TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXP. 3907-14
Cursa por ante este Tribunal, demanda por Desalojo de Local Comercial, que interpuso la Sociedad Mercantil ZULIAMEDICA INTEGRAL COMPAÑÍA ANONIMA, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 27 de junio del año 2.000 bajo el número 27, Tomo 29-A, representada por su Presidenta MILANGELA ANABEL ALVAREZ TORRES, venezolana, mayor de edad, Soltera, Titular de la Cédula de Identidad No. V- 9.768.553, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, representada judicialmente por los abogados en ejercicio EUGENIO ENRIQUE LOPEZ SIMANCAS y AMBAR MARINA BERMUDEZ FERNANDEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 87.702 y 126.827 respectivamente y domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, quienes a su vez delegaron durante el transcurso del proceso en el profesional del Derecho LUIS ALBERTO ARRAGA CARRIZO, y de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 135.252 en fecha 9 de julio de 2015, las facultades que le fueron conferidas en el poder de representación otorgado por la parte actora, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, el cual quedó inscrito bajo el No. 78, Tomo: 106 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría de fecha 11 de septiembre de 2.013 y que corre inserto en autos a los folios 4 y 5 del expediente, en contra de la Sociedad Mercantil SUMINISTROS MEDICOS Y VITAMINAS CASCUFER, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 07 de octubre de 2.010, bajo el número 51, Tomo: 64-A, representada por el ciudadano JOSE MARCOS CASTILLO PADRON, venezolano, mayor de edad, abogado, Titular de la Cédula de Identidad No. V- 12.257.036 domiciliado en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, representada judicialmente por el abogado en ejercicio ALEJANDRO BASTIDAS ILUKEWITSCH inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No.77.195, según consta de mandato autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, Estado Zulia, en fecha 22 de agosto de 2.014, bajo el No. 60, Tomo 58 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
Verificadas la Audiencia Oral y Pública y previo agotamiento de las fases iniciales del proceso, como lo son la Instructoria y Preliminar, sin haberse logrado la conciliación de las partes, el Juez en cumplimiento de las pautas relativas al Juicio Oral y Público contenido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, esto por remisión del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud de la especialidad de la materia tratada en el juicio, este Tribunal en fecha 09 de octubre profirió de acuerdo a lo establecido en el artículo 876 de la Ley Adjetiva Civil el Dispositivo del Fallo, en la cual se declaró CON LUGAR la demanda de Desalojo, conforme a los argumentos esgrimidos y contenidos en el Libelo de Reforma de la Demanda y por este motivo, procede este Tribunal de mérito a dictar dentro de los diez (10) días siguientes el fallo en extenso de la Decisión para ser agregada por Secretaría a los autos, de conformidad con el artículo 877 de la Ley Adjetiva.
En consecuencia se procede a dictar el fallo en extenso bajo las siguientes consideraciones:
Narra la parte actora en la Reforma del Libelo de demanda, que en fecha 09 de marzo de 2.011, la Sociedad Mercantil ZULIAMEDICA INTEGRAL, C.A., ya identificada, celebró un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil SUMINISTROS MEDICOS Y VITAMINAS CASCUFER, C.A., antes identificada, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, anotado bajo el No. 36, Tomo 26, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, documento de arrendamiento en copia simple que cursa a los folios 6 al 11 del expediente, sobre un Inmueble identificado con el No. 3, subdivido y compartido con el local Número 4 y 5, del Centro Empresarial con nomenclatura 15A-92, ubicado en la Calle 72, entre Avenidas 15-A y 16, Sector Delicias, el cual consta de una superficie de diecinueve metros cuadrados (19 mts2), cuya propiedad le pertenece a tenor de documento inscrito en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 4 de marzo de 2.008, anotado bajo el Número 17, Protocolo Primero, Tomo 28.
Asimismo, alega la parte actora que la arrendataria SUMINISTROS MEDICOS Y VITAMINAS CASCUFER, C.A., no ha pagado el canon de arrendamiento desde el mes de octubre de 2.012, adeudando hasta la fecha de la presentación de la demanda veintidós (22) meses consecutivos, a razón de CUATRO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 4.480,00), que totaliza la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 98.560,oo), motivo por el cual demanda el Desalojo del mencionado inmueble de conformidad con el Artículo 40 Literal A, del vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y exige por tal motivo, el pago de estos conceptos, igualmente demanda una suma adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) del canon diario de arrendamiento hasta la restitución definitiva del inmueble de conformidad con el artículo 22 Numeral 3 ejusdem, igualmente solicita la parte actora la Indexación de las sumas descritas anteriormente.
Además, demanda el Desalojo, de acuerdo al Literal G del artículo 40 del mencionado Decreto Ley, por no existir entre las partes ZULIAMEDICA INTEGRAL C.A., y SUMINISTROS MEDICOS Y VITAMINAS CASCUFER, C.A, acuerdo de prórroga.
Así las cosas, recibida y admitida el Libelo de Reforma de Demanda en fecha 14 de julio de 2.014, cuanto ha lugar en derecho y cumplidos los trámites para la citación de la empresa demandada, y trabada la litis por efectos de la citación de la parte accionada, la defensora MIRIAM PARDO CAMARGO, en su carácter de Defensora Ad-Litem, presentó escrito de Contestación genérica a la demanda de fecha 15 de diciembre de 2.014, para contradecir los hechos libelados, expresando que niega, rechaza y contradice en todos y cada uno de sus términos los hechos y contradice el derecho alegado en el Libelo de demanda, lo que doctrinariamente se ha calificado como una contestación genérica, que en la voz del autor ARISTIDES RENGEL ROMBERG, tiene este modo de intervención claras limitaciones, pues no es admisible las llamadas defensas implícitas, quedando reducida la actividad del accionado a realizar la contraprueba tendiente a destruir los fundamentos de la demanda.
En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 2418 con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero López, en fecha 1 de agosto de 2.005, establece que la función del defensor ad litem se concentra en ejercer la mejor defensa del demandado, es decir, que el accionado pueda ejercer su derecho de defensa, lo cual supone ser oído en su oportunidad legal. Además el defensor ad-litem se presenta sin haberle otorgado poder el demandado, siendo designado por el Tribunal para consolidar el derecho a la defensa; es un acto del juez que lo inviste de la facultad de representación del accionado, evitando así una posible indefensión, dicha designación se hace sin requerir la aceptación del defendido y, más aún, sin su participación.
No obstante este antecedente, relacionado a la contestación rendida en la causa, en los términos referidos, se aprecia igualmente de las actas procesales que dentro del lapso de comparecencia concurrió directamente la empresa accionada en fecha 18 de diciembre de 2.014, a través del profesional del derecho ALEJANDRO BASTIDAS ILUKEWITSHCH, en su carácter de apoderado judicial de la demandada de autos SUMINISTROS MEDICOS Y VITAMINAS CASCUFER, C.A y procedió a dar contestación a la demanda con los siguientes alegatos:
1. Opuso la Cuestión Previa prevista en el artículo 346 Numeral 8 del Código de Procedimiento Civil, referida a una cuestión prejudicial, que deba resolverse en un proceso distinto y la cual este Tribunal en fecha 12 de mayo de 2.015, resolvió en sentencia número 014-2015, declarando SIN LUGAR la cuestión previa promovida por la parte demandada, por los motivos expresados en dicho fallo.
2. Niega, rechaza y contradice la parte demandada que el contrato de arrendamiento de fecha 09 de marzo de 2.011 esté vigente, en razón de que entre las partes se celebró un contrato de venta en fecha 11 de octubre de 2.012, y por lo tanto la actora no es la propietaria del inmueble.
3. Niega, rechaza y contradice que en fecha 09 de septiembre de 2.012 expirara la Prórroga Legal, en virtud de que el contrato de arrendamiento expiró de pleno derecho desde el momento del contrato de compraventa a la que alude la accionada.
4. Niega, rechaza y contradice que la parte accionada haya incumplido su obligación de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de octubre de 2.012.
5. Niega, rechaza y contradice que la demandada adeude la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 98.560,oo), por concepto de cánones de arrendamientos insolutos, contados a partir del mes de octubre de 2.012.
Ahora bien, como consecuencia de la concurrencia voluntaria de la parte accionada a través de su representante judicial para ejercitar su derecho de defensa, produjo en el proceso la cesación de la representación del carácter judicial que ostentaba en el proceso la defensora ad-litem y sus funciones culminaron de manera inmediata tanto de hecho como de derecho.
A este respecto, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expuesto en numerosos fallos este criterio, entre los cuales, cabe citar el de fecha 18 de diciembre de 1.990, con ponencia del Magistrado Dr. Adán Febres Cordero, a través del cual se estableció:
“...la facultad representativa del apoderado judicial ordinario o especial tiene su causa o título en la voluntad del mismo poderdante, de ahí que, existiendo una representación que reposa en la propia y directa voluntad del representado, sea lógico suponer que la representación de un abogado que exhiba poder con facultad expresa para ello, haga cesar ipso iure en sus funciones a quien representaba hasta ese instante al demandado no presente aún en el proceso”.
Sobre este particular, es preciso determinar, que por efecto de la presentación de dos escritos de contestación a la demanda en los términos referidos, debe el Tribunal con carácter previo considerar los efectos que se derivan de este modo de intervención en la causa, pues de ello dependían los trámites procesales que debían cumplirse dentro del proceso.
A este respecto, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela del año 1.999, consagra en el artículo 26 la Garantía de la Tutela Judicial Efectiva, en los términos siguientes:
“Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.”
Esta disposición constitucional, constituye un mandato para el Juez, que tiene como fin mantener a las partes en igualdad de condiciones y en los derechos privativos de cada uno, motivo por el cual la Casación Venezolana ha sostenido de manera reiterada que hay menoscabo del derecho de defensa “cuando se niega o cercenan a las partes los medios legales para que puedan hacer valer sus derechos”.
En este orden de ideas, y respecto al alcance del derecho a la tutela judicial efectiva, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 708 del 10 de mayo de 2.001, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, estableció:
“El derecho a la tutela judicial efectiva, de amplísimo contenido, comprende el derecho a ser oído por los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado, es decir, no sólo el derecho de acceso sino también el derecho a que, cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas, los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y, mediante una decisión dictada en derecho, determinen el contenido y la extensión del derecho deducido, de allí que la vigente Constitución señale que no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales y que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (artículo 257). En un Estado social de derecho y de justicia (artículo 2 de la vigente Constitución), donde se garantiza una justicia expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles (artículo 26 eiusdem), la interpretación de las instituciones procesales debe ser amplia, tratando que si bien el proceso sea una garantía para que las partes puedan ejercer su derecho de defensa, no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías que el artículo 26 constitucional instaura.
La conjugación de artículos como el 2, 26 o 257 de la Constitución de 1999, obliga al juez a interpretar las instituciones procesales al servicio de un proceso cuya meta es la resolución del conflicto de fondo, de manera imparcial, idónea, transparente, independiente, expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles.”
De acuerdo a lo antes considerado, entiende el Sentenciador, que en presencia de dos escritos de contestación consignados dentro del lapso de comparecencia fijado en el auto de admisión, se destaca como característica de trascendencia, la intervención de la Defensora Ad-litem, quien presentó escrito de contestación a la demanda, para negar en forma genérica los alegatos de la actora, pero no es menos cierto, que las defensas invocadas por la representación judicial de la Sociedad Mercantil SUMINISTROS MEDICOS Y VITAMINAS CASCUFER, C.A., deben tenerse como válidas dentro del proceso, ya que resulta, innegable que la mejor defensa es la que hace valor el propio accionado, pues intervino tempestivamente en el juicio a través de una representación judicial de carácter voluntario, que surge cuando es conferida libremente por el interesado con capacidad de otorgar poderes en juicio y en consecuencia, esa intervención propende a garantizar el Derecho a la Defensa y a la tutela judicial efectiva, en los términos establecidos en el Texto Fundamental.
Así las cosas, el Juez a través de los medios de pruebas promovidos y evacuados en la presente causa, fija los hechos y resuelve conforme a la sana crítica, para lo cual tiene la libertad de apreciarlos de acuerdo con la lógica y las reglas de experiencias.
Del examen de las actas procesales, se observa que la pretensión contenida en la demanda está referida a una causa de Desalojo de Local Comercial, regida desde su inicio por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 21 de octubre de 1.999, que tuvo aplicación durante el lapso de vigencia del Contrato arrendaticio celebrado cuya duración se estableció convencionalmente por un año fijo, en el período comprendido entre el 9 de marzo de 2.011 al 9 de marzo de 2.012.
No obstante lo dicho, y efectuada la anterior aclaratoria, el presente juicio se inició durante la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y con posterioridad a la admisión, se presentó escrito de Reforma de la Demanda, estando en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo cual se ordenó el trámite de este juicio por el Procedimiento Oral contenido en el Código de Procedimiento Civil vigente, en cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 43 del mencionado Decreto Ley.
De lo anteriormente transcrito, nos lleva a la necesidad de examinar en esta oportunidad, las características que en nuestro sistema legal presenta el contrato de arrendamiento sobre inmuebles y al mismo tiempo, se debe destacar la autonomía que presenta el vínculo arrendaticio insurgido dentro del mencionado contrato, con respecto a los negocios jurídicos que hipotéticamente han podido celebrar los contratantes para enajenar el inmueble objeto de arrendamiento, a los fines de indagar si la relación arrendaticia que se invoca en esta causa, mantiene un vínculo o relación sustancial de dependencia con respecto al contenido material del proceso de Cumplimiento de Contrato cursante ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Cabe destacar, que el vínculo arrendaticio por su naturaleza mantiene autonomía propia e independencia con respecto al comentado o supuesto contrato de compra-venta, que se discute en un proceso distinto, ello quiere decir, que las partes se encuentran ligadas a cumplir con las prestaciones que recíprocamente asumen en la convención arrendaticia, y solo el comprador o adquirente del inmueble, sustituye al propietario en el momento en que se concrete el eventual contrato de compra-venta, previo cumplimiento de los requisitos exigidos por la ley, como lo sería en este caso, que el acto traslativo de la propiedad inmobiliaria, conste por escrito en instrumento público o privado de fecha cierta, que constituya una prueba fehaciente de la titularidad sobre la propiedad que se invoca, pues a partir de ese momento, es cuando se subroga en la posición jurídica del arrendador propietario, en cuanto a los derechos inmobiliarios del inmueble en referencia y hasta tanto, ello no se concrete, el contrato de arrendamiento, conserva en el ámbito jurídico inquilinario absoluta independencia de un contrato con respecto a cualquier otro que se pretenda invocar, pues tratándose la venta de un contrato consensual, se debe presumir que el comprador es propietario desde el mismo momento en que consigna el precio. Siendo así y conforme a los antecedentes procesales ocurridos durante el proceso, resulta indudable que en la presente causa, las partes han debatido sobre el pago que alude haber efectuado el sujeto pasivo de la relación procesal, lo cual ha negado la actora en sus intervenciones de manera enfática y categórica y bajo tal supuesto corresponde al Juez de la controversia, determinar si el monto que se dice consignado fue recibido por la parte accionante, toda vez que la postura de la parte actora es de absoluto rechazo invirtiéndole a la accionada la carga probatoria respecto al eventual pago.
A este respecto, se observa que la empresa demandada, produce copia de dos (02) cheques que aduce fueron entregados a la ciudadana MILANGELA ALVAREZ, que totalizan la suma de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), lo que significa que estos instrumentos no constituyen el medio idóneo para acreditar el pago invocado, por el contrario para lograr el efecto deseado debió probar en el proceso el efectivo pago del precio de venta, para lo cual contaba con la Prueba de Informe contenida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para que el Banco respectivo informara a este Juzgado si en efecto se produjo el pago del citado instrumento mercantil y se pagó el importe a la beneficiaria, que se alude en el acto de contestación de la demanda, dicha Prueba de Informe, si hubiese sido invocada y evacuada, el Juez habría podido contrastarla con otros medios probatorios capaces de convencerlo de que el pago del precio fue percibido y aceptado dentro de una operación de compra-venta, ya que el Juez, a través de los medios de pruebas promovidos y evacuados, decide la causa, aplicando para la valoración probatoria, el principio de la sana crítica contenida en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil; esto significa que el Juez, debe efectuar su análisis y valoración de las pruebas, de acuerdo con la lógica y las reglas de experiencia, dicha valoración debe ser cumplida como lo sostiene el procesalista Arístides RengelRomberg“razonada, crítica basada en las reglas de la lógica, la experiencia, la psicología, y no arbitraria” todo lo cual debe quedar plasmado en la motivación del fallo.
A su vez se observa, que las comunicaciones cursantes en autos, promovidas por la parte demandada en el momento de dar contestación fueron originalmente consignadas en el expediente 14146 que sigue en el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Con respecto a estos instrumentos, este Tribunal observa que con dichas comunicaciones se pretende dar probanza a la operación de compra-venta sobre los locales 03 y 05 del Edificio Zulia Médica Integral C.A., y a la aceptación de los cheques aludidos anteriormente, este Tribunal observa que de su contenido no se desprende una aceptación plena de la operación de compra venta en el sentido de que no se reconocen los elementos propios del supuesto negocio jurídico que alude la demandada de autos, tales comunicaciones carecen de una fecha de entrega o condiciones de entrega y no se evidencia un precio determinado o determinable al no mencionarse un monto, o por el contrario si los cheques mencionados cubren en su totalidad el precio de los inmuebles objetos de esta causa o si corresponden a dicha operación, pues debemos recordar en esta oportunidad que los cheques como instrumentos mercantiles, son órdenes de pago de carácter autónomo, que por si solo, no determinan la causa de su emisión.
En este orden de ideas, el artículo 1.141 del Código Civil contempla las condiciones requeridas para la existencia del contrato, es decir, condiciones que da nacimiento a toda convención, el cual dispone:
Artículo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1º Consentimiento de las partes;
2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3º Causa lícita. (Subrayado del Tribunal)
Con base a la norma antes transcrita, el consentimiento de las partes que puede ser expreso o tácito, es uno de los elementos esenciales del contrato, una condición sine qua non, es decir, es la manifestación de voluntad expresada en forma libre por las partes para normar una relación jurídica, lo cual constituía para la accionada un deber de acreditarlo fehacientemente dentro del proceso para el perfeccionamiento del eventual contrato de compra-venta invocado en este juicio y poder así excepcionarse en el pago arrendaticio, cosa que no quedó evidenciada en autos. ASI SE DECIDE.
Asimismo, se observa en una perspectiva de mayor importancia, que los participantes del lado de la Sociedad Mercantil ZULIA MEDICA INTEGRAL, C.A., en dichas comunicaciones no son las partes o propietarios de los inmuebles, sino que se pretende establecer una relación de representación de orden civil, a través de unos abogados que suscribieron dichas misivas, a este respecto cabe mencionar que bajo la forma de intervención que aparece en dichos instrumentos, no existe un vínculo o relación jurídica de mandato entre la propietaria del Inmueble litigioso y los profesionales del derecho que la suscriben, ya que estos no invocan el poder de administración y disposición que los autorice para obrar en el acto, en nombre de quien se obliga a transmitir los derechos de propiedad, con lo cual se desvirtúa toda posibilidad de establecer un vínculo jurídico entre la empresa accionante y la parte accionada para hacer recaer sobre la primera los posibles efectos emergentes de una representación de índole civil, por lo cual cabe aquí el aforismo: “que sin poder no hay representación” y mal puede generarse efectos para inferir que entre las partes se realizó un acto para la transmisión de los derechos de propiedad sobre el Local Comercial en referencia.
A este respecto, debemos referirnos a lo establecido en el artículo 1.169 del Código Civil que a la letra establece:

“Los actos cumplidos en los límites de sus poderes por el representante en nombre del representado, producen directamente sus efectos en provecho y en contra de este último.
El poder para celebrar en nombre de otro un acto para el cual exija la Ley instrumentos otorgados ante un Registrador Subalterno, debe ser hecho en esta misma forma. Si el poder se refiere a actos para los cuales es necesaria y suficiente la escritura privada, puede ser hecho en esta misma forma, aunque el acto se otorgue ante un Registrador.”
Del contenido de la norma antes transcrita, se entiende que el requisito que se exige para que cualquier operación o negocio jurídico sea válido y surta efectos jurídicos cuando se actúa bajo la figura del mandato, y dicha operación implique actos que deben ser inscritos ante el Registro Subalterno (hoy Registro Público), como entre otros, la venta sobre inmuebles, el poder debe reunir las mismas características y ser otorgado ante el Registrador Público para que surta los efectos jurídicos correspondientes, lo que viene a determinar en el caso de autos que no existe fórmula alguna de que el Operador de Justicia pueda inferir, de que entre las partes se celebró operación alguna, que pueda extinguir las obligaciones arrendaticias que se derivan del contrato de arrendamiento cursante a los autos, y que los propios litigantes se encargaron de reconocer como cierto en cuanto a las cláusulas en el mismo y muy especialmente su existencia y fecha de culminación.
Cabe también mencionar que en el Debate oral y público, la parte accionada presentó a los testigos promovidos en la causa, ENRIQUE ROMERO y WILLIAM GONZALEZ, y conforme a los dichos rendidos pretende la parte promovente probar a través de este medio que el contrato de arrendamiento quedó sustituido por una operación de compra-venta realizada en forma oral. En este sentido, cabe puntualizar que el artículo 1.387 del Código Civil prohíbe la admisibilidad de la prueba testifical para probar la existencia de una convención con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares, la cual dispone lo siguiente:
Artículo 1.387.- No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares.
Queda, sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio.
De esta manera, la norma anteriormente transcrita contempla las reglas para regular los supuestos en que no es admisible la prueba de testigos y el primero de dichos supuestos se encuentra en el primer parágrafo que versa sobre la imposibilidad de considerar la prueba testimonial, cuando ella pretenda probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una relación o de extinguirla, en caso de tratarse de que el objeto del contrato verse sobre una obligación que exceda de dos mil bolívares, de suerte que por aplicación de la norma sustantiva mencionada se declara la ilegalidad del medio utilizado por la accionada para la demostración de las afirmaciones de hecho contenidas en la contestación de la demanda en cuanto al punto mencionado.
A este respecto, el autor Jesús Eduardo Cabrera Romero, en su obra “Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre”, expresa, que además de las causas generales de ilegalidad hay causas particulares, las cuales varían conforme se trate o no de medios legales. Estos últimos están regulados en la Ley y muchos tienen que cumplir con expresos requisitos, que condicionan su admisibilidad en juicio. Un ejemplo claro, lo encontramos en la manera cómo funcionaba la Prueba Testifical en el CPC de 1916. La Prueba de Testigos está sujeta a una serie de reglas para su admisibilidad en el Juicio Civil, las cuales no las reputamos derogadas, y ella es inadmisible cuando el testimonio persigue probar el nacimiento o la extinción de una convención mayor de DOS MIL BOLIVARES; o cuando con el testimonio se pretende probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados, o lo que la modifique; siendo también inadmisible, si con ella se pretende justificar lo que se hubiere dicho antes, al tiempo o después del otorgamiento de un instrumento, aunque se trate en el de un valor menor de DOS MIL BOLIVARES, es por lo cual este Tribunal desecha el medio probatorio promovido bajo las anteriores consideraciones. ASÍ SE DECIDE.
Cabe destacar, que en el ámbito arrendaticio funciona la figura de la subrogación inquilinaria como se dijo, que opera cuando el propietario enajena la cosa a un tercero o bien al propio arrendatario; en el primero de los casos, subsiste el contrato de arrendamiento en protección del inquilino y tiene por tanto el derecho de hacer respetar ese goce, bien de las demás personas e incluso del comprador del bien arrendado, derecho este de índole contractual que le es oponible a los terceros.
Desde otro ángulo, conviene determinar, que cuando la transmisión de los derechos inmobiliarios del bien arrendado, se transfiere al propio inquilino, la subrogación sobre el inmueble tiene su fundamento por el efecto mismo de la Ley, aunque ello no haya sido previsto en el propio contrato.
En este sentido, para pretender la accionada extinguir los efectos de la convención arrendaticia como hemos venido analizando y muy especialmente su obligación principal de pagar las pensiones de arrendamiento, era preciso que la demandada acreditara con carácter de certeza la concreción de la venta definitiva del inmueble, a través de medios probatorios capaces de convencer al Juez de la existencia de esa negociación, o en su defecto probar la presencia de una condición resolutoria que permitiera la culminación anticipada del vínculo arrendaticio que fuera capaz de resolver el contrato bajo una causa legítima o justa a los efectos de paralizar el pago arrendaticio, y ello no puede ser invocado sin la existencia de la prueba que así lo acredite, pues lo realmente convenido y probado en autos es la existencia del contrato de arrendamiento cursante en actas, entendido como la estipulación mediante la cual las partes se obligaron a cumplir a cabalidad las obligaciones principales que caracterizan al vínculo arrendaticio, y muy especialmente el pago de las pensiones de arrendamiento. Estas exigencias no fueron cumplidas en el caso de autos y por tanto, son obligatorias las estipulaciones a las que se refiere el vínculo arrendaticio cursante en los folios que integran el expediente, que como se ha dicho tiene autonomía propia en el ámbito de las relaciones que unen a las partes. ASI SE DECIDE.
En síntesis, la empresa SUMINISTROS MEDICOS Y VITAMINAS CASCUFER, C.A., no logró probar la compra del inmueble mediante la presentación del título protocolizado que demuestre el consentimiento recíproco de las partes, como tampoco no acreditó la accionada el pago de los cánones de arrendamientos determinados en el Libelo, y en virtud de la autonomía que ostenta la relación o vínculo arrendaticio en cuanto a su existencia y efectos, lleva al Juzgador a determinar que la parte actora logró probar la certeza de las afirmaciones de hecho contenidas en la demanda, en lo relativo a la insolvencia inquilinaria en que se encuentra la empresa demandada por la falta de pago de las pensiones de arrendamientos reclamadas en el Libelo.
La consecuencia que se deriva de lo analizado en este fallo, lleva al Juzgador a determinar que la parte actora logró probar el mérito de su pretensión contenida en la demanda, en lo relativo a la insolvencia inquilinaria que se le imputa a la empresa accionada en lo referente a la falta de pago de las veintidós (22) pensiones de arrendamiento reclamadas en este Juicio como insolutas a la arrendataria y que se encuentran vencidas desde el mes de octubre de 2.012.
Sobre este asunto, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, define los deberes y roles de cada parte en el proceso, de acuerdo a la posición que asuma la accionada en relación a las afirmaciones de hecho de la actora, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba y que al haber negado el estado de insolvencia que se le atribuye, recae sobre ella, la carga de probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, en tal sentido la norma en comento dispone lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
La norma antes referida, consagra el aforismo reus in excipindeofit actor, que equivale al principio según el cual, corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca a su favor, y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa.
En orden a lo dicho, el demandado se encontraba investido del deber de probar el pago arrendaticio, tomando en cuenta que no hay prueba en los autos de haberse concretado la operación de compra-venta sobre el inmueble litigioso que se invoca en la Contestación de la Demanda, ni menos aún que esté liberado en el pago de los arrendamientos.
Es así, de acuerdo al contenido de la sentencia número RC.000604 emanada de la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 10 de diciembre de 2.010, ratificada por la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de Justicia, en fecha 27 de julio de 2.011 en sentencia No. 11-0705 con Ponencia de la Magistrada Gladys Gutiérrez Alvarado, en la que fija doctrina en el sentido de que cuando el demandante indica que el arrendatario no ha pagado, no tiene la carga de acompañar recibos no cancelados, pues en definitiva estos instrumentos emanan de la propia demandante y no los puede utilizar como medios probatorios. Nadie puede construirse su propia prueba.
Por el contrario, es a la demandada, la arrendataria, a quien corresponde probar el pago de los cánones de arrendamiento, acompañando los recibos que le haya suministrado la arrendadora, con la indicación del pago del canon, para demostrar su solvencia y la improcedencia de la demanda por Desalojo de Local Comercial.
Por lo tanto, es en definitiva a la arrendataria a quien correspondía demostrar que pagó los cánones de arrendamiento, pues sobre ella recae la carga de la prueba en cuanto a su solvencia, lo que no aconteció en el caso de autos, como fue examinado anteriormente por el Juez. ASÍ SE DECIDE.
Por último, se observa que en la Audiencia de Debate la representación judicial de la parte demandada, solicitó al Juez decrete la Compensación entre obligaciones. Para estos efectos pretende compensar los cánones reclamados con las sumas de dinero derivadas de una supuesta entrega a la parte actora de la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), y, para ello, funda su pedimento en que el apoderado de la parte actora reconoció en la Audiencia Preliminar de este juicio y además en una causa distinta cursante ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, la percepción de la mencionada suma dineraria, todo ello por aplicación del artículo 1.331 del Código Civil Venezolano.
En nuestro sistema Civil, la compensación es un modo de extinción común a todas las obligaciones que se presentan cuando dos (02) personas recíprocamente deudoras poseen entre sí deudas homogéneas, líquidas y exigibles, para evitar el traslado del dinero. Para que el Juez decrete la compensación legal deben cumplirse como lo determina la doctrina los siguientes requisitos:
1- La Simultaneidad: Ambas obligaciones deben existir para el momento de invocar la compensación, independientemente del momento en que se han originado.
2- Homogeneidad: Las deudas a compensar deben tener el mismo objeto.
3- Liquidez: el crédito a compensar debe ser líquido, lo que es lo mismo, se debe saber sin duda lo que se debe y la cantidad debida.
4- Exigibilidad: Esto quiere decir, que se excluyen las obligaciones sometidas a término y a condición suspensiva, salvo lo que la ley regle en contrario.
Ahora bien, siguiendo las orientaciones de la doctrina y partiendo del contenido de los artículos 1.331, 1.332 y 1.333 del Código Civil Venezolano y partiendo de un análisis de los términos en que se invocó la compensación en el momento de celebrarse la Audiencia Oral y Pública, encuentra el Juez que la vía y el modo utilizado para compensar obligaciones, no resulta aplicable al caso de autos, tomando en cuenta que no se dan los requisitos relativos a la liquidez del crédito que se pretende compensar con los cánones reclamados, tomando en cuenta que no existe prueba en los autos de que la parte actora haya reconocido en la Audiencia Preliminar, el mencionado alegato de percepción dineraria de la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 500.000,00), ni tampoco se pudo constatar de la copia del expediente agregado a las actas cursante en el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Estado Zulia, pues en esas actuaciones no aparece tal reconocimiento, lo que lleva a este Juzgador a determinar en esta oportunidad que el requisito de la exigibilidad del crédito para la compensación de obligaciones no se encuentra presente en el caso de autos y en consecuencia se niega el anterior pedimento. ASÍ SE DECIDE.
DECISIÓN
Por todas las razones antes expuestas, este TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Desalojo, intentada por la actora ZULIAMEDICA INTEGRAL, C.A., en contra de SUMINISTROS MEDICOS Y VITAMINAS CASCUFER, C.A., y se le condena al pago de la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS SESENTA BOLIVARES CON 00/100 (98.560,00), correspondientes a veintidós (22) pensiones de arrendamiento vencidas desde el mes de octubre de 2.012, a razón de CUATRO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 4.480,00) cada mensualidad, así como también los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, al igual que un cincuenta (50%) del precio diario de los arrendamientos desde la introducción de la Reforma de la demanda hasta la restitución definitiva del inmueble de conformidad con el artículo 22 numeral 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial
SEGUNDO: Se ORDENA a la accionada la entrega del inmueble arrendado a la demandante de autos, de acuerdo a las formalidades establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se ACUERDA Indexar conforme a lo solicitado los cánones de arrendamiento descritos en el Libelo a partir de la admisión de la demanda, para lo cual se practicará experticia complementaria con arreglo a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil y tomando en cuenta para ello, los Índices Inflacionarios fijados durante el período señalado por el Banco Central de Venezuela
CUARTO: Se CONDENA en Costas y Costos procesales a la parte accionada, al resultar totalmente vencida en la presente causa, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la sede del TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los veintiséis (26) días del mes de octubre de 2.015. Años: 204° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR:

Dr. FERNANDO ATENCIO BARBOZA.

EL SECRETARIO

MGS. ALANDE BARBOZA CASTIILLO.

En la misma fecha, siendo las doce (12:00 m.) del mediodía, se dictó y publicó el fallo que antecede, bajo en Nº 094-2015.

El Secretario

EL SECRETARIO,

MgSc. ALANDE BARBOZA CASTILLO.