TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO
EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I
INTRODUCCIÓN

Aprehende éste Juzgado Superior Primero el conocimiento de la presente causa, producto de la distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos en fecha veintiocho (28) de febrero de dos mil once (2011), con motivo de las apelación interpuesta en fecha veintidós (22) de febrero de dos mil once (2011), por la abogada en ejercicio MIRLA ANDRADE SOTO, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N°47.876, actuando como apoderada judicial de los ciudadanos DAVID RAMON BRACHO TORRES y JORGE RENE BRACHO TORRES, titulares de las cédulas de identidad números 2.867.694 y 2.867.652, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del Estado Zulia; en contra de la decisión dictada por el JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha veintiuno (21) de febrero de dos mil once (2011), en el juicio que por DESALOJO siguen los ciudadanos DAVID RAMON BRACHO TORRES y JORGE RENE BRACHO TORRES, en contra del ciudadano RAFAEL ÁNGEL PORTILLO FUENMAYOR, titular de la cédula de identidad número 7.617.575.

II
NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada a la presente causa por ante ésta Superioridad, el día tres (3) de marzo de dos mil once (2011), tomándose en consideración que la sentencia apelada es definitiva.
En fecha tres (3) de agosto de dos mil diez (2010), el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, recibió demanda de la cual se evidencian lo siguientes extractos:
(…)
“Es el caso, Ciudadano Juez, que el día 28 de octubre de 2004, celebramos un contrato de arrendamiento con el Ciudadano Rafael Ángel Portillo Fuenmayor, venezolano, mayor de edad, casado, obrero, cedula de identidad N. 7.617.575; del mismo domicilio; el cual quedo (sic) autenticado en la oficina notarial Tercera de Maracaibo, Estado Zulia, Bajo (sic) el Numero (sic) 9, Tomo 277 de sus libros de autenticación, del que anexamos copia certificada y marcada con la letra “A”, cuyo objeto fue una casa de habitación de nuestra propiedad, la cual se encuentra ubicada en la Avenida 19A (Haticos (sic) por Arriba), sector la Pomona, N. 102A-78, de la Jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Anexamos copia fotostática simple de los documentos que nos acreditan la propiedad del mismo marcados con la letra “B”. Ahora bien, señor Juez, el prenombrado contrato, establece en su clausula (sic) quinta su vigencia por un (1) año y su renovación de pleno derecho, por un período igual, si al vencimiento del mismo las partes no manifiestan lo contrario. En atención a esa estipulación la duración del contrato se ha transformado en un contrato por tiempo indeterminado, ya que desde que se suscribió se vino renovando sucesivamente hasta el año 2009, específicamente hasta la fecha 28 de Octubre. Pero a partir de esa fecha, hemos venido reuniéndonos y conversando con el ciudadano arrendatario y le hemos expresamos (sic) verbalmente el problema de necesidad de vivienda que actualmente presenta nuestra hija y sobrina, Milagros del Valle Bracho, que dicho sea de paso es también nuestro problema, la cual tuvo que retirarse en forma intempestiva de su hogar conyugal junto con su adolescente hija, por haber sido amenazada de muerte por su propio esposo (según denuncia hecha por ella en la Fiscalía del Ministerio Publico con la Fiscal No. 2 según consta en causa expediente están viviendo arrimadas en nuestra vivienda familiar, la cual por ser pequeña nos ha traído gran incomodidades a todos los que habitamos allí, razón por la que ella requiere mudarse urgentemente para otra vivienda y esta no puede ser otra que la constituye el objeto de contrato de arrendamiento en cuestión, por carecer de recursos para pagar el alquiler de otra y mucho menos para comprarla, ya que es una madre desempleada y su esposo no le pasa ni para cumplir con la obligación alimentaría de su adolescente hija, impuesta por el Tribunal de Protección de niños niñas y Adolescentes según consta con expediente causa 14417, folios (2,7,8,9,10) de fecha 26 de marzo de 2009 en la sala No.2.
De las conversaciones sostenidas con el inquilino, hemos convenido de mutuo acuerdo, pasarle por escrito las alternativas propuestas, para buscarle solución al problema (necesidad de vivienda que tienen nuestros familiares allegados) que nos atañe, sin perjudicarlo a él como usuario de nuestra casa en arrendamiento. Por consiguiente le hemos planteado la alternativa de que ejerza el derecho de preferencia otorgarlo por la ley y nos compre la casa, pero su respuesta siempre ha sido que carece de dinero, a pesar de que le hemos ofrecido muy buenas facilidades de pago, pero siempre la respuesta ha sido la misma (no tengo dinero). En defecto de esta alternativa le hemos exigido que comience a gozar de la prorroga (sic) legal y una vez cumplida la misma nos desocupe amigablemente la casa y nos haga la respectiva entrega formal, pero todo a quedado en palabras, porque hemos ido a la casa en muchas oportunidades con la intención de que nos reciba una comunicación escrita y nos firme su acuse, para que quede avisado y firmar dichas comunicaciones, manifestándonos en forma bravucona que “de allí no lo saca nadie”.
Observando nosotros, tal actitud del susodicho inquilino, de no aceptar ni firmar la correspondencia escrita presentada hasta por nuestro abogado y asesor, acudimos a los Tribunales a procurar tutela Judicial e intentamos la citación del mismo en base al Artículo 1615 del Código Civil Vigente, pero el Tribunal seleccionado para conocer no admitió nuestra solicitud, porque según dicha disposición esta (sic) derogada. Anexamos copia certificada del Libelo presentado y recibido por el Tribunal, Maracaibo con la letra “C”.
Como usted puede inferir, honorable Juez, a pesar de los esfuerzos hechos por nosotros hasta ahora y su infructuosidad, además de la negativa del inquilino a desocupar y entregarnos nuestra casa, conociendo nuestro estado de necesidad, no nos queda otra alternativa, sino acudir ante su competencia a solicitar la tutela judicial que la ley nos brinda, a los fines de hacer valer nuestros derechos e intereses ante los órganos que tienen la digna tarea de administrar Justicia, y tal fin, declarar desalojo del inquilino
El canon de arrendamiento mensual es de Doscientos Cuarenta Bolívares mensuales con 00/100 (Bs. 240,00), para los efectos de la cuantía equivalente a la anual de Dos mil ochocientos ochenta Bolívares (Bs. 2.880,00)
(…)
Basándonos, en la necesidad de vivienda actual que presenta nuestra pariente consanguíneo (sic) dentro del segundo grado exigido por la Ley y por consiguiente la necesidad de ocupar y vivir el inmueble objeto del contrato de arrendamiento señalado supra y la negativa manifiesta por el inquilino de no recibir ningún tipo de correspondencia escrita evitando obligarse a desocupar y entregarnos formalmente el inmueble arrendado, además de su negativa manifiesta al expresar que “de allí no lo saca nadie”, quizás con la intención de quedarse viviendo en ella de mala fe. En tal sentido nuestra pretensión, no puede ser otra, que demandar como en efecto demandamos, el desalojo, contra el ciudadano Rafael Ángel Portillo fuenmayor (sic) de la casa de habitación ubicada en la Avenida 19 (Haticos por Arriba), sector la Pomona, N. 102ª-78, de la jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, objeto del contrato de arrendamiento 28 de octubre de 2004 antes señalado.”
(…)

Consta en actas, que en fecha veintiocho (28) de enero de mil once (2011), los abogados en ejercicio HUGO RODRÍGUEZ y ÁLVARO OBALLOS ROA, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 9.243 y 28.998, respectivamente, actuando como apoderados judiciales de la parte demandada consignaron escrito de contestación, del cual se cita lo siguiente:

(…)
“Siendo la oportunidad legal para dar contestación a la demanda que por DESALOJO del inmueble (casa de habitación) ubicado en la Avenida 19A (Haticos por Arriba) Sector Pomona, signado con el No. 102A-78, en jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, inmueble este objeto del Contrato de Arrendamiento suscrito por nuestro representado y los ciudadanos hoy demandantes, DAVID RAMON (sic) BRACHO TORRES y JORGE RENE BRACHO TORRES, suficientemente identificados en autos, y un tercer ciudadano de nombre GUSTAVO ENRIQUE BRACHO TORRES, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-2.867.653, lo hacemos de la siguiente manera:
Es cierto que nuestro representado, ciudadano RAFEL ANGEL (sic) PORTILLO FUENMAYOR, celebró con los demandantes y otra persona, como ya dijimos, un contrato de arrendamiento el día 28 de Octubre del 2004, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera Maracaibo, del inmueble objeto de la demanda ya identificado. Pero con anterioridad, existía un contrato de arrendamiento inscrito entre nuestro poderdante y la dueña originara (sic) del inmueble y madre de los hoy demandantes, arrendadores, ciudadana LUCILA DEL CARMEN TORRES DE BRACHO, el día 17 de Mayo de 1996, contrato este que acompañamos en copia simple, o sea, que durante catorce (14) años nuestro representado ha cumpliendo (sic) con el pago del canon de arrendamiento estipulado en el momento. LO QUE NO ES CIERTO Y POR LO TANTO LO RECHAZAMOS, LO NEGAMOS Y LO CONTRADECIMOS, es que la ciudadana MILAGROS DEL VALLE BRACHO, quien no es identificada en la demanda, hija y sobrina de los arrendadores demandantes, tenga la necesidad de ocupar el inmueble objeto de la demanda, que es el mismo del contrato de arrendamiento vigente.
NO ES CIERTO que los demandantes hayan sostenido conversación con nuestro representado, en el mismo sentido de llegar a convenir acuerdo alguno relacionado con el derecho de preferencia que tiene el inmueble (casa) y la obligación de ellos de hacerle la respectiva oferta, ya que en ningún momento esta oferta se ha realizado, ni de forma o manera verbal, y menos en la forma o manera escrita que es como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 42 y siguientes. TAMPOCO ES CIERTO que hayan ido a la casa en varias oportunidades llevando comunicación escrita de ningún tipo, por lo tanto no se ha negado a firmarlas, como ellos manifiestan en el escrito libelar.
La verdad, es que desde que falleció la propietaria y arrendadora, ciudadana MILAGROS DEL VALLE BRACHO, del inmueble (casa) en cuestión, sus hijos entre ellos, los dos ciudadanos demandantes, han tratado por todos los medios de sacarlo del inmueble (casa) a nuestro representado, como un ejemplo de esa actitud fue la negativa de aceptar el canon de arrendamiento mensual, obligándolo a consignar dichos cánones de arrendamiento ante un Tribunal del Municipio como lo establece el Artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, según se desprende de la Solicitud de Consignación de Cánones de Arrendamiento No. C-11-2010, que en copia simple acompañamos. Así pues, Ciudadano Juez, el fundamento de la causal b) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que trata de la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, en esta demanda de Desalojo, no es más que otra estrategia o artimaña de los arrendadores demandantes para sacar a nuestro poderdante, ciudadano RAFAEL ANGEL (sic) PORTILLO FUERNMAYOR, del inmueble objeto de la demanda, plenamente identificado en actas. “

Posteriormente, en fecha veintiuno (21) de febrero de dos mil once (2011), el JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó sentencia de la cual se citan los siguientes extractos:

(…)
“Analizadas como han sido las alegaciones formuladas por las partes, así como las pruebas aportadas en el proceso, el Tribunal observa que ha quedado plenamente demostrado que la parte actora es propietaria del inmueble arrendado cuyo desalojo se demanda, así como también que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado.
Ahora bien, los límites de la controversia están fijados en la necesidad que tiene la hija de uno de los demandantes de nombre Milagros del Valle Bracho junto con su hija, de ocupar el inmueble arrendado, en virtud que la misma, tuvo que retirarse en forma intempestiva de su hogar conyugal junto a con su adolescente hija, por haber sido amenazada de muerte por propio esposo (según consta de la denuncia realizada por ella ante la Fiscalía del Ministerio Público Fiscalía No.2, causa signada F02-0467-09 de fecha 13 de marzo de 2009, razón por la cual están viviendo arrimada en su vivienda familiar.
(…)
En este orden de ideas, se observa que la parte actora en su condición de propietarios del inmueble arrendado, no demostraron los hechos que constituyen la necesidad (sic) ocupar el inmueble, por una hija de nombre Milagros del Valle Bracho y sobrina de los mismos; en consecuencia, no probado la causal consagrada en el literal “B” del artículo 34 ejusdem, para que procediera el desalojo demandado, es forzoso declarar sin lugar la presente causa.
Por todos los fundamentos expuestos, este Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zilia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la acción de DESALOJO…”

III
DE LAS PRUEBAS

En el presente litigio es importante tomar en cuenta los medios probáticos que presentaron las partes durante el proceso, debido a que se amerita demostrar la veracidad de los hechos alegados, es por ello que a continuación se nombran explícitamente las pruebas promovidas por ambas partes.

• De las pruebas presentadas por la parte actora en el escrito libelar.

1.- Contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos DAVID RAMÓN BRACHO TORRES, JORGE RENE BRACHO TORRES y GUSTAVO ENRIQUE BRACHO TORRES, con el ciudadano RAFAEL ÁNGEL PORTILLO FUENMAYOR, en fecha veintiocho de octubre de dos mil cuatro (2004), autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, bajo el N°9, Tomo 277, inserto desde el folio cuatro (4) hasta el folio siete (7) del expediente.

El instrumento especificado ut supra, es valorado por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación.

Del anterior medio se desprende que, los ciudadanos DAVID RAMÓN BRACHO TORRES, JORGE RENE BRACHO TORRES y GUSTAVO ENRIQUE BRACHO TORRES, celebraron un contrato de arrendamiento con el ciudadano RAFAEL ÁNGEL PORTILLO, dos mil cuatro (2004), sobre un inmueble constituido por una casa quinta y su propia parcela de terreno, marcada con la nomenclatura municipal número 102A-78, de la avenida 19A, barrio la Pomona, sector Háticos por Arriba, en jurisdicción de la parroquia Cristo de Aranza del municipio Maracaibo.

2.- Documento de compra venta celebrado entre los ciudadanos JORGE VILLALOBOS y LUCILA DEL CARMEN TORRES, protocolizado en fecha treinta y uno (31) de enero de mil novecientos cincuenta y dos (1952), por ante la Oficina del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo, quedando registrado bajo el N° 72, Protocolo 1°, Tomo 5°, inserto en los folios ocho (8), nueve (9) y diez (10) del expediente.

Siendo que la presente prueba fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Superioridad le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.357 del Código Civil, tomando en consideración que es un documento público que no fue impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa.
Del anterior medio se desprende que, en los ciudadanos JORGE VILLALOBOS y LUCILA DEL CARMEN TORRES, celebraron un contrato de compra venta sobre un inmueble ubicado en la Pomona, jurisdicción del municipio Cristo de Aranza del Distrito Maracaibo, formado por una casa quinta de habitación, con sus cercas de bahareques propias, con su terreno propio que mide nueve metros setenta centímetros (9,70 mts) de Norte a Sur, por veinticinco metros (25 mts) de Este a Oeste, documento con el cual se le acredita la propiedad a la progenitora de la parte actora ciudadana LUCILA DEL CARMEN TORRES.

3.- Certificado de Solvencia de sucesiones y donaciones, emanado del SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACIÓN ADUANERA Y TRIBUTARIA (SENIAT), de fecha veinte (20) de julio de dos mil nueve (2009), inserto en el folio once (11) del expediente.

4.- Formulario para Autoliquidación de Impuestos sobre Sucesiones N°000017, de fecha nueve (09) de enero de dos mil nueve (2009), inserto desde el folio doce (12) al folio catorce (14) del expediente.

Los documentos público administrativos, identificados con los números 3 y 4 gozan de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impresa con la actuación de un funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, ello producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que dimanan de ellos, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Así que, la presunción relativa antes mencionada puede ser cuestionada y desvirtuada mediante prueba en contrario, de allí que la forma de impugnación es con la prueba en contrario que la desvirtúe, bien al demostrar la falsedad de los hechos documentales, la manifestación que hiciera otro funcionario de la administración pública o las partes intervinientes; lo que no ocurrió en el presente caso, por lo que se considera que este medio de prueba es auténtico, y goza de veracidad y legalidad y tiene pleno valor probatorio tarifado como instrumento público negocial.
De los anteriores medios se desprende, que el inmueble ubicado en la Pomona, en jurisdicción del municipio Maracaibo, que mide Norte a Sur: 9,60 mts, y linda Miguel Ángel Huerta; Este a Oste: 25mts; Este: Con vía Pública; Oeste: con terreno del Banco Comercio, y le pertenece por derecho de sucesión a los ciudadanos DAVID RAMÓN BRACHO TORRES, JORGE RENE BRACHO TORRES y GUSTAVO ENRIQUE BRACHO TORRES, y el cual fue propiedad de la causante LUCILA DEL CARMEN TORRES BRACHO, según documento protocolizado en fecha treinta y uno (31) de enero de mil novecientos cincuenta y dos (1952), por ante la Oficina del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo, quedando registrado bajo el N° 72, Protocolo 1°, Tomo 5°.

5.- Solicitud de notificación judicial, recibido en fecha veinte (20) de mayo de dos mil diez (2010) por la Oficina de Distribución y Recepción de Documentos, en el folio diecisiete (17) del expediente.

Ahora bien, esta Juzgadora debe analizar la naturaleza jurídica de este medio probatorio, toda vez que se trata de un instrumento privado que no goza de presunción de veracidad desde su formación, ello en virtud de la falta de intervención del funcionario público que le imprima fe pública, por el contrario, el instrumento privado carece de eficacia probatoria hasta tanto no se produzca su reconocimiento, lo que implica que la eficacia probatoria del instrumento privado no se obtiene desde su nacimiento sino como consecuencia de un acto posterior.

Si embargo entendiendo que el reconocimiento es el elemento que otorga eficacia probatoria al instrumento privado, mediante el cual, se reconoce la paternidad del mismo, su autoría, que de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil, recae sobre la firma del instrumento, pues es este el elemento identificador de la persona de quien emana o quien se obliga mediante el instrumento privado, salvo algunos casos particulares, en materia de instrumentos privados el valor se adquirirá en la medida que se obtenga el reconocimiento del instrumento, sin lo cual, carecerá de eficacia probatoria.

En este sentido, el anterior medio contiene firma ilegible de la parte promovente, por lo que al no tener impresa la firma de un funcionario público o de la parte contraria con lo cual se necesito su reconocimiento, es considera un documento privado emanado de la propia parte, por lo que se desecha. Así se Decide.-

6.- Acta de nacimiento de DAVID RAMÓN, emanada de la Jefatura Civil del Municipio Cristo de Aranza, inserto en el folio dieciocho (18) del expediente.

7.- Copia exacta de Acta de nacimiento respectiva a JORGE RENE BRACHO, asentada bajo el N°285, en los libros de la Jefatura Civil del Municipio Cristo de Aranza, Distrito Maracaibo, Estado Zulia, inserta en el folio diecinueve (19) del expediente.

8.- Acta de nacimiento respectiva a MILAGROS DEL VALLE BRACHO, emanada de la Jefatura de la Parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo, inserto en el folio veinte (20) del expediente.

9.- Copia certificada de Acta de nacimiento N° 1.534, respectiva a ESTEFANY PAOLA PEREIRA BRACHO, emanada de la Jefatura Civil de la Parroquia San Francisco.

Siendo que las pruebas antes mencionadas referidas con los números 6, 7, 8 y 9 fueron promovidas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Superioridad le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.357 del Código Civil, tomando en consideración que son documentos públicos que no fueron impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa.

De los anteriores medios referidos con los números 6 y 7 se desprende, el parentesco existente entre los ciudadanos DAVID RAMÓN BRACHO TORRES, JORGE RENE BRACHO, como hijos de la ciudadana LUCILA DEL CARMEN TORRES.
Por otro lado, se desprende de los medios referidos con los números 8 y 9 el parentesco de la ciudadana MILAGROS DEL VALLE BRACHO, como hija del ciudadano DAVID RAMÓN BRACHO, y de la niña ESTEFANY PAOLA PEREIRA BRACHO, como hija de MILAGROS DEL VALLE BRACHO.

• De las pruebas presentadas por la parte demandada con la contestación de la demanda.

1.- Copia de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos Lucila del Carmen Torres de Bracho y Rafael Ángel Portillo Fuenmayor, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, en fecha diecisiete (17) de mayo de mil novecientos noventa y seis (1996), bajo el No. 58, Tomo 10; inserto desde el folio sesenta y uno (61) hasta el folio sesenta y cuatro (64) del expediente.

El instrumento especificado ut supra, es valorado por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de copia documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación.

Del anterior medio se desprende que, los ciudadanos Lucila del Carmen Torres de Bracho y Rafael Ángel Portillo Fuenmayor, celebraron un contrato de arrendamiento en el mil novecientos noventa y seis (1996), sobre un inmueble constituido por una casa quinta y su propia parcela de terreno, marcada con la nomenclatura municipal número 102A-78, de la avenida 19ª, barrio la Pomona, sector Haticos por Arriba, en jurisdicción de la parroquia Cristo de Aranza del municipio Maracaibo.

2.- Legajo de Consignación de los cánones de arrendamiento, por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, inserta desde el folio sesenta y cinco (65) hasta el folio sesenta y siete (67) del expediente.

Siendo que la presente prueba fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Superioridad le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.357 del Código Civil, tomando en consideración que es un instrumento público que no fue impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa.

Del anterior medio se desprende, que el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, recibió la consignación de los cánones de arrendamiento a la cuenta No. 0060-61-0000002265, correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre del año dos mil diez (2010).

• De las pruebas presentadas por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas.
1.- Promovió el mérito favorable que se arrojan de las actas procesales.
Con respecto a tal invocación, observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece.

• De las pruebas presentadas por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas.

En cuanto al escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora, el mismo se presentó de forma extemporánea, por lo cual no fueron admitidas por el Tribunal a quo en fecha quince (15) de febrero de dos mil once (2011).

IV
MOTIVOS PARA DECIDIR

Vistas y analizadas cada una de las actas procesales que conforman el presente expediente, con el fin de esclarecer el litigio que se presenta y para brindarle una solución satisfactoria y efectiva a dicha controversia, esta Sentenciadora Superior, pasa a considerar algunos aspectos procesales.

En el presente caso, la parte demandante apeló de la sentencia definitiva dictada por el JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en la cual se declaró SIN LUGAR la pretensión por desalojo, en razón a lo cual es necesario para esta Sentenciadora el estudio de los requisitos que deben estar presentes para el ejercicio de las acciones ejercidas, adminiculados con las pruebas aportadas por ambas partes en la presente causa.

En primer lugar, quedó evidenciad que efectivamente en fecha veinticuatro (24) de octubre de dos mil cuatro (2004), fue celebrado un contrato de arrendamiento entre los ciudadanos DAVID RAMON BRACHO TORRES y JORGE RENE BRACHO TORRES con el ciudadano RAFAEL ÁNGEL PORTILLO FUENMAYOR, sobre un inmueble constituido por una casa quinta y su propia parcela de terreno, marcada con la nomenclatura municipal 102A-78, de la avenida 19A, barrio La Pomona, sector Haticos por arriba, jurisdicción de la parroquia Cristo de Aranza del municipio Maracaibo. Así se Establece.-

Asimismo, se demostró que el inmueble anteriormente descrito es propiedad de los ciudadanos por derecho de sucesión según se evidencia, de los formularios emanados del SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACIÓN ADUANERA Y TRIBUTARIA (SENIAT), y la relación de parentesco existente entre la causante y los demandantes según actas de nacimiento, medios igualmente valorados.

En segundo lugar, se evidencia que el contrato se conformó con una vigencia de un (1) año es decir, contado a partir del veintiocho (28) de octubre de dos mil cuatro (2004) hasta el veintiocho de octubre de dos mil cinco (2005), y el cual se renovaría por un (1) año mas, es decir, hasta el veintiocho (28) de octubre de dos mil seis (2006).

En base al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal b el cual establece:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.” (Negritas y Subrayado destacado de este Tribunal).

Así pues, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año, es decir, en el presente caso la prórroga legal comenzó a configurarse a partir del veintinueve (29) de octubre del dos mil seis (2006) hasta el veintinueve de octubre de dos mil siete (2007), por lo que habiéndose continuado con la relación arrendaticia, aún después de terminado el período de la prórroga legal, el contrato celebrado se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado. Así se Establece.-
Por otra parte, la parte actora alega la causal inmersa en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la descendiente del ciudadano DAVID RAMÓN BRACHO, parentesco que demostró mediante acta de nacimiento correspondiente a MARÍA MILAGROS DEL VALLE BRACHO, inserta en los folios del expediente, por quien supuestamente se alega la necesidad de una vivienda.

Pues bien, es menester de esta Sentenciadora citar el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (Negritas y Subrayado destacado de este Tribunal)

En este respecto, de los medios probatorios promovidos no se evidencia que este hecho alusivo a la necesidad de vivienda de la ciudadana Milagros del Valle Bracho haya quedado demostrado; por cuanto, al haber sido desechadas las pruebas traídas en segunda instancia por no ser evacuadas en la oportunidad legal correspondiente, y el único medio probatorio promovido que pudo haber dado indicio de este hecho, fue la constancia emanada del Consejo Comunal, la cual quedó desechada por no ser promovida en la oportunidad legal correspondiente, no queda medio que demuestre la veracidad del alegato planteado por la parte actora. Así se Decide.-

En conclusión, el escrito libelar se fundamenta en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos, y puesto que no se logró demostrar esta causal, se procede a declarar SIN LUGAR la Apelación interpuesta en fecha veintidós (22) de febrero de dos mil once (2011), por la abogada en ejercicio MIRLA ANDRADE SOTO, actuando como apoderada judicial de los ciudadanos DAVID RAMON BRACHO TORRES y JORGE RENE BRACHO TORRES; de manera que se CONFIRMARÁ la sentencia dictada por el JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha veintiuno (21) de febrero de dos mil once (2011), en el juicio que por DESALOJO siguen los ciudadanos DAVID RAMON BRACHO TORRES y JORGE RENE BRACHO TORRES, en contra del ciudadano RAFAEL ÁNGEL PORTILLO FUENMAYOR.

V
DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha veintidós (22) de febrero de dos mil once (2011), por la abogada en ejercicio MIRLA ANDRADE SOTO, actuando como apoderada judicial de los ciudadanos DAVID RAMON BRACHO TORRES y JORGE RENE BRACHO TORRES.
SEGUNDO: CONFIRMA la sentencia dictada por el JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha veintiuno (21) de febrero de dos mil once (2011), en el juicio que por DESALOJO siguen los ciudadanos DAVID RAMON BRACHO TORRES y JORGE RENE BRACHO TORRES, en contra del ciudadano RAFAEL ÁNGEL PORTILLO FUENMAYOR.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandante apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los tres (3) días del mes de marzo del año dos mil quince (2015). Años: 204º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA
(Fdo)
Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO EL SECRETARIO,
(Fdo)
Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO
En la misma fecha anterior, siendo la diez de la mañana (10:00 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.
EL SECRETARIO
(Fdo)
Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO