TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Expediente Nº 3496-10.
Se inicia el presente proceso de Desalojo, seguido por los ciudadanos NERCILA JOSEFINA VILLALOBOS DE PETIT, CILA ANGELA VILLALOBOS DE ROMERO y SERGIO JOSE VILLALOBOS DIAZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cedulas de Identidad Nos. 3.509.514, 1.686.082 y 1.663.148, respectivamente, representados inicialmente en el proceso por los profesionales del derecho NELITZA FERNANDEZ y GABRIEL GIL FERNANDEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 18.509 y 140.199, respectivamente, y como consecuencia del otorgamiento de un nuevo mandato a la abogada SOFIA ALARCON, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 23.548, quedo extinguido el poder conferido primigeneamente por aplicación del numeral 5 del articulo 165 del Código de Procedimiento Civil, al no haberse ratificado en dicho acto la representación del apoderado originario. En este sentido, la representación de la nueva apoderada quedo acreditada en los autos con el poder conferido el día 16 de julio de 2012, ante la Notaria Séptima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el Nº 11, Tomo 81, de los libros de autenticaciones llevados por esa Oficina, y del mismo modo invoca la representación sin poder establecida en el articulo 168 del Código de Procedimiento Civil, en nombre de los ciudadanos JUSTO MANUEL MERCADO BENAVIDES, HAYDEE GUADALUPE FUENMAYOR VILLALOBOS e YRIS MARIA FUENMAYOR VILLALOBOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cedulas de Identidad Nos. 12.457.291, 7.626.993 y 7.626.995, respectivamente y de este domicilio, para demandar a la ciudadana NORA SOLANGE MALDONADO GARZON, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 5.328.749, quien se encuentra representada en el iter procesal por el Defensor Público Primero con competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaría Abogado YBRAIN RINCON MONTIEL, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 148.355, al igual que por el Defensor Público Auxiliar con competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaría Abogado NERIO VERGARA MORALES, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 35.009, y de este domicilio, quienes con antelación a la celebración de la audiencia oral y pública, se hicieron parte procesal para asumir la defensa conforme a lo establecido en el articulo 97 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Ahora bien, una vez agotadas íntegramente las fases relativas a las alegaciones, así como los actos de pruebas cumplidos durante el iter procesal, procede el Tribunal por aplicación del artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a extender por escrito el fallo completo bajo las siguientes consideraciones.
I
De los Hechos Controvertidos.-
Por efectos del cumplimiento de las fases del presente proceso, el debate de las partes dentro de la Audiencia Oral y Pública quedó limitado a discutir y probar, la afirmación esgrimida por la representación judicial de la parte accionante, quien manifiesta que la ciudadana CILA ANGELA VILLALOBOS DE ROMERO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 1.686.082, integrante de la comunidad ordinaria que tiene formada con el resto de los colitigantes activos, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana NORA SOLANGE MALDONADO GARZON, en fecha 14 de Agosto de 2002, ante la Notaria Primera de Maracaibo, bajo el Nº 6, Tomo 43, de los libros llevados ante esa Oficina, sobre un inmueble ubicado en el Sector Belloso, Avenida 13, Nº 89D-22, de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por un término de un (1) año, contado a partir del 1 de junio de 2002, el cual seria improrrogable, estableciéndose un canon de arrendamiento por la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 180, oo) mensuales, que dejó de pagar desde el día 22 de febrero de 2009.
Así mismo destacan los demandantes que, se estableció en el contrato que una vez vencido el término de duración, la arrendataria debía entregar el inmueble, en las mismas condiciones en el cual lo recibió. Manifiesta la parte demandante que, concluido el término de duración establecido contractualmente, la ciudadana NORA SOLANGE MALDONADO GARZON, permaneció ocupando el inmueble dado en calidad de arrendamiento, resultando infructuosas todas las gestiones tendientes a obtener el mismo e incluso fueron realizadas diversas ofertas de venta, sin obtener respuesta por parte de la arrendataria.
Agrega la representación judicial de la parte actora que, el día 1 de Marzo de 2010, fue enviada comunicación a la ciudadana NORA SOLANGE MALDONADO GARZON, para rescindir el contrato celebrado, y en respuesta a dicha comunicación, se comprometió a desocupar voluntariamente el inmueble en un lapso de seis (6) meses, no cumpliendo la arrendataria con tal compromiso, negándose en todo momento a las gestiones que de manera amigables se emprendieron para la entrega del mismo.
Continua manifestando la parte actora que, ha sido tan negligente la arrendataria en el desempeño de sus deberes y obligaciones contractuales que el Cuerpo de Bomberos de Maracaibo, mediante informe de fecha 23 de junio de 2010, declaró la Inhabitabilidad del inmueble dado en calidad de arrendamiento, en virtud del colapso a nivel de estructura, desgaste de vigas, filtraciones entre otras causas. A este respecto se agrega para delimitar los hechos libelados, que la ciudadana NORA SOLANGE MALDONADO GARZON, no solo ha dejado de cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento desde el 22 de febrero de 2009, sino que además se encuentra insolvente en cuanto al pago de los servicios públicos del inmueble como son luz, agua y samat, y cuyo calculo realiza en su escritote demanda.
En este orden de ideas, manifiesta la parte accionante que, han resultado infructuosas todas las diligencias desplegadas, tendientes a obtener la entrega del inmueble descrito, por lo que los accionantes acuden ante el Órgano Jurisdiccional para demandar el Desalojo con la consecuente entrega del inmueble litigioso con arreglo a lo establecido en los literales a), c) y e) del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así se tiene que, una vez trabada la litis por efectos de la citación de la parte accionada, se celebró audiencia de mediación, resultando infructuosa la misma, presentándose posteriormente en la Secretaría de este Juzgado contestación a la demanda, negando, rechazando y contradiciendo tanto los hechos narrados por la parte accionante como el derecho invocado.
Así las cosas, al ventilarse el presente juicio conforme a las pautas del Procedimiento Oral, establecidas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el Juez de Mérito decide la causa, aplicando para la valoración probatoria el principio de la Sana Critica de acuerdo con la lógica y las reglas de experiencia que, según el criterio personal del Operador de Justicia, resulten idóneas para el procedimiento Oral arrendaticio. Además, esta facultad valoradora deberá ser cumplida como lo sostiene el procesalista Arístides Rengel Romberg “razonada, crítica basada en las reglas de la lógica, la experiencia, la psicología, y no arbitraria”, todo lo cual debe quedar plasmado en la motivación del fallo.
II
Punto Previo.
De la Adecuación de la Ley Especial.
Antes de entrar a decidir los argumentos de fondo hechos valer por los integrantes de la relación procesal en lo que respecta al mérito de la causa, es necesario con carácter previo, establecer las consideraciones pertinentes en cuanto a la adecuación de la extinta Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de fecha 1 de enero de 2000, respecto a la novísima Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial Nº 6.053, de fecha 12 de noviembre de 2011, al observarse que, al momento de instaurarse la pretensión de Desalojo, el sujeto activo de la relación procesal lo hizo de conformidad a la primera de las leyes nombradas, por encontrarse vigente para ese momento.
Ahora bien, conforme a la naturaleza arrendaticia de la acción intentada, los arrendadores para solicitar el desalojo del inmueble objeto de arrendamiento, se basan en causales autónomas y diferenciadas previstas en la antigua Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que tienen causas y motivaciones distintas para invocarlas, evidenciándose que, las mismas subsisten en la nueva Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, en sus numerales 1 y 4 del articulo 91, al igual que en su articulo 93, sin embargo, para saber cual es la acción ejercida, lo determinante y fundamental es “la causa petendi”, es decir, la razón por la cual se pide, tomando en cuenta las normas legales que permitan acceder a la jurisdicción a pedir la acción típica que corresponda.
En síntesis, es de recordar en esta oportunidad que, al actor no le es dable escoger la vía que mas le convenga a sus intereses, pues es facultad del Juez calificar la acción, y apartarse incluso a la hecha por el demandante, si ella es contraria a la causa de pedir intentada, observando siempre la regla procesal de la congruencia del fallo, so pena de incurrir en Extrapetita, Ultrapetita o Citrapetita.
En sintonía a lo anterior, independientemente de la suerte de las causales invocadas de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento de interponer la demanda, es deber del Juez, proferir una Sentencia sobre el fondo de la controversia, lo contrario seria tanto como negar el derecho de acción a la parte actora, que no es mas que “el poder jurídico de hacer valer la pretensión, el cual existe en el individuo aunque la pretensión sea infundada”, Couture Eduardo, fundamentos de Derecho Procesal Civil, Pág., 41. En consecuencia, dada las consideraciones anteriores, el proferimiento del presente fallo, estará fundado en las normas contenidas en la nueva Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial Nº 6.053, de fecha 12 de noviembre de 2011, y supletoriamente se aplicaran las disposiciones relativas al Juicio Oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil Venezolano, atendiendo en todo momento a los principios de brevedad, celeridad, economía procesal, gratuidad, publicidad, concentración, inmediación, oralidad y valoración probatoria según la sana critica. ASI SE DECIDE.
III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-
Ahora bien, en cumplimiento al deber del Operador de Justicia de proferir una decisión expresa, positiva y precisa y bajo un análisis pormenorizado de los alegatos esgrimidos en esta causa, se pasa de seguidas a establecer los motivos de hecho y de derecho para un mejor análisis de las consideraciones establecidas en el Dispositivo proferido por el Órgano Jurisdiccional, tomando en cuenta el material probatorio cursante en los autos.
De la contestación hecha valer por la representación judicial de la parte accionada, evidencia este Operador de Justicia que, en cuanto a su contenido, la misma propugna un absoluto rechazo a la procedencia de la pretensión hecha valer por el sujeto activo de la relación procesal, incorporando en esa fase, su oposición y defensa, negando el derecho invocado por la parte actora y los hechos de los cuales se deduce la pretensión.
De una revisión de los documentos producidos con el Libelo, se observa que la parte actora agotó la vía administrativa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda-Región Zulia, resultando infructuosas las audiencias conciliatorias realizadas entre los integrantes de la relación procesal, por lo que, la unidad administrativa correspondiente por Órgano del Director Ministerial del Poder Popular para Vivienda y Hábitat declaró agotado el procedimiento al que se contrae los artículos 95 y siguientes de la ley especial, motivo por el cual quedó autorizada la parte demandante conforme a la Ley, para acudir a la instancia judicial y de esa manera hacer valer sus derechos e intereses.
En sintonía a lo anterior y conforme al contrato autentico acompañado, celebrado por las partes sobre el inmueble litigioso, se observa en su Cláusula Segunda, que los contratantes establecieron la duración de la relación arrendaticia por un (1) año, contado a partir del 1 de junio de 2002, no siendo prorrogable, observándose igualmente del contenido de la Cláusula Tercera que, el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 180, oo) mensuales, pagaderos por mensualidades vencidas los primeros quince (15) días de cada mes, hasta la entrega definitiva del inmueble.
Ahora bien, de la valoración a los medios de pruebas producidos, encuentra este Operador de Justicia, la existencia del vínculo arrendaticio que liga a las partes sobre el inmueble anteriormente señalado, relación que ha sido acreditada fehacientemente con el contrato de arrendamiento producido, que no es mas que la forma de acreditar la existencia física y material del contrato. La validez de la convención en examen, no fue atacada a través de los medios impugnatorios en la etapa procesal pertinente, por lo cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio.
En este orden de ideas, resulta importante destacar que la arrendataria como se extrae de las actas procesales, ocupa de manera ininterrumpida el inmueble arrendado durante el lapso fijado en el contrato, su prorroga y con posterioridad al vencimiento de la misma, lo que trajo como consecuencia, que el contrato se haya indeterminado en cuanto al termino de duración.
Del material probatorio objeto de análisis se observa al folio treinta y uno (31) del expediente informe emanado del Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, Dirección de Prevención, Fiscalización e Investigación de Siniestros, del cual se constata la conclusión arrojada por dicho organismo, en cuanto a las deformidades a nivel del techo del cuarto principal con desgastes en las vigas, colapso en la estructura, filtraciones, al igual que el cableado eléctrico expuesto de forma generalizada, pudiendo generar incendio en algún momento imprevisto. En sintonía a lo anterior y en lo relativo al informe antes analizado, este Jurisdicente llega a la convicción que el inmueble presenta deterioros en su estructura, al extremo que los expertos encargados de realizar su inspección ocular, consideraron que tales situaciones pueden atentar contra la vida de los ocupantes del mencionado inmueble. Así mismo, este Juzgador en sintonía a lo anterior, practicó oportunamente en la etapa probatoria Inspección Judicial en fecha 20 de abril de 2015, y a través de la cual pudo constatar el estado de deterioro generalizado que presenta el inmueble arrendado, al haber apreciado a través del sentido de la vista que, las paredes y techo del inmueble se encuentran agrietados, lo cual ratifica lo establecido en el informe técnico pericial levantado por el Cuerpo de Bomberos de esta Localidad, lo que conduce a declarar probado el hecho alegado en el Libelo con respecto a los daños materiales que adolece el mencionado inmueble.
Así las cosas, cabe destacar que, la parte demandada en su contestación a la demanda, se limitó a negar en términos generales los hechos afirmados por la actora en su escrito Libelar, lo que en nuestro sistema procesal, de conformidad con el artículo 1354 del Código Civil, significa la obligación del actor de probar la existencia de la obligación reclamada, estableciendo el mencionado articulo que:
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, expresa que:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.
Sobre este aspecto y de conformidad a las normas antes transcritas, cuyo contenido regulan la carga de la prueba, la parte demandante tiene la obligación de probar la existencia de lo alegado y reclamado, y por su parte, si la demandada pretende liberarse de dicha obligación, debe probar en el proceso el pago o el hecho extintivo de la misma, para así destruir los hechos que se le atribuyen en la demanda. Es decir, legalmente, en el proceso civil venezolano, las partes deben probar sus afirmaciones, así como los hechos constitutivos de la obligación cuyos efectos pretendan, o los extintivos o impeditivos que opongan a la obligación invocada por el actor.
De otro lado, cursa a los folios treinta y cuatro (34) y treinta y cinco (35) y su vuelto del expediente, estados de cuenta de Hidrólogo y del Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), de los cuales se constata la insolvencia de la arrendataria en cuanto al pago de los servicios públicos. En este sentido, el medio probatorio analizado, genera certeza en el razonamiento lógico del Juez, en cuanto al incumplimiento contractual de la arrendadora NORA SOLANGE MALDONADO GARZON, lo que conduce al Operador de Justicia a determinar suficientemente acreditada y probada la pretensión hecha valer en el proceso, en virtud de las violaciones convencionales que se le imputan a la accionada de autos, en su condición de arrendataria, en cuanto a la insolvencia arrendaticia, la falta de pago de los servicios públicos y el deterioro del inmueble siendo necesario su demolición, para evitar la perdida de vidas humanas, ordenando la entrega del inmueble objeto de Desalojo a la parte accionante, previo cumplimiento de las formalidades establecidas en la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en su articulo 12. ASI SE DEICE.
Por otra parte, se observa del escrito libelar que, el sujeto activo de la relación procesal narra el estado de insolvencia que le imputa a la accionada de autos, y en ese sentido manifiesta que ha dejado de cumplir con unas de sus obligaciones principales como lo es el pago oportuno de las mensualidades arrendaticias, adeudando la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs, 3.960, oo), correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, a razón de CIENTO OCHENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 180,oo), cada uno de ellos, los cuales ascienden a la suma de DOS MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 2.160,oo); más los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, cuantificados en el monto de MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 1.800,oo).
En sintonía a lo anterior, y en lo que respecta a los cánones de arrendamiento no satisfechos, se observa que, el estado de insolvencia atribuido a la arrendataria, si bien constituyó fundamento para pedir el Desalojo del inmueble, evidencia este Órgano Jurisdiccional que, en la pretensión contenida en la demanda se extrae la afirmación de la actora en cuanto a la alegación que entre las partes existe una relación jurídica de arrendamiento que se dice violada por falta de pago de pensiones arrendaticias y servicios públicos, pero no se encuentra la petición, por la cual se pida al Juez, se dicte una resolución que ordene el pago de las pensiones arrendaticias y de los mencionados servicios públicos causados, lo que significa que al no existir en la demanda la solicitud o petición de condena en cuanto al pago de las mensualidades arrendaticias generadas durante el contrato, nada tiene que ordenar el Operador de Justicia en ese sentido, al no haberse concretado como se dijo, dicho pedimento, independientemente que el estatus de insolvencia acreditado en este juicio, haya servido de basa para solicitar el desalojo decretado, pues conforme a la Ley, representa el supuesto factico previsto en el articulo 91, numeral 1 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, cuando haya dejado de pagar al menos cuatro (4) cánones de arrendamientos sin causa justificada. ASI SE DECIDE.
IV
Decisión.-
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la demanda de Desalojo, seguida por los ciudadanos NERCILA JOSEFINA VILLALOBOS DE PETIT, CILA ANGELA VILLALOBOS DE ROMERO, SERGIO JOSE VILLALOBOS DIAZ, JUSTO MANUEL MERCADO BENAVIDES, HAYDEE GUADALUPE FUENMAYOR VILLALOBOS e YRIS MARIA FUENMAYOR VILLALOBOS, en contra de la ciudadana NORA SOLANGE MALDONADO GARZON, ordenándose a la parte demandada la entrega del inmueble ubicado en el Sector Belloso, Avenida 13, Nº 89D-22, de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los demandantes de autos, previo el cumplimiento a las formalidades establecidas en la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en su artículo 12.
SEGUNDO: Se condena en Costas y Costos procesales a la parte accionada, al resultar totalmente vencida en la presente causa, ello de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los catorce (14) días del mes de Mayo de 2014.- AÑOS: 204° de la Independencia y 156º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR:

DR. FERNANDO ATENCIO BARBOZA.

EL SECRETARIO:

Mgsc. ALANDE BARBOZA CASTILLO.

En la misma fecha, siendo las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, bajo el Nº 042/2015.-
EL SECRETARIO.-