TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA
205° y 156°

I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA-RECONVENIDA: Ciudadana ELBA MARIA ANGARITA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.139.568, con domicilio en la ciudad de Maracay estado Aragua.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: abogados ALEJANDRO RODRIGUEZ PAGAZANI, y ANNA MATILDE PIETRANGELI, inscrito en el inpreabogado bajo los Nos.19.333 y 55.682
PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: sociedad mercantil INVERSORA MENDI-EDER, C.A, inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui en fecha 19-06-1997, bajo el N° 43, tomo 41-A, domiciliada en la ciudad de Barcelona, estado Anzoátegui, representada por su Director, ciudadano EDGAR BRITO, titular de la cédula de identidad N° 3.987.458, domiciliado en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, calle Los Olivos, Urbanización Los Olivos, Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: abogados LOIDA MARCANO DE DIAZ, FABIOLA DIAZ ROJAS y MARYLOLA BRITO inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 15.290, 74.720 y 80.815 respectivamente.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Suben las presentes actuaciones con motivo del recurso de apelación interpuesta por la abogada LOIDA MARCANO DE DÍAZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, sociedad mercantil INVERSIONES MENDI-EDER, C.A, JOSE RODRIGUEZ GUTIERREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 31-10-2012 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO seguido por la ciudadana ELBA MARIA ANGARITA RODRIGUEZ, contra el hoy apelante, recurso que fue oído en ambos efectos por auto de fecha 27-02-2013 (f.352).
Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 15-03-2013 (f. 354 de la 1ª pieza) y se le dio cuenta al Juez.
Por auto de fecha 21-03-2013 (f. 355 de la 1ª pza), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a la fecha del auto.
En fecha 21-03-2015 (f. 336) se ordenó cerrar la primera pieza del presente expediente por encontrarse en estado voluminoso.
En fecha 29-04-2013 (f. 2 al 4 de la 2ª pza), compareció la abogada FABIOLA DIAZ ROJAS, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de informes.
Por auto de fecha 14-05-2013 (f. 5) se declaró vencido el lapso de observaciones a los informes y se aclaró a las partes que la causa entró en etapa de sentencia a partir esa fecha conforme al artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 15-07-2013 (f. 6) este tribunal dictó auto por el cual difirió la oportunidad para dictar sentencia, conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 17-07-2014 (f. 7 y 8) la Dra., JIAM SALMEN DE CONTRERAS se abocó al conocimiento de la presente causa, en su condición de Jueza Temporal de esta Juzgado, y ordenó la notificación de las partes (f. 9 al 14). De las actuaciones cursantes a los folios 15 al 31 se evidencia que en el presente asunto se cumplieron las notificaciones ordenadas.
En la oportunidad legal este tribunal no dictó el fallo respectivo por lo que pasa hacerlo ahora bajo las siguientes consideraciones
III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
PRIMERA PIEZA
Se inició por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana ELBA MARÍA ANGARITA RODRIGUEZ, en contra de la sociedad mercantil INVERSORA MENDI-EDER, C.A.
La demanda fue admitida por auto de fecha 12-01-2009 (f. 87 y 88), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, sociedad mercantil INVERSORA MENDI-EDER, C.A, en la persona de su Director, ciudadano EDGAR BRITO, para que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 05-03-2009 (f. 89 al 98) la parte actora presentó escrito mediante el cual reformó la demanda, y dicha reforma fue admitida por auto de fecha 10-03-2009 (f. 99 y 100).
Mediante diligencia de fecha 02-04-2009 (f. 101 y vto) la parte actora consignó los emolumentos para la elaboración de la compulsa de citación, la cual fue librada en fecha 07-04-2009. (f. 102).
En fecha 07-04-2009 (f. 103) el alguacil del tribunal de la causa dejó constancia que le fueron proporcionados los medios exigidos en la ley, a los fines de para practicar la citación de la parte demandada.
Por diligencia de fecha 24-04-2009 (f. 104 al 128) el alguacil del tribunal de la causa consignó la boleta de citación librada al a parte demandada, y manifestó que le fue imposible localizar al representante de la empresa demandada en la dirección señalada.
Mediante diligencia de fecha 30-04-2009 (f. 129) la parte actora solicitó la citación por carteles de la parte demandada.
En fecha 30-04-2009 (f. 130) suscribió diligencia el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual sustituyó reservándose su ejercicio, en la persona de la abogada ANNA PIETRANGELI TREVISANELLO, el poder que le fuera conferido por la parte actora ciudadana ELBA ANGARITA.
Por auto de fecha 07-05-2009 (f. 131 y 132) se ordenó la citación por carteles de la parte demandada, y en esa misma fecha se libraron los carteles ordenados (f. 133 y134), los cuales fueron debidamente publicados y consignados en el presente expediente como se evidencia de los folios 135 al 139.
Por diligencia de fecha 22-06-2009 (f.140) la parte actora solicitó la designación de un defensor judicial a la parte demandada, y por auto de fecha 29-06-2009 (f.141 y 142) se designó al abogado JOSE LUIS GALINDO inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 123.380 como defensor judicial de la empresa demandada.
En fecha 30-06-2009 (f. 134) suscribió diligencia la abogada LOIDA MARCANO DE DIAZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 15.290, mediante la cual consignó a efectum videndi, el poder que le fuera otorgado por el ciudadano Edgar Vicente Brito en representación de la empresa INVERSORA MENDI-EDER, C.A, para ejercer su representación y en tal carácter se da por citada en la presente causa. El poder consignado fue agregado a los folios 144 al 147 de la 1ª pieza del presente expediente.
Mediante diligencia de fecha 12-02-2010 (f. 149) la parte actora solicitó el abocamiento de la nueva Jueza del tribunal de la causa, la cual se abocó efectivamente en fecha 19-02-201. (f. 150).
En fecha 04-03-2010 (f. 151 al 162), compareció la abogada LOIDA MARCANO DE DÍAZ, y con el carácter que tiene acreditado en autos presentó escrito de contestación y reconvención.
Por auto de fecha 09-03-2010 (f. 163), se admitió la reconvención propuesta por la parte demandada; suspendiéndose la causa principal y emplazándose a la parte actora-reconvenida, para que sin necesidad de citación, conteste en el quinto (5°) día de despacho siguiente la reconvención, de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 06-04-2010 (f. 164) suscribió diligencia la apoderada judicial de la parte actora mediante la cual consignó escrito de promoción de pruebas, le cual quedó resguardado para ser agregado a los autos en su oportunidad legal. El antes referido escrito fue agregado a los autos en fecha 16-04-2010 (f. 165) y cursa a los folios 166 al 171 de la 1ª pieza del presente expediente.
En fecha 21-04-2010 (f. 172 al 174) la apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas y anexos que cursan a los folios 172 al 188.
Mediante auto de fecha 23-04-2010 (f. 189 al 191) se admitieron todas las pruebas promovidas por la parte actora, a excepción de la prueba de posiciones juradas promovida en el capítulo décimo quinto, en cuanto a las inspecciones judiciales promovidas se fijó el octavo (8°) y décimo (10°) día de despacho siguientes a esa fecha a las 10:00 a.m., para el traslado del tribunal en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, calle Los Olivos, urbanización Los Olivos, Pampatar, estado Nueva Esparta, a los fines de practicar inspección judicial en el Town House N° B-12 o 12-B, y en el Town House “casa Modelo”; en cuanto a la prueba de informes promovida, se ordenó librar oficios al Banco Mercantil Sucursal Maracay, estado Aragua, a la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, y finalmente en torno a la prueba testimonial promovida, se ordenó librar comisión a los Juzgados de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, al Juzgado del Municipio Maneiro de esta misma Circunscripción Judicial y al Juzgado de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de tomarle declaración a los testigos promovidos de conformidad con el artículo 483 del Código de Procedimiento Civil. Los oficios y las comisiones antes señalados fueron librados en la fecha del auto (f. 192 al 202).
Por auto de fecha 23-04-2010 (f. 203) el tribunal de la causa inadmitió las pruebas promovidas por la parte demandada por extemporáneas.
Mediante diligencia de fecha 29-04-2010 (f. 204 y 205) el alguacil del tribunal de la causa consignó copia del oficio N° 0970-11.942 librado al Juzgado Distribuidor del os Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.
En fechas 07-05-2010 y 11-05-2010 (f. 206 y 207) siendo la oportunidad fijada para que tuvieran lugar las inspecciones judiciales promovidas por la parte actora, se declararon desiertos dichos actos, por no haber comparecido persona alguna a los mismos.
Mediante diligencia de fecha 17-05-2010 (f. 208) la apoderada judicial de la parte actora solicitó que se fijara una nueva oportunidad para la evacuación de las pruebas fijadas.
Por diligencias de fecha 18-05-2010 (f. 209 al 212) el alguacil del tribunal de la causa consignó constancia de recibido de los oficios Nos 0970-11.941 y 0970-11.944 dirigidos al Registro Público del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial y al Juzgado del Municipio Maneiro de este Estado.
En fecha 20-05-2010 (f. 213) el tribunal de la causa dictó auto por medio del cual fijó nueva oportunidad para la evacuación de la inspección judicial solicitada por la parte actora. en el Town House N° B-12 del Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, ubicado en la Urbanización Los Olivos de Pampatar, Municipio Maneiro de esta Estado, la referida inspección de evacuó en fecha 02-06-2010 como se evidencia del acta que cursa a los folios 214 y 215 de la 1ª pieza del presente expediente.
Mediante diligencia suscrita en fecha 02-06-2010 (f. 216) la apoderada judicial de la parte actora solicitó al tribunal una nueva oportunidad para la evacuación de la prueba de inspección judicial en la casa modelo del referido Conjunto Residencial Villas de Palm Beach. En fecha 09-06-2010 (f. 217) el tribunal de la causa fijó la oportunidad para practicar la inspección solicitada, la cual fue evacuada en fecha 14-06-2010, según acta que cursa al folio 218.
Por diligencia de fecha 14-06-2010 (f. 219) el alguacil del tribunal de la causa, consignó copia del oficio N° 0970-11.943 de fecha 23-04-2010 y copia del recibo emitido por la empresa M.R.W, debidamente enviado al Juzgado Distribuidor de Municipios del Área Metropolitana de Caracas en fecha 24-05-2010.(f. 220 y 221), y en fecha 15-06-2010 el referido funcionario consignó en cinco (5) folios útiles, copias de los oficios Nos. 0970-11.938 y 11.940 de fecha 23-04-2010, y del recibo de M.R.W, debidamente enviado a la Gerente del Banco Mercantil, sucursal Maracay estado Aragua el día 24-05-2010. (f. 222 al 227).
En fecha 17-06-2010 (f. 228) se ordenó agregar al expediente el oficio N° 10-200 emanado del Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la comisión N° 10-1158, el cual fue agregado a los folios 229 al 247.
En fecha 21-06-2010 (f. 249 al 251) se agregó oficio emanado del Banco Mercantil dando respuesta a los oficios librados por el tribunal de la causa en su oportunidad, y en 13-10-2010 se ordenó agregar al expediente la comisión emanada del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante oficio N° 932-10 de fecha 20-09-2010. Las referidas actuaciones cursan a los folios 252 al 261 de la 1ª pieza del presente expediente.
Por diligencia de fecha 27-10-2010 (f.262) la apoderada judicial de la parte actora solicitó la ratificación del oficio remitido en su oportunidad a la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, pedimento que fue acordado por auto de fecha 08-11-2010 (f. 263 al 266).
En fecha 18-11-2010 (f. 267 y 268) se ordenó agregar al expediente el oficio N° 396-235-2010 de fecha 15-11-2010 emanado del Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, y en fecha 10-12-2010 (f. 269 al 275) se agregó oficio N° 9157-587 con comisión N° 2010-2.484 emanada del Juzgado del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial.
Por auto de fecha 13-12-2010 (f. 276) se declaró vencido el lapso de promoción de pruebas y se fijó oportunidad para que las partes presentaran sus respectivos informes, y por auto fechado 24-01-2011 (f. 277) se declaró vencido el lapso para la presentación de los informes, y se aclaró a las partes que la causa entró en etapa de sentencia.
En fecha 22-03-2011 (f. 278) el tribunal de la causa dictó auto mediante el cual difirió la oportunidad para dictar sentencia de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Consta a los folios 279 al 282, diligencias suscritas en fecha 24-10-2011, 22-11-2011, 25-01-2012 y 10-02-2012, por la abogada ANNA MATILDE PIETRANGELI, apoderada judicial de la parte actora, por medio de las cuales solicitó sentencia en la presente causa.
En fecha 31-10-2012 (f. 283 al 345) el tribunal de la causa dictó la sentencia definitiva, ordenándose la notificación de las partes mediante boletas que fueron librada en la misma fecha (f. 346 y 347).
Cumplidos los trámites de la notificación de las partes, en fecha 05-12-2012 la apoderada judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación en contra de la sentencia dictada por el tribunal de la causa en fecha 31-10-2012, y por auto de fecha 27-02-2013 se oyó en ambos efectos dicho recurso, ordenándose remitir el expediente a éste Tribunal, a los fines de que conociera de la misma; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha.
IV.-PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-
ACTORA-RECONVENIDA.-
CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.-
1.- A los folios 14 al 20 de la 1ª pza, copias fotostáticas de documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta en fecha 30-03-2007, anotado bajo el N° 09, Tomo 40 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, contentivo del contrato de promesa de compra-venta celebrado entre la sociedad mercantil INVERSORA MENDI EDER, C.A, representada por su Director ciudadano Edgar Vicente Brito, denominada para los efectos de dicho contrato “La Propietaria” por una parte y por la otra la ciudadana ELBA MARIA ANGARITA RODRIGUEZ, representada por la ciudadana KARLA IVONNE NIEVES RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad N° 18.189.878, denominada para los efectos del contrato “La Promitente Compradora”, del cual emerge que La Propietaria prometió vender a La Promitente Compradora y ésta promete adquirir, una unidad habitacional tipo Town House en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, ubicado en la urbanización Los Olivos, calle Los Olivos de Pampatar, estado Nueva Esparta, distinguido con el N° 12-B con un área aproximada de cien metros cuadrados (100 mts²) con dos niveles, que en la cláusula CUARTA se estableció que el precio pautado para dicha operación de promesa de compra venta es la cantidad de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000,00) actualmente doscientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F 250.000,00) que ese valor del inmueble era definitivo y no sufriría ajustes ni variaciones siempre y cuando cumpliera con los términos del contrato; que La Promitente Compradora pagaría el precio pautado de la siguiente manera: a) la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) actualmente quince mil bolívares fuertes (Bs. F15.000,00) por concepto de arras que en el caso de que La Promitente Compradora decidiera ejercer su derecho de compra, sería tomado por La Propietaria como cuota inicial. b) la cantidad de veintitrés millones de bolívares (Bs. 23.000.000,00) actualmente veintitrés mil bolívares fuertes (Bs. F. 23.000,00) en una cuota numerada 1/1 que acepta y entrega firmada a La Propietaria en ese acto, a través de una letra de cambio cuya cancelación se haría efectiva a los seis (6) meses de la firma de dicho documento, c) La cantidad de veinticuatro millones de bolívares (Bs. 24.000.000,00) actualmente veinticuatro mil bolívares fuertes (Bs.f. 24.000,00) a ser pagados en doce (12) cuotas consecutivas sin intereses, mediante la liberación de doce (12) letras de cambio por un valor de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) actualmente dos mil bolívares fuertes (Bs. F 2.000,00) cada una, que a tal efecto libra, acepta y entrega firmada a La Propietaria; que en la cláusula NOVENA se estableció que la Propietaria estimaba concluir la construcción de la obra, obtener los permisos de habitabilidad y otorgar el documento de condominio correspondiente en un plazo de doce (12) meses contados a partir de la fecha de la firma de ese contrato, y La Propietaria debía entregar la unidad habitacional en el lapso indicado anteriormente salvo que se produjeran sucesos de fuerza mayor y/o casos fortuitos no imputables a La Propietaria; que en la cláusula DÉCIMA se estableció que en caso de que la construcción de la obra concluyera en un plazo menor al establecido previamente, La Promitente Compradora a los fines del otorgamiento del documento definitivo de venta, cancelaría antes de dicho acto todas las cuotas no vencidas, y que para la fecha de la protocolización del documento de la unidad habitacional debería estar totalmente pagada; que en la cláusula DECIMA SEGUNDA quedó establecido que si La Promitente Compradora incumplía cualquiera de las obligaciones especificadas en dicho contrato, La Propietaria retendría para sí, la cantidad equivalente al treinta por ciento (30%) de las cantidades recibidas por concepto de indemnización, daños y perjuicios causados por La Promitente Compradora; y le devolvería la diferencia una vez vendido nuevamente la unidad habitacional, y por ende se consideraría dicho contrato resuelto de pleno derecho sin necesidad de declaración judicial, asimismo se establecieron en dicha cláusula, como causas imputables a La Promitente Compradora las siguientes: a) El incumplimiento en el pago de los aportes en la forma y oportunidad en que ha quedado estipulado en la cláusula CUARTA, b) Si El Promitente Comprador cedía o traspasaba los derechos adquiridos en dicho contrato sin la autorización previa y por escrito de La Propietaria; c) Si el Promitente Comprador no se presentara al Registro Subalterno correspondiente, el día fijado previa notificación hecha por La Propietaria , para protocolizar el documento definitivo de compra venta, y que si por el contrario, La Propietaria no pudiese terminar la obra por su causa y como consecuencia entregarla en el tiempo previsto, las partes contratantes convinieron en otorgarse una prórroga de cuatro (4) meses y si aún no fuese posible la entrega, La Propietaria se obligaba a cancelar a la Promitente Compradora la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) actualmente diez bolívares fuertes (Bs. f.10,00) por cada día de retraso, o La Promitente Compradora podría optar por la resolución del contrato de opción de compra-venta, y que en este caso La Propietaria se obligaba a reintegrar a La Promitente Compradora dentro de los tres (3) meses siguientes contados a partir de la prórroga antes mencionada, las cantidades de dinero recibidas hasta esa fecha, sin que nada mas pudiera resarcir a La Promitente Compradora; que en la cláusula DECIMA QUINTA se estableció que el documento definitivo de venta sería otorgado una vez concluida la obra y obtenido el permiso de habitabilidad, que la Propietaria luego de verificados todos los trámites necesarios para la protocolización, participaría a La Promitente Compradora con diez (10) días de anticipación por lo menos, la fecha en que se verificaría el otorgamiento. El instrumento anteriormente analizado si bien fue consignado en copias fotostáticas, en la oportunidad señalada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnado por la parte contraria, en consecuencia se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar los hechos jurídicos anteriormente señalados, concretamente el contrato de promesa de compra venta celebrado entre las partes constituidas en el presente proceso. ASÍ SE ESTABLECE.
2) Al folio 21 de la 1ª pza, copias certificadas de documento privado denominado “Recibo de caja chica” emitido en la ciudad de Porlamar en fecha 10-02-2007, por un monto de Bs. 15.000.000,00, pagado a: INVERSORA MENDI EDER, C.A, por concepto de pago inicial de venta de un Town House en el Conjunto Villas Palm Beach # B-12. Al final de este instrumento se observa una firma ilegible, correspondiente al N° de cédula de identidad N° 2.831.010 y el número de teléfono 0414-7876401. El documento estudiado si bien es un fotostato de un documento privado, el mismo consta que emana de las partes, por lo cual en razón de que el mismo no fue objetado, impugnado conforme a las fórmulas procesales establecidas en el Código de Procedimiento Civil, ésta alzada le asigna valor probatorio conforme al 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. ASI SE ESTABLECE.-
3) A los folios 22 al 26 de la 1ª pza, copias certificadas de letras de cambio cuyos originales se encuentran resguardados en la caja de seguridad del juzgado de la causa, identificadas con los Nos. 1/13, 2/13, 2/13, 4/13, 5/13, 6/13, 7/13, 8/13, 9/13, 10/13, 11/13, 12/13 y 13/13, libradas en la ciudad de Pampatar el 15 de julio de 2007, por un monto de dos millones de bolívares exactos (Bs. 2.000.000,00), actualmente dos mil bolívares fuertes (Bs. 2.000,00) cada una, pagaderas en fechas 15-04-2007, 15-05-2007, 15-06-2007, 15-07-2007, 15-08-2007, 15-09-2007, 15-10-2007, 15-11-2007, 15-12-2007, 15-01-2008, 15-02-2008, 15-03-2008 y 15-04-2008 respectivamente, todas emitidas a la orden de la empresa Inversora Mendi Eder, C.A, en la cual aparece como librada aceptante la ciudadana KARLA IVONNE NIEVES RODRIGUEZ, domiciliada en la calle Principal de San Lorenzo, Conjunto Residencial San Lorenzo, casa N° 9, Pampatar, con un valor “entendido”, observándose en cada una de la descritas instrumentales cambiarias, un sello húmedo con la inscripción “pagado”. Los anteriores instrumentos se valoran de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que las partes pactaron de manera fraccionada el precio de venta del inmueble que se describe en el contrato que dio lugar a esta demanda, y que para facilitar el pago de los montos prefijados en forma fraccionada se emitieron las letras de cambio descritas en este punto. ASI SE ESTABLECE.-
4) Al folio 27, original de comunicación de fecha 08-07-2008, suscrita por el ciudadano Oscar J. Rivas, actuando en su carácter de Administrador de la Sociedad Mercantil INVERSORA MENDI EDER, C.A, dirigida a la Sra. ELBA ANGARITA, mediante la cual hacen constar que la ciudadana antes mencionada, ha cancelado la totalidad de la inicial de Bs. F. 62.000,00 (según opción compra-venta, 1 pago de 15.000, 12 giros de 2.000,00 cada uno y un giro especial de 23.000,00 Bs.F). El anterior instrumento privado emana de un tercero ajeno al presente juicio, y al verificar esta alzada de la revisión de las actas procesales que su contenido no fue ratificado por el tercero mediante la prueba testimonial como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Y ASI SE DECIDE.-
5) A los folios 28 al 33 de la 1ª pieza, acta de inspección judicial evacuada extra-litem en fecha 30-09-2008 por el Juzgado del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial a solicitud de la hoy demandante, practicada en un inmueble constituido por un Town House distinguido con el N° 12-B, ubicado en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, situado en la urbanización Los Olivos, calle Los Olivos, Municipio Maneiro de este Estado, mediante la cual se dejó constancia sobre los siguientes particulares: que el tribunal notificó de su misión al ciudadano OSCAR JOSE RIVAS ALVAREZ, quien dijo ser el administrador de dicho Conjunto Residencial, el cual manifestó que no tenía las llaves del inmueble a inspeccionar por cuanto las mismas se encontraban en poder de la Dra. LOIDA MARCANO, y ante esta circunstancia la solicitante haciendo uso del particular abierto, solicitó que se dejara constancia de lo que se pudiera observar a través de las ventanas ubicadas en la parte baja del inmueble. De inmediato el tribunal dejó constancia de las siguientes circunstancias: que se observa la identificación del inmueble en una de sus ventanas con el N° B-12, que se observa que a través de las ventanas que se encuentran en la parte baja del inmueble ubicadas en la parte izquierda de la puerta de acceso al inmueble que en el piso de dicho inmueble que no se observa ningún tipo de cerámica o porcelanato, que igualmente la escalera que conduce a la parte superior del inmueble tampoco posee ningún tipo de cerámica o porcelanato ni ningún acabado de madera, asimismo se puede observar que en el baño situado en la parte baja del inmueble, no existe ningún tipo de pieza sanitaria, ni en sus paredes ni pisos, que no existen cerámicas, que también se observa que dicho baño no posee puerta, y posee un acabado de color gris rústico.
Para la valoración de esta prueba se debe tomar en cuenta lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC.-300, dictada en fecha 22 de mayo de 2008, en el expediente judicial N° 06-826 juicio seguido por Gloris Lena Betancourt de Visconti contra C.A. La Electricidad de Caracas, en la cual estableció al respecto lo siguiente:
“De igual forma esta Sala en sentencia de fecha 20 de octubre de 2004, expediente Nº 03-563, fallo RC-01244, en el juicio de INVERSIONES GHA, C.A., contra LICORERIA DEL NORTE C.A., estableció:
“...Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata.
Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde.
Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.
Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada...”. (Negrillas de la decisión citada).
La doctrina reiterada ha establecido de manera clara la eficacia y el mérito probatorio de la prueba de inspección judicial evacuada extra litem, señalando al respecto que solo se permite en los casos que se pretenda hacer constar el estado o las circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo, dentro de los presupuestos procesales del artículo 1.429 del Código Civil, dándole el valor de una prueba legal cuyo mérito está obligado el juez a analizar en la correspondiente sentencia.”

Del extracto transcrito se extrae que para que se le otorgue valor probatorio a la inspección judicial evacuada fuera del proceso se requiere que el solicitante demuestre ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata con el propósito de que justifique los motivos que lo conllevaron a evacuar dicha prueba sin la participación de la futura contraparte, pues de lo contrario, si se evacua obviando tales exigencias la misma carecería de valor probatorio por cuanto se le estaría negando al sujeto involucrado la posibilidad de participar en su evacuación para así realizar las respectivas observaciones, afectándose así, la legalidad de la prueba.
De la anterior prueba de inspección judicial extra litem evacuada en fecha 30 de septiembre de 2008, por el Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, se evidencia en dicha solicitud, que si bien el solicitante jura la urgencia del caso no expresa las razones de la urgencia que lo impulsaron a practicarla antes de haberse iniciado el juicio, por tal motivo la misma no merece valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.
6) A los folios 34 al 67, original de los siguientes instrumentos: Revista INMOBILIA.COM, Margarita, edición correspondiente al mes de abril de 2007, tríptico y folleto, en los cuales se hace publicidad sobre la preventa que promueve la empresa Inversora Mendi Eder, C.A, del Conjunto Residencial VILLAS PALM BEACH, “Su oasis para vivir”, constituido por 36 Town House en construcción, ubicado en la calle Los Olivos, sector Los Olivos, a 100 metros de la Redoma de Los Robles, con áreas sociales, caminería, piscina, caney, vigilancia permanente, tanque de agua con capacidad para 240.000 litros, 2 plantas, 100 mts, 3 hab, 3 baños, sala-comedor, cocina, patio privado y 1 puesto de estacionamiento privado, se anuncia que no cobran IPC, que aceptan propuestas de planes de pago, y financiamiento bancario a 20 años al 9.87%, crédito bancario 75% (188 millones) en 20 años, crédito constructora 25% (62 millones) en 1 año. Los anteriores instrumentos no se valoran por cuanto los mismos no emanan de las partes y de su contenido solo se evidencian aspectos vinculados con la publicidad de venta de inmuebles en la Isla de Margarita, pero no aclara o prueba aspectos controvertidos en este proceso. ASI SE DECIDE.-
7) Al folio 68 de la 1ª pieza, copia fotostática de comunicación de fecha 25-01-2008, suscrita por la abogada Luisa Elena Vargas, en representación de la sociedad Mercantil Inversora Mendi Eder, C.A, dirigida a la Sra. Elba María Angarita (B-12) por medio de la cual se le hace entrega de las planillas correspondientes a la solicitud del crédito del Banco Mercantil, las cuales deben ser previamente llenadas y posteriormente remitidas a esas oficinas, a la mayor brevedad posible, a fin de que las mismas sean enviadas posteriormente a la referida entidad bancaria. El anterior instrumento se refiere a una copia fotostática de un documento privado emanado de un tercero ajeno al presente juicio, en consecuencia el mismo carece de valor probatorio por cuanto primero debió consignarse en original y en segundo, en razón de que si emana de un tercero, para obtener el valor probatorio procurado por su promovente, debió dar cumplimiento al contenido del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil el cual exige que aquellos documentos privados que emanan de terceros que no son parte en el juicio, ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial, lo cual fue incumplido por el promovente. Y ASI SE DECIDE.-
8) Al folio 69 de la 1ª pieza, copia fotostática de comunicación de fecha 10-06-2008, suscrita por la abogada Luisa Elena Vargas, en representación de la sociedad Mercantil Inversora Mendi Eder, C.A, dirigida a la Sra. Elba María Angarita, por medio de la cual se le notifica que la solicitud de crédito tramitada para la adquisición de una Villa en el Conjunto Residencial Villas Palm Beach, fue negada según el comunicado recibido del departamento de crédito del Banco Mercantil, Región Oriente y es por tales motivos que procede a entregarle los documentos correspondientes para que en un plazo no mayor de quince (15) días continuos, se proceda al cumplimiento definitivo de la cancelación de la referida operación de compra venta, asimismo le hace entrega de los documentos necesarios para la tramitación del nuevo crédito a través de otra entidad bancaria, para lo cual deberá enviar a la mayor brevedad posible, por esa misma vía, la respuesta relacionada a tal solicitud de crédito tramitada por ella para la adquisición de la Villa en el Conjunto Residencial Villas Palm Beach, los anexos referidos cursan en original a los folios 70 al 77. El instrumento anterior es una copia fotostática de un documento privado que emana de una de las partes y está dirigido a la parte actora, en consecuencia se le imparte valor probatorio en los términos planteados, esto es: primero para notificarle que le fue negada la solicitud de crédito tramitada para la adquisición del inmueble objeto del presente juicio, y que en esa fecha se procedió a entregarle los documentos correspondientes para que en el plazo allí señalado procediera a dar cumplimiento definitivo con la cancelación de la operación de compra venta; de igual modo que se le hizo entrega de los documentos necesarios para la tramitación de un nuevo crédito. ASI SE ESTABLECE.-
9) Al folio 78 comunicación manuscrita de fecha 10-07-2008 emanada de la ciudadana ELBA ANGARITA, dirigida al ciudadano EDGAR BRITO, en su carácter de Director de la sociedad mercantil INVERSORA MENDI EDER, C.A, por medio de la cual solicita la elaboración del contrato de opción de de compra venta en las mismas condiciones que el suscrito en fecha 30-03-2007, con una nueva fecha, asimismo se le haga entrega de certificación catastral, indicando número catastral, documentación necesaria que requiere a los fines de realizar trámite bancario ante el Banco Sofitasa, y que corresponde dentro de los requisitos del inmueble que se ha solicitado al Banco. Al final de este instrumento, se observa un sello húmedo de la empresa Inversora Mendi Eder, C.A. Rif: J-30452421-8, y una nota de recibido acompañada por una firma ilegible. El anterior instrumento fue consignado en original, y si bien emana de la misma promovente el mismo contiene señales que fue recibido por la parte demandada, luego su contenido no fue impugnado ni atacado mediante alguno de los mecanismos establecidos en la ley, en consecuencia se le imparte valor probatorio de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil para demostrar las circunstancias ya señaladas. ASI SE ESTABLECE-
10) A los folios 79 y 80, copia fotostática de escrito suscrito por la ciudadana ELBA MARIA ANGARITA RODRIGUEZ, dirigido al Economista Luis López, Coordinador Regional del INDECU Estado Nueva Esparta, contentivo de la denuncia interpuesta por la referida ciudadana contra la empresa MENDI EDER, C.A, mediante la cual solicitó al órgano administrativo lo siguiente: a) Que la empresa Inversora Mendi Eder, C.A se vea obligada a suscribir un nuevo contrato de opción de compra venta en el cual se establezca claramente las mismas condiciones de venta que desde el día 30-03-2007 le fueron otorgadas, que igualmente debería expresar un plazo de 180 días para realizar la protocolización, ya que la entidad Bancaria Banco Sofitasa Banco Universal, exigía que el referido contrato no tuviera mas de veinte (20) días de suscrito, y por último que expresara dicho contrato que el crédito sería financiado por el Banco Sofitasa Banco Universal.; y b) Que la empresa Inversora Mendi Eder, C.A fuese obligada a hacerle entrega de la certificación catastral indicando el número catastral vigente. El anterior instrumento emana de la misma promovente, y no contiene sellos ni alguna inscripción que certifique o afiance que el mismo fue recibido por su destinatario en los términos y condiciones pautadas, y por estas circunstancias se le niega valor probatorio. Y ASI SE DECIDE.-
11) Al folio 81, original de documento emitido en fecha 22-09-2008 por el Banco Mercantil, Banco Universal, Oficina Maracay II, suscrita por el ciudadano JOSÉ VÁSQUEZ, mediante el cual hace constar que la solicitud de crédito tramitado por la ciudadana ELBA MARIA ANGARITA RODRIGUEZ, calificó, que le fue asignado el N° 0610194453, que el monto solicitado fue de Bs. 160.000, con una tasa del 28%, y un plazo de 10 años, fijándosele un pago mensual de Bs. 3.983,48. Asimismo se advierte en dicha constancia, que si la solicitante desiste de la misma después de gestionada, El Banco procedería a cobrarle el 50% del monto de la comisión. El anterior instrumento se refiere a un documento privado que emana de un tercero ajeno al presente juicio, en consecuencia el mismo carece de valor probatorio en razón de que si emana de un tercero, para obtener el valor probatorio procurado por su promovente, debió dar cumplimiento al contenido del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil el cual exige que aquellos documentos privados que emanan de terceros que no son parte en el juicio, ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial, lo cual fue incumplido por el promovente. Y ASI SE DECIDE.-
12) Al folio 82, copia fotostática de correo electrónico de fecha 26-08-2008, emanado del Banco Mercantil, enviado por ENMI TABLANTE RODRIGUEZ, en su carácter de analista de crédito, Unidad Hipotecaria Región Centro, para la cuenta de JOSE VASQUEZ CABRERAS/OYT/BM/MercantilSF@MercantilSF; con copia para SANDRA MAMBIE DE VILLARROEL (COMERCIAL/BM/MercantilSF@MercantilSF), ASUNTO: Crédito N° 0610194453 ANGARITA RODRIGUEZ ELBA, por el cual informa que vía valija remite devolución del expediente de la solicitante mencionada en el asunto, esto debido a que el inmueble ofrecido en garantía está vinculado con un crédito construcción de esa Entidad Bancaria, a través de la Constructora Inversora Mendi Eder, C.A, asimismo se sugiere revocar dicha solicitud. El anterior instrumento se refiere a una copia fotostática de un documento privado emanado de un tercero ajeno al presente juicio, en consecuencia el mismo carece de valor probatorio por cuanto primero debió consignarse en original y en segundo, en razón de que si emana de un tercero, para obtener el valor probatorio procurado por su promovente, debió dar cumplimiento al contenido del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil el cual exige que aquellos documentos privados que emanan de terceros que no son parte en el juicio, ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial, lo cual fue incumplido por la promovente. Y ASI SE DECIDE.-
13) Al folio 83, documento denominado Control de Recepción de Solicitudes, emitido en fecha 07-07-2008 por el Banco Mercantil del cual emerge que el portador de la cédula de identidad N° 9.139.568, la cual corresponde a la hoy actora, no existe como cliente dentro de las consultas allí indicadas. El anterior instrumento se refiere a una copia fotostática de un documento privado emanado de un tercero ajeno al presente juicio, en consecuencia el mismo carece de valor probatorio por cuanto primero debió consignarse en original y en segundo, en razón de que si emana de un tercero, para obtener el valor probatorio procurado por su promovente, debió dar cumplimiento al contenido del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil el cual exige que aquellos documentos privados que emanan de terceros que no son parte en el juicio, ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial, lo cual fue incumplido por la promovente. Y ASI SE DECIDE
14) Al folio 84, original de factura N° 818 emitida en fecha 11-07-2008 por el Escritorio Jurídico de la Abogada MARIA FERNANDA LUJAN, a nombre de la cliente ELBA MARIA ANGARITA RODRIGUEZ, por un monto de Bs. 300,00 por concepto de redacción y consignación ante el INDECU de solicitud de reclamo en contra de la empresa Inversora Mendi Eder, C.A; al final de dicho instrumento se observa un sello húmedo con la inscripción “cancelado”. El anterior instrumento privado emana de un tercero ajeno al presente juicio, y al verificar esta alzada de la revisión de las actas procesales que su contenido no fue ratificado por el tercero mediante la prueba testimonial como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Y ASI SE DECIDE.-
15) Al folio 85, copia fotostática de documento denominado “Contrato de servicios profesionales”, celebrado en fecha 17-09-2008 entre la hoy demandante ciudadana ELBA MARIA ANGARITA RODRIGUEZ, y el profesional del derecho ALEJANDRO JOSE RODRIGUEZ PAGAZANI, para que la represente. Al anterior instrumento se le niega valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para esclarecer aspectos controvertidos en este proceso. Y ASI SE DECIDE.-
EN LA ETAPA PROBATORIA
16) A los folios 214 y 215 de la 1ª pieza, acta de inspección judicial evacuada en fecha 02-06-2010 por el Juzgado de la causa, en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, calle Los Olivos, Urbanización Los Olivos, Pampatar, estado Nueva Esparta, sobre el town house N° B-12. El tribunal notificó de su misión al ciudadano Rubén José Vargas Mendoza, titular de la cédula de identidad N° 18.595.970, quien se identificó como oficial de seguridad del Conjunto Residencial. Se dejó constancia que no se pudo tener acceso al inmueble objeto de la inspección, por lo que se procedió a observar desde las ventanas del mismo dejándose constancia sobre los siguientes particulares: que en el referido town house se evidencia que los pisos y paredes no están cubiertas de porcelana, que los pisos están rústicos y las paredes están sólo frisadas, que no se pudo dejar constancia sobre el punto referido a las piezas sanitarias que se encuentran instaladas en los baños por no poder tener acceso al referido inmueble; asimismo se dejó constancia que los pisos no están cubiertos de porcelanato, y que desde la ventana se observa la existencia de una habitación que no tiene instalada la puerta de la misma; finalmente se dejó constancia que desde la ventana se evidencia que la escalera que tiene acceso al piso superior no se encuentra instalado el pasamano de la misma. Esta prueba fue debidamente promovida y evacuada cumpliéndose con los parámetros exigidos en la ley, en consecuencia se tiene como fidedigna y se valora de conformidad con el artículo 1.428 del Código Civil, para demostrar todas las circunstancias antes descritas, concretamente que el inmueble objeto del presente juicio para la fecha en que se evacuó dicha inspección no se encontraba construido en su totalidad, ya que los pisos y las paredes estaban rústicos, que los pisos no tenían porcelana ni porcelanato, y las paredes solo estaban frisadas, asimismo se constató la existencia de una habitación sin puerta y que la escalera que da acceso al piso superior no tenía instalado el pasamanos. ASI SE DECLARA.
17) Al folio 218 de la 1ª pieza, acta de inspección judicial evacuada en fecha 14-06-2010 por el Juzgado de la causa, en la casa Modelo del Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, calle Los Olivos, Urbanización Los Olivos, Pampatar, estado Nueva Esparta. El tribunal notificó de su misión a la ciudadana USMIR KARINA JIMENEZ MENDOZA, titular de la cédula de identidad N° 17.08.649 (sic), quien se identificó como vendedora de Inversora Mendi Eder, C.A, la cual informó al tribunal sobre los siguientes particulares: que el Town House casa-modelo ya no existe porque el mismo fue vendido, que ahora el mismo se encuentra identificado como apartamento A-1, y que el propietario no se encontraba en la Isla, razón por la cual no se pudieron evacuar los particulares contenidos en el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora. La anterior prueba de inspección judicial evacuada por el tribunal de la causa en su oportunidad legal, se valora de conformidad con el artículo 1.428 del Código de Procedimiento Civil solo para demostrar entre otros aspectos, que el inmueble denominado “casa modelo”, para el momento de evacuarse la referida inspección, no existía por cuanto el mismo fue vendido y actualmente se encuentra identificado con el N° A-1. ASI SE ESTABLECE.-
18) PRUEBA TESTIMONIAL
Observa esta alzada que la parte actora-reconvenida promovió en la etapa probatoria las testimoniales de los ciudadanos LUISA ELENA VARGAS, OSCAR JOSÉ RIVAS, YUDELYS ROJAS, MARTIN BRITO, ELÍAS TORRES, y KARLA IVONNE NIEVES RODRIGUEZ, que dichas testimoniales fueron admitidas, y que llegada la oportunidad respectiva para su evacuación solo rindió su declaración la ciudadana YUDELYS ROJAS, la cual de seguidas se procede analizar:
- Testigo YUDELYS DEL VALLE ROJAS SALAZAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.424.195, la cual rindió su declaración ante el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial en fecha 02-06-2010 (f. 243 y 244 de la 1ª pieza), y al ser interrogada por la parte promovente contestó: que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana ELBA ANGARITA RODRIGUEZ, que conoce el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, ubicado en la Urbanización Los Olivos, en Los Robles; que trabajó para la promotora del Conjunto Residencial Villas de Palm Beach cuando comenzó la pre-venta de las unidades de vivienda de dicha urbanización; que comenzó a trabajar en enero de 2007 cuando ya se había hecho la venta de la señora ELBA ANGARITA RODRIGUEZ del Town House B-12 de dicha urbanización, y que sabía que a la señora le habían vendido por un precio aproximado de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000.000,00), como fue una de las primeras ventas se ofertó un financiamiento, y que la venta incluía un acabado de primera; que siempre se habló que los acabados de las casas eran iguales a los acabados de la casa modelo, pisos de granito, escalera en mármol y el acabado en las paredes, puertas internas y externas, en los baños incluían cerámica, puertas, piezas sanitarias, que lo que no incluía era la paraducha ni la tina de lavamanos que era de cristal. Esta testigo al ser preguntada por la parte promovente contestó en forma clara y precisa a cada una de las preguntas que le fueron formuladas, no entró en contradicciones en su declaración y fue conteste en demostrar todas las circunstancias antes señaladas, en consecuencia se le imparte valor probatorio de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil para demostrar tales circunstancias. Y ASI SE DECLARA.-
19) PRUEBA DE INFORMES
a) Al folio 249 de la 1ª pieza del presente expediente, comunicación de fecha 09-06-2010 emanada del Banco Mercantil, Banca Hipotecaria, dirigida al Tribunal de la causa, por medio de la cual informa que la documentación consignada por la ciudadana Elba María Angarita Rodríguez para el otorgamiento de un crédito hipotecario para la adquisición de un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, calle Los Olivos, Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado, identificado con el N° B-12, fue devuelta a la Constructora Inversora Mendi Eder, C.A, a fin de ser entregada a la ciudadana, por lo cual la misma ya no reposa en sus archivos; asimismo informan que no fue intención de Mercantil Banco, dejar de atender la solicitud de crédito introducida por la ciudadana, emitiéndole una respuesta que no constituye de manera alguna parte de las políticas de crédito de la institución, que Mercantil nunca ha tenido ni tiene la intención de perjudicar a sus clientes en el otorgamiento de los créditos hipotecarios, razón por la cual la precitada ciudadana puede formalizar nuevamente su solicitud de crédito por la oficina de su conveniencia. Esta prueba se valora con fundamento en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para acreditar las señaladas circunstancias, esto es que la documentación consignada por la ciudadana ELBA MARÍA ANGARITA RODRÍGUEZ para el otorgamiento de un crédito hipotecario para la adquisición del inmueble objeto del presente juicio, fue devuelta a la sociedad mercantil Inversora MENDI EDER, C.A, a fin de ser entregada a la solicitante ciudadana ELBA MARÍA ANGARITA RODRÍGUEZ, y que se le dejó abierta la posibilidad de que ésta formalizara una nueva solicitud de crédito ante la oficina de su preferencia. ASI SE ESTABLECE.
b) Al folio 250 de la 1ª pieza del presente expediente, comunicación de fecha 09-06-2010 emanada del Banco Mercantil, Banca Hipotecaria, dirigida al Tribunal de la causa por medio de la cual informa que el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, calle Los Olivos, Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado, identificado con el N° B-12, no ha sido liberado (sic) por lo que se encuentra disponible. Esta prueba se valora con fundamento en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para acreditar las señaladas circunstancias, esto es que el inmueble identificado con el N° B-12, ubicado en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, calle Los Olivos, Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado se encuentra disponible. ASI SE ESTABLECE.-
c) Al folio 251 de la 1ª pieza del presente expediente, comunicación de fecha 09-06-2010 emanada del Banco Mercantil, Banca Hipotecaria, dirigida al Tribunal de la causa por medio de la cual informa que la constructora Inversora MENDI EDER, C.A, remitió una solicitud de crédito hipotecario a nombre de la ciudadana ELBA MARÍA ANGARITA RODRÍGUEZ, para la adquisición de un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, calle Los Olivos, Pampatar Municipio Maneiro de este Estado, identificada con el N° B-12, asimismo informa que la documentación consignada fue devuelta a la Constructora Inversora Mendi Eder, a fin de ser entregada a la ciudadana ELBA MARÍA ANGARITA RODRÍGUEZ, por lo cual la misma ya no reposa en sus archivos. Esta prueba se valora con fundamento en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para acreditar las señaladas circunstancias, esto es que la empresa demandada remitió una solicitud de crédito hipotecario ante esa entidad bancaria a nombre de la ciudadana ELBA MARIA ANGARITA RODRIGUEZ, para la adquisición del inmueble objeto del presente juicio, y que dicha documentación consignada, fue devuelta a la Constructora Inversora MENDI EDER, C.A a fin de ser entregada a la actora. ASI SE ESTABLECE.
d) Al folio 268 de la 1ª pieza del presente expediente, original de oficio N° 396-235-2010 de fecha 15-11-2010 emanado del Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, recibido en el tribunal de la causa en fecha 18-11-2010, mediante el cual da respuesta al oficio N° 0970-12.514 de fecha 12-11-2010, y en tal sentido informa que previa revisión exhaustiva de los libros de presentaciones año 2008 hasta 2010, correspondientes a sus archivos, se pudo constatar que no se presentó para su otorgamiento, documento de venta del Town House B-12 o12-B, del Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, calle Los Olivos, urbanización Los Olivos, Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado, a realizar por la sociedad mercantil Inversora MENDI EDER, C.A, a la ciudadana ELBA MARIA ANGARITA RODRIGUEZ. Esta prueba se valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para acreditar la señalada circunstancia, esto es que no fue presentado ante esa Oficina de Registro documento alguno de venta del inmueble objeto del presente juicio. ASI SE ESTABLECE. -
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE
Esta alzada observa que si bien la parte accionada promovió pruebas en la presente causa, las mismas fueron inadmitidas por el tribunal a quo mediante auto emitido en fecha 23-04-2010 (f. 203 de la 1ª pieza) por considerar que las mismas fueron promovidas de manera extemporánea. ASI SE DECLARA.-
V.- FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
LA SENTENCIA APELADA.-
La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 31-10-2012 señalando en la parte dispositiva lo que se transcribe a continuación:
DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, de Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Promesa de Compra-Venta interpuesta por la ciudadana ELBA MARÍA ANGARITA RODRÍGUEZ, titular de la cedula de identidad Nº 9.139.568, contra la sociedad Mercantil INVERSIONES MENDI EDER, C.A., ambos plenamente identificados en las actas procesales.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por mutua petición interpuesta por la parte demandada-reconviniente, por no haber demostrado lo dicho por ella.
TERCERO: Se ordena a la parte perdedora INVERSIONES MENDI EDER, C.A., a realizar el trámite del crédito ante el Banco Mercantil, oficina del estado Nueva Esparta, a favor de la ciudadana ELBA MARÍA ANGARITA RODRÍGUEZ, suministrando toda la documentación que solicite dicha entidad bancaria a todas aquellas Empresas que obtienen créditos al constructor como en el caso de marra, solicitud que deberá ser conjuntamente con la ciudadana ELBA MARÍA ANGARITA RODRÍGUEZ, con todas las estipulaciones contenidas en este fallo.
CUARTO: Otorgar el documento definitivo de compra-venta de la unidad habitacional, tipo Town House, señalado con el Nº B-12, ubicado en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, Calle Los Olivos, Urbanización Los Olivos, Pampatar, de la Jurisdicción del estado Nueva Esparta.
QUINTO: Improcedente la cancelación de los gastos personales causados por traslado de la ciudadana ELBA MARÍA ANGARITA RODRÍGUEZ, y con lugar el cumplimiento de la Cláusula Décima Segunda del Contrato de Promesa de Compra Venta de fecha 30/03/2007.-
SEXTO: Se ordena a la Empresa INVERSIONES MENDI EDER, C.A., ya identificada, que en cumplimiento del Contrato de Promesa de Compra- Venta celebrado entre las partes en fecha 30 de marzo del año 2007, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, bajo el Nº 09, Tomo 40, de los Libros de Autenticaciones llevados ante esta Notaría Pública, suministre e instale en la unidad habitacional, tipo Town House, signado con el Nº B- 12, ubicado en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, Calle Los Olivos, Urbanización Los Olivos, Pampatar, Estado Nueva Esparta, porcelanato a los pisos, las cerámicas y piezas sanitarias de los baños, las puertas internas, el remate de la escalera que acceso al piso superior.
SEPTIMO: No hay condenatoria de costa por la naturaleza del fallo.

ACTUACIONES EN LA ALZADA.-
Como sustento del recurso de apelación sostuvo la abogada FABIOLA DIAZ ROJAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, sociedad mercantil INVERSORA MENDI-EDER, C.A., como aspectos de mayor relevancia, los siguientes:
- que según consta de instrumento de promesa bilateral de compra venta autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 30-03-2007, su mandante INVERSORA MENDI-EDER, C.A, celebró con la ciudadana ELBA MARIA ANGARITA RODRIGUEZ, un contrato de promesa de compra venta, que tenía por objeto una (1) unidad habitacional tipo town house, ubicada en el Conjunto Residencial Villas Palm Beach, distinguido con la letra y número 12-B, con un área aproximada de cien metros cuadrados (100 mts) en dos niveles y un puesto de estacionamiento.
- que el precio de la venta se estableció en la suma de doscientos mil bolívares fuertes (Bs. F 250.000,00) que la compradora se obligó a pagar de la siguiente manera: a) la cantidad de quince mil bolívares fuertes (Bs. 15.000,00), b) la cantidad de veintitrés mil bolívares fuertes (Bs. f. 23.000,00) en una cuota numerada 1/1 para ser pagada a los seis meses siguientes a la firma del documento de contrato de promesa bilateral de compra; la cantidad de veinticuatro mil bolívares (Bs. 24.000,00) a ser pagada en doce cuotas consecutivas sin intereses por un valor de dos mil bolívares fuertes (Bs. 2.000,00) cada una, y que el saldo deudor del precio de venta por la cantidad de ciento ochenta y ocho mil bolívares fuertes (Bs.f 188.000,00) al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro inmobiliario competente en dinero efectivo o mediante crédito hipotecario que la promitente compradora se comprometió a solicitar ante una institución bancaria.
- que de las doce (12) cuotas mensuales que formaban parte de la inicial de la venta convenida, la compradora pagó las cuotas identificadas como 1/1 de veintitrés mil bolívares fuertes (Bs.f. 23.000,00) y doce (12) desde la 1/1 hasta la 12/12, sin intereses por un valor de dos mil bolívares fuertes (Bs. 2.000,00) cada una, en virtud de que la promitente compradora no pudo protocolizar la operación de compra venta, y hacer efectivo el pago del saldo del precio de venta del inmueble, los cuales debía pagar al momento de la protocolización en efectivo o en crédito bancario que ella debía obtener porque a ello se obligó en el contrato de promesa bilateral de compra venta ante la institución bancaria de su preferencia.
- que su representada en aras de que la Promitente Compradora pudiera cumplir con sus obligaciones, intentó el trámite del crédito que le hacía falta ante la institución bancaria, Banco Mercantil, Banco Universal, en el mes de enero de 2008, entidad que le negó el crédito por diferentes motivos o razones que constan en comunicación dirigida a su representada, por la Institución Bancaria en fecha 21-04-2008, la cual corre inserta al expediente.
- que su representada INVERSORA MENDI-EDER, C.A, le notificó a la Promitente Compradora, la fecha de registro del documento de venta y le entregó los recaudos que debía entregarle para la protocolización la Promitente Compradora en comunicación de fecha 10-07-2008.
- que en las cláusulas cuarta y décima quinta del compromiso de compra venta, contenidas en el cuerpo del instrumento, se establecieron los términos para que la compradora hiciera efectivo sus compromisos de pago, y otorgamiento del documento de venta definitivo ante la Oficina Inmobiliaria de Registro respectivo (...).
- que en la sentencia recurrida el sentenciador solo tomó en cuenta para declarar parcialmente con lugar la demanda intentada sin tomar en cuenta en forma alguna la reconvención, que en nombre de su representada planteó al momento de la contestación de la demanda, la cual no fue contestada dentro del lapso legal ni en forma alguna, y que la sentenciadora solo se limitó a declararla sin lugar, diciendo que no se demostró lo dicho en la reconvención, la cual solo se fundamentó en el contrato de promesa bilateral de compra, el cual corre inserto a los autos.
- que del mismo modo se fundamentó en una revista llevada a los autos por la demandante, la cual si bien era cierto había una publicidad de venta de los Town House, no se comprometía su representada a obtener créditos a los compradores, razón por la cual no podía la sentenciadora ordenarle la tramitación del crédito ante el Banco Mercantil, Institución Bancaria que ya en su oportunidad negó el crédito a la compradora, por no reunir los requisitos exigidos para la procedencia del crédito.
- que del mismo modo ordenó otorgar el documento definitivo de compra venta de la unidad habitacional, lo que es improcedente por cuanto la compradora no acudió a la Oficina Inmobiliaria respectiva, cuando se le notificó para tal acto.
- que finalmente se ordena a su representada a colocar porcelanato a los pisos, cerámica y piezas sanitarias en los baños, puertas internas, y remate de la escalera que da acceso al piso superior.
- y que por todas esas razones solicita se revoque la sentencia de fecha 31-10-2012.
VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN
ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.-
Como fundamento de la acción de cumplimiento de contrato el abogado ALEJANDRO RODRIGUEZ PAGAZANI, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, ciudadana ELBA ANGARITA RODRIGUEZ, sostuvo lo siguiente:
- que como punto previo debe señalar que en el contrato cuyo cumplimiento demanda, se estableció en la cláusula DECIMA TERCERA, compromiso de arbitraje al cual renunciaron las partes dejando sin efecto tal compromiso arbitral.
- que conforme a documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta el 30-03-2007, anotado bajo el N° 09, tomo 40 de los libros de autenticaciones, su representada celebró a través de su apoderada especial KARLA IVONNE NIEVES RODRIGUEZ, un contrato de promesa de compra-venta con INVERSORA MENDI-EDER, C.A, donde ésta prometió venderle y su representada se comprometió a comprar, una unidad habitacional tipo Town House, signada con el N° 12-B, ubicado en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, calle Los Olivos, urbanización Los Olivos, Pampatar, Estado Nueva Esparta, mas dos (2) puestos de estacionamiento.
- que en la cláusula cuarta del referido documento se fijó el precio del inmueble en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 250.000.000,00) actualmente DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 250.000,00), acordándose que dicho precio era definitivo, y que no sufriría ajustes ni variación, siempre y cuando se cumpliera con los términos del contrato, estableciéndose el pago del precio en forma fraccionada, de la manera siguiente:
a) Un pago de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00) actualmente QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. f.15.000,00) a la firma del documento de promesa de compra-venta, cuya cantidad sería tomada por la propietaria como inicial del precio, si ella ejercía el derecho de compra, y que dicha cantidad fue cancelada a la empresa INVERSORA MENDI-EDER, C.A, antes del otorgamiento del documento de promesa de compra-venta, según recibo de caja chica de fecha 10-02-2007, que acompaña.
b) La cantidad de VEINTITRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 23.000.000,00) actualmente VEINTITRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 23.000,00) mediante una cuota por la cual se emitió una letra de cambio, con fecha de vencimiento a los seis (6) meses de la firma del documento; y
c) La cantidad de VEINTICUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 24.000.000,00) mediante doce (12) cuotas consecutivas sin intereses, por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) actualmente DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 2.000,00) cada una, librándose doce letras de cambio por dicho monto, con vencimientos mensuales sucesivos.
- que las letras de cambio señaladas en los literales b y c, fueron libradas en Pampatar el 15-03-2007, quince (15) días antes de la firma del contrato, colocando como aceptante a su apoderada KARLA IVONNE NIEVES RODRIGUEZ, sin embargo fueron canceladas por su representada oportunamente, las cuales acompaña, debidamente canceladas, y que asimismo acompaña constancia expedida por OSCAR JOSE RIVAS, administrador de INVERSORA MENDI-EDER, C.A, donde certifica que su representada ha realizado la cancelación total de la inicial, y que esta era la obligación principal que le fue impuesta en la negociación, mientras que la otra obligación que le correspondía, de pagar el saldo del precio, quedó establecida en dos (2) posibles oportunidades, la primera establecida en la cláusula DECIMA, que establece que en caso que la construcción de la obra se concluya antes del plazo de doce (12) meses establecidos en la cláusula NOVENA, que no es el caso, debía tener cancelada la totalidad del precio de venta para la fecha de protocolización del documento, y la que se deriva de lo previsto en la cláusula DECIMA QUINTA, que establece que una vez concluida la obra y obtenido el permiso de habitabilidad, INVERSORA MENDI-EDER, C.A, luego de verificados todos los trámites necesarios para la protocolización, debía participarle con DIEZ (10) de anticipación por lo menos, la fecha en que se verificara el otorgamiento, oportunidad en que debería realizar el pago, participación que no ha recibido a esa fecha.
- que la empresa demandada se comprometió en el referido documento a otorgar la venta bajo el régimen de propiedad horizontal libre de todo gravamen; a entregar el inmueble con materiales y acabados de primera calidad, a concluir la obra, a obtener los permisos de habitabilidad y a otorgar el documento de condominio en un plazo de un (1) año contado a partir de la firma del documento, mas una prórroga de cuatro (4) meses, para construir y entregar la obra, obligándose a cancelarle la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) actualmente DIEZ BOLIVARES FUERTES (Bs.f 10,00) por cada día de retraso en la entrega, y que a esa fecha no le ha otorgado el documento de venta, que no ha concluido la construcción del Town House signado con el N° 12-B o B-12, faltando los materiales y acabados de primera que fueron prometidos iguales a los instalados en los pisos, escaleras, puertas internas y baños de la casa modelo, con excepción de las poncheras de lavamanos que no serían de cristal templado como en la casa modelo, cuestión que fue pactada cuando realizó la negociación el 10-02-2007 antes de la firma del documento por su apoderado, así como tampoco le ha hecho entrega del identificado Town House hasta esa fecha.
- que en el documento de promesa de compra-venta, no se estableció claramente cuándo debía pagar el saldo del precio del Town House B-12, por cuanto la INVERSORA MENDI-EDER, C.A, ofrecía en sus planes de venta financiamiento hasta el 75% en 20 años, como se evidencia de aviso publicitario en la revista Inmobiliaria.com, en su edición de abril de de 2007, año 11, N° 532, página 15 en tríptico, ofrecían igualmente financiamiento bancario a 20 años, que no cobraban IPC, financiamiento bancario al 9,87 %, crédito bancario 75% (188 millones) en 20 años, crédito constructora 25% (62 millones) en 1 año, los cuales acompañó, por lo que en ejecución de lo ofrecido en estos planes de financiamiento, su representada recibió de INVERSORA MENDI EDER, C.A, por intermedio de la Dra. Luisa Elena Vargas R, comunicación de fecha 25-01-2008, donde le entregaba planillas de solicitud de crédito del Banco Mercantil, para ser llenadas y remitidas a la Oficina de su representada y ellos remitirlas al Banco Mercantil.
- que el 30-01-2008, su representada entregó personalmente a la referida Dra. Luisa Elena Vargas en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, el juego de planillas debidamente llenadas para que tramitaran el crédito, oportunidad en que le indicó que el Town House no estaba terminado por cuanto le faltaban el porcelanato del piso, las cerámicas y pieza sanitarias de los baños, las puertas internas y el remate de la escalera que accesa al piso superior, como le habían ofrecido al hacer la negociación.
- que posteriormente le fueron devueltas las referidas planillas en comunicación de fecha 10-06-2008, por la referida representante de INVERSORA MENDI-EDER, C.A, indicándole además que el crédito fue negado por el Banco Mercantil, y que tenía un plazo de quince días continuos, para que se procediera al cumplimiento definitivo de la referida operación de compra-venta, y que le hacían entrega de los documentos necesarios para la tramitación de nuevo crédito, a través de otra entidad bancaria, comunicación y planillas que acompaña.
- que en fecha 10-07-2008, envió comunicación a la empresa INVERSORA MENDI-EDER, C.A, la cual fue recibida por su administrador ciudadano OSCAR JOSE RIVAS, donde les solicitaba la elaboración del contrato de opción de compra, en las mismas condiciones que el suscrito, y se le hiciera entrega de certificación catastral, ya que eran requeridos para el trámite bancario ante el Banco Sofitasa, recibiendo respuesta verbal que si firmaban nueva opción de compra, el precio variaría con un nuevo precio por la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 449.000,00), cuestión sobre la cual estuvo y está en desacuerdo, por lo que interpuso denuncia de los hechos ante el INDEPABIS, del estado Nueva Esparta en fecha 11-07-2008, denuncia tramitada bajo el N° 569, que acompañó, compareciendo al acto conciliatorio celebrado el 12-08-2008, la Dra. LOIDA MARCANO, en representación de INVERSORA MENDI EDER, C.A, no llegándose a conciliación alguna.
- que en virtud de que su representada sospechaba que INVERSORA MENDI EDER, C.A, no tramitaría ante el Banco Mercantil, la solicitud de crédito a su nombre que le fuera entregada con todos los recaudos que le suministró, hizo una solicitud de crédito ante el Banco Mercantil sucursal Maracay, para la adquisición del referido Town House, donde dicho Banco decidió que su solicitud de crédito califica, asignándole número de asunto, crédito N° 0610194453, u que acompaña correspondencia interna electrónica de dicho Banco de fecha 26-08-2008, donde Enmi Tablante, analista de crédito de la Unidad Hipotecaria Región Centro, le comunica a José Vásquez Cabrera, que le devuelve expediente debido a que el inmueble ofrecido en garantía está vinculado con un crédito de construcción del Banco Región Oriente, y el solicitante, vale decir, su representada, debe realizar el trámite de su préstamos a través de la constructora INVERSORA MENDI EDER, C.A, y por todas esas razones demanda a la referida empresa por cumplimiento de contrato de promesa de compra-venta, con indemnización de daños y perjuicios (...)
Asimismo consta, que mediante escrito presentado en fecha 05-03-2009, la parte actora REFORMÓ LA DEMANDA en los términos que se señalan a continuación:
- que con fecha 10-02-2007, realizó una negociación con Inversora Mendi Eder, C.A, donde se comprometió a comprar y ellos a venderle una unidad habitacional, tipo Town House, signado con el N° 12-B, ubicado en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, calle Los Olivos, urbanización Los Olivos, Pampatar, Estado Nueva Esparta, mas dos (2) puestos de estacionamiento, por el precio de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 250.000.000,00) pagaderos mediante una inicial de SESENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 62.000.000,00), en forma fraccionada durante un año, y el saldo mediante crédito bancario, que ellos le tramitarían por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 188.000.000,00), todo lo cual se establecería en el documento de opción de compra venta.
- que en esa oportunidad fue pactado con los representantes de la vendedora, que los acabados de la unidad habitacional sería con los mismos materiales de primera de la casa modelo, que lo único que no colocarían sería los lavamanos de cristal templado instalados en la referida casa modelo, y que como su representada vivía en Maracay, estado Aragua, podría firmar la opción de compra a través de apoderado, para lo cual designó a la ciudadana KARLA IVONNE NIEVES RODRIGUEZ, quien era promotora de venta de las referidas casas, y que para tales fines, le remitió posteriormente poder debidamente autenticado.
- que pagó la reserva del negocio por la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00) dejando encargado de los trámites al Sr. Martín Brito, hermano del Sr. Edgar Brito, quien es el Director General de la demandada,
- que las cantidades anteriormente señaladas, fueron determinadas y señaladas conforme a la denominación de la moneda antes de la reconversión monetaria, y que posteriormente conforme a documento autenticado ante la Oficina Notarial de Pampatar el 30-03-2007, anotado bajo el N° 09, tomo 40 de los libros de autenticaciones, su representada celebró a través de su apoderada especial KARLA IVONNE NIEVES RODRIGUEZ, un contrato de promesa de compra-venta con INVERSORA MENDI EDER, C.A, sociedad mercantil domiciliada en Barcelona, estado Anzoátegui, donde ésta prometió venderle a su representada se comprometió a comprar la unidad habitacional, previamente identificada.
- que en el referido documento se estableció en la cláusula cuarta el precio del inmueble prometido en venta, el cual se fijó en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 250.000.000,00) el cual por efectos de la reconversión monetaria quedó convertido en DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) acordándose que dicho precio era definitivo y no sufriría ajustes de variación, siempre y cuando se cumpliera con los términos del contrato, estableciéndose el pago del precio en forma fraccionada en la forma siguiente: a) Un pago de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00) a la firma del documentote promesa de compra venta, cantidad que sería tomada por la propietaria como inicial del precio si su representada ejercía el derecho de compra, y que dicha cantidad fue cancelada a INVERSORA MENDI EDER, C.A, antes del otorgamiento del documento de promesa de compra-venta, según recibo de caja chica de fecha 10-02-2007; b) la cantidad de VEINTITRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 23.000.000,00) mediante una cuota por la cual se emitió una letra de cambio, con fecha de vencimiento a los seis (6) meses de la firma del documento; y c) La cantidad de VEINTICUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 24.000.000,00) mediante doce (12) cuotas consecutivas sin intereses, por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) cada una, librándose doce letras de cambio por dicho monto, con vencimientos mensuales sucesivos.
- que las letras de cambio señaladas en los literales b y c, fueron libradas en Pampatar el 15-03-2007, quince (15) días antes de la firma del contrato, colocando como aceptante a su apoderada KARLA IVONNE NIEVES RODRIGEUZ, pero sin embargo fueron canceladas por su representada oportunamente, las cuales acompaña, debidamente canceladas, y que asimismo acompaña constancia expedida por OSCAR JOSE RIVAS, administrador de INVERSORA MENDI-EDER, C.A, donde certifica que su representada ha realizado la cancelación total de la inicial, y que esta era la obligación principal que le fue impuesta en la negociación, mientras que la otra obligación que le correspondía, de pagar el saldo del precio, quedó establecida en dos (2) posibles oportunidades, la primera establecida en la cláusula DECIMA, que establece que en caso que la construcción de la obra se concluya antes del plazo de doce (12) meses establecidos en la cláusula NOVENA, que no es el caso, debía tener cancelada la totalidad del precio de venta para la fecha de protocolización del documento, y la que se deriva de lo previsto en la cláusula DECIMA QUINTA, que establece que una vez concluida la obra y obtenido el permiso de habitabilidad, INVERSORA MENDI EDER, C.A, luego de verificados todos los trámites necesarios para la protocolización, debía participarle con DIEZ (10) de anticipación por lo menos, la fecha en que se verificaría el otorgamiento, oportunidad en que debería realizar el pago, participación que no ha recibido hasta esa fecha.
- que la empresa demandada se comprometió en el referido documento a otorgar la venta bajo el régimen de propiedad horizontal libre de todo gravamen; a entregar el inmueble con materiales y acabados de primera calidad, a concluir la obra, a obtener los permisos de habitabilidad y a otorgar el documento de condominio en un plazo de un (1) año contado a partir de la firma del documento, mas una prórroga de cuatro (4) meses, para construir y entregar la obra, obligándose a cancelarle la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) por cada día de retraso en la entrega, y que hasta esa fecha no le ha otorgado el documento de venta, no ha concluido la construcción del Town House signado con el N° 12-B o B-12, con materiales y acabados de primera, faltando dichos materiales y acabados de primera que fueron prometidos iguales a los instalados en los pisos, escaleras, puertas internas y baños de la casa modelo, con excepción de las poncheras de lavamanos que no serían de cristal templado como en la casa modelo, cuestión que fue pactada cuando realizó la negociación el 10-02-2007 antes de la firma del documento por su apoderada, así como tampoco le ha hecho entrega del identificado Town House hasta esa fecha.
- que en el identificado documento de promesa de compra-venta, no se estableció claramente cuándo debía pagar el saldo del precio del Town House B-12, por cuanto la empresa INVERSORA MENDI EDER, C.A, ofrecía en sus planes de venta financiamiento hasta el 75% en 20 años, como se evidencia de aviso publicitario en la revista Inmobiliaria.com, en su edición de abril de de 2007, año 11, N° 532, página 15 en tríptico, ofrecían igualmente financiamiento bancario a 20 años, que no cobraban IPC, financiamiento bancario al 9,87 %, crédito bancario 75% (188 millones) en 20 años, crédito constructora 25% (62 millones) en 1 año, los cuales acompañó, por lo que en ejecución de lo ofrecido en estos planes de financiamiento, su representada recibió de INVERSORA MENDI EDER, C.A, por intermedio de la Dra. Luisa Elena Vargas R, comunicación de fecha 25-01-2008, donde le entregaba planillas de solicitud de crédito del Banco Mercantil, para ser llenadas y remitidas a la Oficina de su representada y ellos remitirlas al Banco Mercantil.
- que posteriormente, el 30-01-2008, su representada entregó personalmente a la referida Dra. Luisa Elena Vargas en el Conjunto Residencial Villas Palm Beach, el juego de planillas debidamente llenadas para que tramitaran el crédito, oportunidad en que le indicó que el Town House no estaba terminado por cuanto le faltaban el porcelanato del piso, las cerámicas y pieza sanitarias de los baños, las puertas internas y el remate de la escalera que accesa al piso superior, como le habían ofrecido al hacer la negociación.
- que posteriormente le fueron devueltas las referidas planillas en comunicación de fecha 10-06-2008, por la referida representante de INVERSORA MENDI-EDER, C.A, indicándole además que el crédito fue negado por el Banco Mercantil, y que tenía un plazo de quince días continuos, para que se procediera al cumplimiento definitivo de la referida operación de compra-venta, y que le hacían entrega de los documentos necesarios para la tramitación de un nuevo crédito, a través de otra entidad bancaria, comunicación y planillas que acompaña.
- que en fecha 10-07-2008, envió comunicación a la empresa INVERSORA MENDI-EDER, C.A, la cual fue recibida por su administrador ciudadano OSCAR JOSE RIVAS, donde les solicitaba la elaboración del contrato de opción de compra, en las mismas condiciones que el suscrito, y se le hiciera entrega de certificación catastral, ya que eran requeridos para el trámite bancario ante el Banco Sofitasa, recibiendo respuesta verbal que si firmaban nueva opción de compra, el precio variaría con un nuevo precio por la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 449.000,00), cuestión sobre la cual estuvo y está en desacuerdo, por lo que interpuso denuncia de los hechos ante el INDEPABIS, del estado Nueva Esparta en fecha 11-07-2008, denuncia tramitada bajo el N° 569, que acompañó, compareciendo al acto conciliatorio celebrado el 12-08-2008, la Dra. LOIDA MARCANO, en representación de INVERSORA MENDI EDER, C.A, no llegándose a conciliación alguna.
- que en virtud de que su representada sospechaba que INVERSORA MENDI EDER, C.A, no tramitaría ante el Banco Mercantil, la solicitud de crédito a su nombre, hizo una solicitud de crédito ante el Banco Mercantil sucursal Maracay, para la adquisición del referido Town House, donde dicho Banco decidió que su solicitud de crédito calificaba, asignándole número de asunto, crédito N° 0610194453, y acompaña correspondencia interna electrónica de dicho Banco de fecha 26-08-2008, donde Enmi Tablante Rodríguez, analista de crédito de la Unidad Hipotecaria Región Centro, le comunica a José Vásquez Cabrera, que le devuelve expediente debido a que el inmueble ofrecido en garantía está vinculado con un crédito de construcción del Banco Región Oriente, y el solicitante, vale decir, su representada, debe realizar el trámite de su préstamos a través de la constructora INVERSORA MENDI EDER, C.A, y por todas esas razones demanda a la referida empresa por cumplimiento de contrato de promesa de compra-venta, con indemnización de daños y perjuicios (...)
De igual modo consta, que la abogada LOIDA MARCANO DE DIAZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSORA MENDI EDER, C.A, presentó escrito mediante el cual dio contestación a la demanda y reconvino a la parte actora. En su escrito la apoderada de parte accionada alega:
- que rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta por ser contraria a los hechos absolutamente y a la realidad.
- que la demandante suscribió el contrato de promesa bilateral de compra venta autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 30-03-2007 bajo el N° 9, tomo 40 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual tenía por objeto la compra-venta de un inmueble constituido por una unidad habitacional tipo town house ubicado en el Conjunto Residencial Villas Palm Beach, urbanización Los Olivos, calle Los Olivos Pampatar estado Nueva Esparta.
- que el precio de la venta fue pactado en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 250.000.000,00) actualmente DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00), pagaderos de la siguiente manera: a) QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00) actualmente QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 15.000,00), la cantidad de VEINTITRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 23.000.000,00) que actualmente es la cantidad de VEITITRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 23.000,00) en una cuota numerada 1/1 para ser pagada a los seis (6) meses siguientes a la firma del documento de promesa de compra venta; la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 24.000.000,00) actualmente es la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 24.000,00) a ser pagada en doce (12) cuotas consecutivas sin intereses, por un valor de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.2.000.000,00) hoy DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.f 2.000,00) cada una, para completar la cuota inicial; b) el saldo deudor del precio de venta por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y OCHO MILLLONES DE BOLIVARES (Bs.188.000.000,00) que actualmente es la cantidad de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 188.000,00) al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente, en dinero efectivo o mediante crédito hipotecario que LA PROMITENTE COMPRADORA se comprometió a solicitar ante una institución bancaria de su elección.
- que de las cuotas mensuales de la venta convenida por la compradora, pagó todas las cuotas, es decir las identificadas como 1/1 de VEINTITRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 23.000.000,00) actualmente la cantidad de VEINTITRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 23.000,00) y doce (12) desde la 1/1 hasta la 12/12, sin intereses por un valor de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) actualmente DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. f. 2.000,00) cada una, en virtud de que la promitente compradora no pudo protocolizar la operación de compra venta, hacer efectivo el pago del saldo del precio de venta del inmueble que era la cantidad de CIENTO OCHETA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 188.000,00) los cuales debía pagar al momento de la protocolización en efectivo o en crédito bancario que ella debía obtener, ya que su representada sin estar obligada a ello, intentó que se lo otorgara el Banco Mercantil, y para ello hizo las gestiones necesarias negándole el banco el crédito por no reunir los requisitos exigidos por el Banco, para la obtención del crédito, su representada se vio en la obligación de demandarle, cuya demanda se introdujo por el procedimiento de arbitraje, tal y como lo establece el contrato de promesa bilateral de compra, y en la oportunidad fijada por el tribunal de la causa, ambas partes renunciaron al procedimiento de arbitraje para que el juicio se tramitara por juicio ordinario y con la opción para la compradora de que pudiera resolver la situación en el transcurso del tiempo, y que hasta la fecha a su representada le ha sido imposible hacer efectiva la protocolización del documento definitivo de venta a pesar de que ya se le había notificado la fecha de la misma a la promitente compradora conforme a los plazos establecidos en el contrato de promesa de compra venta, cláusula DECIMA QUINTA, y por ende el cobro de la cantidad líquida restante adeudada del saldo del precio de venta que debía ser pagada al momento de la protocolización incluso ejerciendo diferentes mecanismos de cobranzas, sin llegar a recibir por parte de la compradora notificación alguna de estar dispuesta a protocolizar y pagar el saldo deudor de la unidad habitacional objeto del contrato, incumpliendo así los compromisos contractuales previamente adquiridos, razón por la cual se encuentran vencidos todos los lapsos y términos para la protocolización de la venta definitiva y pendiente de pago el saldo del resto del precio de venta, el monto de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. f. 188.000,00) a favor de su representada conforme a la cláusula cuarta y décima quinta del contrato tantas veces mencionado.
- que lo antes referido denota un incumplimiento contractual por parte de la compradora, no habiendo satisfecho en su totalidad la deuda con su poderdante, ni su compromiso de otorgar el documento de venta definitivo ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Subalterno respectivo, lo que ha ocasionado perjuicios y daños a su representada que debe pagar al Banco que financió la obra los intereses correspondientes a la unidad habitacional que opcionó la ciudadana ELBA ANGARITA.
- que la demandante confiesa en su libelo su incumplimiento cuando dice: “... que la empresa Inversiones MENDI EDER, C.A, se vea obligada a suscribir un nuevo contrato de opción de compra venta en el cual se establezca claramente las mismas condiciones de venta que desde la fecha del 30 de marzo del año 2007 me fuero otorgadas, igualmente deberá expresar un plazo de 180 días para realizar la protocolización, ya que la Entidad Bancaria Banco Sofitasa Banco Universal exige que el referido contrato no tenga mas de 20 días de suscrito, y por último que exprese dicho contrato que el crédito será financiado por el Banco Sofitasa Banco Universal. En virtud que mi representada sospechaba que la solicitud de crédito a su nombre ante el banco Mercantil entregada...”
- que igualmente la demandante hizo solicitud de crédito ante el Banco Mercantil sucursal Maracay, para la adquisición del referido Town House, y dicho banco decidió que su solicitud de crédito califica asignándole número de asunto, crédito N° 0610194453 (...); sin embargo aun cuando su representada sin tener obligación de hacerlo, tal y como se desprende del contrato de promesa bilateral de compra venta, en la cual quien se obligó a tramitar el crédito fue la demandante, hizo las gestiones ante el MERCANTIL BANCO UNIVERSAL, para que la a la demandante se le otorgara el crédito, el banco devolvió la documentación con la manifestación de que la demandante no calificaba para la obtención del crédito, posterior a todo esto la demandante se dirigió por escrito a su representada para que le otorgara otro documento de opción de compra para tramitar el crédito por ante otra institución bancaria, al o que no accedió su representada por no tener obligación de hacerlo y porque el contrato ya había sido suscrito y otorgad ante la Notaría Pública, esta solicitud hecha por la demandante a su representada, demuestra su incumplimiento por que a todas luces y de todas formas se nota claramente que en la oportunidad de notificársele el otorgamiento del documento definitivo de venta, la demandante no lo podía hacer por no tener el monto correspondiente al saldo del precio de venta, que debía cancelar al momento de la protocolización, obligación que también contrajo al momento de suscribir el contrato de promesa bilateral de compra venta, esto también trajo como consecuencia el incumplimiento al cronograma de pago establecido en el contrato citado.
-que en las cláusulas CUARTA y DECIMA QUINTA del compromiso de compra venta, se establecieron los términos para que la compradora hiciera efectivos sus compromisos de pago y otorgamiento del documento de venta definitivo ante la Oficina Inmobiliaria de Registro respectiva, como consecuencia del incumplimiento contractual, se han generado intereses y gastos por el crédito utilizado para financiar la obra de los cuales una cuota parte corresponde a la unidad habitacional opcionada por ELBA ANGARITA, que hasta esa fecha tampoco han sido pagadas por la compradora, lo cual le causa un perjuicio económico y patrimonial a su representada, toda vez que ha tenido que asumir el pago de los intereses que genera la cuota parte que corresponde a la unidad habitacional objeto de dicho contrato, por la no protocolización de la venta y liberación de la cuota parte de la hipoteca del crédito al constructor que a ella corresponde.
- que rechaza el cobro que por daños y perjuicios pretende hacer a su representada, toda vez que ha tenido que asumir el pago de los intereses que genera la cuota parte que corresponde a la unidad habitacional objeto de ese contrato, por la no protocolización de la venta y liberación de la cuota parte de la hipoteca del crédito al constructor que a ella corresponde, y que por estas razones, de conformidad con los artículos 365 al 369 del Código de Procedimiento Civil, RECONVIENE a la ciudadana ELBA MARIA ANGARITA RODRIGUEZ, por Resolución de Contrato, por incumplimiento de contrato de promesa bilateral de opción de compra venta.
- que fundamenta la RECONVENCIÓN en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.167 del Código Civil, y que ha escogido para reconvenir a la actora la acción de resolución de contrato por el incumplimiento de la demandada a las obligaciones que contrajo en el documento de promesa bilateral de opción de compra venta, y que conforme a la doctrina y la jurisprudencia mas autorizada, las condiciones o requisitos necesarios para intentar esta demanda son las siguientes: (...omissis...)
- que igualmente fundamenta la RECONVENCIÓN en los artículos 1.257, 1.258, 1.276 y cláusula décima segunda y décima quinta de la promesa bilateral de compra venta.
- que rechaza los daños y perjuicios pedidos por la demandante debido a que el incumplimiento fue de su parte y no de parte de su representada (...) y que en el caso concreto fue estipulada una cláusula penal con el objeto de prevenir el incumplimiento de cualquiera de las partes y con una finalidad manifiestamente conminatoria que era asegurar el cumplimiento de la obligación principal de la compradora como lo era pagar el precio del inmueble y otorgar el documento definitivo de venta, y de acuerdo con el artículo 1.257 del Código Civil es absurdo que la demandante pretenda de su representada el resarcimiento de daños y perjuicios.
- que en este mismo sentido, el artículo 1.258 eiusdem añade que la cláusula penal es una regulación convencional de los daños y perjuicios en caso de incumplimiento de la obligación principal por alguna de las partes, como es el caso de especie que fue estipulada una compensación en metálico para la parte afectada en caso de incumplimiento de la otra parte, y mediante la cual la parte afectada en caso de incumplimiento de la otra parte y mediante la cual la parte afectada llegase a satisfacer sus daños en caso de incumplimiento.
- que resulta necesario citar las cláusulas DECIMA SEGUNDA y DECIMA CUARTA del referido contrato, que en la cláusula DECIMA SEGUNDA, que estipula la cláusula penal se establece: (...) y en las cláusulas DECIMA CUARTA, DECIMA QUINTA, DECIMA SEXTA, y DECIMA SEPTIMA se establece: (...omissis...)
- que por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, solicita que sea admitida la reconvención propuesta y pide que se declare la resolución del contrato de promesa de compra venta autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 30-03-2007, inserto bajo el N° 9. tomo 40 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, por falta de su obligación principal de pago del saldo del precio de venta correspondiente al cronograma de desembolsos comprometido en la cláusula cuarta del contrato bilateral de promesa de compra venta antes citado, y por la falta de otorgamiento del documento definitivo de venta de conformidad con las cláusulas décima segunda, décima tercera, décima cuarta y décima quinta del contrato bilateral de promesa de compra venta (...)
- que estima la reconvención en la cantidad de CINCO MIL TRESCIENTAS OCHENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS equivalentes a TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.f 350.000.00).
PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
Precisado lo anterior, advierte esta alzada que es claro el contenido normativo del artículo 1.159 del Código Civil, que expresa: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Para el autor PALACIOS HERRERA, la frase: “El Contrato tiene fuerza de ley entre las partes”, significa que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes. Debe recordarse, que el propio filósofo Aristóteles, definió el contrato como una ley particular que liga a las partes. Sabemos pues, que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad. Por consiguiente, una vez nacido jurídicamente el contrato, debe cumplirse en la misma forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento de la parte que no ha ejecutado en forma debida su obligación.
En este mismo orden de ideas se tiene que el artículo 1.264 eiusdem, establece: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”; el cual se complementa con el artículo 1.267 eiusdem, según el cual: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar jurídicamente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Como se evidencia del contenido de ambas disposiciones legales, en ambas se establece lo concerniente al sistema de responsabilidad del deudor por el simple hecho del incumplimiento de la obligación contractual, las cuales igualmente se complementan con el artículo 1.160 del mismo Código Sustantivo Civil, que establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.
Así pues que es evidente que desde el momento en que un contrato no tiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, como están obligadas a observar la ley, al punto de que si una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los tribunales y pedir, ya el cumplimiento forzoso de la convención, ya la resolución del mismo.
En suma de lo señalado se tiene que los contratos no pueden ser revocados por la voluntad unilateral de una de las partes, sino por mutuo acuerdo, ya que los mismos se asimilan a leyes de carácter privado, cuyo cumplimiento es obligatorio desde todo punto de vista, a menos que existan motivos que justifiquen su inobservancia, como por ejemplo que opere la excepción del contrato no cumplido contemplada en el artículo 1.168 eiusdem, o alguna de las causales eximentes de responsabilidad civil.
En este asunto se reclama el cumplimiento del contrato de opción de compra venta sobre un bien inmueble constituido por una unidad habitacional tipo town house, que forma parte integrante del Conjunto Residencial Villas Palm Beach, ubicado en la urbanización Los Olivos, calle Los Olivos de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, distinguido en el documento de promesa de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 30 de marzo de 2007, anotado bajo el N° 43, tomo 41-A de los Libros de Autenticaciones, con el número y letra B-12.
En razón de lo dicho el actor solicita el cumplimiento del contrato para que la parte demandada convenga en lo siguiente:
“... PRIMERO: Suministre e instale en la unidad habitacional tipo Town House, signado con el N° B-12, ubicado en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, calle Los Olivos, urbanización Los Olivos, Pampatar, porcelanato a los pisos, las cerámicas y piezas sanitarias de los baños, las puertas internas y el remate de la escalera que accesa al piso superior, y si se negare hacerlo se condene al pago del valor de los mismos a la fecha de la sentencia, el costo total de dichos materiales y el valor del a mano de obra, en este caos deberán ser determinados por experticia complementaria del fallo.
SEGUNDO: Tramite ante el Banco Mercantil, Oficina del Estado Nueva Esparta, donde tiene concedido el crédito de constructor, la solicitud de crédito para el pago parcial del saldo del crédito por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00), ya que mi representada dispone de la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 28.000,00), para cancelar el saldo total del precio al momento del otorgamiento del documento definitivo de venta, estando dispuesta a suministrar nuevamente todos los recaudos que me exige el Banco Mercantil, para la tramitación de dicho préstamo;
TERCERO: Que le otorgue el documento definitivo de compraventa de la unidad habitacional tipo Town House, signado con el n° B-12, ubicado en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, calle Los Olivos, urbanización Los Olivos, Pampatar, Estado Nueva Esparta, ante la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, estando dispuesta a suministrar todos los costos de redacción y protocolización del referido documento, una vez sean determinados.
CUARTO: Le cancele la cláusula penal establecida en la cláusula DECIMA SEGUND del contrato de promesa bilateral de compra-venta señalado, desde el 1° de agosto de 2008 hasta la definitiva entrega del Town House N° B-12 del Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, a razón de DIEZ BOLIVARES (Bs. 10,00) diarios.
QUINTO: Le cancele los gastos realizados, causados por su retardo en el cumplimiento, ocasionados por diversos traslados a la Isla de Margarita, para gestionar ante la demandada y autoridades administrativas y judiciales, gastos de transporte desde Maracay hasta la Isla de Margarita, segmento terrestre entre Maracay y el aeropuerto de Maiquetía y viceversa, estimados en la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,00); segmento terrestre entre Maracay y Valencia, estimados en la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00); pasajes aéreos Maiquetía-Porlamar y Porlamar-Maiquetía, la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.800,00), honorarios por asistencia de abogados en gestiones realizadas en la Isla de Margarita, Dra. María Fernanda Luján, la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300,00) por asistencia y redacción de denuncia ante Indecu-Nueva Esparta, y abogado Alejandro Rodríguez Pagazani, la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00) por honorarios y gastos por asistencia y trámite de arbitraje, según recibo y contrato que acompaña, para un total de TREINTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 33.800,00)
SEXTO: Los costos y costas que se causen en el proceso...”
La parte demandada, como defensa de fondo, negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho; alegó que la actora no hizo efectivo el pago del saldo del precio de venta del inmueble que era la cantidad de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 188.000,00) los cuales debía pagar al momento de la protocolización en efectivo o en crédito bancario que ella debía obtener, y que hasta la fecha a su representada le fue imposible hacer efectiva la protocolización del documento definitivo de venta a pesar de que ya se le había notificado la fecha de la misma a la promitente compradora, incumpliendo así los compromisos contractuales previamente adquiridos, enfatizó que estas circunstancias le han ocasionado perjuicios y daños a su representada que debe pagar al Banco que financió la obra los intereses correspondientes a la unidad habitacional que opcionó la ciudadana ELBA ANGARITA; rechazó asimismo el cobro de los daños y perjuicios que pretende hacer la actora debido a que el incumplimiento fue de su parte y no de parte de su representada. También propuso demanda de mutua petición por el incumplimiento de la demandada a las obligaciones que contrajo en el documento de promesa bilateral de opción de compra venta, la cual será mencionada y analizada al finalizar este punto.
De esta forma quedó trabada la litis, correspondiéndoles así a cada una de las partes probar sus alegatos y defensas conforme a los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil.
a.- Del contrato de opción a compra.
* Precisiones Conceptuales.
Dispone el artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.
En la doctrina y en la jurisprudencia se contempla la categoría precontractual, cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato. …Omissis…
Del análisis del caso.
Al amparo de esta doctrina, se evidencia del contrato de opción de compra venta que las partes se comprometieron a celebrar un contrato de venta sobre un inmueble constituido por una unidad habitacional tipo town house que forma parte integrante del Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, ubicado en la urbanización Los Olivos de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, distinguido con el número y letra 12-B, debidamente autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar de este Estado en fecha 30-03-2007, bajo el N° 09, tomo 40 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, conviniendo en lo siguiente: que la empresa Inversora MENDI EDER, C.A, representada por el ciudadano EDGAR VICENTE BRITO denominada La Propietaria, por una parte y por la otra la ciudadana ELBA MARIA ANGARITA RODRÍGUEZ, representada por la ciudadana KARLA IVONNE NIEVES RODRÍGUEZ, denominada El Promitente Comprador, celebraron un contrato de promesa de compra-venta sobre el inmueble antes identificado, que el precio de la venta de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato se pautó en la cantidad de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000.000,00), la cual se pagaría de la siguiente manera: a) la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) por concepto de arras, que sería tomado como cuota inicial si El Promitente Comprador decidía ejercer el derecho de comprar; b) la cantidad de veintitrés millones de bolívares (Bs. 23.000.000,00) en una cuota numerada 1/1 que aceptó y entregó firmada a La Propietaria en ese acto a través de una letra de cambio cuya cancelación se haría efectiva a los seis (6) meses de la firma de ese documento, c) la cantidad de veinticuatro millones de bolívares (Bs. 24.000.000,00) a ser pagados en doce (12) cuotas consecutivas sin intereses, mediante la liberación de doce (12) letras de cambio, por un valor de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) cada una, que a tales efectos libró, aceptó y entregó firmada a La Propietaria; que en la cláusula octava del referido contrato, se estableció que el inmueble objeto de la promesa de compra venta sería entregado con materiales y acabados de primera calidad, y que el plazo para que el accionado entregara la obra con su debido permiso de habitabilidad era de 12 meses, contados a partir de la firma del contrato de promesa de compra venta; se convino asimismo que para la fecha de la protocolización del documento definitivo de compra venta de la unidad habitacional, debería estar totalmente pagado el precio acordado. Todo lo dicho revela que en el aludido contrato de opción de compra venta se estableció claramente el precio, la entrega del bien y mas aun, las condiciones para concretar lo concerniente a la protocolización del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro respectivo; que en lo que atañe al objeto del contrato consta que en la cláusula primera del contrato de opción de compra venta se establece que se opta por la compra de un inmueble constituido por una unidad habitacional tipo town house, numero 12-B ubicada en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, urbanización Los Olivos, calle Los Olivos Pampatar, estado Nueva Esparta, el término del contrato se precisó igualmente, toda vez que en la cláusula novena del contrato se estableció que La Propietaria estimaba concluir la construcción de la obra, obtener los permisos de habitabilidad y otorgar el documento de condominio correspondiente en un plazo de doce (12) meses contados a partir de la fecha de la firma del contrato de promesa de opción de compra venta, y que en la cláusula décima segunda se estableció entre otras cosas, que si La Propietaria no pudiese terminar la obra por su causa y como consecuencia entregarla en el tiempo previsto, las partes contratantes convinieron en otorgarse una prórroga de cuatro (4) meses, y que si aun no fuese posible la entrega, La Propietaria se obligaba a cancelarle al Promitente Comprador la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) por cada día de retraso, o el Promitente Comprador optaría por la resolución del contrato, obligándose la Propietaria a reintegrar a El Promitente Comprador, las cantidades de dinero recibidas hasta esa fecha, mas una suma equivalente al treinta por ciento (30%) del monto recibido como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento.
De todo lo expresado estima esta alzada que el thema decidendum en el presente caso versa sobre el supuesto incumplimiento denunciado por la demandante en el libelo, quien fue enfática en manifestar que la empresa demandada, INVERSORA MENDI EDER, C.A, sin justificación alguna incumplió con su obligación de entregarle a su representada dentro del plazo de doce (12) meses establecido en el contrato de promesa de opción de compra venta, ni dentro del plazo de prórroga, la unidad habitacional objeto del contrato, que tampoco cumplió la empresa demandada con la obligación contraída en el contrato, de participar a su representado con diez (10) días de anticipación sobre la fecha en que se verificaría el otorgamiento del documento definitivo de venta ante el registro inmobiliario respectivo, una vez que aquella concluyera la obra, hubiese obtenido el permiso de habitabilidad y verificados todos los trámites necesarios para proceder a tal protocolización, lo cual como se dijo fue rechazado o controvertido por la contraparte, en el escrito de contestación de la demanda.
Así pues, se debe precisar, una vez leído y analizado el contrato de promesa de compra venta celebrado ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta en fecha 30-03-2007, tal y como lo refleja el instrumento cursante a los folios 14 al 17 de la 1ª pieza del presente expediente, que es evidente que el bien objeto del contrato lo constituyó un inmueble tipo Town House identificado con el número y letra 12-B, ubicado en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach de la urbanización Los Olivos, calle Los Olivos de Pampatar, estado Nueva Esparta, y el precio de pago de la venta se pactó en la suma de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000.000,00) actualmente doscientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs.F 250.000,00) pagaderos de la siguiente forma, a saber: a) la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) actualmente quince mil bolívares fuertes (Bs. F 15.000,00) por concepto de arras, suma que en caso de que el comprador decidiera ejercer su derecho de compra, sería tomado por la propietaria como cuota inicial; b) la suma de veintitrés millones de bolívares (Bs. 23.000.000,00), actualmente veintitrés mil bolívares fuertes (Bs. F. 23.000,00) en una cuota numerada 1/1 que aceptó y entregó firmada la actora a la propietaria en ese acto, a través de una letra de cambio cuya cancelación se haría efectiva a los seis (6) meses de la firma del referido contrato de promesa de opción de compra venta, y la cantidad de veinticuatro millones de bolívares (Bs. 24.000.000,00) actualmente veinticuatro mil bolívares fuertes (Bs.F 24.000,00) a ser pagados en doce (12) cuotas consecutivas sin intereses, mediante la emisión de doce (12) letras de cambio, por un valor de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) actualmente dos mil bolívares fuertes (Bs.F 2.000,00) cada una y que para tales efectos fueron libradas, aceptadas y entregadas a la empresa demandada. Se observa que las cantidades anteriores dan una sumatoria total de sesenta y dos millones de bolívares, actualmente sesenta y dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 62.000,00). Luego no puede apreciar esta alzada la forma en que debía ser cancelado el saldo restante, es decir la suma de ciento ochenta y ocho millones de bolívares, actualmente ciento ochenta y ocho mil bolívares fuertes (Bs. F 188.000,00) toda vez que no fue establecido en el texto del contrato de promesa de opción de compra venta, ya que sobre ésta solo se dice que se debía cancelar antes de la protocolización. También se desprende que el plazo para entregar la vivienda vendida se estipuló en doce (12) meses contados a partir de la fecha de la firma del contrato de promesa de opción de compra venta, prorrogable por cuatro (4) meses si aún no fuese posible la entrega del inmueble, lo que quiere decir que ante la ausencia de convenio expreso sobre la forma de pago del saldo restante, una vez construido el town house, es decir totalmente terminado, se procedería dentro de ese plazo a protocolizar dicha venta y por consiguiente a pagar todo el saldo pendiente para completar el precio total de venta, conforme a lo estipulado en la cláusula novena del referido contrato; también se extrae del mismo documento que atendiendo al sentido y alcance de todas y cada una de las cláusulas que lo conforman, que la demandante tenía como carga contractual según el contrato, la de pagar el precio en la forma fraccionada como lo estipularon en la cláusula cuarta, y el resto, antes de la protocolización del documento definitivo, ya que en la cláusula décima del contrato, en su último aparte se indicó claramente “... PARA LA FECHA DE PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DE LA UNIDAD HABITACIONAL DEBERÁ ESTAR TOTALMENTE PAGADA.” lo que quiere decir con esto que ante la imprecisión en cuanto a la determinación del día exacto para que se cumpla con el mismo, la promitente compradora hoy parte demandante podía contractualmente hablando realizar dicho pago hasta momentos antes de que se llevara a cabo la protocolización del documento definitivo de compra venta; y la demandada, quien como se especificó en el contrato fue identificada como la promitente vendedora con la firma del mismo asumió principalmente dos cargas, la primera la de finalizar la obra dentro del plazo contemplado en la cláusula novena, esto es 12 meses desde la firma del contrato que se verificó el día 30-03-2007, y entregarla con materiales y acabados de primera calidad, y con el correspondiente permiso de habitabilidad, y la segunda, la de gestionar lo concerniente a la protocolización del documento definitivo de venta, lo cual conforme a la cláusula décima quinta del contrato presupone que previamente se haya concluido la obra y obtenido el precitado permiso de habitabilidad, y que adicionalmente cumplidos estos pasos dentro del tiempo contractual previsto, éste asumió la carga de notificar con 10 días de anticipación al promitente comprador para informarle sobre el otorgamiento del documento definitivo de venta. Es decir, el promitente vendedor, o sea la empresa accionada en cumplimiento de sus compromisos contractuales tenía la carga de culminar la obra en acabados de primera calidad, de acuerdo a la cláusula octava del contrato, obtener el permiso de habitabilidad y entregarle al promitente comprador el bien prometido en venta, dentro del plazo de 12 meses contados desde la firma de la opción que abarcó desde el 30-03-2007 hasta el 30-03-2008, y también, conforme lo establecieron en el contrato en la cláusula décima quinta no solo de gestionar el otorgamiento definitivo de venta, sino además, la de participarle al hoy demandante con al menos diez (10) días de anticipación a la fecha programada, dentro del plazo de vigencia de la opción, para que ambos acudieran a esa oficina y concretaran la firma respectiva.
Sin embargo, analizado como ha sido el material probatorio queda en evidencia conforme al mérito que arrojaron las trece (13) letras de cambio que en original aportó el actor junto con su escrito libelar, y que rielan desde el folio 22 al 26 de la 1ª pieza, que la parte demandante cumplió con los pagos fraccionados de una parte del precio de venta, atendiendo a las estipulaciones de tiempo contenidas en la cláusula cuarta pero que su contraparte no atendió a sus cargas contractuales, ya que para el día 02-06-2010 cuando se practicó inspección judicial por parte del tribunal de la causa en el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, quedo evidenciado que la obra aun estaba inconclusa que los pisos y paredes no estaban cubiertos de porcelana, que los pisos estaban rústicos y las paredes solo estaban frisadas, que los pisos no tenían porcelanato, que se observó que una de las habitaciones del town house no tenía instalada la puerta, que la escalera que tiene acceso al piso superior del town house no tenía instalado el pasamano de la misma, y con ello que la contratista vendedora, la empresa demandada-reconviniente incumplió con el contrato, concretamente con las cláusulas OCTAVA Y NOVENA, en razón de que no culminó la obra en el tiempo convencionalmente establecido, ni mucho menos cumplió con la entrega del bien vendido en los términos contractualmente establecidos en el mismo.
Con respecto a la reclamación que se vincula con el pago de la suma de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 188.000,00) la cual se dice que la actora debía cancelar a través del otorgamiento de un crédito bancario, se observa que si bien se hizo la solicitud del crédito, la misma no tuvo resultados óptimos en vista de que el banco Mercantil tal y como lo dicen las pruebas de informes promovidas por la parte actora y que rielan desde el folio 249 al 251, a pesar de que recibió dicha solicitud de crédito, la tramitó y mediante comunicación de fecha 22-09-2008 se le informó a los contratantes que la misma calificaba en positivo para otorgar dicho crédito, luego mas adelante, según el mérito que emana de la comunicación de fecha 26-08-2008 consta que el banco de manera evasiva y curiosa, después de mencionar que lo expresado, esto es que la petición de crédito formulada por el actor calificaba de manera positiva para ser aceptada y otorgada, devolvió los documentos a la empresa Inversora Mendi Eder, C.A, sin contar con la autorización del solicitante del crédito, ni mucho menos justificar de alguna forma dicha conducta. Vale destacar que el crédito no otorgado y la insolvencia en el pago de esa suma, de la cantidad pendiente por pagar por concepto de precio, es decir la suma de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.f.188.000, 00) no puede influir en la decisión del tribunal por cuanto es evidente que la parte accionada no cumplió con su carga contractual de concluir la obra en el tiempo establecido y en los términos y condiciones establecidos en la cláusula OCTAVA y NOVENA, y por ende, en aplicación del artículo 1.168 del Código Civil que contempla que en los contrato bilaterales “cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya...” no puede exigir el pago, ni mucho menos alegar o requerir en sede judicial se declare la resolución del contrato. Y ASI SE ESTABLECE.-
En resumen, es evidente para esta superioridad una vez analizado con detenimiento el material probatorio que se aportó en este juicio, que a pesar de que el actor cumplió con los pagos pormenorizados en la cláusula cuarta del contrato, no existen pruebas que demuestren que dentro del plazo estipulado en el contrato, esto es los 12 meses mas los 4 meses de prórroga, el demandado haya entregado el bien al actor, ni mucho menos que haya éste notificado de alguna forma al actor sobre la fecha de la protocolización del documento definitivo de venta, es decir, conforme al contenido del contrato de promesa de compra venta celebrado ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta en fecha 30 de marzo de 2007, tal y como lo refleja el instrumento cursante a los folios 14 al 16 de la 1ª pieza del presente expediente, el bien objeto del contrato lo constituyó un inmueble tipo town house identificado con el número y letra 12-B, ubicado en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach de la urbanización Los Olivos, calle Los Olivos de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, y el precio de pago de la venta se pactó en la suma de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000.000,00) actualmente doscientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs.f 250.000,00) pagaderos de la siguiente forma, a saber: a) la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) actualmente quince mil bolívares fuertes (Bs. F 15.000,00) por concepto de arras, suma que en caso de que el comprador decidiera ejercer su derecho de compra, sería tomado por la propietaria como cuota inicial; b) la suma de veintitrés millones de bolívares (Bs. 23.000.000,00), actualmente veintitrés mil bolívares fuertes (Bs. F. 23.000,00) en una cuota numerada 1/1 que aceptó y entregó firmada el actor a la propietaria en ese acto, a través de una letra de cambio cuya cancelación se haría efectiva a los seis (6) meses de la firma del referido contrato de promesa de opción de compra venta, y la cantidad de veinticuatro millones de bolívares (Bs. 24.000.000,00) actualmente veinticuatro mil bolívares fuertes (Bs.F 24.000,00) a ser pagados en doce (12) cuotas consecutivas sin intereses, mediante la emisión de doce (12) letras de cambio, por un valor de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) actualmente dos mil bolívares fuertes (Bs.F 2.000,00) y que para tales efectos fueron libradas, aceptadas y entregadas a la empresa demandada. Se observa que las cantidades anteriores dan una sumatoria total de sesenta y dos millones de bolívares, actualmente sesenta y dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 62.000,00). También se desprende que el plazo para entregar la vivienda vendida se estipuló en doce (12) meses contados a partir de la fecha de la firma del contrato de promesa de opción de compra venta, prorrogable por cuatro (4) meses si aún no fuese posible la entrega del inmueble, lo que quiere decir que ante la ausencia de convenio expreso sobre la oportunidad precisa en que debía verificarse el pago del saldo restante, una vez construido el town house, es decir totalmente terminado, se procedería dentro de ese plazo a protocolizar dicha venta y por consiguiente a pagar todo el saldo pendiente para completar el precio total de venta, conforme a lo estipulado en la cláusula novena del referido contrato. Pero a juicio de quien decide en segunda instancia lo mas resaltante y curioso es que en este asunto la obra o la construcción del town house prometido en venta no se cumplió dentro del lapso contractualmente estipulado, el cual vencía el 30-03-2008, y a pesar de que recibió los pagos fraccionados en los términos en que fueron discriminados en la cláusula cuarta del contrato dentro de los lapso convencionalmente prefijado, la empresa accionada no cumplió con sus cargas contractuales, tal como emerge del contenido de la inspección judicial evacuada por el tribunal de la causa en fecha 02-06-2010, por medio de la cual se dejó constancia que la obra se encontraba inconclusa.
Bajo tales consideraciones se concluye, que fue la parte demandada, la empresa INVERSORA MENDI EDER, C.A, demandada-reconviniente y no la actora-reconvenida como se pretende hacer ver, quien incumplió con el contrato, tal y como lo dijo el tribunal de la causa, cuando expresó que:
“... Del análisis de las cláusulas ya transcritas se observa que ambas partes asumieron recíprocas obligaciones, la futura compradora se obligó en cancelar el precio del inmueble objeto del contrato de compra venta y el vendedor de cumplir con la obligación de construir el señalado inmueble con las características y condiciones establecidas, obtener la cédula de habitabilidad y otorgar el documento definitivo debidamente protocolizado previa a la notificación, sin determinar fecha, razón por la cual se establece que estamos en presencia de un contrato preliminar de compra venta. (...) que en el mismo se señala que el proyecto en referencia del cual formaría parte el Town house objeto del contrato sería entregado con materiales y acabados de primera. Que la referida empresa constructora no fija fecha definitiva de culminación del inmueble ofertado, sino que señala un plazo de doce (12) meses a partir de la firma del documento de compra venta, imponiendo a la accionante una condición sumamente gravosa como lo era que en el caso de que no pudiera culminar la construcción de la obra y no se pudiera obtener los permisos de habitabilidad y otorgamiento del documento de condominio y por caso fortuito y fuerza mayor, quedando esta exenta de cualquier obligación, sin que ésta fuera responsable de cualquier retardo en la terminación y entrega del inmueble (...)
una vez valorados los elementos aportados por el demandante en la secuela del proceso y observado la postura de la demandada dentro del proceso, ya que si bien trajo elementos contradictorios, no menos es cierto que no logró probar sus dichos, por el contrario, reconoció plenamente la relación contractual y que la parte actora pagó todas las cuotas a excepción del último pago pendiente de Ciento Ochenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 188.000,00) que estaba condicionado al crédito hipotecario que debía gestionar la empresa demandada ante la entidad bancaria Mercantil Banco Universal, por ende la de otorgar a la demandante su documento definitivo tal como se desprende de las actas procesales, donde incurre en una contradicción al confesar que no estaba obligada a gestionar el financiamiento (...).
Lo anteriormente establecido genera para esta sentenciadora precisar que la parte demandada dejó de cumplir con su obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa y se condena a cumplir con la cláusula Décima Segunda del contrato de promesa de compra venta autenticado en fecha 30 de marzo de 2007. ASI SE DECIDE.-
Con respecto al planteamiento de la aplicación de la cláusula penal se estima necesario puntualizar que el artículo 1.257 del Código Civil, establece cómo opera la cláusula penal en los contratos, al establecer que:
‘…Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento…’; asimismo, el artículo 1.258 del mencionado Código Civil, establece que: ‘…La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo…’
Conforme a las disposiciones citadas es evidente que la cláusula penal o la pena convencional la constituye la estipulación accesoria añadida al contrato bien sea al tiempo del contrato o después de celebrado el mismo, con el objeto de que en caso de incumplimiento o retardo en la ejecución del mismo el infractor del contrato pague la multa correspondiente. Lo anterior deja claro que existen dos clases de multa o penalidad, la compensatoria, que es aquella que se establece para asegurar el cumplimiento cabal de la obligación principal contenida en el contrato, y la pena moratoria, que aplica en los casos en que se produzca mora o retardo en el cumplimiento de la obligación.
De acuerdo a lo dicho es importante distinguir la naturaleza de la cláusula penal, la cual es esencialmente resarcitoria y le permite a las partes contratantes, fijar anticipadamente, sin necesidad de la intervención de un experto o de un tribunal, el monto de los daños o perjuicios que cualquiera de ellas pudiera sufrir por el incumplimiento de la otra, ya sea el incumplimiento total del compromiso o el retardo o moratoria en la ejecución del mismo. Generalmente, se prevé para ello el pago de una cantidad determinada de dinero como indemnización, o la facultad de retener un cierto porcentaje de dinero de la cantidad que se haya entregado previamente como parte del precio. En todo caso, la cláusula sirve como evaluación anticipada y convencional de los perjuicios eventuales.
Para verificar la procedencia de la cláusula penal es menester analizar la forma en que fue pactada por las partes en el contrato de promesa de compra venta. En ese sentido, la cláusula décima segunda dispone:
DECIMA SEGUNDA: Resoluciones o Incumplimientos: “ Si EL PROMITENTE COMPRADOR no cumpliera con cualquiera de las obligaciones que se especifican en este documento LA PROPIETARIA retendrá para si la cantidad equivalente al Treinta por ciento (30%) de las cantidades recibidas, por concepto de indemnizaciones, daños y perjuicios causados por EL PROMITENTE COMPRADOR y le devolverán la diferencia una vez vendido nuevamente la unidad habitacional; y por ende se considerará el presente contrato resuelto de pleno derecho sin necesidad de declaración judicial. Son causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR: a) El incumplimiento en el pago de los aportes en la forma y oportunidad en que ha quedado estipulado en la cláusula cuarta de este contrato. b) Si EL PROMITENTE COMPRADOR cede o traspasa los derechos adquiridos en el presente contrato sin la autorización previa y por escrito de LA PROPIETARIA; c) Si EL PROMITENTE COMPRADOR no se presentara al Registro Subalterno correspondiente, el día fijado previa notificación hecha por LA PROPIETARIA para protocolizar el documento definitivo de compra venta. Si por el contrario LA PROPIETARIA no pudiese terminar la obra por su causa y como consecuencia entregarla en el tiempo previsto, las partes contratantes convienen en otorgarse una prórroga de cuatro (4) meses y si aún no fuese posible la entrega, LA PROPIETARIA se obliga a cancelar al PROMITENTE COMPRADOR la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000, 00) por cada día de retraso, o EL PROMITENTE COMPRADOR podrá optar por la resolución del presente contrato de opción de compra-venta...”
Como puede colegirse de la disposición anteriormente citada, en este asunto la cláusula penal se pactó en forma compensatoria, por cuanto con ella se pretende resarcir al acreedor -en este caso a la demandante como opcionante compradora- por cada día de retraso en la entrega del inmueble objeto del contrato, por lo cual no resulta permisible que se exija en la presente demanda el pago de la misma, ya que su naturaleza se aplica mas bien a la demanda de resolución cuando se pretende la extinción de la relación contractual y como pena accesoria se solicita la indemnización en los términos convencionalmente pactados en el contrato.
Al respecto, el Doctrinario José Melich Orsini en su obra: “Doctrina General del Contrato” Pág. 570 sostiene que nuestro Código Civil distingue 2 tipos de Cláusulas penales a saber: La Cláusula Penal compensatoria, destinada a resarcir al acreedor en caso de incumplimiento de la obligación principal, a cuyo respecto excluye que el acreedor pueda reclamar al mismo tiempo la pena y el cumplimiento específico (aparte del 1.258 Código Civil); y la Cláusula Penal moratoria, dirigida a resarcir al acreedor por el retardo culposo del deudor en la ejecución de su obligación, en cuyo caso si procedería que el acreedor acumulara a la demanda de la prestación principal la reclamación de los daños y perjuicios moratorios (proposición final del aparte del articulo 1.285 C. C). La Frase final del art. 1.285 del Código Civil (si no la hubiere estipulado por el simple retardo”) lleva a la interpretación de que el régimen ordinario que presume el legislador es que, si no media una clara estipulación al respecto, la pena debe entenderse pactada para el caso de inejecución de la obligación principal.
En sintonía con lo expresado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC.000760 del 21 de febrero del 2014, emitida en el expediente 2014-14-417 estableció en torno a este mismo asunto lo siguiente:
¡”……….. Ello así, se debe concluir que no es procedente en el caso sub análisis, la posición sostenida por INVERSIONES TUXMAL, C.A., cuando señala que, por tratarse de una promesa de venta el contrato suscrito se podía excusar del cumplimiento de su obligación de vender y tan solo la parte actora hacerse acreedora de la sanción pecuniaria establecida en la cláusula penal.
La cláusula penal en el contrato in commento, dice: ‘…Queda expresamente establecido que para el caso que alguno de los otorgantes incumpliera la obligación que asumen, pagará a la parte contraria una indemnización de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (50.000 Bs. F.), mas si la parte que incumpliera lo fuera la sociedad mercantil, arriba identificada además del pago de la cantidad establecida como cláusula penal, deberá devolver la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (180.000,00 Bs. F.), arriba señalados como recibidos...’
Al respecto, cabe aclarar siguiendo lo previsto en el artículo 1.257 del Código Civil, cómo opera la cláusula penal en los contratos, al establecer que:
‘…Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento…’
Empero, el artículo 1.258 del mencionado Código Civil, establece que:
‘…La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.
El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo…’
Pues bien, en el caso sub iudice si se parte de la premisa de que estamos en presencia de una promesa de venta, siguiendo la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia vigente para el momento de interposición de la demanda en fecha 21.1.2011, podía el ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS (quien asumió la obligación de comprar), pedir su ejecución o cumplimiento a la sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A. (quien asumió la obligación de vender), de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, … Ahora, en el sub iudice, es evidente que no se establece la penalidad por el simple retardo o demora, de conformidad con los artículos 1.257 y 1.258 eiusdem, por lo que la existencia de dicha penalidad, no impide la acción de ejecución o cumplimiento del contrato. (Mayúscula, cursiva y negrillas de la alzada).
De la transcripción parcial de la sentencia recurrida se observa claramente que la alzada no incurrió en el vicio de incongruencia negativa, pues examinó los alegatos plasmados en el escrito de contestación de la demanda que fue consignado en fecha 2 de mayo de 2011, en el que se señaló que las parte suscribieron “en fecha 27 de marzo del 2008, un contrato de ‘promesa bilateral de compra venta’ , en el cual establecieron un terminó de ejecución de venta “de ciento cincuenta (150) días calendarios, (desde el 28 de marzo del 2.008), pudiendo ser prorrogado por sesenta (60) días más.’; y al haber concluido dicho término sin que se materializara la venta lo que “daría lugar al reclamo por parte del actor, es “el pago de una indemnización pecuniaria montante a la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00)” conforme lo estatuye la cláusula de ‘incumplimiento, que establece única y exclusivamente para el caso de incumplimiento de alguna de las partes”.
Así, respecto a los alegatos presuntamente omitidos en el fallo juzgador señaló que la demandada incumplió con la materialización de la venta definitiva al no “realizar la tramitación correspondiente ante el Registro Público”, dentro de los ciento cincuenta (150) días continuos, más sesenta (60) días continuos de prórroga, en tanto que del examen y análisis del documento objeto de litigio determinó que la referida promesa bilateral de venta reúne todos los exigencias del contrato de venta como lo es, consentimiento, objeto y precio al establecer en primer término la existencia “del consentimiento de los contratantes de concluir una venta”, en segundo término “el objeto de venta”, correspondiente a un bien inmueble constituido por la Torre Lincoln, ubicado en la Urbanización Sabana Grande, Municipio Libertador, Distrito Capital, cuyo precio se preciso en “la cantidad de trescientos sesenta mil bolívares (bs. 360.000,00), de los cuales se acreditó haber pagado la cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00), formando parte del precio establecido en el contrato que fue denominado por las partes de venta”.
Por último, la Sala considera acertada la apreciación de la alzada cuando establece que no es procedente la afirmación de la demandada para eludir el cumplimiento de la venta que comprende la obligación principal pactada, por lo que y pretender que se declare sin lugar la demanda y que se declare que la actora sólo es acreedora de una sanción pecuniaria, es errado, pues la naturaleza de la cláusula penal es accesoria y de carácter compensatoria a la obligación primigenia.(subrayado propio de esta alzada)...”
Bajo tales consideraciones en vista de que la cláusula penal que se pide en este caso es compensatoria y la demanda incitada es de cumplimiento y no de resolución, se niega la pretensión relacionada con el pago de los daños y perjuicios previstos en el contrato de promesa de compra venta, establecidos como cláusula penal por el concepto accesorio antes mencionado. Y ASÍ SE DECIDE.
LA RECONVENCION
Se observa que la parte demandada planteó demanda de mutua petición en contra de la ciudadana ELBA MARIA ANGARITA RODRIGUEZ, por resolución de contrato, argumentando que la referida ciudadana -hoy demandante- incumplió con las obligaciones que contrajo en el documento de promesa bilateral de opción de compra venta, en el cual se comprometió a pagar la suma de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 188.000,00) por concepto del saldo restante del precio de venta, suma que se obligó a pagar al momento de la protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente, y que hasta esa fecha la demandante no ha satisfecho el pago ni ha otorgado el documento definitivo de venta, y que esta conducta demuestra una culpa grave en el cumplimiento de sus obligaciones, lo cual se traduce en un incumplimiento culposo que genera responsabilidad civil. Arguye asimismo que su representada ejecutó la construcción civil del condominio denominado “Conjunto Residencial Villas Palm Beach”, y que notificó a la Promitente Compradora la oportunidad para protocolizar el documento de venta definitiva, enviándole los recaudos necesarios para ello cumpliendo de tal manera su prestación; que rechaza los daños y perjuicios pedidos por la demandante, debido a que el incumplimiento fue de su parte y no de parte de su representada, que resulta entonces absurdo que la parte actora pretenda de su representada el resarcimiento de daños y perjuicios, por cuanto en el caso concreto se estipuló una cláusula penal con el objeto fundamental de prevenir el incumplimiento de cualquiera de las partes y con una finalidad manifiestamente conminatoria, que era asegurar el cumplimiento de la obligación principal de la compradora como lo era pagar el precio del inmueble y otorgar el documento definitivo de venta, lo cual fue incumplido por la actora.
Analizado todo el material probatorio, se desprende tal y como se dijo antecedentemente que la conducta infractora del contrato proviene de la parte accionada-reconviniente, quien a pesar de haber celebrado un negocio jurídico conforme se desprende del documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta en fecha 30 de marzo de 2007, anotado bajo el N° 09, Tomo 40 de los Libros de Autenticaciones, donde la empresa INVERSORA MENDI EDER, C.A se comprometió a venderle a la actora y ésta a comprar la unidad habitacional tipo Town House, signada con el N° 12-B, ubicado en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, calle Los Olivos, Urbanización Los Olivos de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, consta que la referida empresa no cumplió con su principal carga como lo era la de construir con acabados de primera calidad el Town House antes identificado, y por ende en aplicación de la excepción de contrato no cumplido, contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, no puede exigir la resolución del contrato, ni mucho menos la indemnización de los daños y perjuicios que en su lugar se le generaron, razones que conducen a esta alzada a declarar sin lugar la demanda de mutua petición incoada. Y ASI SE DECIDE.-
VII.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada LOIDA MARCANO DE DIAZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, sociedad mercantil INVERSORA MENDI EDER, C.A, en contra de la sentencia dictada el 31-10-2012 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial
SEGUNDO: SE CONFIRMA con distinta motivación la sentencia apelada dictada por el referido Juzgado en fecha 31-10-2012.
TERCERO: SE CONDENA en costas del recurso a la parte apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: NOTIFÍQUESE a las partes la presente decisión, por haberse emitido fuera del lapso establecido en el artículo 251 eiusdem.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE el expediente al tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en La Asunción, a los veinticinco (25) días del mes de noviembre de dos mil quince (2.015). AÑOS 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS.
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO
EXP: N° 08384/13
JSDC/CFP/lmv.
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ.