TSJ Regiones - Decisión

EXPEDIENTE No. 033-14
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Proveniente del Órgano Distribuidor, en fecha nueve (09) de octubre de 2014 es recibida por este Tribunal la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMÉNEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V- 25.311.185, domiciliada en este Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistida por la abogada en ejercicio MARIA EUGENIA SÁNCHEZ ALBORNOZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 169.884, contra los ciudadanos ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES y LUZMILA MIRELLA VIELMA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad No. V- 5.811.869 y 4.658.649 respectivamente, domiciliados en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
I
RELACIÓN DE LAS ACTAS

En fecha trece (13) de octubre de 2014, se recibió y se le dio entrada a la presente demanda, ordenándose formar y numerar el expediente, posteriormente en fecha diecisiete (17) de octubre de 2014, es admitida la presente demanda cuanto ha lugar en derecho, ordenándose la citación de los ciudadanos ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES y LUZMILA MIRELLA VIELMA, para que comparezcan en el segundo día de despacho, después de la constancia en actas de la citación del último de los demandados, a dar contestación a la demanda.

En fecha treinta (30) de octubre de 2014, la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMÉNEZ, confirió poder apud-acta a los abogados en ejercicio MARIA EUGENIA SÁNCHEZ, GABRIEL PUCHE, MARIA REYES y ZORAIMA ZAMBRANO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 169.884, 29.098, 27.942 y 137.552, en fecha tres (03) de noviembre de 2014, la abogada en ejercicio MARIA EUGENIA SÁNCHEZ, mediante diligencia consigna los emolumentos para practicar la citación de los demandados así como las copias fotostáticas simples para los recaudos de citación. En misma fecha, la Alguacil Temporal del Tribunal expone que recibió los gastos de transporte.

En fecha catorce (14) de noviembre de 2014, se libró los recaudos de citación. En fecha veinticuatro (24) de noviembre de 2014, la Alguacil Temporal del Tribunal expone que citó al ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES, y en fecha veintisiete (27) de noviembre de 2014 la abogada en ejercicio MARIA EUGENIA SÁNCHEZ, desistió de la citación de la ciudadana LUZMILA MIRELLA VIELMA, solicitud que fue homologada por este tribunal mediante resolución de fecha cuatro (04) de diciembre del 2014, en fecha veinte (20) de enero de 2015, la apoderada judicial de la parte actora solicito se notificara al ciudadano ADELMO PARRA de la resolución dictada, en la misma fecha solicito que se realizara Audiencia de Mediación, mediante auto de fecha veintitrés (23) de enero de 2015, el tribunal ordeno librar boleta de notificación al demandado y negó la solicitud de realizar la audiencia de mediación por no ser compatible con el presente proceso.

En fecha veintiséis (26) de enero de 2015, la alguacil temporal de este tribunal consigno los recaudos de citación de la ciudadana LUZMILA MIRELLA VIELMA, en virtud de haber si desistida su citación, en fecha veintiséis (26) de enero de 2015 se libro boleta de notificación al demandado y en fecha once (11) de marzo de 2015 la alguacil temporal expuso haberlo notificado consignando la respectiva boleta firmada.
En fecha trece (13) de marzo de 2015, el ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES, asistido por el abogado en ejercicio EDUARDO MATOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 63.472, parte demandada, mediante escrito contesta la demanda y reconvino en ella, el tribunal mediante auto de fecha trece (13) de marzo de 2015 admite cuanto ha lugar en derecho la reconvención propuesta; en fecha diecisiete (17) de marzo de 2015, la ciudadana MARIA EUGENIA SÁNCHEZ, en su condición de apoderada de la parte actora dio contestación a la reconvención.

En fecha seis (06) de abril de 2015, el abogado en ejercicio EDUARDO MATOS, presentó escrito de pruebas, el cual fue admitido mediante auto de fecha seis (06) de abril de 2015, ordenándose oficiar a la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN) librándose en la misma fecha oficio signado con el No. 122-15; posteriormente en fecha siete (07) de abril de 2015, la apoderada judicial de la parte actora MARIA EUGENIA SANCHEZ ALBORNOZ; presentó escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas en esa misma fecha , ordenándose oficiar a la a la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN) librándose oficio No. 123-15.
Siendo la oportunidad legal correspondiente para dictar Sentencia en el presente juicio, esta Juzgadora lo hace previa las consideraciones siguientes:

II
DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Alega la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMÉNEZ, de forma poco inteligible para esta Juzgadora, lo siguiente:
Que viene a exponer los hechos de una opción a compra de un apartamento en el Conjunto Residencial Las Pirámides, torre E, piso 12, apartamento 12-06, propiedad del ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 5.811.869, que en el año 2008 residía en el Municipio Machiques del Estado Zulia, y al graduarse su hijo de bachiller, decidió buscar un apartamento en la ciudad de Maracaibo Estado Zulia, para que su hijo iniciara su carrera universitaria en esa ciudad, que teniendo su Ley de Política Habitacional en regla, contacto mediante aviso clasificado a la ciudadana LUZMILA MIRELLA VIELMA, venezolana, mayor de edad, portadora de la cedula de identidad No. 4.658.649, quien era la apoderada del propietario del apartamento, que dicha representación se evidencia de documento poder inscrito por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 28 de febrero de 2007, anotado bajo el No. 03, Tomo 03, Protocolo 3° documento que consigna a su escrito libelar.
Que sostuvo una conversación telefónica con la ciudadana LUZMILA VIELMA, y ella le indico una dirección, la cual es a su decir: Avenida Guajira, Centro Comercial Betancourt, Planta alta, local 3, diagonal al Colegio de Abogados, que se dirigió a esa dirección el día 23 de mayo de 2008, y la mencionada ciudadana le pedio llevar la cantidad de 5000 Bolívares fuertes, para que el aviso que salía en los clasificados no saliera más y así negociar con la demandante de autos. A tales efectos consigna con su escrito libelar recibo original de la entrega de la cantidad antes mencionada, lo cual realizó mediante cheque del banco Banesco No. 18636009 de la cuenta corriente No, 0134-0013-070133067019 y que en dicha reunión le hizo entrega de una publicidad donde no solo le ofrecía la venta de inmuebles si no también la tramitación de créditos hipotecarios con ley de política habitacional y subsidios o recursos propios, la publicidad es de Vielma&Vielma el cual consigna en original, que en la misma reunión le solicito que le mostrara el apartamento y le informo que no era posible porque el apartamento se encontraba ocupado y la persona no se encontraba en el mismo, mas sin embargo se lo mosto mediante fotografías.
Que en fecha 02 de julio de 2008, suscribió un contrato de Opción a Compra con la ciudadana LUZMILA MIRELLA VIELMA, ya identificada, por ante la Notaria Publica Décima de Maracaibo, el cual quedo inserto bajo el No. 10, tomo 58 de los libros de autenticaciones, el cual consigna junto al escrito libelar, sobre un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial y Comercial Las Pirámides, distinguido con el No. 1206, tipo 3D-4, piso 12, Edificio E, en el lugar conocido como Buena Vista o la Pomona jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo Estado Zulia, que en esa misma fecha le hizo entrega a la ciudadana LUZMILA MIRELLA VIELMA, un cheque a su nombre del banco Banesco signado con el No. 41636011 de la cuenta corriente No. 0134-0013-070133067019, por la cantidad de Bs. 25.000,00, que sumado a los Bs. 5000,00 que le había entregado antes hace un total de Bs. 30.000,00 y que los BS.100.000,00 restantes serian gestionados por Ley de Política Habitacional que ella pagaba en el Banco Occidental de Descuento para lo cual tenia aproximadamente dos años cotizando, que la promitente vendedora le sugirió que realizara ese tramite por ante el Banco Fondo Común, que ella tenia personas conocidas allí para que el tramite le saliera rápido, en vista de esto, la demandante acepto y le entrego todos los documentos solicitados por la promitente vendedora, para la gestión aperturando una cuenta de Ley de Política por dicha entidad Fondo Común.

Que uno días después se traslado al apartamento por cuanto la ciudadana LUZMILA MIRELLA VIELMA le notifico que viviera allí, ya que los trámites serian rápido y lo podía habitar de una vez. Que sin embargo ella quería ver el apartamento para ver si necesitaba algún acondicionamiento. Que la persona que allí habitaba se lo mostró y le notifico que no se mudaría del apartamento hasta tanto la ciudadana LUZMILA MIRELLA VIELMA le devolviera la opción a compra que ella había dado por Bs. 26.000.00., que no tenía conocimiento la razón por la cual a esa persona le habían negado el crédito.

Que le fueron entregadas las llaves del apartamento el día 29 de julio de 2008 en la oficina, habitándolo inmediatamente porque ya debía venirse para Maracaibo, porque su hijo comenzaría sus estudios, pasados quince días, la llamaron avisándole que el banco me visitaría para realizar una inspección, que una vez que llego al apartamento la señora LUZMILA VIELMA, en compañía de otras dos personas, ella sintió confianza pues acompañaban a la señora Vielma, estas personas tomaron fotos de todo el apartamento y se retiraron, luego espere tres meses por la respuesta del banco y en vista que no recibía respuesta, llame a la señora Vielma, y ella me informo que mi crédito había sido negado, por no tener el tiempo para optar al mismo, sin haber anexado su ahorro de política habitacional del Banco Occidental de Descuento. Que luego de ello se traslado al banco y le informaron que no habían realizado ninguna gestión para su ley de política habitacional para lo cual tenia 2 años y 3 meses cotizando. Que le manifestaron que ya no le iban a vender, que ella quedo a la deriva, tanto así que no supo más de la señora Luzmila y menos aún del propietario del inmueble, que nunca conoció. Que tiempo después encontró en los clasificados, la venta del inmueble que ella ocupa, y pedían la cantidad de 200.000.00 Bolívares, que se traslado a las oficinas las cuales ya no existían, mas sin embargo se pudo comunicar con la señora Vielma, y le solicito le vendiera el apartamento ya que ella tenia la cantidad restante, y esta a su decir, se negó.
Que vista la negativa, le solicito la devolución del dinero, para adquirir un apartamento en ese mismo sitio que estaba en venta, y nunca recibió respuesta de la señora Vielma, que visto esto, se dirigió al INDEPABIS, a formular denuncia pero la enviaron al Colegio de Abogados, y allí no le fue aceptada su denuncia.
Que contrato a un abogado para solucionar de manera amistosa el problema con la señora Vielma pero ella solo manifestó su negativa a venderle el inmueble, que pasaron cinco años sin que ella tuviera información de la señora Vielma o del dueño del apartamento, a pesar que trato de localizarlos, que en el mes de diciembre del 2013, recibió una nota donde se le solicitaba la entrega del inmueble, que no ha podido ubicar al dueño del inmueble, que en su preocupación por la situación visito oficinas de registro, y se informo sobre una supuesta Hipoteca de Primer Grado que recaía sobre el inmueble, registrada bajo el No.6, protocolo 1, tomo 5 que la misma la consigna a su escrito libelar. Que no entiende porque la señora Luzmila celebro un contrato de opción a compra sobre un inmueble que tenia esa hipoteca de primer grado.
Que ha recibido visitas de varias personas, solicitando información y requiriendo el inmueble que ella ocupa, que ha tenido que hacer denuncias ante el Ministerio Publico por supuestas amenazas, que en fecha 01-08-2014, asistió a la Intendencia y estando allí el señor Adelmo Parra y la señora Luzmila Vielma, le solicitaron la entrega del apartamento, que le otorgarían nueve meses para que desalojara, que en esa oportunidad no hubo solución al problema planteado.
Que tal situación se ha hecho insostenible, por cuanto el ciudadano ADELMO PARRA se ha dirigido a las Oficinas de Corpoelec, a los fines de mandar a suspender el servicio eléctrico alegando que en el apartamento no reside nadie. Que tal situación ha puesto en riesgo su permanencia. Que de allí se evidencia el hostigamiento, y la mala fe de esas personas.
Que invoca a su favor lo dispuesto en el artículo 1159, 1160, 1167 del Código Civil en concordancia con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Que demanda por cumplimiento de contrato a los ciudadanos LUZMILA MIRELLA VIELMA Y ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES, para que convengan o en su defecto sean obligados por este Tribunal, a cumplir con el contrato de opción de compraventa que fue pactado entre las partes, que se realice la tradición legal y que la sentencia produzca los efectos de derecho del contrato no cumplido, que demanda las costas procesales, mas lo establecido en la cláusula quinta del referido contrato.

III
DE LA RECONVENCIÓN A LA DEMANDA

En la oportunidad procesal correspondiente, y de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, la demandada presenta escrito de reconvención en los siguientes términos:
Manifiesta el ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADE, que reconoce como cierto que entre su persona y por medio de la ciudadana LUZMILA MIRELLA VIELMA, celebró un contrato de opción a compra venta en fecha 02 de julio de 2008, que es el único hecho jurídico que acepta como cierto. Que niega en su totalidad y punto por punto los demás hechos esgrimidos en el libelo de la demanda, por ser falsos de toda falsedad y que tales hechos no corresponden con el derecho.
Que se limita a señalar que la propia actora confiesa que no le fue aprobado el crédito por Ley de Política Habitacional. Que la parte actora miente al decir que el crédito fue tramitado por el Banco Fondo Común, por cuanto el crédito fue tramitado por el Banco Banesco ubicado en la avenida Dr. Portillo de esta ciudad. Que la única razón para que no realizara la negociación definitiva fue la no aprobación del crédito, de lo cual desconoce las razones.
Que ante tal situación la parte actora ha debido cumplir con sus obligaciones en el termino y la prorroga señalada en el contrato conforme a la cláusula quinta del mismo que fue de 90 días mas 30 días de prorroga.
Que la parte actora no puede pretender hacer valer un negocio jurídico 7 años después de celebrada la negociación y que tal negocio ha precluido por la expiración de su termino, es decir que dicho contrato se encuentra extinguido por la expiración de su termino por que fue celebrado por un lapso de 90 días mas una prorroga de 30 días, tiempo que precluyo el día 02 de noviembre de 2008. Que para lo cual hace valer la cláusula quinta del contrato celebrado.
Que reconviene a la parte actora por la Resolución de Contrato en base a la cláusula quinta del mismo y al hecho de que no se llevo a efecto la negociación por que no se le aprobó el crédito hipotecario a la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMÉNEZ, y por la que la misma no cumplió con sus obligaciones de Ley.
IV
DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

En el lapso procesal correspondiente, la apoderada judicial de la parte demandante – reconvenida dio contestación a la reconvención en los siguientes términos:
Que es cierto que el ciudadano ADELMO PARRA reconoce la relación jurídica sostenida con la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMÉNEZ, que mediante su apoderada se celebro un contrato de opción a compra de fecha 02 de julio de 2008.
Que niega rechaza y contradice que su representada le haya mentido al tribunal en cuanto a lo señalado por el ciudadano ADELMO PARRA, por cuanto su poderdante le manifestó a la ciudadana LUZMILA VIELMA que ella poseía su ley de política habitacional en el Banco Occidental de Descuento, que sin embargo la mencionada ciudadana le manifestó de manera verbal y con un panfleto que corre inserto en actas, que ella tenia experiencia en tramitación de créditos hipotecarios y que se encargaría de eso y que lo tramitaría por el Banco Fondo Común donde ella acostumbraba hacer ese tipo de gestiones. Que desconoce el hecho por el cual el ciudadano ADELMO PARRA manifiesta que el crédito se gestiono por la entidad Bancaria Banesco Banco Universal.
Que niega, rechaza y contradice que su representada debió cumplir con la obligación en el termino y la prorroga señalada en el contrato conforme a la cláusula quinta, y que ha debido redactar el documento definitivo, presentarlo al Registro y notificar al opciónante o a la aludida ciudadana LUZMILA VIELMA la fecha de la firma del documento definitivo. Que el promitente comprador nunca entrego a su representada ningún documento ni solvencia para la gestión de la ley de política habitacional debido a que la apoderada del ciudadano ADELMO PARRA era la que tramitaría todo lo conducente al tramite de ley de política habitacional por la entidad bancaria Fondo Común, que por lo cual le era imposible cumplir en su caso con la cláusula quinta del contrato que en ningún momento su representada incumplió con sus obligaciones, que no es potestad de su poderdante elaborar el documento definitivo y presentarlo al Registro.
Que niega, rechaza y contradice lo manifestado por el ciudadano ADELMO PARRA en cuanto a su representada debía haber realizado ante su morosidad el cumplimiento de su obligación una oferta real y de deposito correspondiente, debido a que la negociación fue la de tramitar un crédito hipotecario por ley de política habitacional y no la consignación de una oferta real y de deposito ante un tribunal.
Que no puede pretender la parte demandada en el asunto principal exigir un cumplimiento de contrato donde fueron ellos quienes ocasionaron un daño a su representada, por no haber entregado los documentos necesarios para la tramitación del crédito, por eximirse de responsabilidades y darle la carga a su representada de que fue la incumplió cuando en todo caso la que tramitaría lo concerniente al crédito seria la apoderada del ciudadano ADELMO PARRA.
Que el ciudadano ADELMO PARRA y su apoderada nunca le hicieron saber a su representada que sobre el inmueble recaía un contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado, que tal documento riela en las actas y que fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 24 de enero de 2006, bajo el No. 6, Protocolo 1°, tomo 5. Que el contrato de compra venta fue entregado de mala fe por cuanto el ciudadano ADELMO PARRA sabia de que era imposible que la entidad bancaria Banesco Banco Universal otorgue un crédito para un inmueble que recaiga una hipoteca y que estaban concientes de que el inmueble debía estar libre de todo gravamen.
Que es cierto que han transcurrido siete (7) años de la negociación realizada, pero que no es menos cierto , que ni la ciudadana LUZMILA VIELMA, ni el ciudadano ADELMO PARRA, después que se celebro el contrato de opción a compra venta y que la ciudadana LUZMILA VIELMA le manifestó a su representada que el crédito no había sido aprobado, sin mostrarle ningún tipo de comprobante ni documentación por parte de la entidad bancaria donde fue solicitado el crédito, nunca mas aparecieron para darle la cara a su representada, si no hasta el mes de mayo de 2014 donde aparecieron personalmente con unos supuestos compradores y que a través del conserje se entero de ello y que le solicitaban el desalojo del inmueble. Que es el caso que hasta recibió una citación de la Intendencia Cristo de Aranza para tratar el asunto del inmueble y que fue allí donde conoció al ciudadano ADELMO PARRA quien asistió en compañía de la ciudadana LUZMILA VIELMA.
Que niega rechaza y contradice lo indicado por el ciudadano ADELMO PARRA donde menciona la resolución que del contrato, por cuanto su representada nunca le manifestó a la ciudadana LUZMILA VIELMA la resolución de contrato, si no que la mencionada ciudadana le manifestó que ya no le iba a vender y por eso su representada le dio la opción de que si no le vendería le regresara su dinero. Que desde el momento de que su poderdante supo que no se le había otorgado el crédito ofreció entregarle el resto del dinero para la venta definitiva, que sin embargo la ciudadana LUZMILA VIELMA le dijo que no lo recibiría y que ante tal negativa le comento que le devolviera el dinero para adquirir otro inmueble.
Que niega, rechaza y contradice lo reconvenido por el ciudadano ADELMO PARRA en cuanto a la resolución de contrato en base a la cláusula quinta y al hecho irrefutable de que la negociación no pudo llevarse afecto por la no aprobación del crédito hipotecario, es por ello que afirma que la negociación no se llevo a efecto por el incumplimiento del promitente vendedor por cuanto que a su representada no la dejaron gestionar su crédito de Ley de política habitacional por que era la apoderada del ciudadano ADELMO PARRA quien se encargaría y que estaban los promitentes vendedores en la obligación de demostrarle a su representada con soportes el por que no se le fue aprobado el crédito.
Que rechaza, niega y contradice que pueda existir una indemnización por daños y perjuicios para el ciudadano ADELMO PARRA ya que la intención de su representada no era causar un daño si no la obtención de una vivienda y que en dado caso a la que se le ocasiono el daño fue a su representada , por cuanto ha tenido que esperar por siete (7) años una respuestas por parte del ciudadano ADELMO PARRA y su apoderada siendo evidente el daño que se le ocasiono por pretender otorgar una opción a compra venta de un inmueble hipotecado obrando así de mala fe.
V
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS

Una vez abierto el lapso probatorio, este Sentenciador pasa a analizar las pruebas que rielan en autos, las cuales quedaron debidamente promovidas y evacuadas en el proceso por las partes, en los siguientes términos:

- De la parte actora reconvenida:
Invoco el merito favorable que se desprende de las actas procesales.
Con respecto a esta promoción, esta Sentenciadora señala que tal argumento no constituye en sí un medio probatorio, ya que al invocarlo se solicita la aplicación de principios procesales que deben ser empleados de oficio por el Juez al momento de valorar las pruebas, otorgándoles eficacia a favor de quien señale el resultado de la misma, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio. Este criterio se encuentra sustentado por sentencia No. 1633 emanada de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 14-12-2004, con Ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo. ASI SE DECIDE.-

Promovió las siguientes documentales:

• Poder registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Maracaibo del Estado Zulia de fecha 28 de febrero de 2007, el cual quedo anotado bajo el No. 3, Tomo 3, Protocolo 3°.

En relación a la fuerza probatoria de la documental consignada, el artículo 1.384 del Código Civil establece:
“Los traslados y las copias o testimonios de los instrumentos públicos o de cualquier otro documento autentico, hacen fe, si los ha expedido el funcionario competente con arreglo a las Leyes”

Como dicha documental fue expedida por autoridad competente para ello, y no siendo impugnadas por la parte demandada dentro del término legal establecido, este Sentenciador de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le otorga el valor probatorio correspondiente. Así se establece.

• Recibo en copia simple por Bs. 5.000.00 firmado por la ciudadana LUZMILA MIREYA VIELMA de fecha 28 de mayo de 2008.
En relación a esta documental, en recta interpretación de los requisitos previstos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora observa que, las copias simples de los documentos privados simples, carecen de valor probatorio alguno; debido a que, el instrumento no es consignado en original, y además no versan sobre instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; siendo este tipo de documentos los únicos previstos en la norma adjetiva civil, cuya copia fotostática se tendrá como fidedigna, siempre y cuando no fueran impugnadas por la parte a la cual le fueron opuestas, expresando ello la intención del legislador de otorgar valor probatorio a determinados instrumentos cuando éstos hubieren sido consignados en copia fotostática o simple. En consecuencia no se le otorga valor probatorio alguno.- Axial se declara.-

• Propaganda informativa de tramitación de créditos.
Estas publicaciones de carácter privado, no ordenadas publicar por la ley, constituyen instrumentos o documentos escritos, que por sí sola carece de eficacia probatoria alguna; pues cualquier publicación hecha por particulares o incluso por oficinas públicas, que la ley no ordena su publicación, que contengan la representación o declaración de hechos que puedan servir como material probatorio en el proceso judicial, no gozan de presunción de fidedignidad y por sí solos son incapaces de reproducir la convicción del Juez o Jueza al carecer de eficacia probatoria, ni siquiera como indicios. (Dr. Humberto E.T. Bello Tabares, Tratado de Derecho Probatorio, Tomo II, página 947). En consecuencia, ese medio de prueba constituido por publicidad Vielma & Vielma, no constituye para esta Juzgadora un medio capaz de demostrar algún hecho, toda vez que no está ajustada a los presupuestos de la norma adjetiva en su articulo 432 del Código de Procedimiento Civil, y por sí sola carece de valor probatorio alguno. ASÍ SE ESTABLECE.
• Contrato de Opción de Compra Venta autenticado ante la Notaria Décima de Maracaibo del Estado Zulia de fecha 02 de julio de 2008, inserto bajo el No. 10, tomo 58 de los libros de autenticaciones. Para la apreciación y valoración de este medio probatorio consignado en actas en original, esta Juzgadora, atendiendo los principios de economía procesal, exhaustividad, y legalidad, considera que debe aplicársele la norma tarifada preceptuada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debido a que se observa de su análisis, que por emanar del órgano público competente, posee fe pública, por lo tanto es fidedigno; y al no ser atacado por la parte contraria para destruir su veracidad, adquiere firmeza, quedando de éste demostrado la existencia de una relación contractual entre las partes, contentivo de contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 1206, Edificio E, Piso 12, el Conjunto Residencial y Comercial Las Pirámides Municipio Maracaibo Estado Zulia, en consecuencia se le otorga valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.-
• Copia simple de documento de contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado a nombre del ciudadano ADELMO PARRA.
• Oficio emitido por la Oficina de Atención al Ciudadano del Ministerio Público dirigido a la Intendencia de Seguridad de la Parroquia Cristo de Aranza.

En relación a la fuerza probatoria de la documental consignada, el artículo 1.384 del Código Civil establece:
“Los traslados y las copias o testimonios de los instrumentos públicos o de cualquier otro documento autentico, hacen fe, si los ha expedido el funcionario competente con arreglo a las Leyes”

Como dicha documental fue expedida por autoridad competente para ello, y no siendo impugnadas por la parte demandada dentro del término legal establecido, este Sentenciador de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le otorga el valor probatorio correspondiente. Así se establece.

 Promovió prueba de exhibición de documentos.

Como dicha prueba fue declarada inadmisible pasa esta juzgadora a desecharla.

• Promovió prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que este Tribunal se sirva oficiar a la entidad bancaria Banesco Banco y a la entidad Bancaria Banco Occidental de Descuento.

Considerándose que en fecha 07 de abril de 2015 se libró oficio a la Superintendencia de bancos (SUDEBAN), bajo el N° 123-15, y siendo que aún no constan resultas del mismo, procede esta Sentenciadora a desechar dicha prueba del proceso. Así se establece.

De la parte demandada reconviniente:
Invoco el merito favorable que se desprende de las actas procesales.
Con respecto a esta promoción, esta Sentenciadora señala que tal argumento no constituye en sí un medio probatorio, ya que al invocarlo se solicita la aplicación de principios procesales que deben ser empleados de oficio por el Juez al momento de valorar las pruebas, otorgándoles eficacia a favor de quien señale el resultado de la misma, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio. Este criterio se encuentra sustentado por sentencia No. 1633 emanada de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 14-12-2004, con Ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo. ASI SE DECIDE.-

Ratifico y promovió el siguiente documento:

• Documento de Opción de Compra venta autenticado por ante la Notaria Décima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia de fecha 02 de julio de 2008 el cual quedo anotado bajo el No. 10, Tomo 58 de los libros de autenticaciones llevado por ante esa notaria.
En relación a la fuerza probatoria de la documental consignada, el artículo 1.384 del Código Civil establece:
“Los traslados y las copias o testimonios de los instrumentos públicos o de cualquier otro documento autentico, hacen fe, si los ha expedido el funcionario competente con arreglo a las Leyes”

Como dicha documental fue expedida por autoridad competente para ello, y no siendo impugnadas por la parte demandada dentro del término legal establecido, este Sentenciador de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le otorga el valor probatorio correspondiente. Así se establece.

• Promovió prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que este Tribunal se sirva oficiar a la entidad bancaria Banesco Banco Universal ubicado en la avenida 4 Bella Vista de esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Considerándose que en fecha 06 de abril de 2015 se libró oficio a la Superintendencia de bancos (SUDEBAN), para que autorizara a la entidad bancaria correspondiente a proveer la información solicitada, bajo el N° 122-15, y siendo que aún no constan resultas del mismo, procede esta Sentenciadora a desechar dicha prueba del proceso. Así se establece.

VI
CONSIDERACIONES

En primer lugar, es necesario transcribir las cláusulas segunda, tercera, cuarta y quinta del Contrato de Opción de Compraventa suscrito entre las partes, el cual se encuentra incorporado en original autenticado por ante la Notaria Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 02 de julio de 2008, anotado bajo el No. 10, Tomo 58, celebrado entre la ciudadana LUZMILA MIRELLA VIELMA, actuando como apoderada del ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES, con el carácter de promitente vendedora, y la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMÉNEZ, con el carácter de promitente compradora, promesa de venta la cual recayó sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 1206, edificio E, piso 12 del Conjunto residencial y comercial Las Pirámides, sector Pomona en jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, dicho inmueble tiene una superficie aproximada de NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (94,94 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: con apartamento 1208, SUR: con núcleo de circulación vertical, ESTE: con fachada este del edificio y OESTE: con área común de pasillos, la propiedad del referido inmueble la acredita la Promitente Vendedora según documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia de fecha 24 de enero de 2006, bajo el No. 6, Tomo 5, Protocolo 1°.
“SEGUNDA: Ambas partes convienen como previo para la venta la cantidad de CIENTO TREINTA MIL NBOLIVARES FUERTES (Bs. 130.000.00), por lo que cualquier cantidad de dinero entregado será para garantizar la compraventa convenida. TERCERA: La Promitente compradora entrega en este acto a la Promitente Vendedora la cantidad de Treinta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 30.000.00) cantidad recibida como arras e imputables al precio final de compraventa. CUARTA: El lapso o termino de la presente opción será de noventa (90) días más treinta días de prorrogas contados a partir de la entrega por parte de la Promitente Vendedora de todos los documentos requeridos por la institución bancaria para el tramite del crédito de L.P.H. QUINTA: En caso de incumplimiento por no llegarse a efectuar la compra por culpa o razones imputables a la PROMITENTE COMPRADORA, la PROMITENTE VENDEDORA podrá de pleno derecho dejar sin efecto jurídico la presente opción, reservándose el veinte por ciento (20%) de la cantidad dada en opción. En el caso de que no se llevare a efecto la venta del inmueble objeto de este contrato, por causas imputables a la PROMITENTE VENDEDORA, LA PROMITENTE COMPRADORA tendrá derecho a considerar resuelto el presente contrato, quedando obligado la PROMITENTE VENDEDORA a reintegrarle el cien por ciento (100%) de la cantidad de dinero recibida en arras, más un veinte por ciento (20%) de la cantidad dada en opción.” (Negritas y Subrayado del tribunal).
De las cláusulas antes transcritas se desprenden dos aspectos muy importantes: primero la duración del contrato y en segundo lugar lo referente a las obligaciones de las partes. En relación a la duración del contrato, la cláusula cuarta establece que el término del mismo era de noventa (90) días mas treinta días de prorroga contados a partir de la entrega por parte de la PROMITENTE VENDEDORA de todos los documentos requeridos por la institución bancaria para el tramite del crédito de LPH Así se establece.
Antes de abordar lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, es menester señalar lo preceptuado en los artículos correspondiente al Código Civil, que a continuación se transcriben:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”

De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe éste Órgano Jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos.

En relación al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, ambas partes reconocen el contrato autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 10, tomo 58, de fecha 02 de julio del 2008, y la parte actora aduce que para el momento de la firma del documento de compra venta le entrego a la ciudadana LUZMILA MIREYA VIELMA la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (25.000,00) en calidad de arras más los CINCO MIL BOLÍVARES (5.000,00) que le había entregado al momento que se reunieron, y que los CIEN MIL BOLÍVARES (100.000,00) restantes serian gestionados por Ley de Política Habitacional por tal motivo procede a demandar por el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA por cuanto los demandados no quisieran realizarle la venta definitiva del inmueble, alegando que su crédito no había sido aprobado y solicitaron su desalojo luego de estar la actora habitando por mas de siete (7) años el inmueble objeto del presente litigio.
La doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
De igual manera en Sentencia de la Sala de Casación Civil, Expediente Exp. Nro. AA20-C-00013-000628, de fecha 26 de febrero del 2014, que en ocasión de Recurso de Casación interpuesto en el caso: Cesar Crisanto Vs. Maira Rodríguez, estableció:
“(omissis) esta Sala de Casación Civil, ha mantenido el CRITERIO INVETERADO (abandonado y retomado en diferentes oportunidades), de que los contratos preparatorios como son las opciones de compra venta, debe equivalerse a la venta pura y simple…”

Frente al señalamiento de la parte actora, la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, reconviene en la misma en los siguientes términos: Niega, rechaza y contradice la demanda presentada en su contra, acepta el hecho de que si fue celebrado el contrato de opción de compra y alega que la venta no se llevo a efecto por cuanto a la demandante no le fue aprobado el crédito de Ley de Política Habitacional y que sin embargo ante dicha eventualidad la actora debió cumplir con la obligación dentro del lapso estipulado en el contrato por lo cual reconviene por Resolución de Contrato en base a la cláusula quinta del tantas veces mencionado contrato de opción de compra venta.
En virtud de lo anterior, se tiene que la actora tenía la obligación de pagar la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.f.100.000, 00), es decir, la diferencia del monto pactado en la cláusula segunda del contrato in comento sobre el bien inmueble objeto del litigio, y el demandado a proporcionar toda la documentación necesaria para el otorgamiento del documento definitivo.
En tal sentido, cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compra-venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas. Pero si los contratantes, no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultáneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato sinalagmático. Cada contratante, como solo conciente en obligarse para obtener la prestación con que cuenta, vería burlada sus esperanzas si estuviese obligado a entregar lo que a prometido, sin recibir al mismo tiempo aquello que se le prometió a cambio
En este sentido, una vez trabada la litis esta Juzgadora a los fines de decidir, considera procedente analizar a cuál de las partes le corresponde la carga de la prueba, así el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, mediante sentencia No. 733 de fecha 27 de julio de 2004, ha establecido:

“La Sala, para decidir observa:
Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, expresan:

“...Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”.
“...Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”.

Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, si bien reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA).

En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia recurrida, el actor afirmó un hecho negativo, el cual consiste en que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato cuya resolución es pretendida, lo que fue negado en la contestación, motivo por el cual el juez de alzada estableció que correspondía al demandado la carga de demostrar el hecho extintivo de dicha obligación (negritas del Tribunal).

Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando. (Subrayado del Tribunal)

Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que “al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél...”. (CSJ, Sent. 20-12-60 G.F. 30p. 187, ob. Cit., N°0878).”

Por su parte, el autor ARISTIDES RENGEL ROMBERG, en su obra TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO, señala:
“Se puede concluir que en nuestro derecho y en la jurisprudencia de la casación, pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales:
...Omissis…
d) Que corresponde al demandado la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción: reus in exceptione fit actor (hechos extintivos e impeditivos).
En efecto, demostrada la celebración de un contrato, la continuidad o mantenimiento de las obligaciones derivadas de él, constituye la situación normal, que no requiere ser probada por el actor.
El que pretenda la liberación (hecho extintivo)…tiene la carga de probar estos hechos en los cuales fundamenta su excepción.”

En el caso bajo estudio, aprecia esta Juzgadora que la representación judicial de la parte demandada reconviniente al negar y contradecir cada uno de los hechos alegados por la parte demandante reconvenida en el libelo de la demanda, produjo la inversión de la carga de la prueba, por ende al no recibir respuesta del medio probatorio informativo en la oportunidad procesal correspondiente del cumplimiento de su obligación, ni habiendo la demandante reconvenida demostrado suficientemente el hecho de que la contra parte incumpliera con la obligación adquirida mediante el contrato de opción de compra suscrito, y al ambas partes no traer a actas elementos que hagan menester comprobar que si realizaron alguna de ellas cumplimiento de lo pactado, esta Juzgadora a tenor de lo pautado en los artículos 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que rezan: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”; concluye que ninguna parte probó el cumplimiento de su contraprestación.

En consecuencia demostrada como ha sido la obligación y visto el incumplimiento por ambas partes en la presente litis, este operadora de Justicia en atención al artículo 1.159 del Código Civil que establece:
“Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes…”

En atención a lo antes expuesto, este Órgano Jurisdiccional declara SIN LUGAR la demanda de reconvención propuesta por el ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA, por ende declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoada por la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMÉNEZ en contra del ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA, y se ordena al demandado a reintegrarle la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (30.000,00) dada en arras por concepto de no haberse efectuado la venta, tras lo cual la demandante una vez cumplida dicha obligación pasará hacer entrega del inmueble al demandado. Así se decide.-

V
DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

Por los fundamentos expuestos, este TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
1.- SIN LUGAR la demanda por reconvención de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, propuesta por el ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA, contra la ciudadana SARA RAQUEL LARA, todos plenamente identificados en actas.
2.-PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana SARA RAQUEL LARA contra el ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA, identificados en actas.
3.- SE ORDENA a la parte demandada a cancelar a la parte actora la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), dada en arras por concepto de no haberse efectuado la venta del inmueble.
4.- SE ORDENA a la parte demandante a hacer entrega del inmueble al demandado una vez reintegrado la cantidad dada en arras.
5.- NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS.
Publíquese, Regístrese. Notifíquese. Déjese copia certificada de la presente Resolución como lo dispone el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada en la sala de despacho de este TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veinticinco (25) días del mes de mayo del año dos mil quince (2015).- Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.-
LA JUEZA

MSc. ZIMARAY CARRASQUERO LA SECRETARIA

ABOG. LINDA ÁVILA NÚÑEZ

En la misma fecha anterior, previo el anuncio de ley a las puertas del Despacho, se dictó y publicó la anterior sentencia bajo el numero 101.- Siendo la una de la tarde (1;00 p.m) - Se libraron las respectivas Boletas de Notificación.
La Secretaria,

Abog. Linda Avila Nuñez