TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA
I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA-RECONVENIDA: ciudadana ROSELIN FLORES, venezolana, mayor de edad, titular de cédula de identidad N° 15.480.424 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: abogados ALFREDO CHERUBINI y SHARDA BUDHRANI, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 120.155 y 130.505, respectivamente.
PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A., inscrita en fecha 10.03.2010 por ante el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, bajo el N° 5, Tomo 10-A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: abogado ADAFEL ENRIQUE MARIN, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 185.132.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por la abogada SHARDA BUDHRANI, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, ciudadana ROSELIN FLORES, en contra de la sentencia dictada en fecha 05.03.2015 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 06.04.2015.
Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 29.04.2015 (f. 172) y se le dio cuenta al Juez.
Por auto de fecha 30.04.2015 (f. 173), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente. Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 257 del mencionado código, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 11:00 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio.
En fecha 12.05.2015 (f. 174), se declaró finalizada la reunión conciliatoria en virtud de la incomparecencia de la parte demandada-reconviniente.
En fecha 03.06.2015 (f. 175 al 191), compareció el ciudadano ADAFEL ENRIQUE MARIN, con el carácter que tiene acreditado en autos, debidamente asistido de abogado y presentó escrito de informes.
En fecha 03.06.2015 (f. 192 al 203), compareció el abogado ALFREDO CHERUBINI, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de informes.
En fecha 11.06.2015 (f. 204 al 210), compareció el abogado ALFREDO CHERUBINI, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de observaciones.
Por auto de fecha 17.06.2015 (f. 212), se le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir de esa fecha inclusive.
Por auto de fecha 16.09.2015 (f. 213), se difirió el acto de dictar sentencia por treinta (30) días continuos a partir de esa fecha exclusive.
Siendo la oportunidad para decidir se hace bajo las siguientes consideraciones:
III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
Se inició por ante el Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA incoada por la ciudadana ROSELIN FLORES en contra de la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A., ya identificadas.
Fue admitida por auto de fecha 05.12.2013 (f. 41), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A., en la persona del ciudadano MANUEL ALEJANDRO OROZCO PINTO, para que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra.
Por auto de fecha 13.12.2013 (f. 44), se ordenó comisionar al Juzgado del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, para que el alguacil de dicho Tribunal proceda a practicar la citación de la parte demandada; siendo librada la comisión y oficio en esa misma fecha.
En fecha 06.02.2014 (f. 48), compareció el abogado ADAFEL MARIN, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó el poder que acredita su representa y se dio por citado en nombre de la parte demandada.
En fecha 18.03.2014 (f. 82), compareció el abogado ADAFEL MARIN, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de contestación de la demanda y reconvención.
Por auto de fecha 31.03.2014 (f. 90), se admitió la reconvención propuesta por la parte demandada; se suspendió el procedimiento con respecto a la demanda principal durante el lapso correspondiente y se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, para que la parte demandante-reconvenida de contestación a la reconvención.
En fecha 09.04.2014 (f. 91 al 95), compareció la abogada SHARDA BUDHRANI, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de contestación de la reconvención.
En fecha 24.04.2014 (f. 96 al 98), compareció la abogada SHARDA BUDHRANI, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 08.05.2014 (f. 111 y 112), compareció el abogado ADAFEL MARIN, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 27.05.2014 (f. 114), se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida; ordenándose comisionar al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, a objeto de practicar la intimación de la parte demandada-reconviniente, sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A., en la persona de su vicepresidente, ciudadano MANUEL ALEJANRO OROZCO PINTO, a los fines de que comparezca al tercer (3°) día de despacho siguiente a su intimación, a las 11:00 de la mañana, para que exhiba o haga entrega de las citaciones y notificaciones originales que le fueran enviadas a la ciudadana ROSELIN FLORES; siendo librado el exhorto, oficio y boleta en esa misma fecha.
Por auto de fecha 27.05.2014 (f. 118), se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente.
Por auto de fecha 01.10.2014 (f. 120), se agregó a los autos las resultas de la comisión conferida al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 14.10.2014 (f. 130), compareció la abogada SHARDA BUDHRANI, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se le librara cartel de intimación a la parte demandada-reconviniente.
En fecha 23.10.2014 (f. 131), compareció el abogado ADAFEL MARIN, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia se dio por intimado.
En fecha 30.10.2014 (f. 132), tuvo lugar el acto de exhibición de documentos.
Por auto de fecha 12.11.2014 (f. 149), se aclaró que los informes de las partes se presentarían en el décimo quinto (15°) día de despacho siguiente.
En fecha 08.12.2014 (f. 150 al 153), compareció la abogada SHARDA BUDHRANI, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de informes.
En fecha 08.12.2014 (f. 154 y 155), compareció el abogado ADAFEL MARIN, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de informes.
En fecha 05.03.2015 (f. 156 al 167), se dictó sentencia mediante la cual se declaró sin lugar la demanda y con lugar la reconvención; y se ordenó notificar a las partes.
En fecha 10.03.2015 (f. 168), compareció la abogada SHARDA BUDHRANI, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia apeló de la sentencia.
En fecha 24.03.2014 (f. 169), compareció la abogada SHARDA BUDHRANI, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia ratificó la apelación interpuesta en fecha 10.03.2015; cuya apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 06.04.2015 (f. 170), ordenándose remitir el presente expediente a éste Tribunal, a los fines de que conociera de la misma; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha.
CUADERNO DE MEDIDAS.-
Por auto de fecha 18.03.2014 (f. 1), se aperturó el cuaderno de medidas, y se negó el decreto de las medidas preventivas solicitadas.
IV.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-
LA SENTENCIA APELADA.-
La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial en fecha 05.03.2015 mediante la cual se declaró sin lugar la demanda y con lugar la reconvención, basándose en los siguientes motivos, a saber:
“…Debe este Juzgador pronunciarse, previo a la definitiva, sobre la impugnación de la estimación de la de manda realizada por la parte actora reconvenida en su libelo de demanda. En este sentido se observa que la actora reconvenida estima su demanda en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), mientras que la demandada reconviniente, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, impugna por exagerada, la estimación de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto observa este Juzgador, que es constante y reiterada la doctrina y la jurisprudencia patria, en sostener que en los casos en que el demandado impugne o rechace la estimación de la demanda realizada por el actor, debe el primero probar, en el contradictorio del juicio, los motivos en que basa su impugnación, so pena de sucumbir en su pretensión, recayendo sobre el impugnante la carga de la prueba, en los mismos términos del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien en el caso bajo estudio, observa este Juzgador, que en el contradictorio del juicio, la demandada reconviniente se limitó a promover y evacuar pruebas relativas, tanto al fondo de la demanda, como de la reconvención, y del estudio de su acervo probatorio se desprende que no trajo a los autos prueba alguna tendente a demostrar la exageración cometida por la actora reconvenida al estimar su demanda, solo se limitó a impugnar la estimación, razón por la cual al no cumplir con la carga de probar su alegato de que la estimación realizada por la actora reconvenida era exagerada, debe sucumbir en esta pretensión y en consecuencia este Tribunal declara improcedente la impugnación de la estimación de la demanda. Así se decide.
Decidido el anterior punto previo, pasa este Tribunal a decidir sobre el fondo de la demanda intentada por la ciudadana ROSELIN FLORES contra la entidad mercantil “EMPRESAS AGAPE C.A.”
…Omissis…
De los términos en que quedó trabada la litis, observa este Juzgador que la parte demandada reconviniente no se limitó a la pura negación de las pretensiones del actor, sino que alega que la actora reconvenida se encontraba en mora en el cumplimiento de las obligaciones de pago que asumió en el contrato cuyo cumplimiento demanda, por lo que s representada, se encuentra amparada por la excepción “nom adimpleti contractus, o excepción de incumplimiento consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil, es decir, expuso razones de hecho para discutir la pretensión, por lo que la contienda procesal se desplazó de la pretensión, a las razones que la enervan, motivo por el cual se produjo la inversión de la carga de la prueba, así como el riesgo de la falta de pruebas también se desplazó. Ahora bien, del anterior análisis de las pruebas aportadas tanto por la parte demandada, como la parte actora, en virtud de principio de comunidad de la prueba, en especial del análisis de los seis (06) recibos de pago, y resumen de abonos, otorgados por la demandada reconviniente a la actora reconvenida, así como del correo electrónico enviado por la actora reconvenida a su representada, en fecha 06 de septiembre de 2013, se desprende que efectivamente al 05 de septiembre de 2013, la actora reconvenida no había cancelado las cuotas correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2013, por lo cual se encontraba en mora en el cumplimiento de sus obligaciones, las cuales pretendió cumplir en fecha posterior, y sin cancelar los intereses moratorios a que se encontraba obligada conforme a lo previsto en los artículos 1.271 y 1.277 del Código Civil, lo cual evidentemente la convierte en deudora de condición morosa, y en consecuencia la demandada reconviniente goza de la excepción de incumplimiento prevista en el artículo 1.168 ejusdem, pudiendo negarse a ejecutar su obligación. De lo anterior se evidencia que efectivamente, la parte demandada reconviniente cumplió con la carga de probar su excepción de nom adimpleti contractus o excepción de incumplimiento, razón por la cual debe resultar gananciosa en la demanda incoada en su contra, y así se decide.
DE LA RECONVENCION O MUTUA PETICION INTENTADA POR LA ENTIDAD MERCANTIL EMPRESAS AGAPE C.A. CONTRA LA CIUDADANA ROSELIN FLORES
…Omissis…
De los términos en que quedó trabada la litis en la reconvención, observa este Juzgador que la parte actora reconvenida se limitó a la pura negación de las pretensiones del actor, por lo que al contradecir pura y simplemente la pretensión, no la discute, sino que en el fondo pide la prueba de las razones sobre que se funda aquella, y en consecuencia no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas, por lo cual la carga de la prueba se mantiene en cabeza de la demandada reconviniente. Ahora bien, como ya ha sido apreciado anteriormente en el presente fallo, del anterior análisis de las pruebas aportadas tanto por la parte demandada, como la parte actora, en virtud del principio de comunidad de la prueba, en especial del análisis de los seis (06) recibos de pago, y resumen de abonos, otorgados por la demandada reconviniente a la actora reconvenida, así como del correo electrónico enviado por la actora reconvenida a su representada, en fecha 06 de septiembre de 2013, se desprende que efectivamente al 05 de septiembre de 2013, la actora reconvenida no había cancelado las cuotas correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2013, por lo cual se encontraba en mora en el cumplimiento de sus obligaciones, las cuales pretendió cumplir en fecha posterior, y sin cancelar los intereses moratorios a que se encontraba obligada conforme a lo previsto en los artículos 1.271 y 1.277 del Código Civil, lo cual evidentemente la convierte en deudora de condición morosa, y en consecuencia de conformidad con la normativa prevista en el artículo 1.167 ejusdem, la demandada reconviniente se encuentra facultada para reclamar judicialmente la resolución del contrato con los daños y perjuicios sufridos. De lo anterior se evidencia que efectivamente, la parte demandada reconviniente cumplió con la carga de probar sus alegatos, razón por la cual debe resultar gananciosa en la reconvención que intentara contra la actora, ciudadana ROSELIN FLORES, y así se decide.
…Omissis…
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda intentada por la ciudadana ROSELIN FLORES, (…), contra la entidad mercantil EMPRESAS AGAPE, C.A.”, (…)
SEGUNDO: CON LUGAR, la reconvención o mutua petición intentada por la entidad mercantil EMPRESAS AGAPE, C.A.”, (…), contra la ciudadana ROSELIN FLORES, (…).
TERCERO: Se declara resuelto el contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública de Juan Griego, estado Nueva Esparta, en fecha 03 de mayo de 2013, bajo el N° 24, tomo 57 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
CUARTO: Se condena a la actora reconvenida, ciudadana ROSELIN FLORESA, (…), a pagar a la demandada reconviniente, entidad mercantil EMPRESAS AGAPE, C.A.”, (…), la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 34.100.00), por concepto de los daños y perjuicios ocasionados como consecuencia de su incumplimiento. …”

ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.-
Como fundamento de la acción de cumplimiento de contrato de opción a compra los abogados SHARDA BUDHRANI y ALFREDO CHERUBINI, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora-reconvenida, ciudadana ROSELIN FLORES, señalaron lo siguiente:
- que en fecha 03.05.2013, su representada celebró un contrato de opción a compra de un inmueble constituido por una parcela de terreno identificada con el N° 18-A con un área aproximada de trescientos noventa y dos metros cuadrados con veinte centímetros (392,20 mts.2) y una casa que sobre ella se encuentra que consta o debería constar de sala-comedor, cocina, dos habitaciones, dos baños y un séptico; que a la parcela le corresponde un porcentaje del 2,24% sobre las cosas y cargas comunes de la urbanización, y está ubicada en el parcelamiento Residencial El Retiro, al margen derecho de la vía que conduce de la población al sector Taguantar, vía Juangriego en jurisdicción del Municipio Díaz del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, cuyos linderos, especificaciones y medidas se detallan en el contrato, con la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A., representada por su vicepresidente ejecutivo, ciudadano MANUEL ALEJANDRO OROZCO PINTO, según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública de Juangriego del Estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 03.05.2013, anotado bajo el N° 24, Tomo 57;
- que la cláusula cuarta del mencionado contrato establece que el precio total convenido del mencionado inmueble era la cantidad de ochocientos veinticinco mil bolívares (Bs. 825.000,00) y que la forma de pago del terreno y la casa era la siguiente: doscientos ochenta y un mil bolívares (Bs. 281.000,00) de inicial y el resto, es decir, la suma de quinientos cuarenta y cuatro mil bolívares (Bs. 544.000,00) en cuotas mensuales de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00);
- que la cuota inicial fue pagada mediante dos (2) abonos de dinero, uno por diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) en fecha 12.03.2013, el segundo por la cantidad de setenta y un mil bolívares (Bs. 71.000,00) en efectivo más la entrega previo acuerdo entre las partes de un vehiculo marca RENAULT, modelo MEGANE II, año 2005, placas DBW22T, en fecha 26.04.2013, valorado para ese momento en doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00). Vehiculo este que se encontraba en perfecto funcionamiento ya que incluso su representada se trasladó con él desde la ciudad de Maracay hasta la Isla de Margarita donde lo entregó a la demandada en perfecto estado de funcionamiento y por instrucciones de esta se firmó el respectivo documento de compra venta previa revisión y aprobación de dicho vehiculo con la socia y arquitecto de la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A., ciudadana GLEIDYS SAMANTA TORRES, documento que fue autenticado por ante la Notaría Pública de Juangriego del Estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 02.05.2013, anotado bajo el N° 43, Tomo 56;
- que la cláusula segunda del mencionado contrato establece que la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A. tenía para concluir la casa objeto del contrato de opción a compra un lapso de tres (03) meses desde la fecha de la firma de dicho contrato, es decir, desde el 03.05.2013, con una primera prorroga de dos (2) meses y una segunda de un (1) mes, periodo de tiempo que se venció el día 03.08.2013, la primera prorroga se venció el día 03.10.2013 y la segunda y última prorroga se venció el día 03.11.2013;
- que en fecha 01.11.2013 dos días antes del vencimiento de la última prorroga, su mandante recibió una llamada de la empresa donde le informaron que le habían enviado un correo electrónico firmado por el ciudadano LUIS FERNANDEZ, actuando como director gerente de la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A., correo electrónico donde le indicaban que el vehiculo que se entregó hace más de seis (6) meses atrás se encontraba actualmente en un taller, que el mismo sería devuelto, que le negaban a su representada un supuesto crédito hipotecario sin que esta tuviera el mínimo conocimiento sobre cuál era el crédito que estaban mencionando, exigiéndole el pago de contado del saldo de su casa para terminarla y amenazándola con rescindir el contrato si no daba respuesta inmediata a sus pretensiones, destacando que no daban por recibida ni aceptada esa comunicación salvo para los fines de demostrar el dolo, la alevosía y mala fe con la cual actuaban los representantes de la empresa así como su intención de desconocer los derechos de su representada, ya que además de pretender cambiar unilateralmente las condiciones establecidas en el contrato, incurriendo en una violación flagrante, grave y evidente de las regulaciones establecidas en el mismo y en el ordenamiento jurídico del país, asimismo esta comunicación incumplía con lo establecido en la cláusula décima segunda del contrato que establece las únicas y exclusivas direcciones válidas y escogidas por las partes contratantes para recibir las citaciones o notificaciones y donde se definió que su representada tenía por dirección el Edificio MAUI, de las Residencias Aloha, piso 4, apartamento 4D, de la Avenida Bolívar de Maracay, Estado Aragua;
- que sin embargo, su mandante se trasladó en horas de la mañana a las oficinas de la empresa el día 04.11.2013 a retirar los comprobantes de sus pagos y abonos, ya que en oportunidades anteriores le manifestaron que no estaba disponible la información ni la persona autorizada para otorgarlos, así como para consultar el estado de su casa y definir la fecha de entrega y la firma de su documento definitivo de propiedad, también para solicitar que le explicaran el contenido de dicha comunicación, razón por la cual solicitó una reunión y fue atendida en horas de la tarde por los representantes de la empresa, entre ellos, su vicepresidente ejecutivo, el ciudadano MANUEL ALEJANDRO OROZCO PINTO;
- que en esa reunión del día 04.11.2013 le indicaron que su casa no estaba terminada y que no tenían intención alguna de terminarla debido a que la misma tenía un precio superior al pautado inicialmente ya que los materiales de construcción habían subido de precio, y por lo tanto si su mandante quería seguir con su opción de compra debía pagar la totalidad del costo de la casa, ya que la forma de pago convenida tampoco les servía o interesaba para ese momento, situación ante la cual se negó ya que no es lo estipulado en el contrato firmado entre ellos, donde claramente se establece que el saldo restante debe pagarlo en cuotas mensuales de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) y se ponía de manifiesto que la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A. pretendía modificar para su beneficio las condiciones del contrato y estaba actuando con evidente irresponsabilidad, imprudencia y negligencia, con culpa grave, incumpliendo flagrantemente sus obligaciones contraídas y derivadas del contrato de opción a compra firmado con su representada y objeto de la presente demanda;
- que del mismo modo le indicaron que el documento de propiedad no podía ser protocolizado actualmente y que se haría luego de que ellos pudieran terminar la casa, y que solo se iniciarían los trabajos en su casa previo pago completo del saldo restante de la misma;
- que asimismo le indicaron que el vehiculo entregado como complemento de la inicial se encontraba actualmente en un taller, sin especificar la fecha de ingreso no cuales son los supuestos daños que presentaba, ante lo cual la ciudadana ROSELIN FLORES le manifestó y recordó que el vehiculo fue entregado en fecha 02.05.2013, es decir, hace mas de seis (6) meses atrás, pero que actuando de buena fe ella podría recibirlo previa revisión de los daños ocasionados y si se demostraba que el origen de los mismos era por algún daño oculto que ambas partes desconocieran, además del previo cumplimiento de todos los procesos y pasos legales para anular la venta del vehiculo autenticada, comprometiéndose incluso a pagar el monto por el cual fue recibido el vehiculo, es decir, Bs. 200.000,00, en el momento de la firma del documento respectivo, sin que esto se pudiera considerar un reconocimiento o aceptación de incumplimiento alguno o de mora, pero si con el fin de dar continuidad y consecución al contrato de opción a compra firmado, exigiendo simplemente que la empresa cumpliera con todo lo establecido en dicho contrato y todos los requisitos legales necesarios para la devolución del vehiculo;
- que con el fin de demostrar que es practica común de la empresa recibir vehículos como parte de pago o abonos, anexa copia fotostática y presente el original a los efectos de su vista y devolución, del recibo de recepción de un vehiculo fechado 17.01.2013 por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) como complemento del pago de la inicial de la casa N° 8-A del mismo conjunto residencial, vehiculo que fue recibido bajo el mismo concepto que el de su representada;
- que quedaba demostrado con los recibos de pago y el resumen de abonos que le fueron entregados a su mandante en fecha 04.11.2013, que nunca se incurrió en mora o atraso y lo dan por ratificado y validado por la empresa ya que nunca emitió una nota de cobro en contra de su representada por concepto de mora ni por ningún otro concepto o motivo, tal y como debería ser a tenor de lo establecido en la cláusula quinta del contrato de opción a compra, además del hecho de continuar aceptando los pagos mensuales de su representada; y
- que considerando que en la cláusula sexta del contrato de opción a compra las partes se sometieron al domicilio especial de Porlamar, Estado Bolivariano de Nueva Esparta, con exclusión de cualquier otro, visto que sui representada cumplió a cabalidad todas y cada una de las condiciones establecidas en el contrato de opción a compra objeto de la presente demanda, que en dicho contrato se encuentren presentes, claramente, y bien definidos los requisitos y elementos del libre y valido consentimiento, precio y objeto, visto que los lapsos y prorrogas pautadas en la cláusula segunda del mencionado contrato se encuentran vencidos e incumplidos por la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A., así como la evidente pretensión de la mencionada empresa de violentar lo establecido en la cláusula cuarta del mencionado contrato que versa sobre la forma de pago del terreno y de la casa objeto del contrato de opción a compra y en definitiva la negativa de la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A., a culminar la casa y mucho menos a traspasar la propiedad del terreno donde ésta casa debe ser construida violentado e incumpliendo lo establecido en el contrato de opción a compra, en virtud de lo antes expuesto es por lo que ocurre para demandar como en efecto demandan a la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A. al cumplimiento del contrato de opción a compra celebrado con su representada.
Por su parte, el abogado ADAFEL ENRIQUE MARIN, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A., parte demandada-reconviniente en la presente causa, contestó la demanda en los siguientes términos:
- que convenía y reconocía expresamente que su representada en efecto celebró en fecha 03.05.2013 con la actora, ciudadana ROSELIN FLORES el contrato de opción a compra-venta cuyo cumplimiento pretende y demanda;
- que convenía y reconocía expresamente, que el precio convenido por las partes para la adquisición del inmueble a que se refiere el contrato de opción era la cantidad de ochocientos veinticinco mil bolívares (Bs. 825.000,00) pagaderos mediante una cuota inicial de doscientos ochenta y un mil bolívares (Bs. 281.000,00), y el saldo del precio, a saber la suma de quinientos cuarenta y cuatro mil bolívares (Bs. 544.000,00), serían cancelados mediante cuotas iguales, mensuales y consecutivas de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) cada una, con vencimiento, la primera de ellas, a los treinta días contados a partir de la autenticación del referido contrato;
- que convenía y reconocía que la opcionada, ciudadana ROSELIN FLORES, canceló la cuota inicial mediante dos abonos de dinero en efectivo, un por diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) en fecha 12.03.2013, y el segundo por setenta y un mil bolívares (Bs. 71.000,00) en fecha 26.04.2013, y el saldo restante de la cuota inicial, a saber la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) mediante la entrega de un vehiculo de su propiedad;
- que convenía y reconocía que su representada, la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A. debía concluir el inmueble objeto del contrato de opción en un lapso de tres (3) meses contados a partir de la autenticación del contrato, pudiendo gozar de una primera prorroga de dos (2) meses y una segunda prorroga de un (1) mes, plazo que en principio vencía el día 03.11.2013;
- que convenía y reconocía que su representada, la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A., pretendió devolver a la opcionada, hoy actora, el vehiculo que entregara como parte de la cuota inicial, en virtud a que el mismo luego de ser recibido por su representada presentó una serie de vicios ocultos, que hicieron imposible su uso, devolución que su representada pretendió hacer en forma unilateral, imputando los pagos de las cuotas mensuales al pretendido saldo de la cuota inicial, luego de la deducción del costo del vehiculo;
- que consta de las cláusulas cuarta y quinta del contrato de opción que une a las partes, que, como bien lo afirma la actora en su libelo, las partes acordaron que luego del pago de la cuota de inicial, el saldo del precio, ascendente a la suma de quinientos cuarenta y cuatro mil bolívares (Bs. 544.000,00), sería cancelado mediante cuotas iguales, mensuales y consecutivas de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), cada una, con vencimiento, la primera de ellas, a los treinta días contados a partir de la autenticación del referido contrato, a saber del día 03.05.2013, y que si la compradora no cancelaba, dentro del tercer día siguiente al vencimiento de cada una de las cuotas mensuales pactadas, incurriría en mora y quedaría obligada a cancelar los intereses moratorios a que hubiere lugar;
- que como bien lo reconoce y acepta la actora en su libelo de demanda, al momento de la autenticación del contrato en su condición de opcionada, se obligó a cancelar el saldo del precio mediante cuotas iguales, mensuales y consecutivas de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), venciendo la primera de ellas el día 03.06.2013, la segunda el 03.07.2013, y la tercera el 03.08.2013, gozando de un plazo de tres (3) días siguientes al vencimiento de cada una de las cuotas, para cancelar sin incurrir en mora;
- que consta de los recibos de pago consignados por la actora, que al día 05.09.2013, la opcionada, hoy actora, no había cancelado a su representada las cuotas mensuales correspondientes a los meses de junio, julio y agosto de 2013, por lo que incurrió en un claro y evidente retardo en la ejecución de esta obligación de pago, por lo que de conformidad con la citada cláusula quinta del contrato de opción, y lo previsto en los artículos 1.271 y 1.277 del Código Civil, la opcionada, hoy actora, debía cancelar a su representada los daños y perjuicios derivados de su retardo en la ejecución de su obligación, consistentes en el pago de los intereses moratorios de ley, so pena de incurrir en mora;
- que a la fecha no les han sido cancelados a su representada estos daños y perjuicios a que, de conformidad, con el contrato que una a las partes y la ley, tiene derecho, por lo que tanto en la actualidad como al momento de introducir su pretendida demanda, la actora se encuentra en mora al no haber ejecutado sus obligaciones conforme a derecho, por lo que mal puede demandar a su representada, quien se encuentra amparada por la excepción “nom adimpleti contractus”, o de incumplimiento, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil, lo cual hace valer y alega a favor de su representada; y
- que de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazaba e impugnaba por exagerada la estimación de la demanda realizada por la actora en su libelo.
Asimismo consta, que el abogado ADAFEL ENRIQUE MARIN, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A., parte demandada-reconviniente en la presente causa, reconvino en los siguientes términos:
- que consta de las clausulas cuarta y quinta del contrato de opción que une a las partes, que la opcionada, ciudadana ROSELIN FLORES, se obligó a cancelar el saldo del precio de venta del inmueble objeto del contrato, ascendente a la suma de quinientos cuarenta y cuatro mil bolívares (Bs. 544.000,00), mediante cuotas iguales, mensuales y consecutivas de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), cada una, con vencimiento, la primera de ellas, a los treinta días contados a partir de la autenticación del referido contrato, a saber del día 03.05.2013. Asimismo, se obligó a cancelar los intereses moratorios a que hubiere lugar, si no cancelaba dentro del tercer día siguiente a su vencimiento, cada una de las cuotas mensuales pactadas;
- que la primera de las cuotas pactadas venció el día 03.06.2013, la segunda el 03.07.2013 y la tercera el día 03.08.2013, gozando de un plazo de tres (3) días siguientes al vencimiento de cada una de las cuotas, para cancelar sin incurrir en mora. Asimismo, como consta de los recibos de pago consignados por la actora al 05.09.2013, la opcionada, hoy actora, no había cancelado a su representada las cuotas mensuales correspondientes a los meses de junio, julio y agosto de 2013, incurriendo en un claro y evidente retardo en la ejecución de esta obligación de pago, por lo que de conformidad con la citada cláusula quinta del contrato de opción, y lo previsto en los citados artículos 1.271 y 1.277 del Código Civil, la opcionada, hoy actora, debía cancelar a su representada los daños y perjuicios derivados de su retardo en la ejecución de su obligación, consistente en el pago de los intereses moratorios de ley, so pena de incurrir en mora. A la presente fecha no les han sido cancelados a su representada estos daños y perjuicios a que, de conformidad, con el contrato que une a las partes y la ley, tiene derecho, por lo que tanto en la actualidad, como al momento de introducir su pretendida demanda, la actora se encuentra en mora al no haber ejecutado sus obligaciones conforme a derecho. Es decir, desde el día 06.06.2013, la ciudadana ROSELIN FLORES, ha incumplido con las obligaciones que asumió en el contrato de opción que une a las partes, razón por la cual reconviene en la resolución del contrato de opción de compra-venta y el pago de los daños y perjuicios.
Igualmente se evidencia que la abogada SHARDA BUDHRANI, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, ciudadana ROSELIN FLORES, dio contestación a la reconvención en los siguientes términos:
- que negaba, rechazaba y contradecía que en las cláusulas cuarta y/o quinta del contrato de opción que une a las partes se establezca que la primera cuota para el pago del saldo restante del valor del inmueble se venciera a los treinta (30) días después de autenticado dicho contrato;
- que negaba, rechazaba y contradecía que la primera de las cuotas pactadas para el pago del saldo restante del valor del inmueble se venciera el 03 de junio, la segunda el 03 de julio y la tercera el 03 de agosto de 2013;
- que negaba, rechazaba y contradecía que la ciudadana ROSELIN FLORES haya incurrido en mora o retado en la ejecución de sus obligaciones de pago o ninguna otra obligación derivada del contrato antes mencionado;
- que negaba, rechazaba y contradecía que la ciudadana ROSELIN FLORES se encuentre en situación de morosidad por el concepto de las cuotas mensuales destinadas al pago del saldo restante del valor del inmueble objeto del contrato;
- que negaba, rechazaba y contradecía que la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A. haya emitido alguna nota de cobro en contra de su representada por concepto de atraso o mora ni por ningún otro concepto o motivo, tal y como debería ser a tenor de lo establecido en la cláusula quinta del contrato de opción a compra en el supuesto negado de que existiera un motivo para ser emitida;
- que negaba, rechazaba y contradecía que la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A. presente o pudiera presentar instrumento alguno para fundamentar su pretensión ni mucho menos de os cuales se deriven inmediatamente los derechos aludidos;
- que negaba, rechazaba y contradecía que la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A. pueda presentar prueba alguna del supuesto incumplimiento de su representada;
- que negaba, rechazaba y contradecía que la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A. intentara devolver el vehiculo entregado por su representada como complemento del pago de la cuota inicial del inmueble objeto del contrato;
- que negaba, rechazaba y contradecía que la ciudadana ROSELIN FLORES haya incumplido sus obligaciones derivadas del contrato de opción a compra desde el día 06.06.2013;
- que negaba, rechazaba y contradecía que sea procedente un pago por intereses moratorios a favor de la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A. ni que exista causa alguna imputable a su representada que los genere;
- que negaba, rechazaba y contradecía que sea procedente un pago por daños o perjuicios derivados del contrato o sus obligaciones a favor de la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A.;
- que negaba, rechazaba y contradecía que la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A. tenga razón, motivo o derecho alguno para pretender la resolución del contrato que la une a su representada;
- que negaba, rechazaba y contradecía que la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A. tenga razón, motivo o derecho alguno para reconvenir a su representada;
- que negaba, rechazaba y contradecía que la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A. tenga derecho alguno a solicitar por concepto de daños y perjuicios la cantidad de Bs. 34.100,00 y que su representada tenga la obligación de pagarlos;
- que negaba, rechazaba y contradecía que su representada adeude cantidad alguna de bolívares a la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A. por concepto de las cuotas mensuales correspondientes al pago del saldo del inmueble según lo establecido en el contrato de opción a compra, y en consecuencia sea procedente ningún pago por intereses moratorios, daños o perjuicios y costas procesales; y
- que reiteraba y ratificaba los hechos narrados en el libelo de la demanda, reconocidos y convenidos por el reconviniente, el derecho y las normas invocadas, las pruebas documentales promovidas, la prueba de exhibición solicitada, así como todo su petitorio los cuales da por íntegramente reproducidos.
ACTUACIONES EN LA ALZADA.-
Consta que el abogado ADAFEL ENRIQUE MARIN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A., presentó escrito de informes en el cual alegó:
- que la demandante reconvenida al momento de la demanda presenta una deuda con respecto a la inicial de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) la cual no ha sido dada por satisfecha por su representada EMPRESAS AGAPE C.A., no aceptando su representada el traspaso de un vehiculo hecho a una persona distinta a la de la empresa como forma de pago, por contener vicios ocultos, hecho que fue debidamente notificado a la ciudadana ROSELIN FLORES, con anterioridad al vencimiento de los plazos para la construcción del inmueble objeto de la negociación;
- que la demandante reconvenida hasta la actual fecha no ha cancelado los intereses moratorios originados por el atraso de pago de cuatro mensualidades;
- que la demandante reconvenida recayó en incumplimiento de pago y mora al no cancelar en su oportunidad, al tercer día del mes vencido la cuota mensual de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00);
- que la demandante reconvenida recayó en incumplimiento definitivo según lo establecido en la cláusula séptima, no sólo por adeudar cuatro (4) cuotas y sus intereses correspondientes a los meses vencidos de 03 de junio, 03 de julio, 03 de agosto y 03 de septiembre del año 2013, sino también, por transcurrir mas de treinta (30) días desde el vencimiento de la primera cuota que debía pagar el 03.06.2013;
- que la demandante reconvenida justifica la falta de pago por no haber entregado unos materiales solicitados como acuerdo entre la empresa y la misma, y en vista de no haber encontrado dicho material, procedía a pagar el saldo vencido, probando esto su incumplimiento y que el retardo en la ejecución de la obra es causa ajena a su representada;
- que debido al reiterado incumplimiento en todas las formas de pago por parte de la demandante reconvenida su representada presentó atrasos en la ejecución de la obra, ya que a falta de pago, no se pueden adquirir los materiales y demás implementos necesarios para su culminación; y
- que por lo tanto mal puede pretender la demandante reconvenida, el cumplimiento de las obligaciones impuestas a su representada, cuando la misma no ha cumplido con sus propias obligaciones, es decir, la obligación de pago de la inicial, la obligación del pago de la cuota mensual y la obligación de pago de los respectivos intereses moratorios originados, lo que motiva que se apague a la excepción de ley de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus).
Como sustento del recurso de apelación sostuvo el abogado ALFREDO CHERUBINI, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, ciudadana ROSELIN FLORES, como aspectos de mayor relevancia, los siguientes:
- que la sentencia, como puede observarse de su simple lectura, no motiva suficientemente su conclusión, transcendental con respecto al iter del procedimiento ordinario, asimismo debió ser resuelta con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas presentadas;
- que el dispositivo de la sentencia a revisar obedece a errores en la interpretación del contrato objeto de la demanda y las pruebas aportadas, específicamente de las cláusulas segunda, cuarta, quinta, sexta, séptima y décima segunda, la falta de lectura y análisis inconcluso del correo electrónico enviado por su representada y la respuesta recibida en fecha 06.09.2014 y el incumplimiento evidente de la prueba de exhibición;
- que reiteraba el incumplimiento de la solicitud de prueba de exhibición, toda vez que el petitorio fue: la exhibición de los originales de las citaciones o notificaciones enviadas a la demandante en su dirección establecida en el contrato de opción a compra, a saber Edifico MAUI, de las Residencias Aloha, piso 4, apartamento 4D, de la Avenida Bolívar de Maracay, Estado Aragua y la demandada simplemente consigno cuatro comunicaciones enviadas vía correo electrónico, ninguna a la dirección establecida en el contrato ley entre las partes, hecho que preocupantemente fue validado por el Tribunal y se usaron como base para dictar la sentencia hoy apelada, tal y como se evidencia en el párrafo 3 del folio 161 del respectivo expediente;
- que debía destacar que en dichos correos no se hace notificación alguna sobre mora o atraso en el paso de las cuotas mensuales que sirvieron de base para decidir, ni mucho menos, a tenor de lo establecido en la cláusula quinta del contrato, representan una nota de cobro para poder exigir el pago de intereses, comisión y cobranza;
- que reiteraba que dichos correos fueron rechazados por su parte desde el mismo libelo de la demanda y en todos y cada uno de los actos procesales y escritos que consignaron en el expediente;
- que continuando con la lectura de la sentencia, en la parte correspondiente a las pruebas aportadas por la parte actora (folio 163, vto. párrafo 4) insiste el ciudadano Juez en decir que la empresa supuestamente tenía la intención de devolver el vehiculo entregado como parte de pago de la inicial según comunicación de fecha 31.10.2013, omitiendo la falta de cualidad de la empresa para efectuar dicha devolución o intentar cualquier acción debido a que por sus propias instrucciones fue entregado y traspasada su propiedad a la ciudadana GLEIDYS SAMANTA TORRES y esta consignó su precio en dinero efectivo a la mencionada empresa, asimismo obvió que la supuesta propuesta de devolución del vehiculo fue planteada a más de 6 meses después de realizada su venta y que las acciones para este caso son totalmente distintas a las planteadas por la demandada;
- que en la parte que concierne a las pruebas aportadas por la parte demandada, folio 164, vto., el ciudadano Juez hace mención a la documental consistente en copia del correo electrónico enviado por la parte actora en fecha 06.09.2013, considerando solo el hecho de que en el mismo se indica e pago de las cuotas de los meses de junio a septiembre del 2013;
- que si se observa completamente dicho correo y la respuesta emanada por la demandada, que consta en las pruebas consignadas y que rielan en los folios 113 y 110 marcadas con las letras A y J4 respectivamente, en los mismos se evidencia que existía un acuerdo entre los firmantes del contrato sobre la forma de pago de dichas cuotas o mejor dicho del acuerdo sobre la compra del material del piso de la casa, que vista la imposibilidad de comprar estos materiales se abonaba dicha cantidad para el pago de las cuotas correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre 2013, y lo mas importante, destacado y que debió ser considerado para dictar sentencia en apego a la verdad de los hechos, la respuesta de la empresa fue el simple y amistoso envío del recibo correspondiente a dicho pago, en ningún momento estableció o mencionó algún tipo de mora o incumplimiento ni tampoco se anexo notificación alguna de cobro de intereses, comisiones o algún otro concepto;
- que en este punto el ciudadano Juez emite su criterio y sentencia de una vez que su representada se encuentra en evidente mora y de inmediato le otorga el beneficio de la excepción de cumplimiento de contrato a la demandada. En este muy importante punto debe hacer un alto y analizar todos los alegatos presentados y las pruebas promovidas, el juez manifiesta que para el Apia 05.09.2013 su representada se encontraba en la supuesta condición morosa, pero en la comunicación recibida de la empresa, parte interesada, el día siguiente a esa fecha es decir el 06.09.2013, no se manifiesta ningún tipo de mora o atraso alguno, asimismo reitera que el ciudadano Juez debió valorar las pruebas y el texto completo de dicho correo ya que manifiestan y evidencian el acuerdo entre las partes y que impide la posibilidad de estar en mora y si este evidente acuerdo entre las partes no resulta suficiente para reconocer que no se encontraba en mora alguna se apega a los principios del perdón tácito de la falta, al no reclamar en su debido momento la supuesta mora y más aun por permitir y seguir recibiendo el pago de cuotas consecutivas y en baso a lo pautado en el contrato resultaron vencidos los lapsos establecidos para el reclamo de los conceptos que supuestamente se habían adeudado a tenor del contrato de opción de compra venta;
- que en definitiva para este punto debía establecer que el ciudadano Juez considero que su representada se encontraba en mora para el 05 de septiembre, para la demandada no resultaba ser así, no solo por lo mencionado anteriormente en la respuesta del correo de fecha 06 de septiembre sino que tampoco inicio acción alguna tendiente a realizar el cobro de los supuestos montos adeudados, sino que espero incumplir el contrato, amenazar a su representada, realizo exigencias contrarias al derecho y distintas a lo pautado en el contrato y en vista de la no aceptación de las nuevas condiciones y la demanda interpuesta decidió tergiversar el fondo de las cláusulas del contrato y desvirtuar la realidad de los hechos para zafarse de su responsabilidad de cumplir con el mismo, y es necesario destacar que para el momento de introducir la demanda su representada se encontraba al día con los pagos y obligaciones derivados del contrato por lo que evidentemente había pagado cuotas posteriores a las que supuestamente adeudo en algún momento; y
- que finalmente le resulta forzoso traer a colación la reiterada insistencia del ciudadano Juez en establecer a tenor de lo alegado por la demandada que el contrato establecía la fecha del vencimiento de las cuotas correspondientes al pago del saldo restante cuando el contrato no lo establece y se evidencia en las pruebas presentadas el acuerdo entre las partes para realizar el pago mediante la compra de materiales, que para la demandada en fecha 06.09.2013 su representada no se encontraba en mora, que la demandada aceptó el pago de las cuotas de los meses de junio, julio, agosto y septiembre del 2013 sin inconvenientes así como las cuotas correspondientes a los meses posteriores y hasta la presente fecha continua aceptando los pagos de las cuotas correspondientes, que la demanda de cumplimiento de contrato fue introducida en el mes de noviembre del 2013 estando su representada al día con sus obligaciones, que nunca se emitió nota de cobro o aviso de mora alguno, que el correo de fecha 06 de septiembre no fue apreciado en su totalidad para emitir la sentencia apelada, que la demandada no cumplió con la prueba de exhibición solicitada y se le permitió consignar documentos distintos a los solicitados los cuales fueron valorados para emitir la sentencia.
Igualmente consta, que el abogado ALFREDO CHERUBINI, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, ciudadana ROSELIN FLORES, presentó escrito de observaciones mediante el cual alegó que su apelación se ajusta perfectamente a la realidad de los hechos, razón por la que solicita se sirva declarar con lugar la misma y se revoque la sentencia emitida por el a quo, con todos sus pronunciamientos de ley.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-
PUNTO PREVIO.-
FALTA DE JURISDICCION DEL PODER JUDICIAL.-
Sobre la jurisdicción para conocer de este asunto, conviene hacer un estudio detallado sobre las posturas que al respecto ha asumido la Sala Político-Administrativa dependiendo de la persona que demanda y el objeto de la pretensión, ya que en el caso de que la demanda la proponga el comprador de una vivienda en construcción en contra del contratista que se comprometió a construir la misma y otorgar el documento definitivo de compra-venta, se ha señalado que el poder judicial si tiene jurisdicción para resolver la demanda, ya que lo que se persigue es que el contratista infractor cumpla con sus cargas contractuales, lo cual esta regulado por los artículos 1.133 y siguientes del Código Civil. El anterior criterio fue plasmado en la sentencia N° 01378 emitida el 04.12.2013, expediente N° 2013-1402, en donde se estableció lo siguiente:
“…Asimismo, corre inserto en el expediente (folios 146 y 147) el escrito presentado el 14 de agosto de 2013 por el abogado Freddy Delfín Peñaloza, anteriormente identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual ejerció el recurso de regulación de jurisdicción contra la referida sentencia, por considerar que corresponde a la Administración Pública el conocimiento del asunto, toda vez que la fundamentación del accionante en la demanda se basó principalmente en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, cuestión esta que, a su decir, determina que “…el proceso debe ventilarse en la espera o ámbito de las normas invocadas por la demandante, donde el órgano Administrativo mediante el procedimiento establecido en dicha norma, determina en su totalidad las pretensiones del denunciante, estableciendo las responsabilidades civiles, administrativas o penales a que diera lugar dado sea el caso…”.
Ahora bien, pudo constatar la Sala de las actas que conforman el expediente, que el accionante pretende con su demanda el cumplimiento del contrato de opción de compra venta de un inmueble destinado a vivienda, que tiene por objeto un bien inmueble propiedad de la sociedad mercantil Inversiones Doña Milagros, C.A., constituido por un apartamento ubicado en el edificio Auyantepui, del Conjunto Residencial “Los Tepuy”, en el sector La Horqueta del Municipio San Rafael De Carvajal, en la Parroquia Carvajal del Estado Trujillo.
En efecto, a través de la acción intentada, el ciudadano Freddy Del Carmen Berrios Andara persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta, celebrado entre una persona natural y una persona jurídica de derecho privado, cuyo objeto es el traslado de un derecho real sobre un inmueble destinado a vivienda, el cual se encuentra regulado por lo dispuesto en los artículos 1.133 y siguientes del Código Civil, referidos al contrato como fuente de las obligaciones, de tal manera que debe esta Sala declarar que el Poder Judicial tiene jurisdicción para conocer la demanda planteada en el caso bajo examen y, en consecuencia, declara improcedente el recurso de regulación de jurisdicción interpuesto y confirma la sentencia de fecha 7 de agosto de 2013 dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo. Así se declara.
Finalmente, se condena en costas a la sociedad mercantil Inversiones Doña Milagros, C.A., parte demandada, de acuerdo a las disposiciones contenidas en los artículos 274 y 276 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en el recurso de regulación de jurisdicción. …..”

Sin embargo, cuando se pretende rescindir el contrato, cuando se le atribuye a uno de los sujetos del contrato de opción de compra-venta sobre una vivienda en proceso de construcción una conducta infractora, la situación cambia, ya que en ese caso conforme al criterio de la Sala antes mencionada, contenido en la sentencia N° 00761, publicada el 29.05.2014, caso: Promotora El Trapiche, C.A. la cual se ha venido aplicando de manera reiterada, “…. de acuerdo con la norma contenida en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria “cuando se trate de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidas, y una de las partes pretenda rescindir el contrato, ha dispuesto la Ley, atribuirle dicha competencia a un órgano de la Administración Pública, por lo tanto, el poder judicial no tendría jurisdicción en hipótesis como la planteada”.
En este mismo orden de ideas, se extrae que la misma Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia N° 01169 emitida en fecha 29.07.2014 en el expediente N° 2014-0873 en un caso que fue tramitado en esta Circunscripción Judicial donde se pretendía que en sede judicial se resolviera sobre la validez de un contrato de opción a compra de un inmueble, concretamente sobre la resolución del mismo, se estableció lo siguiente:
“…Corresponde a esta Sala Político-Administrativa emitir un pronunciamiento con relación a la consulta de jurisdicción planteada, de acuerdo a la competencia que le ha sido atribuida en los artículos 23, numeral 20 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa; 26, numeral 20 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, y, 59 y 62 del Código de Procedimiento Civil; y al respecto se observa:
En primer lugar, de las actas procesales del expediente se desprende que la presente demanda se circunscribe a la solicitud de resolución del contrato de opción a compra de un inmueble constituido por un apartamento para uso residencial, contenido en el documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 5 de noviembre de 2009, bajo el N° 09, Tomo 111 y posteriormente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta en fecha 24 de noviembre de 2011, bajo el N° 2009.1572, Asiento Registral 1, ejercida por la representación judicial de la sociedad mercantil H.D. INVERSIONES, C.A., contra la ciudadana Yunelsy CALVO Serrano, en virtud del supuesto incumplimiento de la demandada en la realización de los pagos acordados, ya que “(…) de las DOCE (12) CUOTAS establecidas en el contrato, que se expresan en el literal B, en este escrito, la demandada, ampliamente identificada solo pago hasta la Decima Primera cuota (…)”.
Igualmente, se aprecia que la representación judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa relativa a la falta de jurisdicción del Poder Judicial para conocer del caso de autos, fundamentándose en que la actora antes de ocurrir a la vía jurisdiccional ha debido agotar el procedimiento administrativo establecido en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, toda vez que “(…) se trata de un contrato cuyo objeto es la venta de un inmueble destinado a VIVIENDA QUE SE ENCUENTRA EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN aún no terminada, y por tanto, NO PODRAN SER RESCINDIDOS unilateralmente por los constructores, contratistas, promotores, alegando un supuesto incumplimiento o falta de pago del comprador, dado que es la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y hábitat la encargada de decidir a través de un procedimiento administrativo sobre la terminación del contrato” (sic).
Por su parte, del expediente se observa la decisión de fecha 6 de junio de 2014 (folios 129 al 135 del expediente), en la que el tribunal remitente declaró la falta de jurisdicción del Poder Judicial frente a la Administración Pública para conocer y decidir la a demanda por resolución de contrato, interpuesta por la apoderada judicial de la sociedad mercantil H.D. INVERSIONES, C.A., antes identificada, contra la ciudadana Yunelsy CALVO Serrano, en virtud de que debió agotar el procedimiento administrativo correspondiente, conforme a lo establecido en los artículos 1, 3 y 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria.
Visto lo anterior, debe esta Sala analizar lo dispuesto en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.912 del 30 de abril de 2012. A tal efecto, los artículos 1 y 3 del aludido texto normativo establecen:
“Artículo 1. La presente Ley tiene como objeto establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualesquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes fines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna”.
“Artículo 3. La presente Ley garantiza la inviolabilidad del derecho que tienen las personas de acceder a los planes y proyectos destinados a vivienda, garantizando sancionar el delito de estafa inmobiliaria y otros afines, desarrollando mecanismos de atención especial para la preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles que regulen con énfasis aquellos que se encuentren en proceso de construcción o aun no construidos (…)”. (Destacado de la Sala).
Como se observa de los artículos transcritos, la referida Ley tiene por objeto regular todo lo relativo a las contratos, cualquiera sea su denominación, relacionados con la venta, preventa y enajenación de viviendas en proceso de construcción o aún no construidas, a fin proteger al eventual comprador para que, como débil jurídico de la relación, no se vea afectado por situaciones de fraude o estafa en virtud de la incorporación, en dichos contratos, de cláusulas abusivas que propicien el desequilibrio entre los derechos y obligaciones de la partes contratantes y que menoscaben el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna, como se encuentra consagrado en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Ahora bien, a los fines de resolver el presente asunto es necesario traer a colación el contenido de las cláusulas primera y cuarta del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes (cursante a los folios 17 al 22), las cuales establecen:
“Primera: LA PROMOTORA INMOBILIARIA y LA BENEFICIARIA se comprometen a celebrar un DOCUMENTO DE COMPRA-VENTA, debidamente protocolizado, sobre un bien inmueble a futuro constituido por UN APARTAMENTO RESIDENCIAL, distinguido con EL NÚMERO; N° 3-1-A, se encontrará ubicado en el Piso N° 3 (…)”. (Destacado del original).
“Cuarta: (…). Es entendido por las partes que las cantidades entregadas y que entregará LA BENEFICIARIA serán destinadas exclusivamente a financiar la Construcción del desarrollo Residencial Multifamiliar ya denominado EDIFICIO MULTIFAMILIAR H.D. BUILDING JORGE COLL RESIDENCE, y que lleva acabo LA PROMOTORA INMOBILIARIA, igualmente serán destinados a la construcción de dicho proyecto, los recursos y aportes propios de la misma (…)” (sic). (Destacado del original).
Como se pudo verificar de lo transcrito, el objeto del indicado contrato era la venta de un bien inmueble en proceso de construcción destinado a vivienda, motivo por el cual en el caso bajo estudio es aplicable la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. En tal sentido, la referida Ley dispone en sus artículos 6, 7 y 18 lo siguiente:
“Artículo 6. El Ejecutivo Nacional a través del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, será el órgano rector y le corresponderá crear la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat (…)”.
“Artículo 7. Son atribuciones de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado, a las constructoras y sus representantes, promotoras de vivienda y sus representantes, productoras de vivienda y sus representantes (…)”.
“Artículo 18. No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescindir debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat”. (Destacado de la Sala).
Conforme a lo previsto en la normativa citada, los contratos cuyo objeto sea la venta o preventa de inmuebles destinados a vivienda, que se encuentren en proceso de construcción o aún no construidos, no podrán ser rescindidos unilateralmente por los constructores, contratistas, productores o promotores, alegando incumplimiento o falta de pago del comprador; toda vez que, será la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la encargada de decidir, a través de un procedimiento administrativo, sobre la terminación del contrato.
Con fundamento en las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, visto que en el caso de autos se pretende la resolución de un contrato de opción de compra venta de un bien inmueble destinado a vivienda, que para el momento de la celebración del indicado contrato se encontraba en proceso de construcción, esta Sala declara confirma la sentencia consultada y, en consecuencia, el Poder Judicial no tiene jurisdicción para conocer y decidir sobre el caso bajo examen, correspondiendo su conocimiento a la Administración Pública, por órgano de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. (Ver sentencias de esta Sala Nos. 00739 y 00634 de fechas 27 de junio de 2013 y 6 de mayo de 2014, respectivamente). Así se declara. …”

Determinado lo anterior, en este asunto se advierte que la parte actora, quien funge en el contrato como comprador de una vivienda en construcción ubicada en el Parcelamiento Residencial El Retiro, en jurisdicción del Municipio Díaz del Estado Bolivariano de Nueva Esparta reclama en sede judicial el cumplimiento del contrato y por consiguiente, que la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A. culmine la vivienda objeto del contrato, lo cual conforme al primer fallo copiado genera sin lugar a dudas que la jurisdicción para resolver esta controversia le corresponda al poder judicial, por cuanto no se pretende extinguir el contrato de obra sobre una vivienda en proceso de construcción, sino mas bien que el mismo se cumpla conforme a las normas contempladas en la ley sustantiva civil, sin embargo se observa que llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A. no solo la rechazó, sino que propuso demanda de mutua petición, mediante la cual luego de expresar que la actora no le había cancelado las cuotas mensuales correspondientes a los meses de junio, julio y agosto de 2013, incurriendo en retardo en la ejecución de la obligación de pago, solicitó la extinción del mencionado vinculo contractual, es decir la resolución del contrato. Esta nueva situación generada a partir del momento de contestar la demanda acarrea que indefectiblemente el poder judicial pierda jurisdicción para conocer de este asunto, ya que conforme al criterio de la Sala de acuerdo con la norma contenida en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria en los casos en que se trate de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidas, y alguna de las partes pretenda rescindir el contrato, o sea, extinguir su vigencia, la competencia para dirimir esa controversia le corresponde a un órgano de la Administración Pública, concretamente a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, lo cual genera que el poder judicial carezca de jurisdicción para tramitar, y resolver dicho asunto.
Así las cosas, atendiendo a que en este asunto, conforme a los planteamientos efectuados no por la parte actora, por cuanto ésta lo que pretende es que se cumpla con el contrato de opción a compra autenticado en fecha 03.05.2013 por ante la Notaría Pública de Juangriego del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, bajo el N° 24, Tomo 57 que tiene por objeto la compra de un inmueble constituido por una parcela de terreno identificada con el N° 18 A con un área aproximada de trescientos noventa y dos metros cuadrados con veinte centímetros (392,20 mts.2) y sobre la cual se encuentra una casa sin concluir, ubicada en el Parcelamiento Residencial El Retiro, jurisdicción del Municipio Díaz de este Estado, sino por parte de la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A., quien al momento de contestar la demanda no sólo la rechazó sino que reconvino a la actora con el fin de que se declarara resuelto el referido contrato de opción a compra, se concluye que en aplicación del criterio de la Sala antes mencionado, es evidente que resulta aplicable lo establecido en los artículos 1, 3 y 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, que establecen en términos generales que la solicitud de rescindir el contrato debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
De tal manera, que en aplicación de dichas disposiciones legales resulta evidente que atendiendo a los planteamientos efectuados por la demandada - reconviniente quien como se dijo solicita que se rescinda o se declare extinguido el contrato en virtud de que la compradora no cumplió con sus cargas contractuales, es evidente que debió agotarse el procedimiento administrativo correspondiente, conforme a lo establecido en la norma antes enunciada, y no acudir directamente a la sede judicial para dirimir sus diferencias. Esta situación fue inadvertida por el Tribunal de la causa, quien procedió a pesar de todo lo expresado a tramitar el proceso, y a resolverlo estableciendo en el fallo apelado la resolución del contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes, autenticado en fecha 03.05.2013 por ante la Notaría Pública de Juangriego del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, bajo el N° 24, Tomo 57.
Dicho lo anterior, se revoca el fallo apelado, y en su lugar, se declara que en vista de la reconvención propuesta por la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A. atendiendo a que la falta de jurisdicción se puede o debe declararse en cualquier estado y grado del proceso, tal y como lo estatuye el artículo 59 del Código de Procedimiento Civil se declara la falta de jurisdicción del poder judicial para dirimir esta controversia y se exhorta a las partes involucradas a que acudan a la vía administrativa a fin de que sean dilucidadas sus diferencias, y mas aun, para que se dictamine sobre el incumplimiento contractual, que ambos de manera recíproca se asignaron dentro del curso de este procedimiento. Y así se decide.
En vista de lo antecedentemente señalado se estima innecesario que se emitan consideraciones sobre los otros aspectos que fueron invocados por ambas sujetos actuantes durante el desarrollo del proceso. Y así se decide.
V.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SE REVOCA la sentencia dictada en fecha 05.03.2015 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: De conformidad con los artículos 1, 3 y 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, se declara la FALTA DE JURISDICCIÓN DEL PODER JUDICIAL para tramitar y resolver la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA incoada por la ciudadana ROSELIN FLORES en contra de la sociedad mercantil EMPRESAS AGAPE C.A., ya identificadas, en la cual se planteó demanda de mutua petición cuyo objeto se circunscribe a obtener la resolución del contrato autenticado en fecha 03.05.2013 por ante la Notaría Pública de Juangriego del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, bajo el N° 24, Tomo 57 que tiene por objeto la compra de un inmueble constituido por una parcela de terreno identificada con el N° 18 A con un área aproximada de trescientos noventa y dos metros cuadrados con veinte centímetros (392,20 mts.2) y sobre la cual se encuentra una casa sin concluir, ubicada en el Parcelamiento Residencial El Retiro, jurisdicción del Municipio Díaz de este Estado.
TERCERO: SE EXHORTA a las partes involucradas a que acudan a la vía administrativa a fin de que sean dilucidadas sus diferencias, y más aun, para que se dictamine sobre el incumplimiento contractual, que ambos de manera recíproca se asignaron dentro del curso de este procedimiento.
CUARTO: No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza de la resolución dictada.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE el expediente en su oportunidad.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en La Asunción, a los diecinueve (19) días del mes de octubre del año dos mil quince (2.015). AÑOS 205º y 156º.
LA JUEZA TEMPORAL,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS.
LA SECRETARIA,
Abg. CECILIA FAGUNDEZ.
EXP: N° 08735/15
JSDC/CF/mill
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ.