TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: No. 12.621
DEMANDANTE: SUKO IMPORT, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 9 de diciembre 2011, bajo el Nº 5, tomo 119-A, domiciliada en la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: GERARDO NUÑEZ DIAZ, MICHELLA URDANETA RINCON, YOHANA GONZALEZ PORTILLO y MARIO TORRES GONZALEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 98.605, 105.904, 148.261 y 148.367, respectivamente.
DEMANDADO: GUILLERMO BRICEÑO TORRES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.437.866, domiciliado en la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.
JUICIO: Desalojo.
MOTIVO: Admisibilidad de demanda.
SENTENCIA: Interlocutoria.
FECHA DE ENTRADA: 12 de diciembre de 2014.

Por virtud de la distribución de Ley corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA del recurso de apelación interpuesto por el abogado GERARDO NUÑEZ DIAZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 98.605, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil SUKO IMPORT, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 9 de diciembre 2011, bajo el Nº 5, tomo 119-A, domiciliada en la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, contra sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva, de fecha 25 de noviembre de 2014, proferida por el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio de DESALOJO incoado por la recurrente, antes identificada, contra el ciudadano GUILLERMO BRICEÑO TORRES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.437.866, domiciliado en la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia; decisión esta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró inadmisible la demanda por no haber cumplido la parte demandante con el procedimiento previo a las demandas consagrado en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Apelada dicha resolución y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal ad-quem procede a dictar sentencia previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA el Tribunal de Alzada competente al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, ello, en concordancia con lo establecido en la Resolución Nº 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.152, en fecha 2 de abril de 2009, y, además, con lo establecido en la decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, expediente Nº AA20-C-C-2009-000673. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva, de fecha 25 de noviembre de 2014, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró inadmisible la interpuesta por no haber cumplido la parte demandante con el procedimiento previo a las demandas consagrado en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“(…) SEGUNDO: (…) entre los argumentos esgrimidos por la accionante, solicita del Tribunal admita la demanda, obviando el requisito de admisibilidad consagrado en el artículo 94 de la Ley de Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas que establece textualmente “Previo a las demandas por desalojo … (Omissis)… el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos siguientes”;en el sentido de que el desalojo al que se contrae su demanda lo funda en la inhabitabilidad decretada al inmueble. En este sentido, cabe destacar que la citada norma no hace distinción alguna sobre la causal por la cual se pide el desalojo. Ahora bien, si bien el Artículo 18 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas establece que “cuando el desalojo forzoso deba efectuarse de manera urgente por haber sido declarada la inhabitabilidad del inmueble, a solicitud de algún organismo público… omissis… la autoridad a la cual le corresponda la ejecución del desalojo forzoso podrá obviar el procedimiento descrito en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley…”. El efecto que, se deriva de una interpretación concatenada de las normas parcialmente transcritas, es el de considerar que para solicitar el desalojo del inmueble sin cumplir con el tramite administrativo contemplado en la primera de las normas antes citadas, se debe ostentar una legitimación pública especial, que solo es atribuible a los organismos públicos competentes para decretar la inhabitabilidad del inmueble y por tanto, solicitar el desalojo por dicha causal. Por último, en atención al artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que establece que el tribunal admitirá la demanda si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna prohibición expresa de la Ley, el cumplimiento de dicho procedimiento administrativo constituye un requisito legal para la admisión de las demandas en materia arrendaticia de vivienda. TERCERO: De las anteriores consideraciones, encuentra el Jurisdicente, que existe una prohibición expresa de la ley para la admisión de la demanda, por no haber cumplido la actora con lo ordenado en el artículo 94 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, en el sentido, de no haber cumplido con el procedimiento previo a las demandas consagrado en el artículo antes citado (…)”.
(…Omissis…)

TERCERO
DE LOS ANTECEDENTES

Ocurre por ante el Juzgado de la causa la sociedad mercantil SUKO IMPORT, C.A. a presentar demanda de DESALOJO contra el ciudadano GUILLERMO BRICEÑO TORRES.

En efecto, en el escrito libelar, la representación judicial de la parte actora alega que la antedicha sociedad mercantil, en fecha 14 de noviembre de 2012, según documento de compra venta protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el Nº 2012.2719, asiento registral 1, matriculado con el Nº 479.21.5.1.798, adquirió la propiedad de un inmueble de uso residencial y comercial denominado Edificio Franco, situado en la avenida 12, con calle 18 (también Dr. Portillo), distinguido con el Nº 78-17, en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, constituido por una edificación de tres (3) plantas, con un área de construcción de quinientos tres metros con veinticinco decímetros cuadrados (503,25 Mts2), con su terreno propio, el cual posee una superficie de trescientos setenta y cinco metros cuadrados con cincuenta y cinco decímetros (375,55 Mts2), cuyos linderos son: Norte: con calle 78 (Dr. Portillo), Sur: con propiedad que es o fue de la sucesión Montiel, hoy edificio Torre 12, distinguido con el Nº 78-37, Este: con propiedad que es o fue de José Rafael Franco Vivas, Julio Alberto Franco Vivas e Inés Haydee Franco de Siciliano, hoy Edificio Franco, distinguido con el N° 11-69 y Oeste: con avenida 12. Así, aduce que la planta baja posee tres (3) locales comerciales (actualmente desocupados) y cada una de las dos (2) plantas siguientes posee dos (2) apartamentos, uno de ellos desocupado.

Agrega que el demandado, ciudadano GUILLERMO BRICEÑO TORRES, se encuentra en posesión del apartamento distinguido con el Nº 1 del mencionado inmueble, en virtud del contrato de arrendamiento celebrado con el anterior propietario del mismo, ciudadano JULIO ALBERTO FRANCO VIVAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.641.161, domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, de fecha 28 de mayo de 2007, bajo el Nº 83.

En tal orden, asevera que su representada, al adquirir el singularizado inmueble, se subrogó, como arrendadora del apartamento, por lo que le notificó al ciudadano GUILLERMO BRICEÑO TORRES la compra del precitado inmueble y por tal del apartamento Nº 1; que la notificación en cuestión se practicó, el día 15 de marzo de 2013, por traslado del Notario Público Décimo de Maracaibo; y que durante el traslado se notificó a dicho ciudadano de la resolución N° 003-2013, de fecha 11 de enero de 2013, emanada del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, la cual fue el producto de una inspección realizada al inmueble in comento, donde se declaró la inhabitabilidad y la condición de alto riesgo para quienes lo habitan, recomendándose, de esa forma, su desalojo a la brevedad posible.

Asimismo, afirma que, el día 20 de diciembre de 2012, la alcaldía del municipio Maracaibo, por órgano de la Dirección de Ingeniería Municipal, emitió informe de inspección del aludido inmueble en el que señaló que éste se encuentra conformado por una edificación que presenta un estado de deterioro progresivo, presentando grietas, hongos y desprendimientos en las paredes, losa del techo y en las cuatro (4) fachadas que la conforman, aunado a que la losa del techo no presenta manto asfáltico, razón por la que se presentan innumerables filtraciones que ponen en riesgo la infraestructura, concluyéndose que el edificio debe catalogarse de alto riesgo dadas las innumerables filtraciones existentes y grietas que lo ponen en peligro, así, se afirmó que tal deterioro puede generar un colapso.

Igualmente, puntualiza que, como consecuencia del estado del inmueble, el día 26 de noviembre de 2013, tuvo lugar un incendio en el apartamento N° 02 del piso N° 1, el cual fue atendido por la Unidad M60-53 de la Estación Central La Cienaga, adscrito al Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, y, además, que extinguido el incendio, siguiendo las instrucciones de la Dirección de Prevención, Fiscalización e Investigación de Siniestros, y previa autorización de la Comandancia General del instituto autónomo, se practicó un análisis de las causas que ocasionaron el incendio, llegando a la conclusión de que el proceso de combustión tuvo como fuente de ignición un accidente eléctrico en el toma corriente de una nevera.

Continúa narrando que, producto de la subrogación arrendaticia que se verificó por virtud de la compra del inmueble que hiciera la sociedad de comercio demandante, la cual está regulada en el artículo 38 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, el comprador se subrogó, sin necesidad de notificación alguna, en los derechos y deberes del arrendador (anterior propietario). De allí que tenga cualidad activa para intentar la presente acción y cualidad pasiva el ciudadano GUILLERMO BRICEÑO TORRES. Reitera que, sobre el apartamento que posee precariamente el accionado, recae una resolución de inhabitabilidad emanada del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, por órgano de la Unidad de Investigación de Siniestros y su Sala Técnica, resolución ésta distinguida con el Nº 003-2013, de fecha 11 de enero de 2013, lo que coincide con el informe, de fecha 20 de diciembre de 2012, emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal de la alcaldía del municipio Maracaibo.

Por tal virtud, solicita la aplicación de los artículo 18 y 19 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas que establecen que “Cuando el desalojo forzoso deba efectuarse de manera urgente por haber sido declarada la inhabitabilidad del inmueble a solicitud de algún organismo público, o cuando el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten su desocupación, la autoridad a la cual corresponda la ejecución del desalojo forzoso podrá obviar el cumplimiento del procedimiento descrito en el presente Decreto (…)” (artículo 18) y que “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tendrá aplicación preferente respecto de la legislación en materia de arrendamientos inmobiliarios y la legislación procesal vigente, en lo referente a las condiciones, requisitos y procedimientos de ejecución de desalojos de los sujetos objetos de protección” (artículo 19). Asimismo, invoca el artículo 93 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda que expresa: “Cuando el desalojo forzoso deba efectuarse por haberse declarado por los órganos competentes la inhabitabilidad del inmueble, la autoridad a la cual corresponda la ejecución deberá remitir de manera urgente a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la solicitud de ubicación del afectado o afectada y su familia en un refugio temporal, en una vivienda temporal o en una vivienda digna definitiva”.

Así, resalta que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas tiene aplicación preferente y exclusiva sobre la legislación especial arrendaticia y sobre la legislación procesal vigente, en lo atinente a los requisitos exigidos para interponer demanda de desalojo y al procedimiento para dirimir la controversia. Aduce que exceptuando los requisitos taxativos para interponer demanda de desalojo, establecidos en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, así como también, exceptuando el cumplimiento del procedimiento administrativo previo, los artículo 18 y 19 del referido Decreto y el artículo 93 de la mencionada Ley especial autorizan al arrendador para demandar el desalojo sin agotar dicho procedimiento administrativo en caso de declaratoria de inhabitabilidad del inmueble por el órgano administrativo competente.

De este modo, indica que lo precedente se efectúa a los fines de salvaguardar la integridad física y el derecho a la vida del arrendatario y de su núcleo familiar, en cumplimiento del artículo 43 de la Constitución Nacional, y, además, que con la interposición de la presente demanda se pretende asegurar el derecho del arrendatario a una vivienda digna, segura, cómoda, higiénica y con los servicios básicos esenciales que humanicen las relaciones familiares, como lo dispone el artículo 82 ejusdem, por lo que solicita se oficie al director del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat del Zulia a los fines de asignar al demandado, junto con su familia, una solución habitacional definitiva o un refugio temporal.

Finalmente, en relación a la competencia del Cuerpo de Bomberos del municipio Maracaibo, para declarar inhabitable cualquier inmueble situado dentro del citado municipio, hace alusión al artículo 108 de la Ordenanza sobre Normas de Seguridad, Protección civil, Prevención de Siniestros y Desastres en General del Municipio Maracaibo, publicada en Gaceta Municipal Nº 044-2008, de fecha 6 de diciembre de 2008, y al artículo 25 de la Ordenanza de Creación y Regulación del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo.

Por lo tanto, demanda por desalojo al ciudadano GUILLERMO BRICEÑ TORRES, en su condición de arrendatario del apartamento signado con el Nº 1 del inmueble ya descrito, actualmente en posesión del mismo, por haber sido declarada la inhabitabilidad de dicho inmueble, de acuerdo con las resoluciones mencionadas, todo lo cual se fundamenta en los artículos 18 y 19 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y en el artículo 93 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Se estimó la demanda en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo) que equivale a dos mil trescientos sesenta y dos con veinte unidades tributarias (2.362,20 UT).

En fecha 25 de noviembre de 2014 fue recibida la demanda sub examine por parte del Juzgado a-quo y en la misma fecha el referido órgano jurisdiccional le dio entrada y la declaró inadmisible, en los términos singularizados en el capitulo segundo del presente fallo, decisión que fue apelada, en fecha 1° de diciembre de 2014, por la representación judicial de la sociedad mercantil actora, ordenándose oír en ambos efectos el recurso interpuesto mediante auto de fecha 5 de diciembre de 2014, y, en virtud de la distribución de Ley, correspondió conocer a este Juzgado Superior dándosele entrada a los efectos del cumplimiento del trámite legal correspondiente.

CUARTO
DE LOS INFORMES

De conformidad con lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma adjetiva civil para la presentación de los informes en segunda instancia, se deja constancia que la parte demandante, sociedad mercantil SUKO IMPORT, C.A., por intermedio de su apoderado judicial, abogado MARIO TORRES GONZÁLEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 148.367, presentó los suyos en los siguientes términos:

Alegó que apeló de la sentencia recurrida ya que el Tribunal de la causa interpretó erradamente el artículo 18 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y el artículo 93 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo que genera la violación de la tutela judicial efectiva, establecida en el artículo 26 de la Constitución Nacional, que implica, entre otros aspectos, obviar toda actuación innecesaria para acceder a los órganos de justicia, como lo constituye en el caso en concreto el agotamiento de la vía administrativa para acceder a la vía judicial. Agregó que la mencionada norma no debe ser interpretada de manera aislada sino en concordancia con el artículo 93 de la singularizada Ley, aunado a que, el Tribunal a-quo, al declarar la negativa de admitir la demanda, contravino el artículo 4 del Código Civil.

Adicionó, en lo que respecta al artículo 18 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que el supuesto relacionado con la declaratoria de inhabitabilidad del inmueble, producto de la solicitud que realizare un organismo público, se cumple mediante la legitimación pública especial otorgada por la actuación de los organismos públicos competentes como lo son el Cuerpo de Bomberos y la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Maracaibo, como se evidencia en resolución Nº 003-2013, de fecha 11 de enero de 2013, emanada del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, lo cual se encuentra en concordancia con lo establecido por la Alcaldía del Municipio Maracaibo.

Precisó que la negativa de admitir la demanda no solo contraviene el artículo 18 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, el artículo 93 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el artículo 4 del Código Civil y el artículo 26 de la Constitución Nacional, sino que también provoca dilaciones indebidas. Por lo tanto, solicita la revocatoria de la resolución apelada y se ordene la admisión de la demanda incoada ya que, en el caso en concreto, de acuerdo con el artículo 18 del aludido Decreto, no es obligatorio agotar la vía administrativa, evidenciándose de esta forma que la mencionada norma no riñe con el artículo 94 de la citada Ley especial.

CUARTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso sub facti especie, se observa que el objeto de conocimiento en esta segunda instancia se contrae a sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva, de fecha 25 de noviembre de 2014, mediante la cual el Juzgado a quo declaró inadmisible la demanda por no haber cumplido la parte demandante con el procedimiento previo a las demandas consagrado en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Asimismo, se evidencia, del escrito de informes presentado por la parte demandante-recurrente, que la apelación formulada deviene de la disconformidad que presenta dicha parte con relación a la decisión recurrida por cuanto considera que, en el caso en concreto, es posible obviar el agotamiento de la vía administrativa, para acceder a la vía judicial, además, que el supuesto, previsto en el artículo 18 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, relacionado con la declaratoria de inhabitabilidad del inmueble, producto de la solicitud que realizare un organismo público, se encuentra cumplido mediante la legitimación pública especial otorgada por la actuación de los organismos públicos competentes, como lo son el Cuerpo de Bomberos y la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Maracaibo, y, asimismo, que la negativa de admitir la demanda interpuesta provoca dilaciones indebidas. De allí que este órgano jurisdiccional, en sintonía con la normativa legal aplicable, determinará lo ajustado a derecho en el presente caso.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por esta Juzgadora de Alzada, se hace imperativo esbozar ciertos lineamientos a los fines de inteligenciar con precisión metodológica la decisión a ser proferida en esta instancia:

La controversia in comento se contrae a demanda de DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil SUKO IMPORT, C.A., contra el ciudadano GUILLERMO BRICEÑO TORRES, en su carácter de arrendatario del apartamento Nº 1 del inmueble constituido por un edificio denominado Franco, situado en la avenida 12, con calle 18 (también Dr. Portillo), distinguido con el Nº 78-17, en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, constituido por una edificación de tres (3) plantas, con su terreno propio, cuya planta baja posee tres (3) locales comerciales (actualmente desocupados) y cada una de las dos (2) plantas siguientes posee dos (2) apartamentos (uno de ellos desocupado).

En tal orden, se observa, del libelo de demanda, que la parte accionante fundamenta su pretensión en la declaratoria de inhabitabilidad efectuada por el Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, mediante resolución Nº 003-2013, de fecha 11 de enero de 2013, lo que está en sintonía con el informe de inspección, de fecha 20 de diciembre de 2012, emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal de la alcaldía del municipio Maracaibo, razón por la cual, y en atención a los artículos 18 y 19 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y al artículo 93 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, acude a la vía jurisdiccional sin agotar el cumplimiento del procedimiento administrativo previsto en los artículos del 5 al 10 del singularizado Decreto.

Igualmente, se constata, del auto recurrido, que el Tribunal a-quo declaró la inadmisibilidad de la demanda instaurada por no haber cumplido la parte actora con el procedimiento administrativo previo, máxime, que, para solicitar el desalojo del inmueble, sin cumplir con el ya mencionado trámite administrativo, debe ostentarse una legitimación pública especial que sólo es atribuible a los organismos públicos competentes para decretar la inhabitabilidad del inmueble y por lo tanto para solicitar el desalojo por dicha causal.

A este tenor, dada la anterior declaratoria de inadmisibilidad, se considera oportuno puntualizar las causales por las que se puede declarar inadmisible la demanda interpuesta, las cuales están determinadas en el artículo 341 Código de Procedimiento Civil:

Artículo 341: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. (...Omissis...)”.

A mayor abundamiento, resulta pertinente traer a colación lo expuesto por el Dr. Román J. Duque Corredor, en su obra “Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S.R.L., Caracas, 1990, Págs. 94 y 95, en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“...Con respecto a esta facultad que el nuevo Código atribuye a los Jueces, estimo conveniente observar, entre otros comentarios, que dicha facultad no es otra cosa que una aplicación, en materia de introducción de la causa, del principio del impulso procesal de oficio al que se refiere el artículo 11 del Código que comento, que inviste al Juez del papel de director del proceso. Además, estimo que la apreciación que ahora deben hacer los jueces para determinar si una demanda es o no admisible, para ellos implica la carga de examinar los presupuestos fundamentales que debe llenar toda demanda como inicio del proceso. En efecto, a mi entender, los Jueces pueden, in límine litis, negarse a admitir las demandas que se funden en la derogación de normas declaradas de orden público o porque la Ley prohíba la acción como el caso de las deudas de juego (artículo 1801 del Código Civil), porque su violación, la Ley la declara nula y sin ningún valor por atentar contra el orden público. En cuanto al otro motivo de inadmisibilidad, o sea, cuando la demanda sea contraria a alguna disposición expresa de la Ley, los Jueces tienen que tener mucho cuidado al manejar esta facultad, porque lógicamente, no podrían en el acto de admisión, resolver cuestiones de fondo...”. (…Omissis…)

Igualmente, con relación a los requisitos de admisibilidad de la demanda, es necesario hacer algunas precisiones:

a) Que no contraríe el orden público. El orden público concierne, fundamentalmente, al interés del Estado, como sociedad política (garantía de la constitucionalidad de la ley), al interés de la colectividad (uti civis), al resguardo de las buenas costumbres y al interés de los terceros eventualmente interesados en el proceso; correspondiéndole la salvaguarda de todo ello a la magistratura judicial, a objeto de cumplir con la finalidad jurídica y pertinente composición de la litis, que tiene como postulado esencial el bien común, cuya característica fundamental está configurada porque las normas revestidas de su naturaleza no pueden ser modificadas por los individuos que conforman esa sociedad o Estado, es decir, los particulares, sean personas naturales o jurídicas, precisamente por esa finalidad primaria que lo define.

b) Que no contraríe las buenas costumbres. Constituyen cánones morales, cuya consagración como tales denotan esa íntima correlación que existe entre la moral y el derecho, en cuanto ambos son la articulación -subjetiva e intersubjetiva- en plenitud ética del hombre y en su integral manifestación histórica. Así pues, éstas son entendidas como reglas de moral a las cuales deben ajustarse todas las personas y que no pueden ser derogadas convencionalmente; varían con los tiempos y los pueblos; y cuya referencia jurídica posee vigencia en el lugar y época que se trate. De allí que existe, en toda sociedad, una moral social constituida por un conjunto de actos que, de forma general, se consideran apropiados por la colectividad, originándose, en ella, el carácter punitivo del Estado.

c) Que no contraríe alguna disposición expresa de la Ley. A juicio de esta Juzgadora Superior tal supuesto no requiere mayor interpretación puesto que se trata del hecho que la demanda interpuesta entre en contradicción directa con alguna norma de la Ley, de cuyo contenido se desprenda tal contradicción, lo cual no significa que el Juez deba pronunciarse al fondo de la controversia, ya que éste debe realizar un examen superficial sobre lo solicitado para determinar la existencia de la previsión legal que ampare dicho requerimiento, o viceversa, si existe una norma que expresamente prohíba la interposición de dicha demanda.

Una vez ello, y señalizado como fuere lo ut supra expuesto, se estima adecuado traer a colación las normas pertinentes al caso de marras, las cuales están contenidas en los artículo 18 y 19 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y en los artículos 91, 93 y 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda:

Artículo 18: “Cuando el desalojo forzoso deba efectuarse de manera urgente por haber sido declarada la inhabitabilidad del inmueble a solicitud de algún organismo público, o cuando el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten su desocupación, la autoridad a la cual corresponda la ejecución del desalojo forzoso podrá obviar el cumplimiento del procedimiento descrito en el presente Decreto (…)”.

Artículo 19: “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tendrá aplicación preferente respecto de la legislación en materia de arrendamientos inmobiliarios y la legislación procesal vigente, en lo referente a las condiciones, requisitos y procedimientos de ejecución de desalojos de los sujetos objetos de protección”.

Artículo 91: “Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión (…)”.

Artículo 93: “Cuando el desalojo forzoso deba efectuarse por haberse declarado por los órganos competentes la inhabitabilidad del inmueble, la autoridad a la cual corresponda la ejecución deberá remitir de manera urgente a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la solicitud de ubicación del afectado o afectada y su familia en un refugio temporal, en una vivienda temporal o en una vivienda digna definitiva”.

Artículo 94: “Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.

Ahora bien, tomando en cuenta la soberanía, autonomía e independencia que ostentan los Jueces de la República, en la apreciación y examen de los casos sometidos a su consideración, se establece que si bien es cierto que el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda exige -antes de la interposición de cualquier demanda derivada de una relación arrendaticia cuyo objeto sea un inmueble destinado a vivienda, así como también, de cualquier demanda que pudiera originar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda- el cumplimiento del procedimiento administrativo referenciado en los artículos 95 y 96 ejusdem (previsto en los artículos del 5 al 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas); también es cierto que el artículo 18 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas señala que, en caso de declaratoria de inhabitabilidad del inmueble, como resultado de una solicitud efectuada por algún organismo público (en el caso de marras lo realizó el Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, mediante resolución Nº 003-2013, de fecha 11 de enero de 2013, concordante con el informe, de fecha 20 de diciembre de 2012, emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal de la alcaldía del municipio Maracaibo), la autoridad (el órgano jurisdiccional) a la cual corresponda la ejecución del desalojo forzoso podrá obviar el cumplimiento del procedimiento descrito en el precitado Decreto.

Por lo tanto, bajo la óptica de quien decide, aunado a la que la declaratoria de inhabitabilidad del inmueble la efectuó un organismo público competente, siendo evidente que nos encontramos frente a un caso de urgencia y emergencia, lo cual se desprende de la antedicha resolución, coincidente con el informe emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal de la alcaldía del municipio Maracaibo, se estima que, en el caso sub examine, por expresa disposición de la Ley (artículo 18 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas), es posible demandar el desalojo sin el cumplimiento del procedimiento administrativo previo ya referido. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Igualmente, en relación a la legitimación activa, para incoar la presente demanda, se destaca que el llamado por la Ley para interponer la pretensión de desalojo sub iudice es el arrendador, es decir, la sociedad de comercio accionante, quien, luego de adquirir el inmueble en cuestión, según se desprende de documento de propiedad protocolizado, en fecha 14 de noviembre de 2012, por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el Nº 2012.2719, asiento registral 1, matriculado con el Nº 479.21.5.1.798, se subrogó en los derechos y deberes del antiguo arrendador-propietario. Y ASÍ SE DECLARA.

Consecuencialmente, de la revisión exhaustiva de las actas que conforman el expediente contentivo de la controversia sub litis, se obtiene que la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil SUKO IMPORT, C.A., contra el ciudadano GUILLERMO BRICEÑO TORRES, no es contraria al orden público, ni a las buenas costumbres ni a alguna disposición expresa de la Ley, por lo tanto, se declara admisible. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Finalmente, en aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho, antes expuestos, aplicables al caso en concreto, todo lo cual llevó a esta Sentenciadora Superior a considerar admisible la demanda instaurada, resulta forzoso REVOCAR la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva, de fecha 25 de noviembre de 2014, proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y, en derivación, se declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante-recurrente y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por DESALOJO fue incoado por la sociedad mercantil SUKO IMPORT, C.A., contra el ciudadano GUILLERMO BRICEÑO TORRES, declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación propuesto por el abogado GERARDO NUÑEZ DIAZ, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil SUKO IMPORT, C.A., contra sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva, de fecha 25 de noviembre de 2014, proferida por el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: SE REVOCA la aludida sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva, de fecha 25 de noviembre de 2014, proferida por el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el sentido de declarar ADMISIBLE la demanda de DESALOJO incoada por la sociedad mercantil SUKO IMPORT, C.A. contra el ciudadano GUILLERMO BRICEÑO TORRES.

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintisiete (27) días del mes de marzo de dos mil quine (2015). Años: 204° de la Independencia 156° de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR,

DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

ABOG. LORENA RODRÍGUEZ AÑEZ

En la misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, bajo el N° S2-033-15 , se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

ABOG. LORENA RODRÍGUEZ AÑEZ