TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
El JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUIDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I
INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa en virtud de la Distribución efectuada en fecha 25 de octubre de 2011, por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, por apelación interpuesta por el abogado RUBEN ORSINI, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 5.058.575, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 40.980, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando en su propio nombre e intereses, contra la sentencia dictada por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 06 de agosto de 2010, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue el ciudadano RUBEN ORSINI contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES Y VALORES EL CAÑAVERAL, S.A., (INVACASA), debidamente establecida y domiciliada en Maracaibo del estado Zulia, inscrita en el Registro de Comercio llevado por el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 29 de noviembre de 1978, bajo el N° 56, Tomo 23- A, modificado sus estatutos sociales según consta de Registro de Comercio inscrito en la citada oficina de Registro, el 22 de junio de 1999, bajo el N° 66, Tomo 38- A, y el último 05 de diciembre de 2000, bajo el N° 40, Tomo 56- A, inscrita en el Registro Nacional de Empresa Promotoras, Constructores y Organizaciones de vivienda de la sociedad civil del Consejo Nacional de la vivienda bajo el N° CNV-J-0704158-0, Registro Único de Información Fiscal (RIF) N° J-07041586-0.

II
NARRATIVA

Se recibió y se le dio entada a la presente causa por ante éste Órgano Jurisdiccional, tomándose en consideración que la presente causa tiene carácter de Definitiva.

En fecha 13 de julio de 2011, fue interpuesto escrito de Informes por el abogado RUBEN ORSINI, actuando en su nombre propio y representación, en el que expuso lo siguiente:

“… Que tal y como se evidencia de contrato de compra venta de fecha 27 de Noviembre del año 2008 formalicé contrato de compra venta de un inmueble y su parcela de terreno distinguido con el N° 8-1 destinado para vivienda principal ubicado en el conjunto N° 8 La Restinga de la Urbanización CAMINOS DE LA LAGUNITA primera etapa situada frente a la carretera que conduce de Maracaibo a la Concepción en el sector la Sibucara Jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia con la demandada y di por reproducido los datos de registro y protocolo tanto del inmueble así como también los de la referida sociedad anónima, siguiendo con mi deposición manifesté que en el ya referido negocio jurídico se establece que la venta del inmueble se hace con expresión de su cabida a razón de tanto por medida tal y como lo establece el artículo 1.496 del Código Civil…
… al momento de habitar y tomar posesión del inmueble para realizar las remodelaciones correspondientes me percate que la cabida del inmueble no era la establecida en el documento de compra venta. Siendo la cabida real de 82Mts2 existiendo una discordancia que disminuyó y limitó de manera significativa y desfavorable el potencial de transformación de mi inmueble; vale decir ampliación, remodelación y acondicionamiento de las dos plantas ya existente y de la futura tercera planta a edificarse para la cual viene diseñada la estructura del inmueble situación esta que es admitida y reconocida por la demandada mediante un levantamiento técnico… en donde reconocen y admiten que existen una diferencia de 4Mts.2. Luego de varias reuniones y reclamos la demanda quería llegar a un acuerdo con mi persona pero me quería indemnizar con una sume de dinero de Bs. 500, que considero irrisoria ya que me querían indemnizar sin tomar en cuenta:… el valor del metro cuadrado en esa zona ha aumentado… La depresión automática del valor de mi inmueble con respecto a los restantes inmuebles del conjunto N° 8… El monto mayor de intereses cancelado sobre el préstamo bancario… la disminución del potencial de transformación… Pérdida económica y gastos adicionales así como también diversos contratiempos y retrasos que disminuyó y limitó de una manera significativa y desfavorable el potencial de transformación del inmueble… sin tomar en cuenta también los gastos de corrección y registro del documento de compra venta…
(…)
En el simple cálculo matemático pude establecerse que la veinteava de 86 Mts2 es el equivalente a 4.3 Mts2 y a de 82 Mts2 al existir una diferencia de 0.2 milímetros nos permite concluir que la veinteava parte es 4.0.
Observamos que la Diferencia en el caso in comento es 4.0 Mts2 lo que quiere decir que es la veinteava parte en mas o menos tal y como lo establece el artículo 1947 del Código Civil y por lo tanto da lugar a la disminución del precio a favor del comprador por menor medida…
Por todos los argumentos antes expuestos tantos de hecho como de derecho solicito a este Tribunal Superior Primero Declare la Nulidad de la sentencia dictada por el Tribunal Tercero de Municipio de esta circunscripción Judicial y Declare con lugar la Demanda intentada por mi persona, condenando a la demandada a pagar la suma de cincuenta mil bolívares fuertes (50.000 Bs. F) más los gastos y costos del proceso…”.

En fecha 26 de julio de 2011, fue presentado escrito de observaciones, suscrito por el abogado RENÉ RUBIO, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 108.105, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en el que expuso lo siguiente:

“… Los razonamientos expuestos por la parte demandante en sus informes chocan contra la percepción lógica y matemática del problema que se debate en este juicio. La objetividad de las matemáticas permiten perfectamente evidenciar el desierto de ese razonamiento; y a ese fin debe el Tribunal Superior considerar, para resolver la apelación interpuesta, los siguientes aspectos:
1. El inmueble objeto del contrato de compra-venta al cual refiere la demanda del cumplimiento contractual, constituye un cuerpo cierto, determinado y limitado, que se encuentra específicamente configurado dentro del documento de Parcelamiento de la URBANIZACIÓN CAMINOS DE LA LAGUNITA…
2. Por tratarse el objeto de la venta de un cuerpo cierto, limitado y determinado, la reclamación del comprador en cuanto a que el vendedor cumpla con la entrega de toda la cabida o superficie declarada, únicamente es procedente cuando el déficit real de la cabida, exceda en una veinteava parte a la superficie indicada en el contrato, según lo dispone el artículo 1.497 del Código Civil…
3. Admitiendo como cierto que la superficie real de la parcela de terreno distinguida con el N° 8-1 del Conjunto Residencial N° 8 …, sobre la cual fue edificada la vivienda que allí se construyó, adquirida por el ciudadano RUBÉN ORSINI, posee una dimensión real de OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON OCHENTA DECÍMETROS CUADRADOS (82,80 mts2) y no de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (86 mts2) como fue declarado en su título de adquisición, encontramos que la diferencia entre ambas cabidas (la declarada y la real) es de apenas TRES METROS CUADRADOS CON VEINTE DECÍMETROS CUADRADOS (3,20 mts2), lo cual es ostensiblemente inferior al margen legal de tolerancia contemplado dentro del citado artículo 1.497 del Código Civil.
4. La veinteava parte (1/20) de la superficie o cabida declarada en OCHENTA Y SÉIS METROS CUADRADOS (86,00 mts2), en el contrato de compra-venta celebrado entre INVERSIONES Y VALORES EL CAÑAVERAL, S.A. (INVACASA) y RUBÉN ORSINI, equivale a CUATRO METROS CUADRADOS CON TREINTA DECÍMETROS CUADRADOS (4,30 mts2)…
5. La diferencia existente entre la cabida declarada en el referido contrato de compra-venta, en OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (86,00 mts2), y la cabida entregada al mencionado comprador de OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON OCHENTA DECÍMETROS CUADRADOS (82,80 mts2), es de TRES METROS CUADRADOS CON VEINTE DECÍMETROS CUADRADOS (3,20 mts2).
6. si se comprara la diferencia indicada de TRES METROS CUADRADOS CON VEINTE DECÍMETROS CUADRADOS (3,20 mts2) con el margen legal de tolerancia, estatuido en el artículo 1.497 del Código Civil, que arroja, como lo indicamos en el numeral 4 de este escrito, la cifra de CUATRO METROS CUADRADOS CON TREINTA DECÍMETROS CUADRADOS (4,30 mts2), encontramos que el señalado margen de tolerancia legal está por encima de la diferencia de cabida que en este caso se denuncia, pues obviamente 4,3 es una cifra mayor a 3,2.
7. Solamente si la diferencia de cabida hubiera excedido en este caso concreto a CUATRO METROS CUADRADOS CON TREINTA DECÍMETROS CUADRADOS (4,30 mts2), es que sería procedente no una acción de cumplimento de contrato como la liberada…”.

Consta de actas que en fecha 26 de noviembre de 2009, fue presentado por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del municipio Maracaibo del Estado Zulia, escrito libelar suscrito por el abogado RUBEN ORSINI, actuando en su propio nombre y representación, en el que expone lo siguiente:

“Tal como se evidencia de documento de compra-venta de fecha 27 de Noviembre del año próximo 2008 formalice formal contrato de compra venta a plazo un inmueble distinguido con el N° 8-1, destinado para vivienda principal ubicada en el conjunto N° 8 (LA RESTINGA) de la Urbanización Caminos de la LAGUNITA Primera etapa situada frente a la carretera que conduce de Maracaibo a la concepción, en el sector la Sibucara entre calle 87C, y avenida 1E en Jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual se encuentra registrado en la Oficina de Registro Público del tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 08.178, como y Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 481.21.5.13.125 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008, con la constructora INVERSIONES Y VALORES EL CAÑAVERAL, S.A. (INVACASA)…
En el referido negocio jurídico y su respectivo documento de Parcelamiento se establece que la cabida de la parcela del terreno del referido inmueble es de Ochenta y seis metros cuadrados (86 M2, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE: 24 Mts, con AV8-14; SUR: En 24 Mts, con la parcela 8-2 ESTE: En 3,60 Mts, con las parcelas 7-6 y 7-7; y OESTE: En 3,60 Mts, con la calle 8-1, tal y como fue pactada en el referido documento.
Pero es el caso ciudadano Juez que al momento de habitar y tomar posesión del referido me percate que la superficie del área del terreno no se corresponde con lo establecido en el contrato habida cuenta de los argumentos y medidas …
Sorprendido en mi buena fe me dirigí a la referida sociedad anónima IVACASA antes identificada mediante acta escrita de fecha 20 de marzo del presente año planteado la situación del caso in comento…
Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a razón de tanto por mediada, el vendedor esta obligado a entregar a el (sic) comprador que lo exija la cantidad expresada en el contrato.
Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor está obligado a sufrir disminución proporcional en el precio.
Si se encuentra que la cabida del inmueble es superiora la expresada en el contrato el comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veinteava parte de la cantidad declarada…
Vista estas consideraciones de hecho y de derecho anteriormente expuestas es por lo que vengo en este acto a demandar como en efecto demando a la referida empresa Inversiones y Valores el Cañaveral S.A. INVACASA… por la acción de cumplimiento de contrato en función de la cabida del inmueble objeto de la negociación por cuanto es diametralmente diferente e inferior en su medida según lo establecido en el contrato de compra venta… y la superficie real del inmueble objeto de la pretensión…”.

En fecha 01 de diciembre de 2009, el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, recibió y le dio entrada a la presente causa, admitiéndola cuanto ha lugar en derecho.

En fecha 15 de marzo de 2010, fue presentado escrito de contestación a la demanda por los abogados JOSÉ RAFAEL VARGAS RINCÓN y RENÉ RUBIO MORÁN, el primero venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 22.881, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, y el segundo plenamente identificado en actas, actuando en su condición de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES Y VALORES EL CAÑAVERAL, S.A. (INVACASA), en el que expusieron lo siguiente:

“… Frente a la pretensión postulada por el ciudadano RUBEN ORSINI en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES Y VALORES EL CAÑAVERAL, S.A. (INVACASA), en ejercicio del derecho de defensa que le asiste a la parte demandada, y con estricto apego al deber de lealtad y probidad procesal, exponiendo todos los hechos de acuerdo a la verdad; expresamos la más enfática contradicción y el más categórico rechazo a todos los alegatos fácticos con base a los cuales prenombraba demandante pretende deducir la procedencia de su demanda de cumplimiento contractual; dejando a salvo únicamente de la negativa expresada el hecho aislado de que entre la sociedad mercantil INVERSIONES Y VALORES EL CAÑAVERAL, S.A.(INVACASA) y el ciudadano RUBÉN ORSINI, con fecha 27 de Noviembre de 2008, se otorgó un contrato de compra-venta, para la adquisición del inmueble anteriormente identificado, y de que en ese instrumento ciertamente se declaró la cabida del inmueble vendido con una medida o dimensión de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (86 mts2). Para la demostración de la certeza de lo expuesto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, invocamos el mérito probatorio contentivo del contrato de compra venta suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES Y VALORES EL CAÑAVERAL, S.A. (INVACASA) y el ciudadano RUBÉN ORSINI en fecha 27 de Noviembre de 2008.
Con la salvedad anteriormente indicada, negamos, rechazamos y contradecimos en forma general los alegatos de hecho expuestos por el ciudadano RUBÉN ORSINI en su libelo de demanda, y por supuesto. Con igual énfasis negamos, rechazamos y contradecimos la procedencia del derecho reclamado que la parte demandante pretende impropiamente le sea reconocido y satisfecho.
Sostenemos la improcedencia de la demanda, porque la misma se entrega a lo dispuesto en el artículo 1.497 del Código Civil venezolano, que dispone que en caso de tratarse el objeto de la venta de un cuerpo cierto, limitado y determinado, la reclamación del comprador en cuanto a que el vendedor cumpla con la entrega de toda la cabida o superficie declarada, únicamente es procedente cuando el déficit real de la cabida, exceda en una veinteava parte a la superficie indicada en el contrato…
La disposición del artículo 1.497 del Código Civil, para insertarla al contexto de la pretensión librada por la parte demandante, debe ser adminiculada al artículo 1.496 ejusdem, que a propósito de preceptuar la obligación del vendedor de entregarle al comprador “la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato”, en su segundo aparte, dispone: “cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estará obligado a sufrir una disminución proporcional en el precio”. En ese sentido, por tratarse la demanda de una “acción de cumplimiento de contrato”, entendemos que lo que el demandante pretende es la entrega o tradición total de la superficie declarada en el contrato de compra-venta, y frente a ello alegamos que tratándose el bien vendido de un “cuerpo cierto, determinado y limitado”, configurado por una vivienda y al parcela sobre la cual está se edificó, distinguida con el N° 8-1 del Conjunto Residencial N° 8 (LA RESTINGA), de la Urbanización CAMINOS DE LAGUNITA PRIMERA ETAPA, lo vendido no se atuvo a consideraciones de dimensión o superficie; esto es, el precio estipulado no se efectuó a razón de “tanto por medida”, sino en función de la parcela indicada y de la vivienda construida sobre ella, independientemente de que el contrato hubiera comenzado por la medida, o de que hubiera comenzado por la indicación del cuerpo vendido seguido de la medida…
… admitiendo como cierto que la superficie real de la parcela de terreno distinguida con el N° 8-1 del Conjunto Residencial N° 8 (LA RESTINGA), de la Urbanización CAMINOS DE LAGUNITA PRIMERA ETAPA, sobre la cual fue edificada la vivienda que allí se construyó, adquirida por el ciudadano RUBÉN ORSINI, posee una dimensión real de OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON OCHENTA DECÍMETROS CUADRADOS (82,80 mts2), y no de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (86 mts 2) como fue declarado en su título de adquisición, encontramos que la diferencia entre ambas cabidas (la declarada y la real) es de apenas TRES METROS CUADRADOS CON VEINTE DECÍMETROS CUADRADOS (3,20 mts2), lo cual es ostensiblemente inferior al margen legal de tolerancia contemplado dentro del citado artículo 1.497 del Código Civil, conforme al cual, tratándose la venta de un cuerpo determinado y limitado, como ciertamente lo es la parcela y vivienda N° 8-1 del conjunto Residencial N° 8 (LA RESTINGA) de la Urbanización CAMINOS DE LA LAGUNITA PRIMERA ETAPA, solamente sería procedente la reclamación del comprador cuando el déficit de medidas excediere a la veinteava parte de la superficie declarada, imponiéndose sobre le vendedor no la entrega de la cantidad de superficie faltante, sino la satisfacción de derecho de la parte compradora a la disminución del precio pagado y al reembolso del excedente numerario.
Ciertamente, la veinteava parte (1/20) de la superficie o cabida declarada en OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (86,00 mts2), en el contrato de compra-venta celebrado entre INVERSIONES Y VALORES EL CAÑAVERAL, S.A. (INVACASA) y RUBÉN ORSINI, equivale a CUATRO METROS CUADRADOS CON TREINTA DECÍMETROS CUADRADOS (4,30 mts2), es el que sería procedente, no una acción de cumplimiento de contrato como la liberada, pues como ya lo hemos advertido constituyó un cuerpo cierto, determinado y limitado, sino una acción por disminución del precio y reembolso de lo pagado en demasía…”.

En fecha 15 de abril de 2010, el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRÍQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de conformidad con lo previsto en el artículo 868 del Código de procedimiento Civil procedió a determinar los hechos y límites controvertidos de la siguiente manera:

“… SEGUNDO: Quedan por dilucidar los siguientes puntos:
a.- La Medida de la cabida de la parcela de Terreno que aparece en el contrato y la medida real.
b.- El cumplimiento de las cláusulas estipuladas en el contrato de compra-venta.
c) La procedencia del derecho reclamado por la parte demandante…”.

En fecha 22 de abril de 2010, fue presentado escrito de pruebas por el abogado RUBEN ORSINI, actuando en su propio nombre y representación, en el que promovió lo siguiente:

1.- Invocó el mérito favorable que arrojen las actas procesales.
2.- Documento de compra-venta que riela en el presente expediente marcado con la letra “A”.
3.- Levantamiento técnico formulado por INVERSIONES Y VALORES EL CAÑAVERAL S.A., INVACASA.
4.- Carta escrita por su persona en fecha 20 de marzo de 2009, dirigida a INVERSIONES Y VALORES EL CAÑAVERAL S.A., INVACASA.
5.- Solicitó Inspección Judicial.

En fecha 23 de abril de 2010, fue presentado escrito de pruebas por el abogado RENÉ RUBIO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada en el cual promovió lo siguiente:

1.- Ratificó las pruebas presentadas junto al escrito libelar.
2.- El mérito favorable de la prueba documental consignada por la parte demandante con libelo de demanda, marcada con la letra “B”.
3.- El mérito favorable de la prueba documental consignada por la parte demandante con libelo de demanda, marcada con la letra “C”.
4.- El mérito probatorio del documento contentivo del contrato de compra-venta, del inmueble distinguido con el N° 8-1 del Conjunto Residencial N° 8 (LA RESTINGA), suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES Y VALORES EL CAÑAVERAL, S.A., (INVACASA) y el ciudadano RUBÉN ORSINI en fecha 27 de Noviembre de 2008.

En fecha 28 de abril de 2010, se presentó escrito el abogado RENÉ RUBIO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada en el cual se opuso a la prueba promovida por la parte actora, respecto a la Inspección Judicial.

En fecha 21 de julio de 2010, se llevó a efecto audiencia o debate oral de conformidad con lo previsto en el artículo 870 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en el cual, luego de la intervención del abogado RUBEN ORSINI, parte demandante en la presente causa, intervinieron los abogados JOSÉ RAFAEL VARGAS y RENÉ RUBIO, representantes legales de la parte demandada, se acordó evacuar las pruebas promovidas por ambas partes, y luego de reanudado el juicio oral, la Jueza del a quo declaró SIN LUGAR la presente causa.

En fecha 06 de agosto de 2010, el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó y publicó sentencia declarando lo siguiente:

“… SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentó el ciudadano RUBÉN ORSINI, contra La Sociedad Mercantil INVERSIONES Y VALORES EL CAÑAVERAL, S.A. (IVACASA) antes identificados.
1.- Se condena en costas a la parte demandante por haber sido totalmente vencida en el presente fallo dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”.

III
MOTIVOS PARA DECIDIR

Vistas y analizadas cada una de las actas procesales que conforman el presente expediente, pasa éste Juzgado Superior a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

La presente controversia versa sobra la exigencia del cumplimiento de contrato de compra venta a plazo un inmueble distinguido con el N° 8-1, destinado para vivienda principal ubicada en el conjunto N° 8 (LA RESTINGA) de la Urbanización Caminos de la LAGUNITA Primera etapa situada frente a la carretera que conduce de Maracaibo a la concepción, en el sector la Sibucara entre calle 87C, y avenida 1E en Jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual se encuentra registrado en la Oficina de Registro Público del tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 08.178, como y Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 481.21.5.13.125 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008, con la constructora INVERSIONES Y VALORES EL CAÑAVERAL, S.A. (INVACASA); comprendido de la siguiente manera: Parcela del terreno del referido inmueble es de Ochenta y seis metros cuadrados (86 M2, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE: 24 Mts, con AV8-14; SUR: En 24 Mts, con la parcela 8-2 ESTE: En 3,60 Mts, con las parcelas 7-6 y 7-7; y OESTE: En 3,60 Mts, con la calle 8-1.

Del referido contrato la parte actora alega que al momento de habitar y tomar posesión del referido inmueble se percata que la superficie del área del terreno no se corresponde con lo establecido en el contrato habida cuenta de los argumentos y medidas.

Asimismo la parte demanda alega que la superficie real de la parcela de terreno distinguida con el N° 8-1 del Conjunto Residencial N° 8 (LA RESTINGA), de la Urbanización CAMINOS DE LAGUNITA PRIMERA ETAPA, sobre la cual fue edificada la vivienda que allí se construyó, adquirida por el ciudadano RUBÉN ORSINI, posee una dimensión real de OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON OCHENTA DECÍMETROS CUADRADOS (82,80 mts2), y no de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (86 mts 2) como fue declarado en su título de adquisición, encontrando que la diferencia entre ambas cabidas (la declarada y la real) es de apenas TRES METROS CUADRADOS CON VEINTE DECÍMETROS CUADRADOS (3,20 mts2), lo cual es ostensiblemente inferior al margen legal de tolerancia contemplado dentro del citado artículo 1.497 del Código Civil, conforme al cual, tratándose la venta de un cuerpo determinado y limitado, como ciertamente lo es la parcela y vivienda N° 8-1 del conjunto Residencial N° 8 (LA RESTINGA) de la Urbanización CAMINOS DE LA LAGUNITA PRIMERA ETAPA, solamente sería procedente la reclamación del comprador cuando el déficit de medidas excediere a la veinteava parte de la superficie declarada, imponiéndose sobre le vendedor no la entrega de la cantidad de superficie faltante, sino la satisfacción de derecho de la parte compradora a la disminución del precio pagado y al reembolso del excedente numerario.

Ahora bien, para esta Sentenciadora resulta imperioso a los fines de clarificar el inconveniente que se discute, y con ánimos de brindar una solución efectiva al mismo, pasa a analizar el contenido de las normas procesales, relacionadas con los contratos, así pues el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano establece:
“…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. (Negrillas del Tribunal).

Respecto a este artículo, Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica:
“La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.
Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”. (El subrayado es del Tribunal).

De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.

Continuando, con la relación de disposiciones del Código Civil Venezolano pertinentes al caso, corresponde ahora citar el contenido del artículo 1.167 ejusdem, del cual se lee:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Negrillas del Tribunal).

El planteamiento de este artículo, no es más que la posibilidad que tienen las partes, de elegir cuál acción ejercer, ya sea la acción resolutoria o la de cumplimiento, pudiendo reclamar también, la indemnización de daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello, en cualquiera de las dos vías procesales que decida; a menos que hayan convenido en el contrato, una indemnización especial.

Así también, en consideración a lo planteado en este litigio, cabe mencionar la norma legal contenida en el artículo 1.264 del Código Civil, la cual contiene el siguiente precepto:
“…La obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”

En ese sentido y en lo que respecta a las pruebas promovidas por las partes, se analizarán conforme a lo alegado, y de actas se desprende lo siguiente:

Pruebas presentadas por la parte demandante junto al escrito libelar:

* Levantamiento técnico formulado por INVERSIONES y VALORES EL CAÑAVERAL, S.A. (INVACASA), efectuado en el mes de septiembre de 2009.

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La presente prueba es un documento privado elaborado por la parte demandada, la cual no fue impugnada por la parte contraria, por lo que esta superioridad lo valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De la misma se observa que existen una cantidad numerosa de parcelas con diferentes tamaños y formas, debido a que no todo se puso diseñar de igual formas, siendo replanteada la totalidad del terreno donde se encuentra ubicada la casa del ciudadano RUBEN ORSINI, por ser la calle de forma irregular., y que realizando la sumatoria de las áreas de la parcela de la vivienda es de 82m2 vs 86m2. Así se establece.

* Carta de reclamo efectuada por el ciudadano Ruben Orsini, a Inversiones y Valores El Cañaveral S.A. INVACASA y/o Conjunto Residencial Caminos de La Lagunita.

La presente prueba es un documento privado elaborado por la parte actora, de la cual consta que fue recibido en fecha 20 de marzo de 2009, por Post-Venta de la Urbanización Camino de La Lagunita, y por cuanto la misma no fue impugnada por la parte contraria, es por lo que esta superioridad lo valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1.364 del Código Civil; en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De la presente prueba se observa que el ciudadano RUBEN ORSINI manifiesta su disconformidad debido a que su casa tiene menos terreno que otras casas que tienen un valor menor o igual a la suya, y que su vivienda debería tener una superficie total del área 86.40 Mts2, cuando en realidad mide 82.8 Mts2. Así se establece.

* Copia certificada del documento de compra-venta venta celebrado en fecha 27 de Noviembre del año 2008, por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

La presente prueba es valorada por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación, es por lo que esta sentenciadora lo estima en todo su valor probatorio, y de la misma se observa que el inmueble vendido se encuentra formado por una parcela de terreno distinguido con el N° 8-1 destinado para vivienda principal ubicado en el conjunto N° 8 La Restinga de la Urbanización CAMINOS DE LA LAGUNITA Primera Etapa, situada frente a la carretera que conduce de Maracaibo a la Concepción en el sector la Sibucara entre la Calle 78C y Avenida 1EJurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, Cédula Catastral 13-638. La parcela 8-1 tiene un área de parcela de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (86 M2). Así se establece.

Pruebas promovidas por la parte demandante:

* Invocó el mérito favorable que arrojen las actas procesales.

Al respecto considera esta Juzgadora que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece.

* Documento de compra-venta que riela en el presente expediente marcado con la letra “A”.

La presente prueba ya se encuentra valorada por esta sentenciadora.

*Levantamiento técnico formulado por INVERSIONES Y VALORES EL CAÑAVERAL S.A., INVACASA.

La presente prueba ya se encuentra valorada por esta sentenciadora.

* Carta escrita por su persona en fecha 20 de marzo de 2009, dirigida a INVERSIONES Y VALORES EL CAÑAVERAL S.A., INVACASA.

La presente prueba ya se encuentra valorada por esta sentenciadora.

* Solicitó Inspección Judicial.
La presente prueba fue negada por el Tribunal a quo, por no ser la misma medio idóneo para demostrar el hecho debatido.

Pruebas presentadas por la parte demandada:

* Copia fotostática del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 05 de diciembre de 2007, bajo el N° 20, Tomo 30, Protocolo Primero.

La presente prueba es valorada por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación, es por lo que esta sentenciadora lo estima en todo su valor probatorio. Así se establece.

* Copia fotostática del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 25 de enero de 2008, bajo el N° 27, Tomo 7 protocolo Primero.

La presente prueba es valorada por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación, es por lo que esta sentenciadora lo estima en todo su valor probatorio. Así se establece.

Pruebas promovidas por la parte demandada:

* Ratificó las pruebas presentadas por la parte demandante.

Una vez valoradas las pruebas presentadas, esta superioridad observa lo siguiente:

Respecto a lo alegado por la parte actora, al momento de haberse realizado la tradición del bien inmueble el cual es objeto de la presente causa, se percata que la superficie total del área del terreno no se corresponde con lo establecido, es decir, que en el documento de compra venta que la parcela en venta es de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (86 Mts2), y conforme al levantamiento técnico realizado por el Departamento de Post-Venta de la Urbanización Camino de la Lagunita, la referida parcela es de OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS (82 Mts2).

En ese sentido el Código de procedimiento Civil en su artículo 1.497, establece lo siguiente:

Artículo 1.497.- En todos los demás casos en que la venta sea de un cuerpo determinado y limitado, o de fundos distintos y separados, sea que el contrato comience por la medida, sea que comience por la indicación del cuerpo vendido, seguida de la medida, la expresión de la medida no da lugar a ningún aumento de precio en favor del vendedor por el exceso de la misma, ni a ninguna disminución del precio en favor del comprador por menor medida, sino cuando la diferencia entre la medida real y la indicada en el contrato sea de una veintava parte en más o en menos, habida consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos, si no hubiere estipulación en contrario.

Ahora bien, respecto a lo que determinado por el legislador como cuerpo determinado y limitado, se observa que la parte demandada presenta como prueba, una copia del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 05 de diciembre de 2007, bajo el N° 20, Tomo 30, Protocolo Primero, y una copia del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 25 de enero de 2008, bajo el N° 27, Tomo 7 protocolo Primero, en las cuales se determina que la Sociedad Mercantil INVERSIONES Y VALORES EL CAÑAVERAL C.A. (INVACASA), es propietaria de varias parcelas y lotes de terrenos, y que sobre dichas parcelas fueron desarrolladas por etapas un urbanismo denominado CAMINO DE LA LAGUNITA, conformadas por 8 conjuntos residenciales, es decir, que el objeto de la presente causa es señalado como un cuerpo determinado y limitado.

Cada cuerpo determinado y limitado sub-dividido por 8 conjuntos residenciales, se encuentra la parcela de terreno distinguida con el N° 8-1 ubicada en el conjunto N° 8 denominada La Restinga de la Urbanización CAMINOS DE LA LAGUNITA primera etapa, perteneciente al ciudadano RUBEN ORSINI según documento de compra-venta, y en dicho documento se logra observar que la parcela 8-1 tiene un área de parcela de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (86mts), empero del levantamiento técnico realizado por el departamento post-venta de la urbanización Camino de la Lagunita resulta que, la sumatoria de las áreas de la parcela objeto de la presente causa es de OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS (82mts), por lo arroja una diferencia de CUATRO METROS CUADRADOS (4mts2) conforme a lo acordado en el documento de compra venta.

Si bien es cierto el legislador en su artículo 1.264 ya citado, expresa que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, también es cierto que conforme lo previsto en el artículo 1.497 del Código Civil, una vez realizada la tradición de la cosa, cuestión ya ocurrida en la presente causa, y considerado el cuerpo del inmueble determinado y limitado, la expresión de la medida no da lugar a ningún aumento de precio en favor del vendedor por el exceso de la misma, ni a ninguna disminución del precio en favor del comprador por menor medida, por el contrario, cuando la diferencia entre la medida real y la indicada en el contrato sea de una veintava parte en más o en menos.

De un simple cálculo matemático, la veinteava parte de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (86Mts2) se calcula de la siguiente manera:
86 dividido entre 20 partes, da un total de: 4.3.

Esta sentenciadora considera que si la veinteava parte de 86 mts2 son 4.3 mts2, y la diferencia entre 86 mts2 conforme al contrato de compra-venta y 82 mts2 que es la medida real, es de 4mts2, dicha diferencia no alcanza para ser objeto de reclamo por estar la misma dentro de lo permitido por el Código Civil, de conformidad con el artículo ut supra citado. Así se decide.

En virtud de lo anteriormente planteado este Juzgado Superior deberá declarar en el dispositiva del presente fallo, SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado RUBEN ORSINI, actuando en su propio nombre e intereses, contra la sentencia dictada por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRÍQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 06 de agosto de 2010, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue el ciudadano RUBEN ORSINI contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES Y VALORES EL CAÑAVERAL, S.A., (INVACASA); en consecuencia SE CONFIRMA, la decisión dictada por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRÍQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 06 de agosto de 2010. Así se decide.

IV
DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado RUBEN ORSINI, actuando en su propio nombre e intereses, contra la sentencia dictada por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRÍQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 06 de agosto de 2010, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue el ciudadano RUBEN ORSINI contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES Y VALORES EL CAÑAVERAL, S.A., (INVACASA), plenamente identificados.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la Sentencia dictada por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRÍQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 06 de agosto de 2010.
TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte apelante por haber sido vencida totalmente.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los once (11) días del mes de mayo de dos mil quince (2015). Anos 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA,

DRA. ISMELDA RINCÓN OCANDO.
EL SECRETARIO,

ABOG. MARCOS FARÍA QUIJANO.
En la misma fecha anterior, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede.
EL SECRETARIO,

ABOG. MARCOS FARÍA QUIJANO.