TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

En fecha 18 de diciembre de 2013, se recibió y se prosiguió el conocimiento de la demanda de NULIDAD DE VENTA, interpuesta por el abogado en ejercicio JOSÉ MANUEL MARCANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 19.075.632, inscrito en el InpreAbogado bajo el No. 169.843, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano IVÁN JOSE MARCANO CABRERA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad número 9.769.637, domiciliado en el Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, en contra de los ciudadanos HUGO ENRIQUE CHACIN VILLALOBOS y YOSELIN DEL CARMEN TORRES DE CHACIN, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de Identidad número V-7.787.146 y V-7.773.285 respectivamente, de igual domicilio, para que convengan o sean obligados por el Tribunal en la nulidad absoluta del documento de venta protocolizado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, de fecha 02 de abril del 2013, bajo el número 2013.720, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el No. 481.21.5.11.1562, que contiene la venta de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con las siglas 1-C-02, ubicado en la Planta Baja del edificio “1C”, que forma parte del Parque Residencias LA Vega, edificio construido sobre un lote de terreno, situado en el lugar conocido como Sabaneta, denominado Altos de la Vanega, en Jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara, con una superficie aproximada de treinta y dos mil sesenta metros cuadrados (32.060 Mts2) y con los siguientes linderos: Norte: con propiedad que es o fue de Onesimo Hernández; Sur: con propiedad que es o fue de la sucesión de Arístides Rincón, prolongación de la vía Sabaneta, intermedia; Este: con propiedad que es o fue del General Luís Paris, vía publica intermedia y Oeste; con propiedad que es o fue de Rafael Hernández, calle lituana intermedia, asimismo, la repetición de pago del precio en la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,00) mas la corrección monetaria sobre la cantidad de dinero a restituir.
La parte actora en el libelo de la demanda alego lo siguiente:

Que una vez que s firmó el documento traslativo de propiedad con su representado, los ciudadanos HUGO ENRIQUE CHACIN VILLALOBOS y YOSELIN DEL CARMEN TORRES DE CHACIN, ya identificados, en su condición de vendedores, le solicitaron un plazo de noventa (90) días, para entregarle el identificado inmueble, libre de bienes y personas, el cual no han cumplido hasta la fecha, y para males peores, su representado se entera que dicho apartamento, esta ocupado actualmente por el ciudadano JHONNY MARCHEL JIMÉNEZ DE SANTIAGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.154.412, en calidad de ARRENDATARIO, tal y como se puede evidenciar del contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Publica Séptima de Maracaibo, estado Zulia, el día 09 de mayo del año 2000, bajo el No. 08, Tomo 44; del cual se puede extraer de su cláusula tercera lo siguiente: “EL lapso de duración será de seis meses, contados a partir de la autenticación del presente documento, pudiendo ser renovado por igual lapso por mutuo acuerdo entre las partes, siempre y cuando una de ellas no diere aviso a la otra de su voluntad de no prorrogarlo con un mino me treinta días de anticipación a la fecha del vencimiento del primer lapso o prorroga y mientras que “EL ARRENDATARIO” no entregue el inmueble arrendado totalmente desocupado y en perfectas condiciones de mantenimiento, uso, aseo y conservación, especialmente en lo que se refiere a los servicios de los cuales se encuentra dotado el inmueble, pisos, paredes, techo e instalaciones, continuaran corriendo los cánones de arrendamiento sin que ello pueda ser interpretado como tacita reconducción.”
La parte demandada en el ejercicio de su derecho de contradicción, adujo:

Que es cierto, que sus representados, celebraron negociación de compra-venta, con el ciudadano IVAN JOSE MARCANO CABRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.769.637, constituido por un apartamento, destinado a vivienda, distinguido con las siglas 1C-02, ubicado en la planta baja del edificio “1c”, que forma parte del parque Residencias La Vega, edificio construido sobre un lote de terreno, situado en el lugar conocido como Sabaneta, denominado Altos de la Vanega en jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara del municipio Maracaibo del estado Zulia, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones se encuentran determinadas en el documento registrado, por ante el Registro Público del Tercer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, el día 2 de abril de 2013.
Que es cierto que el precio de compra-venta convenido por las partes, fue la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,00), tal y como consta del documento de compra-venta antes señalado que es cierto que sus representados tenían arrendado el referido inmueble con el ciudadano JHONNY MARCHELY JIMENEZ DESANTIAGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.154.412 tal y como se puede evidenciar del contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Publica Séptima de Maracaibo, estado Zulia el día 09 de mayo del año 2000, bajo el No. 08, Tomo 44.
Que es cierto que en la cláusula Tercera del referido contrato de arrendamiento, se estableció un término de duración de seis (6) meses, contados a partir de la fecha de autenticación del citado contrato.
Que niega, rechaza y contradice, el hecho alegado por la parte demandante, cuando señala, que estamos vulnerando los derechos del arrendatario, cuando realizamos la compra venta del identificado inmueble, sin respetarle su derecho preferencial de acuerdo a la ley para adquirir el mismo; siendo este hecho, falso de toda falsedad, ya que. Mis representados no solo notificaron al mencionado ciudadano, en su condición de arrendatario, del derecho preferencial para la adquisición del inmueble en cuestión, el cual les manifestó su negativa en adquirirlo, adquisición del inmueble en cuestión, el cual les manifestó su negativa en adquirirlo sino además, le participamos la compra-venta, que tenían pactada con el ciudadano IVAN JOSE MARCANO CABRERA, a los efectos de que desocupara el inmueble para ese entonces, en un tiempo prudencial que le concedieron, y así cumplirle al demandante con la tradición legal, hecho que lamentablemente no se he cumplido, por esas razones mencionadas, niega, rechaza y contradice, todos y cada uno de los hechos alegados en el escrito libelar por se falsas de toda falsedad
EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:
Pruebas de la parte actora:
Junto con el libelo de demanda acompañó los siguientes documentos:
Copia certificada del documento de compra-venta, el cual fue autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Maracaibo, el día 06 de noviembre de 2012, bajo el No. 94, Tomo 141, y posteriormente registrado, por ante el Registro Publico del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, el día 02 de abril del 2013, bajo el Numero 2013.720. Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 481.21.5.11.1562.
Copia certificada del contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Publica Séptima de Maracaibo, el día 09 de mayo del año 2000, bajo el No. 08, Tomo 44.
Pruebas de la parte demandada:
Por su parte, la abogada Nora Bracho Monzant, inscrita en el inpreabogado bajo el No. 169.843, en su carácter de apodera judicial de la parte demandada en su escrito de contestación promovió las testimoniales de los ciudadanos Carolina Coromoto García Pérez, Zahynee Josefina Mendoza García y Yoslisid Alexandra Meléndez Sivira, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en el Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, que no fueron presentados en la audiencia oral y pública.
Ahora bien, el artículo 506 Código de Procedimiento Civil, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
Y el artículo 1.354 del Código Civil, señala: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este sentido, la doctrina ha sostenido sobre la carga de la prueba, que: “Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable”.
Con relación a la nulidad del contrato la doctrina tradicionalmente ha diferenciado la llamada nulidad absoluta de la nulidad relativa, señalando que existe nulidad absoluta en un contrato cuando se lesione el orden público o las buenas costumbres, es decir, la nulidad absoluta tiende a proteger un interés público, su fundamento es la protección de orden público violado por el contrato, orden que debe ser establecido aún en contra de la voluntad de las partes.
Y en cuanto a la nulidad relativa ocurre cuando el contrato impugnado no reúne las condiciones necesarias para su validez, es decir, los elementos necesarios para su existencia (consentimiento, objeto y causa), los cuales deben estar presentes en la formación del mismo; con respecto al consentimiento, para que este sea considerado válido, las manifestaciones de voluntad de las partes contratantes deben estar exentas de irregularidades, anormalidades o vicios que invaliden el consentimiento otorgado por ellas.
En sintonía con lo señalado, los artículos 1.141 y 1.142 del Código Civil, establecen:
“Artículo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1º Consentimiento de las partes; 2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3º Causa lícita”.
“Artículo 1.142.- El contrato puede ser anulado: 1º Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y 2º Por vicios del consentimiento. 2º. De los Requisitos para la Validez de los Contratos”.
En lo que respecta a la segunda condición requerida para la existencia del contrato de venta, esto es, el objeto, el artículo 1.155, eiusdem, establece:
“El objeto del contrato debe ser posible, lícito, determinado o determinable”.
El hecho de coincidir en el contrato de venta dos (2) obligaciones principales, como son la del vendedor de entregar la cosa y la del comprador de pagar el precio, hace que el objeto del contrato esté conformado por la cosa vendida conjuntamente con el precio pagado. Luego, ambos objetos, el del vendedor y el del comprador conforman un objeto único en el contrato de venta, que constituye su esencia jurídica que se inicia al existir la consensualidad entre las partes.
En cuanto a la tercera condición para la existencia del contrato de venta, es decir; la causa lícita, debemos decir que todos los bienes muebles o inmuebles son susceptibles de ser vendidos; pero existen ciertas restricciones que pudieran crear ilicitud en la venta, como por ejemplo; la cosa ajena no puede ser vendida.

Observa el Tribunal que el presente procedimiento se trata de un juicio de nulidad de venta del documento protocolizado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, el día 02 de abril del 2013, bajo el Número 2013.720. Asiento Registral 1, matriculado con el No. 481.21.5.11.1562, que se valora como un instrumento público, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, del cual se desprende que los ciudadanos Hugo Enrique Chacin Villalobos y Yoselin del Carmen Torres de Chacin vendieron al ciudadano Ivan Jose Marcano Cabrera, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con las siglas 1-C-02, ubicado en la Planta Baja del edificio “1C”, que forma parte del Parque Residencias LA Vega, situado en el lugar conocido como Sabaneta, denominado Altos de la Vanega, en Jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara con el pago total del precio de venta en la cantidad de por el comprador.
Ahora bien, examinado el libelo de la demanda se aprecia que la parte actora no indicó en cual causal de nulidad contenida en los artículos antes señalados fundamentó su acción, simplemente afirma que se enteró que el inmueble se encontraba ocupado por el ciudadano Jhonny Marchely Jiménez Desantiago, en calidad de arrendatario durante el lapso de los noventa (90) días concedidos a los vendedores para la entrega del inmueble, y consignó el documento autenticado por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo, estado Zulia, el día 09 de mayo del año 2000, bajo el No. 08, Tomo 44, que se valora como un instrumento auténtico de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, que acredita la relación arrendaticia desde el año 2000, entre los demandados y el ciudadano Jhonny Marchely Jiménez Desantiago sobre el inmueble dado en venta.
Por su parte, la demandada no rechazó el argumento que la actora desconocía la relación arrendaticia para el momento de la protocolización del inmueble, por el contrario, admite que el inmueble está ocupado por un tercero en calidad de arrendatario, a quien le ofreció previamente en venta el inmueble y no ejerció el derecho preferente que le asistía, sino que se comprometió hacer entrega del inmueble, tales afirmaciones están dirigidas a justificar el no cumplimiento de la entrega del inmueble; pues ante el evento de la ocupación del inmueble por el arrendatario al momento de la protocolización de la venta, estima esta Juzgadora que este hecho no desplaza la carga de la prueba a la parte actora, en virtud que la parte demandada tiene mejor posibilidad de probar que la demandante tenía conocimiento que el inmueble al momento de la protocolización de la venta se encontraba ocupado por el arrendatario; y no probado ese hecho, la compradora no esta obligada a asumir las cargas y obligaciones que se deriva de la adquisición del inmueble, como es la subrogación del contrato de arrendamiento, que significa la continuidad del contrato de arrendamiento con el nuevo adquiriente y la no posesión material sobre el inmueble por el comprador.
Pues, la presente acción de nulidad relativa no está fundamentada en vicios del consentimiento, ni falta de objeto del contrato, ni que la causa del contrato es ilícita, sino en el incumplimiento del demandado en la no entrega del inmueble al comprador, quien pago la totalidad del precio; en este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, esta disposición permite a una de las partes a solicitar la resolución del contrato, cuando el otro contratante no cumple con su obligación contractual, y como ha quedado aceptado por la demandada la inejecución de la entrega de la cosa vendida, no cabe duda que la acción es de resolución del contrato de venta, y no de nulidad de venta, pues esta modificación de la calificación jurídica de la acción es dable bajo el principio Iura Novit Curia, en el cual el Juez, sí puede elaborar argumentos de derecho, aplicar el derecho alegado o no, a los hechos vertidos por las partes, los hechos siempre tienen que ser - en el proceso civil – los ofrecidos por las partes conforme con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por ello, el Juez no está limitado a la calificación jurídica dada por las partes a los hechos. En base a esto, y en virtud que no hay duda de que la parte demandada ha incumplido con su obligación de entregar la cosa vendida, como consecuencia de la existencia del contrato de arrendamiento sobre el inmueble en cuestión, desde el año 2000, conduce a calificar que la acción instaurada es de resolución de contrato de venta, y no la acción de nulidad, por las razones antes esbozadas. Así se decide.
Por todos los fundamentos expuestos, este TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de Ley, declara CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, incoada por el ciudadano IVAN JOSE MARCANO CABRERA en contra de los ciudadanos HUGO ENRIQUE CHACIN VILLALOBOS y YOSELIN DEL CARMEN TORRES DE CHACIN.
En consecuencia, se declara resuelto el contrato de compraventa protocolizado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, de fecha 02 de abril del 2013, bajo el número 2013.720, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el No. 481.21.5.11.1562, sin efecto jurídico alguno entre las partes. De igual forma, se ordena a la parte demandada a restituir la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), por concepto del precio de venta pagado por la actora, más la corrección monetaria sobre la cantidad ordenada a restituir, mediante una experticia complementaria del fallo desde la fecha de la admisión de la demandada hasta sentencia definitivamente firme, con arreglo a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, una vez que quede definitivamente firme el presente fallo, se hará la participación ante el registro correspondiente con copia certificada de fallo a los fines de su asiento respectivo.
Se condena en costa a la parte demandada por haber sido vencida totalmente en el presente juicio.
Publíquese y Regístrese.
Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en Maracaibo a los 23 días del mes de noviembre de 2015. 205 y 156 años de Independencia y Federación.
LA JUEZ TITULAR

ABG. GLENY HIDALGO ESTREDO
EL SECRETARIO TITULAR

ABG. JUAN CARLOS CROES
En la misma fecha se dictó y publicó el extenso del fallo previo cumplimiento de las formalidades de ley, siendo las nueve de la mañana. Se expidió la copia ordenada por secretaría y se archivó en el copiador. EL SECRETARIO.