TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

En fecha seis (06) de mayo de 2014, se recibió y se le dio entrada a una demanda de DESALOJO interpuesta por la ciudadana YIMILA DEL CARMEN FERNÁNDEZ GEDLER, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.452.070, domiciliada en el Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, asistido por el abogado en ejercicio MIGUEL LEONARDO SUÁREZ ORDÓÑEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 105.481, en contra de la ciudadana ANA KARINA AVILES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-14.913.303, alegando la parte actora, que es propietaria de un inmueble ubicado en el Barrio Bicentenario Sur, Sector 008, manzana 065, Parcela 013, avenida No. 12, signada con el No. 11B-15, en jurisdicción de la Parroquia San Francisco del Municipio San Francisco del estado Zulia, el cual se encuentra dentro de los siguientes linderos: NORTE: con propiedad que es o fue de Felicia Flores; SUR: con propiedad que es o fue de Xavier González; ESTE: con propiedad que es o fue de Norca Pirela; y OESTE: con la avenida No. 12; el cual le pertenece de la siguiente manera: 1) El terreno: según se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San Francisco del estado Zulia, en fecha 22 de septiembre de 2006, anotado bajo el NO. 42, Protocolo: 1, Tomo 50, Tercer Trimestre; 2) Las bienhechurías: según Documento autenticado por ante la Notaria Pública de San Francisco del estado Zulia, de fecha 24 de enero de 2001, quedando anotado bajo el numero 38, Tomo 06, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria.

La parte actora en su escrito libelar alego lo siguiente:

Que la ciudadana: ANA KARINA AVILES, se encuentra incumpliendo con su principal obligación, que es el pago puntual y oportuno del Canon de arrendamiento, ya que esta atrasada desde el mes de noviembre, de 2011, siendo su ultimo pago el que realizo en fecha 08 de octubre de 2012, donde le canceló el canon correspondiente al mes de octubre de 2011, es decir, que se encuentra atrasada con veintinueve (29) meses de arrendamiento, es importante señalar que el ultimo canon de arrendamiento que se pacto y se canceló fue la cantidad de Mil Bolívares (Bs. 1.000,00), por lo que los veintinueve (29) cánones atrasados hacen un total de VEINTINUEVE MIL BOLÍVARES ( Bs. 29.000,00).

Que aunado a la difícil situación por la que esta pasado debido a que su hijo el ciudadano ALEJANDRO JOSE URDANETA FERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 18.963.153, su cónyuge la ciudadana, YASQUELY ANDREINA ESCALONA URDANETA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 19.836.688, y su hijo Alejandro Urdaneta Escola, no tienen una vivienda digna para vivir, de modo que se encuentran viviendo en una habitación en la vivienda que es de su cónyuge, ubicada en el barrio Bicentenario Sur, calle 11.A, casa No. 11B-31.

La defensora Ad-Litem de la parte demandada, en su escrito de contestación alegó lo siguiente:

Negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los hechos libelados por no ser ciertos los mismos y en consecuencia no ser procedente el derecho invocado.
Que no es cierto que se encuentre atrasada en el pago desde octubre de 2011, siendo su último pago el que realizara el 08 de octubre de 2011.
Que no es cierto que sea procedente lo establecido en la segunda causal del articulo 91 de la Ley para Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda.
Que no es cierto que el hijo del accionante Alejandro Urdaneta tenga necesidad justificada de ocupar el inmueble arrendado.
Que no es cierto que la parte demandada deba pagar las costas y costos del procedimiento.
Que no es cierto que exista total incumpliendo de la parte demandada de la obligación arrendataria en la cancelación desde el mes de noviembre de 2010 hasta la actualidad (fecha de la consignación de la demanda) de cánones de arrendamiento vencidos.
Que no es cierto que se deba la cantidad estimada de Veintinueve Mil Bolívares (Bs. 29.000,00).
Que es necesario destacar, que en la actualidad esta en vigencia el Decreto de Congelación de Alquileres dictado por el Ministerio de Producción y Comercio y Ministerio de Infraestructura, de fecha 04 de abril de 2003., DM No. 58, el cual se ha renovado o prorrogado sucesivamente, siendo una de sus ultimas la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Habitat, el cual mantiene congelado en todo el territorio nacional el monto a cancelar por lo cánones de arrendamientos destinados a viviendas.

La parte actora promovió junto con el escrito de demanda las siguientes pruebas:

Primero: Copia certificada del documento de propiedad del inmueble Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San Francisco del estado Zulia, de fecha 22 de septiembre de 2006, anotado bajo el No. 42, Protocolo: 1, Tomo 50, Tercer Trimestre y las bienhechurías según documento autenticado por ante el Notario Publico de San Francisco del estado Zulia en fecha 24 de enero de 2001 quedando anotado bajo el No. 38, tomo 06, de los libros de autenticación llevados por dicha Notaria.
Segundo: Copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 17 de septiembre de 2003, por ante la Notaria Publica de San Francisco, en fecha 17 de septiembre de 2003, anotado bajo el No. 81. y Tomo: 67 de los libros de autenticación llevados por esa Notaria.
Tercero: Original de acuerdo privado suscrito por la ciudadana Ana Karina Aviles.
Cuarto: Copia certificada del acta de nacimiento del ciudadano Alejandro José Urdaneta Fernández.
Quinto: Copia certificada del acta de matrimonio entre los ciudadanos Alejandro Urdaneta Fernández y Yasquely Andreina Escalona Urdaneta.
Sexto: Copia certificada del acta de nacimiento del menor Abrahán Alejandro Urdaneta Escalona.
Séptimo: Copia certificada de la constancia de residencia de los ciudadanos Alejandro José Urdaneta Fernández y Yasquely Andreina Escalona Urdaneta.
Octavo: Copia certificada del expediente No. MC-00795/07-13.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Promovió como prueba el mérito favorable que arrojan las actas a favor de sus representados.

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

La parte actora fundamentó su acción, en primer lugar, en el artículo 91, ordinal 1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referido a la falta de pago de cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada, aduciendo la actora que la arrendataria ha dejado de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2011, estando atrasada con veintinueve (29) meses de cánones de arrendamiento equivalente a mil (Bs. 1.000,00) bolívares mensuales; y en segundo lugar, el estado de necesidad de ocupar el inmueble por su hijo Alejandro José Urdaneta Fernández y su grupo familiar, con preferencia a la actual arrendataria, conforme con el artículo 91 ordinal 2 de la referida ley, que estatuye la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.

Ahora bien, el artículo 506 Código de Procedimiento Civil, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
Y el artículo 1.354 del Código Civil, señala “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este sentido, la doctrina ha sostenido sobre la carga de la prueba, que: “Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable”.
Antes de iniciar el examen de las pruebas producidas por las partes es conveniente tener presente que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece entre otros supuestos el siguiente: “Los Jueces. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; pues pasa esta Sentenciadora a examinar el material cognoscitivo producido por las partes, y determinar la procedencia o no de su pretensión.
Pasa esta Sentenciadora a examinar el material cognoscitivo producido por las partes, para determinar la procedencia o no de sus pretensiones.
Con relación al contrato de arrendamiento del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública de San Francisco de fecha 17 de septiembre de 2003, anotado bajo el No. 81, Tomo: 67, se valora como un instrumento auténtico de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, del cual se desprende en su cláusula primera que la arrendadora dio en arrendamiento un inmueble ubicado en el Barrio Bicentenario Sur, Sector 008, manzana 065, Parcela 013, avenida No. 12, signada con el No. 11B-15, en jurisdicción de la Parroquia San Francisco del Municipio San Francisco del estado Zulia; en su cláusula tercera se estipuló que el canon de arrendamiento; en su cláusula tercera prevé que el canon de arrendamiento se ha convenido en la cantidad de ciento veinte mil bolívares ( Bs. 120.000,00) y otras cláusulas.

Observa el Tribunal que la parte demandante produjo una carta suscrita entre la ciudadana Yimila del Carmen Fernández y la ciudadana Ana Karina Aviles, del cual quedo reconocida por no haber sido desconocido por la contraparte, conforme con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende un compromiso de entregar el inmueble arrendado y acepta que adeuda el canon de arrendamiento desde el mes de enero de 2010, sin embargo, el actor en el petitorio reclama el pago de los cánones de arrendamiento a partir del mes de noviembre de 2011, entendiéndose que la demandada canceló el año 2010 y la mayor parte del año 2011; de manera que, con tal carta la demandada no reconoce que adeude los meses reclamados como insolutos.
Ahora bien, considerando las reglas de la carga de la prueba enunciadas, se observa que la defensora ad litem en el acto de la contestación de la demanda se limitó a negar, rechazar y contradecir que su representada adeudara los cánones de arrendamiento reclamados, - en principio, la carga de la prueba se desplazaría a la actora sobre la falta de pago, pero como la obligación de pago del canon arrendamiento es de tracto sucesivo, líquida y exigible, conforme con la cláusula tercera del contrato, le correspondería a la demandada demostrar el pago de los cánones reclamados, por ser esa parte quien tendría en su poder los recibos de pago; y no producida por ésta la prueba del pago, se concluye que la conducta de la demandada se encuentra comprendida en la causal primera del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en cuanto a la falta de pago de cuatro (4) mensualidades de canon de arrendamiento sin justificación.

Sobre el pago del canon de arrendamiento, la defensora ad litem de la demandada señala que en la actualidad esta en vigencia el Decreto de Congelación de Alquileres dictado por el Ministerio de Producción y Comercio y Ministerio de Infraestructura, de fecha 04 de abril de 2003, DM No. 58, el cual se ha renovado o prorrogado sucesivamente, siendo una de sus últimas la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Habitat, el cual mantiene congelado en todo el territorio nacional el monto a cancelar por lo cánones de arrendamientos destinados a viviendas. Al respecto, estima el Tribunal que en la mentada cláusula tercera se estipuló que el canon de arrendamiento sería la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00), que aplicando la reconversión monetaria equivale a ciento veinte bolívares (Bs. 120,00), monto menor al indicado por la actora en su demanda quien se refirió a la cantidad de mil bolívares (Bs. 1000,00), cuando el aumento del canon de arrendamiento estaban congelados desde el año 2003, hasta el 14 de abril de 2012, pues para tal fecha el Ejecutivo Nacional mantuvo congelados los cánones de arrendamiento, y en el caso de nuevos contratos, el monto del canon no podía ser mayor al fijado por Sunavi, por tale razone, se concluye que el valor del canon de arrendamiento es la cantidad de ciento veinte bolívares (Bs. 120,00) mensuales.
Por otro lado, la parte demandante fundamentó su pretensión en el artículo 91 ordinal 2 de la mentada ley de arrendamiento, referido a la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado; en este aspecto, la demandada adujo que no es cierto que el hijo del accionante Alejandro Urdaneta tenga necesidad justificada de ocupar el inmueble arrendado, con esta negación, le corresponde a la actora demostrar la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento y el parentesco de consanguíneo con el ciudadano; y la necesidad justificada que tenga el pariente consanguíneo del propietario de ocupar el inmueble.
En este sentido, la parte demandante trajo a juicio copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública de San Francisco de fecha 17 de septiembre de 2003, anotado bajo el No. 81, Tomo: 67, con la cual quedo acreditado la relación arrendaticia entre las partes.
También consignó copia certificada del documento de propiedad del inmueble protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San Francisco del estado Zulia, de fecha 22 de septiembre de 2006, anotado bajo el No. 42, Protocolo: 1, Tomo 50, Tercer Trimestre, que se valora como un instrumento público de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, quedando probada su condición de propietaria del inmueble arrendada.
Copia certificada del acta de nacimiento del ciudadano Alejandro José Urdaneta Fernández; copia certificada del acta de matrimonio entre los ciudadanos Alejandro Urdaneta Fernández y Yasquely Andreina Escalona Urdaneta; y copia certificada del acta de nacimiento del menor Abrahán Alejandro Urdaneta Escalona; tales instrumentos se valoran como instrumentos públicos, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, y del primer documento se demuestra el grado de parentesco de hijo entre el ciudadano Alejandro José Urdaneta Fernández con respecto a la actora; y de los siguientes instrumentos la celebración del matrimonio del hijo de la demandante y el nacimiento de su nieto, constituyendo el grupo familiar.
Y con relación a la necesidad justificada de ocupación del inmueble arrendado por su hijo de nombre Alejandro José Urdaneta Fernández junto con su cónyuge Yasquely Andreina Escalona Urdaneta y su nieto Abrahan Alejandro Urdaneta Escola, con preferencia a la arrendataria, en razón que éste se encuentra viviendo con su grupo familiar en una habitación de un inmueble ubicado en el Barrio Bicentenario Sur, calle 11A, signada con el No. 11B-31, propiedad del cónyuge de la actora.
Para demostrar este hecho, la parte actora produjo copia certificada de la constancia de residencia de los ciudadanos Alejandro José Urdaneta Fernández y Yasquely Andreina Escalona Urdaneta emitido por el Consejo Comunal Bicentenario Sector 2 del Municipio San Francisco, estos instrumentos se califican como documento emanados de terceros, que no fueron ratificados en juicio, mediante la prueba de informes, y como tales carecen de valor probatorio alguno, por lo que, no quedó evidenciado la convivencia del ciudadano Alejandro José Urdaneta Fernández junto con su cónyuge Yasquely Andreina Escalona Urdaneta y su hijo Abrahan Alejandro Urdaneta Escola en una habitación del inmueble antes identificado, que conduzca a concluir la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, por el espacio reducido de la habitación para convivir en familia; por lo que, resulta forzoso para esta Juzgadora declarar improcedente el desalojo bajo esta causal invocada.
Con relación al documento de bienhechurías autenticado por ante el Notario Público de San Francisco del estado Zulia, en fecha 24 de enero de 2001, quedando anotado bajo el No. 38, tomo 06; el Tribunal lo aprecia como un documento emanado de terceros, y no ratificado, carece de valor probatorio alguno.
Y en relación a la copia certificada del expediente Nº MC-00795/07-13, tramitado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda región Zulia, se aprecia como un documento administrativo que contiene la decisión de habilitar la vía judicial.
Por todos los fundamentos expuestos, este TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO, incoada por la ciudadana YIMILA DEL CARMEN FERNÁNDEZ en contra de la ciudadana ANA KARINA AVILES.
En consecuencia, se ordena a la parte demandada hacer entrega del inmueble ubicado en el Barrio Bicentenario Sur, Sector 008, manzana 065, Parcela 013, avenida No. 12, signada con el No. 11B-15, en jurisdicción de la Parroquia San Francisco del Municipio San Francisco del estado Zulia a la parte actora, previo cumplimiento con lo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en sus artículos 12 y 13, en la fase de ejecución forzosa de la sentencia. De igual forma se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de tres mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 3.480,00), a razón de ciento veinte bolívares (Bs. 120,00), por concepto de veintinueve (29) cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013; enero, febrero, y marzo de 2014.
No hay condenatoria en costa por no haber vencimiento total en el presente juicio.
Publíquese y Regístrese.
Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en Maracaibo a los seis (06) días del mes de noviembre de 2015. 205 y 156 años de Independencia y Federación.
LA JUEZ TITULAR

ABG. GLENY HIDALGO ESTREDO

EL SECRETARIO TITULAR

ABG. JUAN CARLOS CROES

En la misma fecha se consignó y publicó el extenso del fallo en el expediente respectivo, siendo las nueve de la mañana. Se expidió la copia y se archivó en el copiador de sentencias. EL SECRETARIO.