TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y
Maracaibo, 23 de noviembre de 2015
204° y 155°
EXPEDIENTE Nº: 14.108
PARTE ACTORA:

APODERADO JUDICIAL: KARLEY NATHALI FERNANDEZ MANZANILLO, Titular de la cédula de identidad Nº 14.681.935, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia.
MIGUEL JOSÉ MANZANILLO ROMERO, ÁNGEL MORA FLORES Y EURO MARTÍN VILLALOBOS NAVA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 148.299, 155.316 y 147.586.
PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL: MIGUEL ÁNGEL NAVA SUÁREZ, Titular de la cédula de identidad Nº 17.806.304, domiciliado XXX
JORGE FERNÁNDEZ DE LA CRUZ, ALDEMARO DE JESÚS BASTIDAS MERCADO, SILVIA CRUZ GONZÁLEZ Y LUZ MARINA MEJÍAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.801, 31.199, 205.610 y 103.075 respectivamente.
FECHA DE ENTRADA: 09 de Julio de 2014.
MOTIVO:
SENTENCIA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
DEFINITIVA
I
SÍNTESIS NARRATIVA
Pasa este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a realizar la síntesis narrativa de lo alegado en el transcurso del proceso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 243 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil
Ocurre por ante este Juzgado la ciudadana Karley Nathali Fernández Manzanillo, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.681.935, domiciliada en la Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, debidamente asistida por los profesionales del derecho Ángel Mora Flores y Miguel José Manzanillo Romero, inscrito sen el Inpreabogado bajo los Nros. 155.316 y 148.299 respectivamente, a fin de demandar por Cumplimiento de Contrato, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, al ciudadano Miguel Ángel Nava Suárez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.806.304, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia.
Por auto de fecha nueve (09) de julio de 2014 este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, admitió cuanto ha lugar en derecho la presente acción, ordenando la citación del demandado.
Por diligencia de fecha dieciséis (16) de julio de 2014, la ciudadana Karley Nathali Fernández manzanillo, parte actora en la presente causa, otorgó poder Apud-Acta a los profesionales del derecho Miguel José Manzanillo Romero, Ángel Mora Flores y Euro Martín Villalobos Nava, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 148.299, 155.316 y 147.586.
En fecha siete (07) de agosto 2014 se agregó a las actas, recibo en el cual consta la citación del ciudadano Miguel Nava, parte demandada en la presente causa.
Por diligencia de fecha veinticuatro (24) de septiembre de 2014, el ciudadano Miguel Nava, demandado de autos, otorgó poder Apud-Acta a los profesionales del derecho Jorge Fernández De La Cruz, Aldemaro De Jesús Bastidas Mercado, Silvia Cruz González y Luz Marina Mejías, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.801, 31.199, 205.610 y 103.075 respectivamente.
En fecha tres (03) de octubre de 2014 se agregó a las actas, escrito de contestación presentado por el profesional del derecho Jorge Fernández De La Cruz, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 31.801, apoderado demandado.
En fecha treinta (30) de octubre de 2014 se agregaron a las actas, escritos de pruebas presentados por las partes intervinientes en la presente causa, siendo admitidas las mismas por auto de fecha seis (06) de noviembre de 2014.
En fecha dieciséis (16) de diciembre de 2014 se agregó a las actas, resultas del despacho de comisión remitido por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.
En fecha dieciséis (16) de enero de 2015 se agregó a las actas oficio Nº 228-2014 emanado del Registro Público del Municipio San Francisco del estado Zulia, en respuesta al oficio Nº 1123-2014 librado en virtud de las pruebas promovidas.
En fecha trece (13) de marzo de 2015 se agregó a las actas, oficio Nº 097 emanado del Ministerio del Poder Popular para el Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda, en respuesta al oficio Nº 1124-2014 librado en virtud de las pruebas promovidas.
En fecha veinticinco (25) de marzo de 2015 se agregó a las actas, resultas de la comisión librada al Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.
En fecha nueve (09) de abril de 2015 se agregaron a las actas, comunicaciones de fechas nueve (09) y trece (13) de marzo de 2015, emanadas de la entidad bancaria Banesco Banco Universal, en respuesta al oficio Nº 1122-201 librado por este juzgado en atención a las pruebas promovidas por las partes.
Por auto de fecha quince (15) de abril de 2015 previa solicitud de la parte interesada, este Juzgado fijó oportunidad para la presentación de los informes de las partes, siendo notificada la última de ellas en fecha quince (15) de julio de 2015.
En fecha once (11) de agosto de 2015 se agregaron a las actas, escritos de informes presentados por las partes.
En fechas veintidós (22) de septiembre de 2015 se agregó a las actas, escrito presentado por los profesionales del derecho Miguel José Manzanillo Romero y Ángel Mora Flores, antes identificados, apoderados actores, contentivo de las observaciones a los informes presentados por la parte demandada.
Llegada la oportunidad de dictar sentencia procede esta operadora de justicia a pronunciarse al respecto:
II
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA:
Manifiesta la ciudadana Karley Nathali Fernández Manzanillo, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.681.935, que celebró con el ciudadano Miguel Ángel Nava Suárez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.806.304, contrato de opción de compra venta sobre una parcela de terreno identificada con el Nº 98 de la parcela cinco (05), y la casa sobre ella construida distinguida con el Nº 49J-146, ubicada en la calle 207 con Avenida 49K del Conjunto 4 El Roble, Conjunto Residencial Los Samanes, ubicado en el kilómetro 12 de la vía que conduce de Maracaibo a la Villa Del Rosario, Sector Los Pozos, en Jurisdicción de la Parroquia José Domingo Russ, hoy Parroquia Los Cortijos del Municipio San Francisco del estado Zulia, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el Nº 68, Tomo 105 de los libros respectivos, con una superficie aproximada de ciento sesenta y dos metros cuadrados con ochenta decímetros (17,80M2) la parcela, y la vivienda sesenta y dos metros cuadrados (62M2), y dentro de los siguientes medidas y linderos: Norte: en 10,80 mts con avenida (B); Sur: en 10,80mts con calle 207; Este: en 16mts con vivienda Nº 49J-136 y Oeste: en 16mts con avenida 49K.
Que de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda, entregó en arras a la propietaria y hoy demandada, la cantidad de ciento cuarenta y cuatro mil bolívares con 00/100 (BsF. 144.000,00).
Que a partir del nueve (09) de septiembre de 2013 el promitente vendedor procedió a la entrega de alguno de los recaudos necesarios para la protocolización de la venta definitiva, tal y como cédula de identidad, RIF, acta de matrimonio, registro de vivienda principal de fecha quince (15) de agosto de 2013, número catastral emitido el dieciocho (18) de febrero de 2014, certificado de solvencia municipal de fecha diecinueve (19) de abril de 2014, certificado de solvencia de agua de fecha doce (12) de mayo de 2014, mismos con los cuales procedió a realizar trámites para la aprobación de préstamo con garantía hipotecaria por ante la entidad financiera Banesco Banco Universal, consignando documento de fecha veintidós (22) de mayo de 2014.
Que adquirido como fuera el bien objeto de venta por el ciudadano Miguel Nava como beneficiario de subsidio habitacional, se constituyó deudor hipotecario a favor de Mercantil C.A. Banco Universal, de modo que, según lo dispuesto en el artículo 59 de la Reforma Parcial del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, el inmueble adquirido puede ser enajenado, sin embargo de resultar la venta dentro de los cinco (05) años contados a partir del otorgamiento del subsidio, el mismo debe ser reintegrado en su totalidad.
Que los cinco (05) años de prohibición de venta se cumplen el diecisiete (17) de septiembre de 2014, resultando el monto a reintegrar para el diecinueve (19) de mayo de 2014 la cantidad de sesenta y nueve mil cuarenta y un bolívares con 82/100 (BsF. 69.041,82) según consta de estado de cuenta consignado, resultando que hasta la fecha de interposición de la demanda, el ciudadano Miguel Nava se ha negado a suministrar la referida constancia de pago y/o finiquito, ello a los fines de cumplir con la protocolización de la venta definitiva, documento que hubiera sido otorgado el diecisiete (179 de septiembre del año 2009.
Que en virtud del incumplimiento en la que hubiera incurrido el vendedor, según lo establecido en la cláusula Quinta del contrato suscrito, es por lo que acude ante este Órgano Jurisdiccional a fin de demandar de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, al ciudadano Miguel Ángel Nava Suárez, suficientemente identificado, requiriendo el cumplimiento del contrato celebrado, referido a la entrega actualizada de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta.
ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Revisadas las actas que conforman la presente causa se observa, que el profesional del derecho Jorge Fernández De La Cruz, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 31.801, en su condición de apoderado judicial del ciudadano Miguel Ángel Nava Suárez, presentó escrito de contestación a la demanda, negando, rechazando y contradiciendo tanto los hechos como el derecho reclamado, manifestando que si bien en fecha nueve (09) de septiembre de 2013 su representado celebró contrato de opción de compra-venta, su representado hizo entrega a tiempo de la totalidad de los recaudos necesarios para la tramitación del crédito bancario, siendo que, el saldo adeudado sería cancelado por la promitente compradora.
Refirió el apoderado demandado que a la ciudadana Karley Fernández le fueron negados en tres (03) oportunidades los créditos solicitados, por causas imputables a su persona, siendo que en la primera ocasión indicó que poseía vivienda, y posteriormente por disconformidad en los datos aportados, siendo que, vencida inclusive la prórroga de treinta (30) días estipulada, la demandante no había dado cumplimiento a lo pactado, encontrándose su representado en la libertad de considerar resulto el contrato celebrado de conformidad con lo estipulado en la cláusula sexta, reclamando la indemnización contemplada en la cláusula sexta; aun así trató de contactar a la demandada siendo infructuosa las diligencias desplegadas, hasta el momento de la interposición de la presente demanda y con ello la citación de su representado.
Por último manifestó que el contrato celebrado es de naturaleza preparatoria, de modo que, la venta definitiva habrá de celebrarse de acuerdo a la voluntad final de los contratantes.
III
DE LOS INFORMES PRESENTADOS
En fecha once (11) de agosto de 2015 se agregaron a las actas, escritos de informes presentados por las partes, siendo consignado igualmente en fecha veintidós (22) de septiembre de 2015, escrito de observaciones a los informes presentado por los profesionales del derecho Miguel Manzanillo Romero y Ángel Mora Flores, antes identificados.
A fin de verificar la tempestividad de los referidos escritos, pasa de seguidas este tribunal a la realización del cómputo de los días de despachos transcurridos desde el veinte (20) de julio de 2015, día de despacho siguiente a la constancia en actas de la última de las partes, del auto de fecha quince (15) de abril de 2015, oportunidad en la cual fijara este Tribunal oportunidad para la presentación de los informes de las partes: lunes 20, martes 21, miércoles 22, jueves 23, lunes 27, martes 28, miércoles 29, jueves 30 y viernes 31 de julio de 2015; martes 04, miércoles 05, jueves 06, viernes 07, lunes 10 y martes 11 de agosto de 2015.
Correspondiendo los ocho (08) días de observaciones en las siguientes fechas: miércoles 12, jueves 13 y viernes 14 de agosto de 2015 y miércoles 16, jueves 17, viernes 18, lunes 21 y martes 22 de septiembre de 2015.
Alegó el profesional del derecho Jorge Fernández De La Cruz, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 31.801, apoderado judicial del ciudadano Miguel Ángel Nava Suárez, demandado en la presente causa, en el escrito de informes presentado ratificó los argumentos defensivos desplegados en el escrito de contestación de la demanda, manifestando que su representado hizo entrega oportuna de todos los recaudos necesarios para obtención por la demandada del crédito acordado por ante la institución bancaria, siendo acordada la cancelación del saldo deudor sobre el bien objeto de venta, siendo que, negado en tres (03) oportunidades el crédito venció el plazo e inclusive la prórroga sin que la demandante hubiera cumplido con las obligaciones acordadas, ratificando la naturaleza preparatoria del contrato celebrado.
Por su parte el apoderado actor, abogado Miguel José Manzanillo Romero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 148.299, en su escrito de informes ratificó los argumentos contenidos en el libelo de demanda, manifestando ser falso lo sostenido por la parte demandada con respecto a la entrega de la totalidad de los recaudos necesarios para la tramitación del crédito, señalando que, según lo establecido en la cláusula quinta, en caso de incumplimiento por parte del vendedor en cuanto a la entrega de los documentos, el plazo establecido se suspendería, reanudándose una vez se realizara la entrega debida, situación que no se materializó por el demandado pues el mismo no cumplió con la cancelación del saldo deudor a los fines de generar el comprobante de cancelación del subsidio otorgado.
Por último en cuanto al escrito consignado por la parte actora, contentivo de las observaciones a los informes consignados por la parte demandada, sostuvo la demandante la condición de venta definitiva del contrato celebrado, ello según disposición jurisprudencial, y, de igual manera manifestó que, de las pruebas promovidas quedó demostrado que el ciudadano Miguel Nava estableció un aumento en el precio de venta, razón por la cual se negó a otorgar el documento acordado.
IV
DE LOS MEDIOS DE PRUEBA
ESTIMACIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
DOCUMENTALES:
• Consignado junto al libelo de demanda promovió original de contrato celebrado entre los ciudadanos Miguel Ángel Nava Suárez y Karley Nathali Fernández Manzanillo, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha nueve (09) de septiembre de 2013, anotado bajo el Nº 68, Tomo 105, cursante a los folios ocho (08) al catorce (14) de la pieza principal del presente expediente.
Con relación al anterior medio de prueba, siendo que el mismo de conformidad con el criterio sostenido en sentencia No. 595 de fecha veintidós (22) de septiembre de 2008, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández constituye documento privado –autenticado- que no fue redargüido de falso por la parte adversaria, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal le otorga valor probatorio, en cuanto a la demostración de la celebración del contrato de opción de compra-venta entre los ciudadanos Miguel Ángel Nava Suárez y Karley nathali Fernández Manzanillo, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 17.806.304 y 14.691.935 respectivamente, sobre una parcela de terreno identificada con el Nº 98, de la parcela 05 y la casa sobre ésta construida, distinguida con el Nº 49J-146, de la nomenclatura municipal del Conjunto 4 El Roble, del Conjunto residencial Los Samanes, situado en el kilómetro 12 de la vía que conduce de Maracaibo a la Villa Del Rosario De Perijá, Sector Los Pozos, en Jurisdicción de la Parroquia José Domingo Russ, del Municipio San Francisco del estado Zulia..- Así se valora.
• Consignado junto al libelo de demanda promovió copia simple de contrato de compra-venta con garantía hipotecaria a favor de Banesco Banco Universal, cursante a los folios veinticinco (25) al treinta y dos (32) de la pieza principal del presente expediente.
Con respecto a la documental que antecede, constata esta operadora de justicia de su revisión, que el mismo carece de los mas elementales requisitos para darle certeza y validez, tal y como la firma de los suscriptores, sin embrago, siendo que el mismo resultó promovido por la parte actora a los fines de la demostración de la efectiva realización de los trámites necesarios para la materialización de la venta definitiva acordada, ello según la aprobación de préstamo con garantía hipotecaria de la entidad bancaria Banesco Banco Universal, es por lo que este Tribunal atendiendo al principio de libertad probatoria garantizada a las partes, y al principio de tutela judicial efectiva sobre la base de un sistema de justicia no supeditado a excesivos formalismos, y, siendo que de la información requerida a Banesco, Banco Universal se desprende la efectiva aprobación del crédito bancario solicitado, es por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil le valora como indicio en tanto y en cuanto adminiculada la prueba antes identificada con el material probatorio aportado, permita la demostración de lo pretendido por la promovente.- Así se valora.
• Consignado junto al libelo de demanda promovió copia simple de contrato de compra-venta con garantía hipotecaria a favor de Mercantil C.A. Banco Universal, celebrado entre la sociedad mercantil Construcciones Evora C.A. y el ciudadano Miguel Ángel Nava Suárez, y Protocolizado por ante la Oficina de registro Público del Municipio san Francisco del estado Zulia en fecha diecisiete (17) de diciembre de 2009, cursante a los folios treinta y tres (33) al cuarenta y uno (41) de la pieza principal del presente expediente.
La documental que antecede esta juzgadora la aprecia favorablemente por tratarse de documento público que no fue tachado en la oportunidad legal respectiva, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, este Tribunal le valora favorablemente en cuanto a la demostración del subsidio directo habitacional previsto en el artículo 58 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat otorgado al ciudadano Miguel Nava Suárez, para la adquisición del inmueble objeto de controversia.- Así se valora.
• Consignado junto al libelo de demanda promovió, copia simple de impresión electrónica de estado de cuenta correspondiente a subsidio habitacional, de fecha diecinueve (19) de mayo de 2014, cursante al folio cuarenta y dos (42) de la pieza principal del presente expediente.
En lo atinente a este medio de prueba, cabe destacar que nuestro máximo tribunal de derecho ha dejado sentado que los mismo pertenecen a una tercera categoría dentro del género de la prueba instrumental denominada documentos administrativos distintos a los documentos públicos y privados, expedidos por órganos especializados de la administración pública contentivo de declaraciones o actos administrativos de efectos particulares, emitidos de acuerdo con formalidades y requisitos legales, en razón de lo cual gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, tal como se ha señalado en decisión sentada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 1.419 de fecha seis (06) de junio de 2006, asemejando su valor probatorio a los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales hacen plena fe entre las partes y frente a terceros en lo que se refiere al hecho material de sus declaraciones, pudiendo ser desvirtuados a través de cualquier género de prueba capaz de restarle veracidad, en tal sentido, no siendo desvirtuado por la parte demandante, le merece fe a esta jurisdicente de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en cuanto a la demostración del estado de cuenta actualizado por reintegro del subsidio habitacional otorgado al ciudadano Miguel nava.- Así se valora.
• Consignado junto al libelo de demanda promovió, constancia de recepción Nº 6, número de trámite 482.2014.2.750 de fecha veintiséis (26) de mayo de 2014, del Registro Publico del Municipio San Francisco del estado Zulia, cursante al folio cuarenta y tres (43) de la pieza principal del presente expediente.
Con respecto a la documental que antecede, por cuanto de su lectura no se desprenden elementos que establezcan relación con el inmueble del cual pretende la demandante la propiedad, pues la constancia de recepción si bien identifica a la accionante, la misma no hace referencia a inmueble alguno, en este sentido, si bien de acuerdo al principio de libertad probatoria las partes tienen derecho de valerse de todos los medios lícitos de prueba que puedan demostrar sus hechos, es importante señalar que las mismas deben cumplir con la finalidad para la cual fueron traídas al proceso, logrando la convicción en el juez sobre la existencia o inexistencia de lo controvertido, de modo que, no evidenciándose relación directa con el inmueble objeto del contrato, no constituye medio de prueba claro y suficiente para la demostración pretendido por la demandante, es por lo que este tribunal considera forzoso desecharlo sin otorgarle valoración alguna.- Así se decide.
• Consignó junto al libelo de demanda, copia simple de cédula de identidad y RIF de los ciudadanos Miguel Nava Suárez e Hircia González, cédula de identidad de la ciudadana Karley Fernández, acta de matrimonio Nº 443 de fecha trece (13) de diciembre de 2012, registro de vivienda principal, ficha catastral, certificado de solvencia municipal, solvencia de HIDROLAGO, cursante a los folios siete (07), quince (15) al dieciocho (18) y diecinueve (19) al veinticuatro (24) de la pieza principal del presente expediente, a los fines de demostrar su entrega por parte del promitente vendedor, en cuanto a los requisitos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta.
En lo atinente a este medio de prueba, cabe destacar que nuestro máximo tribunal de derecho ha dejado sentado que los mismo pertenecen a una tercera categoría dentro del género de la prueba instrumental denominada documentos administrativos distintos a los documentos públicos y privados, expedidos por órganos especializados de la administración pública contentivo de declaraciones o actos administrativos de efectos particulares, emitidos de acuerdo con formalidades y requisitos legales, en razón de lo cual gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, tal como se ha señalado en decisión sentada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 1.419 de fecha seis (06) de junio de 2006, asemejando su valor probatorio a los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales hacen plena fe entre las partes y frente a terceros en lo que se refiere al hecho material de sus declaraciones, pudiendo ser desvirtuados a través de cualquier género de prueba capaz de restarle veracidad, en tal sentido, no siendo desvirtuado por la parte demandante, le merece fe a esta jurisdicente de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en cuanto a la demostración de la entrega por parte del demandado, de los recaudos necesarios para la gestión del crédito necesario para la protocolización de la venta definitivas acordada..- Así se valora.
INFORMES:
Sobre la prueba de informes resulta oportuno traer a colación el contenido del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
Artículo 433: “Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos”.

Del contenido de la norma supra mencionada se infiere, que la prueba de informes no se encuentra orientada a la investigación de los hechos, sino única y exclusivamente al requerimiento de información que conste en asientos de documentos, libros, archivos u otros papeles.
En este mismo orden de ideas, la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia, dejó sentado en sentencia Nº 06049, de fecha 02 de noviembre de 2005 lo siguiente:
“(…) conforme al encabezado del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, es utilizado con la única finalidad de requerir a las instituciones expresamente mencionadas en la referida norma “...informes sobre los hechos litigiosos...”, que consten en “...documentos, libros, archivos u otros papeles...”, ubicados en sus oficinas, situación que claramente deja al margen apreciaciones de tipo subjetivo por parte del organismo al cual se dirige la solicitud, ya que en estos casos el ente correspondiente debe limitarse a informar sobre aquellos hechos concretos que consten en esos instrumentos, sin poder sacar conclusiones que no se encuentren reflejadas directamente en los mismos.”

• Se ofició a la entidad bancaria Banesco Banco Universal, a fin de que informara a este tribunal, sobre la sesión celebrada en fecha veintitrés (23) de julio de 2014 en las oficinas del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), con presencia de los ciudadanos Karley Nathali Fernández Manzanillo y Miguel Ángel Nava Suárez, acompañados de un representante de Banesco, un funcionario del Registro Público del Municipio San Francisco del estado Zulia y un representante del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, en cuanto a la materialización de la venta definitiva, y la entrega de los cheques respectivos.
Consta a los folios ciento treinta y dos (132) al ciento treinta y cuatro (134) de la pieza principal del presente expediente, comunicación de fecha trece (13) de marzo de 2015, emanada de la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, mediante el cual indicara la información requerida por este juzgado, señalando que el once (11) de febrero de 2014 fue aprobado a la ciudadana Karley Fernández, préstamo hipotecario con recursos del F.A.O.V, siendo programada para el catorce (14) de febrero de 2014 la firma respectiva, no pudiendo realizarse por estar el documento en revisión por BANAVIH, ello en virtud que la venta implicaba liberación de garantía producto de un crédito con el Banco Mercantil y BANAVIH, reprogramada la firma en tres oportunidades, siendo que, el veintitrés (23) de julio de 2014 se procedió a la elaboración de los cheques, no concretándose la firma, en atención al aumento de precio notificado por los vendedores a la compradora.; vista la información suministrada este tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, valora favorablemente la información suministrada a este juzgado, en tanto y en cuanto permita esclarecer hechos controvertidos.- Así se valora.
Ahora bien, constatando este Tribunal que la información suministrada en cuanto al aumento de precio por parte de los vendedores, se sustenta en comunicación dirigida por la ciudadana Karley Fernández a la entidad bancaria, misma que fuera remitida adjunto a la comunicación antes señalada, es por lo que este tribunal en cuanto al referido punto, y constatando de la lectura del libelo de demanda, que dicha alegación no forma parte de lo controvertido por no haber sido alegado por la parte actora, es por lo que este Tribunal se abstiene de estimar y otorgar valor probatorio al supuesto aumento de precio referido por Banesco, máxime cuando tal afirmación se sustenta en información suministrada por la propia actora como parte interesada.- Así se decide.
• Se ofició a la Oficina de Registro Público del Municipio San Francisco del estado Zulia, a fin de que informara a este tribunal, sobre la sesión celebrada en fecha veintitrés (23) de julio de 2014 en las oficinas del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), con presencia de los ciudadanos Karley Nathali Fernández Manzanillo y Miguel Ángel Nava Suárez, acompañados de un representante de Banesco, un funcionario del Registro Público del Municipio San Francisco del estado Zulia y un representante del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, en cuanto a la materialización de la venta definitiva, y la entrega de los cheques respectivos.
Consta a los folios ochenta y siete (87) al ciento cinco (105) de la pieza principal del presente expediente, oficio Nº 228-2014 de fecha dieciséis (16) de diciembre de 2014, emanado del Registro Público del Municipio San Francisco del estado Zulia, mediante el cual indicara la información requerida por este juzgado, en cuanto al no otorgamiento del documento de venta pautado para el día veintitrés (23) de julio de 2014 en la sede de BANAVIH, en virtud de la incomparecencia de los vendedores, ciudadanos Miguel Ángel Nava Suárez e Hircia Judith González de Nava; en este sentido este tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, valora favorablemente las informaciones suministradas a este juzgado, en tanto y en cuanto permitan esclarecer hechos controvertidos.- Así se valora
• Se ofició al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), a fin de que informara a este tribunal, sobre la sesión celebrada en fecha veintitrés (23) de julio de 2014 en las oficinas del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), con presencia de los ciudadanos Karley Nathali Fernández Manzanillo y Miguel Ángel Nava Suárez, acompañados de un representante de Banesco, un funcionario del Registro Público del Municipio San Francisco del estado Zulia y un representante del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, en cuanto a la materialización de la venta definitiva, y la entrega de los cheques respectivos.
Consta al folio ciento dieciocho (118) de la pieza principal del presente expediente, comunicación Nº CJ/O/2015/097 de fecha diez (10) de marzo de 2015, emanado del Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda, mediante el cual indicara que en relación a la información solicitada por este juzgado que “…por información suministrada por nuestra apoderada del estado Zulia la abogada MARISOL URRIBARRI, anteriormente identificada, fue notificada de una firma de un documento de liberación de hipoteca con venta, donde la ciudadana KARLEY NATHALI FERNÁNDEZ MANZANILLO, antes identificada fungía como compradora y el ciudadano MIGUEL ÁBHEL NAVA SURÁREZ, como vendedor, sin embargo los motivos por el cual no se efectuó la protocolización del documento, no consta ante esta unidad asesora”
De la lectura de la información suministrada por el organismo antes indicado aprecia esta Juzgadora que con ello no fue logrado el objeto probatorio perseguido por su promoverte, en cuanto a la demostración de la no firma del contrato de venta por negativa del demandado, de modo que, abandonado como fuere el propósito probatorio del promoverte, resulta forzoso para esta operadora de justicia proceder a desechar por impertinente la información antes indicada.- Así se decide.
TESTIMONIALES
De conformidad con lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil promovió testimonial de los ciudadanos Bellamar Josefina Toledo Freites, Ideleana Del Carmen Pirela de Araujo y María Alejandra Gallinat Fernández, titulares de las cédulas de identidad Nos. 14.228.321, 16.366.063 y 16.081.239 respectivamente.
El Tribunal comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha veintidós (22) de marzo del año 2000, posteriormente ratificado en decisión de fecha cinco (05) del mismo año, mediante la cual señalara con respecto a la declaración de un testigo, que el Juez no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas y repreguntas con sus respuestas, siendo su deber indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso, lo dicho por el testigo, o por el contrario considera que incurrió en reticencia o falsedad, no incurriendo por ello la sentencia en el vicio de inmotivación por silencio de pruebas.
La ciudadana Bellamar Josefina Toledo Freites, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.228.321, domiciliada en la Urbanización La Rotaria, calle 90ª, casa Nº 90-77, tercera etapa, en Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del estado Zulia, prestó juramento de Ley por ante el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, manifestando no tener impedimento para declarar, y, en este sentido, señaló conocer a la ciudadana Karley Fernández, manifestando tener conocimiento que la demandante realizó trámites de un crédito para la adquisición del inmueble signado con el Nº 98, de la parcela 5, casa 49J-146 del Conjunto Residencial Los Samanes, ubicado en el Municipio San Francisco del estado Zulia, manifestando que el día veintitrés (23) de junio de 2014, acompañó a la ciudadana Karley Fernández a las oficinas de BANAVIH para la firma del documento de venta, señalando que la negociación no se materializó en virtud del aumento de precio del inmueble por parte del vendedor, mismo que no fue aceptado por la demandante, ante lo cual el vendedor hoy demandado se negó a firmar.
La ciudadana María Alejandra Gallinat Fernández, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.081.239, de treinta y dos (32) años de edad, domiciliada en la avenida 20, casa Nº 107-60, Barrio Los Andes en Jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Maracaibo del estado Zulia, , prestó juramento de Ley por ante el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, manifestando no tener impedimento para declarar, y, en este sentido, señaló conocer a la ciudadana Karley Fernández, manifestando tener conocimiento que la demandante realizó trámites de un crédito para la adquisición del inmueble signado con el Nº 98, de la parcela 5, casa 49J-146 del Conjunto Residencial Los Samanes, ubicado en el Municipio San Francisco del estado Zulia, manifestando tener conocimiento sobre la infructuosidad de la negociación, en virtud del aumento de precio del inmueble por parte del vendedor, mismo que no fue aceptado por la demandante, ante lo cual el vendedor hoy demandado se negó a firmar.
Por cuanto de la lectura de las declaraciones que anteceden observa este tribunal que las testigos no señalan el medio por el cual tienen conocimiento de lo testificado, tal deposiciones no le merecen confianza a éste Juzgadora, pues las declaraciones rendidas no revistieron tal contundencia para lograr el convencimiento de esta operadora de justicia sobre los hechos que pretende probar la accionante, resultando forzoso desecharla del juicio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se decide
Con respecto a la testimonial de la ciudadana Ideleana Del Carmen Pirela de Araujo, deja constancia este Tribunal, que la misma no compareció a rendir declaración en la oportunidad fijada por el Juzgado comisionado, todo según consta de acta cursante al folio setenta y siete (77) de las resultas agregadas a la pieza principal de la presente causa.
ESTIMACIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
DOCUMENTALES:
• Invocó el mérito favorable de las actas procesales que integran el juicio.
La parte demandada en su escrito de promoción de pruebas invocó el mérito favorable de las actas, en este sentido considera esta juzgadora, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide.-
INFORMES:
Sobre la prueba de informes resulta oportuno traer a colación el contenido del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
Artículo 433: “Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos”.

Del contenido de la norma supra mencionada se infiere, que la prueba de informes no se encuentra orientada a la investigación de los hechos, sino única y exclusivamente al requerimiento de información que conste en asientos de documentos, libros, archivos u otros papeles.
En este mismo orden de ideas, la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia, dejó sentado en sentencia Nº 06049, de fecha 02 de noviembre de 2005 lo siguiente:
“(…) conforme al encabezado del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, es utilizado con la única finalidad de requerir a las instituciones expresamente mencionadas en la referida norma “...informes sobre los hechos litigiosos...”, que consten en “...documentos, libros, archivos u otros papeles...”, ubicados en sus oficinas, situación que claramente deja al margen apreciaciones de tipo subjetivo por parte del organismo al cual se dirige la solicitud, ya que en estos casos el ente correspondiente debe limitarse a informar sobre aquellos hechos concretos que consten en esos instrumentos, sin poder sacar conclusiones que no se encuentren reflejadas directamente en los mismos.”

• Se ofició a la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, a fin de que informara las fechas y los motivos por los cuales fue negado y finalmente aprobado a la ciudadana Karley Nathali Fernández, el crédito para la adquisición de la parcela de terreno signada con el Nº 98 de la parcela 05, y la casa sobre ella construida signada con el Nº 49J-146 del conjunto 4 El Roble, conjunto residencial Los Samanes, situado en el kilómetro 12 de la vía que conduce de Maracaibo a la Villa Del Rosario de Perija, Sector Los Pozos, en Jurisdicción de la Parroquia José Domingo Russ del Municipio Maracaibo del estado Zulia, ello a los fines de demostrar que para el nueve (09) de enero de 2014, fecha del vencimiento del plazo otorgado para la venta definitiva, la demandante no dio cumplimiento a lo estipulado en la cláusula tercera del contrato celebrado, resultando la negativa del crédito a causas imputables a la compradora y no a la entidad bancaria.
Consta al folio ciento treinta y cinco (135) de la pieza principal del presente expediente, comunicación de fecha nueve (09) de marzo de 2015, emanada de la entidad bancaria Banesco Banco Universal, mediante el cual indicara la información requerida por este juzgado, señalando que en fechas treinta (30) de septiembre, doce (12) y veintisiete (27) de noviembre del año 2013, fue negado a la ciudadana Karley Nathali Fernández, titular de la cédula de identidad Nº 14.681.935, crédito de adquisición de vivienda, por reflejar en la primera oportunidad en su balance personal, ser propietaria de otra vivienda, y en las dos (02) oportunidades siguientes por presentar disconformidad entre el ingreso declarado, los aportes al FAOV, los bonos en cuenta y los recibos de pago, requiriendo el banco soportes de ingresos no cotizados, resultado finalmente aprobado el once (11) de febrero de 2014.; vista la información suministrada este tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, valora favorablemente las informaciones suministradas a este juzgado, en tanto y en cuanto permitan esclarecer hechos controvertidos.- Así se valora.
TESTIMONIALES
De conformidad con lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil promovió testimonial de la ciudadana Ángela Morán, titular de la cédula de identidad Nº 7.627.656.
Con respecto a la testimonial promovida, de la revisión de las acta que conforman la presente causa, constata este Tribunal de las resultas de la comisión conferida al Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, que fijada oportunidad para la declaración de la testigo promovida, la ciudadana antes identificada no se presentó a rendir declaración por ante el comisionado.- Así se establece.

V
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Ahora bien, estimadas como han sido las pruebas del presente litigio, este tribunal pasa a decidir el fondo en base a las argumentaciones que de seguidas se explanan:
La parte actora fundamentó su pretensión tomando como base lo dispuesto en los artículos 1.133, 1.159 y 1.167 del Código Civil:
Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Artículo 1.159: “Los contratos, tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar.”
La teoría general de los contratos ha establecido que, existe un contrato cuando varias personas acuerdan una declaración de voluntad común destinada a reglar sus derechos, y agrega que las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma.
En este sentido los contratos tienen como elementos esenciales para su validez el consentimiento, el objeto y la causa, así lo señala expresamente el artículo 1.141 del Código Civil sustantivo.
Por su parte, el artículo 1.159 ejusdem establece que, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes e igualmente el artículo 1.160 del mismo Código, indica que todo contrato debe ejecutarse de buena fe.
A este respecto, la definición general de los contratos se encuentra ubicada en el código sustantivo en el Título III denominado “De las Obligaciones”, específicamente en el artículo 1.133 que a la letra establece:
Artículo. 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. (resaltado propio).
Así mismo, dispone el Código Civil en su artículo 1.141 las condiciones para la existencia de un contrato, cuales son:
Artículo 1.141: Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1°. Consentimiento de las partes;
2° Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3° Causa lícita.
Establecen los artículos 1.160, 1.264, 1.474 y 1.495 del Código Civil:
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención”.
Artículo 1.166: “Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes: no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley.”
Quedó fehacientemente comprobada la relación jurídica contractual que une a las partes del presente juicio, ciudadanos Karley Nathali Fernández Manzanillo y Miguel Ángel Nava Suárez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 14.681.935 y 17.806.304 respectivamente, derivando la referida relación del contrato celebrado por los mismos en fecha nueve (09) de septiembre del año 2013, cursantes a los folios nueve (09) al catorce (14) de la pieza principal del presente expediente signado con el Nº 14.108, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el Nº 68, Tomo 105, favorablemente valorado por esta Juzgadora, y expresamente aceptado por ambas partes en el transcurso del presente juicio.
En el caso concreto, la parte actora solicita la definitiva formalización de la venta del inmueble constituido por una parcela de terreno identificada con el Nº 98 de la parcela 05, y la casa sobre ella construida, identificada con el Nº 49J-146, ubicada en la calle 207 con avenida 49K del Conjunto 4 El Roble, Conjunto Residencial Los Samanes, kilómetro 12 de la vía que conduce de Maracaibo a la Villa Del Rosario De Perijá, Sector Los Pozos, en Jurisdicción de la Parroquia José Domingo Russ, hoy Parroquia Los Cortijos del Municipio San Francisco del estado Zulia, alegando el incumplimiento por parte del demandado, ciudadano Miguel Ángel Nava Suárez, antes identificado, en cuanto a la entrega del finiquito referido al préstamo habitacional otorgado al demandado por BANAVIH y la consecuente firma para la protocolización del documento definitivo de venta, manifestando que el contrato celebrado debe entenderse como un contrato de venta definitivo.
Por su parte el ciudadano Miguel Ángel Nava Suárez, parte demandada en la presente causa, alegó el no cumplimiento de la obtención del crédito necesario para la protocolización del documento de venta definitivo en el tiempo acordado por las partes en el contrato celebrado, ello por causas imputables a la propia actora y no a la entidad bancaria, calificando al contrato celebrado como contrato preparatorio y no como un contrato definitivo de venta.
Ahora bien, a fin de iniciar el análisis de los argumentos presentados por las partes en el transcurso de la presente controversia, y previo a determinar la procedencia o no de las pretensiones incoadas, pasa de seguidas esta operadora de justicia en primer lugar a conferirle una calificación jurídica a la obligación contraída por las partes intervinientes basado en el contrato traído al proceso, para luego verificar los argumentos de incumplimiento planteados por los mismos.
Cursa a los folios nueve (09) al catorce (14) de la pieza principal del presente expediente signado con el Nº 14.108, contrato identificado como de opción de compra, calificado como una verdadera compraventa por la parte actora, y como contrato preliminar o preparatorio de una futura compraventa por el demandado.
Al respecto, se observa de actas que la existencia del contrato invocado no constituye objeto de debate en el presente juicio, ya que el mismo fue reconocido por las partes, sin embargo, resulta necesario proceder este juzgado a la calificación de la naturaleza jurídica del mismo, en virtud de los argumentos expuestos por la partes intervinientes en la presente causa, y, en consecuencia, los efectos que se derivan de su incumplimiento.
Al respecto, debe señalarse que este asunto ha sido objeto de discusión en la doctrina, pues el contrato preparatorio, preliminar o precontrato de venta como se le denomina, no encuentra regulación expresa en el Código Civil, pudiendo enmarcarse en términos genéricos en la definición del contrato prevista en el artículo 1.133, según la cual éste es “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, estando regulado el contrato de venta en el artículo 1.474 ejusdem, en los siguientes términos: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”
En este orden, GILBERTO GUERRERO QUINTERO explica en su obra “LA RESOLUCION DEL CONTRATO”, tercera edición, (1985), Editorial FITELL, páginas 597 a 503, los fundamentos sobre los cuales se apoya la doctrina clásica o tradicional que considera este contrato como un contrato preparatorio, y asimismo los fundamentos de la tesis crítica, según la cual estos contratos preparatorios no existen, siendo verdaderas ventas.
En tal sentido refiere que, según la doctrina clásica, el precontrato “es un contrato mediante el cual las partes se obligan a contraer en el futuro un contrato definitivo que ahora proyectan” razón por la cual “para RUGGIERO el objeto del precontrato no es el propio contrato que habrá de celebrarse, sino la conclusión de éste, es decir, un facere que consiste en asentir, en prestarse a cuanto sea preciso para dar vida al contrato que se promete estipular en el futuro. Por ello, la prestación que surge es una prestación de HACER, concretamente una obligación de producir en el futuro una declaración de voluntad, por consiguiente se trata de una OBLIGACION INEJECUTABLE, puesto que se erige como un acto estrictamente personal la prestación futura del consentimiento para celebrar la venta, no siendo directamente coercible, de manera que según esta teoría el incumplimiento de la obligación originada en el contrato preliminar produce la sola consecuencia del deber de indemnizar por los daños y perjuicios que se causen a la otra parte.
Refiere José Luís Aguilar Gorrondona en su obra Contratos y Garantías que “la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio el dinero”, de modo que el vendedor tiene la obligación de transferir y garantizar la propiedad de la cosa, y, a su vez el comprador de pagar el precio acordado.
Frente a esta postura, la tesis crítica duda de la existencia y justificación del contrato preliminar, pues resulta complicado sostener que la obligación contraída en el mismo sea incoercible o inejecutable, toda vez que el obligado puede perfectamente ser constreñido a cumplir y ante su negativa el Tribunal puede sustituirlo en el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, al entenderse por prestado el consentimiento de aquél a quien se imputa el incumplimiento.
Así pues, citando a DIEZ-PICAZO expone que, admitida esta premisa, el contrato preliminar se erige como un inútil y superfluo rodeo, pues en la práctica lleva al mismo resultado al que lleva el contrato principal, convirtiéndose en un circuito inútil.
Igualmente se sostiene en contra de la teoría tradicional, que conforme a sus premisas el consentimiento manifestado en el contrato de compraventa no sería libre y espontáneo sino el cumplimiento de un deber, con lo cual éste no sería un contrato, y en contraprestación, si la obligación contraída en el contrato preliminar que es precisamente dar un futuro consentimiento para la compraventa es incoercible, estamos en presencia de un contrato cuyo cumplimiento depende absolutamente del arbitrio del deudor, el cual sería nulo por disposición del artículo 1202 del Código Civil, conforme al cual “la obligación contraída bajo una condición que la hace depender de la sola voluntad de aquél que se ha obligado es nula”.
Finalmente considera el mismo autor que, si las partes han expresado su CONSENTIMIENTO sobre la COSA y el PRECIO, indudablemente estaremos en presencia de una venta donde se ha transferido la propiedad del objeto del contrato y no de un precontrato y en caso de controversia judicial la sentencia necesariamente tendrá efecto declarativo ya que de acuerdo con el artículo 1.161 del Código Civil “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado”.
Dicho lo anterior debe precisarse que el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil se ha pronunciado sobre el tema que nos ocupa en diversas oportunidades, así, en sentencia Nº 116 de fecha doce (12) de abril del año 2005, expediente Nº 04-109, caso Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, se adhirió a la tesis crítica, considerando improcedente una denuncia por infracción de Ley por la apreciación de un contrato de opción de compraventa como una venta al darse los elementos esenciales de objeto y precio, habiéndose dado un anticipo y quedando diferida la tradición del inmueble y la transferencia de la propiedad mediante el otorgamiento del documento respectivo en el registro, para el momento en que los promitentes compradores obtuvieran un crédito para pagar el precio convenido.
Sin embargo dicho criterio fue abandonado en sentencias posteriores en las cuales la Sala de Casación Civil adoptó la tesis tradicional, sosteniendo que los contratos de opción de compra venta son contratos preparatorios aún cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, siendo pertinente citar al respecto sentencia Nº 358 de fecha nueve (09) de julio de 2009, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., sentencia Nº 460 de fecha veintisiete (27) de octubre de 2010, caso Tomar contra Sucesión Capuzzi y, sentencia Nº 198 de fecha doce (12) de mayo de 2011, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
No obstante ello en sentencia Nº 115 de fecha veintidós (22) de marzo de 2013, caso Helgo Revith Latuff Díaz y otra contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia adopta nuevamente la tesis crítica en los siguientes términos:

“Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
(…Omissis…)

Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide.”
(…Omissis…) (Resaltado propio)

En este orden resulta claro que de acuerdo a la doctrina casacional antes expuesta, cuando se considera el contrato de opción de compraventa como un contrato preparatorio y no como una venta, se infringe por falta de aplicación el artículo 1.474 del Código Civil, el cual regula el contrato de compraventa en nuestro Derecho.
Dicho lo anterior, si bien par la fecha de la presente decisión la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, por sentencia de fecha veinte (20) de julio de 2015 retomó la tesis tradicional, en cuanto a la efectiva existencia y valides de los contratos preparatorios, advierte esta Juzgadora que para la fecha de interposición de la presente acción, se encontraba vigente la doctrina de casación analizada en líneas anteriores referida a la tesis crítica, entendiendo al contrato de opción como una verdadera venta, por lo cual este órgano jurisdiccional acoge la misma en aras de defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, la cual resulta aplicable al caso en estudio por cuanto se encontraba vigente al momento del inicio del presente proceso en fecha nueve (09) de julio de 2014, garantizando así a las partes intervinientes su derecho constitucional a la seguridad jurídica y la expectativa plausible de las decisiones judiciales.
En consecuencia, por cuanto se evidencia que en la cláusula primera del contrato sub litis se estableció el OBJETO de la venta, constituido por una parcela de terreno identificada con el Nº 98 de la parcela 05, y la casa sobre ella construida identificada con el Nº 49J-146 de la nomenclatura municipal del Conjunto 4 El Roble, Conjunto Residencial Los Samanes, situado en el kilómetro 12 de la vía que conduce de Maracaibo a la Villa Del Rosario De Perijá, Sector Los Pozos, Jurisdicción de la Parroquia José Domingo Russ del Municipio San Francisco del estado Zulia, cuyos linderos y medidas fueron antes especificados, y, en la cláusula segunda se estableció el PRECIO de la venta, fijado en la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 480.000,00), concluye esta Juzgadora que nos encontramos frente a un CONTRATO DE COMPRAVENTA, todo de conformidad con el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Determinado lo anterior, se procede al análisis de las pretensiones postuladas por las partes intervinientes en la presente causa, y a tales fines se precisa determinar que ambas partes convinieron en la celebración de un contrato en fecha nueve (09) de septiembre de 2013 mediante el cual el segundo de los nombrados se comprometió a la venta definitiva del inmueble en un plazo de noventa (90) días contiguos contados a partir del nueve (09) de septiembre de 2013, fecha de autenticación del documento, prorrogable por treinta (30) días continuos, con entrega de los recaudos necesarios para la ejecución definitiva del contrato, comprometiéndose la compradora a realizar los trámites necesarios para la obtención del medio de financiamiento para el pago final del precio acordado.
En este sentido acordaron las partes como forma de pago del precio la cantidad de veinte mil bolívares con 00/100 (Bs. 20.000,00) pagados el 25 de julio de 2013, la cantidad de ciento veinticuatro mil bolívares con 00/100 (Bs. 124.000,00) pagados con la firma del contrato celebrado el nueve (09) de septiembre de 2013, y la cantidad de trescientos treinta y seis mil bolívares con 00/100 (Bs. 336.000,00) al momento de la protocolización del documento traslativo de propiedad, estipulando la vigencia del contrato en noventa (90) días continuos, mas treinta (30) días continuos de prorroga.
Sustenta la defensa de la parte actora el hecho de la no entrega por parte del demandado del finiquito referido al préstamo otorgado por BANAVIH al ciudadano Miguel Nava para la adquisición del inmueble objeto de venta, mismo que resultaba necesario de conformidad con lo establecido en el artículo 59 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, así como su negativa a firmar el documento definitivo de venta en la fecha designada por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) como Órgano del Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda y por la Oficina de Registro respectivo.
A los fines de rebatir los argumentos presentados por la demandante, el ciudadano Miguel Nava manifestó que la compradora no obtuvo la aprobación del crédito necesario para el pago de la totalidad del precio pactado en el plazo acordado, resultando la negativa de los créditos solicitados, por causas imputables a la propia compradora y no a la entidad bancaria.
Con respecto a la no entrega del finiquito a que hace referencia el artículo 59 del Decreto Nº 9.048 de Reforma Parcial del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, y sobre el cual se fundamentó la pretensión de la accionante, en cuanto a la no materialización de la protocolización del documento, advierte este Tribunal que el mismo no resultó decisivo para la tramitación del crédito solicitado ni para la fijación de oportunidad para la firma por ante la Oficina de Registro correspondiente, ello se desprende de la aprobación del crédito por la entidad bancaria, siendo obligatoria su consignación al momento de la firma del contrato traslativo de propiedad, tal y como lo señala el estado de cuenta consignado junto al libelo de demanda cursante al folio cuarenta y dos (42), que fuera favorablemente valorado por este juzgado, del cual se desprende la obligación de consignación del reintegro del subsidio al momento de la firma en el registro, debiendo notificar la fecha de la firma con quince (15) días de anticipación, presentando al momento de la firma, original y copia del cheque y estado de cuenta actualizado, manifestando la parte actora en su libelo de demanda que el demandado cumplió con la entrega de los recaudos convenidos, reclamando y sustentando su acción en “…el único requisito faltante para la protocolización de la venta del ya mencionado inmueble hacia mi persona como lo es el comprobante de cancelación del monto del subsidio que se le otorgó desde el pasado diecisiete (17) de septiembre de 2009…”
De la revisión de las actas que conforman la presente causa, así como del análisis del material probatorio aportado por las partes, quedó evidenciado de la prueba informativa solicitada a la entidad financiera Banesco Banco Universal, según consta de comunicación de fecha nueve (09) de marzo de 2015, cursante al folio ciento treinta y cinco (135) de la pieza principal, que fuera favorablemente valorada por este juzgado, que la entidad financiera por ante la cual la demandante realizó los trámites para la obtención de financiamiento para el pago del precio acordado, informó que la ciudadana Karley Nathali Fernández en su condición de compradora, gestionó en cuatro oportunidades un crédito bancario, resultando negado en tres (03) ocasiones y finalmente aprobado en fecha once (11) de febrero de 2014.
Procedió este juzgado a la realización de cómputo conforme a los días transcurridos desde la firma del contrato hasta el once (11) de febrero de 2014, a los fines de la verificación de la tempestividad de la aprobación del crédito bancario para el pago del precio acordado y con ello la protocolización del documento traslativo de propiedad, de modo que, firmada como fuere el contrato entre las partes en fecha nueve (09) de septiembre de 2013, y establecido el lapso de pago en ciento veinte (120) días continuos, deja constancia quien aquí decide que efectivamente el plazo de cumplimiento acordado por las partes contratantes vencía el nueve (09) de enero de 2014, hecho que sustenta el argumento defensivo de la parte demandada, en cuanto a la aprobación del crédito con posterioridad a la fecha acordada por los contratotes, sin embargo considera quien aquí decide que, las continuas y constantes gestiones realizadas por la compradora y hoy demandante, evidencian la clara intencionalidad de lograr la aprobación del financiamiento solicitado ante la entidad bancaria, ello a los fines de cumplir con el pago del precio acordado, por lo que apreciar las causales sobre las cuales se fundamentaron las negativas por el Banco, en su literalidad y con ello de manera restrictiva, sería desconocer la conducta persistente de la accionante en la consecución del crédito necesario para el pago y con ello la definitiva protocolización del documento traslativo de propiedad.
Colorario de lo anterior, resulta imperioso para esta juzgadora resaltar que, siendo que el crédito solicitado por la accionante se otorgó con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) de conformidad con las disposiciones emanadas del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, se hace necesaria la aplicación de las disposiciones contenidas en la resolución Nº 011 de fecha cinco (05) de febrero de 2013 publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115 de fecha veintiuno (21) de febrero de 2013, que prevé la prohibición de resolución de contratos que tengan por objeto bajo cualquier forma y modalidad la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario en construcción o ya construidas, en aquellos casos en los cuales el desembolso de los recursos para la protocolización de la venta de un inmueble dependa de un tercero ajeno a la relación.
Ahora bien, siendo que la accionante de conformidad con la resolución señalada en líneas anteriores se encuentra amparada en cuanto a las políticas implementadas por el Estado en materia de adquisición de viviendas, y considerando esta operadora de justicia que de la conducta de la demandante en cuanto a la búsqueda en diversas oportunidades y a pesar de los continuos rechazos, de la aprobación del financiamiento por la entidad bancaria, se desprende la intencionalidad de dar cumplimiento con los plazos acordados, derivando la fecha de aprobación del crédito en virtud de formalidades implementadas por el banco, e igualmente la fecha pautada para la firma y protocolización del documento se definió por causas no imputables a la demandante, pues el documento definitivo se encontraba en espera de revisión por BANAVIH, tal y como se desprende de la comunicación enviada por banesco Banco Universal de fecha trece (13) de marzo de 2015, cursante a los folios ciento treinta y dos (132) y ciento treinta y tres (133) de la pieza principal del presente expediente, que fuera favorablemente por este Juzgado, es por lo que considera esta juzgadora que los argumentos defensivos planteados por el demandado no resultaron suficientes para enervar lo pretendido por la actora.
En aquiescencia de las argumentaciones ut supra explanadas y al análisis cognoscitivo del caso bajo estudio, evidenciando de las actas procesales que el retardo en la aprobación y posterior liquidación del financiamiento solicitado por la demandante se encontraba supeditado a condiciones y formalidades establecidas por un tercero ajeno a la relación, resulta forzoso para este órgano de justicia declarar CON LUGAR la acción que por cumplimiento de contrato incoara la ciudadana Karley Nathali Fernández Manzanillo, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.681.935, domiciliada en la Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra del ciudadano Miguel Ángel Nava Suárez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.806.304, del mismo domicilio, en consecuencia, se ordena a la parte demandada proceder con la entrega de todos y cada uno los requisitos necesarios para la protocolización del documento de venta, de conformidad con lo establecido en la cláusulas quinta y al parágrafo único de la cláusula octava del contrato de fecha nueve (09) de septiembre de 2013, debiendo la demandante cumplir con la cancelación de la cantidad adeudada al precio pactado.
VI
DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos este, JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentó la ciudadana Karley Nathali Fernández Manzanillo, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.681.935, domiciliada en la Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra del ciudadano Miguel Ángel Nava Suárez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.806.304, del mismo domicilio.
SEGUNDO: se ordena a la parte demandada proceder con la entrega de todos y cada uno los requisitos necesarios para la protocolización del documento de venta y con ello la tradición legal del inmueble objeto del contrato, de conformidad con lo establecido en las cláusulas quinta y al parágrafo único e la cláusula octava del contrato de fecha nueve (09) de septiembre de 2013, debiendo la demandante cumplir con la cancelación de la cantidad de trescientos treinta y seis mil bolívares con 00/100 (BsF. 336.000,00), monto adeudado según el precio pactado por los contratantes.
TRECERO: de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en caso que la actora cumpla con su obligación de pagar el monto adeudado al precio pactado, y se rehusare el demandado a la firma del documento respectivo, producirá la presente sentencia los efectos del contrato cumplido.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala del despacho de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. En Maracaibo, a los veintitrés (23) días del mes de noviembre de dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA
LA SECRETARIA
DRA. INGRID VÁSQUEZ RINCÓN.
DRA. MARÍA ROSA ARRIETA FINOL
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior Sentencia, quedando anotada bajo el Nº 28
LA SECRETARIA

DRA. MARÍA ROSA ARRIETA FINOL.