TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 3.730-2.013
Motivo: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

La presente litis se inicia cuando el abogado NEUDO DE JESUS MONTES ARIAS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 10.086.567, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 175.663, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, incuó formal demanda contra el ciudadano MARCOS DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.763.758, domiciliado, con motivo de la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 23 de Septiembre de 2.013, se ordenó la citación de la parte demandada MARCOS DIAZ, la cual se configuró en fecha 25 de Abril de 2.014, cuando el abogado Víctor José Bracho Luengo, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 53.691, en su condición de apoderado judicial del ciudadano MARCOS DIAZ, celebró convenimiento con el abogado NEUDO MONTES, en su carácter de parte actora, el cual fue homologado por el Tribunal en fecha 30 de Abril de 2.014, en fecha 04 de Agosto de 2.014, el abogado Neudo Montes, con el carácter acreditado de actas estampó diligencia solicitando se colocara en estado de ejecución el convenimiento celebrado por cuanto la parte demandada no había dado cumplimiento con el mismo, solicitud que fue proveída por el Tribunal en fecha 08 de Agosto de 2.014, posteriormente en fecha 18 de Septiembre de 2.014, el apoderado judicial de la parte actora solicitó al Tribunal se colocara en estado de ejecución forzosa el convenimiento celebrado, actuación que fue proveída por el Tribunal en fecha 26 de Septiembre de 2.014, en virtud de lo cual en fecha 07 de Octubre de 2.014, la parte accionante diligenció solicitando la fijación de fecha para la ejecución de la medida de entrega material del bien objeto de litigio, solicitud que fue proveída por el Tribunal en fecha 10 de Octubre de 2.014, fijándose como fecha para la ejecución el 23 de Octubre de 2.014, llegada la fecha para la ejecución la parte actora no compareció, en virtud de lo cual se declaró desierto el acto, seguidamente en fecha 27 de Octubre de 2.014, el demandante estampó diligencia solicitando nueva fecha para llevarse a efecto la ejecución de la entrega material, pedimento que fue proveído por el Tribunal en fecha 30 de Octubre de 2.014, fijándose como fecha para la ejecución el 20 de Noviembre de 2.014, llegada la fecha para la ejecución la parte actora no compareció, en virtud de lo cual se declaró desierto el acto, seguidamente en fecha 20 de Noviembre de 2.014, el demandante estampó diligencia solicitando nueva fecha para llevarse a efecto la ejecución de la entrega material, pedimento que fue proveído por el Tribunal en la misma fecha, fijándose como fecha para la ejecución el 03 de Diciembre de 2.014, llegada la fecha la misma no se materializó, seguidamente en fecha 07 de Abril de 2.015, el demandante estampó diligencia solicitando nueva fecha para llevarse a efecto la ejecución de la entrega material, pedimento que fue proveído por el Tribunal en fecha 10 de Abril de 2.015, fijándose como fecha para la ejecución el 05 de Mayo de 2.015, llegada la fecha para la ejecución la parte actora no compareció, en virtud de lo cual se declaró desierto el acto, seguidamente en fecha 01 de Junio de 2.015, el demandante estampó diligencia solicitando nueva fecha para llevarse a efecto la ejecución de la entrega material, pedimento que fue proveído por el Tribunal en fecha 08 de Junio de 2.015, fijándose como fecha para la ejecución el 29 de Junio de 2.015, llegada la fecha para la ejecución la parte actora no compareció, en virtud de lo cual se declaró desierto el acto, seguidamente en fecha 09 de Octubre de 2.015, el demandante estampó diligencia solicitando nueva fecha para llevarse a efecto la ejecución de la entrega material, pedimento que fue proveído por el Tribunal en fecha 20 de Octubre de 2.015, fijándose como fecha para la ejecución el 03 de Noviembre de 2.015, en fecha 22 de Octubre de 2.015,el ciudadano MARCOS DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.763.758, debidamente asistido por el abogado Luís Antonio Sánchez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 34.515, presentó escrito aludiendo que en efecto en fecha 30 de Abril de 2.014 el Tribunal homologó convenimiento-transaccional y nueva vinculación arrendaticia entre las partes, cuyo nuevo contrato se extendió hasta el 30 de Julio de 2.014, sin embargo a la fecha de Octubre de 2.015, se ha producido una tácita reconducción del contrato que celebraron en el convenimiento y por ende la judicialización del contrato con la particularidad que el canon de arrendamiento luego de varios aumento, quedó en definitiva en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) mensuales, que los arrendatarios han recibido en formas fraccionadas, producto de la amenaza constante que lo van a desalojar, por ello que el aumento del canon ha llegado a dicha cantidad, en apenas un año y tres meses, es decir, desde Julio de 2.014 a la fecha, en virtud de lo cual el ciudadano Marcos Díaz, alude que en el presente proceso se ha configurado la judicialización del contrato de arrendamiento, por cuanto en el convenimiento las partes pactaron un plazo en el cual la parte seguiría ocupando el inmueble objeto de juicio a cambio de una contraprestación, los cuales son elementos propios de un contrato de arrendamiento, según lo previsto en el artículo 1.579 del Código Civil, utilizando para ello la figura de la transacción que tiene su objeto específico, pretendiendo así la parte actora judicializar dicho contrato de arrendamiento y evadir de esta forma la obligación de tener que acudir a la vía judicial para intentar un procedimiento nuevo donde se dirima cualquier conflicto derivado de una nueva relación arrendaticia; por su parte el apoderado judicial de la actora presentó escrito aludiendo que a la parte demandada se le otorgó el tiempo prudencial únicamente con el fin y la buena voluntad de conciencia y de flexibilizar el tiempo de entrega del inmueble petición esta que rogó el locatario demandado por ante el Tribunal, más no como pretende el demandado ahora alegar como un nuevo contrato interpretado como tácita reconducción, sin argumento legal alguno, por lo contrario es reincidente en el incumplimiento tanto en el contrato primigenio como en el convenio hoy extinto desconociendo la convención contractual legalmente constituida; así mismo alude que el locatario demandado durante todo el tiempo que ha estado arrendado ha incumplido durante seis oportunidades que se ha pospuesto la ejecución forzosa, manifestando que esta de viaje, que esta enfermo, que no ha conseguido otro local para mudarse, que por favor lo espere pretendiendo obtener otro convenio y siempre la parte actora ha actuado de buena fe y considerando su situación en relación al complejo traslado de los equipos a accedido y se ha flexibilizado en el tiempo, pero es el demandado a través de su escrito quien vulnera, relaja, desconoce la existencia de una sentencia definitivamente firme de carácter vinculante de estricto cumplimiento que no se puede relajar ni es retrospectiva en su decisión es cosa Juzgada, no aplica la judicialización arrendaticia por no haber relación contractual nuevamente, no se repite ni un nuevo contrato, ni un nuevo convenimiento, ni una nueva intención convenida que lo interpreta el locatario como u contrato de renovación automática porque el convenio que se estableció para darle oportunidad que se mudara queda nulo sin efecto de toda cualidad jurídica para poder ejercer ningún derecho consecutivo, queda extinto y sin efecto, no es procedente la judicialización arrendaticia bajo ningún amparo jurídico, bajo ninguna base legal, no hay mas de un convenio, solo la manifestación de voluntad del locador propietario de la cosa, de no continuar con otro contrato de arrendamiento, de no proseguir la relación arrendaticia y que se notifico por anticipado el día 12 de Julio de 2.012, por lo que solicita: Primero: se decreta medida de secuestro sobre el bien objeto de litigio; Segundo: se realice la ejecución forzosa de desalojo; Tercero: Que el demandado acoja y respete la decisión de la sentencia definitiva y Cuarto: se deje sin efecto todo tipo de oportunidad o beneficio de prórroga, continuación en la propiedad y desocupación inmediata apegado al artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Ahora bien, en atención a la solicitud realizada por la parte demandada ciudadano MARCOS DIAZ, relativa a la Judicialización del Contrato y a la terminación de la causa respectivamente, es menester para ésta Jurisdiscente traer a colación lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante decisión de fecha primero (1°) de marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Jesús Cabrera Romero donde se dispuso:
“…Ahora bien, de acuerdo a las características particulares del presente caso tenemos que, aun cuando las partes intervinientes en las distintas transacciones (seis en total) dejaron expresa constancia que las mismas, no tenían por objeto extender la relación arrendaticia, lo cierto es que en éstas, se extendió el plazo de permanencia en el inmueble por parte de la demandada por aproximadamente seis (6) años más y, la modificación de la suma que por concepto de indemnización debía pagar el demandado por la permanencia del inmueble, que no es otra cosa sino, lo que en un contrato de arrendamiento es el equivalente al canon de arrendamiento, independientemente de la denominación que las partes le hayan dado. Estos elementos a juicio de esta Sala permiten afirmar en apoyo a lo sostenido por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que la intención de la parte actora no era, sino pretender judicializar un contrato de arrendamiento, adquiriendo así un mecanismo compulsivo de ejecución de éste sin necesidad de proceso, en perjuicio lógicamente de la parte demandada quien se vería impedida de ejercer las defensas que a bien tuviere sin poder hacer valer igualmente, las figuras legales que le son propias en su condición de arrendataria tales como, la prórroga legal, la preferencia ofertiva, entre otras. Por ello, en aras de evitar que el proceso fuera utilizado para un fin distinto al cual está destinado, la decisión dictada por el a-quo constitucional estuvo ajustada a derecho, en el sentido de considerar errada la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que ordenó al tribunal primigenio de la causa ejecutar la última de las transacciones suscritas por las partes con el objeto de poner fin al juicio…”

Así las cosas, tal y como fue expuesto en los antecedentes de la presente causa, en fecha 25 de Abril de 2.014, ambas partes suscribieron un acuerdo transaccional mediante el cual la demandada convino expresamente que acepta de forma voluntaria y sin coacción alguna que adeuda a los demandantes, la suma hasta la presente fecha de CIENTO CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 105.000,oo) por concepto de cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Mayo , Junio , Julio. Agosto. Septiembre , Octubre y Noviembre 2013, por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 15.000,oo ), cada uno de ellos de un inmueble de la única y exclusiva propiedad ubicado en el Complejo Industrial Los Robles , avenida 59, local 114-129 en jurisdicción de la Parroquia Luis Hurtado Higuera de esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, conformado por un galpón industrial , con una superficie de 1.949,51 mts 2 aproximadamente , y esta comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE : con propiedad que es o fue de Almacenadora de Occidente, C.A ; SUR : con vía interna propiedad del condominio industrial occidente, C.A, y ESTE: con propiedad que es propiedad del condominio industrial Occidente , C.A OESTE: con propiedad que es propiedad del condominio industrial Occidente , C.A, el cual fue alquilado según costa de documentos autenticado por ante la notaria publica séptima de Maracaibo en fecha 22 de diciembre de 2012 , bajo el Nº 35, tomo 128, el cual se pide la resolución del mismo en este juicio; así mismo las partes indican en la transacción que son concientes que dicho inmueble está alquilado hasta el día 1° de febrero del año 2014, fecha en la cual el arrendatario, ciudadano MARCOS DIAZ, debió entregar el inmueble totalmente desocupado libre de personas y bienes, ya que fue notificado el día 12 de Julio de 2012, la voluntad de los arrendadores de no continuar con otro contrato de arrendamiento; los arrendadores acuerda través del convenio extenderle un tiempo prudencial de permanencia en dicho inmueble al arrendatario, ciudadano MARCOS DIAZ, para que pueda trasladar sus equipos maquinarias de trabajo y el personal hasta el 30 de Julio de 2014 , fecha en la cual deberá entregar el galpón en perfectas condiciones, con las solvencias municipales al día y sin adeudarle ninguna cantidad de bolívares.
Expuesto lo anterior, a partir de la fecha en cuestión, y vencida la fecha del lapso acordado para la entrega material del inmueble, la representación judicial de la parte actora solicitó en fecha 04 de Agosto de 2.014 la ejecución de la transacción efectuada en virtud del incumplimiento en la entrega por parte del accionado, acordada mediante el acuerdo transaccional suscrito en fecha 25 de Abril de 2014 y así sucesivamente la parte accionante ha realizado diligencias solicitando oportunidad para la entrega formal del inmueble, la cual no se ha materializado, como manifiesta el demandante por haber otorgado tiempo al demandado para que cumpla voluntariamente con la obligación contraída, dado lo engorroso que resultaría la ejecución, por no tener un lugar donde trasladar los bienes.
Ahora bien, tal como se observa, el litigio resuelto por la Sala Constitucional versó sobre un caso donde las partes luego de suscribir una transacción, procedieron a celebrar sucesivas transacciones mediante las cuales procedían a extender el lapso de entrega del inmueble con inclusión de un pago por concepto de indemnización por el demandado permanecer en el inmueble que realmente se verificó como un canon de arrendamiento bajo la figura de indemnización. Es por ello que, conforme a lo planteado por la Sala debe entenderse por judicialización arrendaticia, todo aquel conjunto de acuerdos judiciales celebrados en una causa que tengan por objeto disfrazar la celebración o extensión de una relación arrendaticia ya existente, todo ello con el fin de obtener una vía bastante sumaria en aras de obtener la ejecución forzosa del mismo sin necesidad del establecimiento de un contradictorio, pudiéndose ver menoscabados dentro del mismo ciertos derechos correspondientes al arrendatario tales como, la preferencia ofertiva, prórroga legal entre otros.
Ahora bien, el artículo 1.713 del Código Civil define la transacción como un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual; y al haberse celebrado en el presente caso una transacción entre las partes, del cual se deriva entre ambas partes una interpretación diferente, prevé quien Juzga que la elucidación del mismo debe realizarse conforme a lo establecido en el último párrafo del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil el cual establece:
“…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”.

Expuesto lo anterior, mediante Sentencia N° 6 de fecha 15 de junio de 1988 dictada por la Sala Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr. Adán Febres Cordero, Juicio Estudios de Fotogrametría Edef, C.A. Vs. Pan American de Venezuela Compañía de Seguros, se estableció lo siguiente:
“…en materia de interpretación de contratos, la ciencia del derecho reconoce dos sistemas acogidos indistintamente por las diversas legislaciones, que son: el de la voluntad declarada, que se atiene a la voluntad de los contratantes, sin mas investigación; y el de la voluntad real, que se atiene a la intención de las partes. Uno y otro sistema han merecido críticas de la doctrina. Nuestro derecho positivo consagra el sistema de la voluntad real…”

Dicha interpretación de un contrato por parte de la jurisdicción, constituye una actividad de apreciación de los hechos implicados en la controversia concreta que haya sido sometida al conocimiento. En efecto, el término “apreciar” constituye un acto de raciocinio, por medio del cual el juez estima los hechos establecidos, lo que en el ámbito contractual resulta equivalente a la interpretación de las declaraciones de voluntad que se integran bajo el concepto técnico de consentimiento de las partes. Así las cosas, en el presente caso no se evidencia una pluralidad de convenios, lo que se aprecia es que el demandante le ha otorgado a la parte demandada, como objeto único, la extensión del lapso de entrega formal y material del inmueble arrendado dada la imposibilidad manifiesta de la parte demandada de entregar el inmueble.
Planteado lo anterior, el artículo 257 Constitucional establece claramente que la justicia no puede estar subordinada al proceso, de modo que corresponde al Juez actuar de forma proactiva a fin de conocer la verdad del caso e impartir justicia de forma idónea, apreciándose así de la actividad procesal del demandante, su interés de ejecutar la transacción celebrada y darle fin al presente proceso en severas ocasiones, tal y como se evidencia de las actuaciones verificadas en el expediente, no pudiendo confundirse un acto de buena fe, traducido en su aceptación en la extensión del plazo de entrega del inmueble, como en la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento disfrazado bajo una modalidad de judicialización del contrato, toda vez si el espíritu, propósito y razón de la jurisprudencia citada no es otro sino evitar que la justicia sea utilizada con otros fines distintos al de dirimir una futura o actual controversia, en consecuencia, la Judicialización del Contrato no resulta aplicable al presente caso, en función de lo anteriormente esbozado. Así se establece.-
Por los hechos y fundamentos de derecho antes expuestos, este JUZGADO DECIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil, procede a declarar SIN LUGAR la solicitud realizada por la parte demandada relativa a la Judicialización del Contrato en la presente causa. Así se decide.-
PUBLIQUESE Y REGISTRESE.
Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Tres (03) días del mes de Noviembre de 2.015. Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.-
La Juez.-

ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.-
La Secretaria.-
ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-
En la misma fecha se publicó el presente fallo siendo las Once (11:00 AM) minutos de la mañana. La Secretaria.-
ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-