TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL
TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Expediente No. 13.625

I
INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la Distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 10 de mayo de 2012, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 7 de marzo de 2012, por el abogado en ejercicio POMPILIO ARDILA RODRÍGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 37.930, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora ciudadanos YUSSEPPE FARRUGGIO FEDELE, JOSEFINA FARRUGGIO FEDELE y LUISA FARRUGGIO FEDELE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-7.805.583, V-7.714.292 y V-10.415.487, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia; contra la decisión dictada por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 22 de febrero de 2012; en el juicio que por DESALOJO, siguen los mencionados ciudadanos contra el ciudadano JOSÉ ANTONIO DE MIGUEL FLORES, español, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-17.070.403.

II
NARRATIVA

Se recibió, y se le dio entrada a la presente causa ante este Órgano Jurisdiccional el día 31 de mayo de 2012, estableciéndose el término de diez (10) días para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Consta en las actas que en fecha 16 de febrero de 2011, el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, admitió la demanda interpuesta por los abogados en ejercicio POMPILIO ARDILA RODRÍGUEZ y MARCOS OQUENDO SÁNCHEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 37.930 y 24.146, actuando en representación de los ciudadanos YUSSEPPE FARRUGGIO FEDELE, JOSEFINA FARRUGGIO FEDELE y LUISA FARRUGGIO FEDELE contra el ciudadano JOSÉ ANTONIO DE MIGUEL FLORES, por motivo de DESALOJO, quedando la misma fijada en los siguientes términos:

“(…) Nuestros representados son propietarios de un inmueble o local comercial ubicado en la Calle 96 antes Ciencias N° 7-77, Casco Central diagonal a la Iglesia Santa Bárbara, Distinguido como local N° 2 del Centro Comercial la Balandra, jurisdicción de la Parroquia Bolívar Municipio Maracaibo del Estado Zulia (…) En fecha 26 de abril del año 1988, el ciudadano CALOGERO FARRUGGIO SERGIO (…) celebro (Sic) un contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSÉ ANTONIO DE MIGUEL FLORES (…) como se evidencia en el contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaria (Sic) Pública Cuarta de Maracaibo, de fecha 26 de abril de 1988, bajo el N° 177, Tomo 2, de los libros de documento Reconocido (Sic) (…) y actualmente el ciudadano JOSÉ ANTONIO DE MIGUEL FLORES, es venezolano por Naturalización y Titular de la Cédula de Identidad Nro. V-17.070.403 (…) Dicho contrato de Arrendamiento esta (Sic) vigente con ciertas transformaciones que se le han hecho en forma verbal; nuestros representados y el ciudadano JOSÉ ANTONIO DE MIGUEL FLORES, en lo que se refiere al canon de Arrendamiento mensual, que no es el mismo con que él (…) contrato (Sic), ya que las demás cláusulas de dicho contrato están vigentes.
(…) por negligencia y omisión por parte del Arrendatario ciudadano JOSÉ ANTONIO DE MIGUEL FLORES, de no haber realizado las reparaciones menores y mayores que necesitaba dicho local, como lo establece la cláusula Quinta del (…) Contrato (…) y el descuido total del mantenimiento de las estructuras de dicho local, lo cual presente un abandono, deterioro y ruina que pone en peligro las vidas de las personas que frecuentan dicho local (…), ya que en cualquier momento se puede caer su estructura (…)
(…) venimos en este acto a demandar en nombre y representación de nuestros apoderdantes (Sic) (…) al ciudadano JOSÉ ANTONIO DE MIGUEL FLORES (…) por Desalojo, de conformidad con el Artículo 34, literal C, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)”

El día 12 de julio de 2011, el ciudadano JOSÉ ANTONIO DE MIGUEL FLORES, asistido por el abogado en ejercicio GIOVANNI JELAMBI, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 24.036, se dio por citado y, posteriormente, el día 14 de julio de 2011, consignó escrito de contestación a la demanda, en el siguiente tenor:

“(…) Niego, rechazo y contradigo que yo no haya efectuadas (Sic) las reparaciones menores y mayores.
Niego, rechazo y contradigo que el local este (Sic) abandonado, deteriorado y en ruina.
Niego, rechazo y contradigo que el local pone en peligro la vida de las personas que frecuentan dicho local.
Niego, rechazo y contradigo que en cualquier momento se vaya a caer la estructura del local.
(…)
IMPUGNO, DESCONOZCO la INSPECCION (Sic) OCULAR EXTRALITEN (Sic) realizada por las partes demandantes (…)
(…) el asesor nombrado por el Tribunal al declarar en la Inspección sus APRECIACIONES no solamente VIOLA en (Sic) articulo (Sic) 1429 del Código Civil sino que DESNATURALIZO (Sic) el objeto principal de la Inspección Ocular (…)
(…) IMPUGNO, DESCONOZCO el INFORME TECNICO (Sic) No. 0118-10 de fecha 14 de Julio (Sic) del año 2010 emanado de la dirección de Prevención, Fiscalización e Investigación del Instituto Autónomo de Bomberos del Estado Zulia (…) PUES DICHO INFORME SE REALIZO (Sic) POR AL (Sic) APARTE (Sic) EXTERNA (afuera) DEL INMUEBLE.
Porque los bomberos no tuvieron acceso al interior del local tal como lo señalan (…)
En consecuencia esta Inspección Ocular y el Informe del Cuerpo de Bomberos del Estado Zulia (…) NO DEBE (Sic) SER VALORADA (Sic) como medio de prueba en la sentencia definitiva.
(…) solicito (…) declare SIN LUGAR la presente demanda y condene a las partes demandantes al pago de los costos del proceso y al pago de las costas de los honorarios profesionales del abogado actuante (…)”

Finalmente el día 22 de febrero de 2012, el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, dictó la sentencia apelada, en el siguiente tenor:

“Ahora bien con base a lo antes indicado observa esta Juzgadora lo siguiente: En primer lugar del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano CALOGENO (Sic) FARRUGGIO SERGIO como Arrendador y el ciudadano JOSE ANTONIO DE MIGUEL FLORES, como Arrendatario: de fecha 26 de Abril 1.988, por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el N° 177, Tomo 2, y al efecto del mismo se desprende de su cláusula Tercera: que la duración sería de Un (1) año, contado a partir del día Primero (1º) de Febrero de 1.988, prorrogable a voluntad de “EL ARRENDADOR”, quien tiene un plazo de Quince (15) días, antes del vencimiento del plazo del contrato o de la prorroga que esté corriendo, para manifestar por escrito a la otra parte, su voluntad de darlo por terminado, contrato de arrendamiento que se aprecia al no ser tachado de falso por ninguna de las partes, el mismo merece todo el valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.- En segundo lugar: que la parte actora alude ser propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; según documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15 de Junio de 1.994, anotado bajo el Nº 57, Tomo 97, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría y protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 26 de Abril de 1.998, anotado bajo el Nº 2, Protocolo 1º, Tomo 12, lo cual se traduce que como compradores o adquirentes del inmueble se subrogan en la posición jurídica del arrendador en cuanto a los derechos y obligaciones resultantes de la relación de arrendamiento mientras dure su propiedad, tal y como lo dispone el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el sentido que el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley. Así se Establece.- y En tercer lugar que de las actas procesales no se desprende comunicación o notificación alguna por parte del arrendador, tal y como contempla la parte infine de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento existente entre las partes, a fin de dar por terminada la relación arrendaticia en forma convencional, lo que hace que la relación arrendaticia existente continúe siendo a tiempo determinado, por estar en curso una prórroga convencional desde el 01 de Febrero de 2.011. Así se Establece.-
(…)
De manera que en aplicación de la Jurisprudencia antes parcialmente transcrita, y habiéndose establecido que la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes en el presente proceso es a tiempo determinado por estar en curso una prórroga contractual desde el 01 de Febrero de 2.009, la acción procedente para la terminación de la relación arrendaticia por incumplimiento de las obligaciones es el Cumplimiento o la Resolución del Contrato de Arrendamiento, y no el Desalojo conforme el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento, por cuanto esta vía está permitida para colocarle fin a la relación arrendaticia que tiene como fundamento un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, situación que no es el caso de marras, y por cuanto el criterio jurisprudencial establece que el sentenciador no puede modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expusieron, por cuanto se vería afectada la otra parte por no poder defenderse, es por lo que resulta a juicio de esta Sentenciadora que a todas luces se configura la improcedencia de la pretensión efectuada por la accionante, por cuanto eligió la vía equivocada para terminar la relación arrendaticia existente con el demandado. Así se Decide.-
(…) declara IMPROCEDENTE la demanda que por DESALOJO (…)”

III
MOTIVOS PARA DECIDIR

Vistas y analizadas las actas que conforman el presente expediente, corresponde a esta Superioridad dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones.
El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:

“Artículo 34.- Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”

La doctrina patria ha expresado que la acción de desalojo se encuentra orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, con la finalidad de obtener la devolución del inmueble arrendado, cuando la demanda esté fundamentada en alguna de las causales establecidas taxativamente en la Ley.

En virtud de tal especialidad, es imperativo para el Juez la revisión de los presupuestos normativos de la acción; siendo que la naturaleza del contrato y el planteamiento de la demanda en relación a las causales taxativas del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, derivan desde el inicio la procedencia o no del requerimiento del actor.

Debe entenderse entonces que únicamente podrá demandarse el desalojo de un inmueble de los regulados por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuando: 1) se trate de un contrato verbal o a tiempo indeterminado; 2) por la voluntad del arrendador, en el caso de las causales “b” y “c”; y 3) por el incumplimiento del arrendador, según el resto de las causales contempladas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Sin embargo, siempre, antes de analizar la correspondencia del caso en particular a las precitadas causales, deberá analizarse la naturaleza del contrato en el sentido de confirmar el establecimiento propio del juicio incoado.

Así bien, en el caso en particular, la parte actora, ciudadanos YUSSEPPE FARRUGGIO FEDELE, JOSEFINA FARRUGGIO FEDELE y LUISA FARRUGGIO FEDELE, demandan el desalojo del inmueble arrendado plenamente identificado en las actas, fundamentándose en el literal “c” del artículo analizado anteriormente; consignando al efecto un contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos CALOGERO FARRUGGIO SERGIO (antiguo propietario del inmueble) y JOSÉ ANTONIO DE MIGUEL FLORES, autenticado en fecha 26 de abril de 1988, ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, bajo el número 177, tomo 2.

Del análisis y revisión del precitado contrato, observa esta Alzada que, establece su cláusula tercera: “La duración de este Contrato será de Un (1) año, contado a partir del día Primero (1°) de febrero del año en curso, prorrogable a voluntad de ‘El Arrendador’, quien tiene un plazo de quince (15) días, antes del vencimiento del plazo del contrato o de la prórroga que esté corriendo, para manifestar por escrito a la otra parte, su voluntad de darlo por terminado”

Lo anterior supone que el contrato podía ser objeto de múltiples prórrogas, y para considerar su terminación, el arrendador, en este caso el ciudadano CALOGERO FARRUGGIO SERGIO, o quien hiciera las veces de propietario en subrogación del contrato, debía notificar al arrendatario quince días antes del vencimiento del plazo o de la prórroga correspondiente.

En este sentido, se permite esta Juzgadora traer a los autos lo contenido en los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil venezolano, que establecen lo siguiente:

“Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vinculo jurídico. (…)
Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. (Negrillas del Tribunal).
Respecto a este artículo, ELOY MADURO LUYANDO y EMILIO PITTIER SUCRE, en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica:
“Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual ‘las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas’ (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”.

De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.

En ese sentido, evidencia esta Alzada que no existe constancia en las actas de que la notificación antes referida se haya llevado a cabo, siendo que ello no fue siquiera mencionado por los demandantes en su libelo.

Tomando en consideración que la indeterminación del contrato constituye un presupuesto fundamental de la acción de desalojo, correspondía únicamente a los demandantes, producir dicha prueba en el proceso, siendo que el documento en referencia se trata de un contrato a tiempo determinado sin que haya constancia alguna de que se convirtió en indeterminado por alguna de las razones contempladas en la misma Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Tales circunstancias develan la improcedencia de la acción planteada, tal como lo expresara el Tribunal de la causa, siendo que el contrato presentado, en la forma como fue planteada la litis, debe tenerse como a tiempo determinado. Así se establece.

Por todas las consideraciones plasmadas, deberá esta superioridad en la parte dispositiva de esta sentencia, declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado en ejercicio POMPILIO ARDILA RODRÍGUEZ, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora ciudadanos YUSSEPPE FARRUGGIO FEDELE, JOSEFINA FARRUGGIO FEDELE y LUISA FARRUGGIO FEDELE; en consecuencia se CONFIRMARÁ la decisión dictada por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 22 de febrero de 2012; en el juicio que por DESALOJO siguen los ciudadanos YUSSEPPE FARRUGGIO FEDELE, JOSEFINA FARRUGGIO FEDELE y LUISA FARRUGGIO FEDELE contra el ciudadano JOSÉ ANTONIO DE MIGUEL FLORES; se condenará en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

IV
DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado en ejercicio POMPILIO ARDILA RODRÍGUEZ, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora ciudadanos YUSSEPPE FARRUGGIO FEDELE, JOSEFINA FARRUGGIO FEDELE y LUISA FARRUGGIO FEDELE.

SEGUNDO: CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 22 de febrero de 2012; en el juicio que por DESALOJO siguen los ciudadanos YUSSEPPE FARRUGGIO FEDELE, JOSEFINA FARRUGGIO FEDELE y LUISA FARRUGGIO FEDELE contra el ciudadano JOSÉ ANTONIO DE MIGUEL FLORES, todos identificados en este fallo.

TERCERO: Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los diecinueve (19) días del mes de mayo del año dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA,
(Fdo)
Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO.
EL SECRETARIO,
(Fdo)
Abog. MARCOS FARIA QUIJANO.

En la misma fecha anterior, siendo las ocho y treinta minutos de la mañana (08:30 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.
EL SECRETARIO,
(Fdo)
Abog. MARCOS FARIA QUIJANO.