TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: No. 12.657
DEMANDANTE: ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.227.426, domiciliada en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: OMAR FERNÁNDEZ TORRES, JULIANA GUTIÉRREZ PINEDA, DAVID FERNÁNDEZ BOHÓRQUEZ y KARLA FERNÁNDEZ RINCÓN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 19.545, 121.024, 10.327 y 171.939, respectivamente.
DEMANDADOS: CIRA ELENA, LUZ PATRICIA, RAFAEL EDUARDO, NELSON ENRIQUE, JORGE ALBERTO y CÉSAR AUGUSTO HERNÁNDEZ VALDÉZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.534.337, 9.716.043, 10.414.886, 5.539.599, 6.215.980 y 6.140.773, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, herederos conocidos del ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MARQUEZ, quien en vida fue venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 142.793, domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, y HEREDEROS DESCONOCIDOS de dicho ciudadano.
APODERADOS JUDICIALES: DANIEL JOSÉ LUGO MARTÍNEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 141.671, en su condición de defensor ad-litem de los ciudadanos CIRA ELENA, LUZ PATRICIA y RAFAEL EDUARDO HERNÁNDEZ VALDÉZ, herederos conocidos del ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MARQUEZ; y ZULEMA URDANETA MORENO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 23.015, en su condición de defensora ad-litem de los HEREDEROS DESCONOCIDOS del ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MARQUEZ.
ABOGADA ASISTENTE: MATILDE PÉREZ TORRES, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 102.355, quien asistió a los ciudadanos JORGE ALBERTO, NELSON ENRIQUE y CÉSAR AUGUSTO HERNÁNDEZ VALDÉZ, herederos conocidos del ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MARQUEZ.
JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA.
SENTENCIA: DEFINITIVA (REENVÍO).
FECHA DE ENTRADA: 9 de febrero de 2015.

Producto de la distribución de Ley entra a conocer de la presente causa este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, la cual fue recibida en virtud de la remisión que efectuara el TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, al JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, como consecuencia de haber CASADO la sentencia proferida por dicho Tribunal Superior, en fecha 28 de noviembre de 2011, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA sigue la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.227.426, domiciliada en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, hoy, contra los ciudadanos CIRA ELENA, LUZ PATRICIA, RAFAEL EDUARDO, NELSON ENRIQUE, JORGE ALBERTO y CÉSAR AUGUSTO HERNÁNDEZ VALDÉZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.534.337, 9.716.043, 10.414.886, 5.539.599, 6.215.980 y 6.140.773, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, herederos conocidos del ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MÁRQUEZ, quien en vida fue venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 142.793, domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, y contra los HEREDEROS DESCONOCIDOS de dicho ciudadano; declarándose con lugar el recurso de casación interpuesto y consecuencialmente la nulidad del fallo recurrido, ordenándosele además al órgano jurisdiccional superior que resultare competente dictar nueva sentencia con sujeción al criterio de derecho establecido.

Impuesta esta Jurisdicente ad-quem de las actas que conforman este expediente, procede a dictar sentencia en la presente causa, previas las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA DECISIÓN DE LA SALA DE CASACIÓN CIVIL
DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

En fecha 8 de diciembre de 2014, bajo la ponencia de la Magistrada DRA. ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, dictó y publicó sentencia con ocasión del recurso de casación interpuesto por la representación judicial de la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, en el presente juicio que por cumplimiento de contrato de compra-venta instauró la recurrente, hoy, contra los ciudadanos CIRA ELENA, LUZ PATRICIA, RAFAEL EDUARDO, NELSON ENRIQUE, JORGE ALBERTO y CÉSAR AUGUSTO HERNÁNDEZ VALDÉZ, herederos conocidos del ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MARQUEZ, y contra los HEREDEROS DESCONOCIDOS de dicho ciudadano; declarando con lugar el mencionado recurso en los términos seguidamente singularizados:

(…Omissis…)
“(…) Acorde con los planteamientos antes expuestos, esta Sala advierte en el contrato del caso concreto la existencia de los elementos previstos y señalados en el artículo 1.141 del Código Civil, referidos al consentimiento, objeto y precio.
Por tal motivo esta Sala considera que el sub iudice se encuentra efectivamente en la misma situación planteada y establecida en la jurisprudencia que se retomó y que consideraba que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Al respecto, estima la Sala que en el juicio bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado que consideraba la opción de compra venta como una verdadera venta, visto que para la fecha de interposición de la demanda, es decir, para el día 8 de marzo de 2007, el criterio jurisprudencial vigente era el plasmado en sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento.
Acorde con los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, la alzada interpretó erradamente la naturaleza jurídica del contrato objeto de este juicio, expresando que se trataba sólo de un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que incurrió en el primer caso de suposición falsa y violó por falta de aplicación el artículo 1.474 del Código Civil.
Por las anteriores consideraciones, esta Sala de Casación Civil declara con lugar la presente denuncia de falso supuesto por desviación ideológica o intelectual en la interpretación del contrato. Así se establece.
(…Omissis…)
Al respecto, esta Sala considera necesario señalar, que dada la errada interpretación que del contrato en cuestión hizo la alzada en la recurrida, las consecuencias jurídicas aplicadas al caso concreto no fueron las adecuadas.
En efecto, la alzada discurrió que la naturaleza jurídica del contrato objeto de este juicio era la de una opción de compra venta, aun sin verificar los elementos necesarios para la existencia de un contrato previstos en el artículo 1.141 del Código Civil, interpretación por la cual declaró sin lugar la pretensión, principal y subsidiaria, y aplicó a las partes contratantes las consecuencias jurídicas que por incumplimiento fueron estipuladas en las cláusulas del referido instrumento, dejando a la actora sin objeto y sin la devolución del precio consignado, por no considerar, tal y como fue expuesto en la primera denuncia, que la naturaleza del contrato sub iudice, es la de un contrato bilateral de compra venta “por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”, acorde con lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, y que ante un incumplimiento, la parte interesada puede a su elección, “reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo”, tal como lo establece el artículo 1.167 del Código Civil.
De allí que si la actora, al momento de demandar solicitó el cumplimento del contrato y subsidiariamente, la devolución de las cantidades consignadas por concepto del precio, la alzada ha debido decidir este caso respetando los parámetros establecidos en el referido artículo 1.167 del mencionado código sustantivo, es decir, que ante la improcedencia de la primera pretensión de cumplimiento de contrato, tenía que resolver el mismo ordenando la devolución de las cantidades consignadas por concepto del precio, para que las cosas retornaran al estado en que se encontraban antes de contratar.
Por las consideraciones precedentemente expuestas, esta Sala declara procedente la denuncia por falta de aplicación del artículo 1.167 del Código Civil. Así se establece.
(…Omissis…)
Sin embargo, en el caso concreto esta Sala aprecia que las cantidades de dinero consignadas por la compradora son por concepto de parte del precio de venta, y por ende, no tenían por finalidad ofrecer garantías al vendedor ante un posible incumplimiento de la compradora.
De allí que declarar que la vendedora debía conservar para sí las cantidades consignadas durante la vigencia del contrato, y además la improcedencia tanto de la acción principal como la subsidiaria, no sólo vulnera el derecho de la compradora a obtener el cumplimiento del contrato o en su defecto la resolución del mismo con la respectiva devolución del dinero consignado, sino que además pone de manifiesto la transgresión del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que establece que “en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
En efecto, era deber de la alzada vista las actuaciones del expediente, determinar, en primer término, que el dinero consignado formaba parte del precio y no de las arras.
En segundo término, debía el superior percatarse, que la actora, parte compradora en este caso, tenía el derecho de solicitar el cumplimiento del contrato, o en su defecto la devolución del dinero consignado, independientemente del derecho del vendedor de exigir la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, si los hubiere.
En tercer término, la recurrida debió atenerse a lo alegado y probado por las partes, antes de realizar una interpretación literal del contrato, que no se corresponde con los alegatos contenidos en las actuaciones del expediente.
Por las consideraciones precedentemente expuestas, esta Sala declara la procedencia del vicio de falta de aplicación del artículo 12 del Código de Procedimiento civil. Así se establece.
(…Omissis…)
De la sentencia recurrida, antes transcrita esta Sala observa que la alzada, luego de declarar la improcedencia de las pretensiones, principal y subsidiaria, propuestas por el demandante, declaró con lugar la reconvención propuesta, sin que pueda advertirse o evidenciarse las consecuencias de tal declaratoria y los efectos que tal decisión producirían sobre las partes.
Tal como ya ha sido señalado, en el caso concreto se trata de un contrato bilateral de venta en donde “el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”, acorde con lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil; de allí que para la fecha de la interposición de la demanda, la compradora había cumplido de manera parcial sus obligaciones, visto que estaba pendiente el pago de la última cuota del precio y dicho pago era la condición para que el vendedor cumpliera con su obligación de traspasar la propiedad del inmueble ante el registro correspondiente.
En virtud de las condiciones en que quedaron las obligaciones pactadas por las partes al momento de surgir entre ellas el conflicto de intereses, una resolución del contrato, que implica que las cosas deban retornar al estado en que se encontraban antes de contratar, exigiría que a la compradora le sean retornadas las cantidades de dinero consignadas por concepto de precio, pero el vendedor no había desplegado su obligación principal, que era la de transferir la propiedad de la cosa con las formalidades de ley, por lo que la resolución de contrato no resulta aplicable.
En este sentido, es necesario señalar que dadas las circunstancias en las que se encuentra el vendedor, tendría la opción de exigir el cumplimiento del contrato, pero si su intención es la de extinguir los efectos del mismo, además de devolver lo percibido y exigir el cumplimiento de una cláusula penal, si la hubiere, sólo le restaría ejercer su derecho a exigir una indemnización por daños y perjuicios, si fuera el caso, acorde con lo establecido en el antes reseñado artículo 1.167 del Código Civil.
Por lo antes expuesto esta Sala considera que la alzada aplicó falsamente el artículo 1.167 del Código Civil cuando declaró con lugar la reconvención referida a la resolución del contrato.
Por las consideraciones precedentemente expuestas, esta Sala declara procedente denuncia por falsa aplicación del artículo 1.167 del Código Civil. Así se establece.
D E C I S I Ó N
Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado contra la sentencia de fecha 28 de noviembre de 2011, dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. En consecuencia, ANULA el fallo recurrido, y REPONE la causa al estado de que el tribunal superior que resulte competente, dicte nueva decisión con sujeción al criterio de derecho establecido en el presente fallo. Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.
No hay condenatoria en costas, dada la índole del presente recurso (…)”.
(…Omissis…)

SEGUNDO
DE LOS ANTECEDENTES

Se inicia el presente juicio por demanda de cumplimiento de contrato de compra-venta seguido por la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY contra el ciudadano que en vida respondiera al nombre de NELSON HERNÁNDEZ MÁRQUEZ.

En efecto, en el escrito libelar, la parte demandante, asistida de abogado, alega que según documento autenticado, el día 28 de septiembre de 2006, por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 89, Tomo 21, ella, en su carácter de compradora, celebró un contrato de compra-venta con el ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MÁRQUEZ, en su carácter de vendedor, representado por su apoderado general de administración y disposición RAFAEL EDUARDO HERNÁNDEZ VALDEZ.

De este modo, asevera que el objeto del contrato lo constituyó un inmueble, propiedad del demandado, constituido por la casa-quinta signada con el No. 65-141 y la parcela de terreno donde se encuentra construida, distinguida con el No. 11 del lote U, ubicado en la calle 75 de la urbanización Los Olivos, en jurisdicción de la parroquia Caracciolo Parra Pérez del municipio Maracaibo del estado Zulia, el cual adquirió dicho demandado según documento registrado, el día 14 de noviembre de 1976, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 38, Tomo 1, Protocolo Primero, folios 157 al 160.

En tal orden, aduce que, de acuerdo con la cláusula tercera del contrato, se estableció que el precio acordado y convenido era de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 300.000.000,00), lo cuales pagaría la compradora al vendedor de la siguiente forma: 1) la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,00), al momento de la suscripción del contrato, 2) la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), el día 31 de octubre de 2006 y 3) el monto restante, es decir, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), dentro del plazo comprendido entre los días 31 de octubre de 2006 y 31 de diciembre de 2006.

Así, arguye que, en el mismo acto de autenticación, es decir, el día 28 de septiembre de 2006, el vendedor recibió de la compradora, en calidad de pago parcial del precio, la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,00), así como también, que, el día 1° de noviembre de 2006, la compradora le entregó al vendedor, en calidad de pago parcial del precio, la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), a través de depósito bancario efectuado en la cuenta corriente de su apoderado general, ciudadano RAFAEL EDUARDO HERNÁNDEZ VALDEZ, del BANCO FEDERAL, signada con el No. 01330305381600000971, del cual se evidencia el pago del canon de arrendamiento del mes de noviembre de 2006, por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), ya que existe una relación arrendaticia entre las partes que data del día 9 de noviembre de 2005.

Además, argumenta que, siendo ello así, el vendedor quedó obligado a transmitirle la propiedad del inmueble sub iudice y a otorgar el correspondiente documento de propiedad, ante lo cual afirmó que, de acuerdo con la cláusula sexta del contrato, la tradición se verificaría una vez cumplidos los pagos acordados, es decir, dentro de un período no mayor de 30 días contados a partir del día hábil siguiente a aquél de haber hecho el pago definitivo y último.

Al mismo tiempo, puntualiza que, en apego al artículo 1.491 del Código Civil, entregó al abogado JUAN CARLOS ORTEGA M., en su condición de abogado redactor escogido por el vendedor, la cantidad de cuatro millones setecientos cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 4.745.000,00), por concepto de costos y gastos del documento, tal y como se evidencia de comunicación de fecha 14 de septiembre de 2006.

Dentro de este contexto, refiere, con respecto al pago del saldo del precio, equivalente a la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), que tramitó por ante el Banco de Venezuela el correspondiente crédito hipotecario, para lo cual consignó ante esa institución bancaria todos los recaudos exigidos; que la referida institución bancaria efectivamente aprobó el crédito solicitado y puso a su disposición el dinero el día 17 de enero de 2007; y que, oportunamente, como quiera que así se lo informó el banco, le solicitó al vendedor una prórroga de 30 días continuos, mediante comunicación de fecha 19 de diciembre de 2006, lo cual fue negado por dicho vendedor.

A este tenor, señala que, en función de lo anterior, el vendedor invocó un supuesto incumplimiento atribuible a ella (a la compradora) para hacer derivar la resolución del vínculo, así como también, que la contumaz conducta del vendedor origina el ejercicio de la pretensión de cumplimiento de contrato sub iudice a los fines de lograr, luego de pagar el saldo del precio que pone a disposición del Tribunal, el otorgamiento del correspondiente instrumento de propiedad pues el hecho de no entregar ese saldo constituye un retardo excusable, retardo éste que no constituye un incumplimiento definitivo. Asimismo, indica que entre las partes se celebró un contrato de compra-venta que contiene los elementos esenciales a saber: 1) consentimiento, 2) objeto y 3) precio.

En esta perspectiva, alega que, habiéndose pactado el pago del precio en tres alícuotas y estando pagadas a la fecha las dos primeras, que equivalen al cincuenta por ciento (50%) del mismo, la conducta que evidencia el vendedor, en su misiva de fecha 12 de enero de 2007, resulta contraria a derecho toda vez que es falso que para la fecha de esa misiva no recibiera pago alguno. De este modo, asevera que se está en presencia de una obligación que tiene por objeto una cantidad de dinero; que las partes convinieron expresamente la divisibilidad del precio; y que el interés del vendedor, aún cuando parcialmente satisfecho, se debe asumir como actual y existente a los fines de que la compradora materialice definitivamente el saldo del precio, lo que se ofrece mediante el presente libelo.

Así, arguye que, cuando le solicita a el vendedor una prorroga por la exigencia que le hizo el banco, le está ratificando estar dispuesta a cumplir cabalmente con el pago de la tercera y última alícuota del precio, por cuanto habiendo entregado oportunamente las dos primeras mal puede el vendedor pretender la resolución del contrato, atribuyéndole a ella (a la compradora) un incumplimiento definitivo que no encuadra dentro de la verdadera naturaleza de esa figura. Asimismo, afirma que, en las obligaciones que tienen por objeto sumas de dinero, la falta de pago no puede considerarse jamás como un incumplimiento definitivo sino como un simple retardo, descartándose la posibilidad de plantear la resolución.

Finalmente, y con base en todo ello, instaura una pretensión de cumplimiento de contrato, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, contra el ciudadano que en vida respondiera al nombre de NELSON HERNÁNDEZ MÁRQUEZ, para que convenga en recibir la tercera y última alícuota del precio fijado equivalente a la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00) y otorgue el correspondiente documento, previsto en el artículo 1.488 eiusdem, a través del cual le transmita la propiedad y le haga la tradición; caso contrario, solicita que a ello se le condene en la sentencia de mérito con la imposición de las costas procesales.

Por otra parte, de conformidad con el artículo 78 del Código de Procediendo Civil, para el evento negado de que el Tribunal declare improcedente la pretensión principal, acumula con carácter subsidiario una pretensión de repetición de las cantidades de dinero que pagó por concepto de precio, puntualizando que rescindido el contrato éste queda destruido, privándosele de sus efectos retroactivamente, lo que significa que el vendedor debe devolver a la compradora todas las sumas de dinero que recibió como pago parcial del precio, esto es la suma de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 150.000.000,00), por cuanto la compradora no recibió la tradición de la propiedad del inmueble.

Dentro de este contexto, refiere que no es posible soslayar que la cláusula resolutoria, basada en el incumplimiento in comento, consagra inapropiadamente el establecimiento de unas arras, arras éstas que son inexistentes entre las partes puesto que es requisito indispensable para su validez o perfeccionamiento que sean entregadas en el momento de la celebración del contrato o con anterioridad a éste y en el caso en concreto ciertamente se pactaron arras pero nunca se perfeccionaron toda vez que no se entregó ninguna cantidad o suma de dinero por tal concepto por cuanto las únicas sumas de dinero que la compradora le entregó al vendedor fueron por concepto de pago del precio de la venta, razón por la cual no puede el vendedor cobijarse en el pacto de las arras para retener el cincuenta por ciento (50%) del precio.

Finalmente, y con base en todo ello, instaura una pretensión subsidiaria, consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, contra el ciudadano que en vida respondiera al nombre de NELSON HERNÁNDEZ MÁRQUEZ, para que convenga en devolverle la suma de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), más los intereses de mora que la misma genere, desde el día 1° de enero de 2007, calculados a la rata legal anual, junto a las cantidades que resulten de su corrección monetaria, a cuyo efecto solicita la práctica de la experticia correspondiente; caso contrario, solicita que a ello se le condene en la sentencia de mérito con la imposición de las costas procesales.

En fecha 19 de marzo de 2007, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia admitió la demanda incoada y ordenó la citación del ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MARQUEZ.

En fecha 23 de abril de 2007, el alguacil del Tribunal a-quo dejó constancia en el expediente de haber practicado la citación del ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MARQUEZ.

En fecha 24 de mayo de 2007, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación-reconvención. En efecto, en lo que respecta a los argumentos de fondo de la contestación, negó, rechazó y contradijo en líneas generales las alegaciones realizadas por la demandante en el escrito libelar en relación al incumplimiento de su poderdante del contrato de opción compra o promesa bilateral de venta por causa imputable a su representado.

Asimismo, indica que, si bien es cierto existe un contrato suscrito por las partes, también es cierto que éste es y siempre fue un contrato de opción o promesa de venta, por lo que la voluntad expresa y manifiesta de ambas partes es y siempre fue esa: la de un contrato de promesa bilateral de venta, lo cual se describe en el documento en cuestión, estableciéndose en el mencionado contrato condiciones y formulas para su cumplimiento; ante lo cual expresa que la accionante admite que el tercer pago fue ofrecido el día 17 de enero de 2007, es decir, fuera del tiempo pactado, cuando su fecha de vencimiento era el día 31 de diciembre de 2006 según la cláusula tercera del contrato.

En este sentido, niega, rechaza y contradice que los NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,00) y los posteriores SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00) obedezcan a la formalización de un contrato de compra-venta, por el contrario, obedecen a las arras o garantías pagadas por el optante comprador, las cuales, de ser cumplidas a cabalidad en el tiempo pactado, se imputarían al precio fijado para la posterior celebración de la venta prometida.

En esta perspectiva, niega, rechaza y contradice que entre las partes contratantes se haya realizado algún acuerdo para que los pagos se hicieran a través de un banco o institución o persona que financiaría los mismos, negando, rechazando y contradiciendo, además, estipulación o pacto alguno relativo a prorrogas de las oportunidades en la que debían efectuarse los correspondientes pagos; de allí que su retardo no es excusable.

De este modo, asevera que los requisitos de consentimiento, objeto y precio son comunes a los contratos de compra-venta y de opción de compra, careciendo de sentido calificar de forma distinta al contrato celebrado, puesto que, pese al improcedente juego de palabras efectuado por la actora en su libelo, del que pretende hacer derivar una aceptación nunca efectuada por su representado, lo valido es lo expresado en el contrato.

Así, arguye que la pretensión incoada contra su mandante constituye un ardid procesal que persigue evadir la responsabilidad de la accionante de indemnizar al accionado con el dinero entregado en arras; motivo por el cual niega, rechaza y contradice la pretensión subsidiaria postulada por la demandante cuyo propósito es la devolución de las cantidades de dinero otorgadas en calidad de arras como justa indemnización al contrato incumplido.

Además, en relación a la reconvención, argumenta que los incumplimientos y las temerarias acciones intentadas por la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY han sido constantes y reiteradas en torno a las negociaciones de venta controvertidas en el proceso sub litis.

Al mismo tiempo, puntualiza que la negociación sobre el inmueble in comento comenzó con un primer contrato de opción autenticado en fecha 9 de noviembre de 2005 por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 19, Tomo 85, en el que se pactó una opción de compra-venta con sus respectivas estipulaciones sobre las modalidades de pago y llegada la oportunidad para el cumplimiento del mismo ello no se realizó a cabalidad por causas netamente imputables a la compradora, lo que se evidencia de cartas realizadas entre su poderdante y la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, originándose de esta forma el replanteamiento de los términos de la contratación en aras a resolver cualquier inconveniente contractual y en cuya virtud la optante compradora efectuó nuevas propuestas de negociación, según se extrae de comunicaciones de fechas 15/05/2006, 02/07/2006, 19/07/2006, 03/08/2006 y 07/09/2006, lo que derivó en una nueva contratación con base a los parámetros y propuestas de pago solicitadas por la futura compradora y así se le otorgó un nuevo período para el cumplimiento del pago.

A este tenor, señala que en ambos contratos de opción se establecieron condiciones particulares para el arrendamiento del inmueble objeto de litigio, las cuales igualmente fueron incumplidas por la optante compradora, lo que se constata de las mismas comunicaciones suscritas por las partes; que dicho arrendamiento se encuentra fenecido en la actualidad, por lo que es inválida la cualidad de arrendataria que se atribuye la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, quien, ilegítimamente, aún sigue habitando el inmueble; y que ésta trata de saldar parte de las obligaciones adeudadas con dos cheques que al momento de ser depositados y entrar en la cámara de compensación bancaria son devueltos a su poderdante con la coletilla: dirigirse al girador, lo cual pudiera hacer presumir una conducta delictiva por emitir cheques sin fondos, lesionando nuevamente los derechos de su representado.

Asimismo, indica que resulta clara la existencia de un contrato de opción de compra o promesa bilateral de venta, calificado por la representación judicial de la actora como una compra-venta, no obstante, existen determinados lapsos para efectuar los pagos de las cantidades de dinero pactadas, los cuales fueron incumplido por la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, siendo las consecuencias y sanciones de ello el hecho de que el dinero pagado quedaría como justa indemnización por los daños ocasionados.

De esta manera, y en atención al artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconviene por resolución de contrato de opción de compra-venta a la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, reclamando los daños y perjuicios derivados del mismo, los cuales ascienden a la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), pagados por la optante compradora en calidad de arras.

Finalmente, solicita la declaratoria con lugar de la reconvención propuesta con los demás pronunciamientos de Ley protestando las costas y costos y los respectivos honorarios profesionales calculados en un treinta por ciento (30%) del total de la cantidad reclamada.

Posteriormente, en fecha 25 de mayo de 2007, el Juzgado de la causa admitió la reconvención propuesta.

En fecha 6 de junio de 2007, la parte demandante, asistida de abogado, presentó escrito de contestación a la reconvención, alegando que los contratos de opción de compra o de promesa bilateral de compra-venta son contratos preparatorios, con miras a la celebración de un contrato definitivo, lo que limita su vigencia en el tiempo, es decir, su existencia queda confinada a que el opcionado o promitente comprador ejerza su derecho y por vía de consecuencia celebre la compra-venta definitiva, o en caso contrario a que vencido el lapso para el ejercicio de ese derecho el opcionado o promitente comprador no lo ejerza, lo que se traduce en que agotado el lapso para su duración, ejercido el derecho o no, fenece el contrato y ya no puede hablarse de resolución porque ésta solo procedería en un contrato vigente pero no en un contrato extinguido.

En tal sentido, destaca que en el caso de autos es indudable la existencia de un contrato de compra-venta y de ninguna manera de un contrato preparatorio o precontrato, lo cual reconoce el accionado al demandar la resolución ya que sólo puede demandarse lo que aún está vigente.

En esta perspectiva, niega y rechaza la reconvención por resolución instaurada, puesto que, para el supuesto negado que el contrato celebrado fuera una simple opción, la reconvención debía estar rigurosamente cimentada sobre la base de un incumplimiento culposo, total, definitivo e irrogable a ella (a la demandante) como deudora, ante lo cual agrega que el demandado soslaya que ella cumplió oportunamente con el pago del cincuenta por ciento (50%) del precio de la venta, conducta que en forma alguna puede asimilarse al requisito indispensable para incoar la resolución: el incumplimiento culposo y definitivo de la tercera y última cuota del precio, ya que el hecho cierto y expresamente admitido en la contestación, según el cual pagó la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), unido al hecho también admitido de que le participó, doce días antes del vencimiento del plazo, según consta de misiva de fecha 19 de diciembre de 2006, la demora en los trámites pertinentes requeridos por el banco prestatario, lo que hacía necesario una prórroga de treinta días, demuestra su buena fe e interés en cumplir lo pactado más allá de un retardo excusable.

Reitera que es indiscutible la naturaleza excusable de su retardo pues es público y notorio que toda persona normalmente tiene que encarar requisitos y dilaciones de días, semanas y meses, imprevisibles a todo evento, impuestas por las instituciones bancarias, de acuerdo con el cúmulo de solicitudes de crédito que manejen en un determinado momento, retardo éste que, en el caso en concreto, difirió en apenas diecisiete días, a los efectos de producirse la aprobación del respectivo crédito, pues, habiendo vencido el plazo de la última y tercera cuota del precio el día 31 de diciembre de 2006, la coordinación de créditos hipotecarios del Banco de Venezuela, le informó que tenía disponible el monto del crédito solicitado a partir del día 17 de enero de 2007 según se evidencia de constancia bancaria.

Adiciona que no es posible atribuirle un incumplimiento culposo, total y definitivo, toda vez que se está en presencia de un simple retardo excusable sobre una parte del pago, pues, como ya lo ha acreditado, cumplió oportunamente con el pago de las dos primeras cuotas, equivalente a la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), en definitiva, su retardo en pagar la tercera alícuota convenida, en el cual incurrió por causas derivadas en los trámites ante el banco prestatario, no es subsumible en la noción incumplimiento, en consecuencia, no siendo asimilable su retardo al concepto de incumplimiento como presupuesto de procedencia de la pretensión de resolución, dicha pretensión resulta inadmisible. Igualmente, niega y rechaza que en el caso sub litis se hayan constituido arras.

En fecha 9 de julio de 2007, se agregaron a las actas los escritos de prueba presentados por las partes contendientes.

En fecha 16 de julio de 2007, el Tribunal de Primera Instancia admitió los medios probatorios promovidos.

En fecha 17 de enero de 2008, sólo la parte accionante consignó escrito de informes; no siendo presentado escrito de observaciones por la parte accionada.

En fecha 2 de octubre de 2009, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia profirió sentencia definitiva mediante la cual declaró sin lugar la pretensión principal de cumplimiento de contrato y la pretensión subsidiaria, intentadas por la parte demandante, así como también, declaró con lugar la reconvención por resolución de contrato interpuesta por la parte demandada, quedando en beneficio del accionado las cantidades de dinero entregadas por la actora en calidad de arras, y condenó en costas a la parte accionante, todo ello con base en los siguientes argumentos:

(…Omissis…)
“(…) Como es de apreciar de las estipulaciones parcialmente trascritas, infiere este Tribunal de Instancia que las manifestaciones expresamente plasmadas en el contenido del instrumento bajo examen, reflejaron la clara voluntad de celebrar un contrato previo a la venta definitiva del inmueble objeto del mismo, ya que muy a pesar de algunas ambigüedades en su redacción, claro está para quien suscribe que se trata de un contrato de opción de compraventa, donde, incluso, se estipularon unas arras, invocándose al efecto el artículo 1.263 del Código Civil, y con la especial aclaratoria a que se contrae su cláusula quinta.
Por consiguiente, lejos de tipificar nominalmente el contrato cuyo cumplimiento y resolución se demandan, dada su imprecisión dentro del ordenamiento jurídico positivo, la importancia del análisis precedente radica en la necesidad de establecer que se trata de una convención claramente pactada entre lo litigantes, donde de manera voluntaria se diseñó un contenido clausular con obligaciones recíprocas que se hacen ley entre los suscribientes, conforme a lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, y donde se estipularon unas arras como cláusula penal.
Finalmente, carece de asidero jurídico el argumento esgrimido por la parte actora, relativo a la supuesta contradicción en que –según su parecer- incurre el demandado-reconviniente, al pretender en su contrademanda resolver un contrato que en toda caso ya no estaría vigente por el sólo transcurrir del tiempo, ya que si bien es cierto que la parte in fine de la tercera cláusula prevé una resolución de pleno derecho, es éste precisamente uno de los puntos que se incorpora al debate probatorio, a fin de obtener una declaración judicial adversa a la inicialmente pretendida por la parte actora-reconvenida.
Por lo tanto, no cabe duda para este Órgano Jurisdiccional que nos encontramos en presencia de dos acciones contrarias producto de dos denuncias por el presunto incumplimiento de las obligaciones bilatelares pactadas en el contrato preparatorio de opción de compraventa suscrito por los litigantes en fecha 28 de septiembre de 2006, y así se decide.-
Definido como ha sido la naturaleza y alcance de la convención objeto del presente proceso judicial, y estimado en su valor probatorio el contrato cuyo cumplimiento y resolución demandan la parte actora y demandada, respectivamente, corresponde ahora dar continuidad con el examen del material probatorio eficazmente aportado al proceso.
(…Omissis…)
Llama poderosamente la atención de quien suscribe, y así lo deja establecido de antemano, la manifiesta confesión judicial espontánea en la que incurrió la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, al expresar en reiteradas oportunidades, incluso, constituyendo uno de sus principales argumentos defensivos, que efectivamente incurrió en un retardo en el pago de la última cuota preestablecida en el contrato de opción de compraventa, pero que tal retraso era por demás excusable, aunado a que la disponibilidad del crédito hipotecario que sustentaría el último pago sólo distaba de diecisiete (17) días de la fecha tope para su cumplimiento.
(…Omissis…)
Partiendo del hecho indiscutido de que el contrato base de las pretensiones simultáneas deducidas constituye una convención previa a la venta definitiva del inmueble objeto de la transacción, correspondía a la parte actora-reconvenida la demostración de que -fuera de la letra de la convención en referencia- ambos contratantes pactaron que el último pago sería efectuado mediante una transacción bancaria, específicamente bajo la modalidad de un crédito con garantía hipotecaria.
Así pues, a los fines señalados en el párrafo precedente, en la correspondiente fase de instrucción, la parte actora-reconvenida no aportó ningún elemento probatorio que sustente tal afirmación, lo que consecuencialmente desvirtúa toda posibilidad de considerar el retardo confesado como excusable o permisible, dentro de un contexto ajustado a la realidad social que informa el carácter traumático que por lo general enviste a las solicitudes de créditos bancarios con garantía hipotecaria.
El problema se acrecienta cuando nos ceñimos al texto del contrato celebrado entre los litigantes, de donde se desprende claramente la voluntad del ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MÁRQUEZ de vender a la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, el inmueble ya identificado con anterioridad, bajo un cronograma de pago suficientemente claro y no sujeto a ningún tipo de condición y prórroga, como lo sería la tramitación de una crédito hipotecario para dar cumplimiento a la última de las cuotas establecidas. Así pues, se lee del contenido de la cláusula tercera ut supra citada, que los contratantes dejaron establecido que entre el período comprendido entre el día 31 de octubre y el 31 de diciembre de 2006, debía producirse el pago final, siendo la última de las fechas señaladas el tope máximo de espera para su pago.
Por consiguiente, al no haber quedado pactado en la letra del contrato la sujeción de la última cuota a un crédito hipotecario y ante la ausencia de mecanismos probatorios que demuestren la existencia de algún tipo de convenio sobre ese particular fuera del contrato suscrito, sucumbe en su esencia la defensa de la actora-reconvenida tendente a justificar su retraso, lo cual pudiera haber encontrado sentido dentro de un marco de justicia social, si se hubiese pactado tal condición, ya que no escapa del conocimiento de esta Juzgadora la conjunción de una multiplicidad de requisitos exigidos tanto a vendedor como a comprador para la obtención de un crédito hipotecario, lo que sin duda alguna dilata esta naturaleza de trámites.
Del conjunto de los escasos elementos de pruebas aportados por el demandante en esta causa, y los cuales ya fueron analizados, podríamos resumir a continuación, dentro del contexto de lo que constituyó la carga probatoria, en relación con los supuestos de hecho de la norma sustantiva aplicable a la controversia planteada, que la parte actora-reconvenida no logró demostrar la afirmación de hecho esgrimida en su libelo de demanda, relativa a la suscripción de un convenio extracontractual donde se pactara que el último pago correspondiente al precio del inmueble objeto de venta, seguiría la suerte de la aprobación por parte de una institución financiera de un crédito con garantía hipotecaria, aunado al hecho de que la propuesta de prórroga formulada con antelación al vencimiento del plazo acordado, no fue aceptada por el promitente vendedor.
Como ha quedado claramente delimitado a lo largo de este fallo, la presente controversia se circunscribe al examen de la conducta desplegada por cada uno de los litigantes, en cumplimiento de las estipulaciones contractuales pactadas en fecha 28 de septiembre de 2006, cuyo fin último era perfeccionar la venta definitiva de un inmueble propiedad del ciudadano demandado-reconviniente.
Tal y como lo preceptúa la cláusula tercera de la convención en referencia, se estableció para ambas partes una penalidad cuyo alcance depende directamente del sujeto a cuya culpa se le atribuya el no perfeccionamiento de la venta del inmueble. Ahora bien, verificada como fue la confesión judicial en la que incurrió volitivamente la parte actora-reconvenida, sobre el incumplimiento en el plazo para el pago de la última cuota correspondiente al precio definitivo de venta, resulta conforme a derecho activar el supuesto de hecho y su consecuente sanción contenida en la parte infine de la cláusula tercera del documento de opción fundamento de la presente traba contractual, conforme a la cual, en caso de incumplimiento por parte de la promitente compradora de alguna estipulación contractual, el ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MÁRQUEZ conservaría para sí las cantidades de dinero percibidas durante la vigencia del contrato, esto es, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), que equivale hoy en día, según la reconversión monetaria devenida, a la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), motivo por el cual, tanto la acción principal como la acción subsidiaria deducidas por la demandante-reconvenida en su escrito libelar, no encuentran cabida en el marco de los hechos jurídicamente relevantes ya estimados a lo largo del presente fallo, y así se decide.-
(…Omissis…)
Tal y como quedó suficientemente establecido, el eje central del presente juicio se circunscribía a la determinación de una conducta asumida por la promitente compradora, y de la cual, infiere esta Juzgadora, se trata de un flagrante incumplimiento en un pago convenido en un plazo claramente establecido y no sujeto a ningún tipo de condición. La cláusula tercera del contrato de marras, ya citada en la narrativa del presente fallo, contiene estipulaciones resolutorias expresas que encuadran dentro de la conducta asumida por la compradora, por lo que conforme a la previsión deducida del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, dada la plena prueba sustraída de la confesión judicial armónicamente valorada, las pretensiones de la demandante-reconvenida sucumben frente a la pretensión de la parte demandada-reconviniente, cual sí se ubica dentro del marco legal de exigibilidad, toda vez que reclama la activación, por vía de consecuencia, de la cláusula tercera antes referida, de cuyo contenido se infiere una penalidad con las consecuencias que ello implicaba para cada uno de los litigantes, esto es, para el promitente comprador, la pérdida de la cantidad de dinero entregadas como parte del precio acordado, y para el promitente vendedor, la devolución del setenta y cinco por ciento (75%) de lo recibido después del día 31 de octubre de 2006.
Así pues, delimitado el alcance de la cláusula tercera del contrato de opción de compra objeto del presente litigio, infiere esta Sentenciadora que la conducta omisiva desplegadas por la promitente compradora, colocan en evidencia el incumplimiento en que incurrió al no pagar oportunamente la cuota final estipulada, todo lo cual hace sucumbir por vía de consecuencia directa su acción tanto principal como subsidiaria, y prosperar la reconvención propuesta por el demandado-reconviniente (…).
III.- Por todos los fundamentos anteriormente expuestos:
Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA (…) DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la acción principal que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA incoara la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, en contra del ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MÁRQUEZ, todos identificados en la parte narrativa del presente fallo. Asimismo, se declara SIN LUGAR la acción subsidiaria intentada igualmente por la parte actora-reconvenida en su libelo de demanda.
SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MÁRQUEZ, en contra de la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, por la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA. En consecuencia, la cantidad de dinero entregada por la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, en calidad de arras, esto es la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), quedan en beneficio del ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MÁRQUEZ.
TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte actora-reconvenida ya identificada, por haber resultado vencida totalmente en esta instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)”.
(…Omissis…)

Contra dicha resolución fue ejercido el recurso de apelación, el día 27 de octubre de 2009, por la representación judicial de la parte demandante, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de Ley correspondió conocer de la presente causa al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien lo recibió y le dio entrada en fecha 15 de diciembre de 2009.

En la oportunidad correspondiente para la presentación de los INFORMES, por ante la mencionada Superioridad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, ambas partes presentaron los suyos en los siguientes términos:

Los abogados JULIANA GUTIÉRREZ PINEDA y OMAR FERNÁNDEZ TORRES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 121.024 y 19.545, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandante, alegaron, en su escrito de informes, que el Juzgado a-quo se apartó de las obligaciones contenidas en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil puesto que en la sentencia apelada se configuró el vicio de incongruencia positiva, por ultrapetita, toda vez que el Tribunal de la causa le atribuyó a su representada alegaciones no efectuadas por ella en el escrito libelar.

De este modo, aseveraron que ello se verifica al declararse en la sentencia lo siguiente: “(…) Del conjunto de los escasos elementos de pruebas aportados por el demandante en esta causa, y los cuales ya fueron analizados, podríamos resumir a continuación, dentro del contexto de lo que constituyó la carga probatoria, en relación con los supuestos de hecho de la norma sustantiva aplicable a la controversia planteada, que la parte actora-reconvenida no logró demostrar la afirmación de hecho esgrimida en su libelo de demanda, relativa a la suscripción de un convenio extracontractual donde se pactara que el último pago correspondiente al precio del inmueble objeto de venta, seguiría la suerte de la aprobación por parte de una institución financiera de un crédito con garantía hipotecaria, aunado al hecho de que la propuesta de prórroga formulada con antelación al vencimiento del plazo acordado, no fue aceptada por el promitente vendedor (…)”.

En tal orden, adujeron que la simple confrontación del libelo con la decisión apelada denota el alegato en cuestión, por cuanto en ninguna parte se hace alusión a la suscripción de un convenio extracontractual donde se pactara que el ultimo pago seguiría la suerte de un crédito con garantía hipotecaria, toda vez que su poderdante hace referencia al trámite del crédito sub litis para demostrar su diligencia en el cumplimiento de su obligación y acreditar la excusabilidad del incumplimiento; por lo cual el órgano jurisdiccional a-quo quebrantó los artículos 12 y 243. 5° del Código de Procedimiento Civil.

Así, arguyeron que el Tribunal de la causa se apartó de su ineludible deber de atenerse al propósito y a la intención de las partes reflejada en el contrato y en cambio, incurriendo en suposición falsa, desnaturalizó la convención celebrada conforme a la cual el demandado-reconviniente se obligó a vender y la demandante-reconvenida se obligó a comprar, concluyendo por efecto de esa desnaturalización que el contrato celebrado fue una mera opción, lo que se traduce en una flagrante violación del mencionado artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Igualmente, afirmaron que el Juzgado de la causa se abstiene de analizar uno de los argumentos esenciales esgrimidos en el libelo, referido al hecho que su mandante pagó el cincuenta por ciento (50%) del precio fijado, lo cual le llevó a calificar erróneamente el contrato en cuestión como una simple opción, cuando debió calificarlo como una compra-venta. Como corolario, en la sentencia apelada, se aprecia la falsa aplicación del artículo 1.167 del Código Civil por cuanto se asimiló el retardo excusable de su representada a un incumplimiento culposo y definitivo, estableciendo una falsa relación entre dicho retardo y el supuesto regulado en el citado artículo 1.167 del Código Civil.

Además, reiteraron que se asimiló el retardo excusable de la demandante a la figura del incumplimiento culposo y definitivo, con el agravante de que tal retardo en modo alguno constituye una causal de resolución de contrato, así, en lo que respecta a la excusabilidad de su retardo, la actora demostró cabalmente, a través de la prueba de informes al Banco de Venezuela, que actuó diligentemente y desprendida de toda conducta culposa, solicitando el correspondiente crédito el día 28 de noviembre de 2006, y que los únicos requisitos no consignados lo fueron por negligencia del demandado, referidos a la solvencia catastral y al documento de parcelamiento que éste último debía entregar oportunamente al accionante, pues tales requisitos son de cargo de quien se obliga a vender.

Al mismo tiempo, puntualizaron, una vez más, que es indiscutible la naturaleza excusable del retardo verificado pues es público y notorio que toda persona normalmente tiene que encarar requisitos y dilaciones de días, semanas y meses, imprevisibles a todo evento, impuestas por las instituciones bancarias de acuerdo con el cúmulo de solicitudes de crédito que manejen en un determinado momento o porque falta algún recaudo, como el caso de la solvencia catastral y del documento de parcelamiento que debía entregar oportunamente el accionado, que no entregó; retardo éste que difirió en apenas diecisiete días.

Dentro de este contexto, refirieron que en la sentencia recurrida se aplicó falsamente el artículo 1.167 del Código Civil, por no ser subsumible la situación fáctica al supuesto a que se contrae dicha norma, incurriendo a la par en falta de aplicación de los artículos 1.159, 1.161 y 1.474 ejusdem.

A este tenor, señalaron que tampoco tiene cabida en derecho la reconvención incoada, junto a la alegación de existencia de arras, por cuanto no fue demostrado que éstas se hayan constituido, dado que no se entregó ninguna cantidad de dinero por tal concepto, ya que las únicas cantidades de dinero que recibió el demandado-reconviniente lo fueron por concepto de pago del precio de venta, lo cual trae como consecuencia la inexistencia de las arras invocadas por el aludido demandado-reconviniente, razón por la cual no puede accionar contra su representada a los fines de retener el cincuenta por ciento (50%) del precio fijado, es decir, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00).

Finalmente, amén de que no existe un incumplimiento total y definitivo que sustente la resolución incoada, relataron que es inválida la causa petendi del accionado cuyo fin es retener el cincuenta por ciento (50%) en cuestión mimetizado en unas arras inexistentes. Por lo tanto, solicitaron la revocatoria de la sentencia apelada dada su manifiesta nulidad, la declaratoria con lugar de la pretensión principal de cumplimiento de contrato de compra-venta y la declaratoria sin lugar de la reconvención por resolución, condenándosele en costas a la parte demandada.

Por su parte, los abogados MERWING ARRIETA MENDOZA y JUAN CARLOS ORTEGA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 74.594 y 102.820, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, indicaron, en su escrito de informes, que las partes se plantearon una opción de compra-venta o una promesa bilateral de compra-venta (contrato preparatorio), para celebrar ulteriormente la compra-venta, lo que involucró responsabilidades y compromisos recíprocos de cumplimiento, lo que aparejó que, si las condiciones pactadas se realizaban, se efectuaría la ulterior compra-venta, y, de no ser así, no procedía como es el caso. De esta manera, precisa que la condición principal a cumplir por la futura compradora era el tiempo, el cual, de manera evidente y confesada por la accionante, fue incumplido, siendo la consecuencia de ello que la opción de venta quedaría resuelta, quedando las cantidades de dinero entregadas como arras como indemnización de su poderdante tal y como ocurrió.

En este sentido, resaltaron que las partes convinieron en que el pago se realizaría en el tiempo establecido en el contrato, sin acordar condiciones sobre financiamientos por parte de terceros o de entes hipotecarios externos; por lo cual considera que las vicisitudes o contratiempos ocasionados a la compradora por algún tercero no le pueden ser imputadas a su representado ya que no sólo no fue pactado así sino porque es una condición que le es imputable a un tercero ajeno a la negociación y sobre el cual su poderdante no tiene ningún control y no puede ser responsable del mismo.

En esta perspectiva, destacaron que la utilización de un banco para gestionar financiamientos de esta naturaleza amerita contratos preparatorios de opción de compra-venta, lo que es un hecho notorio y consuetudinario en la política de financiamiento bancario sobre bienes inmuebles; entonces, si su contraparte presentó ante el banco el contrato sub iudice como una opción, cómo es que luego y cuando no es cumplida la condición contractual del tiempo se demandada al accionado, adjudicándole al contrato una denominación y calificación jurídica distinta a la mutuamente pactada por las partes.

De este modo, aseveraron que la denominación o categoría atribuida al contrato no cambia la realidad de los hechos, puesto que, aún bajo el supuesto negado de que el contrato no fuere de opción a compra, lo cierto es que se estableció una condición de tiempo a cumplir que no fue acatada cuya consecuencia es que el pago dado en arras queda como justa indemnización de su mandante.

Finalmente, solicitaron la confirmatoria de la sentencia apelada, la declaratoria sin lugar de la demanda y la declaratoria con lugar de la reconvención, realizándose los correspondientes pronunciamientos sobre los costos y costas.

Posteriormente, en el lapso legal para la presentación de las OBSERVACIONES en segunda instancia, sólo los abogados JULIANA GUTIÉRREZ PINEDA y OMAR FERNÁNDEZ TORRES, en su carácter de apoderados judiciales de la demandante, presentaron los suyos arguyendo que las partes, al declarar en el contrato que “(…) LA COMPRADORA SE COMPROMETE A PAGAR AL VENDEDOR DE LA SIGUIENTE FORMA: 1. LA CANTIDAD DE NOVENTA MILLONES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 90.000.000,00) EN ESE MISMO ACTO DE SUSCRIPCIÓN DEL PRESENTE CONTRATO (…)”, no dejan ningún margen para considerar que, en lugar de pagar la compradora la primera cuota del precio, se acordó la constitución de arras.

Así, afirmaron nuevamente que se está ante un retardo excusable por parte de la demandante-reconvenida, el cual en modo alguno puede ser asimilado a una causal de resolución, siendo que la demandante-reconvenida acudió a una institución financiera, no porque ello hubiese sido pactado, sino por su interés en pagar oportunamente la tercera y última cuota del precio de la venta, demostrándose de esta forma la entera excusabilidad de su retardo y por ende la imposibilidad de asimilarlo al incumplimiento que aduce el demandado-reconviniente para pretender la resolución del contrato. Además, reiteraron que se está en presencia de un verdadero contrato de compra-venta y no de una simple opción pues el acuerdo bilateral mediante el cual las partes asumieron obligaciones recíprocas se traduce en un negocio jurídico traslativo de la propiedad por el mutuo consentimiento expresado.

Finalmente, puntualizaron que todo ello conlleva a la procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato incoada por su representada y a la improcedencia de la pretensión resolutoria vertida en la reconvención.

En fecha 28 de noviembre de 2011, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia dictó sentencia definitiva declarando sin lugar la apelación propuesta, confirmando la sentencia recurrida y condenando en costas a la parte accionante.

Sin embargo, el apoderado judicial de la parte actora anunció recurso de casación contra la ut supra singularizada decisión, siendo admitido el día 21 de mayo de 2014.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 8 de diciembre de 2014, profirió decisión declarando con lugar el recurso de casación interpuesto, quedando anulado el fallo recurrido en los términos suficientemente explicitados en el Capítulo Primero de la presente decisión.

En virtud de la remisión que efectuara ese Máximo Tribunal, al referenciado Juzgador Superior, producto de la distribución de Ley, correspondió conocer en reenvío de la presente causa a este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dándosele entrada, en fecha 9 de febrero de 2015, a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

Llegada la oportunidad para dictar sentencia definitiva en la presente causa, este Juzgado ad-quem lo hace previas las siguientes consideraciones y una vez cumplidos los trámites legales correspondientes:

TERCERO
DE LA COMPETENCIA

El Tribunal hace constar su competencia, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 322 del Código de Procedimiento Civil, el cual lo faculta para continuar conociendo de la presente causa, al establecer lo siguiente:

“Declarado con lugar el recurso de Casación, por las infracciones descritas en el ordinal 1º del artículo 313, de la Corte Suprema de Justicia (hoy Tribunal Supremo de Justicia), remitirá el expediente directamente al Tribunal que deba sustanciar de nuevo el juicio, y si éste no pudiere continuar conociendo por razones de inhibición, lo pasará de inmediato al que deba continuar conociendo conforme a las disposiciones de este Código, participándole dicha remisión al Tribunal que le envió el expediente a la Corte.
Si el recurso fuere declarado con lugar por las infracciones descritas en el ordinal 2º del artículo 313, el Juez de reenvío se limitará a dictar nueva sentencia sometiéndose completamente a lo decidido por la Corte Suprema de justicia (hoy Tribunal Supremo de Justicia). La doctrina del fallo de casación, tanto estimatoria como desestimatoria, es vinculante para el Juez de reenvío, quien dictará nueva sentencia con base a las disposiciones de la Ley que la Corte Suprema de Justicia haya declarado aplicables al caso concreto.
La Corte Suprema de Justicia podrá casar un fallo sin reenvío, cuando su decisión sobre el recurso haga innecesario un nuevo pronunciamiento sobre el fondo. Podrá también la Corte Suprema de Justicia, prescindir del reenvío, y poner término al litigio, cada vez que los hechos que han sido soberanamente establecidos y apreciados por los jueces del fondo, le permitan aplicar la apropiada regla de derecho. En estos casos, la Corte Suprema de Justicia, hará pronunciamiento expreso sobre las costas del juicio, de acuerdo con las suposiciones del Titulo VI, Libro Primero de este Código. El fallo dictado por la Corte Suprema de Justicia que no requiriese decisión de reenvío, se remitirá directamente al Tribunal al cual corresponda la ejecución, junto con el expediente respectivo”.

CUARTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso sub facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta segunda instancia se contrae a sentencia definitiva, de fecha 2 de octubre de 2009, mediante la cual el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia declaró sin lugar la pretensión principal de cumplimiento de contrato y la pretensión subsidiaria, intentadas por la parte demandante, así como también, declaró con lugar la reconvención por resolución de contrato interpuesta por la parte demandada, quedando en beneficio del accionado las cantidades de dinero entregadas por la accionante en calidad de arras, y condenó en costas a la parte actora.

Asimismo, se evidencia, del escrito de informes consignado en segunda instancia por la parte demandante-recurrente, que la apelación incoada por dicha parte deviene de la disconformidad que presenta respecto del anterior pronunciamiento por cuanto considera que el Juzgado a-quo se apartó de las obligaciones contenidas en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al atribuirle falazmente en la sentencia recurrida el hecho de haber esgrimido en su libelo la existencia de una convención extracontractual relacionada con la última alícuota del precio de la venta, configurándose de esta manera el vicio de incongruencia positiva por ultrapetita y quebrantando así los artículos 12 y 243. 5° de la Ley Adjetiva Civil; que el Juzgado de la causa, en lugar de atenerse a la intención y propósito de las partes reflejada en el contrato, e incurriendo en suposición falsa, desnaturalizó la convención celebrada y la calificó erróneamente como una simple opción cuando debió calificarla como un contrato de compra-venta; que consecuencialmente se aplicó falsamente el artículo 1.167 del Código Civil ya que se asimiló su retardo a un incumplimiento culposo y definitivo, incurriendo además en falta de aplicación de los artículos 1.159, 1.161 y 1.474 ejusdem; que actuó diligentemente y desprendida de toda conducta culposa; y que su retardo es excusable. De allí que, tomando base en lo antes expuesto, este órgano jurisdiccional de Alzada revisará íntegramente el fallo apelado en atención a la normativa legal aplicable a los fines de la determinación de lo que resulta ajustado a derecho en el caso de marras.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto de conocimiento por esta Jurisdicente y antes de proceder a analizar el fondo de la controversia planteada, se hace necesario abordar de forma preliminar los vicios de la sentencia alegados por la parte accionante en su escrito de informes. En tal sentido, se observa que dicha accionante denuncia los vicios de incongruencia positiva por ultrapetita; de suposición falsa; de falsa aplicación del artículo 1.167 del Código Civil; y de falta de aplicación de los artículos 1.159, 1.161 y 1.474 del Código Civil.

Así, en lo que respecta a los vicios de suposición falsa, falsa aplicación y falta de aplicación de normas jurídicas, debe destacarse que los mismos solo son susceptibles de ser acusados y más aún censurados en casación, más no en apelación, es decir, dichos vicios sólo tienen como destinatarios exclusivos a los Magistrados de nuestro Máximo Tribunal de Justicia, por lo que los Jueces del mérito no pueden incurrir en ellos, por el contrario, la sentencia definitiva dictada en la presente causa sólo puede ser redargüida por incumplir los requisito establecidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y por adolecer de los vicios indicados en el artículo 244 Código de Procedimiento Civil; deviniendo en improcedentes los singularizados vicios. Y así se declara.

Por su parte, en lo atinente al vicio de incongruencia, debe resaltarse que la jurisprudencia de nuestro más Alto Tribunal de la República ha establecido que el vicio sub examine se produce cuando el Juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva) o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa), así como también, ha precisado que los aspectos de la incongruencia son: a) cuando se otorga más de lo pedido (ultrapetita), b) cuando se otorga algo distinto a lo pedido (extrapetita) y c) cuando se deja de resolver sobre algo pedido u excepcionado (citrapetita). Derivado de lo cual se obtiene que la Ley adjetiva impone al Juez la determinación y posterior análisis de todos los alegatos y defensas esgrimidas en el proceso, los cuales deben necesariamente ser tomados en cuenta al momento de sentenciar.

En este orden, y siendo como es sabido que la parte actora fundamenta su denuncia en el hecho que el Tribunal a-quo le atribuyó en la sentencia apelada alegaciones no efectuadas en el libelo, cuando afirma que ésta esgrimió la existencia de una convención extracontractual relacionada con la última alícuota del precio, resulta pertinente traer a colación la sentencia Nº 0035, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de enero de 2002, con ponencia del Magistrado DR. ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, expediente RC Nº 00-452, que refiere lo siguiente:

(…Omissis…)
“(…) La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, desde la sentencia de fecha 4 de julio de 1995, en el juicio seguido por Inversiones Méndez Peña, C. A., puntualizó la naturaleza de la denuncia de distorsión en el contenido de la contestación de la demanda como un defecto de forma de la sentencia, en los siguientes términos:
...Omissis…
Los escritos de contestación a la demanda o de oposición a la ejecución, no constituyen en principio una prueba, sino que contienen los alegatos de las partes. Por ello, cualquier distorsión o tergiversación de su contenido no constituye suposición falsa, sino vicio de incongruencia, defecto de forma de la sentencia sólo denunciable con fundamento en el ordinal 1ro. del Artículo (sic) 313 del Código de Procedimiento Civil (...)”.
(...Omissis…)
(Negrillas y subrayado de este Tribunal Superior).

Por ende, tomando en cuenta el citado criterio, el acoge esta Juzgadora de Alzada, se puntualiza que ciertamente la sentencia apelada tergiversó y distorsionó los términos de la demanda, al declarar “(…) que la parte actora-reconvenida no logró demostrar la afirmación de hecho esgrimida en su libelo de demanda, relativa a la suscripción de un convenio extracontractual donde se pactara que el último pago correspondiente al precio del inmueble objeto de venta, seguiría la suerte de la aprobación por parte de una institución financiera de un crédito con garantía hipotecaria (…)”, puesto que la suscripción de un convenio extracontractual, relativo a que el último pago seguiría la suerte de la aprobación de un crédito hipotecario por parte de una institución financiera, de ninguna manera se afirmó en el escrito libelar; lo que origina irremediablemente la procedencia del vicio de incongruencia delatado por la parte actora y por tal se declara la NULIDAD de la sentencia recurrida de conformidad con los artículos 209, 243. 5° y 244 del Código de Procedimiento Civil. Y así se considera.

Una vez ello, pasa esta operadora de justicia al análisis correspondiente de los medios probatorios aportados por las partes de forma seguida:

Pruebas de la parte demandante-reconvenida:

Junto al escrito libelar, se consignaron las siguientes documentales:

• Copia certificada de contrato de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de septiembre de 2006, bajo el No. 17, Tomo 77.
La documental en cuestión constituye copia certificada de instrumento privado, el cual no ha sido desconocido ni tachado por la contraparte, en consecuencia, se estima en todo su contenido y valor probatorio, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo estatuido en los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil. De allí que se demuestre la existencia de la convención celebrada por las partes contendientes cuyo objeto versa sobre un inmueble constituido por una casa-quinta y la parcela donde está construida, distinguida con el No. 11 del lote U, ubicado en la calle 75 de la urbanización Los Olivos, en jurisdicción del municipio Maracaibo del estado Zulia, el cual adquirió el accionado de autos según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 14 de noviembre de 1976, bajo el No. 38, Tomo 1, Protocolo 1°. Y así se aprecia.

• Depósito bancario, emanado de la entidad financiera BANCO FEDERAL, de fecha 1º de noviembre de 2006, por la cantidad de SESENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 62.000.000,00), efectuado por la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, en la cuenta corriente Nº 01330305381600000971, del ciudadano RAFAEL HERNÁNDEZ.
El instrumento in comento constituye tarjas en virtud de lo asentado por doctrina de casación, las cuales no deben ser ratificadas en juicio, producto de intervenir en su formación dos personas, por un lado, el banco, que valida la operación y recibe el dinero, como mandatario, en nombre del titular de la cuenta, en su cualidad de mandante, y, el depositante, quien puede ser un tercero o el mismo titular de la cuenta, por ende, se aprecia en todo su contenido de conformidad con lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil. Y así se valora.

• Original de misiva emanada del ciudadano JUAN CARLOS ORTEGA M., quien actúa en representación del ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MÁRQUEZ según se desprende de las actas procesales, dirigida a la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, de fecha 14 de septiembre de 2006.
La misiva ut supra singularizada se valora de conformidad con los artículos 1.371 y 1.374 del Código Civil, en concordancia con los artículos 430, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido desconocida ni tachada por la contraparte. De allí que se demuestre que el ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MARQUEZ aceptó la propuesta de compra del inmueble realizada por la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, bajo las siguientes condiciones: 1) Noventa millones de bolívares (Bs. 90.000.000), en el acto de suscripción del contrato, 2) sesenta millones de bolívares (Bs. 60.000.000), el día 31 de octubre de 2006 y 3) Ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000), en un plazo no mayor al día 31 de diciembre del 2006. Y así se establece.

• Original de comunicación emanada del Banco de Venezuela, suscrita por la ciudadana Innirirda Rojas, coordinadora de créditos hipotecarios, de fecha 21 de febrero de 2007, de la cual se desprende que el crédito in comento fue aprobado en fecha 17 de enero de 2007 para la adquisición del inmueble objeto de la litis.
La prueba bajo estudio constituye un instrumento privado emanado de un tercero ajeno a la litis, por lo que el mismo requiere ratificación en juicio a los fines de que sea valorado positivamente, en tal orden, y dado que de las actas del expediente se observa que la parte actora promovió prueba de informes al Banco de Venezuela, prueba ésta de la que se desprende efectivamente que en la mencionada fecha fue aprobado el citado crédito, la comunicación bajo estudio queda así ratificada y se valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se considera.

• Original de misiva emanada de la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, dirigida al ciudadano RAFAEL HERNÁNDEZ, quien actúa en representación del ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MÁRQUEZ según se desprende de las actas procesales, la cual riela en el expediente al folio 26 de la primera pieza.
La misiva referenciada no se encuentra suscrita por la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, por lo tanto, en sintonía con el artículo 1.374 del Código Civil, carece de fuerza probatoria, debiéndose desestimar. Y así se declara.

• Original de misiva emanada del ciudadano RAFAEL HERNÁNDEZ, quien actúa en representación del ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MÁRQUEZ según se desprende de las actas procesales, dirigida a la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, de fecha 12 de enero de 2007.
La misiva en cuestión se valora de conformidad con los artículos 1.371 y 1.374 del Código Civil, en concordancia con los artículos 430, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido desconocida ni tachada. De allí que se demuestre la voluntad de la parte accionada de resolver el contrato celebrado. Y así se estima.

Posteriormente, en el lapso probatorio, se promovió:

• Contrato autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de septiembre de 2006, anotado bajo el No. 17, Tomo 77; misiva de fecha 14 de septiembre de 2006; y misiva de fecha 12 de enero de 2007.
Los citados medios de prueba ya fueron objeto de apreciación por quien hoy decide y en tal sentido se dan por reproducidas en esta ocasión las valoraciones realizadas por esta arbitrium iudiciis en líneas pretéritas. Y así se aprecia.

• Prueba de informes dirigida a la entidad financiera BANCO FEDERAL a fin de que se sirviera informar si en sus archivos y sistemas de información existen documentos y registros que acrediten que, con fecha 1º de noviembre de 2006, se efectuó un depósito por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), en la cuenta corriente Nº 01330305381600000971, del ciudadano RAFAEL EDUARDO HERNÁNDEZ VÁLDEZ, apoderado general del demandado.
En tal orden, se constata que el Juzgado de la causa libró oficio Nº 3302, de fecha 16 de julio de 207, a la mencionada institución bancaria, el cual fue recibido por la misma en fecha 20 de julio de 2007. Asimismo, se evidencia que la representación judicial de la parte demandante renunció a la singularizada prueba por no constituir un hecho controvertido dado que el accionado al presentar su contestación admitió el pago sub litis. Por ende, se establece que la prueba en cuestión no aprovecha ni perjudica a las partes contendientes. Y así se valora.

• Prueba de informes dirigida a la entidad financiera BANCO DE VENEZUELA a fin de que se sirviera informar si en sus archivos existe un expediente de crédito hipotecario solicitado por la parte actora con el objeto de adquirir el inmueble sub examine; la fecha de solicitud del crédito; la fecha en la cual se consignaron los recaudos exigidos; la fecha de aprobación del crédito y si la comunicación, de fecha 21 de febrero de 2007, emitida por la coordinación de créditos hipotecarios del Banco de Venezuela, se corresponde con la información contenida en sus archivos.
En tal sentido, se evidencia que el Juzgado de la causa libró oficio Nº 3303, de fecha 16 de julio de 207, a la mencionada institución bancaria, el cual fue recibido por la misma en fecha 25 de julio de 2007. Asimismo, se evidencia que la referida institución financiera remitió copia del expediente contentivo del crédito hipotecario solicitado por la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, de la cual se observa la información requerida. Por ende, se valora la prueba de informes sub iudice de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

Pruebas de la parte demandada-reconviniente:

Junto al escrito de contestación, se consignaron las siguientes documentales:

• Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes contendientes autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 9 de noviembre de 2005, bajo el No. 19, Tomo 85.
La referida prueba constituye copia simple de documento privado, el cual no fue impugnado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, se estima en todo su valor probatorio. Y así se considera.

• Original de misiva emanada del ciudadano JUAN CARLOS ORTEGA MORILLO, con el carácter antes dicho, dirigida a la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, de fecha día 15 de mayo de 2006.
• Original de misiva emanada del ciudadano JUAN CARLOS ORTEGA MORILLO, con el carácter antes dicho, dirigida a la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, de fecha 2 de julio de 2006.
• Original de misiva emanada del ciudadano JUAN CARLOS ORTEGA MORILLO, con el carácter antes dicho, dirigida a la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, de fecha 19 de julio de 2006.
• Original de misiva emanada de la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, dirigida a los ciudadanos NELSON HERNÁNDEZ MÁRQUEZ y RAFAEL HERNÁNDEZ VALDEZ, con el carácter antes dicho, de fecha 3 de agosto de 2006.
• Original de misiva emanada de la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, dirigida al ciudadano RAFAEL HERNÁNDEZ VALDEZ, con el carácter antes dicho, de fecha 7 de septiembre de 2006.
Las aludidas misivas se valoran de conformidad con los artículos 1.371 y 1.374 del Código Civil, en concordancia con los artículos 430, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido desconocidas ni tachadas por la contraparte. Y así se declara.

Posteriormente, en el lapso probatorio, se promovió:

• Mérito que se desprende de las actas procesales.
La invocación en cuestión no es un medio de prueba susceptible de ser promovido como tal, no obstante, en sintonía con el principio de comunidad de la prueba y de adquisición procesal, este órgano jurisdiccional examinará todas cuantas prueban rielen en autos. Y así se considera.

• Ratificó las pruebas documentales acompañadas a su escrito de contestación-reconvención.
Por lo tanto, visto que las citadas documentales ya fueron objeto de apreciación por quien hoy decide, se dan por reproducidas en esta ocasión las valoraciones realizadas por esta arbitrium iudiciis en líneas pretéritas. Y así se aprecia.

• Original de protesto, realizado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, sobre el cheque No. 48000174, del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, de la cuenta No. 0116-0151-18-0005779782, de la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, girado en fecha 16 de marzo de 2007, por la cantidad de Bs. 2.000.000,00, a la orden del ciudadano RAFAEL EDUARDO HERNANDEZ VALDEZ.
• Original de protesto, realizado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, sobre el cheque No. 71001507, del BANCO DE VENEZUELA, de la cuenta No. 0102-0160-84-0000000589, de la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, girado en fecha 28 de febrero de 2007, por la cantidad de Bs. 14.000.000,00, a la orden del ciudadano RAFAEL EDUARDO HERNÁNDEZ VALDEZ.
Los precitados medios de prueba devienen en impertinentes por no guardar relación con los hechos controvertidos, por lo tanto, se desestiman y se desechan del debate probatorio. Y así se valora.

Conclusiones:

Analizadas las pruebas aportadas en la presente causa, en aplicación del principio de exhaustividad contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y en observancia de lo dispuesto en los artículos 12 y 506 ejusdem, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, éste Tribunal ad-quem desciende a proferir las respectivas conclusiones:

En efecto, la parte accionante demanda el cumplimiento de un contrato cuya naturaleza -de acuerdo con sus afirmaciones- es la de una compra-venta, respecto del cual alega que pagó la mitad del precio y que el resto no lo pagó en la oportunidad convencionalmente pactada en razón de las eventualidades y retrasos que experimentó su crédito hipotecario por ante la institución financiera que finalmente aprobó su solicitud de crédito, lo cual se hizo con un retardo de apenas diecisiete días, retardo éste que excusable por las antedichas razones y que de ninguna manera puede ser visto como incumplimiento culposo y definitivo, ante lo cual resalta que por solicitud de la aludida institución financiera le requirió al vendedor una prórroga para cumplir con su obligación, la cual fue negada por éste, agregando, en otro orden, que en la convención celebrada no se constituyeron arras.

Por su parte, el accionado alega que el contrato celebrado no es más que una opción de compra-venta; que la demandante incumplió las condiciones y fórmulas establecidas en el contrato para realizar el pago de las cantidades de dinero pactadas, es decir, no cumplió con su obligación de cancelar el tercer y último pago dentro la oportunidad acordada en el referido contrato; que por tal razón el retardo de la actora no es excusable; que no se acordó en la convención suscrita que los pagos se harían a través de un banco o institución o persona que financiara los mismos, así como tampoco se acordó prórroga alguna; y que si se constituyeron arras. De allí que reconviniera a la demandante por resolución de contrato visto el incumplimiento de su parte.

Ahora bien, tomando en cuenta la controversia existente en torno a la naturaleza jurídica del contrato celebrado, se desciende a examinar prima facie lo concerniente a ello por constituir un aspecto controvertido y a tal efecto, en relación a la interpretación de los contratos, resulta oportuno transcribir el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que expresa:

Artículo 12: “(…) En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

A mayor abundamiento, el tratadista Dr. Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Caracas-Venezuela, 1986, págs. 548-550, respecto a los elementos que deben ser considerados por el juez para la interpretación de los contratos, puntualiza:

(…Omissis…)
“(…) La interpretación del contrato por el juez reviste dos facetas: (…).
A.- La calificación del contrato.
La calificación de la naturaleza del contrato es de orden público, corresponde en primer lugar al legislador, si expresamente así lo preceptúa, y en segundo lugar, al juez, conforme a las normas que el ordenamiento jurídico positivo contempla respecto a la tipificación del contrato de que se trate.
La calificación del contrato que pueden hacer las partes en nada influye por lo que toca a la propia naturaleza del mismo; corresponde al juez dictaminar acerca de dicha tipificación. En algunas situaciones el legislador ordena calificar un contrato, independientemente de la denominación que las partes hubiesen adoptado. (…).
(…Omissis…)
B.- La interpretación del contrato propiamente dicha.
En la interpretación del contrato el juez debe tomar en cuenta determinados principios y normas establecidos en la legislación, la doctrina y la jurisprudencia.
Por lo que se refiere a la aplicación de dichos principios debe tener en cuenta normas expresas establecidas por el legislador, tanto en el ordenamiento adjetivo como en el sustantivo. Así tenemos que el artículo 10 [hoy artículo 12] del Código de Procedimiento Civil, dispone: “En la interpretación de contratos o actos que presentan oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los tribunales se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
Igualmente, el Código Civil en el artículo 1160 dispone: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley (…)”.
(…Omissis…)

Dentro de este contexto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia, de fecha 11 de marzo de 1992, reiterada, entre otras, en sentencia N° 155, de fecha 27 de marzo de 2007, caso: Jaime Alberto Araque contra Edgar Rodríguez Angarita, expresó:

(…Omissis…)
“La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.
El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato...”. (Subrayado de la Sala)”.
(…Omissis…)

Como puede observarse los jueces de instancia están autorizados para interpretar y calificar los contratos existentes en los juicios en los que están llamados a conocer, con independencia de la calificación que al respecto hubieren hecho las partes, siempre y cuando no distorsionen los hechos que hubieren sido alegados por ellas, por lo que queda claro que ello es de la soberanía de los jueces de instancia; siendo su labor la de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos.

Una vez ello, con respecto a la naturaleza jurídica del contrato de compra-venta y de si el contrato de opción de compra venta puede considerarse como un contrato de compra-venta, es menester referir que la jurisprudencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha sostenido el criterio según el cual si están presentes en el contrato los elementos de consentimiento, objeto y precio debe entenderse como una verdadera venta. Tal referido criterio se encuentra plasmado en la sentencia Nº 116, emanada de la mencionada Sala Civil, de fecha 12 de abril de 2005, con ponencia del Magistrado DR. ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, expediente Nº AA20-C-2004-000109, donde explicó lo siguiente:

(…Omissis…)
“(…) De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio (…)”.
(…Omissis…)

El criterio antes reseñado fue abandonado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ocasión de la decisión Nº 358, de fecha 09 de julio de 2009, con ponencia del Magistrado DR. LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, expediente Nº 2009-000051, ratificada mediante sentencias Nº 460/27.10.2010 y Nº 198/12.05.2011 de la misma Sala, que establecieron lo contrario e indicaron que los contratos de opción de compra-venta no debían considerarse como una verdadera venta sino como contratos preparatorios pese a llenar los requisitos de consentimiento, objeto y precio, lo cual se hizo de la siguiente forma:

(…Omissis…)
“Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo”.
(…Omissis…)

Sin embargo, mediante sentencia Nº 116, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 22 de marzo de 2013, con ponencia de la Magistrada DRA. YRAIMA ZAPATA LARA, expediente N° 2012-000274, se retomó el criterio inveterado que se había abandonado y por vía de consecuencia se estableció que la opción de compra-venta debe equipararse a la venta pura y simple siempre que se produzcan el consentimiento de ambos contratantes y siempre que estén presentes el precio y objeto del contrato, lo cual se precisó de la siguiente manera:

(…Omissis…)
“(…) Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta (…)”.
(…Omissis…)

Por consiguiente, delimitada como ha sido la evolución jurisprudencial que han experimentado los criterios de casación en torno a los contratos de compra-venta y de opción de compra-venta, y en aras de realizar en el caso de autos una interpretación apegada a la voluntad de las partes al momento de la celebración de la convención en cuestión, se considera oportuno traer a colación lo dispuesto por los contratantes en el documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de septiembre de 2006, bajo el Número 17, Tomo 77, que reza así:

(…Omissis…)
“(…) Entre los señores: RAFAEL EDUARDO HERNANDEZ VALDEZ (…) procediendo en este acto en su carácter de Apoderado General de Administración y Disposición del ciudadano, señor NELSON HERNANDEZ MARQUEZ (…) y quien en lo sucesivo y a los efectos de este contrato se denominará EL VENDEDOR, por una parte, y por la otra la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY (…) que a los mismos efectos se denominará LA COMPRADORA, se ha convenido en celebrar como en efecto se celebra, el siguiente CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, el cual se regirá por las siguientes cláusulas: CLAUSULA PRIMERA: EL VENDEDOR (…) y LA COMPRADORA, se comprometen a vender y ésta última a comprar, un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por una Casa-Quinta y la parcela donde está construida, distinguida con el No. 11 del lote “U”, ubicado en la calle 75 de la Urbanización Los Olivos, en jurisdicción del Municipio Maracaibo, del Estado Zulia (…) cuyos linderos, medidas y demás determinaciones se encuentran o constan suficientemente en el documento de adquisición que se encuentra registrado en el Registro Subalterno Primero de la ciudad de Maracaibo, del Estado Zulia, en fecha 14 de Noviembre del año 1976,anotado bajo el No. 38 de los folios 157 al 160, Protocolo I, Tomo I (…). CLÁUSULA TERCERA: El precio acordado y convenido de la presente transacción de compraventa ha sido la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 300.000.000,00), que la COMPRADORA se compromete a pagar al vendedor de la siguiente forma: 1. la cantidad de Noventa Millones con cero céntimos (Bs. 90.000.000,00) en este mismo acto de suscripción del presente contrato. 2. la cantidad de Sesenta Millones de Bolívares con cero céntimos (Bs. 60.000.000,00) el día 31 de Octubre del 2006. y el monto restante es decir, la cantidad de Ciento Cincuenta Millones de Bolívares con cero céntimos (Bs. 150.000.000,00). Deberá cancelarlos en un plazo no mayor al 31 de Diciembre del año 2006, es decir, dentro del plazo del 31 de Octubre al 31 de Diciembre, es el período máximo de espera para la cancelación del último pago indicado es decir, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 150.000.000,00) (…). Los lapsos acordados en el presente contrato de opción de compra son taxativas, por lo que no se le puede dar una interpretación distinta a la dada claramente en cada uno de sus términos, expresiones, frases y definiciones. LA COMPRADORA declara en este mismo acto, que en caso de incumplimiento de alguna o todas las estipulaciones del presente contrato el VENDEDOR conservará para sí, en calidad de justas arras, las cantidades entregadas durante la vigencia del presente contrato, como sanción al incumplimiento del contrato por parte de ésta, quedando así el contrato rescindido de pleno derecho sin necesidad de notificación, comunicación o advertencia alguna. Si fuese por causa imputable al Vendedor éste deberá devolver el 75% de lo entregado después del 31 de Octubre del año 2006. CLÁUSULA CUARTA: Se establece como cláusula penal lo siguiente; más lo estipulado en el artículo 1263 del Código Civil Vigente. No se imputará a las partas (sic) los casos fortuitos o de fuerza mayor. CLÁUSULA QUINTA: Queda expresamente convenido que este documento que (sic) en ningún caso podrá ser considerado documento definitivo de venta. CLÁUSULA SEXTA: EL VENDEDOR y La COMPRADORA acuerdan que una vez se dé el cumplimiento a los pagos acordados en el presente contrato se procederá de manera inmediata en un período no mayor de 30 días contados a partir del día hábil siguiente al día de haber hecho el pago definitivo y último del documento de venta definitiva ante el Registro Subalterno correspondiente (…)”.
(…Omissis…)

En tal sentido, luego de examinar el contrato sub examine, este Tribunal Superior advierte en el mencionado contrato la existencia de los elementos de consentimiento, objeto, precio y causa lícita. Por ende, es un hecho absoluto e irrefutable que la naturaleza jurídica del contrato celebrado por las partes contendientes es la de un contrato bilateral de compra-venta “por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”, acorde con lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, lo cual se determina en aplicación del criterio según el cual cuando en un contrato de opción de compra-venta se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto ello equivale a un contrato de venta. Y así se establece.

Lo precedente es concluyente en razón de que, para la fecha de interposición de la demanda (8 de marzo de 2007), el criterio jurisprudencial vigente era el plasmado en la sentencia Nº 116, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 12 de abril de 2005, expediente Nº AA20-C-2004-000109; todo lo cual se deja sentado en observancia del fallo, de fecha 8 de diciembre de 2014, dictado por el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, que casó la sentencia, de fecha 28 de noviembre de 2011, dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. Y así se declara.

Establecido lo arriba expuesto, pasa este Tribunal ad-quem a analizar la controversia planteada y en ese orden, dado que la pretensión principal instaurada por la parte accionante versa sobre una DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, esta Superioridad se permite acotar que la pretensión de cumplimiento consiste en la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la ejecución del mismo si la otra parte no cumple con su obligación. En tales términos, el artículo 1.167 del Código Civil regula la acción de cumplimiento de contratos de la siguiente forma:

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Negrillas de este Tribunal Superior)

A este tenor, es relevante traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Caracas-Venezuela, págs. 541, 544 y 545, que establece:

(…Omissis…)
“(…) El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
(…Omissis…)
El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada (…)”.
(...Omissis...)

En definitiva, y en la oportunidad de descender al mérito de la controversia sub iudice, este Tribunal ad-quem considera que con el documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de septiembre de 2006, bajo el No. 17, Tomo 77, se encuentra probada en actas la relación contractual existente entre la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, en su carácter de demandante-compradora, y el ciudadano que en vida respondiera al nombre de NELSON HERNÁNDEZ MARQUEZ, en su carácter de demandado-vendedor (el cual falleció, en fecha 3 de noviembre de 2011, según copia certificada de acta de defunción No. 832, emanada de la Unidad de Registro Civil de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia), por quien hoy fungen como accionados sus herederos conocidos CIRA ELENA, LUZ PATRICIA, RAFAEL EDUARDO, NELSON ENRIQUE, JORGE ALBERTO y CÉSAR AUGUSTO HERNÁNDEZ VALDÉZ y sus HEREDEROS DESCONOCIDOS. Y así se estima.

Igualmente, se observa, de la cláusula primera del contrato, que el objeto del mismo versa sobre un inmueble constituido por una casa-quinta y la parcela donde está construida, distinguida con el No. 11 del lote U, ubicado en la calle 75 de la urbanización Los Olivos, en jurisdicción del municipio Maracaibo del estado Zulia. Y así se aprecia.

Además, se colige, de la cláusula tercera del contrato, que el precio de la venta se acordó en la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 300.000.000,00) y que el pago de dicha cantidad de dinero se efectuaría de la siguiente manera: 1) la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,00), en el acto de otorgamiento del contrato sub examine, 2) la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), el día 31 de octubre del 2006 y 3) el monto restante, es decir, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), dentro del plazo comprendido entre el día 31 de octubre de 2006 y el día 31 de diciembre de 2006. Y así se valora.

Al mismo tiempo, se constata que ciertamente en el momento del otorgamiento del singularizado contrato la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY le pagó al ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MARQUEZ la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,00), contrato éste y sus estipulaciones que no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, por el contrario, fue admitido, aceptado y reconocido por dicha parte en su escrito de contestación. De allí que el pago de la aludida cantidad de dinero se encuentre probado en autos. Y así se establece.

Asimismo, se evidencia, del depósito bancario de la entidad financiera BANCO FEDERAL, de fecha 1º de noviembre de 2006, aportado a las actas y previamente examinado por quien hoy decide, que la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY le pagó al ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MARQUEZ, por intermedio de su apoderado, ciudadano RAFAEL HERNÁNDEZ, la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), deposito éste que no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, por el contrario, el pago de la cantidad de dinero in comento fue admitido, aceptado y reconocido por dicha parte en su escrito de contestación, al igual que la referida cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,00). De allí que el pago de la aludida cantidad de dinero se encuentre probado en autos. Y así se considera.

Del mismo modo, se extrae, de lo ut supra expuesto, que la parte compradora le pagó a la parte vendedora la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), equivalente a la mitad o cincuenta por ciento (50%) del precio de la venta del inmueble objeto de la litis. Y así se declara.

En abono de ello, y visto que las cantidades de dinero referenciadas en los parágrafos anteriores construyen elementos controvertidos en la presente causa, resulta pertinente señalar, en observancia del fallo, de fecha 8 de diciembre de 2014, dictado por el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, que, en principio, y acorde con lo previsto en el artículo 1.263 del Código Civil, “lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención”, empero, en el caso concreto, esta Superioridad aprecia que las cantidades de dinero consignadas por la compradora son por concepto de parte del precio de venta y por ende nunca tuvieron por finalidad ofrecer garantías al vendedor ante un posible incumplimiento de la compradora. Así, vista las actuaciones del expediente, se determina que el dinero consignado forma parte del precio y no de las arras. Y así se aprecia.

Dentro de este contexto, debe precisarse igualmente que el saldo restante, correspondiente a la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), debía pagarse, según lo pautado en la cláusula tercera del contrato, dentro del plazo comprendido entre el día 31 de octubre de 2006 y el día 31 de diciembre de 2006, sin embargo, vencida la oportunidad para la realización del pago íntegro del remanente adeudado, éste no se efectuó. Y así se estima.

Respecto de tal circunstancia, la parte accionante alegó que su retardo es excusable pues es público y notorio que toda persona normalmente tiene que encarar requisitos y dilaciones de días, semanas y meses, imprevisibles a todo evento, impuestas por las instituciones bancarias de acuerdo con el cúmulo de solicitudes de crédito que manejen en un determinado momento, retardo éste que difirió en apenas diecisiete días, pues, habiendo vencido el plazo de la última y tercera cuota del precio el día 31 de diciembre de 2006, la coordinación de créditos hipotecarios del Banco de Venezuela le informó que tenía disponible el monto del crédito solicitado desde el día 17 de enero de 2007.

En esta perspectiva, la parte accionada adujo que en el contrato celebrado se convino que el pago se realizaría en el tiempo establecido en el mismo, sin acordar condiciones sobre financiamientos por parte de terceros o de entes hipotecarios externos, por lo cual las vicisitudes o contratiempos ocasionados a la compradora por algún tercero no le pueden ser imputadas a ella (a la parte demandada), no sólo porque no fue pactado así sino porque la circunstancia invocada por la demandante le es imputable a un tercero ajeno a la negociación sobre el cual no se tiene ningún control.

De esta forma, bajo la óptica de quien hoy decide, y analizada como ha sido la situación previamente descrita, se aprecia que efectivamente la parte compradora no pudo cumplir con la aludida obligación por un impedimento que constituye una causa extraña no imputable. En tal orden, la doctrina señala como hechos constitutivos de la causa extraña no imputable el caso fortuito, la fuerza mayor, el hecho de un tercero, la culpa de la víctima y la culpa del acreedor; consistiendo tales hechos en aquellas situaciones en las que la parte que no cumple con su obligación no queda sujeta a responsabilidad civil alguna por no haber desarrollado ninguna conducta culposa que supongan incumplimiento voluntario en perjuicio de la otra parte contratante. Y así se valora.

Por lo tanto, dado que la dilación en el otorgamiento del crédito hipotecario sub litis, por parte de la entidad financiera en cuestión, originó la insatisfacción parcial de la prestación debida (inexactitud del cumplimiento) en la que incurrió la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, lo cual constituye una causa extraña no imputable como ya se resaltó, se concluye que el retardo de la compradora-demandante se encuentra justificado, retardo éste que, al no ser grave, mal puede considerarse como una infracción a la lealtad recíproca que se deben las partes en un contrato bilateral. Y así se declara.

De allí que, en atención a la soberanía, independencia y autonomía que ostentan los Jueces de la República en el análisis de los casos sometidos a su consideración, esta arbitrium iudiciis estima que el incumplimiento parcial que se ha verificado en el caso en concreto por parte de la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY no es culposo. Es de tan escasa entidad que no degenera en la extinción del vínculo sobre todo cuando la citada ciudadana pagó la mitad del precio de la venta del inmueble y obtuvo la aprobación, con apenas un retraso de menos de un mes, del crédito hipotecario solicitado con la finalidad de dar cumplimiento a su obligación de pagar el saldo restante, correspondiente al cincuenta por ciento (50%) del precio de la venta, lo que acreditó con la comunicación emanada del Banco de Venezuela de fecha 21 de febrero de 2007 y con la prueba de informes a la referida institución financiera. Y así se considera.

Acorde con lo expuesto, siendo un hecho absoluto e irrefutable que la parte compradora-accionante realizó oportunamente y de buena fe todas las diligencias pertinentes para la obtención de un crédito de naturaleza hipotecaria y ver así satisfecha enteramente la obligación contraída con la parte vendedora-accionada, todo ello en aras de obtener una vivienda digna y constituir un hogar, mal podía la aludida parte vendedora-accionada negarse a transferir la propiedad del inmueble in comento con el otorgamiento por ante el Registro Público correspondiente del documento de propiedad respectivo, lo cual era su obligación de acuerdo con la cláusula sexta del contrato, conducta ésta que pone en evidencia el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del vendedor-demandado. Y así se valora.

Aclarado lo anterior, y tomando base en que, a partir de la promulgación de la Constitución en 1999, la República Bolivariana de Venezuela se constituye en un estado social de derecho y de justicia, que protege como Derecho Fundamental a la familia, como centro embrionario del progreso social, ya que resulta difícil concebir que pueda producirse un desarrollo satisfactorio de la vida familiar sin un espacio físico elemental donde pueda desarrollarse y crecer, es decir, el derecho de acceder a una vivienda digna tal como lo propugna nuestra Constitución, se hace necesario mencionar que, por una parte, el constituyente protegió a la familia, tal como se desprende del inicio del artículo 75 que a la letra dice: “El Estado protegerá a la familia como asociación natural de la sociedad, y como el espacio fundamental para el desarrollo integral de las personas (...)”.

Y por la otra, acorde con esa protección, el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, prevé:

“Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos.
El Estado dará prioridad a las familias y garantizará los medios para que éstas y especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de las viviendas”.

La precitada norma transcrita consagra el derecho de todos los ciudadanos a tener una vivienda digna y al efecto el Estado ha desarrollado políticas sociales a fin de que las familias puedan acceder a esa vivienda digna que indica la constitución, tales como la creación del Ministerio Popular de Vivienda y Hábitat, la Misión Vivienda y otras.

Este derecho constitucional a una vivienda digna ha sido una de las mayores preocupaciones del Estado en beneficio del bienestar social, lo que dio origen al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial N° 39668, de fecha 6 de mayo de 2011, cuya exposición de motivos establece:

(…Omissis…)
“(…) El Estado es el garante del disfrute pleno de todos los derechos fundamentales inherentes a la existencia humana. Entre ellos, junto al derecho a la vida, la alimentación, la educación y la salud, coexiste el derecho a una vivienda digna, el cual implica un enorme esfuerzo de todos los órganos y entes del Estado, en función de la complejidad social y económica de la solución de los problemas habitacionales.
Ese esfuerzo ha sido empeñado por el Ejecutivo Nacional durante el último decenio, más, sin embargo, persiste un déficit en el número de soluciones habitacionales necesarias para satisfacer la enorme demanda nacional, producto principalmente de distorsiones en el mercado inmobiliario y en el sector construcción.
(…Omissis...)
Así, en el actual escenario, por uno u otro motivo, existe una enorme cantidad de familias que dependen de la disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, bien por la vía del arrendamiento y las diversas formas de ocupación o, mediante la compra a crédito.
Estas familias ocupan las viviendas disponibles en función de su capacidad económica, y permanecen en ellas en la medida que pueden satisfacer las demandas de los arrendadores en los precios de alquiler, que en la mayoría de los casos responden a los valores que fija el mercado por vía de la especulación inmobiliaria y los intereses capitalistas de los propietarios y arrendadores y no al costo real o un valor razonable de los alquileres. De tal manera, son susceptibles de perder sus viviendas, o el derecho a ocuparlas, cuando las expectativas del arrendador varían, produciéndose un incremento en el valor de arrendamiento o una modificación de los planes particulares del propietario respecto de su inmueble.
(…Omissis...)
Sobre el anterior particular, debe observarse que el estrato correspondiente a pobreza crítica está compuesto en un mayor porcentaje por personas de la tercera edad, familias monoparentales matricentradas y personas con discapacidad, las cuales requieren de protección especial por parte del estado. Este grupo, debido a su vulnerabilidad, ha reportado recurrentemente ante los movimientos sociales de inquilinos y el Movimiento de Pobladores estar siendo afectados por los propietarios, a través de medidas ilegales de desalojo, debido a que los propietarios o arrendadores manifiestan querer realquilar estas unidades habitacionales con la intención de acrecentar el monto correspondiente a cánones de alquiler utilizando la figura del traspaso, elevando así su margen de ganancias económicas. En la práctica, los propietarios o arrendadores pueden tener otros fines, como vender el edificio o mantenerlo ocioso incluso, pero siempre alegan las causas establecidas en la ley de arrendamiento para rescindir el contrato. Llegan incluso a permitir el deterioro del edificio a fin de que los arrendatarios desocupen voluntariamente o se declare inhabitable inmueble y lograr de cualquier modo la desocupación.
(...Omissis...)
En los procedimientos de entrega material del inmueble o desalojo forzoso a inquilinos, dadas las características materiales de la actuación (acompañada por la fuerza pública y la coacción al abandono del hogar) llega incluso a generarse terror en la familia inquilina a desalojar.
Es por ello que se hace necesaria la pronta intervención por parte del Estado venezolano, vista la coyuntura que afronta actualmente el sector vivienda y el déficit existente, el cual seguramente se reducirá en los próximos años por la decidida actuación del Gobierno Nacional, pero que requiere, en una fase de transición, de medidas adicionales de protección de derecho humano a una vivienda digna.
(...Omissis...)
Todas estas situaciones implican muchas veces, hostigamientos, amenazas y ejecuciones de desalojos arbitrarios, violatorios de derechos humanos y que se encuentran expresamente prohibidos conforme a tratados, convenios internacionales suscritos por nuestro país, y leyes nacionales.
Por otro lado, las personas, familias y comunidades víctimas de desalojos forzosos se ven afectados por procedimientos administrativos y judiciales establecidos en leyes nacionales, anteriores a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y surgidos en escenarios de políticas neoliberales y contextos sociales distintos a la situación de emergencia generada por las lluvias; qué en muchos casos establecen plazos breves y no prevén una garantía adecuada en el acceso a la defensa por un abogado, de los débiles jurídicos en virtud de sus (…).
La situación y razones expresadas fundamentan el presente decreto que busca garantizar a todos los y las habitantes, el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y establecer procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda, a fin de evitar que la lógica perversa del capitalismo siga enviando a la calle, sin alternativas de vivienda digna ni refugio alguno, a personas, familias y comunidades enteras (...)”.
(…Omissis…) (Negrillas de este Tribunal Superior)

Como puede apreciarse, de los fragmentos antes transcritos de la reseñada exposición de motivos, el Ejecutivo Nacional dentro del marco de la Ley Habilitante promulgó el tantas veces indicado Decreto con el propósito de crear un ámbito jurídico de protección a todas las familias que son objeto de desocupación desahucio o desalojos de las viviendas que ocupan o poseen en forma legítima inmuebles destinados a vivienda principal.

En ese sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, cónsona con la protección constitucional a la familia y al derecho de una vivienda digna, ha establecido que todo venezolano tiene derecho «...a la vivienda digna y a la protección de ésta como parte del sistema de seguridad social cuya efectividad se encuentra garantizada por el Estado en el artículo 86 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, lo cual forma parte del proyecto para la consecución de la verdadera transformación social en pro de la igualdad de los ciudadanos que proclamó nuestro Libertador y ante el riesgo que representa para las familias venezolanas, especialmente aquellas de menos recursos (medios y bajos), perder su vivienda por la aplicación de modalidades financieras que pretendan desconocer tal situación, la misma tiene como finalidad proteger a cualquier ciudadano o ciudadana beneficiario o solicitante de un crédito hipotecario, entendidos éstos como los destinados a la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda digna, regulando las condiciones fundamentales de los referidos créditos, impidiendo que en algún caso pudiera practicarse el anatocismo y la usura (…)” (Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 23 de mayo de 2006, caso: Banco Plaza c/ Distribuidora Los Morochos, C.A).

Aunado a ello, el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, mediante Resolución No. 11, publicada en la Gaceta Oficial Nº 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, formulando e implementando políticas dirigidas a favorecer todos aquellos sectores de la sociedad que pretenden la adquisición de una vivienda digna, en alerta a una serie de situaciones que hacen vida en la actual oferta de viviendas en el mercado del país que conllevan a la implementación de plazos y cláusulas contractuales abusivas, que muy pocas veces consideran el cuerpo sistemático de condiciones que naturalmente derivan de la operación de crédito a la cual se somete un sector importante de la población con el objetivo de adquirir una vivienda digna, dispone, específicamente en su artículo 4, lo siguiente:

“A partir de la entrada en vigencia de la presente Resolución, solo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar la pérdida de la adquisición de la vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona”.

Lo expuesto nos obliga, como integrantes del Poder Judicial de la República, a estar atentos en aquellos casos en los cuales pudiera resultar afectada la posesión legítima de una familia sobre un inmueble, por la implementación de un acto jurídico injusto derivado de la relación contractual judicialmente suscitada, debiendo ser estudiados tales casos con acuciosidad y a la luz de los derechos fundamentales protegidos por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, lo cual, si bien, en principio, involucra la afectación de un interés particular, lo cierto es que se trata de una situación de interés social que afecta a un sector importante de nuestra sociedad.

De acuerdo a la exposición de motivos del señalado Decreto N° 8.190, el objeto de esas disposiciones legales es la garantía al respeto y protección del hogar, la familia, la seguridad personal, con la intención que las personas no sean desalojadas arbitraria o forzosamente de sus viviendas familiares sin un procedimiento previo que garantice el derecho a la defensa, acompañado de una política de protección de la familia frente a tales desalojos; como corolario, la improcedencia de la pretensión deducida por la actora en el caso de marras se traduciría en un detrimento de sus derechos sociales, en contradicción a lo antes expuesto, lo que degeneraría por vía de consecuencia en un acto legal de injusticia en perjuicio de la accionante. Y así se establece.

Por ende, vista la conducta desplegada por la parte compradora-demandante, la cual quedó descrita con antelación, de la que se observa el carácter no culposo de su incumplimiento, máxime, que demostró el pago de la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), correspondiente a la mitad o cincuenta por ciento (50%) del precio de la venta, así como también, que, en fecha17 de enero de 2007, con pocos días de retraso, obtuvo la aprobación del crédito hipotecario solicitado, desprendiéndose así su intención de dar cabal cumplimiento a la obligación contraída, y dada la conducta desplegada por la parte vendedora-demandada, la cual quedó descrita igualmente con antelación, de la que se observa el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, al negarse a protocolizar por ante la Oficina de Registro Público correspondiente el documento definitivo de propiedad, debe, irremediablemente, declararse CON LUGAR la pretensión principal de cumplimiento de contrato de compra-venta contenida en la demanda propuesta. Por otra parte, al haberse declarado la procedencia en derecho de la referida pretensión principal, resulta superfluo descender al análisis de la pretensión subsidiaria vertida en la demanda y de las reclamaciones efectuadas al respecto, por lo que esta Sentenciadora de Alzada queda eximida de realizar pronunciamiento alguno sobre ello. Y así se considera.

En consecuencia, SE ORDENA a la parte demandante (ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY) pagar a la parte demandada (hoy constituida por los ciudadanos CIRA ELENA, LUZ PATRICIA, RAFAEL EDUARDO, NELSON ENRIQUE, JORGE ALBERTO y CÉSAR AUGUSTO HERNÁNDEZ VALDÉZ, herederos conocidos del ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MARQUEZ, y por los HEREDEROS DESCONOCIDOS de dicho ciudadano) el monto restante, el cual asciende a la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) de acuerdo con la reconversión monetaria, así como también, SE ORDENA a la parte demandada que trasfiera a la parte demandante la propiedad del inmueble constituido por una casa-quinta y la parcela donde está construida, distinguida con el No. 11 del lote U, ubicado en la calle 75 de la urbanización Los Olivos, en jurisdicción de la parroquia Caracciolo Parra Pérez del municipio Maracaibo del estado Zulia, cuya superficie es de quinientos ochenta metros cuadrados (580 Mts²) y sus linderos son: Norte: calle 75 y mide veinte metros (20,00 Mts), Sur: parcela No. 6 del mismo lote y mide veinte metros (20,00 Mts), Este: parcela No. 12 del mismo lote y mide veintinueve metros (29,00 Mts) y Oeste: parcela No. 10 del mismo lote y mide veintinueve metros (29,00 Mts), según se desprende de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 4 de noviembre de 1976, bajo el No. 38, Tomo 1, Protocolo Primero; es decir, una vez se haga constar en el expediente el pago de la referida cantidad de dinero por parte de la accionante, la parte accionada deberá otorgar por ante el Registro Público correspondiente el documento de propiedad del inmueble sub examine a favor de la parte actora. Y así se declara.

Por otra parte, tomando en cuenta la RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA propuesta por la accionada, este órgano jurisdiccional de alzada se permite acotar que la pretensión resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya. En tales términos, resulta importante traer a colación una vez más el artículo 1.167 del Código Civil, que regula la acción de resolución de contratos de la siguiente forma:

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Negrillas de este Tribunal Superior)

Así, el Dr. Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, Caracas, Venezuela, páginas 516-518, nos manifiesta, como efectos principales de la singularizada acción resolutoria, los siguientes:

(…Omissis…)
“(…) 1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
Existen determinados contratos en los cuales este efecto retroactivo no puede tener lugar: ellos son los contratos de tracto sucesivo, en los cuales determinadas prestaciones ya disfrutadas por las partes no son susceptibles de ser borradas en el terreno de la realidad; tal ocurre, por ejemplo, en el contrato de arrendamiento, en el cual el disfrute de la cosa arrendada por parte del arrendatario no es un hecho susceptible de devolución al arrendador. En tales situaciones, el legislador regula la resolución de un modo especial, haciendo que sólo opere hacia el futuro y ordenando se cumpla el contrato por lo que respecta a las pretensiones pretéritas. Este es el sentido del artículo 1.616 del Código Civil: “Si se resolviere el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario”. Como puede observarse, la resolución regulada por el artículo 1.616 del Código Civil no extingue propiamente el contrato, sino lo deja subsistente, por lo menos en lo que respecta al arrendatario, durante un determinado lapso. (…Omissis…)
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución causa a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento de contrato o de la resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato (…)”.
(…Omissis…)

A mayor abundamiento, en lo atinente a las condiciones exigidas para que proceda la acción resolutoria, el profesor José Melich-Orsini, en su obra Doctrina General del Contrato, Caracas, Venezuela, 1997, 3era edición, Editorial Jurídica Venezolana, página 734, explica:

(…Omissis…)
“(…) La resolución de que habla el artículo 1.167 C.C. está sujeta a los requisitos que en él se enuncian, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones en favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí (…); b) la no ejecución de su obligación por parte de aquél contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución y c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y pronuncie o deseche la pretensión del demandante (…)”.
(…Omissis…)

De esta manera, se colige que los requisitos de procedencia de la acción sub litis están determinados por: 1) obligaciones correlativas, o sea, que procedan de un contrato bilateral; 2) el incumplimiento culposo de la obligación por parte del deudor; y 3) la intervención judicial. Derivado de lo cual, y en el análisis de la pretensión reconvencional incoada, se constata la demostración del primer y tercer requisito de procedencia, no así del segundo, esto es, se probó la existencia del contrato bilateral sub iudice y del hecho de haberse acudido a un órgano jurisdiccional para dilucidar la presente controversia, no obstante, no se probó el incumplimiento culposo de la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY ya que ésta justificó su incumplimiento en una causa extraña no imputable a ella según quedó explicitado en líneas pretéritas. Y así se estima.

Por ende, vista la conducta desplegada por la parte vendedora-demandada, la cual quedó descrita con antelación, de la que se observa el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, al negarse a protocolizar por ante la Oficina de Registro Público correspondiente el documento definitivo de propiedad, y dada la conducta desplegada por la parte compradora-demandante, la cual quedó descrita igualmente con antelación, de la que se observa el carácter no culposo de su incumplimiento, máxime, que demostró el pago de la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), correspondiente a la mitad o cincuenta por ciento (50%) del precio de la venta, así como también, que, en fecha 17 de enero de 2007, con pocos días de retraso, obtuvo la aprobación del crédito hipotecario solicitado, desprendiéndose así su intención de dar cabal cumplimiento a la obligación contraída, debe, irremediablemente, declararse SIN LUGAR la pretensión de resolución de contrato de compra-venta contenida en la reconvención propuesta. Y así se valora.

Finalmente, en aquiescencia de las anteriores argumentaciones, tomando base en los fundamentos de hecho y de derecho antes expuestos, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub facti especie, aunado al examen de los alegatos y medios probatorios aportados por las partes, todo lo cual derivó en la declaratoria CON LUGAR DE LA DEMANDA de cumplimiento de contrato de compra-venta propuesta y en la declaratoria SIN LUGAR DE LA RECONVENCIÓN por resolución de contrato de compra-venta propuesta, resulta forzoso, para esta Sentenciadora, con fundamento en lo dispuesto en los artículos 209, 243. 5° y 244 del Código de Procedimiento Civil, declarar la NULIDAD, en virtud de la configuración del vicio de incongruencia, de la sentencia, de fecha 2 de octubre de 2009, proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y, asimismo, se considera forzoso declarar CON LUGAR el recurso de apelación incoado por la parte demandante-recurrente; y así, en el dispositivo del presente fallo, se declarará en forma expresa, positiva y precisa. Y así se decide.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA sigue la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, contra los ciudadanos CIRA ELENA, LUZ PATRICIA, RAFAEL EDUARDO, NELSON ENRIQUE, JORGE ALBERTO y CÉSAR AUGUSTO HERNÁNDEZ VALDÉZ, herederos conocidos del ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MARQUEZ, y contra los HEREDEROS DESCONOCIDOS de dicho ciudadano, declara:

PRIMERO: NULA la sentencia, de fecha 2 de octubre de 2009, proferida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: CON LUGAR el recurso de apelación propuesto por la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, por intermedio de su representación judicial, contra sentencia, de fecha 2 de octubre de 2009, proferida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

TERCERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA incoada por la ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, contra los ciudadanos CIRA ELENA, LUZ PATRICIA, RAFAEL EDUARDO, NELSON ENRIQUE, JORGE ALBERTO y CÉSAR AUGUSTO HERNÁNDEZ VALDÉZ, herederos conocidos del ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MARQUEZ, y contra los HEREDEROS DESCONOCIDOS de dicho ciudadano, en consecuencia,

CUARTO: SE ORDENA a la parte demandante (ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY) pagar a la parte demandada (hoy constituida por los ciudadanos CIRA ELENA, LUZ PATRICIA, RAFAEL EDUARDO, NELSON ENRIQUE, JORGE ALBERTO y CÉSAR AUGUSTO HERNÁNDEZ VALDÉZ, herederos conocidos del ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MARQUEZ, y por los HEREDEROS DESCONOCIDOS de dicho ciudadano) el monto restante, el cual asciende a la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) de acuerdo con la reconversión monetaria, así como también, SE ORDENA a la parte demandada que trasfiera a la parte demandante la propiedad del inmueble constituido por una casa-quinta y la parcela donde está construida, distinguida con el No. 11 del lote U, ubicado en la calle 75 de la urbanización Los Olivos, en jurisdicción de la parroquia Caracciolo Parra Pérez del municipio Maracaibo del estado Zulia, cuya superficie es de quinientos ochenta metros cuadrados (580 Mts²) y sus linderos son: Norte: calle 75 y mide veinte metros (20,00 Mts), Sur: parcela No. 6 del mismo lote y mide veinte metros (20,00 Mts), Este: parcela No. 12 del mismo lote y mide veintinueve metros (29,00 Mts) y Oeste: parcela No. 10 del mismo lote y mide veintinueve metros (29,00 Mts), según se desprende de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 4 de noviembre de 1976, bajo el No. 38, Tomo 1, Protocolo Primero; es decir, una vez se haga constar en el expediente el pago de la referida cantidad de dinero por parte de la accionante, la parte accionada deberá otorgar por ante el Registro Público correspondiente el documento de propiedad del inmueble sub examine a favor de la parte actora; todo ello de conformidad con los términos explanados en el presente fallo.

CUARTO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada, hoy constituida por los ciudadanos CIRA ELENA, LUZ PATRICIA, RAFAEL EDUARDO, NELSON ENRIQUE, JORGE ALBERTO y CÉSAR AUGUSTO HERNÁNDEZ VALDÉZ, herederos conocidos del ciudadano NELSON HERNÁNDEZ MARQUEZ, y por los HEREDEROS DESCONOCIDOS de dicho ciudadano, contra la parte demandante, ciudadana ELDA DEL VALLE GUEVARA ARAY, todo ello de conformidad con los términos explanados en el presente fallo.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida totalmente en la presente instancia de conformidad con lo dispuesto el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los treinta (30) días del mes de noviembre de dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS.

En la misma fecha, siendo la una y treinta minutos de la tarde (1:30 p.m.), hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-144-15.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS.

GSR/Mac/s7