TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA
EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXPEDIENTE Nº: 13.886.
PARTE DEMANDANTE: RAFAEL ARTURO MARQUEZ URRIBARRI y JENDY COROMOTO CASTILLO URRIBARRI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-17.294.802 y V-14.833.744 respectivamente y domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ANA JOSEFINA FERRER QUINTERO, MARINA DELGADO CARRUYO y YANITZA HERNANDEZ CHIRINOS, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-8.508.319, V-5.166.874 y V-9.738.355, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 56.740, 21.737 y 51.934 respectivamente y domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
PARTE DEMANDADA: MARIA LETICIA ROJAS DE CASTILLO, EDGAR EMILIO CASTILLO ROJAS, IVAN DARIO CASTILLO ROJAS y JESUS EDUARDO CASTILLO ROJAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.102.855, V-7.122.489, V-11.071.176 y V-11.363.215 respectivamente y domiciliados en el municipio Guacara del estado Carabobo, como únicos y universales herederos de la SUCESION EDGAR EDUARDO CASTILLO GUTIERREZ.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RAFAEL DIAZ OQUENDO, SONSIREE MEZA LEAL, GUSTAVO ALVIAREZ FINOL, ANA ALICIA ESPARZA NONES, MICHELLE AZUAJE PIRELA, SOFIA PARRAGA PORTAL y SAIMAR MATHEUS BOLÍVAR, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-11.314.762, V-16.121.630, V-17.952.465, V-17.916.013, V-16.918.917, V-17.415.660 y V-20.609.991, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 75.208, 74.591, 91.249, 112.524, 50.678, 25.786, 142.904, 148.251, 113.401, 152.301 y 171.968 respectivamente y domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
FECHA DE ENTRADA: Cinco (5) de agosto de 2013.
DEMANDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
SUSTANCIACIÓN

Por auto de fecha 5 de agosto de 2013 se admitió la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA incoada por los ciudadanos RAFAEL ARTURO MARQUEZ URRIBARRI y JENDY COROMOTO CASTILLO URRIBARRI por intermedio de su apoderada judicial ANA JOSEFINA FERRER QUINTERO, en contra de los ciudadanos MARIA LETICIA ROJAS DE CASTILLO, EDGAR EMILIO CASTILLO ROJAS, IVAN DARIO CASTILLO ROJAS y JESUS EDUARDO CASTILLO ROJAS todos antes identificados, ampliándose el auto de admisión en fecha 26 de septiembre de 2013, en el sentido de concederse seis (6) días como término de distancia para dar contestación a la demanda, contados a partir de la constancia en actas de la última citación.
En fechas 12 de agosto y 10 de octubre de 2013 la parte demandante impulsó la citación de los demandados, indicando a tales fines dos direcciones ubicadas en el municipio Guacara del estado Carabobo, recibiéndose las resultas de la comisión conferida para practicar la citación en fecha 10 de febrero de 2014, remitidas por el Juzgado Segundo de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, siendo imposible citar a los demandados. En virtud de lo cual la parte actora solicitó en fecha 3 de abril de 2014 oficiar al Consejo Nacional Electoral a los fines de que informe la dirección que respecto a los demandados aparece registrada en esa institución, lo cual se ordenó por auto de fecha 4 de abril de 2014, recibiéndose la información requerida en fecha 19 de septiembre de 2014 aún cuando mediante diligencia de fecha 10 de julio de 2014 la parte actora había indicado nuevas direcciones en el municipio Valencia del estado Carabobo para practicar dicha citación y asimismo solicitó se les nombre correo especial, lo cual fue acordado por auto de fecha 18 de julio de 2014, recibiéndose las resultas de la comisión conferida en fecha 3 de noviembre de 2014.
Mediante diligencia de fecha 22 de septiembre de 2014 la abogada en ejercicio SOFIA PARRAGA PORTAL actuando en nombre y representación de los demandados se dio por citada en el presente proceso, consignando a tales fines Poder General de Administración y Disposición otorgado por los codemandados MARIA LETICIA ROJAS DE CASTILLO IVAN DARIO CASTILLO ROJAS y JESUS EDUARDO CASTILLO ROJAS al codemandado EDGAR EMILIO CASTILLO ROJAS, y Poder Judicial otorgado por éste en nombre propio y de sus coherederos a los abogados en ejercicio RAFAEL DIAZ OQUENDO, SONSIREE MEZA LEAL, GUSTAVO ALVIAREZ FINOL, ANA ALICIA ESPARZA NONES, MICHELLE AZUAJE PIRELA, SAIMAR MATHEUS BOLÍVAR y SOFIA PARRAGA PORTAL, todos ya identificados.
En fecha 27 de octubre de 2014 la parte demandada opuso la cuestión previa de defecto de forma de la demanda prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en lo que respecta a la falta de consignación del instrumento fundamental de la pretensión, la cual fue subsanada por la parte actora en fecha 3 de noviembre de 2014, procediendo la parte demandada a contestar la demanda en fecha 10 de noviembre de 2014, mediante la cual propuso Reconvención por Resolución de Contrato de Compraventa en contra de los demandantes, admitiéndose la misma por auto de fecha 14 de noviembre de 2014.
En fecha 27 de noviembre de 2014 la parte demandante reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención y consignó copia fotostática de instrumento privado, documental que fue impugnada por la parte demandada mediante diligencia de fecha 4 de diciembre de 2014, ante lo cual la parte actora presentó escrito de alegatos en fecha 12 de diciembre de 2014, y por auto del día 17 de diciembre de 2012 se estableció que la impugnación sería resuelta en la etapa procesal correspondiente.
Iniciado el lapso probatorio la parte demandada promovió pruebas el día 9 de enero de 2015 y la parte demandante lo hizo el día 12 de enero de 2015, agregándose ambos escritos en fecha 14 de enero de 2015, siendo admitidas todas las pruebas por auto del 20 de enero de 2015, prorrogándose el lapso de evacuación por treinta (30) días de despacho según auto de fecha 9 de marzo de 2015 y asimismo se concedió una prórroga de quince (15) días para la presentación del informe de experticia en fecha 5 de mayo de 2015.
Mediante auto de fecha 17 de junio de 2015 se fijó el acto de informes una vez que conste en actas la notificación de las partes, lo cual se configuró en fecha 30 de junio de 2015, en virtud de lo cual ambas partes presentaron sus informes de manera tempestiva el día 23 de julio de 2015, y sólo la parte demandante presentó escrito de observaciones dentro del lapso correspondiente, en fecha 6 de agosto de 2015.

II
CONTROVERSIA

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Los demandantes alegan haber celebrado un Contrato de Opción de Compraventa con la SUCESION EDGAR EDUARDO CASTILLO GUTIERREZ identificada con el Registro de Información Fiscal (RIF) N° J31142604-3, representada por el ciudadano EDGAR EMILIO CASTILLO ROJAS, quien conjuntamente con los ciudadanos MARIA LETICIA ROJAS DE CASTILLO, IVAN DARIO CASTILLO ROJAS y JESUS EDUARDO CASTILLO ROJAS, son los herederos del ciudadano EDGAR EDUARDO CASTILLO GUTIERREZ, quedando autenticado el instrumento en cuanto a su firma por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia el día 3 de diciembre de 2012, bajo el N° 15, tomo 138, y con respecto a la firma de los demandados el día 6 de diciembre de 2012 en la ciudad de Valencia del estado Carabobo, el cual versa sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con las siglas 1-A de la planta primera del Edificio ATASLOA, situado en la calle 78 (Dr. Portillo) entre avenidas 10 y 11 de la parroquia Santa Lucía del municipio Maracaibo del estado Zulia, con un área de construcción de OCHENTA METROS CUADRADOS (80 mts2) el cual le pertenece a la ciudadana MARIA LETICIA ROJAS DE CASTILLO en una proporción del cincuenta por ciento (50%) por haber sido adquirido durante la vigencia de la comunidad conyugal que mantuvo con el causante, según consta en el instrumento de propiedad inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha día 30 de octubre de 2000, bajo el N° 49, tomo 9, protocolo primero, y a los ciudadanos EDGAR EMILIO CASTILLO ROJAS, IVAN DARIO CASTILLO ROJAS y JESUS EDUARDO CASTILLO ROJAS en proporciones iguales hasta conformar el cincuenta por ciento (50%), según consta en el Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones N° 0058890 de fecha 4 de marzo de 2005 expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT).
Manifiestan que se estipuló como precio de venta la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 575.000,00) de los cuales se entregaron a los promitentes vendedores al momento de firmar el documento la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) por concepto de arras, la cual sería imputada al precio total y el monto restante de QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 545.000,00) debía ser entregada en el momento de protocolización del documento definitivo de compraventa en el registro correspondiente, la cual sería obtenida por los promitentes compradores a través de un crédito bancario que se tramitaría una vez que los promitentes vendedores entregaran la documentación requerida por la institución bancaria, fijándose un plazo de vigencia del contrato de noventa (90) días contados desde el día 6 de diciembre de 2012, prorrogables por treinta (30) días más para un plazo total de ciento veinte (120) días que finalizó el día 5 de abril de 2013.
En este orden alegan que en fecha 3 de abril de 2013 la institución BANCO DEL TESORO BANCO UNIVERSAL, C.A. le aprobó al codemandante RAFAEL MARQUEZ URRIBARRI un crédito bancario por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 345.000,00), y el día 2 de julio de 2013 les entregó el ejemplar del documento definitivo de compraventa a los fines de su protocolización, y por otra parte el codemandante RAFAEL MARQUEZ URRIBARRI tenía a su disposición la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) otorgada mediante préstamo por la empresa PETROLEOS DE VENEZUELA S.A., donde presta sus servicios.
Por otra parte manifiestan que previamente se había redactado un modelo del contrato de opción de compraventa que fue revisado por ellos y remitido a los promitentes vendedores el día 19 de noviembre de 2012 mediante correo electrónico, más firmado el contrato el día 6 de diciembre de 2012, al día siguiente es decir el 7 de diciembre de 2012 se remitió a los demandados mediante correo electrónico, el depósito de las arras pactadas así como la certificación de gravamen del inmueble, más en fecha 18 de diciembre de 2012 se firmó un nuevo contrato de opción de compraventa esta vez sólo entre las partes, sin ser autenticado, por cuanto la institución bancaria que estaba tramitando el crédito para la adquisición del inmueble así lo exigió, en virtud de lo cual consideran que el plazo de vigencia de la opción de compraventa se modificó, extendiéndose hasta el día 17 de abril de 2013.
Arguyen que en el contrato suscrito ambas partes asumieron obligaciones, así la parte demandada debía entregar a los demandantes la documentación requerida a los fines de tramitar un crédito bancario para obtener la cantidad restante del precio convenido, y por su parte los demandantes debían tramitar dicho crédito dentro del plazo de ciento veinte (120) días acordado, el cual solicitaron según sus dichos, en fecha 21 de diciembre de 2012 en la agencia del BANCO DEL TESORO BANCO UNIVERSAL, C.A. ubicada en el Centro Comercial Sambil de Maracaibo, y el mismo fue aprobado en fecha 3 de abril de 2013, antes del vencimiento del primer plazo estipulado en el contrato suscrito en fecha 6 de diciembre de 2012, y según su dicho en fecha 21 de diciembre de 2012, lo cual fue comunicado a los demandados vía telefónica y mediante correo electrónico, más éstos se han negado a otorgar el instrumento definitivo de propiedad del inmueble lo cual impide la liquidación del crédito bancario así como del préstamo otorgado como beneficio laboral al codemandante.
En virtud de todo lo cual con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil que regula las acciones a ejercer en caso de incumplimiento contractual, los artículos 2, 3 y 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat que establecen un sistema de protección a la vivienda en como política social, y asimismo los artículos 3 y 4 de la Resolución N° 10 dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat el día 5 de febrero de 2013, que prohíben la resolución unilateral de los contratos que tienen por objeto la adquisición de vivienda principal, las modificaciones en el precio estipulado o la ejecución de cláusulas penales, cuando el incumplimiento del mismo se deba a causas no imputables a la otra parte, incoan la presente demanda a fin que los demandados convengan o a ello sean obligados por este Tribunal, en recibir el saldo del precio convenido, otorgar el documento definitivo de compraventa y a la entrega material del inmueble, o se les autorice a ejecutar la obligación de hacer a su costa de conformidad con el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, o bien se tenga la sentencia como título de propiedad sobre el inmueble objeto del contrato, ordenándose su registro.
Estiman la demanda en QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 545.000,00) que corresponde al precio de venta del inmueble estipulado en el contrato, equivalentes a cinco mil noventa y tres unidades con cuarenta y cinco décimas tributarias (5093 UT).

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA:

Reconocen la celebración del Contrato de Opción de Compraventa autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia el día 3 de diciembre de 2012, bajo el N° 15, tomo 138, en cuanto a la firma de los demandantes, y autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia del estado Carabobo el día 6 de diciembre de 2012 bajo el N° 12, tomo 799, en cuanto a su firma, y en especial la fijación de un plazo de vigencia del mismo de noventa (90) días prorrogables por treinta (30) días más para un plazo total de ciento veinte (120) días, pero niegan, rechazan y contradicen que hayan firmado en fecha 18 de diciembre de 2012 otro contrato de opción de compraventa, por efecto del cual el plazo inicialmente pactado se haya modificado.
Manifiestan que los demandantes no cumplieron con las obligaciones dirigidas a la protocolización del documento definitivo de compraventa dentro del lapso estipulado en el contrato, ya que si bien el crédito bancario que les fue otorgado para la adquisición del inmueble fue aprobado en fecha 3 de abril de 2013, no realizaron los actos necesarios para el traspaso del mismo antes del día 5 de abril de 2013, toda vez que el documento definitivo de compraventa fue entregado por el banco el día 2 de julio de 2013, es decir fuera del lapso previsto en el contrato, y aunado a ello el monto aprobado fue sólo de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 345.000,00) cuando el saldo adeudado ascendía a QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 545.000,00), siendo ésta la forma estipulada en el contrato para pagar el saldo del precio acordado, por lo que no podía ser cancelada mediante un préstamo otorgado al codemandante por PETROLEOS DE VENEZUELA, S.A. (PDVSA), según lo afirmado en la demanda, de lo cual además no se consignó prueba.
En virtud de lo cual consideran que quienes incurrieron en incumplimiento fueron los demandantes por lo que en su opinión no tienen derecho a exigir el cumplimiento del contrato, de conformidad con lo previsto en el artículo 1168 del Código Civil, y menos aún consideran aplicable al presente caso las resoluciones Nos. 10 y 11 emanadas del Ministerio del Poder Popular Para la Vivienda y Hábitat pues nunca fue acordado que el inmueble sería adquirido como vivienda principal a través del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, y aunado a ello las mismas fueron dictadas con posterioridad a la celebración del contrato, y en todo caso alegan que el incumplimiento no puede ser imputado al banco sino únicamente a los demandantes, quienes no realizaron los trámites legales y administrativos exigidos por la Ley para inscribir el documento en la oficina de registro correspondiente.

Rechazan por exagerada la cuantía de la demanda, alegando que ésta debe corresponder al monto acordado como cláusula penal en el contrato por TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), más un treinta por ciento (30%) sobre este monto, lo cual hace un total de TREINTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 39.000,00), todo de conformidad con lo previsto en los artículos 1257 y 1258 del Código Civil, y por último impugnó determinados instrumentos consignados con el libelo.

RECONVENCIÓN:

Con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1160 y 1167 del Código Civil, los demandados intentaron formal Reconvención por Resolución del Contrato de Opción de Compraventa celebrado con los demandantes, firmado por éstos en la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia el día 3 de diciembre de 2012, bajo el N° 15, tomo 138, y por los demandados reconvinientes en la Notaría Pública Quinta de Valencia el día 6 de diciembre de 2012, bajo el N° 12, tomo 799, alegando el incumplimiento de los demandantes reconvenidos en la protocolización del documento definitivo de compraventa dentro del plazo de noventa (90) días acordado en el contrato y su prórroga de treinta (30) días, aún cuando ellos cumplieron con la entrega de los recaudos necesarios para protocolizar el instrumento, en virtud de todo lo cual solicitan que se declare sin lugar la demanda, interpuesta en su contra, se admita y se declare con lugar la reconvención propuesta, declarándose resuelto el contrato y se condene en costas a la parte demandante reconvenida.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

Los demandantes reconvenidos alegan que la reconvención planteada es excesivamente genérica, pues se resume en la existencia del contrato cuya resolución se demanda así como las obligaciones que surgen del mismo y un supuesto incumplimiento de su parte, pero omite la especificación de las circunstancias que le permitan señalar de forma pormenorizada los hechos que se aceptan y los que se rechazan, por lo que resulta violatoria de su derecho a la defensa, y asimismo considera que resulta imposible determinar quién es el contratante que ha cumplido sus obligaciones totalmente y por ende tiene derecho a exigir la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1168 del Código Civil, por lo que alega la falta de cualidad de los demandados reconvinientes para sostener su pretensión.
Sin embargo reconocen la existencia del contrato cuya resolución se demanda así como las obligaciones que del mismo se derivan, más niegan que los promitentes vendedores hayan entregado los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa, pues lo único que entregaron fueron los documentos requeridos para tramitar el crédito bancario destinado a pagar el saldo restante del precio convenido, tales como documentos de identificación de la sucesión, como cédulas de identidad y registros de información fiscal de los herederos, y asimismo cédula catastral y solvencias de impuestos municipales, y servicios de agua y electricidad del inmueble.
Manifiestan que los demandados reconvinientes omiten intencionalmente la existencia de un contrato suscrito entre ambas partes que modificó los lapsos establecidos en el contrato cuya resolución se demanda, el cual se suscribió en virtud del retraso de los promitentes vendedores en la entrega de los recaudos necesarios para la tramitación del crédito bancario, por lo cual se hizo necesario suscribir otro contrato de opción de compraventa de conformidad con las exigencias del banco, conforme al cual el plazo que inicialmente concluía el día 5 de abril de 2013, incluyendo su prórroga, se extendió hasta el día 17 de abril de 2013.
Concluyen que quienes incurrieron en incumplimiento de sus obligaciones fueron los demandados reconvinientes por cuanto para el día 3 de abril de 2013, es decir dentro del plazo estipulado, tenían a su disposición la totalidad del monto adeudado, por cuanto en esta fecha le fue aprobado al codemandante el crédito bancario solicitado a tales fines por el BANCO DEL TESORO BANCO UNIVERSAL, C.A. por un monto de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 345.000,00) y asimismo éste disponía de un préstamo otorgado por PETROLEOS DE VENEZUELA, S.A. (PDVSA) donde prestaba sus servicios por el resto del saldo adeudado, y sin embargo no se realizó el traspaso del inmueble, y por otra parte consideran temeraria la cuantía de la reconvención pues en su opinión ésta se debe calcular con base en el monto estipulado como precio del inmueble y no por concepto de cláusula penal, por todo lo cual solicita que se declare sin lugar la misma y con lugar la demanda incoada.

III
MEDIOS DE PRUEBA

DOCUMENTOS:
 INSTRUMENTOS PÚBLICOS:
 Certificación de Gravamen expedida por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 6 de noviembre de 2012, del apartamento N° 1-A, ubicado en la primera planta del Edificio ATASLOA, situado en la calle 78, (antes Dr. Portillo), esquina avenida 10, de la parroquia Santa Lucía del municipio Maracaibo del estado Zulia, consignada con el libelo y promovida por los demandados en el lapso probatorio.
Dicho instrumento fue autorizado por un funcionario público competente de conformidad con las solemnidades de Ley, por lo tanto tiene carácter público según lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, y por cuanto fue presentado en original y no fue tachado de falso, ostenta pleno valor probatorio en el presente proceso, en consecuencia hace fe entre las partes y frente a terceros, de los hechos que el funcionario declara haber efectuado si tenía la facultad para ello, según lo dispuesto en el artículo 1359 del Código Civil. ASI SE DECIDE.

 INSTRUMENTOS AUTENTICADOS:
 Instrumento poder otorgado por los demandantes a las abogadas en ejercicio ANA JOSEFINA FERRER QUINTERO, MARINA DELGADO CARRUYO y YANITZA HERNANDEZ CHIRINOS, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 22 de julio de 2013, bajo el N° 12, tomo 83, consignado con el libelo.
 Copia certificada de fecha 18 de julio de 2013, del instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 3 de diciembre de 2012, bajo el N° 15, tomo 138, en el cual consta el contrato de opción de compraventa cuyo cumplimiento se demanda, consignada con el libelo.
 Copia certificadas de fechas 20 y 23 de octubre de 2014, del instrumento autenticado por ante la Notaría Pública de Valencia en fecha 6 de diciembre de 2012, bajo el N° 12, tomo 799, previamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 3 de diciembre de 2012, bajo el N° 15, tomo 138, la primera consignada en la oportunidad de subsanar la cuestión previa opuesta por la parte demandada y la segunda en el lapso probatorio por la parte demandada.
Las copias certificadas de instrumentos autenticados se equiparan a la presentación de éstos en original, por lo tanto los instrumentos antes descritos se valoran conforme a las mismas reglas, en tal sentido tienen carácter de privados reconocidos ante Notario Público, que al no ser objeto de tacha tienen pleno valor probatorio según lo dispuesto en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil y por ende hacen fe entre las partes y frente a terceros de la verdad de sus declaraciones, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. ASI SE VALORAN.

 COPIAS FOTOSTÁTICAS:
 Copias fotostáticas del poder general de administración y disposición otorgado por los codemandados MARIA LETICIA ROJAS DE CASTILLO IVAN DARIO CASTILLO ROJAS y JESUS EDUARDO CASTILLO ROJAS al codemandado EDGAR EMILIO CASTILLO ROJAS, autenticado por ante la Notaría Pública de Guacara del estado Carabobo en fecha 13 de marzo de 2006, bajo el N° 54, tomo 54, consignadas con el libelo.
 Copias fotostáticas del instrumento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 30 de octubre de 2000, bajo el N° 49, tomo 9, protocolo 1°, consignada con el libelo, y promovida por los demandados en el lapso probatorio.
Estas copias fueron obtenidas de un instrumento privado reconocido en el primer caso y un instrumento público en el segundo caso, cuya presentación en juicio está regulada por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido al no ser objeto de impugnación se tienen como fidedignas de conformidad con esa norma. ASI SE VALORAN.

 Copias fotostáticas de la cédula de identidad de los ciudadanos RAFAEL ARTURO MARQUEZ URRIBARRI y JENDY COROMOTO CASTILLO DE MARQUEZ, promovidas por los demandados en el lapso probatorio.
 Copias fotostáticas del Registro de Información Fiscal de los ciudadanos RAFAEL ARTURO MARQUEZ URRIBARRI y JENDY COROMOTO CASTILLO DE MARQUEZ, promovidas por los demandados en el lapso probatorio.
Estas copias fueron obtenidas de instrumentos públicos administrativos, pues éste es el carácter que ostentan la cédula de identidad y el registro de información fiscal, al ser expedidos por órganos de la administración pública nacional, y de conformidad con la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia estos instrumentos constituyen una tercera categoría entre públicos y privados y pueden ser desvirtuados con cualquier género de pruebas, y por cuanto los mismos no se encuentran regulados en forma expresa por el Código de Procedimiento Civil, al ser presentados en copias fotostáticas se les debe aplicar por analogía el artículo 429 de ese texto legal, y por lo tanto al no ser impugnadas por la contraparte se tienen como fidedignas y se les otorga pleno valor probatorio. ASI SE VALORAN.

 Copia fotostática del Formulario para Autoliquidación y Pago del Impuesto a las Transacciones Inmobiliarias, emitido por el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT) a nombre del ciudadano RAFAEL MARQUEZ URRIBARRI con respecto al inmueble ubicado en la calle 78 entre avenidas 10 y 11, promovida por los demandados en el lapso probatorio.
 Copia fotostática de la Solvencia de HIDROLAGO N° 222728 expedida a solicitud del ciudadano EDGAR CASTILLO con respecto a un inmueble ubicado en el Edificio ATASLOA en fecha 14 de noviembre de 2012, promovida por los demandados en el lapso probatorio.
Estas copias fueron obtenidas de instrumentos que conforme al criterio asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00573 de fecha 26 de julio de 2007, exp. 06-940, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza constituyen tarjas, y al no tener regla de valoración expresa se les aplica por analogía el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido que se consideran fidedignas al no haber sido objeto de impugnación. Y ASÍ SE VALORAN.

 Copia fotostática del depósito bancario preimpreso en formato del BANCO MERCANTIL BANCO UNIVERSAL, C.A., donde se identifica como depositante al ciudadano RAFAEL MARQUEZ titular de la cédula de identidad N° V-17.294.802, y beneficiario al ciudadano JESUS EDUARDO CASTILLO ROJAS titular de la cuenta cliente N° 01050097420097456454 de fecha 6 de noviembre de 2012, por un monto de TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 32.500,00), consignada con el libelo, la cual fue impugnada oportunamente en la contestación de la demanda, por lo que se desecha de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

 CORREOS ELECTRÓNICOS:
 Enviado en fecha 13 de abril de 2013 a las catorce horas treinta y ocho minutos (14:38), desde la cuenta abdyasociados@gmail.com, hacia la cuenta valencia2@conteven.com del siguiente contenido: “Buenas tardes, sr. Edgar Castillo; el presente correo tiene por finalidad informarle aspectos de suma importancia, relacionados con la compra de del apartamento 1 A del Edificio Atasloa, ubicado en Maracaibo Estado Zulia. Adjuntamos la información pertinente al caso. Atentamente; AVILA, BECERRA, DELGADO & ASOCIADOS”, observándose como datos adjuntos tres archivos de Microsoft Office Word, bajo los nombres aprobación del banco.jpeg 331K, DOCUMENTO ATASLOA.docx 22K y 2122013-3645.pdf 3316K., consignado con el libelo.
 Enviado en fecha 16 de abril de 2013 a las veinte horas treinta y ocho minutos (20:38), desde la cuenta abdyasociados@gmail.com, hacia la cuenta edgar.castillo@conteven.com del siguiente contenido: “CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA APTO 1 A DE LA PRIMERA PLANTA DEL EDIFICIO ATASLOA” observándose como datos adjuntos tres archivos de Microsoft Office Word bajo los nombres bajo los nombres aprobación del banco.jpeg 331K, DOCUMENTO ATASLOA.docx y 2122013-3645.pdf 3316K, consignado con el libelo.
 Enviado en fecha 17 de abril de 2013 a las quince horas treinta y ocho minutos (15:38), desde la cuenta abdyasociados@gmail.com, hacia las cuentas edgar.castillo@conteven.com y karlacpc01@hotmail.com del siguiente contenido: “CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA APTO 1 A DE LA PRIMERA PLANTA DEL EDIFICIO ATASLOA” observándose como datos adjuntos tres archivos de Microsoft Office Word bajo los nombres bajo los nombres aprobación del banco.jpeg 331K, DOCUMENTO ATASLOA.docx y 2122013-3645.pdf 3316K, consignado con el libelo.
 Enviado en fecha 29 de julio de 2013 a las diecisiete horas cincuenta y cuatro minutos (17:54), desde la cuenta ydnej@hotmail.com hacia la cuenta abdyasociados@gmail.com, del siguiente contenido: “Se envía adjunto el documento solicitado. Por favor confirmar recepción. Gracias!” observándose como dato adjunto un archivo de Microsoft Office Word bajo el nombre Documento Compra y Venta Final.doc 87K.
 Enviado en fecha 29 de julio de 2013 a las diecisiete horas cincuenta y seis minutos (17:56), desde la cuenta ydnej@hotmail.com hacia la cuenta abdyasociados@gmail.com, sin contenido, observándose como datos adjuntos dos archivos de Microsoft Office Word bajo los nombres certificacion de gravame.pdf 229K y scanner deposito.doc 1424K, consignado con el libelo.
 Enviado en fecha 29 de julio de 2013 a las diecisiete horas y cincuenta y ocho minutos (17:58), desde la cuenta ydnej@hotmail.com hacia la cuenta abdyasociados@gmail.com, del siguiente contenido: “Este fue el documento inicial redactado por la abogada de ellos, que nos enviaron para su revisión y las correcciones se le hicieron por asesoría de una abogada de pdvsa y la corrección en mi nombre”, observándose como dato adjunto un archivo de Microsoft Office Word bajo el nombre opción contevenca.doc, 40K. consignado con el libelo.
 Enviado en fecha 29 de julio de 2013 a las dieciocho horas catorce minutos (18:14), desde la cuenta abdyasociados@gmail.com, a las cuentas edgar.castillo@conteven.com y karlacpc01@hotmail.com, sin contenido y sin datos adjuntos, consignado con el libelo.
 Enviado en fecha 29 de julio de 2013 a las dieciocho horas y cuarenta y nueve minutos (18:49), desde la cuenta ydnej@hotmail.com hacia la cuenta abdyasociados@gmail.com, sin contenido, observándose como datos adjuntos dos archivos de Microsoft Office Word bajo los nombres certificación de gravame.pdf 229K y scanner deposito.doc, consignado con el libelo.
 Enviado en fecha 29 de julio de 2013 a las dieciocho horas y cincuenta minutos (18:50), desde la cuenta ydnej@hotmail.com hacia la cuenta abdyasociados@gmail.com, del siguiente contenido: “Dra. Ana Este fue el documento inicial redactado por la abogada de ellos, que nos enviaron para su revisión y las correcciones se le hicieron por asesoría de una abogada de pdvsa.”, observándose como dato adjunto un archivo de Microsoft Office Word bajo el nombre opción contevenca.doc, 40K. consignado con el libelo.
Respecto de estas documentales debe advertir esta Juzgadora que las mismas constituyen documentos electrónicos, de conformidad con lo expuesto en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 5 de octubre de 2011, Exp. Nro. AA20-C-2011-000237, con ponencia de la magistrada Dra. ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, que deben ser valorados según lo dispuesto en los artículos 350 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 4 y 7 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, y en consecuencia se rigen por lo dispuesto para las copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos, es decir se tienen como fidedignos si no son impugnados, observándose que en el presente caso sí fueron impugnados oportunamente en la contestación de la demanda, ante lo cual la parte demandante promovió prueba de experticia a los fines de probar su autenticidad, por lo que el valor probatorio de los mismos será establecido al momento de analizar dicho medio de prueba. ASI SE ESTABLECE.

 INSTRUMENTOS EMANADOS DE TERCEROS:
 Copia de la comunicación emanada del Colegio de Abogados del Estado Zulia de fecha 29 de enero de 2013 en la cual acusan recibo de comunicación del 17 de enero de 2013 y notifican la exoneración de los honorarios profesionales correspondientes al documento que adjunta por estar involucrada la empresa PDVSA GAS OCCIDENTE S.A. promovida por los demandantes en el lapso probatorio.
 Instrumento redactado por la Abogada CLEIDYS ZAPATA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 99.152, sellado y firmado por la Consultoría Jurídica de PDVSA GAS, S.A. (Occidente) en el cual se hace constar que el ciudadano RAFAEL ARTURO MARQUEZ URRIBARRI recibió un préstamo de esa institución en el marco del PLAN DE AYUDA PARA ADQUIRIR VIVIENDA, para adquirir un inmueble ubicado en el edificio ATASLOA en la calle 78 entre avenidas 10 y 11 de la parroquia Santa Lucía del municipio Maracaibo del estado Zulia promovida por los demandantes en el lapso probatorio.
Estos instrumentos emanan de personas jurídicas ajenas a la presente causa, por lo cual deben ser ratificados en juicio por éstas mediante prueba de informes, y por cuanto no se constata dicha ratificación, se desechan de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

 Dos copias fotostáticas de la constancia emitida por la institución BANCO DEL TESORO, BANCO UNIVERSAL S.A. con respecto a la solicitud de crédito hipotecario por el ciudadano RAFAEL ARTURO MARQUEZ URRIBARRI, el cual fue aprobado el día 3 de abril de 2013 por un monto de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 345.000,00), consignadas con el libelo y promovida por los demandados en el lapso probatorio.
 Copia fotostática del contrato definitivo de compraventa y préstamo hipotecario para su adquisición otorgado por el BANCO DEL TESORO BANCO UNIVERSAL S.A. visado por el abogado FRANCISCO HURTADO VEZGA inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 37.993, con sello de la Gerencia de Documentación Legal, consignada con el libelo.
 Comunicación de fecha 2 de julio de 2013, emanada del BANCO DEL TESORO BANCO UNIVERSAL S.A. dirigida al Colegio de Abogados del Estado Zulia mediante el cual se deja constancia que el documento de préstamo otorgado por dicha institución se encuentra exonerado del pago de honorarios profesionales, consignada con el libelo. Estos instrumentos igualmente emanan de una persona jurídica ajena a la presente causa, observándose que en los dos últimos casos fueron impugnados oportunamente en la contestación de la demanda, por lo que su validez en juicio requiere de su ratificación mediante prueba de informes, y visto que se promovió dicha prueba a fines de constatar un hecho relacionado directamente con el contenido de estos documentos, como lo es la aprobación de un crédito hipotecario para adquisición de vivienda por dicha institución al codemandante RAFAEL ARTURO MARQUEZ URRIBARRI, considera esta Juzgadora que su valor probatorio se establecerá al momento de analizar dichos informes. ASI SE DECIDE.

 OTROS DOCUMENTOS:
 Modelo de contrato de opción de compraventa entre las partes del presente proceso, sin visado de abogado, sin fecha cierta y sin firma de los contratantes, consignado con el libelo.
 Modelo de contrato de opción de compraventa entre las partes del presente proceso, visado por la abogada en ejercicio LORENA MONTOYA inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 74.134, con fecha 18 de diciembre de 2012, sin firma de los contratantes, consignado con el libelo.
 Carta emitida en la ciudad de Maracaibo el día 11 de abril de 2013, dirigida al ciudadano EDGAR EMILIO CASTILLO GUTIERREZ en su carácter de representante de la SUCESION EDGAR EDUARDO CASTILLO GUTIERREZ en la ciudad de Valencia estado Carabobo, suscrita por la Dra. MARINA DELGADO CARRUYO p. AVILA, BECERRA & DELGADO, sin firma, consignada con el libelo.
Estas documentales carecen de los mínimos elementos de certeza como son fecha o firma de las personas que presuntamente los suscriben, resultando imposible presumir su autoría y con ello que los mismos puedan ser objeto de los mecanismos de control y contradicción de la prueba previstos en el ordenamiento jurídico, en virtud de lo cual se desechan de acuerdo con la sana crítica prevista en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

 Copia fotostática del documento privado suscrito entre las partes del juicio el día 18 de diciembre de 2012, consignado con la contestación a la reconvención y durante el lapso probatorio. Este documento fue objeto de impugnación oportunamente dentro de los cinco días siguientes a la reconvención, y posteriormente en el lapso probatorio. Al respecto debe advertir esta Juzgadora que el mismo constituye un documento privado suscrito entre las partes no reconocido, que en todo momento fue aportado al proceso en copias fotostáticas simples, lo cual contraría lo dispuesto en el artículo el 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de lo cual se desestima del debate probatorio.

 EXPERTICIA:
 Sobre los correos electrónicos consignados con el libelo a objeto de constatar su veracidad solicitando que se oficie a tal efecto a la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica a fin de que designe el profesional experto que practique la misma, estableciendo la veracidad de los correos tanto en su contenido como en sus anexos, así como el remitente y el destinatario.
Al respecto se observa que en fecha 1° de junio de 2015 fue agregado a las actas el Informe de experticia, suscrito por los expertos designados Ingenieros LUIS SUAREZ, ERNESTO GOVEA y JUAN CASTILLO, conforme a la cual se estableció lo siguiente:
No se pudo verificar el envío de un correo el día 19 de noviembre de 2012 y su anexo, desde la cuenta ydney@hotmail.com hacia la cuenta karlacpc@hotmail.com, pero se verificó la validez de las cuentas.
No se pudo verificar el envío de un correo el día 7 de diciembre de 2012 junto con anexos desde marquezrax@pdvsa.cpm a los correos valencia2@conteven.com y esmeraldamatheus@hotmail.com, pero se verificó la validez de las cuentas, con excepción de la cuenta de correo valencia2@conteven.com.
Se verificó que el día 18 de diciembre de 2012 se envió un correo electrónico desde la cuenta ydney@hotmail.com a la cuenta karlacpc@hotmail.com.
Se verificó el envío de un correo electrónico desde la cuenta abdyasociados@gmail.com al correo electrónico valencia2@conteven.com incluyendo sus anexos el día 13 de abril de 2013 luego reenviado el día 16 de abril de 2013 al correo edgar.castillo@conteven.com y nuevamente el 17 de abril de 2013 a edgar.castillo@conteven.com y karlacpc@hotmail.com junto con la veracidad de las cuentas de correo, tanto el envío y los reenvíos son válidos incluyendo sus anexos, la cuenta de correo de abdyasociados@gmail.com y de edgar.castillo@conteven.com son válidas, más no así valencia2@conteven.com.
Se observa que la experticia es el medio idóneo para verificar la autenticidad de los correos electrónicos, que el Informe rendido fue aprobado por unanimidad por los expertos en cuanto a los hechos que fueron objeto de la prueba, y que los mismos se encuentran calificados para realizar la experticia, por todo lo cual esta Juzgadora se acoge al dictamen de los expertos por no ser contrario a su convicción, sin embargo de la misma no se puede establecer la veracidad de todos los correos consignados con el libelo, sino únicamente los que fueron enviados en fechas 13, 16 y 17 de abril, quedando desechados los demás al haber sido impugnados por la contraparte, y con respecto al correo de fecha 18 de diciembre de 2012, el mismo no fue consignado con el libelo, por lo cual el dictamen de los expertos al respecto tampoco será considerado por esta Juzgadora, todo ello de conformidad con la sana crítica prevista en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE ESTABLECE.

 INFORMES:
 BANCO DEL TESORO BANCO UNIVERSAL, C.A. a los fines de constatar el contenido del expediente crediticio llevado por esa institución con respecto a los demandantes en la presente causa, específicamente si en el mismo se encuentra en original un documento privado de opción de compraventa suscrito entre las partes de fecha 18 de diciembre de 2012, asimismo para constatar los datos de aprobación del crédito, la elaboración y disponibilidad del documento definitivo de compraventa a los fines de su protocolización, remitiéndose copia certificada del expediente crediticio, promovidos por la parte demandante en el lapso probatorio.
En fecha 9 de junio de 2015 se agregó a las actas comunicación de fecha 31 de marzo de 2015 proveniente de la mencionada institución, mediante la cual expuso a este órgano jurisdiccional que los documentos que reposan en los expedientes crediticios son exigidos para procesar las solicitudes de créditos hipotecarios, y en tal sentido en el expediente requerido reposa un documento privado de opción de compra venta de fecha 18 de diciembre de 2012, remitiéndose copia certificada de la totalidad del expediente.

 PETROLEOS DE VENEZUELA, PDVSA GAS a los fines de constatar la relación laboral del codemandante RAFAEL ARTURO MARQUEZ URRIBARRI con esa institución y si en razón de la misma disfruta del beneficio de crédito para vivienda, así como las condiciones requeridas para el otorgamiento de ese beneficio, y en ese sentido se sirva remitir cualquier información relacionada con el otorgamiento de este beneficio al codemandante, promovidos por la parte demandante en el lapso probatorio.
En fecha 9 de febrero de 2015 se agregó a las actas comunicación de fecha 2 de febrero de 2015 proveniente de la mencionada institución, mediante la cual se expuso a éste órgano jurisdiccional que el ciudadano RAFAEL ARTURO MARQUEZ URRIBARRI labora allí a tiempo indeterminado con carácter de efectivo permanente desde el día 22 de febrero de 2010, disfruta del Crédito de Vivienda denominado “Préstamo para la Adquisición de Vivienda Principal (PAAV) y cumple con las condiciones de elegibilidad para optar al préstamo establecidas en el Manual Corporativo de Políticas y Planes de Recursos Humanos, por cuanto es un trabajador a tiempo indeterminado de la empresa, tiene dos (2) años de servicio ininterrumpido, no posee vivienda propia ni ha sido objeto de ayuda otorgada por la institución para la adquisición de vivienda, enfatizando que este beneficio goza de una previsión anual en los presupuestos de cada gerencia para garantizar los fondos que permitan su otorgamiento. Se indicó asimismo que la solicitud efectuada por el codemandante fue aprobada en fecha 5 de noviembre de 2013, remitiéndose constancia de trabajo y copia de la solicitud del préstamo.
Posteriormente en fecha 25 de febrero de 2015 se agregó comunicación de fecha 25 de febrero de 2015 mediante la cual dicha institución aclaró que la fecha de aprobación del referido préstamo es el día 5 de noviembre de 2012.

Con respecto a estos informes, considera esta Juzgadora que los mismos versan sobre la información que consta en los archivos de la persona jurídica a la cual le fueron requeridos, relacionada con hechos concernientes a la presente causa, por lo que resultan idóneos a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información resulta congruente con la naturaleza y funciones de la persona jurídica de las cuales emanan, y tiene relación directa con los hechos debatidos en la presente causa, se le otorga pleno valor probatorio respecto de todos los hechos sobre los cuales se informó, todo ello de conformidad con la sana crítica prevista en el artículo 507 ejusdem. ASI SE VALORA.

 TESTIGOS:
 ESMERALDA JOSEFINA MATHEUS RAMOS y WILMA MARGARITA FONSECA ZAMORA, venezolanas, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.749.699 y V-5.165.178 respectivamente y domiciliadas en el municipio Maracaibo del estado Zulia, promovidas por la parte demandante.
En fecha 3 de marzo de 2015 se agregaron a las actas las resultas de la comisión conferida para la evacuación de estas testigos, los cuales rindieron su declaración por ante Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y declararon sobre los siguientes hechos:

ESMERALDA JOSEFINA MATHEUS RAMOS: De 58 años de edad, de oficio administradora, domiciliada en la Urbanización La Estrella, declaró conocer a los ciudadanos RAFAEL MÁRQUEZ, JENDY CASTILLO y EDGAR CASTILLO, a los primeros porque se los presentó su amiga WILMA FONSECA quien trabaja en el ramo inmobiliario dado el interés que tenían en adquirir un inmueble, y al último, porque en una oportunidad estuvo en el Edificio ATASLOA y el conserje le refirió que éste quería vender su apartamento, por lo que se puso en contacto con él, específicamente con su Secretaria EDITH PEÑA, quien le suministró todos los recaudos para realizar las solvencias del inmueble, y se comunicaban mediante correos electrónicos, reconociendo como su cuenta de correo esmeraldamatheus@hotmail.com afirmando que recibía mensajes de las cuentas valencia2@conteven.com y edgarcastillo@conteven.com. Asimismo señaló que el documento definitivo de compraventa lo elaboró el abogado del señor EDGAR CASTILLO y los honorarios del mismo los pagó el comprador. Declaró que las arras se cancelaron antes de la firma del contrato lo cual se realizó en la Notaría ubicada en el Centro Comercial Socuy y luego en Valencia, y asimismo declaró conocer que la ciudadana KARLA PATIÑO como esposa del ciudadano EDGAR CASTILLO. Por otra parte manifestó desconocer si la venta se perfeccionó, porque perdió comunicación con los contratantes luego de verificarse la firma por los compradores, quienes la llamaron para informarle cuando se estaba tramitando el crédito bancario, sin embargo en febrero del año 2013 EDGAR CASTILLO se comunicó con ella para informarle que ya no iba a vender el inmueble. En las repreguntas manifestó que sirvió de intermediaria en dicha negociación y que su pago se generaría al concretarse la venta, y asimismo que le consta el pago de las arras porque le envió una copia del depósito correspondiente a la secretaria del vendedor.

WILMA FONSECA: De 57 años de edad, Licenciada en Administración domiciliada en el sector Pueblo Nuevo, declaró conocer a los ciudadanos JENDY CASTILLO y RAFAEL MARQUEZ porque su hijo trabajaba con JENDY CASTILLO en una empresa llamada Comercia Servise, asimismo, que desconocía la celebración de un contrato de opción de compraventa suscrito por estos ciudadanos con respecto al apartamento 1 A del Edificio ATASLOA, aún cuando afirmó que ella puso en contacto a estos ciudadanos con la ciudadana ESMERALDA MATHEUS porque estaban interesados en adquirir un inmueble. Declaró igualmente que se desempeña como promotora independiente del ramo inmobiliario. En las repreguntas manifestó que no tiene relación alguna con la ciudadana JENDY CASTILLO, sólo la conoce en virtud de haber trabajado con su hijo.

Con respecto a la declaración de estos testigos, observa esta Juzgadora que sus declaraciones concuerdan con su edad y oficio, asimismo resultan congruentes ya que no incurrieron en contradicciones y atañen a los hechos controvertidos, de los cuales tienen un hecho personal y no referencial, en virtud de lo cual se les otorga pleno valor probatorio de acuerdo con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Una vez valorados los medios de prueba aportados en la presente causa esta Juzgadora procede a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:
El presente juicio versa sobre una pretensión de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compraventa, pretensión de carácter civil que atañe a la RESPONSABILIDAD CIVIL CONTRACTUAL esto es, aquella que deriva del incumplimiento de un contrato, siendo necesario destacar que esta institución tiene su fundamento en la concepción iusnaturalista conforme a la cual nadie debe causar un daño injusto a otro, y en caso de ocasionarlo debe repararlo, siendo condiciones concurrentes para su procedencia, el incumplimiento culposo de una obligación estipulada en un contrato; la existencia de daños y perjuicios causados por el incumplimiento; la relación de causa a efecto entre el incumplimiento culposo y el daño causado; y la mora del deudor.
En el presente caso el contrato objeto de litis es un contrato de opción de compraventa, al cual se le conoce también como contrato preparatorio, preliminar o precontrato de venta que no está tipificado en el Código Civil, pero puede enmarcarse en la definición genérica del contrato prevista en el artículo 1133 ejusdem, según la cual éste es “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, estando regulado el contrato de venta en el artículo 1474 ejusdem, en los siguientes términos: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”
En este orden es menester referir que en torno a la naturaleza jurídica de estos contratos existe una discusión doctrinaria de vieja data, lo cual tiene especial importancia por los efectos que se derivan de cada tesis, así según una concepción tradicional estos contratos son meramente preparatorios y su incumplimiento da lugar a una indemnización más no pueden ser considerados como ventas, mientras que una concepción crítica sostiene que al estar presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio, deben ser considerados como contratos de compraventa y por ende verificado su incumplimiento se puede condenar a la venta del bien objeto de los mismos.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado en distintas oportunidades sobre este tema, adoptando cada una de las tesis referidas, así sentencia N° 116 del 12 de abril de 2005, expediente N° 04-109, caso Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, se adhirió a la tesis crítica, abandonando dicho criterio posteriormente en sentencias N° 358 de fecha 9 de julio de 2009, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., N° 460 de fecha de octubre de 2010, caso Tomar contra Sucesión Capuzzi y N° 198 de fecha 12 de mayo de 2011, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña, en las cuales estableció que se trata de contratos preparatorios aun cuando estén presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto.
Sin embargo, por cuanto el presente proceso se inició en fecha 5 de agosto de 2013, a los fines de garantizar a las partes el principio de seguridad jurídica y expectativa plausible de las decisiones judiciales, y en aras de defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Juzgadora a los fines de la resolución del presente asunto, acoger el criterio adoptado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 115 de fecha 22 de marzo de 2013, caso Helgo Revith Latuff Díaz y otra contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, según el cual se adhiere nuevamente a la tesis crítica, en los siguientes términos:

“Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
(…Omissis…)
(Negrillas de este Tribunal)

Ello es así por cuanto se evidencia que en el contrato cuyo cumplimiento se demanda se estableció el OBJETO de la venta, constituido por un apartamento identificado con las siglas 1-A de la planta primera del Edificio ATASLOA situado en la calle 78 antes Dr. Portillo entre las avenidas 10 y 11 en la parroquia Santa Lucía del municipio Maracaibo del estado Zulia con un área de construcción de OCHENTA METROS CUADRADOS (80 mts2) cuyo documento de propiedad fue inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia el día 30 de octubre de 2000, bajo el N° 49, tomo 9, protocolo primero, y asimismo el PRECIO de la venta, fijado en QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 575.000,00), concluye esta Juzgadora que nos encontramos frente a un CONTRATO DE COMPRAVENTA.
En este orden de ideas, se tiene que en el presente proceso ambas partes convinieron en la celebración de un Contrato de Opción de Compraventa en fecha 3 de diciembre de 2012, el cual consta según documento autenticado en esa fecha por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 15, tomo 138, y posteriormente por ante la Notaría Pública de Valencia del Estado Carabobo en fecha 6 de diciembre de 2012, bajo el N° 12, tomo 799, en el cual los demandantes, celebrado entre los ciudadanos RAFAEL ARTURO MARQUEZ URRIBARRI y JENDY COROMOTO como promitentes compradores y la SUCESIÓN EDGAR EDUARDO CASTILLO GUTIERREZ como promitentes vendedores, representada la misma por el ciudadano EDGAR EMILIO CASTILLO ROJAS, evidenciándose de actas que los ciudadanos MARIA LETICIA ROJAS DE CASTILLO IVAN DARIO CASTILLO ROJAS y JESUS EDUARDO CASTILLO ROJAS le otorgaron poder general de administración y disposición, autenticado por ante la Notaría Pública de Guacara del estado Carabobo en fecha 13 de marzo de 2006, bajo el N° 54, tomo 54, cuyo plazo de vigencia era de noventa (90) días contados desde el día 6 de diciembre de 2012, prorrogables por treinta (30) días más para un plazo total de ciento veinte (120) días, el cual finalizó en fecha 5 de abril de 2013.
En consecuencia es un hecho convenido entre las partes el pago de las arras en el momento de celebrarse el contrato de opción de compraventa, por un monto de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) mediante cheque de gerencia del banco BANESCO BANCO UNIVERSAL N° 00032316 a nombre del ciudadano EDGAR EMILIO CASTILLO ROJAS, adeudándose un monto de QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 545.000,00).
Igualmente quedó demostrado que fue emitida en fecha 14 de noviembre de 2012, solvencia de HIDROLAGO N° 222728 al ciudadano EDGAR EMILIO CASTILLO ROJAS, respecto del inmueble objeto del contrato, la cual es un requisito de protocolización del documento definitivo de compraventa en la oficina de Registro Inmobiliario correspondiente.
Por otra parte quedó constatado en actas mediante prueba de informes, que el ciudadano RAFAEL ARTURO MARQUEZ URRIBARRI labora en PETROLEOS DE VENEZUELA, PDVSA GAS desde el día 22 de febrero de 2010, disfruta del Crédito de Vivienda denominado “Préstamo para la Adquisición de Vivienda Principal” (PAAV) y cumple con las condiciones de elegibilidad para optar al préstamo establecidas en el Manual Corporativo de Políticas y Planes de Recursos Humanos, por cuanto es un trabajador a tiempo indeterminado de la empresa, tiene dos (2) años de servicio ininterrumpido, no posee vivienda propia ni ha sido objeto de ayuda otorgada por la institución para la adquisición de vivienda, y le fue aprobada una solicitud de préstamo en fecha 5 de noviembre de 2012 por un monto de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00).
En este orden se constató igualmente mediante prueba de informes, que el BANCO DEL TESORO, BANCO UNIVERSAL S.A. otorgó un crédito hipotecario al ciudadano RAFAEL ARTURO MARQUEZ URRIBARRI, el cual fue aprobado el día 3 de abril de 2013 por un monto de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 345.000,00), con lo cual se concluye que para el día 3 de abril de 2013, esto es antes del vencimiento estipulado en el contrato (5 de abril de 2013), el mencionado ciudadano tenía a su disposición la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 545.000,00), que era el monto total adeudado.
Al respecto es necesario destacar que las partes estipularon en el contrato que este saldo restante debía ser cancelado mediante crédito bancario, más no puede constituir ello excusa para el incumplimiento del contrato, pues en el contrato de compraventa la obligación principal del comprador es pagar el precio convenido, y en este sentido no demostró la parte demandada que el incumplimiento del contrato se deba a esta causa específica, es decir que en la oportunidad correspondiente rechazó el pago que se pretendía realizar bajo estas condiciones y en virtud de ello decidió no realizar la venta.
En esta perspectiva se observa que igualmente se constató la veracidad del correo electrónico enviado en fecha 16 de abril de 2013 a las veinte horas treinta y ocho minutos (20:38), desde la cuenta abdyasociados@gmail.com, hacia la cuenta edgar.castillo@conteven.com del siguiente contenido: “CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA APTO 1 A DE LA PRIMERA PLANTA DEL EDIFICIO ATASLOA” observándose como datos adjuntos tres archivos de Microsoft Office Word bajo los nombres bajo los nombres aprobación del banco.jpeg 331K, DOCUMENTO ATASLOA.docx y 2122013-3645.pdf 3316K, consignado con el libelo, e igualmente del correo enviado en fecha 17 de abril de 2013 a las quince horas treinta y ocho minutos (15:38), desde la cuenta abdyasociados@gmail.com, hacia las cuentas edgar.castillo@conteven.com y karlacpc01@hotmail.com con el siguiente contenido: “CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA APTO 1 A DE LA PRIMERA PLANTA DEL EDIFICIO ATASLOA” observándose los mismos archivos como datos adjuntos, cuentas de correo que fueron reconocidas por la ciudadana ESMERALDA JOSEFINA MATHEUS RAMOS como vías de comunicación para la negociación objeto de litis, siendo dicha ciudadana intermediaria en la negociación, por cuanto la ciudadana WILMA FONSECA quien trabaja en el ramo inmobiliario, le presentó a los demandantes en virtud de que éstos estaban interesados en adquirir un inmueble, quedando establecido que se comunicó con la secretaria del ciudadano EDGAR CASTILLO de nombre EDITH PEÑA, quien le suministró todos los recaudos para realizar las solvencias del inmueble y asimismo afirmó que en el mes de febrero de 2013 el mencionado ciudadano se comunicó con ella para informarle que ya no iba a vender el inmueble.
Determinado todo lo anterior, concluye esta Juzgadora que en el presente caso quedó demostrado la existencia del contrato cuyo cumplimiento se demanda, del cual se generaron obligaciones para ambas partes y el cual estaba supeditado a un plazo de vigencia que culminaba el día 5 de abril de 2013, según lo afirmado por ambas partes, siendo irrelevante la celebración de un contrato en fecha 18 de diciembre de 2012 lo cual fue un hecho controvertido entre las partes, por cuanto antes del vencimiento del referido lapso, esto es el día 3 de abril de 2013, la parte demandante tenía a su disposición la cantidad de dinero adeudada por concepto de precio del inmueble, sin que la parte demandada haya logrado aportar algún elemento de convicción a esta Juzgadora que permita concluir que el contrato definitivo de compraventa no se otorgó por un incumplimiento de la parte actora, sino más bien por su desinterés en realizar la venta, pues no demostró haber entregado los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa, como refiere en su reconvención, sino sólo aquellos destinados a la tramitación de un crédito bancario, lo cual efectivamente se realizó.
En virtud de lo cual resulta pertinente traer a colación los artículos 1159 y 1264 del Código Civil, los cuales establecen:

Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

De lo anterior se desprende que las partes intervinientes en un contrato, por medio del mismo, reglan las relaciones que regirán determinado negocio, es decir, cotidianamente hablando –establecen las reglas del juego- y que las obligaciones deben cumplirse tal como han sido pactadas.
En este estado, resulta imprescindible citar la norma sustantiva que establece el principio general sobre la distribución de la carga de la prueba, esto es, el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano, que establece:

Art. 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Así mismo, dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 506. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación (…omissis…)

Consecuencialmente esta Sentenciadora concluye que en el presente caso la parte actora demostró claramente el cumplimiento de sus obligaciones en el plazo estipulado mientras que la parte demandada no demostró que el incumplimiento del contrato se deba a causas imputables a la parte actora, y menos aun demostró haber entregado la documentación necesaria para la protocolización del instrumento definitivo de compraventa, en consecuencia se debe declarar con lugar la demanda incoada y sin lugar la reconvención propuesta. ASI SE DECLARA.

V
DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos RAFAEL ARTURO MARQUEZ URRIBARRI y JENDY COROMOTO CASTILLO URRIBARRI, en contra de los ciudadanos MARIA LETICIA ROJAS DE CASTILLO, EDGAR EMILIO CASTILLO ROJAS, IVAN DARIO CASTILLO ROJAS y JESUS EDUARDO CASTILLO ROJAS.

SEGUNDO: SE CONDENA a los ciudadanos MARIA LETICIA ROJAS DE CASTILLO, EDGAR EMILIO CASTILLO ROJAS, IVAN DARIO CASTILLO ROJAS y JESUS EDUARDO CASTILLO ROJAS a la protocolización del documento definitivo de compraventa, previa cancelación por la parte demandante del saldo restante del precio convenido, esto es la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 545.000,00) y en caso de verificarse el incumplimiento de los demandados, la presente sentencia servirá como justo título de propiedad para los demandantes.

TERCERO: SE CONDENA a los demandados a entregar el inmueble objeto del contrato constituido por un apartamento identificado con las siglas 1-A de la planta primera del Edificio ATASLOA, situado en la calle 78 (Dr. Portillo) entre avenidas 10 y 11 de la parroquia Santa Lucía del municipio Maracaibo del estado Zulia, con un área de construcción de OCHENTA METROS CUADRADOS (80 mts2) cuyo instrumento de propiedad está inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha día 30 de octubre de 2000, bajo el N° 49, tomo 9, protocolo primero.

CUARTO: SIN LUGAR la RECONVENCION POR RESOLUCION DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos MARIA LETICIA ROJAS DE CASTILLO, EDGAR EMILIO CASTILLO ROJAS, IVAN DARIO CASTILLO ROJAS y JESUS EDUARDO CASTILLO ROJAS en contra de los ciudadanos RAFAEL ARTURO MARQUEZ URRIBARRI y JENDY COROMOTO CASTILLO URRIBARRI.

Se condena en costas a la parte demandada reconviniente al resultar totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE. PUBLÍQUESE.
Dada firmada y sellada en la sala de despacho de este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA a los seis (06) días del mes de noviembre de 2015. Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA;

Dra. INGRID COROMOTO VÁSQUEZ
LA SECRETARIA,

MSc. MARIA ROSA ARRIETA FINOL
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia quedando anotada bajo el Nº 10.
LA SECRETARIA,

MSc. MARIA ROSA ARRIETA FINOL
IVR/MRA/19b.