TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela

En su nombre:
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y de Tránsito
de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia,
con sede en Cabimas

Exp. No. 2357-15-31
DEMANDANTE: El ciudadano FRANCISCO JÓSE SILVA TORRES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-10.604.744, y domiciliado en el Municipio Cabimas del estado Zulia. Colusión
DEMANDADOS: Los ciudadanos JUANA RAMONA MEDINA MAVAREZ y ADOLFO RAMON MEDINA MAVAREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.083.695 y V-7.870.184, respectivamente, y domiciliados en el Municipio Cabimas del estado Zulia.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: El profesional del derecho PEDRO JOSE ALVARADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 32.510.
APODERADAS JUDICIALES DE LOS DEMANDADOS: Las profesionales del derecho AURORA CASANOVA DE PADRON y ENEIDA LARES YNCIARTE, inscritos en el Inpre-abogado bajo los Nos. 34.599 y 28.468, respectivamente.

Ante este Superior Órgano Jurisdiccional fueron remitidas las actas que integran el presente expediente, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Cabimas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relativas al Juicio de RETRACTO LEGAL, seguido por el ciudadano FRANCISCO JÓSE SILVA TORRES contra los ciudadanos JUANA RAMONA MEDINA MAVAREZ y ADOLFO RAMON MEDINA MAVAREZ, ya identificados, con motivo de la apelación formulada en fecha 13 de abril de 2015, por el abogado en ejercicio PEDRO JOSE ALVARADO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por dicho Juzgado, en fecha 10 de marzo de 2015.
ANTECEDENTES
Ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Cabimas, acudió el ciudadano FRANCISCO JOSÉ SILVA TORRES, asistido por el profesional del derecho PEDRO JOSE ALVARADO, ya identificados, y demandó por RETRACTO LEGAL, a los ciudadanos JUANA RAMONA MEDINA MAVAREZ y ADOLFO RAMON MEDINA MAVAREZ, ya identificados, conforme a lo establecido en los artículos 138 y 139 de la Ley para la Regulación y control de los arrendamientos de viviendas. La parte actora acompañó con su libelo los instrumentos que consideró conducente a favor de su pretensión.
Por distribución, le correspondió conocer al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Cabimas de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, quien en fecha 22 de mayo de 2013, le dio entrada e instó a la parte actora consignar copias emanadas de la Superintendencia Nacional para el Arrendamiento de Vivienda, Dirección de Inquilinato, donde se demuestre la relación arrendaticia a la cual hace referencia el actor en su escrito de demanda.
Cumplido con lo ordenado, en fecha 31 de mayo de 2013, el a quo dictó auto ordenando emplazar a los ciudadanos JUANA RAMONA MEDINA MAVAREZ y ADOLFO RAMON MEDINA MAVAREZ, para que comparezca al 5º día de Despacho siguiente después que conste en actas su citación, esto a los fines de la celebración de la audiencia de mediación.
Dada la imposibilidad para citar al ciudadano ADOLFO RAMON MEDINA MAVAREZ, en su carácter de co-demandado, es por lo que en fecha 10 de octubre del año 2013, la ciudadana JUANA RAMONA MEDINA MAVAREZ, en su carácter de co-demandada, presentó escrito solicitando reposición de la causa al estado de ordenar la citación por carteles del ciudadano antes referido.
En fecha 12 de noviembre de 2013, el abogado en ejercicio PEDRO JOSE ALVARADO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó diligencia mediante la cual alega que la ciudadana JUANA RAMONA MEDINA MAVAREZ, parte co-demandada, no tiene cualidad para solicitar en nombre de del codemandado lo expuesto mediante escrito de fecha 10 de octubre de 2013. Es por lo que, en fecha 25 de noviembre de 2013, el a quo dictó sentencia declarando: “…DESESTIMA el pedimento realizado por la ciudadana JUANA RAMONA MEDINA MAVÁREZ con relación a la reposición de la causa al estado de ordenar la citación por carteles del co-demandado ADOLFO RAMÓN MEDINA MAVÁREZ…”.
Dada la imposibilidad de la citación de los co-demandados, y vista la diligencia de fecha 13 de enero de 2014, en la cual el apoderado judicial de la parte actora solicitó se nombre defensor ad litem, al ciudadano ADOLFO RAMON MEDINA MAVAREZ, es por lo que el Tribunal de la recurrida mediante auto designó como Defensora Judicial de la parte demandada, los ciudadanos JUANA RAMONA MEDINA MAVAREZ y ADOLFO RAMON MEDINA MAVAREZ, a la profesional del derecho NILDA ROBERTIS DE PÉREZ, a quien previa aceptación y juramentación a dicho cargo, se ordenó citar.
En fecha 31 de marzo de 2014, presente las partes intervinientes en este asunto, se llevó acabo el acto de mediación.
Citado tácitamente como quedaron los co-demandados. En fecha 14 de mayo del 2014, la abogada en ejercicio ENEIDA LARES YNCIARTE, en su carácter de apoderada judicial de la parte co-demandada, presentó escrito de contestación a la demanda solicitando la citación de los terceros forzosos ANNELIESSER DEL VALLE ALVARES YAMARTE y ROBERTO ANTONIO MEDINA MAVAREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° V-11.451.010 y V-10.083.704, respectivamente. Asimismo, interpuso cuestiones previas previstas en los ordinales 8 y 9 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Transcurridos los lapsos que el Tribunal de la causa consideró pertinente, en fecha 03 de diciembre de 2014, se llevó a efecto la audiencia de juicio oral, y en fecha 10 de marzo de 2015, se dictó el extenso del fallo respectivo.
Mediante diligencia de fecha 13 de abril de 2015, el abogado en ejercicio PEDRO JOSE ALVARADO, apoderado judicial de la parte actora, ejerció el derecho subjetivo procesal de apelación contra dicha sentencia, el cual fue oído en ambos efectos mediante auto dictado por el juzgado del conocimiento de la causa, de fecha 16 de abril de 2015, y se acordó remitir el expediente a este Tribunal Superior, quien en fecha 30 de abril de 2015, le dio entrada, y en fecha 13 de mayo del presente año, se fijó la audiencia oral, para el tercer día de despacho siguiente, a la diez de la mañana (10:00 am.).
En fecha 19 de mayo de 2015, día y hora fijados para la celebración de la audiencia oral, se llevó a efecto, con la asistencia de los apoderados de las partes, declarando inadmisible la demanda.
Con estos antecedentes históricos del asunto, y siendo hoy, el día de despacho siguiente a la celebración de la audiencia oral, este Tribunal Superior procede a dictar su fallo por considerar que es competente de conformidad con lo previsto en la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia No. 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, la cual entró en vigencia según Gaceta Oficial Nº 39.152, de fecha 02 de abril de 2009, en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y para ello efectúa las siguientes consideraciones:

FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN

Ante cualquier otro asunto, es ineludible para quien decide entrar a considerar sí en la presente causa se han dado satisfacción a las ineludibles reglas de orden público que rigen la relación jurídico procesal. En ese sentido, los artículos 94, 95 y 96 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establecen:
“…Articulo 94. previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículo subsiguientes.

Articulo 95. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada.

Articulo 96. Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículo 7 al 10…”.

Por su parte, el artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, establece lo siguiente:
Art. 10.- “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.”.
De los elementos reguladores antes citados, se infiere que el mencionado decreto protege a las arrendatarias y arrendatarios ocupantes, entre otros, de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercando secundario. Igualmente, se observa que a partir de la publicación de dicho Decreto Ley, no se podrá proceder a la ejecución de viviendas mediante coacción. Además, el interesado para hacer valer sus pretensiones relacionadas con una vivienda familiar, incluso, las relacionadas con la tutela de retracto legal, no podrá acudir a la vía judicial sin el cumplimiento previo de la vía administrativa-conciliatoria establecida en la norma.
En ese sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 22 de mayo de 2013, en el exp. No. 13-0174, dejó establecido:
“…Asimismo, comparte esta Sala el criterio expuesto por el Juzgado Superior presunto agraviante al afirmar que para el momento de la interposición de la demanda de desalojo incoada por el accionante -12 de mayo de 2012-, ya estaba en vigencia la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 6.053 del 12 de noviembre de 2011, la cual en su Título III, artículo 88 establece que “[p]revio a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10”.

…omissis…

Así las cosas, de conformidad con la citada jurisprudencia y disposición legal, esta Sala no observa que la decisión cuestionada haya lesionado los derechos constitucionales denunciados en amparo, ni que el Juzgado Superior denunciado como agraviante haya actuado con abuso de poder o se haya extralimitado en su competencia, pues dicho órgano jurisdiccional declaró sin lugar la apelación ejercida por el accionante y confirmó la decisión dictada en primera instancia, por cuanto, entre otros argumentos, “la acción de desalojo interpuesta por la parte demandante fue ejercida previamente al cumplimiento del contenido del artículo 9 de la Ley Contra el Desalojo y desocupación (sic) Arbitraria de Vivienda, es decir, la parte actora no cumplió con el procedimiento administrativo antes de acudir a la vía jurisdiccional, requisito esencial por disposición de una norma legal” y, siendo que dicha Ley es de aplicación preferente a la legislación adjetiva civil, tal como lo dispone el artículo 19, esta Sala estima que en el caso bajo análisis no concurren los requisitos necesarios para la procedencia del amparo interpuesto contenidos en el referido artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, toda vez que el Juzgado Superior presuntamente agraviante actuó ajustado a derecho…”.

Ahora bien, en el caso bajo estudio, se observa que lo pretendido por los actores es una demanda de retracto legal arrendaticio cuyo objeto consiste en un inmueble “…situado en la Planta Baja del conjunto Residencial Badi, ubicado en la avenida intercomunal a noventa y seis metros con ochenta centímetros (98,86 mts) del colegio José maría Vargas, sector bello Monte en la Jurisdicción de la Ciudad y Municipio Autónomo Cabimas del Estado Zulia….”; el cual considera este Tribunal, de acuerdo a lo expresado por el actor en el libelo de la demanda y de las documentales consignada, que se trata de un inmueble destinado a vivienda familiar.
De conformidad con lo precedente, en virtud que la presente demanda fue instaurada en fecha 17 de mayo de 2013, es decir, con posterioridad a la vigencia de las normas in commento, la tutela judicial incoada se subsume en la estructura contingente de los elementos reguladores citados ut supra. Por ello, el haber considerado el a quo que la resolución dictada el 30 de mayo del 2012, por la Superintencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (folio 34 al 39), era suficiente para proceder a admitir la presente demanda de retracto legal de arrendamiento, resulta a todas luces un quebrantamiento de las formas procesales, pues, la referida resolución se refiere a una solicitud de restitución de la posesión del inmueble objeto del litigio interpuesta por sus presuntos propietarios, ciudadanos ROBERTO ANTONIO MEDINA MAVAREZ y ANNELIESSER ALVAREZ YAMARTE, venezolanos, mayores de edad y domiciliados en la Ciudad y Municipio Cabimas del Estado Zulia, quienes no son parte en esta causa, contra el ciudadano FRANCISCO SILVA TORRES, quien parte actora en este proceso.
Por lo cual, este Tribunal es del criterio que el hoy accionante no cumplió con el procedimiento o la vía administrativa-conciliatoria previa a los efectos de quedar habilitado para instaurar judicialmente la presente demanda de retracto legal arrendaticio contra los ciudadanos JUANA RAMONA MEDINA MAVAREZ y ADOLFO RAMON MEDINA MAVAREZ, antes identificados.
En resumidas cuentas, la solicitud de restitución de la posesión del inmueble objeto del litigio realizada ante por la Superintencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, se insiste, interpuesta por los presuntos propietarios del inmueble del litigio, ciudadanos ROBERTO ANTONIO MEDINA MAVAREZ y ANNELIESSER ALVAREZ YAMARTE, ya identificado, no suple la solicitud que debe realizar el actor contra los hoy demandados en el presente asunto de retrato legal de arrendamiento.
Asimismo, considerar como lo adujo el Juzgado del conocimiento de la causa, según no era procedente la alegación formulada por la parte demandada como cuestión previa conforme a lo previsto en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prejudicialidad, basado en que el artículo 94 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, supuestamente, “…no obliga…” al arrendatario “…a acudir a la instancia…” (Superintencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda) “…a la cual se hace referencia, más no así al arrendador,…”; constituye una interpretación aislada del mencionado cuerpo normativo, pues, no es menos cierto que el artículo 95 eiusdem, estipula que “…El interesado…” – tanto arrendatario como arrendador - puede realizar cualquier solicitud concerniente a la relación arrendaticia, cuando se considere que dicha situación jurídica se encuentra de alguna manera afectada. Razón por la cual, considera este Tribunal que el a quo debió declarar la inadmisibilidad de la demanda, una vez tramitado al respecto el procedimiento previsto en el artículo 109 ibidem, que atañe a las cuestiones previas, y no entrar a resolver como punto previo en el fallo recurrido.
En consecuencia, dado el carácter de estricto orden público de la antes citada reglas procesales, en la Dispositiva que corresponda, ineludiblemente, se declarará: la INADMISIBILIDAD de la pretensión incoada, en virtud de lo dispuesto en los antes citados artículos 94, 95 y 96 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y el artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en concordancia con lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Es este sentido, queda Revocada la sentencia recurrida en todas sus partes. ASÍ SE DECIDE.
Dado lo antes expresado, no se hace ningún otro pronunciamiento sobre los demás asuntos de autos.

EL FALLO
Por los fundamentos expuestos, y en fuerza de los argumentos vertidos, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Cabimas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
• INADMISIBLE, la demanda de Retrato Legal Arrendaticio interpuesta por el ciudadano FRANCISCO JOSE SILVA TORRES, contra los ciudadanos JUANA RAMONA MEDINA MAVAREZ y ADOLFO RAMON MEDINA MAVAREZ, todos identificados, por no haber agotado los actores la vía administrativa para la interposición de la presente demanda conforme a lo dispuesto artículos 94, 95 y 96 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y el artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Lo anterior, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
• Queda en consecuencia REVOCADA, la sentencia recurrida.
En virtud de lo decidido, no se hace condenatoria en costas procesales.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los veinte (20) del mes de mayo del año dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR,

Dr. JOSE GREGORIO NAVA. LA SECRETARIA,

MARIANELA FERRER GONZALEZ.
En la misma fecha, se dictó y publicó este fallo, Expediente No. 2357-15-31, siendo las doce y quince minutos de la tarde (12:15 p.m), previo el anuncio de ley dado por el Alguacil a las puertas del despacho
LA SECRETARIA,

MARIANELA FERRER GONZALEZ.
JGN/ca.