TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO
EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I
INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, de la presente causa producto de la distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de la Sede Judicial de Maracaibo –Edificio Torre Mara- en fecha diecinueve (19) de junio del año 2014, en virtud de la decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha catorce (14) de abril del año 2013- con motivo del anuncio del recurso de casación en fecha veinticuatro (24) de septiembre del mismo año por parte de la apoderada judicial de la parte actora, abogada ELENA MOLERO DE PADRÓN, inscrita en el inpreabogado bajo el número 12.430, en contra de la decisión de fecha catorce (14) de agosto del año 2013 dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia,- mediante la cual casó de oficio y decretó la nulidad del fallo in comento, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoado por el ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.808.185, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia e inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha veinte (20) de marzo de 2003, bajo el número 44, tomo 7-A.

II
NARRATIVA

Mediante auto de fecha veintisiete (27) de junio de 2014, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, recibió y ordenó darle entrada al presente expediente, fijando un lapso de cuarenta (40) días para dictar sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 522 del Código de Procedimiento Civil.

Seguidamente pasa esta Sentenciadora a narrar las actuaciones ocurridas en la segunda instancia, precisando que las mismas se desarrollaron en el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial; es así como en fecha cuatro (04) de junio de 2013, la apoderada judicial de la parte actora, abogada ELENA MOLERA DE PADRÓN, plenamente identificada, procedió a presentar escrito de Informes argumentando lo siguiente:

(…Omissis…)

“La pretensión deducida por nuestro representado RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO-plenamente identificado-, lo ha sido en CALIDAD DE PROPIETARIO y de conformidad a lo prescripto ex articula 1.264, 1.160, 1.265, 1.266, 1.474, 1.486, 1.488 y 1.495 del Código Civil, se solicitó el CUMPLIMIENTO DE LA PRESTACION (sic) DE TRADICION (sic) INMOBILIARIA POSESORIA E INSTRUMENTAL, devenida de contrato de compraventa, perfeccionado, con la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., domiciliada en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, y formalmente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Zulia, en fecha veinte (20) de marzo del dos mil tres (2003), con el N0 44, del Tomo 7-A, quien siempre se ha negado de manera constante y sistemática a realizar la tradición inmobiliaria e instrumental.

La excepción opuesta por la sociedad mercantil Demandada (sic) se limitó a invocar la improcedencia en Derecho de la pretensión opuesta por considerar –erróneamente- que los hechos constitutivos de la pretensión no podían calificarse de incumplimiento contractual, por no ser aplicables a dicha relación, las disposiciones contenidas en la resolución 110 del Ministerio del Poder Popular de Hábitat y Vivienda, en la cual se prohíbe el cobro de cualquier modalidad de ajuste monetario correctivo de inflación, en las modalidades contractuales perfeccionadas para la adquisición de viviendas, con especial referencia al Indice (sic) de Precios al Consumidor o IPC. En la misma oportunidad de dar contestación a la demanda, la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, plantea pretensión de resolución de contractual (sic) en sede reconvencional, arguyendo al respecto, un supuesto e inexistente incumplimiento por parte de nuestro representado RUBEN (sic) VILLALOBOS OCANDO, solicitando como prestación asociada la retención de las arras confirmatorias acordadas contractualmente.

En la contestación a la infundada y temeraria reconvención, esta Representación (sic), argumentando la falaz construcción de la prioridad en el incumplimiento realizada por la parte Demandada, como fundamento de su pretensión reconvencional e insistiendo en los argumentos explanados en el escrito libelar de demanda, solicito la declaratoria sin lugar de la reconvención propuesta y el acogimiento de la pretensión deducida en el escrito libelar de demanda.
LOS HECHOS
Perfeccionamiento Contractual
(Relación Jurídica Génesis del Conflicto)

De las pruebas que cursan en actas del presente proceso, han quedado demostrados los siguientes hechos, por la expresa admisión de la parte Demandada, sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A:
1.-El perfeccionamiento con la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, identificada ut supra, de un contrato [que ésta representación procesal, ha calificado y demostrado ser de compraventa) en fecha treinta (30) de enero (01) (sic) de dos mil ocho (2008); tal contrato presentado en instrumento privado, fue expresamente reconocido por la parte Demandada (sic), en su escrito de contestación a la demanda.
2.- Reconocido el contrato perfeccionado, las declaraciones constitutivas de voluntad realizadas por las partes, son abrigadas por la por (sic) extensión presuntiva de la veracidad propia del instrumento público, de conformidad a lo preceptuado en los artículos 1.363 y 1.360 del Código Civil, por remisión del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, solicito del Tribunal, de por acreditado probáticamente los siguientes hechos:
2.1- El contrato en mientes, contiene la declaración de voluntad de las partes de celebrar una COMPRAVENTA (Vid. Folio (sic) uno (01) cara anterior, del documento señalado A), tal y como puede inferirse de las declaraciones de voluntad de las partes (…) Esta declaración es absolutamente correspondiente, con la realizada por la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A –ya identificada- cuando en la parte in fine del folio dos (02), la VENDERORA afirma: “LA PROMOTORA deberá devolver a EL CLIENTE las cantidades dinerarias que haya recibido de este último a cuenta del precio de venta”¸ dicho contrato recayó sobre uno de los inmuebles construidos sobre el inmueble: “...ubicado en la Calle (sic) 13 con Esquina (sic) Avenida (sic) 23 de la Villa del Rosario, Municipio (sic) Rosario de Perija (sic) del Estado (sic) Zulia…” que constituyen: “…veintiséis (26) casas de habitación que conformarán un Conjunto Residencial denominado “Residencias Villas del Valle…” (Vid. Folio uno (01) del documento señalado A).

(…Omissis…)

Ateniéndose a las disposiciones de carácter contractual, antes enunciadas, del contrato de Compraventa suscrito privadamente el treinta (30) de enero (01) (sic) de dos mil ocho (2008), mi representado RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO- plenamente identificado- en su calidad de Comprador (sic), procedió a realizar la erogación de las sumas dinerarias, que comportaban la parte del precio convenido, tal como quedó expresamente admitido por la parte Demandada (sic), de la siguiente manera:
1. La cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES, con CERO CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 25.000,00), al momento de suscribir el Convenio (sic) sub examine, tal y como se constata de las declaraciones de conocimiento contenidas en las siguientes documentales privadas, que en este acto opongo para su reconocimiento.

(…Omissis…)

2.- La cantidad de ONCE MIL, DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES, con CERO CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 11.250,00) tal y como podrá arribar a la certeza, según instrumento denominado RECIBO DE CAJA, signado con el número de control interno C1000416, con la firma autógrafa en tinta de la ciudadana VERONICA (sic) GONZALEZ (sic), en su cualidad representante auxiliar del Vendedor (sic), en papel membrete de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A.
3. La cantidad de ONCE MIL, DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES, con CERO CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 11.250,00) tal y como podrá arribar a la certeza, según dos (02) instrumentos denominados: RECIBO DE CAJA: el primero signado con el número de control interno C1000438, con la firma autógrafa en tinta de la ciudadana VERONICA (sic) GONZALEZ (sic) en su cualidad [de] representante auxiliar del Vendedor (sic), con sello húmedo de la Empresa (sic), en papel membrete de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A.
4. La cantidad de ONCE MIL, DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES, con CERO CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 11.250,00) tal y como podrá arribar a la certeza, según instrumento denominado RECIBO DE CAJA, signado con el número de control interno C1000580, con la firma autógrafa en tinta de la ciudadana VERONICA (sic) GONZALEZ (sic), en su cualidad representante auxiliar del Vendedor, en papel membrete de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A.

(…Omissis…)

DEL DEFECTUOSO CUMPLIMIENTO POR LA VENDEDORA
Tardanza en el Cumplimiento (sic) de la Prestación (sic) de Tradición Documental (sic) y Posesoria (sic), de la Sociedad (sic) Mercantil (sic) INVERSIONES GEMO, C.A.

Tal y como ha quedado demostrado de los hechos en el presente proceso, existe un contrato de compraventa, perfeccionado a través de instrumento privado, en fecha primero (01) de enero (01) de dos mil ocho (2008), donde se estipuló que para realizar la tradición documental y posesoria del inmueble- puesto que ya la propiedad sobre el mismo había sido transmitida con el consentimiento- se esperaría a la culminación de la obra y la obtención de los permisos de habitabilidad del inmueble, ello quiere decir, que el término acordado se estipuló en beneficio únicamente de la Vendedora (sic).

Ciudadano (a) Juez (a), permítase ahondar en la calificación jurídica de la prestación de hacer a cargo de la vendedora, partiendo del presupuesto, que la obligación de Dar (sic) (transmitir la propiedad), como hemos advertido, resultó satisfecha solo consenso, desde el mismo momento del perfeccionamiento del Contrato (sic) de Compraventa (sic), oportunidad en la que mi Representado (sic) devino propietario del inmueble (artículos 1.160, 1.265 del Código Civil), y en tal cualidad solo (sic) le resta se cumpla por la Vendedora (sic) la prestación u obligación de la tradición o entrega material (posesoria) y simbólica (documental-registral) del inmueble (…) esta prestación en una obligación de RESULTADO, es decir, la deudora sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., está constreñida a adoptar una conducta, que haga realmente efectiva la puesta en posesión y el otorgamiento escritural del inmueble, la no realización de tal conducta, como en el caso que ocupa su consideración, es prueba del INCUMPLIMIENTO REPROCHABLE de la obligación a su cargo.

Ahora bien, como quedó demostrado del tracto instrumental acompañado, particularmente de las actuaciones realizadas ante el Instituto para la Protección de las Personas en la Adquisición de Bienes y Servicios (INDEPAVIS) (sic), y de las propias declaraciones realizadas por la parte Demandada (sic), en el sentido de haber sido sancionadas, por dicho órgano.

El hecho generador del incumplimiento por parte de la Vendedora (sic), es que, habiendo transcurrido año y seis meses desde el perfeccionamiento contractual, en fecha tres (03) de junio (06) de dos mil nueve (2009), sin que se hubiere efectuado la tradición inmobiliaria, se dirigió a nuestro Representado (sic) una comunicación en la que la vendedora sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, aduce:
“Ante todo reciba un cordial saludo de la Empresa (sic).
Por medio de la presente le notificamos, en su segunda oportunidad, que ha vencido su plazo para la Protocolización del contrato compra-venta (cláusula N0 2).
Recomendamos acercarse a nuestras oficinas con carácter de URGENCIA para tratar de solventar esta situación, de los (sic) contrario pasaremos el caso al Departamento Legal.
Así mismo, anexamos a ésta correspondencia la relación de cálculo del IPC correspondiente hasta el mes de Abril (sic) 2009 sírvase pasar por nuestras oficinas a cancelar, ya que no se firmara (sic) el documento de venta hasta tanto no este (sic) todo totalmente cancelado”
Con ello, la vendedora sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A pretendió sustraerse fraudulentamente a las obligaciones contraídas por efecto del contrato suscrito, en fecha treinta (30) de enero (01) de dos mil ocho (2008), arguyendo la existencia de una supuesta cláusula valor -cláusula segunda- para el ajuste de la incidencia inflacionaria por aplicación del Índice de Precios al Consumidor o IPC, contenida en un contrato en que jamás se incluyó, y mucho menos llegó a documentarse, pues como podrá constatar ciudadano (a) Juez (a), del instrumento que se acompaña a la presente signado con el literal A, en el contrato suscrito, jamás se hizo alusión alguna a mecanismos correctivos de las prestaciones económicas de las partes.
Pero Ciudadano (a) (sic) Juez (a), al aserto anterior se añade un agravante, ya que por RESOLUCIÓN 110, de fecha ocho (08) de junio (06) de dos mil nueve (2009) del Ministerio del Poder Popular para las obras Públicas y Vivienda (MPPOPV), mediante la cual acudiendo a la institución del Orden (sic) Público (sic) Contractual (sic), se prohíbe totalmente la incorporación contractual de cláusulas valor, que se sirvan del Índice de Precios al Consumidor o IPC, para corregir o ajustar los contratos que recaigan sobre inmuebles en construcción (…).
Un examen detenido del contrato perfeccionado, muestra que en él no se previó fecha o término de entrega del inmueble, es decir, la prestación por parte de la Vendedora (sic)- realizar la tradición material e instrumental del inmueble- se dejó en cuanto a su cumplimiento a los dictados de la buena fe, de ello, que se ajusta la situación enunciada a la previsión normativa contenida en el encabezamiento del artículo 2 y en el Parágrafo Primero de la resolución sub examine, por tanto cualquier conducta contraria comportaría ilicitud. En tal sentido la premisa argüida por la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, de resistirse al cumplimiento de las obligaciones contraídas contractualmente, no es más que una conducta de mala fe, encaminada a defraudar el derecho lícito y legítimamente adquirido.
Hecha tales consideraciones, ciudadano Juez, es necesario destacar, que el cumplimiento de la obligación de realizar la tradición posesoria e instrumental, según el referido contrato, coincide con la culminación de la obra por la Vendedora (sic) INVERSIONES GEMO, C.A., pero es el caso, que habiendo culminado la obra, se niega a cumplir con sus obligaciones, arguyendo de manera ilícita, la falta de pago e una supuesta deuda, jamás acordada, relativa al pago de actualización monetaria por IPC.

DAÑOS DERIVADOS DEL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACION (sic)
(Arts. 1.273 y 1.274 del Código Civil)
Determinado el incumplimiento de parte de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., es preciso fijar la extensión del daño patrimonial, que pudiera sufrir como consecuencia de la ilícita negativa de realizar la tradición instrumental del inmueble. Ciudadano Juez, con la finalidad de cumplir con la prestación imputable a mí Representado (sic) del pago del resto del precio, a saber CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (sic), con CERO CENTIMOS (sic) DE BOLIVAR (sic) (Bs. 180.000,00) gestionó junto a su cónyuge GABRIELA BEATRIZ GUTIERREZ (sic) SUAREZ (sic), venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad 12.759.988, y del mismo domicilio (cualidad, plenamente demostrada en actas), un crédito hipotecario ante la entidad bancaria BANESCO; culminados los trámites iniciales, la institución Financiera referida, exige la entrega de un plexo instrumental encaminado a demostrar, los presupuestos de viabilidad económica del futuro contrato de Mutuo (sic) (…) La documentación enunciada se encuentra aún en poder de la VENDORA (sic) INVERSIONES GEMO, C.A, y ésta al negarse a cumplir con la prestación de la tradición inmobiliaria y exigir la ilícita prestación, se resiste a cumplir con su obligación, lo que generó la pérdida de la tramitación, y por ende, de obtener el crédito para cumplir con la prestación del pago, de tal manera, que cuando este Tribunal condene a la deudora remisa, al cumplimiento de la obligación, tendrá que concederme un plazo prudencial para la gestión y obtención del crédito, para así honrar la obligación propia.

Erigidos en los argumentos precedentes, y estando dispuestos a cumplir con la obligación de pagar el monto restante del precio, en la medida en que digno Despacho (sic), establezca el lapso prudencial para la gestión y obtención del crédito, es por lo que insistimos a este digno Oficio Jurisdiccional, proceda a condenar a la demandada, sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., al cumplimiento del contrato de fecha cinco (05) de febrero (02) de dos mil seis (2006), y en consecuencia, previa declaratoria de la propiedad sobre el inmueble, se sirva ponernos en efectiva y real posesión del mismo, documentarlo y protocolizarlo, o bien al pago de una cantidad de dinero, que me permita en la actualidad adquirir un inmueble de similares características, ordenando para ello en la definitiva, una experticia complementaria del fallo, que establezca dicho monto. Y así solicito sea declarado por este Despacho.

(…Omissis...)
CUALIFICACIÓN CONTRACTUAL

La sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A- plenamente identificada en actas-, erige la excepción opuesta y la pretensión que trata de deducir (en vía de reconvención), en la calificación de la relación jurídica in iuditio deductae, como contrato de Opción de Compra, cuando, tal y como ha quedado demostrado en actas, nuestro Mandante (sic) suscribió y perfeccionó con INVERSIONES GEMO, C.A, un verdadero contrato de compraventa de la cosa futura. Por tanto insisto en que la argumentación sostenida respecto a la naturaleza, extensión y límites del contrato de compraventa perfeccionado, en particular el criterio expresado en la sentencia de Sala Constitucional al respecto, hace de suyo inútil cualquier otro argumento, tanto más cuanto el criterio de dicho Oficio Jurisdiccional resulta vinculante a los efectos de la decisión de situaciones jurídicas futuras que se compadezcan con el leading case del fallo, según expresa prescripción del artículo 335 in fine de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela.

La defensa opuesta, el considerar el contrato como de opción de compra, es de por si suficiente para enervar la tendenciosa y pretensa solicitud de la Demandada (sic), puesto que siendo el contrato fundamento de la pretensión deducida en ella una compraventa, y no una opción de compra, como lo plantea la Demandada (sic) y erróneamente lo acoge la sentencia del a quod, conforme a la doctrina Constitucional vinculante (...) No obstante, la errónea calificación contractual, realizada por la Demandada (sic) Reconvincente (sic) y la sentencia que le acoge, se imputan a nuestro Representado (sic), una serie de conductas, que se califican de incumplimientos capaces de autorizar a la Demandada (sic) a solicitar la Resolución en vía reconvencional, en tal sentido, quedó demostrado que las mismas, no solo (sic) no constituyen incumplimientos, sino que por el contrario, es la adopción lícita de conductas, que ante el incumplimiento de la Demandada (sic) en su condición de Vendedora (sic), el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO se vio en la necesidad de ejercer la acción que se dilucida en este juicio, con la finalidad de asegurar su órbita jurídico patrimonial.

NATURALEZA DE LA PRESTACION (sic) PRINCIPAL ACORDADA EN EL CONTRATO

En el contrato de compraventa, cuyo cumplimiento se demanda en sede principal, la obligación principal de la Vendedora (sic), sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A.- plenamente identificada en actas-, es como quedó establecido, una prestación de hacer y de resultado, la primera constituida por la conducta preactiva que debió haber asumido la Vendedora (sic) incumplidora, una vez arribado el término para el cumplimiento, consistente en realizar la tradición posesoria y simbólica del bien vendido; estas obligaciones, concretan una aspiración del acreedor (nuestro Representado (sic)): ver como efectivamente en la realidad se operan los cambios jurídicamente impuestos en nuestro caso, como bien confiesa la Demandada (sic) Reconviniente (sic) deudora, en comunicación dirigida a nuestro Representado (sic), de fecha 03 de junio de 2009, para dicha oportunidad ya se encontraba la Demanda, sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A. en condiciones de dar cumplimiento a las prestaciones contractuales acordadas, más sin embargo pretendió sujetarlas, al cumplimiento del pago de cantidades ilícitas, contrarias al orden público contractual.

(…Omissis…)

AUSENCIA DE JUSTIFICACION (sic) PARA EL CUMPLIMIENTO DE LA DEMANDADA- RECONVINIENTE

En la sentencia cuya apelación es deducida, se acogen los temerarios argumentos expuestos por la Demandada (sic) en su escrito de contestación, según el cual su incumplimiento se debe a haber dejado de percibir los abonos al precio acordado por la transmisión dominical, y trae a colación el criterio mantenido en doctrina por el jurista patrio JOSE (sic) MELICH ORSINI; frente a tales afirmaciones, cabe puntualizar:
1.-Ciudadano Juez, la situación de incumplimiento por parte de la Vendedora (sic) es objetivamente constatable ahora, y lo era en el momento en que nuestro representado, RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO cesó en el abono de las cantidades de dinero, y ello, como materialización de la excepción non adiplenti contractus, pues tal y como marchaba el ritmo de la edificación era imposible que cumpliera a tiempo.
2.-Respecto al criterio doctrinario invocado, y al cual pretende asirse invocando la prioridad del incumplimiento, es oportuno advertir, que el autor citado, aunándose a los renovados criterios en la materia, que perciben a la Resolución (sic) como sanción al incumplimiento, condiciona el criterio de la prioridad del incumplimiento invocado, a los dictados de buena fe, y ante una conducta que denota la imposibilidad de lograr el cumplimiento de la obligación contraída por la otra parte, y siendo perceptible a mí Representado (sic) el riesgo de ver insatisfecha su prestación, y agravada su situación patrimonial en la asunción del propio cumplimiento, se le permite suspender las conductas solutivas (…) Así las cosas, la aspiración por parte de la Vendedora (sic), que por propia conducta se había colocado en la imposibilidad real y absoluta de cumplir tempestivamente, de que se siguiere abonando al precio convenido, es absolutamente contrario a los dictados de la buena fe [,] probidad en la ejecución de los contratos (…) pues como puede Ud., muy bien constatar Ciudadano (sic) Juez, la sentencia es dictada en el año 2013 y nuestro Mandante (sic) ha debido esperar años, para que en la contestación a la demanda, la Vendedora (sic), afirme un inexistente derecho a una resolución contractual, de un contrato que trata de calificar erróneamente en su beneficio, y que además trata de circunscribir falsamente la reciprocidad del vínculo a las prestaciones naturales del contrato, o bilateralidad contractual, olvidando que la ejecución de una obligación de conformidad a lo prescripto en el artículo 1.160 del Código Civil, comporta otras prestaciones.

(…Omissis…)

OBSERVACIONES EN CUANTO A LA APLICACIÓN INTERTEMPORAL DE LA LEY

Ciudadano Juez, en la sentencia proferida por el a quod, la parte Demandada (sic) ha logrado concretar su propósito, por demás por nosotros advertido, de confundir la inteligencia de la justicia, la Demandada (sic) Reconviniente (sic), invoca el carácter no retroactivo de la Ley, para así sustraerse de los efectos normativos de la Resolución Nro. 110 10/06/2009, del Ministerio del Poder Popular para las obras Públicas y Viviendas, y de la Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, de fecha 01 de febrero de 2010, arguyendo, que su sanción es posterior al perfeccionamiento del contrato, cuando el criterio para la aplicación temporal de una nueva Ley, respecto de relaciones contractuales concluidas bajo la validez de otro texto normativo, es el agotamiento de los efectos contractuales, y no el del perfeccionamiento, es decir si el contrato se encuentra aún en fase de ejecución contractual, sus efectos jurídicos no se han agotado ergo está sujeto a los cambios o modificaciones de ley, que con el carácter de orden público se sancionen.

(…Omissis…)

IMPROCEDENCIA DEL ALEGATO DE INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, CONSIDERANDO EL ACTO ADMINISTRATIVO SANCIONATORIO.
Ciudadano Juez, la sedicente Demandada (sic) Reconviniente (sic) y la sentencia apelada, ésta (sic) en muestra de una absoluta ignorancia, en nociones fundamentales de la Teoría General del Derecho, como lo es el derecho subjetivo, manipulan la naturaleza de los actos e instituciones jurídicas, para darle a la actividad emprendida por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), una calificación jurídica que no le corresponde.

En tal sentido, al referirse al acto administrativo sancionatorio, proferido en fecha 21 de diciembre de 2010, y notificado a INVERSIONES GEMOS (sic), C.A –plenamente identificada- en fecha 29 de marzo de 2011, lo invoca, como título de cumplimiento contractual, cuando precisamente, comporta para ella, prueba fehaciente del incumplimiento, y en consecuencia, mutación del título de conducta impuesto y de ninguna manera como lo hace la sentencia proferida como ¡sanción recíproca!, al pretender que nuestro Representado (sic), se encontraba obligado al otorgamiento del instrumento de compraventa.

El acto administrativo sancionatorio a (sic) cual hace alusión, en palabras de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A: “ordenó a INVERSIONES GEMO, C.A., vender al ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, el inmueble objeto de este proceso, por el precio inicialmente pactado, esto es, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00)… cumpliéndose con la respectiva inscripción protocolar del título de transmisión de dominio y la consecuente entrega material del inmueble vendido” (…) esta declaración realizada por la Representación (sic) procesal de la parte Demandada (sic), revestido de cualidad de Mandatario (sic) Judicial (sic) con Representación (sic), debió haberse tenido como declaración de conocimiento respecto de los hechos acaecidos en sede administrativa, y por tanto de conformidad a lo preceptuado en el artículo 1.401 del Código Civil, debe tenerse como CONFESIÓN IRREBATIBLE del hecho del incumplimiento, pues, si se le ordena adherir su conducta a lo acordado contractualmente, indudablemente, que previamente a ello, deberá existir la declaratoria de certeza histórica de la transgresión del precepto, esto es del incumplimiento contractual, lo cual invoco a favor de nuestro Mandante (sic), como plena prueba de la pretensión deducida en la demanda, y de la improcedencia en Derecho (sic) de la Reconvención (sic) propuesta, la cual debió ser declarada sin lugar en la definitiva y de ninguna manera acogida.

Conforme a la argumentación que se viene desarrollando, la actuación se impone a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., en un acto administrativo sancionatorio, por tanto indudablemente Ciudadano (sic) Juez, el título que le impone el cumplimiento a su conducta remisa- cumplir el contrato de compraventa-, es diferente al contractual, es el acto administrativo sancionatorio, que ha sustituido en sede administrativa, el contrato denunciado, constituyendo un título per se, originado, en el carácter cuasijurisdiccional del mismo, que se comporta como una auténtica providencia de condena (…)”

Consta en actas que en la misma fecha, los apoderados judiciales de la parte demandada, abogados RENÉ RUBIO MORÁN y JOSÉ RAFAEL VARGAS RINCÓN, inscritos en el inpreabogado bajo los números 108.155 y 22.881, respectivamente, presentaron escrito de Informes mediante el cual expusieron:

“1. En primer lugar, nos referimos al planteamiento expuesto por la parte demandante en sus informes, en cuanto a su aseveración de que el contrato celebrado entre RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO y la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, configura un contrato de compra-venta, y no de opción de compra dado que el perfeccionamiento jurídico se verificó desde el momento, en que concurrieron los consentimientos de comprador y vendedora. En este aspecto, debemos significar la absoluta inocuidad de tal planteamiento, pues en definitiva, lo que subyace en este litigio, sea que se repute al contrato como de compra-venta o como de opción de compra, es la calificación del incumplimiento contractual por falta de pago del precio en el que ha incurrido la parte demandante reconvenida, y que hemos alegado y sostenido en su contra como fundamento de nuestra defensa y de nuestra reconvención, frente a su total inercia probatoria, con base a las estipulaciones que ambas partes convinieron al otorgar el contrato que reproduce el documento suscrito en fecha 8 de Diciembre (sic) de 2008, por el cual los otorgantes acordaron modificar los términos de la contratación original que fuera reproducida dentro del documento de fecha 30 de Enero (sic) de 2008, documento éste que la parte demandante singularmente y en forma aislada invoca el demandante, haciendo abstracción de la existencia del documento suscrito en fecha 08 de Diciembre (sic) de 2008, que es el documento donde en definitiva quedó regulada la relación jurídico contractual, si bien iniciada en fecha 30 de Enero (sic) de 2008, fue precisada en todos sus términos en el documento otorgado en fecha 08 de Diciembre (sic) de 2008.
2. “(…) no es cierto que INVERSIONES GEMO, C.A., hubiera obrado fraudulentamente aduciendo una inexistente cláusula contractual que le permitía proceder al ajuste del precio por causa de la inflación, ya que quien sí incurrió en reticencia dolosa u ocultamiento manifiesto de la verdad es el propio demandante, pues le escondió al Tribunal de la Primera Instancia e insiste con este Tribunal de Alzada en esconder el hecho de que en fecha 8 de Diciembre (sic) de 2008 otorgó con INVERSIONES GEMO, C.A, el contrato que contemplaba las cláusulas convencionales definitivas que las partes contratantes se dieron para regular la relación jurídica que sostenían en orden a la celebración del contrato de compra-venta y que concluyese con la transmisión de la propiedad del inmueble que conformara su objeto, siendo de destacar que en ese contrato se estipuló el derecho de ajuste del precio a la inflación dentro de la cláusula SEGUNDA del mismo, de conformidad con la entonces vigente Resolución No. 98 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de fecha 5 de Noviembre de 2008, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39.055 de fecha 11 de Noviembre (sic) de 2008; de manera que el proceder contractual de INVERSIONES GEMO, C.A cuando remitió al ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO la comunicación de fecha 3 de Junio (sic) de 2009- que es referida por la parte demandante como la prueba del hecho generador del incumplimiento de la vendedora-, contrariamente a lo afirmado por el demandante, resultaba perfectamente válido, legítimo y conducente, ya que se adecuaba a la normativa especial vigente para esa fecha, no constituyendo por tal razón una temeridad, como falsamente lo expone el demandante, sino el ejercicio lícito de un derecho subjetivo que para ese momento, de acuerdo a la reglamentación oficial, era perfectamente permisible; y en segundo lugar, porque no es cierto lo que expresa el demandante cuando sostiene como agravante del supuesto incumplimiento que le imputa a nuestra representada, el hecho de que en fecha 08 de Junio (sic) de 2009, fuera dictada la RESOLUCION (sic) 110 del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, en virtud de la cual fue dispuesta la prohibición de incorporación de cláusulas de valor en los contratos de ventas de inmuebles que fueren destinados a vivienda, pues tal alegato es inconcebible y lógicamente insustentable con solo advertir que la fecha del dictado de la invocada resolución es posterior a la fecha en que la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, emitió la comunicación que dirigió a RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO de acuerdo a lo que para el momento le era permitido; por lo que, configura un absurdo que no admite ninguna forma de justificación, imputarle a nuestra representada un acto de incumplimiento contractual por haber pretendido ejercer el derecho a ajustar el precio de venta a la contingencia de la inflación del país en un momento en que la normativa vigente que configuraba la Resolución No. 98 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de fecha 5 de Noviembre (sic) de 2008, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39.055 de fecha 11 de Noviembre (sic) de 2008, se lo permitía, y de que aún para ese mismo momento (3 de Junio (sic) de 2009) no había sido dictada la Resolución No. 110 del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, cuya vigencia no sobrevino sino hasta el 10 de Junio (sic) de 2009, cuando fue publicada en GACETA OFICIAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUEL (sic). Número 39.197.
3.Tampoco coincidimos con la parte demandante, muy por el contrario, disentimos absolutamente de ella, cuando expresa en sus informes: “…ciudadano Juez, es necesario destacar, que el incumplimiento de la obligación de realizar la tradición posesoria e instrumental, según el referido contrato, coincide con la culminación de la obra por la Vendedora INVERSIONES GEMO, C.A.…” y mucho más disentimos de ella cuando ésta expresa estar dispuesta a “…cumplir con la obligación de pagar el monto restante del precio, en la medida en que este Digno Despacho, establezca el lapso prudencial para la gestión y obtención del crédito…”, ya que la tradición del inmueble constituye una obligación de la vendedora, de acuerdo a la regulación que las partes contratantes determinaron al otorgar el documento de fecha 8 de Diciembre (sic) de 2008, vinculada en el sinalagma contractual de esa venta, al previo cumplimiento por parte del ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO del pago de la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (sic) FUERTES (Bs.F. 70.000,00) imputable al precio, pues debiendo éste haber cumplido lo estipulado en la cláusula “Tercera” de ese contrato, en cuanto al pago de la ya indicada suma a partir del día 30 de Enero (sic) de 2008, en plazos subsiguientes de cuarenta y cinco (45) días calendarios, el comprador se encontraba incurso en incumplimiento contractual desde el día 13 de Septiembre (sic) de 2008, por ser esta fecha, la fecha que correspondía al pago de la última de las cuotas que convino pagar a INVERSIONES GEMO, C.A, cada cuarenta y cinco (45) días, a partir del día del 30 de Enero (sic) de 2008, y porque el mismo admite ejecutar unos pagos en fechas totalmente discordes a las convenidas, que sólo alcanzaron la suma de CINCUENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (sic) (Bs. 58.750,00), obligación esa cuyo admitido incumplimiento cronológicamente fue situado en un momento anterior a la del supuesto incumplimiento que el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO le imputa a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A situado por él mismo en fecha 3 de Junio (sic) de 2009; de tal suerte que no es admisible la tesis del demandante según la cual tuvo que optar por la exceptio non adimpleti contractus, es decir, por el mecanismo de defensa que permite al contratante que es deudor de una prestación sujeta al previo cumplimiento de la prestación de su contrario, reprimir la ejecución de su respectivo cumplimiento hasta que no fuese satisfecha la correlativa obligación de su contratante posicionada en un plano de tiempo anterior, ya que quien estaba en situación de incumplimiento desde el 13 de Septiembre (sic) de 2008, mucho antes de la fecha en que según lo expresa el propio demandante, le correspondía a INVERSIONES GEMO, C.A ejecutar su prestación, precisada para el día 3 de Junio (sic) de 2009, era el comprador RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO (…)

(…Omissis…)

4. En vista de lo anteriormente expuesto, invocando la posición de la doctrina precedentemente transcrita, resulta objetivamente procedente la reconvención formulada por la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A en contra de RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, partiendo del previo incumplimiento que a éste le es imputable, y del cual no pudo bajo ninguna forma liberarse, por no haber ejercido actividad probatoria que enervara el fundamento reconvencional (…)

5. (…) de manera que, el alegato sostenido por la parte demandante por el que le imputa a la demandada la comisión de una conducta culposa de la que supuestamente hace derivar la consecuencia del no otorgamiento del crédito bancario, en cuanto a haber solicitado el demandante a la referida entidad bancaria la concesión de un crédito para la compra del inmueble al cual refiere este proceso y haber condicionado esa entidad su aprobación a la consignación de los recaudos documentales que se encontraban en poder de RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, no tiene ningún sustento probatorio, por lo que debe considerarse desprovisto de eficacia para su valoración.

6. En lo referente a las observaciones formuladas por la parte demandante en cuanto a la aplicación inter-temporal de la Resolución No. 110 del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, dictada el día 8 de Junio (sic) de 2009, publicada en GACETA OFICIAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUEL (sic) Número 39.197 de fecha 10 de Junio (sic) de 2009 (…) pues en el presente caso no se planteó, y por consiguiente no es objeto de debate, la posibilidad de que sean aplicadas retroactivamente normas de orden público a los efectos de regir sobre situaciones de hechos anteriores a su vigencia; lo planteado en este caso por la parte demandada es la negación de actos de incumplimiento contractual que le imputa el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A cuando esta remitió al primero la comunicación de fecha 3 de Junio (sic) de 2009, en la que requería un complemento del precio de venta por causa de ajuste de inflación, en un contexto de tiempo en el que ni siquiera había sido dictada la mencionada resolución ministerial, y antes bien, se encontraba en pleno vigor la Resolución No. 98 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de fecha 5 de Noviembre (sic) de 2008, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39.055 de fecha 11 de Noviembre (sic) de 2008, que permitía al vendedor proceder a tales ajustes. En todo caso se sostuvo la tesis, no para el presente juicio, sino dentro del juicio que refiere la sentencia No. 00674 dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia el día 8 de Julio (sic) de 2010, que la aplicación de la resolución ministerial No. 110 sustitutiva de la No. 98 , comienza a regir a partir del día 10 de Junio (sic) de 2009, y no con anterioridad a esa fecha; por lo que los ajustes de precios por causa de inflación que tuviesen fecha de corte anterior al día de la publicación en gaceta, debían reputarse lícitos y procedentes; pero repetimos, esa posición no ha sido asumida en este juicio, no como fundamento de la defensa, ni como fundamento de la reconvención; lo que afirmamos y sostenemos es que INVERSIONES GEMO, C.A no incurrió en ninguna situación de incumplimiento contractual al remitir a RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO la ya referida comunicación de fecha 3 de Junio (sic) de 2009, con anterioridad al dictado y entrada en vigencia de la citada Resolución (sic) No. 110, en momentos en que ésta ni siquiera existía.

7. Finalmente, objetamos el planteamiento del demandante que fue expuesto en sus informes para enfrentar la imputación de su incumplimiento contractual, una vez fue dictada por el INSTITUTO PARA LA DEFENSA DE LAS PERSONAS EN EL ACCESO DE LOS BIENES Y SERVICIOS (INDEPABIS), en fecha 21 de Diciembre (sic) de 2010, notificada a INVERSIONES GEMO, C.A en fecha 29 de Marzo (sic) de 2011, en la que se ordenó a esta última vender al ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO el inmueble objeto de este proceso, por el precio inicialmente pactado, esto es la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 250.000,00), sin ningún tipo de incremento, en un tiempo no mayor de QUINCE (15) DIAS (sic) contados a partir de la referida notificación, cumpliéndose con la respectiva inscripción protocolar del título de transmisión de dominio y la consecuente entrega material del inmueble vendido. Pretende el demandante sustraerse de los efectos que esa resolución le incumbe, señalando que por tratarse de una acto supuestamente sancionatorio, sólo contempla como obligada a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A (…) Lógicamente lo expuesto por el demandante es totalmente insostenible, pues no cabe ninguna razón para concebir que un acto administrativo que imponga la ejecución de un contrato bilateral, lo que implica que ambas partes concurran a su realización, exima a uno de los contratantes y permita al otro sustraerse de sus efectos. Evidentemente, el acto administrativo tuvo como destinatarios tanto a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, a quien le impuso la conducta de venderle a RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO el inmueble al cual refiere este proceso, por el precio inicialmente pactado, de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 250.000,00), sin ningún tipo de incremento, en un tiempo no mayor de QUINCE (15) DIAS (sic) contados a partir de su notificación practicada el día 29 de Marzo (sic) de 2011, como al ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, que como comprador, naturalmente debía ejecutar prestación que aún se encontraba pendiente para cubrir el pago de todo lo adeudado hasta saldar el indicado precio, todo ello sujeto a un plazo que no podía exceder de los quince (15) días ya señalados ¿En qué cabeza cabe que el acto administrativo que vincula al vendedor en cuanto a la realización de una venta por un precio de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 250.000,00) en un plazo perentorio de quince (15) días contados a partir de su notificación, no vincule al comprador que adeuda un saldo de ese precio? El comprador con lo que dice plantea la descabellada situación de que el vendedor cumpla con el administrativo vendiéndole el inmueble por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 250.000,00), pero no lo obligue a cubrir la diferencia de precio que está debiendo. Esto es, quiere el comprador tomar el acto administrativo en lo que supuestamente lo favorece, pero desligarse de él en las implicaciones que tiene respecto de sí para el pago del saldo de precio adeudado. En otras palabras, del acto administrativo en cuestión RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO quiere bueno, pero deja lo que les es malo. Es por ello que sostenemos como fundamento de nuestra defensa y reconvención, la situación de incumplimiento en la que incurrió el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, al rechazar la recepción de los recaudos que debía entregarle la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, en cumplimiento de lo dispuesto en la cláusula “CUARTA” del contrato suscrito en fecha 8 de Diciembre (sic) de 2008, a los fines de que se materializase el acto de inscripción protocolar del documento por el cual traspasaba a su nombre la propiedad del ya indicado inmueble y frustrar los actos que le permitían concretar la protocolización del título de propiedad que lo convertiría, a través de la inscripción registral de ese título, en propietario del ya indicado inmueble, pero obviamente a cambio de que, por su parte, diese cumplimiento a las prestaciones económicas que todavía se encuentran a su cargo, y que se encuentran de plazo vencido, ya que de los DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 250.000,00) que configuran el precio de compra-venta, solamente ha pagado la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (sic) (Bs. 58.750,00) por lo que es evidente- como lo hemos venido postulando- que el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO está incurso en situaciones de incumplimiento previas a la vigencia de la RESOLUCIÓN N0 110 emanada del MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA, en fecha 08 de junio de 2009 (...), y posteriores a ella, y hasta posteriores al dictado y notificación de la decisión administrativa dictada por el INSTITUTO PARA LA DEFENSA DE LAS PERSONAS EN EL ACCESO A LOS BIENES Y SERVICIOS (INDEPABIS), en fecha 21 de Diciembre (sic) de 2010, y notificada INVERSIONES GEMO, C.A en fecha 29 de Marzo (sic) de 2011; que hacen irremisible calificar objetivamente esa conducta como un protuberante e inexcusable incumplimiento contractual que ha de conducir a que sea desestimada la demanda propuesta por RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, y correlativamente, estimada la reconvención propuesta por INVERSIONES GEMO, C.A.”

Teniendo en consideración lo antes señalado en cuanto a los Informes presentados por las partes, es necesario retrotraerse al momento de interposición de la demanda y a su contestación para así delimitar los hechos discutidos en esta fase. A tal efecto, la parte actora, ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, asistido por los abogados en ejercicio JAVIER JOSÉ SOSA PACHECO y CARLOS JOSÉ ORDÓÑEZ MOLERO, inscritos en el inopreabogado bajo los números 56.637 y 89.831, manifestó en su escrito libelar lo que a continuación se transcribe:
1.- En fecha treinta (30) de enero (01) de dos mil ocho (2008), perfeccioné con la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., identificada ut supra, un contrato de compraventa, tal y como puede ser constatado, de declaración contenida al folio uno (01), de instrumento privado, suscrito por las partes, y que en este acto, constante de dos (02) folios útiles, consigno y produzco, signado con la vocal A, oponiéndolo para su RECONOCIMIENTO a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A. (…) 2.- El contrato en mientes contiene la declaración de voluntad de las partes de celebrar una COMPRAVENTA (Vid. Folio (sic) uno (01) cara anterior, del documento señalado A), tal y como puede inferirse de las declaraciones de voluntad de las partes (…) en tal sentido, en declaración realizada por mí, afirmo comprometerme “…a adquirir la casa identificada con el No. V-16 del CONJUNTO RESIDENCIAL”… por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 250.000,00). Esta declaración es absolutamente correspondiente, con la realizada por la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A –ya identificada- cuando en la parte in fine del folio dos (02), la VENDERORA afirma: “LA PROMOTORA deberá devolver a EL CLIENTE las cantidades dinerarias que haya recibido de este último a cuenta del precio de venta”¸ dicho contrato recayó sobre uno de los inmuebles construidos sobre el inmueble: “...ubicado en la Calle (sic) 13 con Esquina (sic) Avenida (sic) 23 de la Villa del Rosario, Municipio (sic) Rosario de Perija (sic) del Estado (sic) Zulia…” que constituyen: “…veintiséis (26) casas de habitación que conformarán un Conjunto Residencial denominado “Residencias Villas del Valle…” (Vid. Folio uno (01) del documento señalado A).

(…Omissis…)

4.- Así determinadas por las partes las condiciones del pago del precio de la venta realizada por la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A (…) el cumplimiento de las prestaciones de hacer: realizar la tradición instrumental y posesoria del bien adquirido se deja a la buena fe de la Vendedora (sic), esperando la conclusión de la construcción de las referidas viviendas. El cumplimiento de la prestación de la tradición inmobiliaria: la entrega material y el acto de documentación e inserción protocolar el negocio jurídico: la primera, una obligación de hacer que consiste en la adopción por parte de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., de la (s) conducta (s) necesaria (s), para ponernos en posesión efectiva y material del bien adquirido, la segunda- el acto de documentación-, la inscripción protocolar del bien, a tenor de los artículos 1.920 ordinal 10 y 1.924 del Código Civil (…) Los hechos consignados en el acápite precedente, han dejado claro para quien ha de Sentenciar, el perfeccionamiento de un Convenio (sic) en el sentido preceptuado en el artículo 1.133 del Código Civil, es decir, de un acuerdo de voluntades, dirigido en el caso sub examine, a la creación de un vínculo jurídico de naturaleza contractual, y con efecto inmediato en la transmisión del dominio o vínculo jurídico, que no fue calificado por las partes de su contenido se percibe claramente el perfeccionamiento de un contrato de Compraventa pleno y definitivo bien delimitado normativa, jurisprudencial y doctrinariamente (…) Las expresiones volitivas transcritas dejan claro, que la intención de las partes (artículo 12 del Código de Procedimiento Civil) era LA TRANSMISIÓN DE LA TITULARIDAD DE LA PROPIEDAD SOBRE EL INMUEBLE IDENTIFICADO EN EL CONTRATO, A CAMBIO DE EL PRECIO CONVENIDO ENTRE NOSOTROS, tal como se infiere indudablemente de la declaración de la propia VENDEDORA (…) 4. No hay lugar a dudas, entre nosotros, RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, y la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., se perfeccionó un CONTRATO DE COMPRAVENTA, ya que este es de indudable carácter consensual, a tenor de lo dispuesto ex articula 1.474 y 1.161 del Código Civil (…) La diferencia, es diáfana, en la compraventa, la transmisión de la propiedad o cualquier otro derecho real, es producto del consentimiento legítimamente manifestado, y en virtud de sus consecuencias, se asumen las prestaciones de la tradición inmobiliaria, y el pago del precio. En nuestro caso, ciudadano (a) Juez (a), la transmisión de la titularidad dominical no se sujetó de ninguna manera, a eventuales condiciones, situaciones, o término suspensivo: (sic) sino a la conclusión de la obra, que se dejó a la buena fe de la Vendedora (sic) oportunidad en la que debería realizarse la tradición documental y material. De tal manera que no existe duda sobre la naturaleza del contrato perfeccionado, cual es la de una perfecta COMPRAVENTA, sin importar la calificación jurídica que le hayamos dado las partes. Ahora bien, establecida la naturaleza jurídica del contrato perfeccionado, no cabe duda, que a partir del treinta (30) de enero (01) de dos mil ocho (2008), oportunidad en la que se perfeccionó el consentimiento con la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., soy verus dominus, verdadero propietario del inmueble descrito en la presente demanda, partiendo de dicha premisa, se desarrollarán las consideraciones ulteriores.
EJECUCIÓN DEL CONTRATO
(Arts. 1.160 y 1.265 del Código Civil)
Ateniéndome a las disposiciones de carácter contractual, antes enunciadas, del contrato de Compraventa suscrito privadamente el treinta (30) de enero (01) de dos mil ocho (2008), yo RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO- plenamente identificado- en mi calidad de Comprador, procedo a realizar la erogación de las sumas dinerarias, que comportaban la parte del precio convenido, que debía pagarse antes de finalizar la construcción de la obra, de la siguiente manera (…) Como se puede observar de la sumatoria de los diversos aportes al cumplimiento de la prestación dineraria, que comporta el precio de inmueble, había cancelado a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL, SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (sic), con CERO CENTIMOS (sic) DE BOLIVAR (sic) (Bs.58.750,00), es decir, que considerando, el pago inicial realizado, y los diversos abonos hechos según el cronograma previsto en el contrato sub examine, se ha cumplido con todas y cada una de las contraprestaciones a mi imputables como Comprador.

DEL DEFECTUOSO CUMPLIMIENTO POR LA VENDEDORA

Tardanza en el Cumplimiento (sic) de la Prestación (sic) de Tradición (sic) Documental (sic) y Posesoria (sic), de la Sociedad (sic) Mercantil INVERSIONES GEMO, C.A

(…Omissis…)

Ciudadano (a) Juez (a), permítase ahondar en la calificación jurídica de la prestación de hacer a cargo de la vendedora, partiendo del presupuesto, que la obligación de Dar (sic) (transmitir la propiedad), como hemos advertido, resultó satisfecha solo consenso, desde el mismo momento del perfeccionamiento del Contrato (sic) de Compraventa (sic), oportunidad en la que mi Representado (sic) devino propietario del inmueble (artículos 1.160, 1.265 del Código Civil). En nuestra cualidad de propietarios del inmueble solo nos resta se cumpla por la Vendedora (sic) la prestación u obligación de la tradición o entrega material (posesoria) y simbólica (documental-registral) del inmueble (…) esta prestación en una obligación de RESULTADO, es decir, la deudora sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., está constreñida a adoptar una conducta, que haga realmente efectiva la puesta en posesión y el otorgamiento escritural del inmueble, la no realización de tal conducta, como en el caso que ocupa su consideración, es prueba del INCUMPLIMIENTO REPROCHABLE de la obligación a su cargo.

Ahora bien, transcurrido año y seis meses desde el perfeccionamiento contractual, en fecha tres (03) de junio (06) de dos mil nueve (2009), según comunicación dirigida a mi persona por la vendedora sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., acompañada, de un estado de cuenta, que en dos (2) folios útiles, marcados como H, consigno y produzco en este acto, en original, para que sea reconocido por la Demandada (sic), y cuyo tenor es el siguiente: “Ante todo reciba un cordial saludo de la Empresa (sic).Por medio de la presente le notificamos, en su segunda oportunidad, que ha vencido su plazo para la Protocolización del contrato compra-venta (cláusula N0 2). Recomendamos acercarse a nuestras oficinas con carácter de URGENCIA para tratar de solventar esta situación, de los (sic) contrario pasaremos el caso al Departamento Legal. Así mismo, anexamos a ésta correspondencia la relación de cálculo del IPC correspondiente hasta el mes de Abril (sic) 2009 sírvase pasar por nuestras oficinas a cancelar, ya que no se firmara (sic) el documento de venta hasta tanto no este (sic) todo totalmente cancelado”

Los hechos no puede ser más elocuentes, la vendedora, sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A pretende sustraerse fraudulentamente a las obligaciones contraídas por efecto del contrato suscrito, en fecha treinta (30) de enero (01) de dos mil ocho (2008), arguyendo la existencia de una supuesta cláusula valor -cláusula segunda- para el ajuste de la incidencia inflacionaria por aplicación del Índice de Precios al Consumidor o IPC, contenida en un contrato en que jamás se perfeccionó, y mucho menos llegó a documentarse, pues como podrá constatar ciudadano (a) Juez (a), del instrumento que se acompaña a la presente signado con el literal A, en el contrato suscrito, jamás se hizo alusión alguna a mecanismos correctivos de las prestaciones económicas de las partes.

Pero Ciudadano (a) (sic) Juez (a), al aserto anterior se añade un agravante, ya que por RESOLUCIÓN 110, de fecha ocho (08) de junio (06) de dos mil nueve (2009) del Ministerio del Poder Popular para las obras Públicas y Vivienda (MPPOPV), mediante la cual acudiendo a la institución del Orden (sic) Público (sic) Contractual (sic), se prohíbe totalmente la incorporación contractual de cláusulas valor, que se sirvan del Índice de Precios al Consumidor o IPC, para corregir o ajustar los contratos que recaigan sobre inmuebles en construcción (…).

Un examen detenido del contrato perfeccionado, muestra que en él no se previó fecha o término de entrega del inmueble, es decir, la prestación por parte de la Vendedora- realizar la tradición material e instrumental del inmueble- se dejo (sic) en cuanto a su cumplimiento a los dictados de la buena fe, de ello, que se ajusta la situación enunciada a la previsión normativa contenida en el encabezamiento del artículo 2 y en el Parágrafo (sic) Primero (sic) de la resolución sub examine, por tanto cualquier conducta contraria comportaría ilicitud. En tal sentido la premisa argüida por la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, de resistirse al cumplimiento de las obligaciones contraídas contractualmente, no es más que una conducta de mala fe, encaminada a defraudar el derecho lícito y legítimamente adquirido.

Hecha tales consideraciones, ciudadano (a) Juez (a), es necesario destacar, que el cumplimiento de la obligación de realizar la tradición posesoria e instrumental, según el referido contrato, coincide con la culminación de la obra por la Vendedora (sic) INVERSIONES GEMO, C.A., pero es el caso, que habiendo culminado la obra, se niega a cumplir con sus obligaciones, arguyendo de manera ilícita, la falta de pago e una supuesta deuda, jamás acordada, relativa al pago de actualización monetaria por IPC.

DAÑOS DERIVADOS DEL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACION (sic)
(Arts. 1.273 y 1.274 del Código Civil)

Determinado el incumplimiento de parte de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., es preciso fijar la extensión del daño patrimonial, que pudiera sufrir como consecuencia de la ilícita negativa de realizar la tradición instrumental del inmueble. Ciudadano Juez, con la finalidad de cumplir con la prestación imputable a mi imputable del pago del resto del precio, a saber CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (sic) con CERO CENTIMOS (sic) DE BOLIVAR (sic) (Bs. 180.000,00) gestioné junto a su cónyuge GABRIELA BEATRIZ GUTIERREZ (sic) SUAREZ (sic), venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad 12.759.988, y del mismo domicilio (…) un crédito hipotecario ante la entidad bancaria BANESCO; culminados los trámites iniciales, la institución Financiera referida, exige la entrega de un plexo instrumental encaminado a demostrar, los presupuestos de viabilidad económica del futuro contrato de Mutuo (sic) (…) La documentación enunciada se encuentra en poder de la VENDORA (sic) INVERSIONES GEMO, C.A, y ésta al negarse a cumplir con la prestación de la tradición inmobiliaria y exigir la ilícita prestación, se resiste a cumplir con su obligación, lo que generó la pérdida de la tramitación, y por ende, de obtener el crédito para cumplir con la prestación del pago, de tal manera, que cuando este Tribunal condene a la deudora remisa, al cumplimiento de la obligación, tendrá que concederme un plazo prudencial para la gestión y obtención del crédito, para así honrar la obligación propia.

Erigidos en los argumentos precedentes, y estando dispuestos a cumplir con la obligación de pagar el monto restante del precio, en la medida en que digno Despacho (sic), establezca el lapso prudencial para la gestión y obtención del crédito, es por lo que insistimos a este digno Oficio Jurisdiccional, proceda a condenar a la demandada, sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., al cumplimiento del contrato de fecha cinco (05) de febrero (02) de dos mil seis (2006), y en consecuencia, previa declaratoria de la propiedad sobre el inmueble, se sirva ponernos en efectiva y real posesión del mismo, documentarlo y protocolizarlo, o bien al pago de una cantidad de dinero, que me permita en la actualidad adquirir un inmueble de similares características, ordenando para ello en la definitiva, una experticia complementaria del fallo, que establezca dicho monto. Y así solicito sea declarado por este Despacho.

(…Omissis...)

PRETENSIÓN SUBSIDIARIA
(Arts. 78 del Código de Procedimiento Civil)
Indemnización de Procedimiento Civil

Ciudadano (a) Juez (a), ante el supuesto negado y nunca admitido, sin que ello suponga la admisión expresa o tácita de la improcedencia fáctica y/o jurídica de la pretensión planteada ut supra, y únicamente ante el supuesto de considerar improcedente o imposible la pretensión de cumplimiento aquí deducida, y demostrado como ha sido el incumplimiento de la Demandada, en su causalidad, efectos y trascendencia económica, en obsequio al principio de subsidiaridad o eventualidad procesal, previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, solicito de este Tribunal, condene a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., al pago de una cantidad de dinero, que me permita en la actualidad adquirir un inmueble de similares características, ordenando para ello en la definitiva, una experticia complementaria al fallo, que establezca dicho monto. Y así solicito sea declarado.

(…Omissis…)

En fecha veinte (20) de mayo de 2011, los apoderados judiciales de la parte demandada, abogados en ejercicio JOSÉ RAFAEL VARGAS RINCÓN y ENRIQUE GONZÁLEZ CRESPO, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 22.881 y 98.651, consignaron escrito de contestación a través del cual manifestaron lo siguiente:

(…Omissis…)

1. En primer lugar, con la única salvedad de los hechos que expresamente admitamos como ciertos dentro de este escrito, en nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A NEGAMOS, RECHAZAMOS y CONTRADECIMOS la demanda incoada por el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A por cuanto no son ciertos los hechos alegados como fundamentos fácticos de la pretensión, ni procedente el derecho invocado.
2. Refiriéndonos al petitorio que delimita el objeto específico de la pretensión procesal postulada por la parte demandante, y ateniéndonos a los términos textuales con los que esa parte precisa tal petitorio: NEGAMOS, RECHAZAMOS y CONTRADECIMOS la demanda “por CUMPLIMIENTO DE LA PRESTACIÓN DE TRADICIÓN INMOBILIARIA POSESORIA E INSTRUMENTAL, devenida de contrato de compraventa…” incoada en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A; porque NEGAMOS, RECHAZAMOS y CONTRADECIMOS que INVERSIONES GEMO, C.A se encuentre obligada a ejecutar lo que el demandante califica como “LA PRESTACIÓN DE TRADICIÓN INMOBILIARIA POSESORIA E INSTRUMENTAL”, consecuencia del contrato de Compraventa (sic), perfeccionado… en fecha treinta (30) de enero (01) de dos mil ocho (2008)”, y porque no está obligada la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A a poner en efectiva posesión, ni a otorgarle al ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO el documento protocolizado de la casa identificada con el N0 V-16 del “CONJUNTO RESIDENCIAL” denominado “RESIDENCIAS VILLAS DEL VALLE”, ubicado en la Calle (sic) 13 con Esquina (sic) Avenida (sic) 23 de la Villa del Rosario, Municipio Rosario de Perijá del Estado (sic) Zulia”.
3. NEGAMOS, RECHAZAMOS y CONTRADECIMOS, la pretensión de condena postulada por el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., a objeto de que se obligada nuestra representada en la sentencia de mérito, al otorgamiento y ulterior protocolización del instrumento adquisitivo, de conformidad a los artículos 1.264, 1.160, 1.265, 1.474, 1.486, 1.488, 1.495 y 1.920 ordinal 10 del Código Civil.
4. NEGAMOS, RECHAZAMOS y CONTRADECIMOS, la pretensión de condena postulada por el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., a objeto de que sea obligada nuestra representada en la sentencia de mérito, a realizarle al ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO …”la TRADICIÓN posesoria del inmueble descrito ut supra, de conformidad a lo rescripto (sic) ex articula de conformidad a los artículos 1.264, 1.160, 1.265, 1.474, 1.486, 1.487, 1.495 del Código Civil”.
5. NEGAMOS, RECHAZAMOS y CONTRADECIMOS, la pretensión de condena postulada por el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., con el objeto de que por la vía prevista en el artículo 528 del Código de Procedimiento Civil, sean satisfechas las prestaciones contractuales específicas, reclamadas por el demandante a la demanda, en cuanto al cumplimiento de una supuesta obligación de tradición inmobiliaria y documental, derivada del contrato de compra- venta invocado en la demanda.
6. NEGAMOS, RECHAZAMOS y CONTRADECIMOS, la PRETENSIÓN SUBSIDIARIA, de Indemnización de Daños y Perjuicios, deducida por la parte actora “solo ante el presupuesto de considerar improcedente o imposible la pretensión de cumplimiento”. En consecuencia, NEGAMOS, RECHAZAMOS y CONTRADECIMOS que la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A esté obligada a cumplir pagos dinerarios resarcitorios de cualquier índole, que “… permitan a RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO adquirir un inmueble de similares características, al que fue objeto del contrato invocado en la demanda”; porque INVERSIONES GEMO, C.A. no ha incurrido en situaciones de incumplimientos contractuales que determinen la existencia de responsabilidad civil que impongan el cumplimiento de prestaciones indemnizatorias de daños y perjuicios.

SEGUNDO
CIRCUNSTANCIAS FACTICAS (sic) ENERVANTES DE LA PRETENSION (sic)
I
RESPECTO DEL CONTRATO INVOCADO POR LA PARTE DEMANDANTE

La parte demandante sostiene, como causa de su pretensión, una relación contractual constituida sobre la base de los acuerdos de voluntad establecidos en un (01) solo documento privado, suscrito por el ciudadano RUBEN (SIC) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO y la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., en fecha 30 de Enero (sic) de 2008, en virtud del cual- según alega el demandante- quedó perfeccionado un contrato de compra-venta, que obligaba a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A a vender, y al ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO a comprar, un inmueble constituido por una casa identificada con el N0 V- 16 del “CONJUNTO RESIDENCIAL” denominado “RESIDENCIAS VILLAS DEL VALLE”, ubicado en la Calle (sic) 13 con la esquina de la Avenida (sic) 23 de la Villa del Rosario, Municipio (sic) Rosario de Perijá del Estado (sic) Zulia (…) De acuerdo a lo expuesto en el libelo de demanda, la parte demandante alega haber pagado la cantidad total de CINCUENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (sic) con CERO CENTIMOS (sic) DE BOLIVAR (sic) (Bs. 58.750,00), en la forma como arriba quedó indicada, en fechas 25 de Marzo (sic) de 2008, 07 de Mayo (sic) de 2008 y 26 de Diciembre (sic) de 2008, aunque las fechas de exigibilidad de esas cuotas, conforme lo precisa el citado documento suscrito por las partes contratantes en fecha 30 de Enero (sic) de 2008, imponían que el cumplimiento del pago de esas cuotas debió haberse ejecutado en fechas 24 de Febrero (sic) de 2008 y no en fecha 25 de Marzo (sic) de 2008 como efectivamente se realizó el pago de la primera cuota, el 24 de Marzo (sic) de 2008 y no el 07 de Mayo (sic) de 2008 como se realizó el pago de la segunda cuota, y el 24 de Abril (sic) de 2008 y no el 26 de Diciembre (sic) de 2008, como se realizó el pago de la tercera cuota.

De tal forma que, la parte demandante sostiene la existencia de una relación contractual en conformidad con los términos y estipulaciones de un acuerdo de voluntades que vinculó a su persona con la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., reproducido dentro del documento privado otorgado en fecha 30 de Enero (sic) de 2008, en virtud del cual las partes se obligaron en función de la celebración de un contrato de compra-venta, en el cual el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, fungiría como comprador, y la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A fungiría como vendedora, y cuyo objeto estaría constituido por el inmueble (…) siendo el precio convenido la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 250.000,00), pagadero en la forma y plazos anteriormente señalados; esto es, mediante cuatro (04) entregas dinerarias (…).

(…Omissis…)

Sin embargo, la parte demandante omitió alegar un hecho que es determinante de la vigencia del contrato y de la responsabilidad contractual de las partes. Nos referimos al hecho de que en fecha 8 de Diciembre (sic) de 2008, la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, y el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, acordaron modificar los términos de la contratación original, reproducida dentro del ya citado documento otorgado en fecha 30 de Enero (sic) de 2008. Efectivamente, la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., y el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, acordaron regular la relación jurídica que iniciaron de acuerdo a las previsiones del citado documento otorgado en fecha 30 de Enero de 2008, otorgando en fecha 8 de Diciembre (sic) de 2008 un contrato contentivo de las pautas definitivas que gobernarían el contrato de compra-venta del ya señalado inmueble (…)

(…Omissis…)

Del contenido de citado documento suscrito en fecha 8 de Diciembre (sic) de 2008, debemos destacar lo convenido por las partes dentro de su cláusula “TERCERA”, donde expresamente quedó precisado que el precio de compra-venta sería la cantidad de DOSCIENTO (sic) CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 250.000,00) y que éste debía pagarlo el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, anticipándole a INVERSIONES GEMO, C.A el pago de la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 70.000,00) mediante cuatro (04) cuotas que deberían ser pagadas cada cuarenta y cinco (45) días continuos subsiguientes, contados a partir de la fecha de reserva del inmueble, que corresponde al día 30 de Enero (sic) de 2008, y difiriendo un último pago de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 180.000,00) para el momento en que se otorgara el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Público competente.

Como podemos observar en los hechos expuestos por la parte demandante en su libelo de demanda, ésta solamente ha pagado a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., hasta la fecha de incoación de su pretensión, la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (sic) con CERO CENTIMOS (sic) de BOLIVAR (sic) (Bs. 58.750,00) en la forma como arriba quedó indicada, en fechas 25 de Marzo (sic) de 2008, 07 de Mayo (sic) de 2008 y 26 de Diciembre (sic) de 2008; de manera que, sus pagos no cubrieron la cantidad total de SETENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 70.000,00) que el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO se obligó a satisfacer a INVERSIONES GEMO, C.A., mediante cuatro (04) cuotas que debieron ser pagadas cada cuarenta y cinco (45) días continuos subsiguientes, contados a partir de la fecha de reserva del inmueble, correspondiente al día 30 de Enero (sic) de 2008, incurriendo de esa forma en una clara, ostensible e inequívoca situación de incumplimiento contractual; en virtud de lo cual, NEGAMOS, RECHAZAMOS y CONTRADECIMOS la procedencia jurídica de la pretensión de cumplimiento de contrato postulada por la parte demandante porque los hechos alegados han sido manipulados tendenciosamente por la parte actora para aparentar la existencia de un derecho que no le asiste, y por consiguiente, éstos no son ciertos ni permiten conducirnos a la conclusión de que el derecho demandado es procedente.
II
RESPECTO DEL ALEGATO DEL COBRO ILEGAL DE LA CORRECCION (sic) MONETARIA DEL PRECIO DE VENTA:

(…Omissis…)

El supuesto incumplimiento alegado por la parte demandante de acuerdo a lo expuesto en el argumento precedentemente transcrito, estriba en el hecho de haber requerido la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., al ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO en fecha 3 de Junio (sic) de 2009, la aplicación de la cláusula “TERCERA” del contrato otorgado en fecha 8 de Diciembre (sic) de 2008, en cuanto al ajuste del precio con base a la inflación experimentada en el país, incumpliéndose con ello- según lo alega la parte actora- el mandato normativo establecido dentro de la RESOLUCIÓN N0 110 emanada del MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA, EN FECHA 08 de junio de 2009, publicada en GACETA OFICIAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUEL (sic) Número 39.197 de fecha miércoles 10 de junio de 2009. Es decir, que la parte demandante le imputa a la parte demandada un cumplimiento contractual sobre la base de haber incurrido en violación de una normativa ministerial, al requerir mediante comunicación fechada el día 3 de Junio (sic) de 2009 el ajuste inflacionario de un precio, conforme a expresas pautas del contrato que regula la relación jurídica convenida para la adquisición del ya indicado inmueble, cuando ni siquiera esa normativa se encontraba vigente para la fecha en que INVERSIONES GEMO, C.A formuló el requerimiento al ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, pues la vigencia de esa normativa, derivada de su publicación en gaceta oficial correspondió al día miércoles 10 de junio de 2009. Esto es: que para la fecha del 3 de Junio (sic) de 2009, fecha esa que corresponde al día de la emisión de la comunicación dirigida por la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A al ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, a los efectos de requerir la corrección monetaria del precio, aun no estaba en vigor, porque ni siquiera había sido dictada, la RESOLUCIÓN N0 110 emanada del MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA de fecha 08 de junio de 2009, publicada en GACETA OFICIAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUEL (sic) Número 39.197 el miércoles 10 de junio de 2009.

III
RESPECTO DE LOS INCUMPLIMIENTOS SOBREVENIDOS DEL CONTRATO IMPUTABLES A LA PARTE DEMANDANTE:

(…Omissis…)

(…) Nos referimos ahora a los eventos suscitados a raíz del dictado de una inconstitucional decisión administrativa dictada por el INSTITUTO PARA LA DEFENSA DE LAS PERSONAS EN EL ACCESO A LOS BIENES Y SERVICIOS (INDEPABIS), dictada en fecha 21 de Diciembre (sic) de 2010, y notificada a INVERSIONES GEMO, C.A. en fecha 29 de Marzo (sic) de 2011, en la que se le ordenó a INVERSIONES GEMO, C.A vender al ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO el inmueble objeto de este proceso, por el precio inicialmente pactado, esto es, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs.250.000,00), sin ningún tipo de incremento, en un tiempo no mayor de QUINCE (15) DIAS (sic) contados a partir de la referida notificación, cumpliéndose con la respectiva inscripción protocolar del título de transmisión de dominio y la consecuente entrega material del inmueble vendido.

La sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A en la consciencia de que el referido acto administrativo se encuentra dotado de atributos de ejecutividad y ejecutoriedad, que son inmanentes a todo acto de esa naturaleza, sin renunciar a los recursos de reconsideración e impugnación que en contra de ese acto caben deducir, en fecha 6 de Abril (sic) de 2011, vale decir, apenas cinco (05) días hábiles después de ser notificada del mencionado acto administrativo sancionatorio, procedió a cumplir con lo ordenado por el INSTITUTO PARA LA DEFENSA DE LAS PERSONAS EN EL ACCESO A LOS BIENES Y SERVICIOS (INDEPABIS) en su referida decisión administrativa notificada en 29 de Marzo (sic) de 2011, y a tal efecto, como acto previo al otorgamiento del contrato definitivo de compra-venta ante el Registro Público competente, en acatamiento de lo dispuesto en la cláusula “CUARTA” del ya citado contrato suscrito por las partes en fecha 8 de Diciembre (sic) de 2008, procedió a entregar y consignar al ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, los siguientes recaudos documentales (…) Ese acto de consignación y entrega fue certificado y hecho constar por el NOTARIO PUBLICO (sic) DE LA VILLA DEL ROSARIO, trasladándose y constituyéndose en la casa de habitación del ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, situada en la calle 18 de Octubre (sic), frente al Terminal (sic) de Pasajeros (sic) de esta ciudad, jurisdicción del Municipio (sic) Rosario de Perijá del Estado (sic) Zulia, en la ya mencionada fecha del 6 de Abril (sic) de 2011, a las cinco y treinta de la tarde (5:30 am) otorgando fe público no sólo al acto de entrega y consignación de los señalados recaudos documentales, sino también a la expresa negativa proferida por el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO de recibir los documentos consignados.
La negativa proferida por el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO a recibir los recaudos documentales que le fueron consignados a los fines de acatar la decisión administrativa dictada por el INSTITUTO PARA LA DEFENSA DE LAS PERSONAS EN EL ACCESO A LOS BIENES Y SERVICIOS (INDEPABIS), en virtud de sus reconocidos atributos de ejecutividad y ejecutoriedad como acto administrativo, configura una clara, expresa e inequívoca manifestación de ruptura de la relación contractual, solamente imputable a ese contratante, que devino en ostensible incumplimiento sobrevenido del contrato, acumulado a las ya indicadas y bien precisadas situaciones de incumplimiento contractual que previamente había comportado el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, y de las que también hemos hecho referencia en este mismo escrito de contestación de demanda.

Evidentemente, la negativa proferida por el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO a recibir los recaudos que debía entregarle la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A (…) denota un acto de ruptura de la relación contractual, en el cual el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO puso de manifiesto su voluntad de desvincularse del contrato y de frustrar los actos que le permitían concretar la protocolización del título de propiedad que lo convertiría, a través de la inscripción registral de ese título, en propietario del ya indicado inmueble, pero obviamente, a cambio de que, por su parte diese cumplimiento a las prestaciones económicas que todavía se encuentran a su cargo, y que se encuentran de plazo vencido, ya que los DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs.250.000,00) que configuran el precio de compra-venta, solamente ha pagado la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (sic) (Bs. 58.750,00).

(…Omissis…)
IV
RESPECTO DE LA CALIFICACION (sic) JURIDICA (sic) DEL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL

En el ejercicio del derecho de defensa que le asiste a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A para enfrentar la pretensión que en su contra ha liberado el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, hemos considerado pertinente situarnos hasta en la negada y ya rechaza hipótesis de incumplimiento contractual que la parte actora le imputa a nuestra representada, por haber requerido la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., al ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO en fecha 3 de Junio (sic) de 2009, la aplicación de la cláusula “TERCERA” del contrato otorgado en fecha 8 de Diciembre (sic) de 2008, en cuanto al ajuste del precio con base a la inflación experimentada en el país. Aun en el supuesto de que se tuviere por cierta la ya rechazada hipótesis, vale decir, que sea considerado como una situación determinante de incumplimiento contractual imputable a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A el hecho de haberle requerido al ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO mediante comunicación fechada el día 3 de Junio (sic) de 2009, el pago de cantidades suplementarias al precio, causadas en el ajuste por inflación previsto en la parte final de la cláusula TERCERA del contrato suscrito en fecha 8 de Diciembre (sic) de 2008, tampoco sería procedente la pretensión procesal de cumplimiento de contrato y de resarcimiento de daños y perjuicios postulada en contra de nuestro mandante, partiendo de un criterio cronológico de calificación jurídica de los actos de incumplimiento contractual, que obligaría a ponderar las denuncias de incumplimiento que recíprocamente se han hecho las partes en sus escritos de demanda y de contestación.

(…Omissis…)

El incumplimiento contractual reconocido por la parte demandante refiere a obligaciones que han debido cumplirse, a partir del día 30 de Enero (sic) de 2008, en plazos subsiguientes de cuarenta y cinco (45) días calendarios; de donde cabe perfectamente inferir que, habiendo reconocido el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO que el último pago efectuado por él a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A lo ejecutó el día 26 de Diciembre de 2008, quedando a deber de los SETENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 70.000,00) que se obligó a pagar a partir de la ya indicada fecha del 30 de Enero (sic) de 2008, la suma de ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (sic) (Bs. 11.250,00); el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, en la peor de las hipótesis, se encontraba incurso en incumplimiento contractual desde el día 26 de Diciembre (sic) de 2008; y decimos que en la peor de las hipótesis, porque si nos atendemos a la especificidad de la cláusula “TERCERA” la referida situación de violación del contrato imputable a la parte demandante cronológicamente estaría situada en el día 13 de Septiembre (sic) de 2008, son cronológicamente anteriores a la del supuesto incumplimiento que el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO le imputa a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A que es situado por el propio demandante en fecha 3 de Junio (sic) de 2009; en razón de lo cual la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A rechaza la procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato y de resarcimiento de daños y perjuicios postulad (sic) en su contra por el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO; y se ve precisada a formular RECONVENCIÓN en su contra, a los fines de que convenga en la RESOLUCION (sic) DEL CONTRATO suscrito en fecha 8 de Diciembre (sic) de 2008, en orden a la celebración de la compra-venta del inmueble (…)

TERCERO
FORMULAMIENTO DE LA RECONVENCION (sic):

(…) incoamos dentro de esta contestación de demanda, formal RECONVENCION (sic) en contra del ya identificado RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, para que con el carácter de “PROMITENTE COMPRADOR”, que así fuera enunciado en el referido contrato suscrito en fecha 8 de Diciembre (sic) de 2008, convenga en la procedencia de la RESOLUCION (sic) del mismo, y del contrato preparatorio previo suscrito en fecha 30 de Enero (sic) de 2008; y para que convenga en el pago de la cláusula penal establecida en el citado contrato preparatorio, conforme a la cual los pagos que hubiera ejecutado RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO (…) serían asumidos e imputados al resarcimiento de los daños y perjuicios; en virtud de lo cual demandamos también al ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO para que convenga en la aplicación de esa cláusula penal, como forma de satisfacción de la responsabilidad civil a su cargo.

(…Omissis…)

Valiéndonos del principio de eventualidad procesal, en el supuesto negado de que no sea estimada la pretensión reconvencional postulada con anterioridad, subsidiariamente ejercemos, igualmente, RECONVENCION (sic) (…) en contra del ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLASMIL OCANDO, con los ya enunciados caracteres, por el acto de incumplimiento contractual que configuró su negativa a recibir los recaudos documentales que le fueron consignados en presencia de la Notaría Pública de la Villa del Rosario en fecha 6 de Abril (sic) de 2011, a los fines de proceder a la protocolización del documento contentivo del contrato definitivo de compra-venta- documento ese que parte de los recaudos presentados- dentro del término fatal de quince (15) días contados a partir de la notificación de la decisión administrativa dictada por el INSTITUTO PARA LA DEFENSA DE LAS PERSONAS EN EL ACCESO A LOS BIENES Y SERVICIOS (INDEPABIS), dictada en fecha 21 de Diciembre (sic) de 2010, y notificada a INVERSIONES GEMO, C.A en fecha 29 de Marzo (sic) de 2011, pues tal negativa constituyó una conducta reñida con la buena fe, que denotó un claro acto de resistencia preordenando a impedir la consumación del acto final de la relación, en el que si bien se concretaría la inscripción protocolar del documento a través del cual se transmitía a su nombre la propiedad del ya indicado inmueble, debía en ese mismo acto producir el pago total del saldo del precio adeudado; de manera tal que, aun en la hipótesis negada de que la reconvención formulada en forma principal no fuese estimada como procedente, siempre procedería por los actos sobre los que se sustenta la pretensión reconvencional subsidiaria que por este medio formalmente impetramos.

(…Omissis…)

Consta de las actas que conforman el expediente de marras, que en fecha ocho (08) de abril de 2013, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, dictó sentencia definitiva en la presente causa, con fundamento en las consideraciones que se transcriben de seguidas:
(…Omissis…)

“Considera esta juzgadora en cuanto a los contratos traídos al proceso, que los mismos se encuentran enmarcados dentro de los llamados contratos preparatorios, de común aplicación en materia de bienes inmuebles, en los cuales los promotores de urbanizaciones o edificaciones, realizan contratos preparatorios con los futuros adquirientes, sujetando la celebración de la compraventa definitiva a la condición de carácter económico como es el otorgamiento de facilidades crediticias por instituciones bancarias, o la culminación de la obra como resulta del presente caso bajo estudio.

(...Omissis…)

Definida la naturaleza del contrato traído a las actas por el actor, y sobre el cual se fundamenta su pretensión, considera quien aquí decide que, ante la celebración del contrato de fecha ocho (08) de diciembre de 2008, y por medio del cual fueran modificados las condiciones establecidas por las partes, deja de tener validez el contrato de fecha treinta (30) de enero del mismo año, no pudiendo en consecuencia el actor, ciudadano Rubén Villalobos, plenamente identificado en el transcurso de la presente controversia, solicitar la aplicación y consecuente cumplimiento de una obligación, cuando con posterioridad fue celebrado un nuevo acuerdo, pues dicha situación generaría incertidumbre e inseguridad jurídica entre las partes, al no tener la certeza sobre la validez y/o vigencia de los acuerdos celebrados y como consecuencia el cumplimiento de lo pactado.

(…Omissis…)

Si bien la resolución Nº 110 expresamente prohíbe la aplicación del IPC a la adquisición de viviendas por construirse, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, no es menos cierto que la aplicación de la misma resulta de su publicación en Gaceta Oficial Nº 39.197 de fecha 10 de Junio de 2009, de modo que, siendo el contrato jurídicamente válido, esto es el celebrado en fecha ocho (08) de diciembre de 2008, anterior a la misma, incluso la comunicación extendida para el cobro por parte de la sociedad mercantil Inversiones Gemo C.A., de fecha tres (03) de junio del año 2009, consignada por la actora adjunto al libelo de demanda y cursante a los folios dieciocho (18) y diecinueve (19) de la pieza principal Nº I, de la cual se desprende el cálculo efectuado desde el treinta (30) de enero de 2008, hasta el veintiocho (28) de abril de 2009 –fecha establecida para la culminación de la obra-, considera esta juzgadora que la parte demandada en dicha oportunidad no incurrió en violación y/o extralimitación legal ninguna.

(…Omissis…)

Resulta evidente de la breve transcripción del contenido de los documentos objeto de estudio en la presente controversia y contenido en el cuerpo de la presente resolución, la clara modificación del primero de los acuerdos de las partes, pues, si bien se desprende de las actas que la actora efectivamente cumplió con los pagos acordados en fecha treinta (30) de enero del año 2008, no es menos cierto que, ante la existencia del contrato de fecha ocho (08) de diciembre del mismo año, quedó estipulado como monto de pago inicial la cantidad de setenta mil bolívares fuertes con 00/100 (BsF. 70.000,00), siendo que, cancelado como hubiera sido para el ocho (08) de diciembre de 2008 –fecha de celebración del segundo de los contratos- la cantidad de cuarenta y siete mil quinientos bolívares (BsF. 47.500,00), tal y como se evidencias de los recibos de pago consignados por la parte actora, y plenamente aceptados por la demandada reconviniente por no haber sido impugnados en la oportunidad legal respectiva y favorablemente valoradas por este tribunal, correspondía al ciudadano Rubén Roberto Villalobos Ocando, antes identificado, a cumplir con el pago de la cantidad restante, esto es el monto de veintidós mil quinientos bolívares con 00/100 (BsF. 22.500,00), en la forma estipulada para ello, resultando demostrado la cancelación de once mil doscientos cincuenta bolívares con 00/100 (BsF. 11.250,00) en fecha veintiséis (26) de diciembre de 2008, constatándose de una simple operación matemática que dicho monto no corresponde con la cantidad adeudada y acordada para el pago.

(…Omissis…)

De igual forma observa esta operadora de justicia, de las fechas de los recibos de pago consignados y cursantes a los folios catorce (14) al diecisiete (17) de la pieza principal Nº I, la no coincidencia de la fecha de los pagos en las oportunidades establecidas por las partes, respecto a las cuotas que debían ser canceladas antes de la celebración del contrato de fecha ocho (08) de diciembre de 2008, esto es 24 de febrero, marzo y abril del año 2008, habiendo cancelado la parte actora en fecha 25 de marzo, 07 de mayo y 26 de diciembre de 2008, consecuencia de lo cual queda evidenciado el incumplimiento alegado por la sociedad mercantil Inversiones Gemo C.A.

(…Omissis…)

De un minucioso examen de las actas que conforman la presente causa, así como de los medios probatorios consignados por la parte demandante se observa, que si bien quedó perfectamente demostrada la relación contractual entre las partes, no así el hecho de que dicha relación deviniera del contrato invocado en todo momento por el actor, de modo que, resultando improcedente la pretensión del demandante como consecuencia de la existencia de contrato posterior al indicado en el libelo de demanda, y habiendo quedado demostrado el incumplimiento por parte del ciudadano Rubén Roberto Villalobos Ocando, en cuanto al pago de las cantidades dinerarias acordadas en la cláusula tercera del segundo de los contratos celebrados, tal y como quedo expuesto en el cuerpo de la presente resolución, en este sentido, es por lo que demostrado como fuera que la inejecución o incumplimiento de la venta definitiva no provinieron de una causa imputable a la demandada, sino por el contrario a la falta de pago del actor, así como a su negativa a perfeccionar la venta ante la disposición manifestada por Inversiones Gemo C.A, ante la resolución dictada por el INDEPABIS, tal y como quedara demostrada de la prueba preconstituida consignada por el demandado, y favorablemente valorada por este tribunal, resulta forzoso para esta jurisdicente declarar improcedente la reclamación de cobro de indemnización por daños y perjuicios. Así se decide.-

Expuesto lo anterior, y en virtud de lo establecido en la norma sustantiva aplicable al caso, este tribunal considera procedente el cobro de la cláusula penal requerida por el demandado reconviniente, en este sentido queda a favor de la sociedad mercantil Inversiones Gemo C.A., la cantidad de cincuenta y ocho mil setecientos cincuenta bolívares con 00/100 (BsF. 58.750,00) monto este cancelado por el ciudadano Rubén Villalobos, como justa indemnización por los daños y perjuicios ocasionados en virtud del incumplimiento por parte del referido ciudadano, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.263 del Código Civil.- Así se decide.
VI
DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos este, JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentó el ciudadano Rubén Roberto Villalobos Ocando, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.808.185 en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO C.A., domiciliada en la ciudad de Maracaibo, estado Zulia e inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 20 de marzo de 2003, bajo el Nº 44, Tomo 7-A.
SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención que por resolución de contrato incoara la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO C.A., domiciliada en la ciudad de Maracaibo, estado Zulia e inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 20 de marzo de 2003, bajo el Nº 44, Tomo 7-A, en contra del ciudadano Rubén Roberto Villalobos Ocando, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.808.185.
TERCERO: Resuelto el contrato celebrado de fecha ocho (08) de diciembre de 2008, por el ciudadano Rubén Roberto Villalobos Ocando, antes identificado, y la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO C.A.
CUARTO: Queda a favor de la sociedad mercantil Inversiones Gemo C.A., la cantidad de cincuenta y ocho mil setecientos cincuenta bolívares con 00/100 (BsF. 58.750,00) monto este cancelado por el ciudadano Rubén Villalobos como cláusula penal.
Se condena en costas a la parte demandante reconvenida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”.

En fecha catorce (14) de agosto de 2013, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, dictó sentencia definitiva en la presente causa, en base a las siguientes consideraciones:

”En efecto, considera este sentenciador de la lectura del contrato de fecha 30 de enero de 2008, que el mismo se trata de un contrato preparatorio o de reserva del inmueble, puesto que el comprador se compromete a adquirir la casa identificada con el No. V-16, para lo cual pagó un precio por reserva del mismo, y se estableció el pago del saldo restante a través de varias cuotas, siendo la última de ellas pagadera al momento de que se otorgara el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Público respectiva. De igual forma, se estableció que en caso de no perfeccionarse la operación de compra venta mediante el otorgamiento del documento definitivo, por causas imputables al cliente, la cantidad entregada quedaría a favor de la promotora como indemnización por cláusula penal, y si fuera por causas imputables a la sociedad mercantil, esta debía devolver las cantidades entregadas por el cliente.

(…Omissis…)

Lo anterior conlleva a este órgano jurisdiccional a concluir que los documentos suscritos por las partes se tratan de contratos preparatorios para llevar a cabo la futura compra venta del inmueble explícitamente identificado en el documento de fecha 8 de diciembre de 2008, siendo éste una promesa bilateral de compra venta en la que se estableció las condiciones definitivas y las obligaciones que ambas partes debían llevar a cabo para lograr el posterior otorgamiento del documento definitivo de compra venta, aunado a que en su contenido, hace referencia a que en el momento de la “reserva” del inmueble se efectuó un pago por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,oo), y que el saldo restante debía cancelarse cada 45 días continuos a partir del momento de la reserva.

Por lo tanto, ambos contratos surtieron sus efectos luego de su celebración y sirvieron a modo de preparación para llevar a cabo las obligaciones que le correspondía a cada parte en el futuro negocio jurídico de compra venta del mencionado inmueble, motivo por el cual, disiente este Juzgador de la calificación dada por el demandante respecto a que el documento suscrito en fecha 30 de enero de 2008 se trata del contrato de compra venta, menos aún cuando posteriormente en fecha 8 de diciembre de 2008, esa misma parte suscribió nuevamente otro contrato que fue denominado promesa bilateral de compra venta sobre el inmueble objeto de la litis. Y ASÍ SE DETERMINA.

En ese orden de ideas, aprecia este Juzgador de los recibos de pago promovidos por la parte actora, los cuales al no ser impugnados por la contraparte se consideran verídicos, que el ciudadano canceló efectivamente al momento de la reserva del inmueble la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,oo), y posteriormente pagó una cuota por ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 11.250,oo) en fecha 25 de marzo de 2008 y otra por la misma cantidad en fecha 7 de mayo de 2008.

Ahora bien, una vez suscrito el contrato de fecha 8 de diciembre de 2008, se registró otro pago por parte del demandante en fecha 26 de diciembre de 2008, por la misma cantidad que las cuotas anteriores, totalizando de esta manera la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 58.750,oo), desprendiéndose de ello, que las cuotas pagadas por el ciudadano RUBEN VILLALOBOS, se hicieron de forma extemporánea, de acuerdo a lo establecido en el documento de reserva de fecha 30 de enero de 2008, y además tomando como complemento las cuotas establecidas en el documento suscrito con posterioridad, no cumplió con el pago de la última cuota por ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 11.250,oo), refiriendo sobre este aspecto el demandante, que cesó en los subsiguientes pagos al darse cuenta que para la fecha en que se había comprometido la sociedad mercantil a entregar el inmueble, era imposible que cumpliera con ello al encontrarse las viviendas aún en construcción.

Dicho argumento de la parte actora, se encuentra fundamentado en una expectativa futura, puesto que el pago de la última cuota se realizó en fecha 26 de diciembre de 2008, y el compromiso de culminación de la obra estaba estipulado para el mes de abril de 2009, según fue pactado en el contrato suscrito en fecha 8 de diciembre de 2008, expresando además que esta fecha estaba sujeta a la existencia en el mercado nacional de los materiales requeridos para la construcción de la obra, de modo pues, que se encontraba la parte actora en la obligación de cumplir con los pagos relativos a la inicial acordada en los contratos preparatorios. Y ASÍ SE CONSIDERA.

En consecuencia, observa con inquietud quien decide, que el demandante pretenda el cumplimiento del contrato, arguyendo únicamente la existencia del documento de fecha 30 de enero de 2008, después de haber accionado a través de un procedimiento administrativo la ejecución de dichas obligaciones, logrando una decisión a su favor que obligó al vendedor a llevar a cabo la protocolización del documento y que frente a la conducta diligente de la referida sociedad mercantil para dar cumplimiento a dicha orden, este se haya negado a recibir los mencionados recaudos, lo que a todas luces representa un incumplimiento en su obligación de presentar la documentación respectiva ante la oficina de Registro.

Considera este Juzgador que el hecho de haber incoado la mencionada denuncia pretendiendo que se cumpliera con la venta del inmueble en las condiciones pactadas y sin incremento alguno, irremediablemente debía existir la disponibilidad volitiva y patrimonial de llevar a cabo dicha operación de compra venta de parte del comprador, cuestión que incluso fue peticionada por el demandante en su escrito libelar, al solicitar un lapso prudencial para iniciar el trámite del crédito hipotecario. Por lo cual, resulta inaceptable que se pretenda que la obligación de hacer estipulada por el mencionado acto administrativo, se encuentre únicamente delimitada e incluso de forma indefinida para el vendedor, ya que si este demuestra su intención de cumplir no puede quedar supeditado a que el comprador en el momento que lo disponga proceda a tramitar lo necesario para llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de compra-venta. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Es evidente por tanto, que la parte accionante en la presente causa no logró demostrar sus afirmaciones, puesto que analizados los contratos suscritos y más aún luego de la actuación de la parte demandada frente a la providencia administrativa emanada del INDEPABIS, estima este Juzgador que no se produjo tal incumplimiento de la vendedora, por lo cual resulta forzoso declarar SIN LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato fue incoada por el ciudadano RUBEN (sic) VILLALOBOS OCANDO. Y ASÍ SE DETERMINA.

En lo atinente al alegato del cobro del incremento del precio, solicitado por la sociedad mercantil demandada, según se desprende de la comunicación remitida en fecha 3 de junio de 2009 al accionante, considera este Juzgador que si bien se trata de un argumento controvertido el hecho de su legalidad o no, no es menos cierto que fue descartado su cobro a través de la providencia administrativa dictada por el INDEPABIS con ocasión a la denuncia interpuesta por el ciudadano RUBEN (sic) VILLALOBOS OCANDO, de modo pues, que dicho reajuste de ningún modo podía formar parte del precio de la venta del inmueble objeto de la litis. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Con relación a la reconvención propuesta por la parte demandada, en relación a que se produjo el incumplimiento por parte del accionante reconvenido, al no cancelar las cuotas en las fechas correspondientes ni la totalidad de la inicial pactada, este Juzgador tomando en consideración las argumentaciones vertidas con anterioridad, visto que ciertamente el ciudadano RUBEN (sic) VILLALOBOS no cumplió con el cronograma de pagos, así como tampoco canceló la última cuota acordada en el contrato de fecha 8 de diciembre de 2008, y además, se negó a recibir los recaudos necesarios para tramitar la protocolización del documento de compra venta definitiva ante la oficina de Registro respectiva, resulta por tanto evidente el incumplimiento de dicho ciudadano, motivo por el cual, debe ser declarada CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato propuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., y por ende se declaran resueltos los contratos preparatorios suscritos en fecha 30 de enero de 2008 y 8 de diciembre de 2008. Y ASÍ SE DECLARA.

En consecuencia, en virtud de haberse determinado el incumplimiento por parte del ciudadano RUBEN (sic) VILLALOBOS OCANDO, considera este Juzgador PROCEDENTE la solicitud de la aplicación de la cláusula penal dispuesta en el contrato de reserva de fecha 30 de enero de 2008, y por ende, la cantidad entregada por el promitente comprador que asciende a CINCUENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 58.750,oo), queda a beneficio de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A.. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En derivación a lo precedentemente apreciado, visto que la parte demandante no logró demostrar sus afirmaciones y siendo que la demandada demostró el incumplimiento del actor, este Tribunal de Alzada considera forzoso declarar SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por la representación judicial del accionante y consecuencialmente se CONFIRMA con una motivación distinta la sentencia definitiva de fecha 8 de abril de 2013 proferida por el juzgado de primera instancia, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo de este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sigue el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO por intermedio de su apoderado judicial LEONARDO RINCÓN LEAL, en contra de la decisión de fecha 8 de abril de 2013 proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
SEGUNDO: SE CONFIRMA con una motivación distinta la aludida decisión de fecha 8 de abril de 2013, dictada por el precitado juzgado de primera instancia, de conformidad con los términos expresados en el presente fallo, y en consecuencia, se declara:
TERCERO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO; se declara CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato propuesta por la demandada, y por ende resueltos los contratos preparatorios suscritos por las partes en fecha 30 de enero de 2008 y 8 de diciembre de 2008, resultando procedente la aplicación de la cláusula penal en virtud del incumplimiento de la parte actora, y en ese sentido queda a beneficio de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 58.750,oo) previamente entregada por el accionante.
Se condena en costas a la parte demandante recurrente por haber sido confirmado el fallo apelado, según lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha diez (10) de abril de 2014, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, casó de oficio de la sentencia de fecha catorce (14) de agosto de 2013, dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, declarando la nulidad de la misma con base a las siguientes consideraciones:

(…Omissis…)

“Como puede apreciarse tanto de la transcripción parcial de la demanda como de la propia sentencia recurrida, en la parte relativa a los antecedentes o síntesis de la controversia, el demandante entre los alegatos principales para solicitar el cumplimiento del contrato, alegó entre otros elementos fácticos y jurídicos, que había procedido a “realizar la erogación de las sumas dinerarias, que comportaban parte del precio convenido”, es decir, que el actor alegó que ya había pagado mediante varias cuotas, parte del precio de venta convenido por el inmueble objeto de venta y, que por tanto, se estaba en presencia de una venta perfecta.

No obstante, aprecia esta Sala, que tal alegato o planteamiento del demandante en el cual sustentó su demanda, no recibió pronunciamiento por parte de la sentencia recurrida, pues, si bien el jurisdicente señala que el pago inicial de veinticinco mil bolívares, (Bs. 25.000) efectuado por el actor a la demandada, fue hecho a título de depósito o reserva, existe una omisión absoluta de decisión por parte del fallo recurrido en casación, con respecto a la pretensión del accionante, esto es, si por el hecho de que el actor realizó varios pagos de once mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 11.250) considerados por el actor adelantos de “precio”, indiferentemente de su tempestividad, se estaría en presencia de una verdadera venta.

En efecto, esta Sala constata del pronunciamiento contenido en la recurrida, que el juzgador se limitó a indicar o establecer que el pago inicial realizado por el actor lo fue a título de depósito o reserva y que por tanto, no se trata de una verdadera venta, sino de un contrato preliminar a ésta y que además, los adelantos de precio habrían sido efectuados de manera extemporánea. No obstante, en relación con los adelantos de precio por parte del accionante y su incidencia en la suerte de la controversia y de su significado en cuanto a la calificación de venta del contrato demandado, no hubo pronunciamiento, por el contrario, soslayó completamente el punto, el cual formaba parte del tema sometido a su conocimiento y decisión.
En todo el fallo, no se resuelve ni aborda el punto de manera genérica, ni de manera individualizada sobre la base del alegato principal en el cual sustentó el demandante su demanda, esto es, si el hecho de que se haya cancelado parte del precio, mediante varios pagos realizados en la caja de la empresa demandada, hace posible o no, que el demandado tenga que cumplir el contrato, transfiriéndole la propiedad del inmueble, y suscribir la compra venta definitiva ante el registro inmobiliario correspondiente, porque la entrega y recibo de parte del precio, representaría una verdadera venta a plazo del inmueble y no un contrato preparatorio según el accionante.
De acuerdo con el pronunciamiento emitido por la sentencia recurrida, antes transcrito, confirma la Sala, tal como fue establecido anteriormente, que el juzgador soslayó completamente el alegato principal del accionante, en relación con el significado jurídico y trascendencia que tiene el conjunto de cuotas o pagos realizados por el actor, recibidos en caja por parte de la empresa demandada, que a su juicio, constituyen pago de parte del precio convenido por el inmueble y, por lo tanto, se está realmente ante una venta ya perfeccionada, más allá de la calificación de promesa de venta que se le haya dado. Por tanto, no resulta congruente la sentencia recurrida, cuando en lugar de abordar tal punto, se limita a señalar que tales pagos fueron realizados de manera extemporánea.
La Sala considera que el jurisdicente debió ofrecer a la parte actora un pronunciamiento con respecto a tal alegato, independientemente de la conclusión que arribara, pues de lo contrario, al desestimar la demanda sin haber resuelto este particular, se dejó de decidir completamente el thema decidendum sometido al conocimiento de la alzada.
(…Omissis…)
D E C I S I Ó N
En mérito de las precedentes consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, CASA DE OFICIO la sentencia dictada en fecha 14 de agosto de 2013, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Maracaibo. En consecuencia, se decreta la NULIDAD del fallo recurrido y SE ORDENA al tribunal (sic) superior (sic) que le corresponda decidir, dicte nueva sentencia de alzada sin incurrir el defecto de actividad detectado.
Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.
No hay condenatoria en costas del recurso, dada la naturaleza del dispositivo del presente fallo”.
Con estos antecedentes, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, pasa a decidir en función de las siguientes consideraciones.
III
PARTE MOTIVA

A continuación procede ésta Sentenciadora a realizar el análisis y la valoración correspondiente a las pruebas promovidas por las partes dentro del presente juicio en las oportunidades procesales correspondientes.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA JUNTO AL ESCRITO LIBELAR

DOCUMENTALES
• Original del contrato privado de reserva celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO C.A y el ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO en fecha treinta (30) de enero del año 2008, del cual se evidencia la relación contractual existente entre las partes del presente juicio y las obligaciones inherentes a cada una. El presente medio de prueba está constituido por instrumento privado, el cual al no haber sido impugnado por la contraparte (o al haber sido reconocido), esta Alzada le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
• Original de recibos de caja emanados de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, signados bajo la nomenclatura alfanumérica C1000372, C1000416, C1000438, C1000439, C1000580, de los cuales se evidencian los pagos efectuados por el ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO a la referida sociedad mercantil, por concepto de cuota de reserva y cuotas iniciales, por la adquisición de un bien inmueble constituido por una casa, identificada con el Número V-16. ubicada en la calle 13 con esquina, avenida 23 (Falcón) de la Villa del Rosario, en jurisdicción del municipio Rosario del Perijá del estado Zulia. El presente medio de prueba está constituido por instrumento privado, el cual al no haber sido impugnado por la contraparte (o al haber sido reconocido), esta Alzada le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
• Comunicación de fecha tres (03) de junio de 2009, emanada de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., y dirigida al ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, a través de la cual le fue notificado que por segunda oportunidad se había vencido el plazo para la protocolización del contrato de compra-venta (cláusula No. 2) por lo que le recomendaban que este último se apersonara ante las oficinas de la mencionada sociedad mercantil a los fines de solventar dicha situación. Asimismo, a través de dicha comunicación le fue remitida al prenombrado ciudadano, la relación del cálculo del “IPC”, correspondiente hasta el mes de abril del año 2009, la cual a juicio de esta debía cancelar, de lo contrario no procederían a firmar el documento de venta. Los referidos medios de pruebas están constituidos por instrumentos privados, los cuales al no haber sido impugnados por la contraparte (o al haber sido reconocidos), esta Alzada les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia certificada del acta de matrimonio signada bajo el número 1, expedida por la Alcaldía del municipio Rosario de Perijá del estado Zulia, de la cual se evidencia que en fecha siete (07) de julio del año 2006, los ciudadanos RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO y GABRIELA BEATRIZ GUTIÉRREZ SUÁREZ, contrajeron matrimonio civil. A dicho instrumento esta Alzada le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 1.384 del Código de Procedimiento Civil y Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 11 y 77 de la Ley Orgánica de Registro Civil.
• Ficha legal de persona natural, correspondiente a la solicitud número 0091A-20090731084256 y solicitud de crédito hipotecario, emanada a juicio de la parte promovente de la entidad bancaria Banesco Banco Universal. Ahora bien, de una revisión exhaustiva de los instrumentos indicados, claramente se observa que estos no se encuentran suscritos por ninguna de las partes del presente juicio y mucho menos por la prenombrada entidad bancaria, de manera que su promoción viola flagrantemente el principio de alteridad de la prueba. Aunado a ello, y sin perjuicio alguno, en el supuesto negado en que los mismos fueran considerados instrumentos privados emanados efectivamente de la mencionada entidad bancaria, los mismos debían ratificados en juicio a través de la prueba testimonial o de informes, tomando en cuenta que dicho banco se corresponde con una persona jurídica. Respecto de esto último, la parte actora promovió en el lapso probatorio correspondiente la respectiva prueba de informe, no habiendo sido evacuada la misma, razón por la que este Órgano Subjetivo Jurisdiccional Superior, sin desconocer los motivos expresados al inicio, mal podía conferirle valor probatorio a las documentales en cuestión.
• Copia fotostática del acta constitutiva correspondiente a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 20 de marzo de 2003, bajo el No. 44, tomo 7-A, así como copia fotostática del acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la mencionada sociedad mercantil, inscrita ante la referida oficina registral en fecha 24 de mayo de 2006. De las mismas se evidencian la denominación social, la identificación de los socios, el domicilio, el objeto, el capital, la duración y demás datos concernientes a la constitución de la referida sociedad mercantil, al igual que la aprobación de su ejercicio económico, aumento de capital. A dichos instrumentos esta Alzada le confiere valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 y 1.384 del Código de Procedimiento Civil y Código Civil, respectivamente, tomando en consideración que no fueron impugnados a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA EN EL LAPSO PROBATORIO

• Original del contrato privado de reserva celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO C.A y el ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO en fecha treinta (30) de enero del año 2008. Sobre este medio de prueba, esta Alzada en oportunidad previa se pronunció en relación a la valoración del mismo.
• Original de recibos de caja emanados de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, signados bajo la nomenclatura alfanumérica C1000372, C1000416, C1000438, C1000439, C1000580. Sobre estos medios de prueba, esta Alzada en oportunidad previa se pronunció en relación a la valoración de los mismos.
• Comunicación de fecha tres (03) de junio de 2009, emanada de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., y dirigida al ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO. Sobre este medio de prueba, esta Alzada en oportunidad previa se pronunció en relación a la valoración del mismo.
• Ficha legal de persona natural, correspondiente a la solicitud número 0091A-20090731084256 y solicitud de crédito hipotecario, emanada de la entidad bancaria Banesco Banco Universal. Sobre estos medios de prueba, esta Alzada en oportunidad previa se pronunció en relación a la valoración de los mismos.

PRUEBAS DE INFORMES
Mediante escrito de fecha veinte (20) de julio de 2011, la apoderada judicial de la parte actora, abogada ELENA MOLERO DE PADRÓN, plenamente identificada en actas, promovió prueba de informes dirigida a la entidad bancaria Banesco Banco Universal, a los fines expresados en el mismo escrito de promoción, no habiendo sido la misma evacuada, razón por la cual este Órgano Subjetivo Jurisdiccional Superior no tiene pronunciamiento alguno que hacer en relación a la valoración de la prueba en cuestión.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN
• Original del contrato celebrado entre los ciudadanos GUIDO MÉNDEZ ORTEGA y GUIDO MÉNDEZ MONTERO, en su carácter de directores de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., y el ciudadano RUBEN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, en fecha 8 de diciembre de 2008, de dicho instrumento, del cual se evidencia una nueva relación contractual existente entre las partes del presente juicio y las obligaciones inherentes a cada una. El presente medio de prueba está constituido por instrumento privado, el cual al no haber sido impugnado por la contraparte (o al haber sido reconocido), esta Alzada le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia fotostática de documento privado autenticado emanado de la Notaría Pública de Villa del Rosario,- consignado en el lapso probatorio en original- donde consta la notificación efectuada por el Notario Público de Villa del Rosario, en fecha 6 de abril de 2011, con ocasión a la solicitud efectuada por las ciudadanas IRMA BORJAS y JENNYS MARTÍNEZ, en su carácter de coordinadora de negocios y coordinadora de créditos hipotecarios respectivamente, de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., a los fines de dar fiel cumplimiento a la providencia administrativa dictada en el procedimiento administrativo identificado con el No. DEN-0824-2010, el cual cursó ante el INDEPABIS, en el sentido de entregarle al comprador la documentación correspondiente para llevar a cabo la protocolización del documento de compra venta. De la lectura de dicha notificación se desprende que una vez trasladado y constituido el Notario en la casa de habitación del ciudadano RUBÉN VILLALOBOS OCANDO, y notificado este, se procedió a la entrega de nueve (9) documentos a efectos registrales, así como una comunicación en la que se le informaba el saldo restante y la forma en que debía ser cancelado, dejando constancia el Notario que dicho ciudadano se negó a recibir los recaudos. Dicho documento posee valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación. De igual manera acompañó copias fotostáticas de los documentos cuya entrega se pretendió a través del Notario antes referenciado, los cuales constituyen los siguientes: a) documento de liberación de hipoteca y compra venta del inmueble objeto de la litis; b) Solvencia municipal, expedida por la Alcaldía del municipio Rosario de Perijá del estado Zulia; c) Solvencia de HIDROLAGO; d) Poder especial para la firma del documento otorgado por INVERSIONES GEMO, C.A. a la ciudadana YASELYS YBARRA; e) Registro de Información Fiscal (R.I.F) de la ciudadana YASELYS YBARRA; f) Copia de la cédula de identidad de la referida ciudadana; g) Copia del acta constitutiva de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A.; h) Fotocopia del Registro de Información Fiscal (R.I.F) de la mencionada sociedad mercantil; i) Comunicación dirigida al ciudadano RUBÉN VILLALOBOS, informándole el saldo restante para efectuar la venta, así como la forma de pago del mismo, quedando evidenciada la intención de la sociedad mercantil vendedora era dar cumplimiento a lo ordenado en la providencia administrativa, emanada del IDEPABIS más aún cuando se hizo en un lapso prudencial para que el comprador llevara a cabo la tramitación de la protocolización del documento de compraventa.
• Copia fotostática de la notificación emanada del Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., de fecha veintiuno (21) de diciembre de 2010, mediante la cual se le ordena a la referida sociedad mercantil se sirviera acatar y cumplir en un lapso no mayor de quince (15) días, con las obligaciones contraídas y el contrato establecido inicialmente entre las partes al precio pactado y sin ningún incremento por ninguna causa, contados a partir de su notificación, para cumplirse con la respectiva protocolización y entrega material del inmueble, al ciudadano RUBÉN VILLALOBOS. La anterior documental se trata de un instrumento administrativo por emanar de ente público administrativo, que como tal tiene presunción de veracidad pudiendo ser desvirtuados mediante cualquier medio probatorio, de conformidad con el criterio expuesto en tal sentido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha ocho (08) de marzo de 2005, y en virtud de que no fue impugnado en forma alguna queda firme su veracidad y por ende se aprecian en todo su contenido y valor probatorio con base a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y en aplicación analógica del artículo 429 eiusdem, desprendiéndose que efectivamente fue constreñida la sociedad mercantil demandada al cumplimiento de sus obligaciones tal como se encontraban plasmadas en el contrato inicial, encontrándose en consecuencia, en el deber de realizar la tramitación correspondiente en un lapso perentorio de 15 días desde su notificación, efectuada en fecha veintinueve (29) de marzo del año 2011.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE EN EL LAPSO PROBATORIO

• Con respecto a la invocación del mérito favorable, observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece.

DOCUMENTALES
• Original del contrato privado de reserva celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO C.A y el ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO en fecha treinta (30) de enero del año 2008. Sobre este medio de prueba, esta Alzada en oportunidad previa se pronunció en relación a la valoración del mismo.
• Original del contrato celebrado entre los ciudadanos GUIDO MÉNDEZ ORTEGA y GUIDO MENDEZ MONTERO, en su carácter de directores de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., y el ciudadano RUBEN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, en fecha 8 de diciembre de 2008. Sobre este medio de prueba, esta Alzada en oportunidad previa se pronunció en relación a la valoración del mismo.
• Comunicación de fecha tres (03) de junio de 2009, emanada de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., y dirigida al ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO. Sobre este medio de prueba, esta Alzada en oportunidad previa se pronunció en relación a la valoración del mismo.
• Impresión de la sentencia N°. 00674 dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha ocho (08) de julio del año 2010 y extraída del portal web del Máximo Tribunal de la República, en la que fue resuelta la solicitud de medida cautelar innominada dirigida a impedir la aplicación retroactiva de la Resolución No. 110 del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, en fecha ocho (08) de junio de 2009. En lo que a ello respecta, observa este Jugador que se trata de una impresión electrónica de jurisprudencia no vinculante de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, respecto a la cual debe advertirse que la misma no constituye medio de prueba alguno, sino que se trata de una decisión judicial publicada en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia como “un medio auxiliar de divulgación de su actividad judicial” según lo ha dispuesto la Sala Constitucional en su decisión N° 982 del 6 de junio de 2001, que estableció que “La veracidad y exactitud de tales datos debe ser contrastada con los originales que reposan en los archivos y demás dependencias de las Salas de éste Tribunal. Las informaciones antes mencionadas tienen un sentido complementario, meramente informativo, reservándose este alto Tribunal la potestad de modificar, corregir, enmendar o eliminar aquellas que por errores técnicos o humanos hayan sido publicadas con inexactitud”; razón por la cual, quien suscribe no le puede otorga valor de prueba en sí mismo, sino que sólo podrá tomarse a modo ilustrativo.

INSPECCIÓN JUDICIAL EXTRA LITEM
De igual manera, los referidos apoderados judiciales promovieron inspección extra litem solicitada ante el Registro Público de los Municipios Rosario y Machiques de Perijá con funciones Notariales, por la ciudadana Yaselys Ybarra Cabrera en fecha 26 de abril de 2010. En virtud de dicha solicitud, la Registradora con funciones notariales dejó constancia que hasta la señalada fecha, según la revisión del sistema automatizado SAREN, no existe presentación por ante esa oficina registral, de documento alguno relacionado con la liberación de hipoteca que posee el inmueble objeto de la litis. De igual manera, dejó constancia igualmente de la presencia de la ciudadana Yaselys Ybarra, a quien se le interrogó por el motivo de su comparecencia, y quien manifestó que se encontraba en representación de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., para llevar a cabo la venta del inmueble ya identificado y así dar cumplimiento a la providencia administrativa emanada del INDEPABIS. Por último, deja constancia del horario de trabajo de la referida oficina, indicando que al momento de cerrar las puertas, no se encontraba presente persona alguna.

Respecto de la inspección judicial preconstituida, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha veinte (20) de octubre de 2004, Exp. AA20-C-2003-000563 restableció:

“Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata”.

En este sentido, toda vez que de la resolución dictada por el INDEPABIS se evidencia, el lapso perentorio otorgado al hoy demandante para el cumplimiento de lo ordenado, constituyendo dicha circunstancia razón suficiente en cuanto a la demostración de la necesaria anticipación del referido medio de prueba, a los fines de dejar constancia la demandada reconviniente de su intención del cumplimiento de lo ordenado en dicho momento y en el plazo establecido, es por lo que esta Alzada, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.429 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.357 eiusdem, le otorga pleno valor probatorio, en cuanto a la demostración de las diligencias por parte de la demandada, para el cumplimiento de la venta ordenada por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS).- Así se valora.

PRUEBAS DE INFORMES

Mediante escrito de fecha diecinueve (19) de julio de 2011, los apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente, promovieron pruebas de informes dirigidas a la Alcaldía del municipio Rosario de Perijá del estado Zulia, Dirección de Planificación y Control Urbano, así como a la oficina de Registro Público de Perijá del estado Zulia, a los fines solicitados.

Así entonces, corren insertas en las actas que conforman el expediente de marras, comunicaciones de fechas veinticuatro (24) de noviembre y ocho (08) de diciembre del año 2011, por medio de las cuales la Dirección de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Rosario de Perijá del estado Zulia, y el Registro Público de los Municipios Machiques y Rosario de Perijá del estado Zulia respectivamente, dieron respuestas a las informaciones requeridas, remitiendo copia de la Certificación de Uso Conforme y Habitabilidad con el Nº 001/08 de fecha seis (06) de octubre del año 2008 al inmueble con cédula catastral 23-16-01-U01-006-002-004 otorgada a Inversiones Gemo C.A, así como la relación de las parcelas vendidas por la demandada, haciendo especial mención de la parcela 16 sobre la cual recayó medida de prohibición de enajenar y gravar, decretada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, al igual por INDEPABIS según oficio número 54 de fecha tres (03) de mayo de 2010. A dichas comunicaciones, esta Alzada les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

IV

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Vistas y analizadas cada una de las actas procesales que conforman el presente expediente y valoradas las pruebas promovidas por la parte actora, pasa este Juzgado Superior a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

Planteada la controversia cuyo examen ha sido sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad, la cuestión a dilucidar por esta Alzada consiste en determinar si la decisión del a-quo, según la cual declaró sin lugar la pretensión y el derecho material de la parte actora, se encuentra o no ajustada a derecho, y en consecuencia si resulta procedente confirmar, revocar o modificar dicho fallo.

Preliminarmente, este Órgano Subjetivo Superior observa de las actas que conforman el expediente de marras, la relación contractual existente entre el ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO y la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, con ocasión a la celebración de los contratos de fechas treinta (30) de enero de 2008 y ocho (08) de diciembre de 2008, los cuales corren insertos en los folios del diez (10) al once (11) y del setenta y cinco (75) al setenta y siete (77) de la pieza principal número 1 del expediente signado con el Nº 12.841.

Así las cosas, en función de dicha relación contractual, quien aquí decide se ve en la necesidad de realizar un conjunto de consideraciones, partiendo por la definición legal y doctrinaria de los contratos como fuente de las obligaciones.

A este respecto, el artículo 1.133 establece lo siguiente:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”.

En palabras de Maduro Luyando (2001) el contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial. Como fuente principal de las obligaciones, y atendiendo al hecho que los contratos son el resultado de la libre manifestación de voluntad de las partes contratantes e imperando en el Derecho Moderno el principio consensualista, es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades.

En tal sentido, no cabe duda, como sabiamente lo dispone el artículo 1.159 de la norma civil sustantiva, que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley; de manera que de acuerdo con Calvo (2005) el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes.

Ahora bien, en el caso sometido al conocimiento de esta Superioridad, se observa que la parte actora, ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, demandó el cumplimiento del contrato de fecha treinta (30) de enero de 2008, celebrado con la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, calificándolo el actor como el contrato definitivo de compra-venta, toda vez que tal calificación se puede inferir por las declaraciones de voluntad allí plasmadas, su objeto y las condiciones de pago del precio.

En oposición a los alegatos expuestos por la parte actora, transcritos en la parte narrativa del presente fallo, la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, reconvino a la parte actora, demandando la resolución del contrato celebrado en fecha ocho (08) de diciembre de 2008, en razón de la falta de pago de las obligaciones previstas en la cláusula “TERCERA”, así como la resolución del contrato de fecha treinta (30) de enero del mismo año.

En derivación de lo anterior, antes de emitir esta Alzada un pronunciamiento en relación al incumplimiento o no de las obligaciones contraídas por cada una de las partes, contenidas en las cláusulas contractuales de los contratos de fechas treinta (30) de enero y ocho (08) de diciembre del año 2008, se hace necesario transcribir el contenido de los mismos a los fines de poder establecer la calificación jurídica de estos.

Del contrato celebrado en fecha treinta (30) de enero de 2008, por las partes del presente procedimiento, se desprende lo siguiente:

“CONTRATO DE RESERVA
Nosotros, INVERSIONES GEMO, C.A., sociedad mercantil domiciliada en Maracaibo, Estado (sic) Zulia, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 20 de Marzo (sic) de 2.003, bajo el No. 44, Tomo 7-A, representada en este acto por su director Guido Enrique Mendez (sic), quien es Venezolano (sic), mayor de edad, titular de la Cédula (sic) de Identidad (sic) N0 3.466.401, quien para los efectos de este contrato se denominará “LA PROMOTORA”, por una parte y por la otra el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula (sic) de Identidad (sic) No. V-7.808.185, domiciliado en la Villa del Rosario, Municipio (sic) Rosario de Perijá del Estado (sic) Zulia, quien para los efectos de este contrato se denominará “EL CLIENTE”, por medio del presente documento declaramos: “LA PROMOTORA” es propietaria de un terreno ubicado en la Calle (sic) 13 con Esquina (sic) Avenida (sic) 23 (Falcón) de la Villa del Rosario, Municipio (sic) Rosario del Estado (sic) Zulia, en el cual se están construyendo Veintiséis (sic) (26) casas de habitación que conformaran (sic) un Conjunto Residencial denominado “Residencias Villas del Valle”, en lo adelante “EL CONJUNTO RESIDENCIAL”. “EL CLIENTE” en este acto se compromete a adquirir la casa identificada con el No. V-16 del CONJUNTO RESIDENCIAL, ubicada en la dirección antes señalada, por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00). Ahora bien, por cuanto las casas de habitación están en proceso de construcción, es por lo que en este acto “EL CLIENTE” entrega a “LA PROMOTORA” la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), por concepto de depósito y/o reserva del inmueble antes descrito. El saldo restante, esto es, la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00), serán cancelados por EL CLIENTE a LA PROMOTORA de la siguiente manera:

(i) La cantidad de ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 11.250,00), el 24 de Febrero (sic) de 2008. En esa fecha se otorgará ante una Notaría Pública de la Villa del Rosario de Perijá un documento, redactado por LA PROMOTORA que contendrá el contrato de opción de compra confirmatorio de la venta del inmueble.
(ii) La cantidad de ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 11.250,00), el 24 de Marzo (sic) de 2008.
(iii) La cantidad de ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 11.250,00), el 24 de Abril (sic) de 2008.
(iv) La cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 180.000,00), al momento de que se otorgue el documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro Público respectiva.
Ha sido expresamente convenido que la falta de pago oportuno por parte de EL CLIENTE de la cuota por ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 11.250,00), prevista para ser pagada el 24 de febrero de 2.008, será causa de resolución automática del contrato contenido en este documento y la suma dineraria referida quedará en beneficio de LA PROMOTORA a título de indemnización fija, como Cláusula Penal, por los daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento de EL CLIENTE. De manera expresa se conviene, que si la operación de compra-venta no pudiere perfeccionarse mediante el otorgamiento del documento público de traspaso del inmueble, por causa imputable a EL CLIENTE, los pagos que éste haya realizado quedarán en beneficio de LA PROMOTORA a título de indemnización fija por los daños y perjuicios sufridos. Igualmente, si por causa imputable a LA PROMOTORA no pudiere otorgarse en el término previsto el documento de compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, LA PROMOTORA deberá devolver a EL CLIENTE las cantidades dinerarias que haya recibido de este último a cuenta del precio de la venta.
Se hacen dos (02) ejemplares de un solo tenor para surtir un único efecto. La Villa del Rosario de Perijá, a los 30 días del mes de Enero de Dos Mil Ocho (2008)”.

Del contrato celebrado en fecha treinta (08) de diciembre de 2008, por las partes del presente procedimiento, se desprende lo que a continuación se transcribe:

“Entre nosotros, INVERSIONES GEMO, C.A. domiciliada en Maracaibo, Estado (sic) Zulia, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 20 de Marzo (sic) de 2.003, bajo el No. 44, Tomo 7-A, representada en este acto por sus Directores (sic) GUIDO MENDEZ (sic) ORTEGA y GUIDO MENDEZ (sic) MONTERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas (sic) de Identidad (sic) Nos. V-3.466.401, 13.297.650, respectivamente y domiciliados en Maracaibo, Estado (sic) Zulia, en adelante y a los efectos del presente Contrato denominados simplemente “LOS PROMITENTES-VENDEDORES” por una parte y por la otra, el ciudadano RUBEN (sic) ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula (sic) de Identidad (sic) No. V-7.808.185, domiciliado en la Villa del Rosario, Municipio (sic) Rosario de Perijá del Estado (sic) Zulia, quien a los efectos de este contrato y en lo sucesivo se denominarán (sic), “LA PROMITENTE COMPRADORA” hemos convenido en celebrar el presente contrato de promesa bilateral de Compra-Venta, el cual se regirá por las cláusulas siguientes: PRIMERA: EL COMPROMISO QUE SE ASUME: LOS PROMITENTES VENDEDORES se comprometen a vender y LA PROMITENTE COMPRADORA se compromete a comprar, (…) un inmueble formado por una casa que presentará una superficie aproximada de CIENTO CUATRO METROS CUADRADOS (104 MTS2) (…). SEGUNDA: PLAZO PARA EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO: (…) LAS PARTES convienen en que la culminación de la obra está proyectada para el mes de Abril del año 2009, ésta fecha está sujeta a que existan en el mercado nacional todos los materiales que necesita LOS PROMITENTES VENDEDORES para la construcción de las casas y la culminación de la obra. La protocolización del respectivo documento traslativo de los derechos de propiedad, dominio y posesión deberá realizarse dentro de un plazo máximo de cuarenta y cinco (45) días continuos a partir de la culminación de la obra. TERCERA: EL PRECIO PACTADO: El precio por el cual “LOS PROMITENTES VENDEDORES” se comprometen a vender los derechos de propiedad, de dominio y posesión que les corresponderán sobre “EL INMUEBLE”, ha sido convenido en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000, oo) suma que “LA PROMITENTE COMPRADORA” se obliga a pagar a “LOS PROMITENTES VENDEDORES”, de la siguiente manera:
1.- La cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (70.000,oo Bs.) como inicial del inmueble, fraccionados en 5 cuotas, la primera cuota de 25.000,oo Bs., al momento de la reserva y las siguientes a ser canceladas cada 45 días continuos, contados a partir de la fecha de la reserva del inmueble.
2.- La cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (180.000,oo Bs.) al momento que se otorgue el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Público.
Cabe destacar que el precio indicado en esta cláusula es estrictamente referencial, de manera que el mismo podrá ser modificado a los fines de actualizarlo, para ello “LOS PROMITENTES VENDEDORA” (sic) tomará en consideración el índice Nacional del Precio al Consumidor (INPC) DEL Área Metropolitana de Caracas, correspondiente al rubro de Materiales (sic) de construcción fijado por el Banco Central de Venezuela. La posibilidad del precio de venta, será instrumentada siempre y cuando el índice inflacionario supere los Diez (10) puntos porcentuales par así dar cumplimiento a lo establecido en el Artículo (sic) 3 de la Resolución No. 98 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de fecha 5 de Noviembre (sic) de 2008, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39.055 de fecha 11 de Noviembre (sic) de 2.008. CUARTA: “LOS PROMITENTES-VENDEDORES”, se obligan a entregar a “LA PROMITENTE COMPRADORA” Solvencia (sic) de Hidrolago, Solvencia (sic) de Servicio (sic) de Electricidad (sic) y Solvencia (sic) Municipal (sic) del Pago (sic) de los Impuestos (sic) de Derechos (sic) de Inmueble (sic), así como cualquier otro documento legalmente necesario para el Registro del Documento de la venta dentro el término convenido para efectuar la operación de compra-venta (…) Se hacen dos (2) ejemplares a un solo tenor y a un solo efecto, en Maracaibo a los 8 días del Mes (sic) de Diciembre (sic) de 2.008.-“

Tal y como fuera expuesto precedentemente, la parte actora fundamenta su pretensión de cumplimiento de contrato, respecto de aquel celebrado en fecha treinta (30) de enero de 2008, el cual reputa como contrato definitivo de compra-venta. La afirmación efectuada por el demandante de autos, conlleva a esta Alzada a aclarar que el mismo se trata de un contrato de reserva y no de compra-venta, cuyo alcance y finalidad radica en la cancelación de una cantidad de dinero por parte de quien aspira o desea adquirir un bien, en aras de materializar su reservación. En el caso sub iudice, el ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO le canceló a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, la cantidad equivalente a veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) a los fines de reservar el bien inmueble constituido por una casa signada con el número V-16, que sería construida sobre la parcela de terreno de la cual es propietaria la prenombrada sociedad mercantil.

Es decir, el pago efectuado por el ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, a la demandada de autos, por la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) fue hecho precisamente con el objeto de evitar que el bien inmueble signado con el número V-16, el cual se construiría sobre la referida parcela de terreno, no fuese ofrecida a ninguna otra persona. De igual manera, válido es acotar que en el contrato in comento, únicamente se hace mención de una escueta y breve identificación del inmueble que se construiría en dicha parcela, a saber la nomenclatura V-16, sin precisar o especificar otros datos como sus medidas y linderos, asunto este que sumado a lo antes expresado denotan el carácter preparatorio del contrato en cuestión.

Aunado a lo anterior, se puede apreciar del mismo, específicamente del cronograma de pagos estipulados, que el ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO debía cancelarle a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, la cantidad equivalente a ciento ochenta mil bolívares (Bs.180.000, 00), en el momento en que se otorgase el documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro Público respectivo.

En lo que respecta al contrato celebrado en fecha (08) de diciembre de 2008, esta Alzada considera que ha de tratarse de un contrato preparatorio de promesa bilateral de compra-venta y no de un contrato definitivo de compra-venta, como aduce la parte actora. De una simple lectura del mismo, específicamente de la cláusula “TERCERA” claramente se desprende que la cantidad equivalente a ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00) debía cancelarla el ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, en el momento en que se otorgase el documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro Público. Es decir, en ambos contratos, estuvo supeditada la cancelación de la cantidad equivalente a Bs. 180.000,00, al otorgamiento del documento definitivo del contrato de compra-venta, de manera que, más allá de contener los mismos un consentimiento, objeto y precio, estos deben reputarse como contratos preparatorios, específicamente de promesa bilateral de compra-venta.

En este orden de ideas, Maduro Luyando (2001), al referirse a la promesa bilateral de contratar, explica que se conciben como aquellos contratos mediante los cuales ambas partes se obligan a celebrar un contrato, por ejemplo la promesa bilateral de compra-venta de una cosa, en el que el promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio.

Apunta el prenombrado autor, que este contrato es muy común y en ocasiones necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar, a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas se pueden cumplir coetáneamente; la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio. Y expresa además lo siguiente:
“Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento de un tercero quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue. Por consiguiente, es muy difícil que estando de acuerdo en el precio y en la cosa vendida, las partes quieren estar definitivamente obligadas y en caso de incumplimiento tengan que recurrir a un juicio de cumplimiento o resolución de contrato. Es más como quiera que tratándose de un cuerpo cierto la propiedad se transfiere por el solo consentimiento, el comprador aun antes de haber pagado el precio se convertiría, al ser el contrato definitivo de venta, en propietario de la cosa, y el vendedor ni siquiera tendría hipoteca legal sobre el inmueble, puesto que la hipoteca, aun la legal, supone el registro del documento.

Se ha sostenido que el compromiso de compra venta equivale a una compra venta definitiva. En realidad se trata de interpretar el contrato específico que han celebrado las partes. Puede suceder perfectamente bien que, por la redacción del contrato, no se trate de una promesa bilateral de compra venta sino de un contrato definitivo de compra venta. Puede haber elementos, además de los textuales, que permitan concluir lo contrario; que no se trata de un contrato de compra venta definitivo; por ejemplo, el promitente que se ha obligado a vender, se reserva la propiedad de la cosa vendida hasta el momento del otorgamiento del documento relativo a la venta en la Oficina de Registro Público competente: o se establece que el contrato quedará sin ningún efecto una vez transcurrido determinado lapso, sin que las partes hayan otorgado el documento registrado. Por consiguiente, es necesario interpretar el contrato específico para determinar si estamos en presencia de una promesa bilateral de compra venta o un contrato definitivo de compra venta”. (Resaltado del Tribunal)

Así entonces, con fundamento en los argumentos antes expuestos, concluye este Órgano Subjetivo Jurisdiccional que los documentos suscritos por las partes se tratan de contratos preparatorios, celebrados en aras de materializar la futura compra venta del inmueble identificado. Por lo tanto, ambos contratos surtieron sus efectos luego de su celebración y sirvieron a modo de preparación para llevar a cabo las obligaciones que le correspondía a cada parte en el futuro negocio jurídico de compra venta del mencionado inmueble; lo que lleva a contrariar abiertamente la calificación dada por el demandante de autos al contrato de fecha treinta (30) de enero de 2008, más aún teniendo presente que en fecha ocho (08) de diciembre de 2008, el mismo ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO celebró contrato que fue denominado promesa bilateral de compra venta sobre el inmueble objeto de la litis.

Determinada como fuere por esta Juzgadora, la calificación jurídica de los contratos celebrados por las partes del presente procedimiento, debe quien aquí decide pronunciarse en relación a la pretensión de la parte actora, que no es más que el cumplimiento del contrato de fecha treinta (30) de enero del año 2008, fundamentada en el presunto incumplimiento a cargo de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, en lo que atiende a la tradición posesoria e instrumental del inmueble identificado, así como al cobro por el reajuste del precio por inflación, en contravención con la resolución ministerial No. 110 de fecha ocho (08) de junio de 2009.

El artículo 1.167 del Código Civil, establece:
“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

En palabras de Maduro Luyando (2001), el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

Así pues, observa quien aquí decide que la pretensión deducida por el accionante se fundamenta en el presunto incumplimiento por parte de la sociedad mercantil demandada en lo que respecta a la tradición posesoria e instrumental del inmueble identificado en actas, así como el cobro por el reajuste del precio por inflación, en contravención con la resolución ministerial No. 110 de fecha 8 de junio de 2009. En contraposición con ello, la parte demandada aduce que el incumplimiento se produjo en primer lugar por el ciudadano RUBEN VILLALOBOS, puesto que no canceló las cuotas en las fechas correspondientes ni el monto peticionado como inicial de la vivienda, así como también afirmó, que el reajuste del precio se encontraba estipulado en el contrato suscrito en fecha 8 de diciembre de 2008, por lo que se trataba de un acuerdo pactado entre las partes.

Por su parte, el a-quo en sentencia de fecha ocho (08) de abril de 2013, y en relación a la pretensión de cumplimiento del actor, estableció “…que ante la celebración del contrato de fecha ocho (08) de diciembre de 2008, y por medio del cual fueran modificados las condiciones establecidas por las partes, deja de tener validez el contrato de fecha treinta (30) de enero del mismo año, no pudiendo en consecuencia el actor, ciudadano Rubén Villalobos, plenamente identificado en el transcurso de la presente controversia, solicitar la aplicación y consecuente cumplimiento de una obligación, cuando con posterioridad fue celebrado un nuevo acuerdo, pues dicha situación generaría incertidumbre e inseguridad jurídica entre las partes, al no tener la certeza sobre la validez y/o vigencia de los acuerdos celebrados y como consecuencia el cumplimiento de lo pactado”.

Sin embargo, de una lectura detallada de cada una de las cláusulas que conforman los contratos de fechas treinta (30) de enero de 2008 y ocho (08) de diciembre del mismo año- transcritas en párrafos precedentes- se observa por su carácter preparatorio para llevar a cabo las obligaciones que le correspondía a cada parte en el futuro negocio jurídico de compra venta del mencionado inmueble, que los mismos se complementan, más no así se excluyen el uno al otro; toda vez que en aquel celebrado en fecha ocho (08) de diciembre del 2008, en la cláusula “TERCERA” se reconoce el monto equivalente a Bs. 25.000,00 que canceló el ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO por concepto de reserva- instituida en el contrato de fecha treinta (30) de enero de 2008-, así como las cuatro (04) cuotas, a razón de Bs. 11.250 cada una, para alcanzar la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) como inicial, quedando estipulado como precio total del inmueble en referencia, la cantidad equivalente a Bs. 250.000,00.

No obstante, cabe destacar que el precio total del inmueble, el cual coincide tanto en el contrato de reserva como en el contrato de promesa bilateral de compra-venta, se dispuso en el segundo de los mencionado, que estaría sujetos a cambios teniendo como referencia el índice Nacional de Precio al Consumidor (INPC) del Área Metropolitana de Caracas, correspondientes al rubro de los materiales de construcción fijado por el Banco Central de Venezuela.

Así entonces, teniendo en cuenta las cantidades que debía cancelar el ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, y la oportunidad en la cual debía efectuarlos, se evidencia de las actas que el mismo canceló a la sociedad mercantil demanda reconviniente, la cantidad equivalente a Bs. 25.000,00 por concepto de reserva en fecha veintiuno (21) de enero de 2008; la cantidad equivalente a Bs. 11.250,00, el día veinticinco (25) de marzo de 2008; las cantidades equivalentes a Bs.11.000,00 y Bs.250,00 en fecha siete (07) de mayo de 2008 y la cantidad equivalente a Bs. 11.250,00 en fecha veintiséis (26) de diciembre del mismo año- por concepto de abonos a la cuota inicial pactada- oportunidades éstas que a tenor de lo pactado por el mismo demandante de autos con la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, en los contratos señalados, resultan ser extemporáneas o canceladas de manera tardía, no constituyendo tales abonos el precio definitivo propio del contrato de compra-venta, sino adelantos de la denominada cuota de reserva y cuota inicial, pactada en dichos contratos preparatorios.

Asimismo, importante es mencionar, el hecho que la sumatoria total de los pagos efectuados por el demandante de autos (cuota de reserva más los abonos a la cuota inicial) a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, arrojan como resultado la cantidad equivalente a Bs. 58.750, monto este que no ha de corresponderse con la cuota total de inicial pactada equivalente a Bs. 70.000,00. Es decir, para alcanzar la totalidad de la cuota inicial fijada por las partes del presente juicio, el ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO debía cancelar el remanente equivalente a Bs.11.250,00; sin embargo y pese a haber efectuado de manera tardía lo abonado hasta ese momento, manifiesta que cesó en los pagos subsiguientes al darse cuenta que para la fecha en que se había comprometido la sociedad mercantil a entregar el inmueble, era imposible que cumpliera con ello al encontrarse las viviendas aún en construcción.

Para quien aquí decide, el argumento expuesto por la parte actora reconvenida, carece de asidero y fundamentación jurídica, por cuanto conforme a lo estipulado por las mismas partes en la cláusula segunda del contrato de fecha ocho (08) de diciembre de 2008, la fecha de culminación de la obra se había fijado para el mes de abril del año 2009, señalándose además que dicha fecha estaría sujeta a que existiesen en el mercado nacional todos los materiales que necesitaban los promitentes vendedores para la construcción de las casas y la entrega de las viviendas. En tal sentido, no cabe duda alguna en que debía la parte actora cumplir tanto en la cuantía como en las oportunidades pactadas con los pagos estipulados; pues, la misma se escuda o pretende justificar su incumplimiento con base en una situación que para el momento no se había materializado, como era en efecto la culminación de la obra para el mes de abril del año 2009.

Por otra parte, en cuanto al fundamento de la pretensión de cumplimiento de la parte actora reconvenida, relativo al cobro por el reajuste del precio por inflación, en contravención con la resolución ministerial No. 110 de fecha ocho (08) de junio de 2009, esta Alzada considera pertinente realizar las siguientes aclaratorias.

La resolución No. 98 de fecha cinco (05) de noviembre de 2008, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada el día diez (10) de noviembre de 2008 en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, número 39.055, dispone en sus artículos 1 y 2 lo siguiente:

(…Omissis…)
“Artículo 10: En los contratos de opción de compra-venta o documentos equivalentes que tengan por objeto el financiamiento de viviendas en construcción o por construirse otorgados por personas naturales o jurídicas no regidas por la legislación propia de las instituciones bancarias y financieras, se deberá establecer el lapso de culminación de la obra y de la protocolización del documento de venta.

Artículo 20: En ningún caso operará el cobro del Índice Nacional de Precios al Consumir (INPC), otro ajuste por inflación, ni el cobro de intereses de financiamiento, después de la fecha originalmente pactada para la culminación de la obra y para la protocolización del documento e venta, salvo que la protocolización no se lleve a cabo en el tiempo previsto por causa imputable al comprador”.

(…Omissis…)

Ahora bien, los artículos 1 y 2 de la Resolución N° 110 del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, de fecha 08 de junio de 2009, establecen el ámbito de aplicación o el alcance del referido acto de la manera siguiente:
(…Omissis…)
“...Artículo 1. En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de viviendas por construirse, en construcción o ya construidas, suscrito o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, se prohíbe el cobro de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas adicionales de dinero, basados en la aplicación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) o de cualquier otro mecanismo de corrección monetaria o ajuste por inflación, por lo que a partir de la entrada en vigencia de la presente Resolución, queda sin efecto cualquier estipulación convenida o que se convenga en contravención a lo dispuesto en esta norma.
La prohibición establecida en el presente artículo tendrá aplicación en todo el mercado inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat.
Artículo 2. Se ordena que a partir de la entrada en vigencia de la Resolución Nº 98, de fecha 5 de noviembre de 2008, publicada en la Gaceta Oficial Nro. 39.055, de fecha 10 de noviembre do 2008, dictada por el entonces Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat; es decir, desde el día 10 de noviembre de 2008, todo cobro que se hubiere efectuado por concepto de Índice de Precios al Consumidor (IPC) o de cualquier otro mecanismo de ajuste por inflación o corrección monetaria, después de la fecha convenida por las partes para la culminación de la obra y protocolización del documento de venta, deberá ser restituido íntegra e inmediatamente al comprador respectivo por Sujeto del Sistema, quedando a elección de aquél recibir dicho reintegro en dinero efectivo o imputarlo al monto adeudado, de ser el caso.
(…Omissis…)

De las resoluciones transcritas con anticipación, se observa que la que data del año 2009, prohibió el cobro cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas adicionales de dinero, basados en la aplicación del Índice de Precios al Consumidor (IPC), así como el carácter retroactivo de tal prohibición, conforme lo dispone su artículo 2.

Respecto al carácter retroactivo de la resolución, los apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente, manifestaron que mediante sentencia número 00674 dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha ocho (8) de julio de 2010, dispuso que “… la aplicación de la resolución ministerial No. 110 sustitutiva de la No. 98 , comienza a regir a partir del día 10 de Junio (sic) de 2009, y no con anterioridad a esa fecha; por lo que los ajustes de precios por causa de inflación que tuviesen fecha de corte anterior al día de la publicación en gaceta, debían reputarse lícitos y procedentes…” (manifestado por la representación judicial de la parte demandada reconviniente)

Sin embargo, de la revisión de la decisión traída a colación por los referidos representantes judiciales de la sociedad mercantil demandada reconviniente de autos, no es posible arribar a la misma afirmación hecha por estos, toda vez que la decisión in comento no aborda el punto de la retroactividad denunciado, sino por el contrario dispuso lo siguiente:

“Al respecto, ya ha reiterado este Máximo Tribunal la imposibilidad de sustituirse en el cumplimiento de la carga alegatoria de los accionantes, es decir, en su obligación de establecer correspondencia entre una situación jurídica concreta y el supuesto de derecho contemplado en la norma constitucional presuntamente vulnerada; más aún, tratándose que esta Sala en sentencia N° 00098 del 28 de enero de 2010, estableció que de la Resolución N° 110 impugnada, “...no se desprende presunción grave de violación de los derechos constitucionales denunciados, por cuanto dicha normativa -conforme se advierte de sus considerandos- tiende a proteger el efectivo derecho a la seguridad social y a una vivienda adecuada, proporcionando y garantizando los medios para que las familias cuenten con mejores y favorables condiciones para la adquisición de sus viviendas...”

Ahora bien, sin perjuicio de lo antes expuesto, considera esta Alzada, tomando en cuenta que la resolución No. 110, fue publicada en fecha ocho (08) de junio del año 2009, la argumentación expuesta por la parte accionante reconvenida carece de fundamento jurídico por las siguientes dos razones. La primera es que habiendo celebrado las partes el contrato de fecha ocho (08) de diciembre del año 2008, para ese momento válido era estipular o establecer un ajuste en la modificación del precio pactado de acuerdo con el IPC, teniendo en cuenta que ello no sería posible hacerlo con posterioridad a la fecha originalmente pactada para la culminación de la obra y para la protocolización del documento de venta, salvo que la protocolización no se llevara a cabo en el tiempo previsto por causa imputable al comprador. (Resolución No. 98).

Aunado a ello, tampoco incurre la demandada reconviniente de autos, en violación o extralimitación legal alguna, al emitir el día tres (03) de junio de 2009 comunicación dirigida al ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, a través de la cual remitió relación del cálculo de IPC causado desde el mes de enero del año 2008, hasta el mes de abril de 2009, pues como fuera afirmado anteriormente, para la fecha en que fue librada la comunicación estaba vigente la resolución No. 98 emanada del entonces Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat y no así la resolución No. 110, emanada del hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda.

En segundo lugar, aun y cuando fuera posible y lícito establecer para la fecha de celebración del contrato entre las partes del presente juicio (08 de diciembre de 2008), lo referente al ajuste del precio de los inmuebles en construcción o por construirse de acuerdo al IPC, resulta de gran importancia hacer saber que el ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, denunció ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso de los Bienes y Servicios (INDEPABIS), a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, concluyendo el referido órgano, a través de providencia administrativa y notificación al denunciado- medio de prueba este promovido por la parte demandada reconviniente que corre inserto al folio doscientos ochenta y seis (286) de la pieza principal No. I- que debía la referida sociedad mercantil acatar y cumplir “…con las obligaciones contraídas y el contrato establecido inicialmente entre las partes al precio pactado y sin ningún incremento por ninguna causa, en tiempo no mayor de 15 días, contados a partir de su notificación, y se cumpla con la respectiva protocolización y entrega material del bien inmueble, al ciudadano Rubén Villalobos…”

En derivación de lo precedentemente expuesto, al denunciar el ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, ante el mencionado órgano administrativo, lo pretendido por el mismo era el cumplimiento del contrato, de acuerdo a los lineamientos y términos establecidos por tal autoridad administrativa, vale decir, sin incremento alguno en el precio originalmente pactado y en el lapso de quince días contados a partir de su notificación.

De las actas que conforman el expediente de marras, y específicamente en la final de la notificación emanada del órgano en cuestión y dirigida a la demandada reconviniente de autos, se observa que esta última se dio por notificada en fecha veintinueve (29) de marzo del año 2011, de manera que en el paso de los quince (15) días siguientes, debía darse estricto cumplimiento a la decisión administrativa dictada en fecha veintiuno (21) de diciembre del año 2010.

Consta igualmente, que en fecha seis (6) de abril de 2011, que la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, mediante la intervención del Notario Público de la Villa del Rosario, procedió a entregarle al ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO los documentos señalados en el cúmulo probatorio necesarios para llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de compra venta, así como también se les notificó el saldo deudor correspondiente para la adquisición de la vivienda y los beneficiarios de los cheques que debe presentar, ello a los efectos de dar cumplimiento a la providencia administrativa; más sin embargo, en dicho acto, el prenombrado ciudadano se negó a recibir los recaudos presentados, hecho éste del cual dejó expresa constancia el Notario Público.

Así las cosas, para quien aquí decide, es incuestionable la voluntad inherente a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, de cumplir a cabalidad con lo ordenado por el INDEPABIS en su decisión administrativa, presentando en el lapso indicado por dicha autoridad administrativa- quince (15) días- los recaudos necesarios para llevar a cabo la protocolización del documento.

La situación planteada llama poderosamente la atención de esta Alzada, pues en el caso sometido a su conocimiento, ha quedado en evidencia la postura del ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, quien pretende el cumplimiento del contrato de fecha treinta (30) de enero de 2008, sin traer a colación o hacer mención de la existencia del contrato celebrado en fecha ocho (08) de diciembre del mismo año con la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, y quien valiéndose de la intervención o participación de un órgano administrativo como lo era el entonces INDEPABIS- que a su vez dictó una decisión administrativa a su favor en la que se obligaba en el lapso perentorio de quince (15) días a la protocolización del documento definitivo de compra-venta- se negó a recibir los recaudos presentados por la obligada a los fines señalados.

En concordancia con lo establecido hasta ahora, la obligación de hacer contemplada en la decisión administrativa emanada del Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso de los Bienes y Servicios (INDEPABIS), implicaba el cumplimiento de determinadas obligaciones para ambas partes, y no únicamente para la parte demandada reconviniente, como pretende hacerlo ver el accionante reconvenido; pues, para el comprador, ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, debía tramitar lo necesario con el objeto de llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de compra-venta.

Con fundamento en los argumentos expuestos previamente, este Órgano Subjetivo Jurisdiccional, concluye forzosamente que la demandada contentiva de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, no procede en derecho y por ende debe ser declarada sin lugar. Así se declara.

Por otra parte, se observa del escrito libelar, que el actor pretende en el caso que no prosperase su pretensión, la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A. En palabras de Balza (1998), en su obra “Obligaciones Civiles II”, se considera daño a toda la pérdida o menoscabo de bienes que ya se encuentran en poder de la víctima; y perjuicios, la privación de bienes que no entran al dominio patrimonial de la víctima o que ésta deje de percibir por efecto del hecho ilícito o el incumplimiento del deudor.

Tal y como se ha venido afirmando a lo largo del presente fallo, de las actas y medios probatorios promovidos por las partes en las oportunidades procesales correspondientes, quedó en evidencia la relación contractual existente entre el actor reconvenido y la demandada reconviniente, más no así el incumplimiento por parte de esta última en la que basó su pretensión el ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO; de manera que, habiéndose declarado sin lugar dicha pretensión y demostrado como fuere el incumplimiento por parte del mismo ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, en cuanto al pago de la totalidad de las cantidades de dinero acordadas, su oportunidad para efectuar dichos pagos, así como la injustificada negativa en recibir los recaudos presentados por la obligada de autos en el plazo perentorio fijado por el INDEPABIS a los fines de llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de compra-venta, resulta forzoso para este Órgano Subjetivo Jurisdiccional Superior, declarar improcedente la reclamación de cobro de indemnización por daños y perjuicios solicitada por la parte actora reconvenida. Así se declara.

En otra palabras, a juicio de esta juzgadora no es posible afirmar que la responsabilidad civil de la sociedad mercantil antes mencionada- cuya procedencia exige la demostración del daño sufrido por una persona, la culpa en la persona que lo causa y la relación de causalidad entre dicha culpa y aquel daño- se encuentre comprometida a favor del demandante de autos, por los motivos antes expresados.

Con relación a la reconvención propuesta por los apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, este Juzgador tomando en cuenta todos los argumentos expuestos precedentemente, de los cuales se desprende que la parte actora reconvenida no cumplió no sólo en la oportunidad (fechas cronológicas) con el cronograma de pagos establecidos, sino tampoco con la cancelación de la cuota acordada en el contrato de fecha 8 de diciembre de 2008, negándose además a recibir los recaudos necesarios para tramitar la protocolización del documento de compra- venta definitiva ante la oficina de Registro respectiva, es por lo que concluye que la reconvención por resolución de contrato propuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A. debe ser declarada con lugar, y por ende se declaran resueltos los contratos preparatorios suscritos en fechas treinta (30) de enero de 2008 y ocho (8) de diciembre del mismo año. Así se declara.

Expresado lo anterior, y evidenciado el incumplimiento por parte del ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, parte actora reconvenida en el presente juicio, considera esta Alzada que la solicitud de la aplicación de la cláusula penal dispuesta en el contrato de reserva de fecha treinta (30) de enero de 2008 resulta procedente, y por ende, la cantidad entregada por el promitente comprador, equivalente a al monto total de cincuenta y ocho mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 58.750,oo), queda a beneficio de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A, parte demandada reconviniente.

Finalmente, atendiendo al hecho que la parte actora reconvenida no logró demostrar sus afirmaciones, y siendo que esta Alzada concluyó que la demandada reconviniente demostró el incumplimiento del ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO, este Tribunal de Alzada considera forzoso declarar SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por la parte actora reconvenida en contra de la decisión de fecha ocho (08) de abril del año 2013, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, y por ende se CONFIRMA con una motivación distinta la referida decisión. Así se decide.
V
DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte actora, abogado en ejercicio LEONARDO RINCÓN LEAL, identificado en autos, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha ocho (08) de abril del año 2013, por los motivos expuestos en el presente fallo.
SEGUNDO: SE CONFIRMA con una motivación diferente la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha ocho (08) de abril del año 2013, en el juicio contentivo de procedimiento de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoado por el ciudadano RUBÉN ROBERTO VILLALOBOS OCANDO en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., identificada en autos.
TERCERO: Se condena en costas a la parte apelante por haber sido vencida totalmente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en Maracaibo a los veintiséis (26) días del mes de marzo de dos mil quince (2015). Años: 204° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

DRA. ISMELDA RINCÓN OCANDO. EL SECRETARIO,

ABOG. MARCOS FARÍA QUIJANO
En la misma fecha anterior, siendo las doce (12:00 m) del mediodía, se dictó y publicó el fallo que antecede.
EL SECRETARIO

ABOG. MARCOS FARÍA QUIJANO