TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
205° y 156°
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Sociedad mercantil INMOBILIARIA KARI sociedad anónima, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, inscrito el documento constitutivo estatutario por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 27 de diciembre de 1977, bajo el No. 109, Tomo 23-A, siendo la última modificación en fecha 20 de septiembre de 2011, anotada bajo el No. 43, Tomo 65-A RM1.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos GRISETH MARCANO, VICENTE PADRÓN y NEUDIS CEDEÑO venezolanos, mayores de edad, abogados, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.014.094, 7.765.124 y 19.549.547, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia; inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 16.423, 46.314 y 184.996, en su orden.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana NINOSKA JOSEFINA MOLERO NUÑEZ, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad No. 11.609.159, de este mismo domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos ARMANDO ANIYAR y LUIS MIGUEL MARTÍNEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad No.3.929.036 y 17.953.569, en su orden, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 10.301 y 182.895, respectivamente, domiciliados en Maracaibo estado Zulia.
MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE: No. 2927-15
SENTENCIA: DEFINITIVA
-II-
BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo del estado Zulia y en virtud de la distribución correspondiente de fecha 17 de junio de 2015, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Tribunal.
Por auto de fecha 27 de junio de 2015 el Tribunal admitió la presente demanda y ordenó la comparecencia de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia de las actas de haberse practicado la citación, a los fines de dar contestación a la demanda.
En fecha 23 de septiembre de 2015 comparece por este Despacho la ciudadana NINOSKA MOLERO NUÑEZ, arriba identificada, debidamente asistida por el abogado ARMANDO ANIYAR y se dio por citada en el presente juicio.
El día 25 de septiembre de 2015 la parte demandada opuso como punto previo la inepta acumulación de pretensiones y dio contestación a la demanda.
En fechas 28 de septiembre y 9 de octubre de 2015, las partes promovieron escritos de pruebas y el Tribunal admite las documentales promovidas dejando a salvo su apreciación en la definitiva.
Por auto de fecha 13 de octubre de 2015 el Tribunal emitió cómputo desde el día 25 de septiembre de 2015, exclusive, fecha de la contestación de la demanda hasta la fecha del citado auto exclusive, y transcurrido como fue el lapso de promoción de pruebas este Juzgado dijo “Vistos”, por lo que estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia lo hace previa las siguientes consideraciones:
-III-
Alegó la parte actora en el escrito libelar que el objeto de la demanda consiste en que su representada, en su carácter de arrendadora obtenga un pronunciamiento judicial que declare resuelto el contrato de arrendamiento que suscribió con la arrendataria NINOSKA JOSEFINA MOLERO NUÑEZ, el cual versa sobre un consultorio médico odontológico. Aclaró en forma expresa que por la naturaleza o destinación del inmueble y en el contexto de la actual y vigente legislación venezolana en materia de arrendamientos, la presente pretensión debe tramitarse por el procedimiento breve de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el Código de Procedimiento Civil, toda vez que la Ley de Alquileres de Locales Comerciales publicada en Gaceta Oficial Nº 40.418 el día 23 de mayo de 2014 excluyen los inmuebles destinados a oficinas, galpones, industriales, educacionales, clínicas, consultorios, entre otros.
Señaló el actor que consta de documento autentificado por ante la Notaria Pública Octava de fecha 26 de julio de 2011, el cual anexó marcado con la letra “B” que su patrocinada INMOBILIARIA KARI sociedad anónima, identificada supra, suscribió con la demandada un contrato de arrendamiento que versa sobre un inmueble constituido por un local distinguido con el N° 1, ubicado en la planta baja del Edificio Clínica del Norte, situado en la avenida 9 esquina con calle 75, N° 74-85, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos, municipio Maracaibo del estado Zulia, el cual sería destinado exclusivamente como consultorio y ejercer en él la actividad profesional de la odontología.
Argumentó que en la cláusula tercera del citado contrato de arrendamiento las partes convinieron que la pensión acordada durante el término del contrato era por la cantidad de tres mil doscientos veinte bolívares (Bs. 3.220,oo) mensuales más el porcentaje vigente del Impuesto al Valor Agregado (IVA) que fije el Ejecutivo Nacional; que en la señalada cláusula establece como oportunidad de pago los cinco (05) primeros días de cada mes calendario; de igual forma determina en el parágrafo segundo que en caso de insolvencia por parte de la arrendataria, atraso en el pago de las pensiones por el lapso de un (01) un mes, faculta a la arrendadora para solicitar la resolución del contrato y exigir la entrega del inmueble arrendado completamente desocupado, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de uso en que se entrego a la arrendataria. Además, la arrendadora podrá reclamar las pensiones de arrendamiento insolutas y aquellas que faltaren para la expiración del presente contrato.
Enfatizó que la arrendataria de manera unilateral y sin causa que lo justifique dejó de pagar las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2014; enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2015, lo que constituye una violación a la cláusula tercera del contrato al no pagar las pensiones de arrendamiento convenidas.
Acotó que el contrato de arrendamiento es uno de los llamados de “tracto sucesivo” de naturaleza bilateral y del cual se derivan obligaciones a cargo de cada una de las partes, siendo la principal para el arrendatario pagar oportunamente las pensiones de arrendamiento de acuerdo con lo pactado en el contrato y su incumplimiento da lugar al supuesto de la acción resolutoria prevista en el articulo 1.167 del Código Civil. Invocó los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil donde se establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y deben ejecutarse con arreglo a lo expresado en ellos, amén de que el artículo 1.592 del citado código en forma expresa fija las obligaciones principales que debe cumplir todo arrendatario, que es evidente que la arrendataria al no pagar las pensiones de arrendamiento a que se refiere el libelo, ha incumplido dicha normativa y lo pactado en el contrato, dando lugar a la acción que se intenta.
Que por todas las razones de hecho y de derecho arriba expuestas demanda a la ciudadana NINOSKA JOSEFINA MOLERO NUÑEZ, arriba identificada y solicito al Tribunal la resolución del contrato de arrendamiento y ordene a la demandada que entregue el inmueble constituido por un local distinguido con el No.1 ubicado en la planta baja del Edificio Clínica del Norte, situado en la avenida 9 esquina con calle 75, N° 74-85, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos, municipio Maracaibo del estado Zulia, completamente desocupado de bienes y personas y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió al momento de la celebración de la convención locativa. Demandó el pago de los daños y perjuicios por la cantidad de cincuenta y siete mil novecientos bolívares (Bs. 56.960,oo) ocasionados por la falta de pago de las pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas, a razón de tres mil doscientos veinte bolívares (Bs. 3.220,oo) mensuales; correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014; y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio de 2015; el pago de los intereses moratorios causados por el atraso en el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas, calculadas conforme a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras de acuerdo a la información que suministre el Banco Central de Venezuela y cuya determinación se efectué mediante experticia complementaria de fallo y el pago de las costas procesales.
En fecha 25 de septiembre de 2015, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda y como punto previo opuso la inepta acumulación de pretensiones por cuanto consideró que la resolución del contrato de arrendamiento y el pago de daños y perjuicios son acciones incompatibles y deben tramitarse por procesos distintos.
Aceptó en forma expresa la relación arrendaticia invocada en el escrito libelar. Negó y rechazó la insolvencia invocada por el actor de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014; enero, febrero marzo, abril, mayo y junio de 2015. Alegó que su representada desde el mes de enero del año 2014 acudió a la sede de INMOBILIARIA KARI, C.A a cancelar el canon de arrendamiento de dicho mes y no le fue aceptado el pago bajo el pretexto de que había que aumentar dicho canon, razón por la cual, cumpliendo la normativa legal, la ciudadana NINOSKA JOSEFINA MOLERO NUÑEZ, en su condición de arrendataria en fecha 29 de enero de 2014 consignó en el entonces Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, bajo el expediente No. C-2859-2014 el canon correspondiente al mes de enero de 2014; notificada válidamente la arrendadora INMOBILIARIA KARI, C.A de dicha consignación. Señaló que desde el mes de enero de 2014 hasta el mes de septiembre de 2015 su representada ha consignado íntegramente en dicho Tribunal el canon de arrendamiento, es decir, la cantidad de Bs. 3.606,40, la cual incluye el porcentaje del Impuesto al Valor Agregado (IVA), por lo que negó y rechazó que se encuentre insolvente en el pago de las pensiones de arrendamiento y por ende haya incumplido la cláusula tercera del vigente contrato de arrendamiento, pues de acuerdo al artículo 56 de la aplicable Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el efecto de la consignación legítimamente realizada es colocar en estado de solvencia a la arrendataria. Negó y rechazó la cantidad por concepto de daños y perjuicios; alegó que no hay concordancia en las cifras reclamadas; que la arrendataria se encuentra solvente en todas las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento y que la actora no señaló el daño y la relación de causalidad; así como el cobro de los intereses moratorios y costas procesales. Invocó la mala fe del actor con intención de causar daño a los arrendatarios del edificio Clínica del Norte.
-IV-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Establece el artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Así mismo dispone el artículo 1.354 ejusdem que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
De igual forma estipulan los artículos que a continuación se transcriben que:
Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”
Artículo 1.160.- “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere logar a ellos.”
Artículo 1.579.- “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. ...”
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”
En este sentido, los artículos 33 y 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen que:
Artículo 33.- “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
Artículo 34.- “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: “a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutiva...”
En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que rige la presente acción, es menester para este Despacho pasar a sentenciar de la siguiente forma:
-V-
PUNTO PREVIO
Conforme a lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal pasa a decidir como punto previo la defensa invocada por la ciudadana NINOSKA MOLERO, mediante la cual opuso la inepta acumulación de pretensiones por cuanto consideró que la resolución del contrato de arrendamiento y el pago de daños y perjuicios son acciones incompatibles y deben tramitarse por procesos distintos.
Al efecto este Tribunal observa que establece el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, prohíbe la acumulación inicial de pretensiones en los siguientes casos: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si. Sin embargo, podrá, acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre si”.
Sobre este aspecto, la decisión No. 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, consideró necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. Fundamentándose en la definición antes dada, señaló que en la resolución del contrato de arrendamiento nada le impedía al actor exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos los cuales comprenden los daños y perjuicios; que se pueden demandar con la acción resolutoria, pues con ese proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.
En este orden de ideas cabe destacar que en materia arrendaticia existen numerosas sentencias del máximo Tribunal de la República que han desestimado la inepta acumulación de pretensiones en aquellas causas en las que se pretende la resolución de un contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, así encontramos sentencia de fecha 21 de septiembre de 2006 de la Sala de Casación Civil, que sostiene:
“(…) En sintonía con lo anterior, cabe precisar que en todo caso, la formalizante lo que pretende con la denuncia es insistir en la supuesta configuración de la predicha inepta acumulación de pretensiones. Asunto este último sobre el cual esta sede casacional ha señalado que involucra el orden público, pues su doctrina pacífica y consolidada ha sido exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de los actos procesales del órgano jurisdiccional, de las partes y de los terceros que eventualmente en el intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cual se rige por los principios procesales de la legalidad de las formas procesales, y del orden consecutivo legal con etapa de preclusión. Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.”…
Entendido como se desprende que es posible demandar la resolución de un contrato de arrendamiento y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, estos últimos como indemnización de daños y perjuicios, a tenor de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, pretensiones que no sólo se tramitan a través del mismo procedimiento sino que además no se excluyen mutuamente, tal y como lo ha establecido el Tribunal Supremo de la República, en el caso bajo estudio observa este Tribunal que la parte actora en primer lugar demanda la resolución del contrato de arrendamiento que versa sobre el inmueble arrendado con base en lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y en segundo lugar, demanda la desocupación inmobiliaria y el pago de cánones de arrendamiento, acciones estas que de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve. En tal virtud, este Tribunal debe concluir que ambas acciones persiguen el mismo interés práctico, esto es la devolución o entrega del inmueble arrendado, por lo que es posible aplicar lo resuelto por el máximo Tribunal de la República respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos, además se observa en el libelo que el petitorio de la parte actora demanda es la resolución de contrato arrendaticio con la entrega del inmueble y el pago de cánones de arrendamiento, lo cual es permitido según lo dispuesto en el segundo aparte del articulo 78 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.
Resuelto como ha quedado lo antes indicado, observa este Juzgado que la situación planteada en el caso sub examine de acuerdo a lo peticionado por el actor en el escrito libelar es la resolución del contrato de arrendamiento y los otros pedimentos que son consecuencia de la declaratoria con lugar del mismo, como lo es la entrega del inmueble objeto de la relación arrendaticia, la cancelación de los cánones de arrendamiento adeudados, los intereses moratorios y las costas, en virtud de lo cual no se configura la cuestión previa opuesta por la parte demandada del artículo 346 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 78 ejusdem referida a la inepta acumulación de pretensiones y así se decide.
Ahora bien constata esta Sentenciadora que el Tribunal en fecha 22 de junio de 2015, admitió la demanda por desalojo, calificación aceptadas por las partes, no obstante observa este Tribunal que el actor calificó la pretensión como resolución del contrato; en tanto y en cuanto de la contestación de la demanda se observa que la demandada ejerció su derecho a la defensa y los demás actos consiguientes dirigida a enervar los efectos de la pretensión que va dirigida a resolver el contrato de arrendamiento y consecuencialmente al desalojo del inmueble arrendado, es evidente que quedó garantizado el debido proceso, por lo que considera quien aquí decide que el citado juicio en nada subvierte el procedimiento que es de orden público y en consecuencia, este Tribunal declara que el desalojo conlleva a la resolución de contrato de arrendamiento, y que el juez tiene el deber jurídico como guardián en vigilancia permanente por el debido proceso y es quien debe determinar su correcto contenido y alcance de los artículos 12, 15 y 206 eiusdem, que lo obliga a cumplir con todas las formalidades esenciales.
En este mismo orden, la magistrada LUISA ESTELLA MORALES, en sentencia de fecha 7 de marzo de 2007 en el caso de Zazpiack Inversiones C.A., la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia señaló:
“(…) Dicha declaratoria, en criterio de esta disidencia, resulta de una errónea interpretación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues no cabe duda que la distinción realizada sobre el tipo de contrato, era válida bajo el régimen anterior a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir bajo la vigencia del Decreto Ley sobre Desalojo de Viviendas. Conforme con la legislación vigente, tanto el desalojo (artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) como el resto de las acciones arrendaticias (artículo 33 ejusdem) se desarrollan por el juicio breve conforme al artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Por lo que no puede desecharse la demanda por el hecho de que la misma haya sido de “desalojo” y el contrato a tiempo “determinado”. 4.- El parágrafo segundo del artículo 34 ejusdem, permite otras acciones judiciales –incluida la de resolución o cumplimiento de contrato (ex artículo 1.168 del Código Civil)-, es decir, que aun en un contrato a tiempo indeterminado, puede presentarse una acción por resolución de contrato o cumplimiento. Asimismo, el hecho de que el demandante haya equivocadamente rotulado la acción como desalojo, cuando en realidad podría ser de resolución de contrato conforme al artículo 1.168 ejusdem, no puede comportar que se le desestime la acción sin valorar el mérito del fondo, porque el juzgador puede recalificar la denominación de la acción, además de tener previsto el mismo procedimiento judicial. 5.- De conformidad con lo anterior, cabe plantearse si no se está incurriendo en un exceso de formalismo al desechar una pretensión que, como quiera que se le haya dado una denominación que pareciera equívoca, tiene previsto el mismo cauce procesal que el resto de las demandas arrendaticias. En un Estado como el que propugna la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cometido social implica hacer efectivo el ejercicio de los derechos fundamentales. Para ello es necesaria una eficaz protección, desprovista de formalismos que impidan la plena satisfacción de la justicia, dándole así un carácter dinámico y en constante realización.(…)” ( Omissis).
Considera este Tribunal que de acuerdo a lo invocado en el escrito libelar desestimar la demanda, por la sola invocación errónea de la acción en que se fundamenta el petitorio, puede llevar a este Órgano Jurisdiccional al camino de la iniquidad, lo cual desnaturaliza y transgrede los fines del proceso, teniendo en consideración que el fin supremo del proceso es la justicia, garantizando la tutela jurídica efectiva de las partes bajo el fundamento de los principios de celeridad y economía procesal, pues cuando las partes han probado su derecho con los medios probatorios que incorporaron al proceso en el lapso probatorio, no debe rechazarse la demanda, aún cuando los fundamentos de derecho que exprese la demanda se hayan realizado de forma errónea, deficiente o no hayan sido invocados.
Respecto a la calificación jurídica de la acción, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 15 de junio de 2011, con ponencia del magistrado LUIS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, destacó:
“...En tal sentido, esta Sala constata que la denuncia planteada no ataca en realidad la supuesta tergiversación en que incurrió el juez de alzada sobre los hechos afirmados por las partes, sino la calificación jurídica otorgada por la parte actora a tales hechos en los actos de determinación de la controversia, lo que en modo alguno da lugar al vicio de incongruencia, ya que el juez no está atado a lo dicho por las partes, por el contrario, es el juez quien conoce el derecho y quien debe determinar su correcto contenido y alcance. El requisito de congruencia se refiere a la determinación de la controversia, es decir, el juez examina el libelo y la contestación, y con base en ello hace una relación de los hechos afirmados por el actor, y si los mismos fueron admitidos o controvertidos por el demandado. La congruencia se refiere siempre a los hechos afirmados por las partes. Es evidente que tanto en el libelo como en la contestación de la demanda, las partes van a hacer sus respectivas calificaciones jurídicas y van a pretender unas determinadas consecuencias previstas en la ley, pero esas calificaciones jurídicas no vinculan al juez, pues eso sería tanto como decir que el juez debe decidir como quieran las partes, lo cual es erróneo puesto que es el juez el que conoce el derecho y es el juez quien debe establecer cuál es la correcta calificación jurídica de esos hechos. Así pues, el cambio en la calificación jurídica que haga el juez en modo alguno constituirá incongruencia, sino a lo sumo, un error de ley, si la parte considera que ese razonamiento jurídico hecho por el sentenciador no está ajustado a derecho, lo cual deberá impugnarse mediante la respectiva denuncia de infracción de ley. En otros términos: Luego de determinar cuáles son los hechos que resultaron controvertidos, el juez pasa al juzgamiento de los mismos de conformidad con la ley, para lo cual, debe interpretar y aplicar normas jurídicas que regulan la forma en que debe juzgar los hechos para fijar la situación fáctica ocurrida en el caso concreto y luego subsumirlos en la norma respectiva que lo prevé para finalmente dictar su dispositivo. Así, el juez mediante la aplicación e interpretación de la ley, realiza una serie de razonamientos lógicos y jurídicos en forma sucesiva y en cadena, todos fundamentados en la aplicación del derecho. Por consiguiente, el requisito de la congruencia se agota en la determinación de la controversia, y por tanto en la determinación de los hechos afirmados y controvertidos por las partes, no así respecto de la calificación jurídica que de esos hechos hacen las partes en el libelo y la contestación, o los efectos que pretenden perseguir por causa de esos hechos, pues como ya se indicó anteriormente, ello pertenece al campo del derecho y en aplicación del principio iura novit curia, el juez no está atado a lo dicho por las partes, sino que debe interpretar y declarar el derecho en su correcto contenido y alcance. A este respecto, esta Sala en sentencia de fecha 24 de abril de 1998 en el juicio de José Israel González Torres c/ Fábrica de Vidrios Los Andes C.A., estableció respecto al vicio de incongruencia del fallo y la calificación jurídica que efectúa el sentenciador sobre la demanda, lo siguiente: “...Ahora bien, por su función jurisdiccional y por la finalidad del proceso civil, la actividad del juez es esencialmente declarativa. En consecuencia, se puede decir, que la cuestión de hecho corresponde a las partes, pero la cuestión de derecho corresponde al poder decisorio del juez. En relación con este principio la Sala ha dicho que: “...conforme al principio admitido “iura novit curia” los jueces pueden si no suplir hechos no alegados por éstos, sí elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, pues ello se contrae su deber jurisdiccional: Aplicar el derecho, alegado o no por las partes, a los hechos que sí lo deben ser siempre por éstos” (Sentencia de fecha 30 de abril de 1969 G.F. Nº 64. Pag. 474). Por tanto, se puede concluir que no existe incongruencia cuando el juez presenta la cuestión de derecho en forma distinta a como ella fue presentada por las partes, cambiando las calificaciones que éstas hayan dado, o haciendo apreciaciones o argumentos legales, que son producto de su manera de ver el problema sometido a su consideración...”. Posteriormente, en fecha 10 de agosto de 2001, en el juicio de Rafael Enrique Bonilla Gutiérrez c/ Manuel Rodrigo Bernal, este alto tribunal estableció: “...Este argumento pone de manifiesto el desacuerdo del recurrente con la calificación jurídica hecha por el juez respecto de las afirmaciones de hecho en que fue sustentada la pretensión de cobro. Al respecto, cabe precisar que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, constituye una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil, en aplicación del cual el juez está sujeto a lo alegado y probado por las partes, esto es, a las afirmaciones de hechos en que fue sustentada la pretensión, mas no respecto de la calificación jurídica que de ellos hizo la parte, pues conforme al principio iura novit curia, que también caracteriza el procedimiento civil, el juez conoce el derecho, por lo que en su interpretación y aplicación no está atado a lo alegado por las partes. ...”.
Quedó evidenciado que la presente controversia nace por el incumplimiento de la parte accionada en sus obligaciones contractuales según lo invocado por el accionante, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero a diciembre de 2014 y del mes de enero a junio de 2015, por incumplimiento de la cláusula tercera. La diferencia entre desalojo y resolución, no deja de ser una discusión ociosa, ya que mal puede hablarse de un desalojo sin la terminación del contrato suscrito entre las partes. El principio ‘iura novit curia’ tiene plena aplicación en este caso, por lo que este Tribunal forzosamente en aras de garantizar el debido proceso, teniendo en consideración que el fin supremo del proceso es la justicia, garantizando la tutela jurídica efectiva de las partes bajo el fundamento de los principios de celeridad y economía procesal, y a fin de evitar un desgaste innecesario a las partes para que acudan nuevamente a los órganos jurisdiccionales a dilucidar sus intereses, lo cual sería injusto, pues han tenido garantizado el derecho a la defensa con los medios probatorios que incorporaron en el juicio en el lapso probatorio, no debe rechazarse la demanda, aún cuando los fundamentos de derecho que exprese la demanda se hayan invocado de forma errónea, deficiente o no hayan sido invocados; en consecuencia, este Tribunal con vista a la determinación de la controversia con los hechos afirmados y controvertidos por las partes, tanto en el libelo y como en la contestación y los efectos que pretenden perseguir por causa de esos hechos, esta Sentenciadora en aplicación del principio iura novit curia, mediante el cual el juez no está atado a lo dicho por las partes, sino que debe interpretar y declarar el derecho en su correcto contenido y alcance, siendo que la calificación jurídica de la pretensión que hace la parte actora que no resulta vinculante para el juez, a quien le corresponde en definitiva la subsunción de los hechos en la norma jurídica que la regula, de manera que mal pudiera ser desestimada una demanda en la cual la parte actora solicitó la resolución del contrato en vez del desalojo, o viceversa, habida cuenta que, en estos casos la consecuencia es la terminación del contrato de arrendamiento, por lo que se califica la presente acción en desalojo conforme con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios pues el hecho a dilucidar va orientado a que la parte actora solicita la terminación de la relación arrendaticia por la insolvencia en los cánones de arrendamiento de los meses de enero a diciembre de 2014 y de enero a junio de 2015, alegato éste que de ser procedente la parte accionada no podrá desvirtuar los efectos jurídicos de dicha insolvencia. Así se decide.
-VI-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR AL FONDO LA DE CONTROVERSIA
Tal como fue señalado en la parte narrativa del presente fallo el apoderado judicial de la parte actora alegó en el escrito libelar que su representada celebró con la ciudadana NINOSKA MOLERO, un contrato de arrendamiento debidamente autenticado que versa sobre un inmueble constituido por un local distinguido con el N° 1, ubicado en la planta baja del Edificio Clínica del Norte, situado en la avenida 9 esquina con calle 75, N° 74-85, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos, municipio Maracaibo del estado Zulia que entró en vigencia en fecha 26 de julio de 2011, con una duración de un plazo fijo de un (1) año, tal como consta de la cláusula tercera, con un canon de arrendamiento en la cantidad de tres mil doscientos veinte bolívares (Bs. 3.220,oo) más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), pagaderos por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes calendario, el cual opuso a la parte demandada marcada con la “B”.
Concluye que la ciudadana NINOSKA MOLERO, no ha cancelado a su representada los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2015; que ante el incumplimiento del pago de las mensualidades por el arrendamiento del local es que procede a demandar la resolución del contrato de arrendamiento y como consecuencia solicitó la entrega del inmueble arrendado; el pago de los daños y perjuicios establecidos en la cantidad de cincuenta y siete mil novecientos bolívares (Bs. 56.960,oo).
Por su parte la accionada de autos en el acto de contestación de la demanda rechazó y negó la temeraria acción que en su contra ha incoado la parte actora. Alegó que la arrendadora se ha negado a recibir los cánones de arrendamiento reclamados; que no ha incumplido con su obligación de pago y mucho menos que le pueda alegar una causal de desalojo; que en vista de la negativa de la arrendadora a recibirle los correspondientes pagos conforme al artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios efectuó la consignación legítimamente realizada en el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial quedando en estado de solvencia.
En consecuencia, planteada como ha sido la presente controversia pasa esta Sentenciadora a analizar los elementos probatorios traídos a los autos por las partes, a fin de verificar si la parte actora logró demostrar sus afirmaciones y si la parte demandada pudo desvirtuar los alegatos de su contraparte. De acuerdo a ello, el Tribunal deberá para resolver, emitir su respectivo pronunciamiento definitivo en la parte dispositiva del presente fallo.
-VII-
PRUEBAS DE LAS PARTES
La representación judicial de la parte actora trajo a los autos junto con el escrito libelar el original del instrumento poder otorgado por la parte actora sociedad mercantil INMOBILIARIA KAVI, C.A., autenticado en fecha 5 de agosto de 2014, por ante la Notaría Pública Tercera del municipio Maracaibo del estado Zulia, bajo el N° 17, Tomo 76 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual riela a los folios 7 y 8 del expediente marcado con la letra “A”. El anterior documento no fue cuestionado por la demandada, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta dicha representación y así se decide.
Original del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA KAVI, C.A., en su carácter de arrendadora y la ciudadana NINOSKA MOLERO, en su carácter de arrendataria, que versa sobre el bien inmueble de autos, cursante desde el folio 11 al 18 del expediente marcado con la letra “B”. Este documento fue aceptado por la parte accionada en el acto de contestación de la demanda, por lo que, no es un hecho controvertido la relación arrendaticia invocada por la actora y en consecuencia el Tribunal le otorga valor de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y tiene como cierto que ambas partes suscribieron un contrato de arrendamiento a tiempo fijo, cuyo lapso venció en fecha 1 de junio de 2012, convirtiéndose sin determinación de tiempo; que adquirieron derechos y obligaciones recíprocas derivadas del contrato bajo estudio y así se decide.
En la etapa probatoria la representación de la parte demandada consignó recaudos contentivos al procedimiento de consignación que lleva por ante el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco observándose al folio 41 y siguientes del expediente, recibos de consignaciones correspondientes a las mensualidades de enero a diciembre de 2014 y las comprendidas del mes de enero al mes de septiembre de 2015 emitidas por el órgano jurisdiccional correspondiente. Este Tribunal le otorga valor probatorio por emanar de funcionario competente, pero le corresponde a este Tribunal apreciar dichos instrumentos conforme el artículo 56 de la ley especial, una vez efectuado el análisis cognoscitivo del contenido íntegro de las documentales contentivas a la consignación y así se declara.
En ese mismo orden la parte actora promovió copia certificada de las actuaciones contentivas al procedimiento de consignación de pensiones arrendaticias efectuadas por la parte demandada en el Juzgado Undécimo de Municipio arriba citado, las cuales rielan desde el folio 65 al 166 del expediente, según las planillas de depósitos bancarios discriminadas de la siguiente forma: 1) riela al folio 67 del expediente, depósito No. 091514098 de fecha 30 de enero de 2014; 2) cursa al folio 76 del expediente, depósito No. 091514901 de fecha 30 de enero de 2014; 3) consta al folio 81 del expediente, depósito No. 95076577 de fecha 6 de marzo de 2014; 4) riela al folio 86 del expediente, depósito No. 098505891 de fecha 3 de abril de 2014; 5) cursa al folio 91 del expediente, depósito No. 102137395 de fecha 8 de mayo de 2014; 6) consta al folio 96 del expediente, depósito No. 105679319 de fecha 9 de junio de 2014; 7) riela al folio 101 del expediente, depósito No. 110211177 de fecha 17 de julio de 2014; 8) cursa al folio 106 del expediente, depósito No. 113082616 de fecha 12 de agosto de 2014; 9) consta al folio 108 del expediente, depósito No.116152617 de fecha 10 de septiembre de 2014; 10) riela al folio 113 del expediente, depósito No. 119526166 de fecha 10 de octubre de 2014; 11) corre inserto al folio 118 del expediente, depósito No. 122938079 de fecha 11 de noviembre de 2014; 12) cursa al folio 123 del expediente, depósito No. 127093296 de fecha 10 de diciembre de 2014; 13) consta al folio 128 del expediente, depósito No. 130810025 de fecha 15 de enero de 2015; 14) riela al folio 133 del expediente, depósito No. 133537147 de fecha 10 de febrero de 2015; 15) cursa al folio 138 del expediente, depósito No. 137670588 de fecha 23 de marzo de 2015; 16) corre inserto a los folios 143 y 144 del expediente, planillas de depósito Nos. 143209800 y 143209980 de fecha 20 de mayo de 2015, correspondiente a los meses de abril y mayo y 17) riela al folio 149 del expediente, depósito No. 145365928 de fecha 11 de junio de 2015.
En el caso bajo estudio, observa el Tribunal que ambas partes promovieron copia certificada de las actuaciones cursantes en el expediente de consignaciones signada con el No. 2859-2014 que lleva el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, hoy Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, cuya apertura fue ordenada en fecha 3 de febrero de 2014, la cual riela desde el folio 33 al 60 y 65 al 166 del presente expediente.
Ahora bien, por cuanto la parte demandada alega la solvencia en el pago reclamado por el actor, este Tribunal a los fines de determinar tal alegato pasa a analizar el contenido de la sentencia N° 1115 de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, la cual señala lo que a continuación se transcribe:
“…En tal sentido observa esta sala, que el procedimiento de resolución de contrato seguido en la causa que da origen a la presente acción de amparo, posee como fundamento el presunto estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento generados desde el mes de junio del año 1999 hasta el mes de de julio del año 2000. Siendo el caso que el demandado en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en la cuenta bancaria que a tal fin había abierto el juzgado de municipio competente, que conocía de las consignaciones arrepticias que realizaba a favor del demandante, consignando a tales efectos en la etapa probatoria, los comprobantes correspondientes a los pagos efectuados en las condiciones ya indicadas. Siendo el caso, que el juzgador que dictó el fallo accionado en amparo, consideró que el arrendatario no se encontraba solvente, ya que incumplió -a su entender- con el procedimiento consignatario que debe seguirse ante el juzgado de municipio que conozca de la consignaciones. Al respecto, sostuvo que el pago estuvo mal efectuado por el arrendatario, por cuanto no bastaba que consignara en la cuenta bancaria del tribunal, si no que debía notificar al juzgado del pago realizado, de esta manera observó que no fue sino hasta el 4 de septiembre de 2000, cuando consignó los recibos correspondientes a los meses comprendidos entre junio de 1999 y julio de 2000 por ante el juzgado de consignaciones, considerando en consecuencia que dicha consignaciones no fueron efectuadas como lo pauta la norma inquilinaria, tomándolas como no realizadas legítimamente y sin producir el estado de solvencia frente al arrendador. En este estado, estima conveniente esta sala establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento -como lo señala el juzgado de la sentencia accionada- del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para que el juzgador no acepte y deseche los pagos efectuados por el arrendatario a favor de arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el juzgado de consignaciones, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago. En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, por lo cual considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia. Al respecto, se puede observar que tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que “podrá el arrendatario consignar por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días siguientes al vencimiento el pago de la pensión de arrendamiento fijada”, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne lo cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios. Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del depositó realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuanto se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario. Siendo así, considera esta Sala que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, por cuanto los cánones exigidos fueron cancelados cumpliendo con la formalidades que exige la ley especial que rige la materia, en el entendido que deben consignarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, como tácitamente reconoce el juzgador de la causa al indicar que los pagos se efectuaron; aunque no los valora por cuanto no fueron notificados al juzgado de consignaciones.”…
Sobre este aspecto, pauta el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:
…“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal del municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”…
De acuerdo a la sentencia antes citada, quedó establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, y que es impedimento para el Juzgador no aceptar y desechar los pagos efectuados por el arrendatario en la cuenta destinada para tal fin por el Juzgado de Consignaciones, cuando la causa inicial del proceso que se ha generado en su contra, es la supuesta falta de pago. Pero, además quedó establecido por la Sala que dichos pagos deben ser cancelados cumpliendo con las formalidades que exige el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el entendido que deben ser consignadas dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad y ante el mismo Juzgado que conoció de la primera consignación.
Con relación al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 5 de febrero de 2009, con ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, en el Exp.07-1731 dictó sentencia mediante la cual señaló que los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el vencimiento de la mensualidad a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes, fallo que fue publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela con indicación, en el Sumario, que se trata de sentencia del Tribunal Supremo de Justicia que fija la interpretación constitucional del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ordenó destacarla en el sitio web del Alto Tribunal, aunado a que fue remitida mediante oficio, a todos los jueces rectores civiles de las circunscripciones judiciales de la República y estableció:
“…Es necesario aclarar que esta Sala, al momento de la ejecución de su potestad de revisión de sentencias definitivamente firmes, está obligada, de acuerdo con una interpretación uniforme de la Constitución y en consideración a la garantía de la cosa juzgada, a guardar la máxima prudencia en cuanto a la admisión y procedencia de solicitudes que pretendan la revisión de decisiones que han adquirido dicho carácter; de allí que esta Sala tenga la facultad para la desestimación de cualquier solicitud como la de autos, sin ningún tipo de motivación, cuando, en su criterio, se verifique que el acto jurisdiccional cuya revisión se requiera, en nada contribuya a la uniformidad de la interpretación de normas y principios constitucionales, en virtud pues del carácter excepcional y limitado que perfila al medio de impugnación al que se refiere el asunto bajo examen. En el caso sub iudice, los peticionarios persiguen que se revise el acto decisorio del Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del 16 de noviembre de 2007, que declaró que: Si bien es cierto que nuestro legislador establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y que las partes contratantes convinieron en su cláusula tercera que el canon de arrendamiento se pagaría por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes, no es menos cierto que según el artículo 51 de la Ley en comento, el arrendatario tendrá quince (15) días luego de vencida la mensualidad para consignar la misma por ante el Tribunal de Municipio; y por otra parte el artículo 7 de la mencionada ley establece la irrenunciabilidad de los derechos conferidos por ésta a los arrendatarios, calificando de nulas todas las estipulaciones contractuales que menoscaben dichos derechos, siendo así, es de entender por este Juzgador que el mes de enero se venció el día 31 de ese mes, y el mes de febrero el día 28 de ese mes, y el mes de marzo el día 31 de ese mes, por lo cual si computamos los quince días establecidos por la norma supra señalada es de entender que el mes de enero venció a los efectos de la consignación el día 15 de febrero, y el mes de febrero el día 15 de marzo y el mes de marzo el día 15 de abril, por lo cual podemos concluir que el arrendatario pagó extemporáneamente la mensualidad correspondiente al mes de enero, ya que de los autos se desprende que realizó los pagos en el Tribunal de Municipio el 9 de marzo de 2007, lo cual hace notar que el mes de marzo lo pagó de forma adelantada, y el mes de febrero lo consignó de forma oportuna, por lo cual mal podría considerar esta alzada que el demandado se encontraba incurso en incumplimiento de la cláusula sexta del contrato objeto de la litis, ya que el mismo solo se encontraba insolvente en un (1) solo canon de arrendamiento. En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago. Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales. En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas). Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces. Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica. Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos. Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.”…
En el caso que nos ocupa constata este Despacho de las copias certificadas emanadas del funcionario competente para ello que la arrendataria mediante las planillas de depósito arriba señaladas en los meses de enero a diciembre de 2014 y enero y febrero de 2015, la parte demandada efectuó los depósitos Nos.091514098; 091514901, 95076577, 098505891,102137395, 105679319, 110211177, 113082616, 116152617, 119526166, 122938079,127093296, 130810025, 133537147, que rielan entre los folios 67 al 133 del expediente en forma tempestiva. No obstante constata este Tribunal que al folio 138 del expediente, cursa depósito No. 137670588 de fecha 23 de marzo de 2015, que corresponde al pago de la mensualidad del mes de marzo de 2015; de igual forma corre inserto a los folios 143 y 144 del expediente, planillas de depósito Nos. 143209800 y 143209980 en su orden, ambas de fecha 20 de mayo de 2015, correspondiente al pago de las mensualidades de los meses de abril y mayo de 2015, quedando demostrado en las actas procesales que estos últimos pagos efectuados por la arrendataria no dieron cumplimiento con las formalidades que exige el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el entendido que deben ser consignados dentro los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad y ante el mismo Juzgado que conoció de la primera consignación.
No obstante, el Tribunal constata que la arrendataria consignó los cánones correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2015, en fecha 23 de marzo y 20 de mayo de 2015, por lo que quedó plenamente demostrado que la demandada pagó en forma extemporánea ya que de acuerdo al instrumento fundamental de la acción, le correspondía efectuar el pago por mensualidades anticipadas en los primeros cinco (5) días calendario de cada mes, más los quince (15) días continuos que le otorga la ley especial, al rehusarse el arrendador a recibir el pago y por cuanto la arrendataria no depositó el pago dentro de la oportunidad legal para ello es evidente que no logró demostrar la solvencia de la obligación que le imputa el actor y siendo que la insolvencia de la arrendataria debe estar plenamente demostrado el incumplimiento de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de acuerdo al alcance, espíritu y razón que rige la ley especial, y que fue debidamente prescrito por el Legislador Patrio, para que pueda prosperar la acción de desalojo conforme a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “a”.
En relación a los pagos efectuados en los meses julio, agosto y septiembre de 2015, el Tribunal los desecha por cuanto no forman parte de los hechos controvertidos y así se decide.
En conclusión, este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se generaron para ambas partes del contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo, quedando demostrado en las actas procesales los supuestos establecidos en el artículo 34 literal “a” de la ley especial; pues no cumplió con una de las obligaciones principales conforme a lo tipificado en el artículo 1.592 del Código Civil, ya que no pudo demostrar el pago de los meses de marzo, abril y mayo de 2015, a razón de tres mil doscientos veinte bolívares (Bs. 3.220,oo) cada mes, totalizando la cantidad de cincuenta y siete mil novecientos sesenta bolívares (Bs. 57.960,oo); quedando en autos comprobado que la parte accionante logró demostrar o alegado en el escrito libelar de acuerdo a pautado en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.
En este orden, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; es menester resaltar que, en cuanto a la insolvencia de la arrendataria debe estar plenamente demostrado el incumplimiento de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de acuerdo al alcance, espíritu y razón que rige la ley especial, y que fue debidamente prescrito por el Legislador Patrio, para que pueda prosperar la acción de desalojo conforme a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “a”; pues, si bien es cierto en la cláusula tercera parágrafo segundo del contrato de arrendamiento que nos ocupa las partes pactaron que la falta de pago de una (1) sola mensualidad, daría derecho a pedir la desocupación del inmueble arrendado, considera este Tribunal que declarar el incumplimiento de pago por una sola mensualidad, implica menoscabo o disminución a los derechos de la arrendataria que, a la luz de lo preceptuado en el artículo 7° de la ley especial, es una estipulación contraria a derecho, de acuerdo a lo antes expresado y de interpretación restrictiva, ya que las normas que regulan la materia no pueden ser derogables por convención privada. Sin embargo de las actas procesales se desprende que el actor logró en el transcurso del proceso demostrar la insolvencia de la arrendataria conforme a lo invocado en el escrito libelar, por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada.
En conclusión este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se derivan de la misma para ambas partes, generadas de un contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo; que la parte demandada no logró establecer en las actas procesales la excepción por excelencia proferida por nuestro Máximo Tribunal ante la presunta falta de pago opuesta por la parte accionante, ya que efectuó el pago de la obligación que le imputa la parte actora en forma extemporánea, y fuera de los parámetros que establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual constituye el presupuesto procesal necesario para que la presente acción deba prospera conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.
-VIII-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA KARI sociedad anónima en contra de la ciudadana NINOSKA JOSEFINA MOLERO NUÑEZ, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia.
SEGUNDO: Como consecuencia de la anterior declaratoria, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 26 de julio de 2011, autenticado en la Notaria Pública Octava de Maracaibo y se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble constituido por un local distinguido con el No.1 ubicado en la planta baja del Edificio Clínica del Norte, situado en la avenida 9 esquina con calle 75, N° 74-85, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos, municipio Maracaibo del estado Zulia, completamente desocupado de bienes y personas y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió al momento de la celebración de la convención locativa.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de cincuenta y siete mil novecientos sesenta bolívares (Bs. 57.960,oo) por los daños y perjuicios ocasionados por la falta de pago de las pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas, a razón de tres mil doscientos veinte bolívares (Bs. 3.220,oo) mensuales; correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014; y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2015, según el escrito libelar.
CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora los intereses moratorios causados por el atraso en el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas, correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2015, calculadas conforme a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras de acuerdo a la información que suministre el Banco Central de Venezuela conforme el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya determinación se efectúe mediante experticia complementaria de fallo.
QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL QUINTO de Municipio ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO de la Circunscripción Judicial del ESTADO ZULIA. Maracaibo, a los diecinueve (19) días del mes de octubre de dos mil quince (2015). Años 205° y 156°.
LA JUEZA TITULAR

LA SECRETARIA ACCIDENTAL
XIOMARA REYES
ANAMAR REVEROL

En esta misma fecha siendo las tres horas de la tarde (03:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL.

XR
Exp. Nº 2927-15
Desalojo