TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
El JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUIDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I
INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa en virtud de la Distribución efectuada en fecha 02 de noviembre de 2010, por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del municipio Maracaibo del estado Zulia, por apelación interpuesta en fecha 05 de octubre de 2010, por la abogada YLBA CHIRINOS, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 95.129, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando en su condición de apoderada judicial de la ciudadana LOURDES GOUVEIA DE FREITAS, de nacionalidad Portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-81.935.081, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra la decisión dictada por el JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 30 de septiembre de 2010, en el juicio que por DESALOJO sigue la ciudadana PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-9.729.728, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra la ciudadana LOURDES GOUVEIA DE FREITAS, ya identificada.

II
NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada a la presente causa por ante éste Órgano Jurisdiccional en fecha 09 de noviembre de 2010, estableciendo que el término para dictar sentencia es de diez días, de conformidad con lo establecido por el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Consta en actas que en fecha 30 de octubre de 2009, fue presentada demandada por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del municipio Maracaibo del estado Zulia, suscrita por los abogados JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ y ELSA BEATRIZ ARAUJO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números 7.768.563 y 9.766.217, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 46.409 y 51.631 respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCÓN, ya identificada, en la cual expuso lo siguiente:

“Mi representada es propietaria de un inmueble constituido por una casa-quinta número 79F-65, ubicada en la calle 79F del conjunto residencial CINDIRELAS, en el sector la Macandona, en Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que consta de tres (3) dormitorios, Cuatro (4) salas sanitarias, sala, comedor, cocina, garaje y patio, encontrándose equipado al momento de la entrega del inmueble a “LA ARRENDATARIA” por guardarropas y gabinetes de madera en cada uno de los dormitorios; muebles de cocina fabricados en madera y cerámica; una (1) mesa de madera en la cocina; una (1) cocina “General Electric” de veinte pulgadas (20”); una (1) Campana de cocina marca TECNOLAM de veinticuatro pulgadas (24”); gabinetes de madera en baño principal y auxiliar; barrillera fabricada con adobes; sistema hidroneumático, compuesto por bomba de 1hp, y pulmón de ochenta galones (80G); tanque subterráneo de seis mil litro (6.000.L), dos (2) aires acondicionado con la siguiente descripción, 1) marca Carrier, de tres (3) toneladas, de tipo compacto, modelo: 50ZP-036-3; 2) marca Carrier, tipo: Split de tres (3) toneladas, modelo: 38CK-036-3, Serial: S-2398E11108 ó NFO36S- 3197A21166…
Nuestra representada en su condición de propietaria del inmueble, ya identificado, arrendó dicho inmueble a la ciudadana LOURDES GOUVEIA DE FREITAS,…, como se puede evidenciar del contrato de Arrendamiento protocolizado, …, el cual acompañó en original y en tres (3) folios, marcado con la letra “B”, y que opongo a la demandada para que surta todos sus efectos legales….
…Es el caso ciudadano Juez, que la arrendataria LOURDES GOUVEIA DE FREITAS, antes identificada, sin causa ni motivo justificado alguno se ha negado a pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE del año en curso a razón de de (sic) MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.350,00) cada mes, además de las cuotas de condominio de los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 350,00) cada cuota, y en cada oportunidad en que se le ha exigido el pago ha manifestado cualquier causa y/o motivo no imputable a mi representada para no cumplir con su obligación de pago.

Ante tal situación derivada del incumplimiento en el cual ha incurrido la arrendataria además de las cantidades adeudadas por los cánones insolutos y las cuotas de condominio, mi representada tiene derecho a exigir el pago de las mensualidades de cánones correspondientes hasta la expiración del tiempo de la prórroga actual, así como los que se siguieren venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble en referencia, por lo cual nuestra poderdante se trasladó en varias oportunidades al inmueble arrendado por la arrendataria a requerir el pago de los cánones insolutos y las cuotas de condominio y siempre ha sido infructuosa tales diligencias, se le propuso un arreglo amistoso vía telefónica y no aceptó, luego se le sugirió que entregara el inmueble arrendado y pagará la deuda y tampoco aceptó, así como también se negó a entregarme las llaves que dan acceso al inmueble y también a firmar un acuerdo de pago…
(…)
Por los fundamentos de hecho y de derecho plasmados, es procedente intentar las acciones legales que a EL ARRENDADOR le asisten, es decir, mi representada, y es por ello que acudo ante su competente autoridad para demandar como real y efectivamente demando a la ciudadana LOURDES GOUVEIA DE FREITAS, antes identificada, por Desalojo del Inmueble Arrendado y Cobro de Bolívares, para que convenga en entregar el inmueble arrendado completamente desocupado y en las mismas buenas y perfectas condiciones en que le fue entregado y en pagarle la cantidad de ONCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 11.6300,00) (sic) por concepto de cánones de arrendamiento y cuotas de condominio insolutos correspondientes a los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE Y OCTUBRE a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 350,00) cada cuota, así como la cláusula QUINTA: CLÁUSULA PENAL, y los cánones de arrendamiento que se siguieren venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble…”.

En fecha 03 de noviembre de 2009, el JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, admitió cuanto ha lugar en derecho la presente demanda.

En fecha 01 de diciembre de 2009, fue presentado escrito de contestación a la demanda, por el abogado RUBEN DARÍO OVALLES MORALES, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 19.434, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando en representación de la ciudadana LURDES GOUVEIA DE FREITAS, en el que expuso lo siguiente:

“ De conformidad con lo establecido en el numeral 5 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, alego como punto previo para que sea decidida en la definitiva, la cuestión previa de defectos de forma de la demanda, toda vez que la parte actora no precisa la relación de los hechos con las pertinentes conclusiones, cuando hace referencia a que el canon de arrendamiento durante la relación arrendaticia fue aumentado, sin indicar cuando, como, en que monto y durante cuanto tiempo se produjo ese o esos aumentos; poniendo de esta manera a mi representada en estado de indefensión para poder llevar a cabo la defensa correspondiente…
… Salvo lo expresamente aceptado en el presente escrito, niego, rechazo y contradigo la demanda en todos y cada uno de sus términos, por no ser ciertos los hechos narrados, ni procedente el derecho invocado…, es cierto que mi representada celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCÓN,…, sobre el inmueble N° 79F-65, del conjunto residencial “CINDIRELAS”, sector La Macandona,…Pero es totalmente falso e incierto, y por eso lo niego, rechazo y contradigo, que mi representada deba los cánones de los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre 2009, y las cuotas de condominio de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre 2009. Niego, rechazo y contradigo, por ser falso e incierto, que haya incurrido en incumplimiento de contrato en la forma como lo indica la actora, lo cual explico mas adelante en la reconvención, y que mutatis mutandis reproduzco en todo lo que sea aplicable a favor de mi representada;… por tanto también niego, rechazo y contradigo que la actora tenga derecho a solicitar el desalojo y exigir pago alguno por los conceptos demandados; por lo que pido muy respetuosamente sea declarada la demanda sin lugar… A partir del 07 de Junio del 2.004, mi poderdante celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCÓN,…, sobre el inmueble N° 79F-65, del conjunto residencial “CINDIRELAS”,…, con un canon de arrendamiento de Bs. 350.000, hoy Bs. 350,00 mensuales, tal como lo reza el contrato acompañado por la parte actora,… Pero es el caso que originaron una serie de hechos con la arrendadora, como fue el querer aumentar el canon de arrendamiento, como efectivamente lo hizo y lo confiesa en la demanda al indicar que el canon actual es de Bs. 1.350, no obstante que los mismos se encuentran congelados por el Ejecutivo Nacional. Igualmente se negó a entregar los recibos desde Mayo 2009, situación que se agravó, cuando motivado a esto, mi representada procedió a cancelar el mes de agosto de 2009, el cual se paga por adelantado de acuerdo al contrato, con cheque N° 095053306, de fecha 12 de Agosto de 2009, del Banco Occidental de Descuento, correspondiente a la cuenta de la empresa Portugueses Venezolanos C.A… que las normas en materia inquilinaria y las aplicables a la materia, son de orden público, no pudiendo ser relajadas entre las partes, de tal manera, que el pago de condominio aun cuando en el contrato rece lo contrario, eso se reputa como no escrito, toda vez que ese pago corresponde única y exclusivamente al propietario, principalmente en atención a lo establecido por los artículos 11 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, aplicable a la villa donde se encuentra ajustada a la ley, al igual como ya se señaló, no dio cumplimiento al decreto de congelación, o mejor, de Regulación de Alquileres de fecha 08-04-2003, razón por la cual mi poderdante ha venido pagando en exceso a lo largo de la relación arrendaticia los cánones de arrendamiento, teniendo mas que cubierto cualquier cantidad que se le pueda deber a la arrendadora… quien no dio cumplimiento a sus obligaciones de conformidad con la Ley, fue la arrendadora, estando por tanto obligada a repetir la suma correspondiente y que indico a continuación: (1) Para los cánones de arrendamiento: Lapso comprendido desde el mes de Diciembre 2006, hasta el mes de Noviembre 2007, ambos inclusive, son doce (12) meses, a razón de cuatrocientos veinte bolívares (Bs. 420) cada mes, hace un total de cinco mil cuarenta bolívares (Bs. 5.040). Para los cánones correspondientes al lapso comprendido desde el mes de Diciembre 2007, hasta Mayo 2008, ambos inclusive, son seis (6) meses, a razón de Seis Cientos (sic) Bolívares (Bs. 600) cada mes, hace un total de Tres Mil Seis Cientos (sic) Bolívares (Bs. 3.600).- Para los cánones correspondientes al lapso comprendido desde el mes de junio 2008, hasta Agosto 2009, ambos inclusive, son quince (15) meses, a razón de Mil Tres Cientos (sic) Cincuenta Bolívares (Bs. 1.350) cada mes, hace un total de Veinte Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 20.250)); todo lo cual hace un total de Veintiocho Mil Ochocientos Noventa Bolívares (Bs. 28.890); luego tenemos que esos treinta y tres (33) meses, debieron cancelarse a razón de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350), lo cual hace la cantidad de once mil quinientos cincuenta bolívares (Bs. 11.550), por lo que si los Veintiocho Mil Ochocientos Noventa Bolívares (Bs. 28.890), le restamos esos once mil quinientos cincuenta bolívares (Bs. 11.550), que era lo que correspondía cancelar, existe una diferencia a favor de mi poderdante de Diecisiete Mil Tres Cientos Cuarenta Bolívares (Bs. 17.340).- (2) Para las cuotas de condominio: Lapso comprendido desde junio 2004, hasta Diciembre 2006, ambos inclusive, son treinta y un (31) meses, a razón de veinte bolívares (Bs. 20), que era el valor de la cuota, hace un total de Seis Cientos Veinte Bolívares (Bs. 620) para el lapso comprendido desde Enero 2007, hasta Abril 2008, ambos inclusive son dieciséis (16) meses, a razón de treinta bolívares (Bs. 30) que era el valor de la cuota, hace un total de Cuatro Cientos Ochenta Bolívares (Bs. 480); para el lapso comprendido desde Mayo 2008, hasta Febrero 2009, ambos inclusive, son diez (10) meses, a razón de cincuenta bolívares (Bs. 50), que es el valor de la cuota, hace un total de Quinientos Bolívares (Bs. 500), todo lo cual asciende a la cantidad de Mil Seis Cientos Bolívares (Bs. 1.600), más la cantidad de noventa y un mil bolívares (Bs. 91.000), hoy noventa y un bolívares (Bs. 91), de cuota extra para portón eléctrico, cancelado en fecha 24-07-2004, hace la cantidad de Mil Seis Cientos Noventa y Un bolívares (Bs. 1.691) por concepto de condominio; que sumado al excedente de cánones de arrendamiento, el cual es de Diecisiete Mil Tres Cientos Cuarenta Bolívares (Bs. 17.340), existe una diferencia a favor de mi cliente de Diecinueve Mil Treinta y Un Bolívares (Bs. 19.031) y cuyo monto debemos restar los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre 2009, a razón de Bs. 350 cada mes, da la cantidad de Mil Cincuenta Bolívares (Bs. 1.050), por lo que si a (Bs. 19.031), le restamos esa cantidad, nos da un excedente a favor de mi poderdante de DIECISIETE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 17.981)… que el valor de las cuotas de condominio, ya fueron aceptadas por la parte actora, al confesar en la demanda que las mismas tienen un valor de Bs. 50, lo cual se determina al dividir los Bs. 350, que reclama por este concepto, entre los meses desde Abril hasta octubre, y como se puede observar el valor dado durante los períodos indicados, no están por encima al estipulado por la actora, estando en todo caso a su favor…
… vengo a reconvenir, como real y efectivamente reconvengo en toda fotos de derecho, por cumplimiento de contrato, a la ciudadana PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCÓN,…, en su condición de arrendadora, para que convenga en que es cierto lo anteriormente expuesto, o en su defecto así sea declarado por el Tribunal, especialmente en: 1) Restituya la cantidad que en exceso le ha cancelado mi cliente, el cual como ya se indicó, hasta la cancelación del mes de Noviembre 2009, asciende a DIECISIETE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES (s. 17.981), o la diferencia que resulte, tomando en cuenta los meses que se venzan durante la secuela del proceso. 2) Para que cumpla con lo establecido en el contrato de arrendamiento, manteniendo su vigencia con sujeción a lo establecido en el ordenamiento jurídico vigente. 3) Se declare sin lugar la demanda de desalojo intentada contra mi representada.
Por último demando las cuotas y costos del proceso y la indexación de la cantidad a que hubiere lugar…”.

En fecha 03 de diciembre de 2009, fue presentado escrito de contestación a la reconvención, suscrito por los abogados JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ y ELSA BEATRIZ ARAUJO, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte atora, en el cual expuso lo siguiente:

“… En el caso de marras en nombre de nuestra representada negamos, rechazamos y contradecimos que nuestra representada haya aumentado el canon de arrendamiento unilateral y en la contravención a la ley, situación que demostraremos en la oportunidad legal correspondiente. Así mismo, en nombre de nuestra representada negamos, rechazamos y contradecimos que nuestra representada no le haya entregado el recibo del mes de mayo del 2009 y del mes de julio en adelante no se les entrega es por la única razón que NO los ha cancelado, como lo determinamos en el libelo y que en la oportunidad legal correspondiente demostraremos, y el cheque a que se refiere y describe la demanda en su escrito de reconvención, fue para pagar el mes de junio del 2009, ya que dicha arrendataria desde el principio de año se viene atrasado con el pago de los canon de arrendamiento, situación que también demostraremos… Por tal razón que en este contrato no se violó ninguna norma de orden público, ya que ambas partes acordaron en el contrato de arrendamiento que la arrendataria las cuotas mensuales de condominio, situación que la arrendataria incumplió al no pagarlas; con respecto a los aumentos de los canon de arrendamiento tampoco hubo ninguna violación ya los mismos fueron aumentado de mutuo acuerdo entre El Arrendador y La Arrendataria, situación que demostraremos en la oportunidad legal correspondiente… En nombre de nuestra representada negamos, rechazamos y contradecimos que haya habido cualquier tipo de compensación de ningún tipo ninguna situación en presente contrato de arrendamiento; Así mismo, en nombre de nuestra representada negamos, rechazamos y contradecimos que pueda haber cualquier tipo de repetición sobre ningún tipo de suma de dinero, muy por el contrario la arrendataria le debe a nuestra representada la cantidad de ONCE MIL SEISCIENTOS TREINTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 11630,00); En nombre de nuestra representada negamos, rechazamos y contradecimos que nuestra representada le deba la demandada los siguientes conceptos y cantidades (1) Para los cánones de arrendamiento: Lapso comprendido desde el mes de Diciembre 2006, hasta el mes de Noviembre 2007, ambos inclusive, son doce (12) meses, a razón de cuatrocientos veinte bolívares (Bs. 420) cada mes, hace un total de cinco mil cuarenta bolívares (Bs. 5.040). Para los cánones correspondientes al lapso comprendido desde el mes de Diciembre 2007, hasta Mayo 2008, ambos inclusive, son seis (6) meses, a razón de Seis Cientos (sic) Bolívares (Bs. 600) cada mes, hace un total de Tres Mil Seis Cientos (sic) Bolívares (Bs. 3.600).- Para los cánones correspondientes al lapso comprendido desde el mes de junio 2008, hasta Agosto 2009, ambos inclusive, son quince (15) meses, a razón de Mil Tres Cientos (sic) Cincuenta Bolívares (Bs. 1.350) cada mes, hace un total de Veinte Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 20.250)); todo lo cual hace un total de Veintiocho Mil Ochocientos Noventa Bolívares (Bs. 28.890); luego tenemos que esos treinta y tres (33) meses, debieron cancelarse a razón de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350), lo cual hace la cantidad de once mil quinientos cincuenta bolívares (Bs. 11.550), por lo que si los Veintiocho Mil Ochocientos Noventa Bolívares (Bs. 28.890), le restamos esos once mil quinientos cincuenta bolívares (Bs. 11.550), que era lo que correspondía cancelar, existe una diferencia a favor de mi poderdante de Diecisiete Mil Tres Cientos Cuarenta Bolívares (Bs. 17.340); En nombre de nuestra representada negamos, rechazamos y contradecimos que nuestra representada le deba por concepto de cuotas de condominio ninguna cantidad y mucho menos lo que se detallan a continuación, lapso comprendido desde junio 2004, hasta Diciembre 2006, ambos inclusive, son treinta y un (31) meses, a razón de veinte bolívares (Bs.20), que era el valor de la cuota, hace un total de Seiscientos Veinte Bolívares (Bs. 620); para el lapso ha comprendido desde Enero de 2007; hasta Abril 2008, ambos inclusive, son dieciséis (16) meses, a razón de treinta bolívares (Bs. 30), que era el valor de la cuota hace un total de Cuatrocientos Ochenta Bolívares (Bs. 480); para el lapso comprendido desde Mayo 2008, hasta Febrero 2009, ambos inclusive, son diez (10) meses, a razón e cincuenta bolívares (Bs. 50), que es el valor de la cuota, hace un total de quinientos bolívares (Bs. 500), todo lo cual asciende a la cantidad de Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 1.600), mas la cantidad de noventa y un mil bolívares al (Bs. 91.000), hoy noventa y un bolívares (Bs. 91), de cuota extra para portón eléctrico, cancelado en fecha 27-07-2004, hace la cantidad de Mil Seiscientos Noventa y Un Bolívares (Bs. 1.691) por concepto de condominio. En nombre de nuestra representada le deba por excedente ni por otro ningún concepto a la demanda la cantidad de DIECISIETE MIL BOLÍVARES OCHENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 17.981,00), ni ninguna otra cantidad por ningún concepto…”.

En fecha 09 de diciembre de 2009, fue presentado escrito de promoción de pruebas, suscrito por el abogado RUBEN DARÍO OVALLES MORALES, actuando en representación de la ciudadana LOURDES GOUVEIA DE FREITAS, en el que promovió lo siguiente:

1.- Invocó el mérito favorable de las actas procesales.

2.- Relación de cheques donde aparece la cancelación de mes de Agosto de 2009, cheque N° 095053306, de fecha 12 de Agosto de 2009, del Banco Occidental de Descuento, correspondiente a la cuenta N° 0116-0147-21-2147000424 de la empresa Portugueses Venezolanos C.A.

3.- Copia de los talones de cheque del Banco Occidental de Descuento, correspondiente a la cuenta N° 0116-0147-21-2147000424, de la empresa Portugueses Venezolanos C.A., referida a la cancelación de cánones de arrendamiento.

4.- Pidió se oficie a las oficinas del Banco Occidental de Descuento, a fin que informe al Tribunal lo siguiente:
1) Si el estado de cuenta al que se hace referencia en la promoción segunda, se corresponde con el emitido por esa Institución Bancaria, y remita de ser posible, copia del cheque N° 095053306, de fecha 12 de agosto de 2009, correspondiente a la cuenta N° 0116-0147-21-2147000424, de la empresa Portugueses Venezolanos C.A.
2) Indique si los cheques a que se hace referencia en la promoción tercera, igualmente correspondiente a la cuenta N° 0116-0147-21-2147000424, de la empresa Portugueses Venezolanos C.A., fueron hechos efectivos en dicho banco, y remita copia de los mismos al Tribunal. Los cheques son: (1) Cheque N° 86052701, de fecha 27-11-2006. (3) Cheque N° 41052953, de fecha 25-09-2007. (4) Cheque N° 94053033, de fecha 27-02-2008. (5) Cheque N° 66053151, de fecha 05-09-2008. (6) Cheque N° 41053192, de fecha 24-11-2008. (7) Cheque N° 65053210, de fecha 20-12-2008. Que en caso de no poder enviar copia de los mismos, remita una relación de dichos cheques, indicando un monto de casa uno de ellos, la fecha de emisión, la beneficiaria de los mismos y quien los hizo efectivo y en que fecha. Pide para mejor entendimiento, se remita copia a dicha Institución Bancaria, de los talones de cheques acompañados en la referida promoción tercera.

5.- Solicitó Inspección Judicial, a los fines de que el Tribunal de traslade y constituya en el conjunto residencial “CINDIRELAS”, sector La Macandona, calle 79F, Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, Maracaibo Estado Zulia.

En fecha 18 de diciembre de 2009, fue presentado escrito de pruebas por el abogado JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ, actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCÓN, quien promovió lo siguiente:

1.- Invocó en nombre de su representada el mérito probatorio que a su favor se desprende de todos los actos jurídicos procesales acaecidos en este proceso.
2.- Promovió tres (3) recibos de canon de arrendamiento.
3.- Promovió tres (3) acuerdos firmados por el arrendador y la arrendataria de fecha 06 de octubre de 2006; 30 de julio de 2007 y 12 de abril de 2008.
4.- Promovió contrato de arrendamiento formado de forma privada entre las partes PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCÓN denominada el arrendador y LURDES GOUVEIA DE FREITAS denominada la arrendataria en fecha 07 de junio de 2008
5.- Promovió la comunicación emitida por el arrendador PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCÓN y dirigido a la arrendataria LOURDES COUVEIA DE FREITAS de fecha 01 de noviembre de 2008.
6.- Promovió prueba de exhibición de los originales de los tres (3) recibos de pago de canon de arrendamiento de fecha 03 de abril de 2008, 04 de septiembre de 2009 y 05 de agosto de 2009 señalados en el numeral 1 de la segunda promoción.
7.- Solicitó oficiar al Banco Occidental de Descuento.

En fecha 07 de enero de 2010, fue presentado escrito de promoción de pruebas, suscrito por el abogado RUBEN DARÍO OVALLES MORALES, actuando en representación de la ciudadana LURDES GOUVEIA DE FREITAS, en el que promovió lo siguiente:

1.- Invocó el mérito de las actas procesales, especialmente la presunción existente a favor de su representada.
2.- Promovió ocho (8) recibos de cancelación de cánones de arrendamiento, emanados o emitidos por la arrendadora.
3.- Promovió prueba instrumental, referente a doce (12) recibos de cancelación de cuotas de condominio.

En fecha 07 de enero de 2010, el abogado RUBEN OVALLES, apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito en el que expuso que desiste de la prueba de Inspección Judicial solicitada en escrito de fecha 09 de diciembre de 2009, y solicitó prueba de informe dirigida a la Junta de Condominio del conjunto residencial Cindirelas, y/o al apersona encargada de recibir actualmente el pago de las cuotas de condominio, ubicado en el sector La Macandona, calle 79F, Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del municipio Maracaibo del estado Zulia.

En fecha 11 de enero de 2010, el abogado RUBEN OVALLES, apoderado judicial de la parte demandada, impugna y desconoce en contenido y firma los siguientes documentos: el que riela en el folio 54, recibo de fecha 05 de agosto de 2009, el que riela en el folio 58 al folio 60, el que corre en el folio 61; por cuanto los referido recibo no se encuentran firmados por su representada, ni persona alguna capaz de obligarla.

En fecha 30 de septiembre de 2010, el JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó y publicó sentencia declarando lo siguiente:

“PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por los abogados JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ y ELSA BEATRIZ ARAUJO, en su condición de apoderados judiciales del ciudadano PARRASQUERRY (sic) LOUKIDIS ALARCÓN, contra la ciudadana LOURDES (sic) GOUVEIA DE FREITAS, en consecuencia se condena a la demandada-reconviniente a: 1.- Entregar a la actora el bien inmueble constituido por una casa-quinta número 79F-65, ubicada en la calle 79F del conjunto residencial CINDIRELAS, en el sector la Macandona, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, totalmente desocupado de personas y cosas, salvo los bienes muebles que no fueron objeto del contrato de arrendamiento; 2.- Cancelar la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.400,00), correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.009, a razón de Bs. .350,00, cada uno; 3.- Cancelar la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,00) por concepto de las cuotas de condominio de los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.009, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2.010, por concepto de la cláusula penal.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la Reconvención realizada por la ciudadana LOURDES (sic) GOUVEIA DE FREITAS contra el ciudadano PARRASQUERY (sic) LOUKIDIS ALARCÓN, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
INDEXACIÓN
Considerando que la admisión de la presente demanda se efectuó en fecha 03 de Noviembre de 2.010, siendo un hecho notorio que el poder adquisitivo del signo monetario ha sufrido una desvaloración, por lo que resulta evidente que las expectativas económica del demandante, no quedarán satisfechas con la cantidad condenada a pagar, éste Tribunal ordena la corrección monetaria mediante una experticia complementaria del fallo, por lo cual el experto designado ajustará ésta condena a su favor actual, desde la admisión de la demanda hasta la fecha en que efectivamente se realicen los cálculos, tomando en cuenta los índices inflacionarios acaecidos en el país, los intereses que devenguen los depósitos a plazo fijo en noventa (90) días, establecidos en el Banco Central de Venezuela, debiendo excluirse el tiempo en que el proceso se haya podido paralizar, por situaciones que estén fuera de control de las partes, referida al caso fortuito o fuerza mayor, y suspensión del proceso por las partes, por la aplicación de la doctrina de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia…”.

III
MOTIVOS PARA DECIDIR

Resulta evidente que la presente causa se contrae a un juicio de desalojo incoado por el ciudadano PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCÓN contra la ciudadana LOURDES GOUVEIA DE FREITAS, a tenor de lo establecido en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto, y así lo reclama la actora, no le ha cancelado el accionado, el canon de arrendamiento desde el mes de JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE del año 2009, a razón de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.350,00) cada mes, además de las cuotas de condominio de los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 350,00).

Ahora bien, admitido por parte del demandado de autos que celebró contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por una casa-quinta número 79F-65, ubicada en la calle 79F del conjunto residencial CINDIRELAS, en el sector la Macandona, en Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por un período de duración de seis (06) meses, el cual se podría prorrogar únicamente por un lapso de tiempo igual.

En este sentido, dispone el Código Civil:
“…Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.
Artículo 1.592:
El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…”

Consagra el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…” (Resaltado del Tribunal)

En atención a lo anterior, el arrendamiento es un contrato por el cual, una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra, un bien mueble o inmueble por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener en contraprestación, un precio o canon previamente estipulado; consistiendo por ende las obligaciones del arrendatario, servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia conforme al uso determinado en el contrato, o, a falta de estipulación, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, así como también, pagar la pensión en los términos convenidos.

No obstante, es de suma importancia determinara si existe entre las partes un contrato determinado o pasó a ser identerminado y en ese sentido el procesalista Henríquez La Roche, en su obra Arrendamientos Inmobiliarios, Caracas 2008, pág. 77,79, expresa lo siguiente:

“…Su fundamento reside en un doble aspecto: de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble; de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo despide.
(…)
…Para que haya ese efecto de convertir un contrato a tiempo determinado en indeterminado, es necesario que la condición “tácita” se dé, o sea, que el arrendatario continúe poseyendo el inmueble y que el arrendador lo haya dejado en esa posesión, sin iniciativa alguna de ponerlo en mora para entregarlo…”

Frente a lo anterior y conforme al contenido del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en el cual se lee en la cláusula SÉTIMA, lo siguiente: SÉPTIMA: El presente contrato tendrán una duración de SÉIS (6) MESES contado a partir de la firma del presente contrato, y se podrá prorrogar únicamente por un lapso de tiempo igual, si alguna de las partes contratantes manifiesta su voluntad mediante escrito, de continuar arrendando el inmueble, con un mes de anticipación al vencimiento del presente contrato, siempre y cuando “LA ARRENDATARIA”, no estuviere incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales. Queda expresamente convenido entre las partes que bajo ningún respecto podrá considerarse que la prórroga igual y sucesiva constituye tácita reconducción…”. Esta sentenciadora luego de realizada la búsqueda de alguna notificación que pudiere existir entre las partes a fin de continuar arrendando el inmueble luego de haberse cumplido en primer término los seis (6) meses a partir del 07 de junio de 2004 hasta 06 de diciembre de 2004, y en virtud que no existe notificación alguna es por lo que nace el lapso de seis (6) meses establecido en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como prórroga legal, produciéndose un consentimiento tácito por parte del arrendador al recibir los siguientes cánones de arrendamiento, y del arrendatario de seguir poseyendo el bien arrendado, produciéndose por consiguiente la tácita reconducción de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1600 del Código Civil, en el que expresa lo siguiente:

“Artículo 1600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

Conforme a lo anteriormente expuesto es determinante que el contrato celebrado por las parte en fecha 04 de junio de 2004, pasó de ser un contrato determinado a ser un contrato indeterminado en virtud de los hechos ocurridos. Así se decide.

Ahora bien para terminar una relación arrendaticia por tiempo indeterminado es por medio del desalojo, por consiguiente la parte fundamenta su demanda de DESALOJO, alegando lo siguiente:

Nuestra representada en su condición de propietaria del inmueble, ya identificado, arrendó dicho inmueble a la ciudadana LOURDES GOUVEIA DE FREITAS,…, como se puede evidenciar del contrato de Arrendamiento protocolizado, …, el cual acompañó en original y en tres (3) folios, marcado con la letra “B”, y que opongo a la demandada para que surta todos sus efectos legales….
…Es el caso ciudadano Juez, que la arrendataria LOURDES GOUVEIA DE FREITAS, antes identificada, sin causa ni motivo justificado alguno se ha negado a pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE del año en curso a razón de de (sic) MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.350,00) cada mes, además de las cuotas de condominio de los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 350,00) cada cuota, y en cada oportunidad en que se le ha exigido el pago ha manifestado cualquier causa y/o motivo no imputable a mi representada para no cumplir con su obligación de pago.

A su vez la parte demandada alega en su escrito de contestación lo siguiente:
“ De conformidad con lo establecido en el numeral 5 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, alego como punto previo para que sea decidida en la definitiva, la cuestión previa de defectos de forma de la demanda, toda vez que la parte actora no precisa la relación de los hechos con las pertinentes conclusiones, cuando hace referencia a que el canon de arrendamiento durante la relación arrendaticia fue aumentado, sin indicar cuando, como, en que monto y durante cuanto tiempo se produjo ese o esos aumentos; poniendo de esta manera a mi representada en estado de indefensión para poder llevar a cabo la defensa correspondiente…
… Salvo lo expresamente aceptado en el presente escrito, niego, rechazo y contradigo la demanda en todos y cada uno de sus términos, por no ser ciertos los hechos narrados, ni procedente el derecho invocado…, es cierto que mi representada celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCÓN,…, sobre el inmueble N° 79F-65, del conjunto residencial “CINCIDRELAS”, sector La Macandona,…Pero es totalmente falso e incierto, y por eso lo niego, rechazo y contradigo, que mi representada deba los cánones de los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre 2009, y las cuotas de condominio de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre 2009. Niego, rechazo y contradigo, por ser falso e incierto, que haya incurrido en incumplimiento de contrato en la forma como lo indica la actora, lo cual explico mas adelante en la reconvención, y que mutatis mutandis reproduzco en todo lo que sea aplicable a favor de mi representada;… por tanto también niego, rechazo y contradigo que la actora tenga derecho a solicitar el desalojo y exigir pago alguno por los conceptos demandados; por lo que pido muy respetuosamente sea declarada la demanda sin lugar… A partir del 07 de Junio del 2.004, mi poderdante celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCÓN,…, sobre el inmueble N° 79F-65, del conjunto residencial “CINDIRELAS”,…, con un canon de arrendamiento de Bs. 350.000, hoy Bs. 350,00 mensuales, tal como lo reza el contrato acompañado por la parte actora,… Pero es el caso que originaron una serie de hechos con la arrendadora, como fue el querer aumentar el canon de arrendamiento, como efectivamente lo hizo y lo confiesa en la demanda al indicar que el canon actual es de Bs. 1.350, no obstante que los mismos se encuentran congelados por el Ejecutivo Nacional. Igualmente se negó a entregar los recibos desde Mayo 2009, situación que se agravó, cuando motivado a esto, mi representada procedió a cancelar el mes de agosto de 2009, el cual se paga por adelantado de acuerdo al contrato, con cheque N° 095053306, de fecha 12 de Agosto de 2009, del Banco Occidental de Descuento, correspondiente a la cuenta de la empresa Portugueses Venezolanos C.A… que las normas en materia inquilinaria y las aplicables a la materia, son de orden público, no pudiendo ser relajadas entre las partes, de tal manera, que el pago de condominio aun cuando en el contrato rece lo contrario, eso se reputa como no escrito, toda vez que ese pago corresponde única y exclusivamente al propietario, principalmente en atención a lo establecido por los artículos 11 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, aplicable a la villa donde se encuentra ajustada a la ley, al igual como ya se señaló, no dio cumplimiento al decreto de congelación, o mejor, de Regulación de Alquileres de fecha 08-04-2003, razón por la cual mi poderdante ha venido pagando en exceso a lo largo de la relación arrendaticia los cánones de arrendamiento, teniendo mas que cubierto cualquier cantidad que se le pueda deber a la arrendadora… quien no dio cumplimiento a sus obligaciones de conformidad con la Ley, fue la arrendadora, estando por tanto obligada a repetir la suma correspondiente y que indico a continuación: (1) Para los cánones de arrendamiento: Lapso comprendido desde el mes de Diciembre 2006, hasta el mes de Noviembre 2007, ambos inclusive, son doce (12) meses, a razón de cuatrocientos veinte bolívares (Bs. 420) cada mes, hace un total de cinco mil cuarenta bolívares (Bs. 5.040). Para los cánones correspondientes al lapso comprendido desde el mes de Diciembre 2007, hasta Mayo 2008, ambos inclusive, son seis (6) meses, a razón de Seis Cientos (sic) Bolívares (Bs. 600) cada mes, hace un total de Tres Mil Seis Cientos (sic) Bolívares (Bs. 3.600).- Para los cánones correspondientes al lapso comprendido desde el mes de junio 2008, hasta Agosto 2009, ambos inclusive, son quince (15) meses, a razón de Mil Tres Cientos (sic) Cincuenta Bolívares (Bs. 1.350) cada mes, hace un total de Veinte Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 20.250)); todo lo cual hace un total de Veintiocho Mil Ochocientos Noventa Bolívares (Bs. 28.890); luego tenemos que esos treinta y tres (33) meses, debieron cancelarse a razón de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350), lo cual hace la cantidad de once mil quinientos cincuenta bolívares (Bs. 11.550), por lo que si los Veintiocho Mil Ochocientos Noventa Bolívares (Bs. 28.890), le restamos esos once mil quinientos cincuenta bolívares (Bs. 11.550), que era lo que correspondía cancelar, existe una diferencia a favor de mi poderdante de Diecisiete Mil Tres Cientos Cuarenta Bolívares (Bs. 17.340).- (2) Para las cuotas de condominio: Lapso comprendido desde junio 2004, hasta Diciembre 2006, ambos inclusive, son treinta y un (31) meses, a razón de veinte bolívares (Bs. 20), que era el valor de la cuota, hace un total de Seis Cientos Veinte Bolívares (Bs. 620) para el lapso comprendido desde Enero 2007, hasta Abril 2008, ambos inclusive son dieciséis (16) meses, a razón de treinta bolívares (Bs. 30) que era el valor de la cuota, hace un total de Cuatro Cientos Ochenta Bolívares (Bs. 480); para el lapso comprendido desde Mayo 2008, hasta Febrero 2009, ambos inclusive, son diez (10) meses, a razón de cincuenta bolívares (Bs. 50), que es el valor de la cuota, hace un total de Quinientos Bolívares (Bs. 500), todo lo cual asciende a la cantidad de Mil Seis Cientos Bolívares (Bs. 1.600), más la cantidad de noventa y un mil bolívares (Bs. 91.000), hoy noventa y un bolívares (Bs. 91), de cuota extra para portón eléctrico, cancelado en fecha 24-07-2004, hace la cantidad de Mil Seis Cientos Noventa y Un bolívares (Bs. 1.691) por concepto de condominio; que sumado al excedente de cánones de arrendamiento, el cual es de Diecisiete Mil Tres Cientos Cuarenta Bolívares (Bs. 17.340), existe una diferencia a favor de mi cliente de Diecinueve Mil Treinta y Un Bolívares (Bs. 19.031) y cuyo monto debemos restar los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre 2009, a razón de Bs. 350 cada mes, da la cantidad de Mil Cincuenta Bolívares (Bs. 1.050), por lo que si a (Bs. 19.031), le restamos esa cantidad, nos da un excedente a favor de mi poderdante de DIECISIETE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 17.981)… que el valor de las cuotas de condominio, ya fueron aceptadas por la parte actora, al confesar en la demanda que las mismas tienen un valor de Bs. 50, lo cual se determina al dividir los Bs. 350, lo cual se determina al dividir Bs. 350 que reclama por este concepto, entre los meses desde Abril hasta octubre, y como se puede observar el valor dado durante los períodos indicados, no están por encima al estipulado por la actora, estando en todo caso a su favor…
… vengo a reconvenir, como real y efectivamente reconvengo en toda fotos de derecho, por cumplimiento de contrato, a la ciudadana PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCÓN,…, en su condición de arrendadora, para que convenga en que es cierto lo anteriormente expuesto, o en su defecto así sea declarado por el Tribunal, especialmente en: 1) Restituya la cantidad que en exceso le ha cancelado mi cliente, el cual como ya se indicó, hasta la cancelación del mes de Noviembre 2009, asciende a DIECISIETE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES (s. 17.981), o la diferencia que resulte, tomando en cuenta los meses que se venzan durante la secuela del proceso. 2) Para que cumpla con lo establecido en el contrato de arrendamiento, manteniendo su vigencia con sujeción a lo establecido en el ordenamiento jurídico vigente. 3) Se declare sin lugar la demanda de desalojo intentada contra mi representada.
Por último demando las cuotas y costos del proceso y la indexación de la cantidad a que hubiere lugar…”.

Pruebas presentadas por la parte actora junto al escrito libelar:

* Contrato de arrendamiento en original, celebrado en fecha 07 de junio de 2004, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo estado Zulia, anotado bajo el número 66, Tomo 28 de los libros de Autenticaciones.

El presente instrumento es valorado por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación, y del mismo se desprende que el ciudadano PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCÓN celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana LOURDES GOUVEIA DE FREITES, del inmueble plenamente identificado en actas. Así se establece.

Pruebas promovidas por la parte demandante:

1.- Invocó en nombre de su representada el mérito probatorio que a su favor se desprende de todos los actos jurídicos procesales acaecidos en este proceso.

Con respecto a tal invocación, observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece.

2.- Promovió tres (3) recibos de canon de arrendamiento.

* Recibo número 1 correspondiente al pago de alquiler del inmueble plenamente identificado de los meses de Diciembre 2007, y los meses de enero, febrero y marzo del año 2008 a razón de Bs. 600,00 por cada mes.

El presente documento es un instrumento privado el cual no fue impugnado por la contraparte y que por cuanto de actas se desprende que la parte demandada promovió la misma prueba, es por lo que esta sentenciadora lo estima en todo su valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.364 del Código Civil, y del mismo se evidencia que la ciudadana LOURDES GOVEIA cancelo la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.400,00), correspondientes al alquiler del mes de diciembre de 2007, y de los meses de enero, febrero y marzo de 2008, a razón de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) cada mes. Así se establece.

* Recibo número 3 correspondiente al pago de alquiler del inmueble plenamente identificado de los meses de Agosto de 2008, a razón de Bs. 1350,00 por cada mes.

El presente documento es un instrumento privado el cual no fue impugnado por la contraparte y que por cuanto de actas se desprende que la parte demandada promovió la misma prueba, es por lo que esta sentenciadora lo estima en todo su valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.364 del Código Civil, y del mismo se evidencia que la ciudadana LOURDES GOVEIA cancelo la cantidad de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA (Bs. 1.350,00), correspondientes al alquiler del mes de agosto 2008. Así se establece.

* Recibo número 13 correspondiente al pago de alquiler del inmueble plenamente identificado de los meses de Agosto de 2008, a razón de Bs. 1350,00 por cada mes.

El presente documento es un instrumento privado que aun cuando fue impugnado por la contraparte fue creado por la misma parte accionante, por lo que carece de valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia esta sentenciadora desestima la presente prueba en todo su valor probatorio. Así se establece.

3.- Promovió tres (3) acuerdos firmados por el arrendador y la arrendataria de fecha 06 de octubre de 2006; 30 de julio de 2007 y 12 de abril de 2008.

* Acuerdo de fecha 06 de octubre de 2006, de un nuevo canon de arrendamiento por CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00).

La presente prueba es un documento privado el cual no fue impugnado por la parte demandada, y de la misma se evidencia la firma tanto del arrendador como del arrendatario, por lo que se estima en todo su valor probatorio. Así se establece.

* Acuerdo de fecha 30 de julio de 2007, de un nuevo canon de arrendamiento por SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00).

La presente prueba es un documento privado el cual no fue impugnado por la parte demandada, y de la misma se evidencia la firma tanto del arrendador como del arrendatario, por lo que se estima en todo su valor probatorio. Así se establece.

* Acuerdo de fecha 12 de abril de 2008, de un nuevo canon de arrendamiento por MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.350,00).

La presente prueba es un documento privado el cual no fue impugnado por la parte demandada, y de la misma se evidencia la firma tanto del arrendador como del arrendatario, por lo que se estima en todo su valor probatorio. Así se establece.

4.- Promovió contrato de arrendamiento formado de forma privada entre las partes PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCÓN denominada el arrendador y LURDES GOUVEIA DE FREITAS denominada la arrendataria en fecha 07 de junio de 2008.

La presente prueba es un documento privado desconocido por la parte demandada y en vista que la parte demandante no promovió el cotejo correspondiente, es por lo que la referida prueba carece de valor por lo que esta sentenciadora la desestima en todo su valor probatorio. Así se establece.

5.- Promovió la comunicación emitida por el arrendador PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCÓN y dirigido a la arrendataria LOURDES COUVEIA DE FREITAS de fecha 01 de noviembre de 2008.

La presente prueba es un documento privado desconocido por la parte demandada y en vista que la parte demandante no promovió el cotejo correspondiente, es por lo que la referida prueba carece de valor por lo que esta sentenciadora la desestima en todo su valor probatorio. Así se establece.

6.- Promovió prueba de exhibición de los originales de los tres (3) recibos de pago de canon de arrendamiento de fecha 03 de abril de 2008, 04 de septiembre de 2009 y 05 de agosto de 2009 señalados en el numeral 1 de la segunda promoción.

* Recibo exhibido de fecha 04 de septiembre de 2008, correspondiente de año 2008.

Esta sentenciadora valora la presente prueba por ser un documento privado, empero se desestima debido a que el miso no guarda relación con lo alegado y exigido por la parte demandante en su escrito libelar. Así se establece.

* Recibo de fecha 03 de abril de 2008, el mismo se encuentra agregado en el folio sesenta y ocho (68) del presente expediente.

Esta sentenciadora valora la presente prueba por ser un documento privado, empero lo desestima debido a que no guarda relación a lo alegado y exigido por la parte demandante en su escrito libelar. Así se establece.
* Recibo de fecha 05 de agosto de 2009.

Referente a este recibo la parte demandada alega no tener en su poder el mencionado recibo.
De actas se evidencia que el recibo 05 de agosto de 2009, fue valorado por ser un documento privado pero el mismo se desestimó en todo su valor probatorio debido a que fue creado por la misma parte accionante. Así se establece.

7.- Oficio de fecha 18 de diciembre de 2009, dirigido al Banco Occidental de Descuento, a fin que el mismo remita los estados de cuenta de la cuenta N° 0116-0147-21-2147000424 de la Empresa Portugueses Venezolanos C.A., correspondientes a los meses de Diciembre de 2008, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2009; así mismo sirva informar si de la cuenta N° 0116-0147-21-2147000424, se canceló algún cheque a nombre de la ciudadana PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCÓN, durante los meses de Diciembre de 2008, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2009, indicando en caso afirmativo la fecha en que fueron cancelados dichos cheques; de igual manera sirva informar en caso afirmativo la emisión de algún cheque a favor de la ciudadana PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCÓN, durante los meses de Diciembre de 2008, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2009, indicando por cuanto fue la cantidad de dicho cheque o cheques.

En fecha 23 de junio de 2010, fue recibida respuesta emitida por el Banco Occidental de Descuento conforme a lo solicitado, y este a su vez respondió lo siguiente:

“Remitimos a su despacho, constante de trece (13) folios útiles, los movimientos, financieros correspondientes a la cuenta corriente N° 0116-0147-21-2147000424, para el mes de diciembre del año 2.008 y todos los meses del año 2009.
En dichos estados de cuenta se pueden evidenciar los cheques girados contra la referida cuenta corriente, por lo cual, solicitamos respetuosamente a su despacho se sirva a determinar, cuales de las transacciones financieras allí reflejadas resultan de relevancia para la presente causa, pudiendo solicitarnos mediante comunicación complementaria, la documentación que estime pertinente”.

Esta sentenciadora valora la presente prueba de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, empero de los referidos estados de cuenta no se aprecia si fue cancelado algún cheque a favor de la ciudadana PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCÓN, por parte de la ciudadana LOURDES GOUVEIA DE FREITAS, de forma específica por lo que se desestima en todo su valor probatorio. Así se establece.

Pruebas promovidas por la parte demandada:

1.- Invocó el mérito favorable de las actas procesales.

Con respecto a tal invocación, observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece.

2.- Estado de Cuenta donde aparece la cancelación del mes de Agosto de 2009, cheque N° 095053306, de fecha 12 de Agosto de 2009, del Banco Occidental de Descuento, correspondiente a la cuenta N° 0116-0147-21-2147000424 de la empresa Portugueses Venezolanos C.A.

La presente prueba es un documento privado el cual debió ser promovida de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desestima en todo su valor probatorio; empero esta sentenciadora en aplicación al principio de la comunidad de la pruebas, observa que la parte demandante promovió de forma correcta la prueba de informes referente a los estados de cuenta de la cuenta N° 0116-0147-21-2147000424 correspondiente a la Empresa Portugueses Venezolanos C.A., correspondientes a los meses de Diciembre de 2008, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2009, y del mismo se evidencia que en fecha 12 de agosto de 2009, fue cancelado por medio de cheque signado bajo el número 095053306, la cantidad de 1.350,00, mas sin embargo no se denota que el referido cheque fuese emitido por la ciudadana LOURDES GOUVEIA DE FREITAS, en consecuencia en nada conlleva a esta sentenciadora la presente prueba. Así se establece.
3.- Copia de los talones de cheque del Banco Occidental de Descuento, correspondiente a la cuenta N° 0116-0147-21-2147000424, de la empresa Portugueses Venezolanos C.A., referida a la cancelación de cánones de arrendamiento.

La presente prueba es un documento privado simple, y en ese sentido la Sala de Casación Civil en fecha nueve (09) de febrero de 1994 con ponencia del Magistrado Dr. Rafael Alfonso Guzmán, en juicio del abogado Daniel Galvis Ruíz, contra Ernesto Alejandro Zapata, expediente Nº 93-279, sobre el particular sostuvo:
“...Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429.- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple - como es el caso de autos – ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, pues solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado…
(…)
…Si promueve una copia fotostática de un documento privado simple, como es el caso de autos, esta carece de valor según lo expresado por el artículo 429 eiusdem, que solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, por ello, en el caso subiudice, la copia fotostática era inadmisible, ya que no representa documento privado alguno, por estar ante un caso de inconducencia. Es por virtud del conjunto de razones antes expuestas que esta Sala Civil Accidental desestima la denuncia aquí examinada. Así se decide…”.

Ahora bien, en recta interpretación de los requisitos previstos en el artículo 429 ejusdem, así como del criterio jurisprudencial ut supra transcrito, esta Juzgadora observa que, las copias simples de los documentos privados simples en mención, carecen de valor probatorio alguno, debido que, dichas copias fotostáticas además que no fueron consignadas en original, las mismas no versan sobre instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, siendo éste tipo de documentos los únicos previstos en la norma adjetiva civil, cuya copia fotostática se tendrá como fidedigna, siempre y cuando no fueran impugnadas por la parte a la cual le fueron opuestas, expresando ello la intención del legislador de otorgar valor probatorio a determinados instrumentos cuando éstos hubieren sido consignados en copia fotostática o simple.

En consecuencia esta sentenciadora desestima en todo su valor probatorio la presente prueba. Así se establece.

4.- Pidió se oficie a las oficinas del Banco Occidental de Descuento, a fin que informe al Tribunal lo siguiente:

* Si el estado de cuenta al que se hace referencia en la promoción segunda, se corresponde con el emitido por esa Institución Bancaria, y remita de ser posible, copia del cheque N° 095053306, de fecha 12 de agosto de 2009, correspondiente a la cuenta N° 0116-0147-21-2147000424, de la empresa Portugueses Venezolanos C.A.

* Indique si los cheques a que se hace referencia en la promoción tercera, igualmente correspondiente a la cuenta N° 0116-0147-21-2147000424, de la empresa Portugueses Venezolanos C.A., fueron hechos efectivos en dicho banco, y remita copia de los mismos al Tribunal. Los cheques son: (1) Cheque N° 86052701, de fecha 27-11-2006. (3) Cheque N° 41052953, de fecha 25-09-2007. (4) Cheque N° 94053033, de fecha 27-02-2008. (5) Cheque N° 66053151, de fecha 05-09-2008. (6) Cheque N° 41053192, de fecha 24-11-2008. (7) Cheque N° 65053210, de fecha 20-12-2008. Que en caso de no poder enviar copia de los mismos, remita una relación de dichos cheques, indicando un monto de casa uno de ellos, la fecha de emisión, la beneficiaria de los mismos y quien los hizo efectivo y en que fecha. Pide para mejor entendimiento, se remita copia a dicha Institución Bancaria, de los talones de cheques acompañados en la referida promoción tercera.

En fecha 23 de junio de 2010, fue recibida respuesta emitida por el Banco Occidental de Descuento conforme a lo solicitado, y este a su vez respondió lo siguiente:

“El estado de cuenta del cual acompaña copia simple al oficio refrendado, pertenece a los formatos emitidos por nuestra institución financiera. Asimismo, les informamos que los cheques identificados con los Nos. 86052701, 61052724, 41052953, 94053033, 66053151, 41053192 y 65053210, si corresponden a la cuenta corriente N° 0116-0147-21-2147000424, cuyo titular es la sociedad mercantil PORTUGUESES VENEZOLANOS, C.A…”.

La presente prueba de informes es valorada de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se observa que si bien los cheques identificados con los números 86052701, 61052724, 41052953, 94053033, 66053151, 41053192 y 65053210, si corresponden a la cuenta corriente N° 0116-0147-21-2147000424, cuyo titular es la sociedad mercantil PORTUGUESES VENEZOLANOS, C.A, empero no se evidencia que los referidos cheques fuesen emitidos por la ciudadana LOURDES GOUVEIA DE FREITAS, y que sean referentes al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes; por lo que esta sentenciadora desestima en todo su valor probatorio la presente prueba. Así se establece.

5.- Solicitó Inspección Judicial, a los fines que el Tribunal de traslade y constituya en el conjunto residencial “CINDIRELAS”, sector La Macandona, calle 79F, Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, Maracaibo Estado Zulia.

En fecha 07 de enero de 2010, la representación judicial de la parte demandada desistió de la presente prueba y solicitó se oficie a la Junta de Condominio del Conjunto Residencial CINDIRELAS y/o encargada de recibir el pago de las cuotas de condominio del referido conjunto residencial.

La presente prueba de informe es valorada de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. De la misma se observa que la ciudadana LOURDES GOUVEIA DE FREITAS, ha venido cancelado de manera continua el condominio a cancelar conforme lo señala el contrato de arrendamiento en la cláusula séptima como obligación a cumplir por parte de la arrendataria, desde la fecha 05 de junio de 2004, hasta el mes de febrero de 2009, cancelado esto el 20 de abril de 2009. Así se establece.

Una vez analizadas las pruebas presentadas por las partes, pasa esta sentenciadora a realizar las siguientes consideraciones:

La parte actora, expresa y alega que la ciudadana LOURDES GOUVEIA FREITAS, es deudora de las cuotas de condominio correspondientes a los meses de JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE del 2009 en curso a razón de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.350,00) cada mes, además de las cuotas de condominio de los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 350,00) cada cuota, conforme al contrato de arrendamiento celebrado. A su vez la parte demandada niega, rechaza y contradice todos los hechos narrados por no ser ciertos.

En ese sentido cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.

Continuando, con la relación de disposiciones del Código Civil Venezolano pertinentes al caso, corresponde ahora citar el contenido del artículo 1.167 ejusdem, del cual se lee:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Negrillas del Tribunal).

El planteamiento de este artículo, no es más que la posibilidad que tienen las partes, de elegir cuál acción ejercer, ya sea la acción resolutoria o la de cumplimiento, pudiendo reclamar también, la indemnización de daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello, en cualquiera de las dos vías procesales que decida; a menos que hayan convenido en el contrato, una indemnización especial.

Así también, en consideración a lo planteado en este litigio, cabe mencionar la norma legal contenida en el artículo 1.264 del Código Civil, la cual contiene el siguiente precepto:
“…La obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”

Ahora, en lo que respecta al incumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes, establece el artículo 1.271 del Código Civil lo siguiente:
“…El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe…” (Negrilla del Tribunal)

En las obligaciones contractuales, el incumplimiento culposo es presumido, de acuerdo a lo previsto en la norma sustantiva antes transcrita, pero específicamente para los casos en los cuales el deudor no ha cumplido con su obligación contractual; es decir, que el legislador civil presume además que, el incumplimiento es culposo, que la causa de éste es imputable al deudor; por lo que necesariamente es el deudor a quien le corresponde desvirtuar tal presunción, por ser ésta de carácter Juris Tantum; y para ello es necesario que demuestre que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable (caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, culpa del acreedor, entre otras).

En definitiva, esta doble presunción que opera contra el deudor, se relaciona con la carga de la prueba que contempla el artículo 1.354 del Código Civil, el cual reza:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. (Negrilla del Tribunal)

Bajo esta perspectiva, al acreedor contractual le basta con demostrar la existencia de la obligación a cargo del deudor, empero en el caso del deudor, si pretende que a pesar de su incumplimiento, ha sido liberado de su obligación, tendrá entonces que demostrar el hecho que ha producido la extinción de la obligación, que en concordancia con el artículo 1.271 ejusdem, significa que tendrá que probar que la inejecución o incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable.

Ahora, establecidos los aspectos doctrinarios y legales anteriores; este Superior Jerárquico observa luego de verificadas las pruebas presentadas por amabas partes y analizadas por esta sentenciadora; que no se logró demostrar que el contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 07 de junio de 2004, autenticado bajo el número 66, Tomo 28, sobre el cual operó la tácita reconducción, haya sufrido otra modificación distinta a la del tiempo de duración; lo anterior permite hacer un análisis referente a los supuesto de procedencia de la presente acción que contempla la norma en la cual fundamenta el actor su demanda.

Precisa esta Superioridad que la arrendadora se encuentra facultada para demandar judicialmente el desalojo del inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, entre otras causales, por el incumplimiento en el pago de dos (2) mensualidades consecutivas del canon establecido, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, producto de lo cual, resulta forzoso para este Tribunal de Alzada determinar si en el caso bajo estudio se encuentran presente los elementos necesarios para la procedencia de la acción interpuesta.

Dentro de este marco, expresa el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, Organización Gráficas Capriles, Caracas-Venezuela, páginas 51 y 52, lo siguiente:
“…Obligaciones del arrendatario
El arrendatario está obligado a pagar el alquiler, a servirse de la cosa con la diligencia de un buen padre de familia y a no darle uso distinto al determinado en el contrato o, en su defecto, al fin que pueda presumirse según las circunstancias (Art.1.592 CC).
10bis. Pago del precio
La principal obligación del arrendatario es <>, según dispone el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. Puede negarse a pagar el alquiler si el arrendador no cumple con su obligación de garantizar el libre uso de la cosa, según se deduce del principio non adimpleti contractus previsto en el artículo 1.16837.
La falta de pago de dos mensualidades consecutivas, da derecho al desalojo del inmueble, destinado a vivienda o a uso comercial, aunque el contrato sea a tiempo indeterminado (Art. 34). En los contratos a tiempo determinado puede establecerse la resolución o penalización por mora en el pago de uno o varios cánones de arrendamiento, pues no es aplicable la restricción legal que establece el artículo 34 para el desalojo en caso de arrendamientos inmobiliarios a tiempo indeterminado. Según el artículo 41 in fine, son admisibles las demandas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales…”

Así, se tiene que entre las causales del desalojo judicial, la causal por falta de pago, tratándose de la insolvencia inquilinaria, hace referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado los cánones arrendaticios correspondientes, independientemente de la causa del no pago, esto es, sin importar si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaria”; y los términos que establecieron las partes era de mensualidades.

La falta de pago se materializa al existir esta omisión por dos mensualidades consecutivas para lo cual la doctrina ha señalado que la interpretación del literal a) del articulo 34 conduce a que se interprete erróneamente como que con el solo vencimiento de los dos meses, el arrendador podrá solicitar el desalojo del inmueble arrendado, pero no es así porque tal norma hay que interpretarla conjuntamente con el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que consagra el derecho que tiene el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, de consignar la pensión de arrendamiento vencida, dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

La consignación a la que se refiere el artículo 51 en comento, puede efectuarse dentro de ese señalado tiempo, pero como no se trata de una sola mensualidad sino de dos o más mensualidades vencidas para que proceda el desalojo, por lo que hay que tener en cuenta que en correcta aplicación de la norma últimamente mencionada, al arrendador no le está permitido suprimir ese derecho para considerar que por el solo vencimiento de los dos meses, procederá el desalojo, pues el derecho a pagar mediante consignación es irrenunciable para el locatario en beneficio de quien se ha establecido.

En el presente caso la parte actora siendo la arrendadora, demostró la existencia de la obligación a cargo del deudor por medio del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 07 de junio de 2004, plenamente identificado en actas; empero el arrendatario siendo este la parte demandada, debía demostrar su cumplimiento y en cado negativo demostrar que se debió a una causa extraña o no imputable a ella; más sin embargo los medios de pruebas traídos al proceso no fueron capaces de demostrar que la parte demandada haya cancelado de manera oportuna tanto de los cánones de arrendamiento, cómo de las cuotas de condominio, todo ello conforme a lo acordado en contrato de arrendamiento. Así se decide.

Respecto a la reconvención plateada por la parte demandada, la misma se plantea de la siguiente manera:

“…Pero es el caso que originaron una serie de hechos con la arrendadora, como fue el querer aumentar el canon de arrendamiento, como efectivamente lo hizo y lo confiesa en la demanda al indicar que el canon actual es de Bs. 1.350, no obstante que los mismos se encuentran congelados por el Ejecutivo Nacional…
… vengo a reconvenir, como real y efectivamente reconvengo en toda fotos de derecho, por cumplimiento de contrato, a la ciudadana PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCÓN,…, en su condición de arrendadora, para que convenga en que es cierto lo anteriormente expuesto, o en su defecto así sea declarado por el Tribunal, especialmente en: 1) Restituya la cantidad que en exceso le ha cancelado mi cliente, el cual como ya se indicó, hasta la cancelación del mes de Noviembre 2009, asciende a DIECISIETE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES (s. 17.981), o la diferencia que resulte, tomando en cuenta los meses que se venzan durante la secuela del proceso. 2) Para que cumpla con lo establecido en el contrato de arrendamiento, manteniendo su vigencia con sujeción a lo establecido en el ordenamiento jurídico vigente. 3) Se declare sin lugar la demanda de desalojo intentada contra mi representada.
Por último demando las cuotas y costos del proceso y la indexación de la cantidad a que hubiere lugar…”

Ahora bien respecto a lo alegado por la parte demandada respecto a la congelación de los de alquileres decretado por el Ejecutivo Nacional, si bien es cierto que existe este decreto en el cual expresa lo siguiente:
“Prorrogar por seis (6) mases la medida de congelación de alquileres contenida en la Resolución Conjunta de los Ministerios de la Producción y el Comercio N° 152 y de Infraestructura N° 046 de fecha 18 de mayo de 2004, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.941 de fecha 19 de mayo de 2004”.

No es menos cierto que dicho decreto fue publicado 15 de mayo de 2008, publicó el decreto signado bajo el Número 38.931, encontrándose vigente a partir de esa fecha; y conforme a lo probado en actas, las partes firmaron tres (03) acuerdos de diferentes fechas, lo cuales son:

* Acuerdo de fecha 06 de octubre de 2006, de un nuevo canon de arrendamiento por CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00).

* Acuerdo de fecha 30 de julio de 2007, de un nuevo canon de arrendamiento por SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00).

* Acuerdo de fecha 12 de abril de 2008, de un nuevo canon de arrendamiento por MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.350,00).

Acuerdos estos firmados por las partes antes de la vigencia del referido decreto de fecha 15 de mayo de 2008, en consecuencia de ello y como la norma no puede ser retroactiva, y en vista que dicho acuerdos fueron firmados sin rechazo alguno o desacuerdo, esta sentenciadora tomará de manera legal los diferentes cánones de arrendamientos implementados por ambas partes. Por lo antes expuesto es por lo que esta sentenciadora no pasará a analizar la norma ni su aplicación conforme a lo alegado por la parte demandada. Así se decide.

En cuanto a la reconvención interpuesta por la parte demandada, por cumplimiento de contrato respecto a que:

“…1) Restituya la cantidad que en exceso le ha cancelado mi cliente, el cual como ya se indicó, hasta la cancelación del mes de Noviembre 2009, asciende a DIECISIETE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES (s. 17.981), o la diferencia que resulte, tomando en cuenta los meses que se venzan durante la secuela del proceso. 2) Para que cumpla con lo establecido en el contrato de arrendamiento, manteniendo su vigencia con sujeción a lo establecido en el ordenamiento jurídico vigente. 3) Se declare sin lugar la demanda de desalojo intentada contra mi representada…”.

Esta sentenciadora observa que en caso de restitución de cantidades por supuestos excesos, la demanda debió ser interpuesta o reconvenida por reintegros sobre alquileres y no por cumplimiento de contrato, por cuanto lo exigido en la reconvención es que se restituya la cantidad del supuesto exceso que ha sido cancelado a favor de la parte actora como arrendador; y por cuanto la calificación de las acciones no pueden ser alteradas por el Jurisdicente debido a que se estaría violentado en debido proceso y el derecho de la defensa de las partes, sería improcedente conocer la presente reconvención.

Respecto a ello la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 01 de julio de 2009, se expresa respecto a la no modificación de la intención del acciónate, es decir, que al Juez no se le permitido adicionar o agregar hechos nuevos a las pretensiones de las partes, de la siguiente manera:
“… A este respecto, esta Sala en sentencia de fecha 24 de abril de 1998 en el juicio de José Israel González Torres c/ Fábrica de Vidrios Los Andes C.A., estableció respecto al vicio de incongruencia del fallo y la calificación jurídica que efectúa el sentenciador sobre la demanda, lo siguiente:

“...Ahora bien, por su función jurisdiccional y por la finalidad del proceso civil, la actividad del juez es esencialmente declarativa. En consecuencia, se puede decir, que la cuestión de hecho corresponde a las partes, pero la cuestión de derecho corresponde al poder decisorio del juez. En relación con este principio la Sala ha dicho que: “...conforme al principio admitido “iura novit curia” los jueces pueden si no suplir hechos no alegados por éstos, sí elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, pues ello se contrae su deber jurisdiccional: Aplicar el derecho, alegado o no por las partes, a los hechos que sí lo deben ser siempre por éstos” (Sentencia de fecha 30 de abril de 1969 G.F. Nº 64. Pág. 474).

Por tanto, se puede concluir que no existe incongruencia cuando el juez presenta la cuestión de derecho en forma distinta a como ella fue presentada por las partes, cambiando las calificaciones que éstas hayan dado, o haciendo apreciaciones o argumentos legales, que son producto de su manera de ver el problema sometido a su consideración...”. (Negrillas y subrayado de este fallo)

Por otra parte, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, constituye una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil, en aplicación del cual el juez está sujeto a lo alegado y probado por las partes, esto es, a las afirmaciones de hecho en que fue sustentada la pretensión, mas no respecto de la calificación jurídica que de ellos hizo la parte, pues conforme al principio iura novit curia, el juez conoce el derecho, por lo que en su interpretación y aplicación no está atado a la calificación dada por las partes a la controversia.
De lo anterior se deduce que, si el demandante alega unos hechos y los califica incorrectamente, puede el sentenciador, en virtud del principio iura novit curia, corregir la calificación realizada por la parte; y tal calificación hecha por el juez puede ser atacada por medio de una denuncia por infracción de ley o denuncia de fondo.
Sin embargo, la calificación de los hechos realizada por el juez, no puede modificar el título de la pretensión o la causa, porque ésta comprende tanto aspectos de hecho, como apreciaciones de derecho, y, como se señaló ut supra, el juez está sujeto a lo alegado y probado por las partes, es decir, se encuentra limitado por las afirmaciones “de hecho” en que fue sustentada la pretensión. De manera que, si la parte apoya su pretensión en una determinada causa de pedir –causa petendi-, y alega unos hechos que de ser demostrados acarrearían la aplicación de las reglas legales que sustentan lo pedido, no puede el Juez modificar el título para acordar o negar la demanda, pues no sólo estaría aplicando el derecho, sino que no se atendría a los hechos alegados por la parte como fundamento de su pretensión, incurriendo así en el vicio de incongruencia, dado que el juez estaría agregando hechos nuevos a los hechos alegados por las partes, los cuales no forman parte del thema decidendum. Por cuanto al juez le está dado por ley analizar los hechos y aplicar el derecho, bajo el principio iura novit curia, pero no le esta (sic) permitido adicionar o agregar hechos nuevos a las pretensiones de las partes, por que (sic) con esta conducta estaría violando lo estatuido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que informa que los jueces deben tener por norte de sus actos la verdad, y atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.
Lo anterior ha sido objeto de análisis por la doctrina más calificada, al señalar:

"…El demandante puede fijar, primero, la clase de tutela jurisdiccional que pide (declaración, constitución o condena) y, después, el bien concreto que pide, mientras que el demandado puede admitir la petición allanándose a ella. El juez puede pronunciarse sólo sobre lo que se pide y queda vinculado por las admisiones hechas por el demandado.

La causa de pedir son siempre hechos, acontecimientos de la vida que suceden en un momento en el tiempo y que tienen trascendencia jurídica, esto es, que son el supuesto de una norma que les atribuye consecuencias jurídicas. Esos hechos han de ser aportados en todo caso por el demandante, pues de lo contrario se estaría destruyendo uno de los pilares del principio dispositivo y con él de la autonomía de la voluntad y de la libertad de los particulares para ejercitar los derechos subjetivos que cada uno estima que le son propios..."
(Juan Montero Aroca, Juan Luís Gómez Colomer, Alberto Montón Redondo, Silvia Barona Vilar, Derecho Jurisdiccional. Tirant lo blanch. Valencia, 2000. Tomo I, pág. 334)

Se entiende por causa, el título de la pretensión, es decir, la razón o fundamento de la pretensión deducida en juicio, que en general consistirá siempre en un hecho o acto jurídico del cual se derivan las consecuencias a favor del sujeto activo de la pretensión a cargo del sujeto pasivo de la misma. (Al efecto véase fallos Nros. 295 del 8 de mayo de 2004, caso: Residencias Caribe, C.A. c/ Ange Marie Fratacci Fratacci y otro, expediente: 06-881, y 484 del 20 de diciembre de 2001, caso: Norberto Antonio Guzmán c/ Distribuidora Rodríguez Meneses C.A. (ROMECA) y otro, expediente: 00-048)

En el caso bajo análisis, esta Sala observa que el demandante en su escrito libelar alega el incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de permuta, por parte de la demandada, consistente en la entrega de un apartamento, que formaría parte de un edificio que se construiría sobre el terreno de una casa que se demolió dada en permuta; en razón de tal incumplimiento, la accionante demanda la resolución del contrato de permuta, tal y como se señala de manera clara y precisa en el petitum del libelo de demanda transcrito ut supra y, en consecuencia, solicita que se le reintegre la propiedad del inmueble objeto del contrato, es decir, un terreno cuya casa construida sobre él fue demolida-, el pago de ochenta millones de bolívares (Bs.80.000.000,00), actualmente ochenta mil bolívares fuertes (BsF.80.000,00), por concepto del valor estimado de la casa-quinta que fue demolida y por último, el pago de veinte millones de bolívares (Bs.20.000.000,00), actualmente veinte mil bolívares fuertes (BsF.20.000,00), por concepto de daño emergente.
De lo anterior se desprende que la causa petendi de la parte demandante, fue precisamente la resolución del contrato de permuta por su incumplimiento, hecho éste que al ser demostrado, consecuencialmente acarrea la aplicación de las normas legales que sustentan lo pedido, como lo son por ejemplo, las relativas a los daños y perjuicios. En otros términos, una vez que el juez determine y se pronuncie sobre el incumplimiento y la resolución del contrato, podrá acordar los daños y perjuicios a que hubiera lugar.
En el presente caso, el juez de la recurrida modificó el título de la pretensión, la cual comprende –insistimos- aspectos de hecho, al señalar que: “...Por consiguiente no comparte esta Superioridad el desatino de la apelada al dejar sentado en el dispositivo que no tenía más que declarar “con lugar la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PERMUTA”, cuando en realidad esa acción de resolución no forma parte del objeto de la pretensión deducida, (...) pronunciándose de esa manera sobre cosa distinta a la que le fuera solicitada en el proceso. Por ello, como la Ley impone al Juez el deber de resolver el asunto conforme a la pretensión ejercida y a las defensas opuestas, es necesario individualizar en concreto la pretensión específica que da origen al juicio y que resulta evidente de la “causa de pedir” invocada en el libelo, que según la demandante consiste en la negativa del demandado a entregar el apartamento prometido en calidad de permuta, y que resulta evidente del “petitum” señalado en el libelo, circunscrito al reintegro del inmueble cedido y al pago de daños materiales y daños emergentes especificados, de cuyo análisis se concluye que al limitar la demandante el objeto de la pretensión al reintegro del inmueble cedido y al pago de determinados daños y perjuicios a causa del incumplimiento de la demandada, la pretensión procesal que dio origen al juicio no ha sido la resolución del contrato de permuta que vincula a las partes, sino una típica ACCIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DEL CONTRATO...”, incurriendo así en el vicio de incongruencia, pues no se ajustó a los hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión, específicamente a la resolución del contrato de permuta, que fue expresamente solicitada por el demandante en su libelo de demanda.
De lo anterior se colige que la recurrida omitió pronunciamiento sobre la resolución del contrato de permuta, que constituye el título de la pretensión, infringiendo de este modo lo dispuesto en el artículo 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, por incongruencia negativa. Y así se decide.
Por cuanto se ha encontrado procedente una de las denuncias descritas en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, la Sala se abstiene de considerar y resolver las restantes denuncias contenidas en el escrito de formalización, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 eiusdem. Y así se declara.”

En el caso de marras, se observa que el juicio se inició a través de una acción mero declarativa, y el juez de la recurrida, cambió la acción por “cumplimiento de contrato de opción de compraventa”.
De la sentencia ut supra transcrita, se evidencia, que el Juez no puede modificar el título de la pretensión o la causa, porque ésta comprende tanto aspectos de hecho, como apreciaciones de derecho, por lo que el juez está sujeto a lo alegado y probado por las partes, es decir, se encuentra limitado por las afirmaciones “de hecho” en que fue sustentada la pretensión. Por lo que, si el actor al apoyar su pretensión en una determinada causa de pedir –causa petendi-, y al señalar algunos hechos, que de ser demostrados acarrearían la aplicación de las reglas legales que sustentan lo pedido, no puede el Juez modificar el título para acordar o negar la demanda, pues no sólo estaría aplicando el derecho, sino que no se atendría a los hechos alegados por la parte como fundamento de su pretensión, incurriendo así en el vicio de incongruencia, dado que el juez estaría agregando hechos nuevos a los hechos alegados por las partes, los cuales no forman parte del thema decidendum.
Al juez le está dado por ley analizar los hechos y aplicar el derecho, bajo el principio iura novit curia, pero no le está permitido adicionar o agregar hechos nuevos a las pretensiones de las partes, porque con esta conducta estaría violando lo estatuido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que informa que los jueces deben tener por norte de sus actos la verdad, y atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…”,
En virtud De lo anteriormente expuesto la parte reconviniente demanda por cumplimiento de contrato y siendo su intención que se le restituya la cantidad de dinero que en supuesto exceso le ha cancelado a la parte actora, siendo claro que dicha intención recae sobre una demanda de Reintegro de Sobrealquileres, y si esta jurisdicente modifica la pretensión se estaría incurriendo en el vicio de incongruencia, debido a que se limitaría a agregar nuevos hechos que violentarían el derecho a la defensa y el debido proceso que tiene a derecho ambas partes de proceso, por lo que esta sentenciadora deberá declarar Improcedente la reconvención propuesta por la parte demandada. Así se decide.
Conforme a lo antes expuestos, tomando como base los fundamentos de derecho y doctrinarios aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso facti-especie, aunado al examen de los alegatos esbozados por las partes, resulta forzoso para esta Sentenciadora Superior declarar en la parte dispositiva del presente fallo, SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada YLBA CHIRINOS, actuando en su condición de apoderada judicial de la ciudadana LOURDES GOUVEIA DE FREITAS, contra la decisión dictada por el JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 30 de septiembre de 2010, en el juicio que por DESALOJO sigue la ciudadana PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCÓN, contra la ciudadana LOURDES GOUVEIA DE FREITAS; IMPROCEDENTE la reconvención interpuesta por la ciudadana LOURDES GOUVEIA DE FREITES contra la ciudadana PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCÓN; en consecuencia, se CONFIRMA en su totalidad la sentencia proferida por el JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 30 de septiembre de 2010; todos antes identificados.

V
DISPOSITIVA
Este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada YLBA CHIRINOS, actuando en su condición de apoderada judicial de la ciudadana LOURDES GOUVEIA DE FREITAS, contra la decisión dictada por el JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 30 de septiembre de 2010, en el juicio que por DESALOJO sigue la ciudadana PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCÓN, contra la ciudadana LOURDES GOUVEIA DE FREITAS, en consecuencia, se declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO Y COBRO DE BOLÍVARES, sigue la ciudadana PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCÓN, contra la ciudadana LOURDES GOUVEIA DE FREITAS; todos antes identificados.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la reconvención interpuesta en fecha 03 de diciembre de 2009, por la ciudadana LOURDES GOUVEIA DE FREITES contra la ciudadana PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCÓN; en consecuencia, se CONFIRMA en su totalidad la sentencia proferida por el JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 30 de septiembre de 2010.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE
Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los cuatro (04) días del mes de marzo del año dos mil quince (2015). AÑOS: 204º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA

Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO

EL SECRETARIO

Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO
En la misma fecha anterior, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.
EL SECRETARIO,
Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO