TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Expediente Nº 3912-14.-
Agotadas íntegramente las fases del proceso, como lo son la Instructoria y Preliminar, sin haberse logrado la conciliación entre las partes, condujo a la fijación por parte del Tribunal de la Audiencia Oral y Pública, de conformidad con lo establecido en el Artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, en la cual las partes realizaron sus respectivas exposiciones sobre los hechos litigiosos, bajo las formas procesales establecidas en la Ley Adjetiva, por lo que en cumplimiento a las pautas relativas al Juicio Oral y Público, este Tribunal dictó el correspondiente Dispositivo del Fallo, con arreglo a lo establecido en el artículo 876 eiusdem, con una síntesis precisa y lacónica de los motivos de hecho y de derecho en los cuales se basó el mismo, donde se declaró la nulidad absoluta del contrato de opción de compra venta celebrado por las partes, y en esta oportunidad se procede a extender por escrito el fallo completo, para ser agregado a los autos como lo exige el Articulo 877 del mismo Código. En consecuencia se procede a dictar el referido fallo bajo las siguientes consideraciones:
Se observa que en la presente causa la ciudadana LETZABETH MARYS ARANDIA MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 14.639.532 y de este domicilio, asistida a lo largo del proceso por la Abogada CARMEN ELOINA LOPEZ BRICEÑO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 153.820, demandó por cumplimiento de contrato de opción de compra venta a la ciudadana NERIS JOSEFINA NAVA URDANETA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.764.375 y de este domicilio, representada en juicio por los Abogados WILMER SABALLE y PETRA NAVA FUENMAYOR, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 91.370 y 23.523, respectivamente.
En relación a los hechos narrados en el escrito de demanda, se precisa en forma resumida, que la parte actora afirma haber celebrado un contrato de opción de compraventa, en fecha dieciséis (16) de septiembre de 2013, con la demandada, sobre un inmueble ubicado en el Sector 03, Vereda 25, distinguido con el Nº 12, de la Urbanización Cuatricentenario, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, estableciendo como precio de venta del inmueble la cantidad de TRESIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.350.000,oo), pagaderos de la siguiente manera: La cantidad de DOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 2.000,oo), al momento de la celebración del contrato de opción de compraventa, por concepto de arras imputables al precio de la venta, y la cantidad restante de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 348.000,oo), pagaderos al momento de la protocolización de la venta definitiva por ante la Oficina de Registro Inmobiliario Correspondiente, para lo cual obtendría un crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal.
Así mismo, alega la parte actora que en fecha diecisiete (17) de febrero de 2014, se trasladó a la residencia de la Vendedora NERIS JOSEFINA NAVA URDANETA, antes identificada, con la finalidad de manifestarle que la entidad bancaria mediante la cual había tramitado el Crédito Hipotecario, se había comunicado con su persona para informarle que la firma del Documento de adquisición del inmueble en referencia, sería el día 19 de febrero del mismo año, y en ese sentido agregó que la accionada le solicitó que pidiera una prórroga para el miércoles 26 de febrero.
No obstante lo anterior, manifiesta la actora que la demandada le informó posteriormente que “…ya no realizaría la venta de la residencia puesto que ya con el dinero recibido para la compra del inmueble no estaba conforme…”, motivo por el cual pide al Tribunal declare con lugar la demanda de cumplimiento de contrato hecha valer en el proceso.
Así las cosas, y por su parte la accionada en el presente proceso, una vez citada conforme a las disposiciones relativas a la citación contenidas en la ley adjetiva, rindió contestación a la demanda en tiempo hábil en los términos siguientes. En primer lugar, niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora. Así mismo, reconoce la celebración del contrato de opción de compraventa cursante en autos, y a su vez invoca a su favor la Confesión Judicial incurrida por la parte actora en su Libelo, cuando esta afirmó:
“(…omissis…) de esta manera el día 17 del mes de febrero del año en curso me trasladé a su residencia con la finalidad de manifestarle que el banco me había efectuado la llamada telefónica para indicarme que la firma del Crédito Hipotecario en razón de la adquisición de la vivienda sería el miércoles Diecinueve (19) de Febrero a las diez de la mañana (10am) del presente año.”… (omissis)”
En este sentido, alega que el incumplimiento es enteramente imputable a la compradora-accionante, ya que de su confesión se desprende que no fue sino hasta pasados ciento cincuenta y un días (151) después de la firma del documento de Opción de Compra Venta, que según su Cláusula Cuarta tenía una vigencia de noventa (90) días más una prorroga de treinta (30) días, cuando manifestó su voluntad de celebrar el contrato de venta definitiva. Así mismo, niega el hecho que se le haya notificado en tiempo oportuno de la supuesta firma del documento, por cuanto manifiesta que tuvo conocimiento de la fecha en que supuestamente iba a firmar, mucho tiempo después del momento en que debió otorgarse el documento de compra venta, motivo por el cual pide al Tribunal declare sin lugar la demanda, en virtud del incumplimiento en el cual incurrió la demandante de autos.
Ahora bien, el Tribunal con vista a los alegatos esgrimidos por las partes y fijados oportunamente los límites de la controversia con arreglo a lo establecido en el Articulo 868 del Código de Procedimiento Civil, antes de decidir el fondo de la litis, deja establecido que si bien los límites de la decisión los fijan las partes con sus pretensiones, no es menos cierto que ninguna decisión puede pronunciarse si no existe un precepto expreso en las leyes vigentes que reconozcan las pretensiones de las partes cuando se ha violado un derecho subjetivo. Por lo que el Juez se encuentra obligado a seleccionar las normas que más se adapten a la realidad debatida en el proceso. En este sentido, al analizar las documentales traídas junto al libelo y más específicamente la certificación de gravamen cursante al folio 19 del expediente, en la cual se evidencia que el inmueble controvertido posee una servidumbre y derecho de paso a favor del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), además de que el mencionado organismo se reserva un derecho de preferencia ofertiva sobre el mismo, tal como lo narra el propio Registrador Subalterno.
Como derivación del contenido de la Certificación de Gravamen, antes citada, el Juez, en ejercicio de sus facultades probatorias, en fecha 28 de abril de 2015, con arreglo al Ordinal 2° del Artículo 401 del Código de Procedimiento Civil, dictó Auto para Mejor Proveer a los fines de esclarecer los hechos litigiosos del proceso, y solicitó de manera sumaria al ciudadano Registrador Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, copia certificada de los documentos adquisitivos inscritos ante esa oficina el día 27 de agosto de 2002, bajo el N° 3, Protocolo 1°, tomo 9, y el día 10 de enero de 2007, Bajo el N° 16, Protocolo 1°, Tomo 3. En estos instrumentos la parte accionada adquirió los derechos de propiedad sobre el aludido inmueble, bajo las condiciones y demás modalidades en ellos establecidas, para con esto determinar si el inmueble en referencia se encuentra sujeto a un régimen especial.
En este orden de ideas, recibidas como fueron las copias de los documentos requeridos al Registrador Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el Tribunal al analizar el contenido de los mismos, encuentra que sobre el inmueble litigioso existen limitaciones y privilegios especiales en lo que respecta a las futuras negociaciones que versen sobre el inmueble en referencia, en el sentido de que el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), al momento de celebrar con la demandada de autos la venta del inmueble conforme al documento inscrito en la citada oficina subalterna en fecha 10 de enero de 2007, se reservó y a ello se obligó la compradora a mantener una Preferencia Ofertiva para readquirir el inmueble identificado a favor del mencionado Instituto, durante el plazo de 25 años contados a partir de la mencionada operación, en acatamiento a lo establecido en el artículo 16 de la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda. Así mismo, quedó contemplado que el Registrador Subalterno se abstendría de protocolizar cualquier documento de venta sobre el inmueble, sino se le presentara la renuncia expresa a dicho privilegio con arreglo a lo establecido en el artículo 17 de la citada Ley, todo ello en razón de que la negociación quedó sometida al régimen especial contenido en la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda, su reglamento y el ordenamiento jurídico vigente para ese momento.
Ahora bien, bajo las circunstancias fácticas analizadas, y encontrándose el Juez en la obligación de proferir una decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a las pretensiones de las partes y a las exigencias de la Ley, encuentra que conforme al contrato antes referido, es decir, la venta celebrada entre la ciudadana NERIS JOSEFINA NAVA URDANETA, y el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA, se debió acompañar junto al Libelo de la demanda, como una prueba fundamental, la renuncia del citado Instituto al privilegio de readquirir el inmueble en los términos pactados, por constituir dicho trámite una formalidad esencial para que su enajenación pueda otorgarse con plenos efectos legales, ante la Oficina de Registro correspondiente. Ahora bien, con vista a la ausencia en los autos del medio probatorio mencionado, obliga al Juez a determinar en este fallo, si el contrato de Opción de Compra-Venta, celebrado por las partes y cuya existencia fue reconocida expresamente por las mismas, se encuentra afectado de nulidad absoluta por contravención a las exigencias de la ley especial que rige los actos jurídicos celebrados por el Instituto Nacional de la Vivienda.
En este sentido, la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 31 de mayo de 2005, Expediente N° 04124, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, analiza el alcance que en nuestro sistema legal tiene la nulidad de los contratos, para lo cual partiendo de lo dicho por el autor Francisco López Herrera en su obra La Nulidad de los Contratos en la Legislación Civil en Venezuela, precisa que:
“…los contratos absolutamente nulos son aquellos que contrarían el orden público, las buenas costumbres y los prohibidos por la Ley, por estar involucrados intereses colectivos y generales. Asimismo, expresa que el fundamento de la nulidad absoluta es la protección del orden publico violentado por el contrato, razón por la cual el contrato tiene que caer irremediablemente, a pesar de todos los esfuerzos de las partes por mantener su vida jurídica, pues siempre esta involucrado el orden publico que debe prevalecer sobre los intereses privados de las partes.”(Subrayado del Tribunal).
En razón a lo anterior, cabe señalar que en el caso que nos ocupa el inmueble litigioso, como se dijo, quedó sometió al régimen especial consagrado en la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda, quedando el bien regido por un sistema especial de propiedad en la cual para poder disponer el propietario del mismo, debe existir la expresa y previa renuncia por parte del INAVI al privilegio de la preferencia ofertiva que le otorga la Ley.
Así las cosas, del examen de las actas procesales se evidencia que la formalidad comentada no fue cumplida en el ámbito del negocio proyectado, por lo que debe inferirse que el contrato de opción de compra venta, celebrado y aceptado por las partes bajo las circunstancias alegadas en el proceso, presenta una deficiencia orgánica que lo ubica en la categoría de un contrato que adolece de nulidad absoluta y cuando esta nulidad aparezca prima facie el Juez debe de oficio decretarla, lo que implica que la ineficiencia del supuesto contrato opera de pleno derecho. Así, la consecuencia que se deriva de esta situación es la de considerar que se trata de un negocio jurídico inexistente, que no acepta convalidación alguna para cobrar vida en el mundo jurídico y no necesita el Juez que alguna de las partes o un tercero la invoque para declararla.
En este sentido, el ilustre autor Eloy Maduro Luyando en su obra Curso de las Obligaciones, Tomo II, Pág. 761 y 762, fija su posición frente a la situación que se analiza, cuando precisa que:
“en la nulidad absoluta, la acción puede ser intentada por cualquiera de las partes y por los terceros interesados, inclusive el Juez puede declarar de oficio la nulidad, cuando en un proceso exista prueba de la ilicitud.”
En este orden de ideas, el Doctor Georges Lutzesco, en su obra Teoría y Practicas de las Nulidades, año 1945, paginas 269-270; cuando analiza el punto referente a las nulidades absolutas establece que:
“Partiendo de la idea de que la nulidad absoluta es la sanción destinada a condenar todo cuanto se haya ejecutado contrariando al interés general, se deducen las siguientes consecuencias:
1°.- El acto contrario a la ley o a su espíritu no debe producir ningún efecto jurídico. Este es el principio fundamental de la teoría de las nulidades absolutas, principio que fue expresado en la época romana por el tajante y enérgico aforismo que nos trasmite Cicerón; quod nullum est nullum producit effectum…”
Por otro lado, cabe señalar que el proceso civil venezolano se encuentra regido por el principio de legalidad consagrado en el artículo 253 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, que obliga al Juez en su labor juzgadora, a dictar un fallo que no contravenga las normas jurídicas vigentes en el ordenamiento jurídico, pues el mencionado principio se encuentra consagrado en el texto fundamental como garantía de un proceso justo y equitativo. En este sentido, los hechos expuestos por las partes deben ser interpretados y ubicados por los Jueces en los términos de supuestos de hechos normativos que le permitan aplicar sus verdaderos efectos jurídicos.
Como consecuencia de lo analizado y expuesto anteriormente, cabe puntualizar que el contrato de opción de compra venta celebrado por las partes, adolece de un vicio insubsanable de nulidad absoluta, por lo que el Juez no puede convalidar un negocio jurídico que de actas se evidencia es violatorio de la Ley, por haberse transgredido lo preceptuado en el artículo 16 de la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda, así que al violentar la mencionada norma sustantiva, el deber de quien hoy Juzga es declarar nula la negociación antes referida, como en efecto se declara, tomando en cuenta que nos encontramos dentro de un supuesto en el cual la irregularidad del acto afecta su existencia y la formación del proyectado contrato, lo que hace que lo convenido entre las partes no pueda ser saneado. ASI SE DECIDE.-
Como consecuencia de lo expuesto, quien hoy juzga se encuentra impedido por el propio designio del legislador a convalidar o confirmar un acto jurídico que se encuentra viciado de nulidad por falta de cumplimiento de formalidades, como lo fue en este caso la tramitación ante el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI) de la renuncia por parte de dicho ente a readquirir el inmueble litigioso. Así lo ordena el artículo 1.352 del Código Civil Venezolano.
Por ultimo en lo que respecta a la testifical evacuada en la audiencia de debate, el Juez se abstiene a valorarla tomando en cuenta que el presente fallo se declaro la nulidad del contrato fundante de la pretensión y que resulta irrelevante por tanto las condiciones de hecho que se quisieron probar a través de la testimonial evacuada, ya que la citada declaratoria de nulidad es un punto de mero derecho. ASI SE DECIDE.
DECISIÓN
Por los fundamentos antes expuestos este TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: la NULIDAD ABSOLUTA, del contrato de Opción de Compraventa celebrado entre la ciudadana LETZABETH MARYS ARANDIA, parte actora en este proceso, y la demandada NERIS JOSEFINA NAVA URDANETA, identificada en los autos.
SEGUNDO: SIN LUGAR, la demandada de cumplimiento de contrato de Opción de Compraventa intentada por la ciudadana LETZABETH MARYS ARANDIA, en contra de la ciudadana NERIS JOSEFINA NAVA URDANETA, ante la evidente violación a lo preceptuado en el Articulo 16 de la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda.
TERCERO: Se condena en Costas y Costos procesales a la parte accionante, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad a lo establecido en el artículo 274 de Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiún (21) días del mes de mayo de 2015.- AÑOS: 204° de la Independencia y 156º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR.

DR. FERNANDO ATENCIO BARBOZA
EL SECRETARIO.

Mgsc. ALANDE BARBOZA CASTILLO

En la misma fecha, siendo las ocho y cuarenta y cinco minutos de la tarde (8:45 a.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede. Sentencia Nº 045-2015.
El Secretario.