TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
El JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUIDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 13980

I
INTRODUCCIÓN

Aprehende este Juzgado Superior de la presente causa en virtud de la distribución realizada en fecha 21 de noviembre de 2013 por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del municipio Maracaibo del estado Zulia, en virtud del recurso apelación interpuesto por el abogado MANUEL CONTRERAS VERACIERTO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.-1.209.967 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No.4.932, quien en conjunto con los abogados MANUEL CONTRERAS RAMOS y GISELA CONTRERAS GIL, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V.-19.550.529 y V.-12.257.954, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 175.755 y 142.913, actúan como apoderados judiciales de la parte demandada, el ciudadano RODRIGO HOYOS MUNERA, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E.-81.252.079, todos domiciliados en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, contra la decisión proferida por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 07 de noviembre de 2013, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoare el ciudadano MICHELE GIURDANELLA MESCI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.-13.461.231, en su carácter de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 21 de febrero de 2005, bajo el No. 45, Tomo 10-A, domiciliados en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, representada por las abogadas NILZA RINCÓN FERNÁNDEZ y CELINA SÁNCHEZ FERRER, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V.-2.053.403 y V.-3.508.563, e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 7.813 y 9.190, respectivamente, del mismo domicilio, en contra del ciudadano RODRIGO HOYOS MUNERA, previamente identificado.
II
NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada a la presente causa por ante esta Superioridad el día 27 de noviembre de 2013, bajo las previsiones del artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de mayo de 2013, fue consignado por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, la solicitud de notificación de terminación del contrato de arrendamiento que hubiere celebrado la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, C.A. con el ciudadano RODRIGO HOYOS, por el ciudadano MICHELE GIURDANELLA MESCI en su carácter de vice-presidente de la referida Sociedad Mercantil, por cuanto alegaba que el prenombrado contrato había llegado a su termino.

Anexo de la demanda, consta en actas que, el día 06 de junio de 2013 fue presentada por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, escrito libelar por el ciudadano MICHELE GIURDANELLA MESCI, en su carácter de presidente de la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, C.A., debidamente asistido por las abogadas NILSA RINCÓN y CELINA SÁNCHEZ, mediante el cual dejaron asentado lo siguiente:

“(…Omissis…)

Mi representada es propietaria de un inmueble denominado ESTACIÓN DE SERVICIO LA AUTOMOTRIZ, distinguido con el número 66-12 de la nomenclatura Municipal, ubicado en la Avenida 4 (antes Bella Vista) cruce con la calle 66, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos de esta Ciudad de Maracaibo (…) del Estado (Sic) Zulia, un inmueble con todas sus dependencias, adherencias y pertenencias, constituidas por un Edificio (Sic) y su Terreno (Sic) en el cual está construido (…) donde funciona la ESTACION (Sic) DE SERVICIOS LA AUTOMOTRIZ, el cual se encuentra ubicado dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: Calle 66, antes Callejón Zaragoza o La Gallera y mide cuarenta y ocho metros con setenta centímetros (48,70 mts); SUR: Con el Edificio Catatumbo, antes quinta de Ángel Quintero Parra (…) y mide cincuenta y un metros con treinta y nueve centímetros (51,39 mts); ESTE: Avenida 4 (antes Bella Vista) y mide cuarenta y nueve metros con setenta centímetros (49,70 mts) y OESTE: Con inmueble propiedad de la compañía anónima de automóviles La Automotriz y mide cincuenta cuatro (Sic) metros con veintitrés centímetros (54,23 mts), el terreno descrito y deslindado tiene una superficie total de dos mil quinientos noventa y cuatro metros con quince centímetros (2.594,15 mts2) (Sic) (…)

Ahora bien, mi representada en fecha 8 de Junio (Sic) del año 2005, celebró una transacción extrajudicial, con el ciudadano RODRIGO ALBERTO HOYOS MUNERA (…)

En la referida TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL, mi representada cedió en arrendamiento al ciudadano RODRIGO (…) HOYOS (…) DOS (02) LOCALES, que forman parte del inmueble propiedad de mi representada (…) los cuales constan de DOS (2) Oficinas, DOS (2) estacionamientos y DOS (2) baños, y tienen su frente y estacionamiento para vehículos, hacia la calle 66 y en ellos se encuentran funcionando una cauchera, o local de reparación de cauchos para vehículos y un negocio de reparación de frenos para vehículos automotores en el otro (…)

(…Omissis…)

(…) el lapso de duración del contrato era de CINCO (05) AÑOS, mas (Sic) los TRES (03) AÑOS DE LA PRORROGA (Sic) LEGAL ES DECIR HASTA EL PRIMERO DE JUNIO DEL AÑO 2013, la cual se encuentra reconocida en el referido contrato por amabas partes (…)

(…Omissis…)

En base a lo expuesto, en nombre de mi representada demando formalmente al ciudadano RODRIGO ALBERTO HOYOS MUNERA (…) para que haga entrega a mi representada del inmueble arrendado conformado por DOS (02) LOCALES (…) ubicados en el local distinguido con el Nro,4-63 (Sic) de la calle 66, con avenida Bella Vista (…)”.

Consecuencia de lo anterior, el día 17 de julio de 2013 el ciudadano RODRIGO HOYOS, debidamente asistido por el abogado MANUEL CONTRERAS VERACIERTO, procede a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:

“(…Omissis…)

(…) Niego que la demandante pueda solicitar el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento (…) Y opongo a la demanda como defensa de fondo., (Sic) la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta (…) por cuanto el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se acciona se transformo (Sic) por tiempo indeterminado por habérsele operado la TACITA (Sic) RECONDUCCIÓN (…)

Niego (…) que sea nulo el acuerdo que hemos pactado en cuanto a la inclusión de los tres años de prorroga (Sic) legal dentro del termino de duración del contrato que contempla la transacción extrajudicial (…) por cuanto dicho acuerdo no implica en modo alguno renuncia, disminución o menoscabo de mis derechos como Arrendatario (Sic) (…) pues en dicho acuerdo quedo (Sic) meridianamente claro la intención de la voluntad de las partes contratantes sobre la temporalidad del contrato., (Sic) en virtud de que la voluntad real declarada (…)fue que LA PRORROGA (Sic) LEGAL QUEDO (Sic) INCLUIDA DENTRO DEL TIEMPO DE DURACIÓN DE (Sic) CONTRATO., (Sic) TERMINO ESTE QUE VENCIÓ EL PRIMERO (1) DE JUNIO DE 2010 (…)

(…Omissis…)

(…) esta fue la verdadera intención real de las partes contratantes., (Sic) y prueba de ello es que para la fecha 12 de Mayo (Sic) de 2010 el ciudadano PASCUALE GIURDANELLA BARONE., (Sic) quien para esa fecha era el presidente de la parte actora (…) me dirigió correspondencia privada indicándome que en fecha primero de Junio del año 2010 vencía la prorroga (Sic) legal por lo que me pidió el desalojo del inmueble arrendado (…)

Ahora bien., (Sic) como en esa fecha (1 de Junio (Sic) 2010) El Arrendador o Propietario de los locales arrendados optó tácitamente dejarme en posesión y disfrute de los locales comerciales que me arrendo (Sic) el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se acciona., (Sic) quedo (Sic) transformado EN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR TIEMPO INDETERMINADO (…) por haberse operado la TACITA (Sic) RECONDUCCION (Sic) (…)

(…Omissis…)

En consecuencia (…) niego (…) la notificación ó (Sic) participación de fecha 30 de Mayo (Sic) de 2013 (…) de no prorrogar el contrato de arrendamiento (…) por cuanto resulta extemporáneo y contrario a Derecho (…)”.

Corolario de lo anterior, en fecha 07 de noviembre de 2013 el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, procede a sentenciar la presente causa, pronunciando en los términos que a continuación se transcriben:

“(…Omissis…)

(…) En las actas procesales quedó plenamente demostrada la relación arrendaticia y el lapso concedido como prórroga legal, por lo que forzosamente este Tribunal desecha la defensa opuesta por la parte demandada (…) por cuanto se desprende de las probanzas antes analizadas que el mismo solicitó en forma expresa su derecho a hacer uso de la prórroga legal, por lo que resulta extraño que la (…) parte demandada pretenda la apertura de una nueva prórroga legal, por lo que es improcedente la defensa de fondo opuesta y así se decide.

(…Omissis…)

En relación a la impugnación efectuada al poder apud acta (…) efectuado por la parte demandada (…)

(…) se declara sin lugar dicha impugnación y así se decide.

(…Omissis…)

(…) precisado como ha sido el instrumento fundamental de la acción, determina quien aquí suscribe que, si bien la demanda por contrato de arrendamiento está dirigida a recuperar la cosa debatida, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio, y en razón de que la propia naturaleza del contrato de arrendamiento de autos, es evidente que la actora según el contenido del escrito libelar al demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento (…) pudo en el transcurso del proceso probar los presupuestos procesales pautados en dicha norma, por lo que este Tribunal forzosamente concluye que la acción intentada en procedente en derecho y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.”

III
EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

La presente causa se circunscribe a la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoare la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, C.A. en contra del ciudadano RODRIGO ALBERTO HOYOS MUNERA. En este respecto, arguye la parte actora que el demandado debe hacer entrega del inmueble objeto de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por cuanto la prórroga legal ha vencido y por ende, sus derechos como arrendatario.

No obstante, difiere la parte demandada al alegar que resulta improcedente la acción intentada por el actor, por cuanto el contrato de arrendamiento celebrado entre ellos se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado y por ende, debe intentarse una acción distinta a la resolución de contrato de arrendamiento que actualmente cursa por ante este Juzgado Superior.

Ahora bien, establecidos los límites de la controversia pasa esta Sentenciadora a efectuar el análisis respectivo a los medios probatorios consignados por las causas en el decurso del proceso.

Pruebas consignadas por la parte actora, la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, C.A. junto con el escrito libelar:

• Copia simple de la cédula de identidad del ciudadano MICHELE GIURDANELLA MESCI. (Folio 13 de la primera pieza principal del expediente).

El documento especificado supra es valorado por esta Sentenciadora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto el mismo versa sobre copia simple de un documento público administrativo, no obstante ello, la identidad del prenombrado ciudadano no es un punto controvertido en la presente causa, por lo que se desecha del acervo probatorio. Así se decide.

• Copia simple del Registro de Información Fiscal de la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) en fecha 12 de febrero de 2004. (Folio 14 de la primera pieza principal del expediente).

El documento que antecede es valorado por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto el mismo versa sobre copia simple de un documento público administrativo, mediante el cual se pretende demostrar la existencia de la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, no obstante, el referido medio de prueba fue desconocido por la parte demandada, por lo que carece de valor probatorio. Así se decide.

• Copia certificada del documento de compraventa de un inmueble ubicado en la Av. 4 (antes Bella Vista), entre las calles 66 y 67, distinguido con el No. 62-12, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos, celebrado entre el ciudadano MICHELE GIURDANELLA y la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, C.A., debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 21 de abril de 2010, quedando anotado bajo el No. 2010.936, asiento registral 1, correspondiente al folio real del año 2010. (Folio 15 y siguientes de la primera pieza principal del expediente).

El documento que antecede es valorado por esta administradora de justicia de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil, por cuanto el mismo versa sobre copia certificada de un documento público mediante el cual se pretende demostrar la propiedad del inmueble objeto de la presente acción, en consecuencia, esta Sentenciadora le otorga pleno valor probatorio, salvo su apreciación en la parte motiva del presente fallo. Así se establece.

• Copia certificada del acta constitutiva de la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, C.A., debidamente protocolizada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 21 de febrero de 2005, quedando anotada bajo el No. 45, Tomo 10-A. (Folio 29 y siguientes de la primera pieza principal del expediente).

El documento especificado supra es valorado por esta Superioridad de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil, por cuanto el mismo versa sobre copia certificada de un documento público, mediante el cual se constituye la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, C.A., por lo que esta Sentenciadora le otorga pleno valor probatorio, salvo su aprobación en la parte motiva del presente fallo. Así se decide.

• Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, C.A. y el ciudadano RODRIGO HOYOS, en fecha 08 de junio de 2005, debidamente protocolizado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, quedando anotado bajo el No. 26, Tomo 65. (Folio 36 y siguientes de la primera pieza principal del expediente).

El documento que antecede es valorado por esta Sentenciadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo versa sobre copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil CORPORCIÓN GIURDANELLA, C.A. y el ciudadano RODRIGO HOYOS, siendo éste el objeto de la presente acción y como el mismo fue expresamente aceptado por la parte demandada, es por lo que esta Superioridad le otorga pleno valor probatorio, salvo su apreciación en la parte motiva del presente fallo. Así se establece.

Pruebas consignadas por el demandado, ciudadano RODRIGO HOYOS, junto con el escrito de contestación a la demanda:

• Original de comunicación emitida por el ciudadano PASQUALE GIURDANELLA BARONE en fecha 12 de mayo de 2010, dirigida al ciudadano ROBERTO HOYOS, mediante la cual el ciudadano PASQUALE GIURDANELLA le hace saber al demandado de autos, que requiere su desocupación del inmueble arrendado por cuanto se ha cumplido el lapso previsto el contrato de arrendamiento y la subsiguiente prórroga legal. (Folio 73 de la primera pieza principal del expediente).

El documento que antecede es valorado por esta Sentenciadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo versa sobre original de documento privado, en tal sentido, como el referido instrumento se encuentra directamente vinculado con el caso in comento, es por lo que esta Superioridad le otorga pleno valor probatorio salvo su apreciación en la parte motiva del presente fallo. Así se observa.

Pruebas promovidas por la parte actora, la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, C.A., en el lapso de promoción de pruebas:

• Original del acta de notificación practicada por el Juzgado Décimo de los Municipios San Francisco, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 02 de junio de 2010, al ciudadano PASQUALI GIURDANELLA, mediante la cual se le hace saber que el ciudadano RODRIGO HOYOS, hará uso de la prórroga legal por una duración de tres (03) años. (Folio 81 de la primera pieza principal del expediente).

El documento supra especificado es valorado por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, por cuanto el mismo versa sobre original de documento público, el cual no fue impugnada en modo alguno por la contraparte, siendo que la misma se encuentra directamente relacionada con el caso en comento, es por lo que, en virtud de su pertinencia esta Sentenciadora le otorga pleno valor probatorio, salvo su apreciación en la parte motiva del presente fallo. Así se decide.

• Copia simple de la consignación arrendaticia hecha por el ciudadano RODRIGO HOYOS, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 27 de mayo de 2010. (Folio 82 y siguientes de la primera pieza principal del expediente).

• Copia certificada del expediente signado con el No. C-163, de la nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia contentivo de la consignación arrendaticia hecha por el ciudadano RODRIGO HOYOS, en fecha 27 de mayo de 2010. (Folio 137 y siguientes de la primera pieza principal del expediente).

El documento que antecede es valorado por esta administradora de justicia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo versa sobre copia simple de un documento público, el cual no fue desvirtuado por la parte demandada a través de los medios previsto para ello en nuestro ordenamiento jurídico, y mediante el cual se pretende demostrar el transcurso de la prórroga legal, por lo que esta Sentenciadora le otorga pleno valor probatorio salvo su apreciación en la parte motiva del presente fallo. Así se observa.

• Inspección judicial evacuada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 31 de julio de 2013, en el archivo judicial, ubicado en la Av. 4 Bella Vista, entre calle 68 y 69, piso 2, edificio Arauca. (Folio 133 y siguientes de la primera pieza principal del expediente).

• Inspección judicial evacuada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 05 de agosto de 2013, en el archivo judicial, ubicado en la Av. 4 Bella Vista, entre calle 68 y 69, piso 2, edificio Arauca. (Folio 9 y 10 de la segunda pieza principal del expediente).

En la referida inspección judicial, el a-quo dejó constancia de haberse impuesto del Tomo I, del libro diario del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, correspondiente al período del 27 de febrero de 2010 al 27 de julio de 2010, así como de la notificación signada con el No. 1136-2010, observando que de los mismos se desprende la notificación judicial solicitada por el ciudadano RODRIGO HOYOS en fecha 31 de mayo de 2010, llevada a cabo por el Juzgado Décimo de Municipio sobre el inmueble ubicado en las oficinas del edificio Egeón, Av. 8 y 8B, donde se encuentra situada la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, C.A..

En consecuencia, esta Sentenciadora valora el referido medio probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y el 1.430 del Código Civil, y siendo que la misma versa sobre información contenida en un documento público se le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la presente prueba será adminiculada con el acta de notificación referida en líneas pretéritas, dejando a salvo su apreciación en la parte motiva del presente fallo. Así se decide.

Pruebas promovidas por el demandado, ciudadano RODRIGO HOYOS, en el lapso de promoción de pruebas.

• Original de comunicación emitida por el ciudadano PASQUALE GIURDANELLA BARONE en fecha 12 de mayo de 2010, dirigida al ciudadano ROBERTO HOYOS, mediante la cual el ciudadano PASQUALE GIURDANELLA le hace saber al demandado de autos, que requiere su desocupación del inmueble arrendado por cuanto se ha cumplido el lapso previsto el contrato de arrendamiento y la subsiguiente prórroga legal. (Folio 73 de la primera pieza principal del expediente).

Sobre el referido medio de prueba ya se pronunció esta Jurisdicente en líneas pretéritas. Así se observa¬.

IV
PUNTO PREVIO

DE LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA

Alega la parte demandada, que existe prohibición expresa de la Ley de admitir la acción propuesta, por cuanto el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, no es por tiempo determinado sino por el contrario, el mismo se convirtió en contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado por cuanto, sobre el mismo operó la tácita reconducción.

Ahora bien, considera pertinente esta Sentenciadora traer a las actas lo estatuido en los artículos 34 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra exponen:

“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: (…)

Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

De los artículos precedentemente citados, se desprende la existencia de dos tipos de contratos de arrendamientos, variables en cuanto a su duración en el tiempo se refiere, en tal sentido, de las actas se desprende que el contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, C.A. y el ciudadano RODRIGO HOYOS, fue pactado por una duración de cinco (05) años, contados a partir del 01 de junio de 2005, no obstante ello, alega el demandado que, por cuanto la demanda se intentó en fecha 06 de junio de 2013, habiendo transcurrido más de cinco (05) años el contrato se ha convertido en contrato por tiempo indeterminado.

En relación a la modificación del contrato de arrendamiento, de determinado a indeterminado, en cuanto al tiempo se refiere, los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, regulan lo atinente a esto al establecer:

“Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
(…)

Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

Ahora bien, destaca esta Sentenciadora, que si bien, resulta evidente la conversión que puede sufrir en el tiempo las condiciones estipuladas en un contrato de arrendamiento, no es menos cierto, que la Ley no contiene disposición expresa de admitir la acción de cumplimiento de contrato. Puesto que, aún si la misma estuviere erróneamente fundamentada en cuanto a la Ley se refiere y a los requisitos para su procedencia, no es menos cierto que, el Estado no puede privar a las personas de su derecho de acudir ante los órganos de administración de justicia y obtener una tutela judicial efectiva tal como se encuentra consagrado en nuestra Carta Magna. Así se establece.
En consecuencia, esta Sentenciadora declara improcedente la defensa perentoria de fondo relativa a la disposición expresa de la Ley de admitir la acción propuesta, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, reservándose el análisis respectivo, en la parte motiva del presente fallo. Así se decide.

DE LA IMPUGNACIÓN DEL PODER APUD ACTA
ALEGADA POR LA REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA

En su escrito de promoción de pruebas, procede la parte demandada a impugnar el poder apud-acta conferido a la representación judicial de la parte actora inserta al folio 116 y su vuelto de la primera pieza principal del expediente, por cuanto considera que no se cumplieron los extremos de Ley para la validez del referido instrumento poder.

En este respecto, establece el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

“Artículo 155.- Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpelación jurídica de los mismos.”

El artículo previamente transcrito pone en evidencia los requisitos propios que debe contener el poder judicial, no obstante ello, y en consideración a la impugnación del mandato judicial considera pertinente esta Sentenciadora traer a las actas lo expresado por el Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, en la SALA DE CASACIÓN CIVIL en fecha 12 de septiembre de 2003, ponencia mediante la cual estableció:

“...Es muy importante tener en cuenta que la impugnación del mandato judicial está creada para corroborar si la persona que otorgó el poder en nombre de otra, detenta la representación que aduce y que tal impugnación no está diseñada por el legislador para atacar simples defectos de forma. Se permite la Sala, para ilustrar sobre este particular, transcribir un extracto de su criterio plasmado en la sentencia Nº 310 de fecha 8 de abril de 1999 (caso Fogade e Inmobiliaria Cadima), que es del tenor siguiente:

‘Es muy importante resaltar que la impugnación, se repite, no diseñada para detectar el incumplimiento de requisitos de forma, sino mas bien para detectar si el otorgante de un poder en nombre de otro, carece de la representación suficiente para la realización del acto. De igual forma, no puede el litigante limitarse a impugnar sino que debe desplegar una efectiva actividad probatoria: o pide la exhibición de los documentos, libros, registro o gacetas o prueba que el otorgante carecía de facultad para otorgar el poder’...”. (Resaltado de la Sala).”

Al respecto, no consta de las actas que la parte demandada haya en efecto, desplegado la actividad probatoria respectiva, destinada a demostrar las insuficiencias del poder cuya invalidez acusa.

Aunado a lo anterior, acota esta Superioridad que la impugnación de los poderes que acrediten la representación judicial de un profesional del derecho, ha de verificarse en la primera oportunidad, inmediatamente después de su consignación autos, en la cual la parte interesada en impugnar actúe en el procedimiento; conforme a lo dispuesto en la regla general contenida en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto expresa:

“Artículo 213.- Las nulidades que sólo pueden declararse a instancia de parte, quedarán subsanadas si la parte contra quien obre la falta no pidiere la nulidad en la primera oportunidad en que se haga presente en autos.” (Destacado del Tribunal).

De no verificarse la impugnación en la primera oportunidad después de consignado el poder en autos, en la cual la parte interesada actúe en el procedimiento, debe presumirse que se ha admitido como buena la representación que ha invocado quien se dice apoderado judicial.

Observa esta Jurisdicente que, el apoderado judicial de la parte demandada no impugnó el poder en la primera oportunidad en que actuó en el procedimiento, después de consignarse el poder cuestionado, toda vez que el poder consignado en fecha 08 de junio de 2013, siendo éste el mismo modelo utilizado para la consignación del poder cuestionado en fecha 26 de junio de 2013, con lo cual resulta improcedente por extemporánea la presente impugnación. Así se decide.

V
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Vistas y analizadas cada una de las actas que conforman el presente expediente, pasa esta Superioridad a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

Los artículos 1.579 y 1.592 del Código Civil establecen que:

“Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. (…)

Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

Es sabido que la relación arrendaticia inmobiliaria es un vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un inmueble determinado, da lugar a una serie de transcendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y consecuencias; no obstante se caracteriza por ser una relación temporal en cuanto a su duración limitada y por tanto, no perpetua, “además de ser conmutativa, pues las ventajas de arrendador y arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde que nace la relación; el arrendador, cuyo arrendatario le deberá pagar determinado precio y el arrendatario que gozará de la cosa arrendada” (Tratado de Derecho Inmobiliario, Volumen I, Gilberto Guerrero Quintero, año 2006, página 22).

Con respecto a las obligaciones del arrendatario contenidas en el artículo 1.592 del Código Civil, antes transcrito, el citado autor expresa que la primera obligación se corresponde con el deber que tiene el arrendatario de servirse de la cosa de manera adecuada y lícita con respecto a la ley y al contrato; mientras que la segunda de ellas, refiere al compromiso adquirido de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos en el contrato de arrendamiento.

No obstante ello, la presente causa contentiva de la acción por cumplimiento de contrato incoada por la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, C.A. en contra del ciudadano RODRIGO HOYOS, en la cual, alega la accionante ha vencido el tiempo estipulado en el referido contrato para la terminación de la obligación arrendaticia.

Ahora bien, del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se desprende que el mismo tendría una duración de cinco (05) años, contados a partir del primero (01) de junio de dos mil cinco (2005). En este respecto, tal como fuere acotado en líneas anteriores, este hecho ha sido alegado por la representación judicial del demandado, al sostener que si el contrato de arrendamiento tenía como fecha de vencimiento el día 01 de junio de 2010 y la demanda fue propuesta en fecha 06 de junio de 2013, ya el referido contrato se había convertido en contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, por cuanto operó sobre éste la tácita reconducción.

En relación a los contratos de arrendamiento por tiempo determinado, se permite esta Sentenciadora traer a las actas el texto íntegro del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, previamente citado, que a la letra dispone:

“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.

En relación al artículo supra transcrito, la SALA DE CASACIÓN CIVIL, bajo ponencia de la Magistrada IRIS PEÑA ESPINOZA, de fecha 18 de julio ede 2013, Expediente No. 2013-000005 ha establecido lo siguiente:

“La norma supra transcrita, prevé la figura de la prórroga legal, la cual establece que los contratos de arrendamiento a tiempo determinado de los inmuebles indicados en el artículo 1º del Decreto-Ley, una vez vencido el plazo estipulado, se prorrogarán dependiendo del tiempo de duración de los mismos, siendo obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario.

Asimismo, prevé que durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado permaneciendo vigente las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean el resultado de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

Corolario de lo anterior, se observa que en el presente caso no se está en presencia de la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, sino por el contrario operó la prórroga legal prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, situación está que se verifica de la copia certificada del expediente signado con el No. C-163 de la nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y de la Inspección Judicial practicada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la cual se deja constancia de la notificación practicada por el ciudadano RODRIGO HOYOS a la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, C.A., haciéndole saber su intención de hacer uso de la prórroga legal en fecha 02 de junio de 2010.

En el mismo tenor, se desprende del prenombrado expediente que la prórroga legal fue concedida por un período de tres (03) años, entrando en vigencia a partir del 1° de junio de 2010 hasta el 1° de junio de 2013, en consecuencia, tal y como ha quedado evidenciado y como se desprende del criterio jurisprudencial anteriormente transcrito, yerra el demandado al indicar que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, pues tal como dejare establecido el a-quo, a vencido el lapso de prórroga legal concedido por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y por ende, es deber del arrendatario cumplir con lo establecido en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Así se decide.

Por los fundamentos anteriormente explanados, resulta forzoso para esta Superioridad declarar SIN LUGAR el recurso de apelación intentado por el abogado MANUEL CONTRERAS VERACIERTO en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada el ciudadano RODRIGO HOYOS MUNERA, y en consecuencia SE CONFIRMA la decisión proferida por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 07 de noviembre de 2013, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoare el ciudadano MICHELE GIURDANELLA MESCI, venezolano, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, C.A., contra el ciudadano RODRIGO HOYOS MUNERA, todos ampliamente identificados en el cuerpo del presente fallo. Así se establece.

VI
DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 11 de noviembre de 2013, por el abogado MANUEL CONTRERAS VERACIERTO, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano RODRIGO HOYOS MUNERA.

SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia proferida por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 07 de noviembre de 2013, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoare el ciudadano MICHELE GIURDANELLA MESCI, venezolano, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, C.A., contra el ciudadano RODRIGO HOYOS MUNERA.

TERCERO: Se condena en costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los trece (13) días del mes de noviembre del año dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR
(FDO)
DRA. ISMELDA RINCÓN OCANDO
LA SECRETARIA SUPLENTE
(FDO)
ABOG. HANNA MANAURE MESTRE

En la misma fecha anterior, siendo las una de la tarde (01:00 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede.

LA SECRETARIA SUPLENTE
(FDO)
ABOG. HANNA MANAURE MESTRE