TSJ Regiones - Decisión

Expediente No. 37.547
Sentencia No. 177.-
Motivo: Desalojo
k.l.

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA,
con sede en Cabimas
DECIDE:

PARTE DEMANDANTE: BEXY TELLES BRICEÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.-4.741.858, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 14.801 domiciliada en la Urbanización Buena Vista, calle 10, casa número 08, Cabimas, Estado Zulia, actuando en su propio nombre y en defensa de sus derechos e intereses.

PARTE DEMANDADA: YASER AMIN SALIM PEROZO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.-10.604.080, domiciliado en el Conjunto Residencial Villa Delicias, Edificio Nro 1, apartamento PB-B, situado en el sector Delicias Nuevas, avenida principal, Municipio Cabimas del Estado Zulia.

DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado en ejercicio YBRAIN RINCON MONTIEL, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 148.355, en su condición de Defensor Público Provisorio Primero (1ero) con competencia en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria, para la Defensa del Derecho a la Vivienda.-

I
RELACIÓN DE LAS ACTAS

En fecha veintinueve (29) de abril de 2015, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se llevó a efecto la Audiencia Oral en el presente juicio de Desalojo, de conformidad a lo establecido en los artículos 115 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; razón por la cual procede esta Sentenciadora a pronunciarse sobre los hechos controvertidos en la presente causa, sin necesidad de transcribir las actas del proceso; siendo importante acotar lo siguiente:

La ciudadana BEXY TELLES BRICEÑO, abogada en ejercicio, obrando con el carácter de parte actora, en la audiencia oral celebrada el día veintinueve (29) de abril de 2015, expuso en forma oral, lo que sucintamente y fielmente a su transcripción se detalla:

“He iniciado la presente acción de desalojo en contra del ciudadano YASER AMIN SALIM PEROZO, parte demandada en esta causa, en virtud de haberle cedido en arrendamiento un apartamento de mi propiedad, ubicado en el edificio villa delicia planta baja B y suficientemente identificado en las actas procesales, dicho arrendamiento tenia termino de duración de un año, y venció dicho termino el 09 de abril de 2011, previo a este vencimiento le concedí al mandatario la prorroga legal que establece la ley, mediante constitución del tribunal en la residencia del arrendatario, tal como se evidencia del instrumento acompañado con la demanda, vencida la prorroga el arrendatario no devolvió el inmueble rehusó a mudarse por lo que procedí por la vía administrativa a intentar el desalojo por ante la superintendencia regional de vivienda región zuliana, en este procedimiento el demandado convino en los hechos alegados por mi y solicito un plazo de 7 meses para desocupar el inmueble los cuales vencieron en fecha 30 de enero de 2013, esto se evidencia del acta contenida en el expediente mc328 que curso por ante la referida superintendencia, llegada la fecha indicada para la desocupación el arrendatario tampoco devolvió el inmueble sino que procedió con amenazas en mi contra para no devolverlo, ante esta situación inicie la presente acción de desalojo, con fundamento jurídico en lo establecido en el articulo 91 particular 2do, de la ley para el control de arrendamiento de vivienda, que señala que procederá el desalojo cuando el propietario o uno de sus parientes hasta el segundo grado de consaguinidad necesite el inmueble, este es mi caso, por cuanto como esta demostrado en las actas procesales en el expediente que cursó por ante la superintendencia de vivienda región zuliana signado con el número mc859, mi hija Gabriela Espinoza Telles y mi nieto Sebastián Fula Espinoza carecen de vivienda y requieren el inmueble de mi propiedad para habitarlo, ya mi hija ha sido instada por la vía administrativa y ha salido la correspondiente sentencia o providencia administrativa en el referido expediente que le permite a la propietaria de la habitación que ocupa mi hija accionar a la vía judicial, como puede observarse están cumplidos los requisitos de ley en la presente causa, para la procedibilidad de esta acción judicial como son la demostración del parentesco que tengo con las personas señaladas que son mi hija y mi nieto, y la necesidad justificada que tiene mi hija de ocupar el inmueble objeto de este litigio, en cuanto a la materia probatoria ratifico en todas y cada una de sus partes todas las pruebas documentales acompañadas por la demanda como lo exige la ley, muy especialmente el convenimiento hecho por el demandado por ante la vía administrativa, asimismo ratifico la prueba sobrevenida que presenté en el lapso probatorio ya que se produjo dicha prueba después de haberse intentado esta demanda, y que es la providencia administrativa que ordena la acción judicial en contra de mi hija y que esta emanada de la superintendencia de vivienda región zuliana, por los hechos expuestos solicito al tribunal declare Con Lugar la presente acción de desalojo. Es todo”.
El abogado en ejercicio YBRAIN RINCON, obrando con el carácter de Defensor Público de la parte demandada ciudadano YASER AMIN SALIM PEROZO, expone:

“Con el objeto de garantizar el ejercicio pleno del derecho a la defensa que le asiste a mi representado YASER AMIN SALIM PEROZO, plenamente identificado en actas, procedo en este acto a ratificar la negación plasmada en el escrito de contestación a la demanda sobre los hechos constitutivos de la pretensión del desalojo instaurado contra mi representado, así como también las causales de desalojo fundamento de la misma y opuesta por la parte actora, debiendo dejar sentado quien expone que hasta la presente oportunidad han sido infructuosas todas las gestiones realizadas para contactar al demandado de autos. Es todo”.

Terminadas las exposiciones de las partes y transcurrido el lapso establecido en el artículo120 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, para expresar el dispositivo del fallo, este Tribunal dictó el fallo oral declarando lo siguiente:

Escuchadas como fueran las exposiciones de las partes intervinientes en este acto y revisado como fue todo el material probatorio vertido en las actas, y el cual dada su naturaleza instrumental no fue necesario evacuar en audiencia oral, considera necesario en un primer orden acotar que nos encontramos ante una acción de desalojo intentada por la ciudadana BEXY TELLES BRICEÑO, en contra del ciudadano YASER AMIN SALIM PEROZO, todos plenamente identificados y con el carácter de autos, acción ésta que en sus extremos y a los fines de su procedencia debe cumplir primero con la existencia de una relación arrendaticia por tiempo indefinido, en segundo lugar, la cualidad de propietario de la accionante y en tercer y ultimo lugar la necesidad comprobada y acreditada de ocupar el inmueble por parte del propietario o uno de sus familiares. Así las cosas, se tiene que este Tribunal se encuentra ante la resolución o el esclarecimiento del alcance de un derecho fundamental y humano como es el derecho a la vivienda, derecho éste que tiene que ser declarado, preservado y garantizado a la luz de todos los intervinientes, y se dice lo anterior en función de que en la presente acción observa esta Juzgadora fueron cumplidos todos y cada uno de los requisitos y exigencias legales para su procedencia, más aún existe en las actas el agotamiento de la vía administrativa por ante el Órgano competente y el cual tuvo como fruto un acuerdo consensual y la manifestación libre y espontánea del ciudadano YASER AMIN SALIM PEROZO, en la entrega del inmueble objeto de la presente acción. No existe en las actas ningún otro elemento probatorio que enerve los efectos de tal convenio o acuerdo celebrado, no existe contraprueba de lo allí suscrito por las partes y que fue incorporado a las actas a través de documentos públicos administrativos todo lo cual serán valorados de forma discriminada en el extenso del fallo. En consecuencia forzoso es para esta Juzgadora primero declarar CON LUGAR la demanda de Desalojo intentada, y en segundo lugar garantizar el derecho a la vivienda como derecho humano y fundamental a todos y cada unos de los intervinientes en las condiciones de modo, tiempo y lugar que en la respectiva materia se dicten de acuerdo a la política habitacional de vivienda y hábitat. Dejando expresa constancia que todos y cada unos de los pronunciamientos de ley se harán de conformidad con lo establecido en el artículo 121 de la mencionada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y dentro del lapso allí señalado”.

Verificado los alegatos y defensas expuestas en la audiencia y el pronunciamiento oral de la sentencia, se procede a dictar el fallo correspondiente de conformidad a lo establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, previo las siguientes consideraciones:

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece el procedimiento judicial para las demandas por desalojo derivadas de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, las cuales deben sustanciarse y sentenciarse por el procedimiento oral contenido en la referida Ley, lo cual deja en evidencia que la naturaleza del procedimiento arrendaticio es oral y sus principios procesales de brevedad, celeridad, economía, gratuidad, publicidad, concentración, inmediación, oralidad y valoración probatoria según la sana crítica, serán de aplicación preferente en su desarrollo.

En tal sentido los artículos 98 y 99 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establecen textualmente lo siguiente:

Articulo 98. Las demandas por desalojo, cumplimiento de resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento del contenido en la presente Ley, independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil.

Artículo 99. El procedimiento arrendaticio es de naturaleza oral; en consecuencia los principios procesales de brevedad, celeridad, economía, gratuidad, publicidad, concentración, inmediación, oralidad y valoración probatoria según la sana crítica, serán de aplicación preferente en su desarrollo.

Ahora bien, observa este tribunal que la presente acción de Desalojo fue fundamentada en el numeral 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento de Vivienda, referido a la Necesidad Justificada que tiene el propietario de ocupar el inmueble. Dicho artículo establece lo siguiente:

Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(…omissis…)
2) En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
(…omissis…)
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.

Conforme a la norma antes transcrita, el Legislador exige que el propietario del inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, necesiten ocuparlo y que los medios probatorios traídos a juicio sean contundentes, para que proceda el desalojo del inmueble arrendado, en fundamento a esta causal.

En el caso bajo análisis la parte actora señala que en reiteradas oportunidades le manifestó al ciudadano YASER AMIN SALIM PEROZO, que le urge la devolución del inmueble ya que lo necesita para que lo ocupe su hija GABRIELA ESPINOZA TELLES, quien carece de vivienda, tiene un niño menor de 3 años, y actualmente se encuentran viviendo en una habitación alquilada, cuyo canon de arrendamiento no puede pagar por cuanto se encuentra desempleada.

De tal forma, planteada así la controversia le correspondía a la parte actora demostrar la causal invocada referida a la necesidad de ocupar el inmueble por parte de su pariente consanguíneo, y tal como lo señala la referida norma en su parágrafo único, en el caso del desalojo por la causal 2º, el arrendador deberá demostrarlo por medio de pruebas contundentes ante la autoridad administrativa y judicial.

Ahora bien, de conformidad con el Código de Procedimiento Civil, esta sentenciadora según disposición del artículo 509, tiene como obligación lo siguiente:

“Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ella”.

En tal sentido, este Tribunal conforme a la anterior disposición, pasa a analizar todas las pruebas promovidas y evacuadas por las partes en el presente juicio, en su deber de actuar exhaustivamente, a fin de comprobar la ocurrencia o no del hecho ilícito, comenzando por las pruebas de la parte actora, consignadas junto con el libelo de demanda, así como las promovidas en el lapso probatorio, de la siguiente forma:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La parte demandante acompañó con el libelo de la demanda las siguientes pruebas documentales:

a.- Documento original de propiedad del inmueble arrendado, registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Bolívar del Estado Zulia. En fecha veinticuatro (24) de enero de 1984 bajo el Nro. 4, folios 18 al 34 del protocolo primero, tomo 1, primer trimestre.

El documento antes descrito constituye un documento público, que cumple con todas las solemnidades de ley, y al no ser impugnado y desconocido por la parte contraria, se le otorga todo el valor probatorio que del mismo emana conforme a lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, ya que demuestra que la demandante es la propietaria legitima del inmueble arrendado, lo cual constituye uno de los requisitos para la procedencia de la causal de desalojo invocada en el presente litigio. Así se decide.

b.- Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana BEXY TELLES BRICEÑO y YASER AMIN SALIM PEROZO, autenticado en fecha nueve (9) de abril de 2010, ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas del Estado Zulia, bajo el Nro. 28, tomo 26 de los libros de autenticaciones respectivos.

El documento antes descrito sujeto a ciertas formalidades de ley, demuestra la existencia de la relación contractual de arrendamiento entre las partes intervinientes en el presente juicio, y lo convenido por ellas. Ahora bien, a pesar de que fue negada su existencia en el escrito de contestación a la demanda, presentado por el defensor judicial de la parte demandada, se evidencia de actas que la parte demandada ciudadano YASER AMIN SALIM PEROZO, reconoció ante la autoridad administrativa correspondiente la existencia de la relación arrendaticia, con el acuerdo suscrito en la audiencia conciliatoria celebrada en fecha dieciocho (18) de junio de 2012, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, cursante al folio (66) de la presente causa. En tal sentido, esta juzgadora estima la referida documental en todo su valor probatorio. Así se decide.
c.- Expediente S-47-11 contentivo de la Notificación Judicial practicada al ciudadano YSER SALIM PEROZO.

Las referidas actuaciones promovidas en original, contienen la solicitud de notificación judicial al ciudadano YASER AMIN SALIM PEROZO, de la terminación del contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana BEXY TELLES, y provienen de un órgano jurisdiccional competente que posee fe pública. Al respecto, se constata de dichas actuaciones que en fecha veintitrés (23) de marzo de 2011 el Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se trasladó y constituyó en el inmueble arrendado, procediendo a notificar a un familiar del arrendatario, que se encontraba en el inmueble al momento del traslado, la voluntad de no renovar el contrato, y el otorgamiento de la prorroga legal respectiva, siendo practicado el desahucio en la oportunidad y forma correspondiente, conforme lo establece el contrato de arrendamiento en su cláusula Décima Novena, y las leyes arrendaticias vigente para la fecha.

En consecuencia, se valora la presente prueba a favor de la parte actora, ya que través de la misma, se verifica fehacientemente el cumplimiento de la formalidad esencial para la extinción del contrato a través del desahucio arrendaticio, lo cual confirma los hechos alegados en el libelo de la demanda. Así se decide.

d.- Copias certificadas del expediente Nº MC-00328/12, seguido por la ciudadana BEXY TELLES en contra del ciudadano YASER SALIM, donde consta la Resolución dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, que habilita la vía judicial a los fines de dirimir el conflicto ante los tribunales competentes para tal fin.

La prueba antes descrita contiene actuaciones administrativas emanadas de un ente público competente para tal fin, que posee fe pública, como lo es la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, y a pesar de que fue negada su existencia por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, mediante una impugnación genérica, simple y sin justificación legal, esta juzgadora la aprecia y le da pleno valor probatorio en su contenido, ya que de la misma se evidencia el cumplimiento de actos en los cuales participó el ciudadano YASER AMIN SALIM PEROZO, en su condición de arrendatario del inmueble, y demuestran el cumplimiento por parte de la demandante de autos del procedimiento administrativo previo, exigido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en sus artículos 94, 95 y 96, siendo agotada la vía administrativa correspondiente para habilitar la vía judicial a través del presente juicio. Así se decide.

e.- Acta de Nacimiento Nº 470 emitida por la Intendencia de Seguridad de la Parroquia Bolívar del Estado Zulia, correspondiente a la ciudadana GABRIELA KARINA MARIA ESPINOZA.

f.- Acta de Nacimiento Nº 608 emitida por la Oficina Municipal de Registro Civil del Municipio Cabimas del Estado Zulia, correspondiente al niño SEBASTIAN GABRIEL FULA ESPINOZA.

Con respecto a las pruebas descritas en los literales “e” y “f” consignadas en copias certificadas con el libelo de la demanda, se evidencia el parentesco existente entre la ciudadana GABRIELA KARINA MARIA ESPINOZA, como hija de la parte actora y el niño SEBASTIAN GABRIEL FULA ESPINOZA, como nieto de la misma. Ahora bien, los referidos instrumentos se tienen como fidedignos ya que emanan de funcionarios públicos con facultades para otorgarlo, y tomando en cuenta que dicho parentesco es determinante en el presente juicio, para demostrar que la persona afectada del estado de necesidad, según la causal de Desalojo alegada, es pariente consanguíneo dentro del segundo grado de la propietaria del inmueble, lo cual se demuestra fehacientemente con las referidas actas de nacimiento, al no ser impugnadas ni tachadas de falsas por la parte contraria, se le otorga valor probatorio a los efectos del presente litigio. Así se decide.

g.- Copias certificadas del expediente Nº MC-00859/10-13 seguido por la ciudadana MILEYDA DEL CARMEN CHAVEZ DE BARRETO en contra de la ciudadana GABRIELA KARINA EXPINOZA TELLES, donde consta Resolución dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, donde se fija fecha para el pago de los cánones de arrendamiento caídos y la entrega material del inmueble.

De la presente prueba se evidencia la existencia de un procedimiento administrativo de Desalojo seguido en contra de la ciudadana GABRIELA KARINA EXPINOZA TELLES, hija de la parte actora, constituyendo actuaciones administrativas emanadas de un ente público nacional competente, que posee fe pública, como lo es la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, y demuestran que dicha ciudadana, quien es pariente consanguínea de la parte actora realmente se encuentra en una situación, cuyas consecuencias la obligan a deshabitar una vivienda, viéndose comprometida su estabilidad de habitación o vivienda, lo cual constituye uno de los requisitos que deben ser demostrados por la parte actora, conforme a la causal de Desalojo invocada en el presente juicio, en razón de lo cual, se aprecia y valora a favor de su promovente. Así se decide.

h.- Original de documento privado emanado de la sociedad mercantil BEV C.A., en fecha trece (13) de agosto de 2013, contentivo de participación de terminación de contrato de trabajo a la ciudadana GABRIELA KARINA ESPINOZA.

La presente prueba fue promovida por la parte actora con la finalidad de demostrar el estado de necesidad que tiene su pariente consanguínea de usar el inmueble objeto de litigio, ya que no cuenta con los medios económicos necesarios para pagar una vivienda, por encontrarse desempleada, sin embargo, al tratarse de un documento privado, de conformidad a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debió ser ratificado con la evacuación de la prueba testimonial, lo cual no se llevó a cabo, en razón de lo cual se deja sin efecto la referida prueba, por no cumplir con los requisitos de Ley esenciales para su validez en juicio. Así se decide.

i.- Copia simple de actuaciones judiciales cursantes ante el Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar del Estado Zulia, donde consta demanda de Desalojo seguida por la ciudadana SILVIA JOSEFINA SUBERO MUJICA en contra del ciudadano YASER AMIN SALIM PEROZO, en relación a otro inmueble.

Las referidas actuaciones judiciales fueron promovidas por la parte actora con la finalidad de demostrar que el ciudadano YASER AMIN SALIM PEROZO, (parte demandada) detenta dos inmuebles en condición de arrendatario y con ocasión de los mismos, se encuentra sujeto a procedimientos judiciales de Desalojo. Ahora bien, a pesar de que fue objetada y negada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, constituyen actuaciones judiciales suscritas por un órgano jurisdiccional competente, consideradas documento público, por lo tanto se tienen como fidedignas y se les otorga valor probatorio a favor de la parte demandante, ya que constituye un indicio de la mala fe con la que ha obrado el referido ciudadano, en su condición de arrendatario del inmueble objeto del presente litigio. Así se decide.

j.- Certificado original de incorporación del Inmueble, ante el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, otorgado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

Con respecto a la presente prueba constituye un documento administrativo de carácter público, emanado de un ente público nacional competente, como lo es la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, y demuestra el cumplimiento por parte de la demandante de autos, de la obligación que tienen los arrendadores de registrar ante la referida entidad, los contratos de arrendamiento que suscriban. En tal sentido, se aprecia y se le otorga el valor probatorio que del mismo emana, no obstante, el referido registro no constituye un evento determinante que permita demostrar los supuestos de procedencia de la presente acción de Desalojo. Así se decide.

La parte demandante durante el lapso de pruebas promovió los siguientes medios probatorios:

a.- Invoca el mérito favorable que se desprende de las actas procesales. Al respecto se deja constancia que no constituye un medio de prueba, y el Juez en base al principio de exhaustividad tiene el deber de valorar o pronunciarse por todo el material probatorio vertido en las actas, aplicando de oficio el principio de comunidad de la prueba. Así se establece.

b.- Ratifica todas las pruebas documentales acompañadas con el libelo de la demanda. Las cuales fueron analizadas y otorgada su correspondiente valoración en párrafos anteriores.

c.- Copias certificadas de la Resolución Nº 00560, dictada en fecha catorce (14) de julio de 2014, por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, que habilita la vía judicial en el procedimiento administrativo de desalojo seguido por la ciudadana MILEYDA DEL CARMEN CHAVEZ DE BARRETO en contra de la ciudadana GABRIELA KARINA ESPINOZA TELLES.

La presente prueba fue promovida durante la etapa de pruebas por la parte actora, como una prueba sobrevenida de conformidad a lo establecido en el artículo 113 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, siendo debidamente admitida cuanto ha lugar en derecho en auto de fecha treinta y uno (31) de marzo de 2015. Ahora bien, la misma deja en evidencia la necesidad que tiene la pariente consanguínea de la parte actora, de ocupar el inmueble de su propiedad, toda vez que al no poder cumplir con lo acordado en la audiencia conciliatoria llevada a cabo, en ocasión al procedimiento administrativo de Desalojo seguido en su contra por la ciudadana MILEYDA DEL CARMEN CHAVEZ DE BARRETO, el ente administrativo competente dictó decisión mediante la cual se HABILITA LA VIA JUDICIAL, a los fines de que las partes puedan dirimir su conflicto ante los Tribunales competentes para tal fin; quedando demostrado fehacientemente con la presente prueba que dicha ciudadana se encuentra ante una situación real, cuyas consecuencias la pueden llevar a desalojar el inmueble arrendado donde habita actualmente.

En tal sentido, se valora la referida documental a favor de la parte demandante, ya que permite comprobar la causal de Desalojo invocada en el presente juicio, establecida en el artículo 91 ordinal 2°, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referida a la necesidad justificada que tiene la pariente consanguínea de la propietaria del inmueble en litigio, de habitar el mismo. Así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

En fecha doce (12) de marzo de 2015, el abogado YBRAIN RINCON actuando en su carácter de Defensor Judicial de la parte demandada, presenta su correspondiente escrito de pruebas y promueve lo siguiente:

a.- Invoca el mérito favorable que de las actas procesales se desprende a favor de su representado. Tal y como fue expuesto en párrafos anteriores la invocación del mérito favorable de las actas no constituye un medio de prueba, y el Juez en base al principio de exhaustividad tiene el deber de valorar o pronunciarse por todo el material probatorio vertido en las actas, aplicando de oficio el principio de comunidad de la prueba. Así se establece.

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

En el presente caso se observa que la parte actora demandó el desalojo de un inmueble de su propiedad, ubicado en el Conjunto Residencial VILLA DELICIAS, Edificio Nº 1, apartamento PB-B, situado en el sector Delicias Nuevas, avenida principal, en jurisdicción del Municipio Cabimas, fundamentando la acción en la causal contenida en el numeral 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referida a la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.

Al respecto la parte actora alega en el libelo de la demanda que su hija GABRIELA ESPINOZA TELLES, y su menor hijo carecen de vivienda, y actualmente viven en una habitación alquilada, cuyo canon de arrendamiento no puede pagar, por cuanto desde hace varios meses se encuentra desempleada, adeudándole a la propietaria de la habitación varios cánones de arrendamiento, situación que le ha traído como consecuencia que haya sido iniciado un procedimiento de Desalojo en su contra, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

Con respecto a la actuación de la parte demandada, se observa de actas que le fue nombrado un Defensor Público con competencia en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria para la Defensa del Derecho a la Vivienda, quien procedió a contestar el fondo de la demanda, limitándose solo a negar, rechazar y contradecir todos los elementos de hecho y de derecho la demanda interpuesta en contra de su representado, sin traer a las actas medios de prueba a su favor.

Así se observa, conforme a los términos de la demanda y la contestación, que el tema debatido en el presente asunto, se encuentra centrado en la comprobación o no de la necesidad de la pariente consanguínea de la demandante de ocupar el inmueble objeto de juicio. Y vista la contestación genérica hecha por el defensor judicial de la parte demandada, en la cual simplemente se limitó a negar todos los hechos señalados en su contra, la carga de la prueba de lo alegado en la presente acción, corresponde a la arrendadora demandante.

En este sentido la doctrina más exacta sobre la carga de la prueba señala que corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal.

De tal forma, corresponde al análisis de la norma en la cual se fundamenta el presente juicio de desalojo, a saber, artículo 91.2 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda el cual prevé expresamente lo siguiente:

“…Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal
respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o 34 incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común…” (Subrayado y negrillas del Tribunal):

La norma previamente enunciada estatuye los fundamentos por los cuales puede solicitarse el desalojo de un inmueble arrendado destinado a vivienda, entre los cuales prevé en el numeral 2, la necesidad justificada que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble; por tanto para que proceda una demanda de desalojo fundamentada en la causal antes reseñada, la doctrina y la jurisprudencia han señalado que el demandante debe demostrar los siguientes requisitos de manera concurrente:

1.- Probar la relación arrendaticia que vincula a las partes sobre un inmueble destinado a vivienda; lo cual fue debidamente acreditado en actas con el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, debidamente autenticado en fecha nueve (9) de abril de 2010, cursante en los folios 16 al 19 del expediente, el cual fue analizado y valorado en párrafos anteriores.
2.- Probar la propiedad que ostenta sobre el inmueble arrendado; en este sentido es menester que el accionante sea el dueño o propietario del inmueble arrendado y no un simple poseedor o detentador; lo cual quedo demostrado en autos a través del titulo de propiedad debidamente registrado cursante en los folios 5 al 14, ambos inclusive, del presente expediente.

3.- Que la persona necesitada sea pariente consanguíneo dentro del segundo grado del propietario del inmueble, es decir, que la persona afectada del estado de necesidad tenga un vínculo consanguíneo de primer o segundo grado con el propietario del inmueble. Al respecto, quien aquí sentencia observa que este segundo requisito quedó demostrado en autos, a través de las partidas de nacimiento aportadas a los autos por la parte accionante, cuyas copias certificadas cursan en autos a los folios 138 y 139, analizadas y valoradas anteriormente en el texto del presente fallo.

4.- La necesidad justificada que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble dado en arrendamiento. Al respecto se observa que la demandante a fin de demostrar sus afirmaciones de hecho sobre la necesidad de ocupar el inmueble por su hija y nieto, entre otras pruebas aportó lo siguiente:

• Copias certificadas del expediente administrativo Nº MC-00859/10-13 seguido por la ciudadana MILEYDA DEL CARMEN CHAVEZ DE BARRETO en contra de la ciudadana GABRIELA KARINA EXPINOZA TELLES, donde consta Resolución dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, que fija fecha para el pago de los cánones de arrendamiento caídos y la entrega material del inmueble.
• Copias certificadas de la Resolución Nº 00560, dictada en fecha catorce (14) de julio de 2014, por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, que habilita la vía judicial en el procedimiento administrativo de desalojo seguido por la ciudadana MILEYDA DEL CARMEN CHAVEZ DE BARRETO en contra de la ciudadana GABRIELA KARINA ESPINOZA TELLES, debido al incumplimiento de la referida ciudadana, de lo acordado en el procedimiento previo a través de la audiencia de conciliación.

Documentales éstas que fueron debidamente valoradas supra y las cuales adminiculadas en su conjunto llevan a esta juzgadora a dar por acreditada la necesidad de la pariente consanguínea de la hoy demandante, de ocupar el inmueble de su propiedad dado en arrendamiento, ya que existe una acción administrativa ejercida en su contra, encontrándose realmente en una situación que puede obligarla al Desalojo de la vivienda, viéndose comprometida la estabilidad de habitación o vivienda, de la hija y nieto de la demandante, lo cual lleva implícito la sensación de carencia propia de los seres humanos, al encontrarse en una situación que realmente refleja la necesidad de cubrir dicha falta para estar mejor. Y siendo que la demandante ha cumplido con todos los pasos administrativos y judiciales a los efectos de garantizar los derechos propios y de su arrendatario; se tiene como acreditada la necesidad justificada de la pariente consanguínea de la propietaria de ocupar el inmueble objeto del presente litigio. Así se decide.

Aunado a lo antes expuesto quedó evidenciado en actas que la parte demandada ciudadano YASER AMIN SALIM PEROZO, estuvo a derecho en el procedimiento administrativo seguido en su contra, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, lo cual tuvo como consecuencia el acuerdo consensual celebrado en la Audiencia Conciliatoria de fecha dieciocho (18) de junio de 2012, en la cual a través de su manifestación libre y espontánea, se comprometió a desocupar voluntariamente el inmueble objeto de litigio, en el lapso de siete meses. Observándose que posteriormente, dicho ciudadano acudió a la instancia administrativa y manifestó el hecho de no poder cumplir con la entrega material del inmueble, por cuanto no tiene a donde mudarse; en razón de lo cual, el ente administrativo tomó la decisión, mediante la cual habilitó la vía judicial a los fines de que las partes resolvieran el conflicto ante los tribunales competentes, quedando agotada así la vía administrativa previa exigida por la Ley.

De tal forma, es evidente que en el presente juicio, existen derechos de rango constitucional confrontados, ya que está presente el derecho de propiedad que tiene la demandante, el cual implica el libre uso, goce y disfrute del inmueble objeto de demanda, y el derecho a la vivienda de sus familiares consanguíneos; y por otra parte se encuentra el derecho a la vivienda de la parte demandada, como derecho humano fundamental, los cuales deben ser garantizado para ambas partes.

Por lo tanto, lo concluido en la presente decisión no significa que se esté desconociendo la situación en que se encuentra el arrendatario, posiblemente con su grupo familiar, de no tener un inmueble que le sirva de vivienda. Ante ello, es por lo que la Ley especial que rige la materia, interpretando los valores y principios constitucionales, ha establecido mecanismos para garantizar que el desalojo no se produzca, hasta tanto el órgano competente en materia de vivienda y habitat disponga lo conducente para preservar ese derecho, tal y como está establecido en el artículo 49 de la Ley para la Regularizaron y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

En tal sentido, demostrado hechos concretos que patentizan la necesidad de la ciudadana GABRIELA KARINA ESPINOZA TELLES y su menor hijo, en su condición de parientes consanguíneos de la parte actora BEXY TELLES, y de allí de su interés jurídico actual en recuperar la posesión real, material y efectiva del inmueble objeto de la demanda, la pretensión que hace valer, resulta procedente en Derecho, pues de acuerdo a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella, tal y como sucedió en el caso bajo análisis.

En consecuencia, resulta forzoso es para esta Juzgadora en primer lugar declarar CON LUGAR la demanda de Desalojo intentada por la ciudadana BEXY TELLES en contra del ciudadano YASER AMIN SALIN PEROZO, plenamente identificado en actas, y en segundo lugar garantizar el derecho a la vivienda como derecho humano y fundamental a todos y cada unos de los intervinientes en las condiciones de modo, tiempo y lugar que en la respectiva materia se dicten de acuerdo a la política habitacional de vivienda y hábitat, tal y como será expuesto en la siguiente dispositiva. Así se decide.

IV
DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, DECLARA:

1.-) CON LUGAR la demanda de Desalojo intentada por la ciudadana BEXY TELLES en contra del ciudadano YASER AMIN SALIN PEROZO, planamente identificados en actas.

2.-) Acuerda GARANTIZAR el derecho a la vivienda como derecho humano y fundamental a todos y cada unos de los intervinientes en las condiciones de modo, tiempo y lugar que en la respectiva materia se dicten de acuerdo a la política habitacional de vivienda y hábitat.

3.-) Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido vencida en la presente causa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y Regístrese la presente resolución. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión.

Dada, sellada y firmada en el Sala de despacho de este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los cinco (5) días del mes de mayo de Dos mil Quince (2015). Años: 204º de la Independencia y 156º de la Federación.-

LA JUEZ

MARIA CRISTINA MORALES

LA SECRETARIA

MARIA DE LOS ANGELES RIOS

En la misma fecha anterior siendo las 09:00 a.m. , previo el anuncio de ley a las puertas del despacho, se dictó y publicó la resolución que antecede, quedando inserta bajo el No. 177 en el legajo respectivo.

La Secretaria