TSJ Regiones - Decisión

EXP. N° 6372.-13
Sentencia N° 18.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO CABIMAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
DEMANDANTE: FRANCISCO JOSÉ SILVA TORRES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-10.604.744, domiciliado en el Municipio Cabimas del Estado Zulia.
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: PEDRO JOSÉ ALVARADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 32.510.
DEMANDADA: JUANA RAMONA MEDINA y ADOLFO RAMÓN MEDINA MAVÁREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-10.083.695 y V-7.870.184, domiciliados en esta ciudad de Cabimas del Estado Zulia.
APODERADAS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA: ENEIDA LARES YNCIARTE y AURORA CASANOVA inscritas en el Inpreabogado bajo los números 28.468 y 34.599, respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL.
En fecha 31 de mayo de 2013, se le dio entrada y admitió la demanda propuesta, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada a los fines de llevar a efecto la Audiencia de Mediación de conformidad con el artículo 101 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que se instó a consignar las copias simples respectivas.
Consta en actas al folio 45 boleta de citación debidamente firmada por la co-demandada JUANA RAMONA MEDINA MAVÁREZ.
Cursan en actas, exposiciones realizadas por el Alguacil de este Juzgado en las cuales informa la imposibilidad de practicar la citación del co-demandado ADOLFO RAMÓN MEDINA MAVÁREZ y consigna los recaudos.
En fecha 06 de agosto de 2014, el apoderado actor solicita la citación cartelaria del co-demandado ADOLFO MEDINA, por lo que este Tribunal acordó dicho pedimento y se libraron los carteles correspondientes.
Se evidencia de actas que fueron consignados los ejemplares de los periódicos en los cuales fue publicado el cartel librado a la parte co-demandada, así como también exposición de la Secretaria de este Tribunal en la cual informa haberle dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Cursante al folio 65 del expediente (1ra.pieza) se encuentra agregado escrito presentado por la ciudadana JUANA RAMONA MEDINA MAVAREZ, asistida de la Abogada MARILU RAMIREZ DE SCAVO, mediante el cual solicita se dejen sin efecto las publicaciones por cuanto las mismas se realizaron incumpliendo con el intervalo de tres días entre uno y otro, y en consecuencia, se reponga la causa al estado de ordenar nuevas publicaciones.
Mediante diligencia suscrita por el apoderado actor cursante al folio 77 (1ra. Pieza) el mismo expone que por cuanto la co-demandada no tiene cualidad para solicitar en nombre del ciudadano ADOLFO RAMÓN MEDINA, se deje sin efecto lo solicitado por ésta y se le designe Defensor Ad Litem al ciudadano antes mencionado.
En Sentencia Interlocutoria publicada en fecha 25 de Noviembre de 2014, este Tribunal hizo su pronunciamiento y desestimó el pedimento formulado por la ciudadana JUANA RAMONA MEDINA por cuanto la misma no tiene cualidad para actuar en nombre del co-demandado ADOLFO RAMON MEDINA, cuya decisión se ordenó notificar por lo cual se libraron las boletas correspondientes.
En actas cursan agregadas las notificaciones ordenadas.
Obra en actas diligencia del apoderado actor en la cual solicita se designe Defensor Ad Litem al co-demandado Adolfo Medina, pedimento este que fue proveído designándose a la Abogada Nilda Robertiz para tal fin, por lo cual se le libró boleta a fin de su aceptación o excusa, y en el primero de los casos preste el juramento de ley.
En su oportunidad la Abogada Nilda Robertiz fue notificada, aceptando el cargo para la cual fue designada, por lo que cumplidas las formalidades de ley, se libraron recaudos y la misma fue debidamente citada para la celebración de la Audiencia de Mediación.
Llegada la oportunidad para llevarse a efecto la Audiencia de Mediación, a la misma asistieron las partes involucradas y por cuanto no llegaron a ningún acuerdo, solicitaron una prórroga de conformidad con el artículo 104 de la Ley para la Regulación y control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual fue acordada en el mismo acto.
Al folio 108 (1ra.pieza) los demandados otorgaron poder apud acta a las Abogadas en ejercicio AURORA CASANOVA DE PADRÓN y ENEIDA LARES YNCIARTE.
En fecha 23 de abril de 2014, oportunidad fijada para la celebración de la Audiencia de Mediación, presentes las partes con la debida asistencia luego de entablar un conversatorio, no llegaron a acuerdo alguno.
En fecha 14 de mayo de 2014, la Abogada Eneida Lares Ynciarte con el carácter de actas, consignó escrito de contestación a la demanda con sus respectivos anexos, los cuales fueron agregaron a las actas.
Este Tribunal en fecha 19 de mayo de 2014, dictó auto mediante el cual difirió la fijación de los puntos controvertidos, previa notificación de las partes.
Notificadas como fueron las partes del juicio, en fecha 16 de junio de 2014, se fijaron los hechos y límites de la controversia, así como también se aperturó el respectivo lapso de pruebas.
Mediante auto de fecha 15 de julio de 2014, ambas partes presentaron sus escritos de promoción de pruebas, los cuales fueron agregados a las actas.
De igual forma en fecha 17 de julio de 2014, fue agregado a las actas escrito de promoción de pruebas presentado por la Apoderada Judicial de la parte demandada.
En fecha 22 de julio de 2014, la Abogada Eneida Lares con el carácter de actas, se opuso a las pruebas presentadas por su contraparte, por ser irrelevantes para la causa.
Por auto dictado con fecha 23 de julio de 2014, este Tribunal negó la oposición formulada por la apoderada judicial de la parte demandada, y admitió las pruebas promovidas por ambas partes, salvo apreciación en la definitiva. Se fijó lapso para la evacuación de las mismas, a excepción de las testimoniales promovidas, las cuales rendirán su testimonio en la Audiencia de Juicio.
En fecha 09 de octubre de 2014, vencido el lapso de evacuación de pruebas, se fijó la Audiencia de Juicio.
Consta de actas que en fecha 03 de diciembre de 2014 fue celebrada la Audiencia de Juicio.
Con la misma fecha este Tribunal mediante acta levantada acordó practicar Inspección Judicial en el inmueble objeto de litigio a los fines de un mejor esclarecimiento del proceso, y una vez practicada la misma, se procederá al dictamen del fallo que habrá de recaer en esta causa.
Consta a los folios 112 y 113 Inspección Judicial practicada por este Tribunal en el inmueble objeto de controversia, la cual se realizó en compañía de las partes.
En un primer orden quiere esta juzgadora dejar expresa constancia que en razón de la alegación y defensa por parte de los intervinientes en el presente juicio se hace necesario pronunciarse previamente sobre alegatos que por su naturaleza tienen una repercusión o efecto previo y los cuales metodológicamente se hace de la siguiente manera: En la oportunidad correspondiente, la parte demandada dio contestación a la demanda el día 14 de mayo de 2014, planteando como Punto Previo el artículo 94 de la Ley Especial para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en virtud de no haberse dado cumplimiento a lo dispuesto en el articulo ya mencionado. Esta norma esta referida al procedimiento previo a la demandas que debe realizarse por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas Regional Zulia, es cierto que esta norma es de estricto cumplimiento también la norma es clara y precisa, expresa:” EL ARRENDADOR del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.” (Mayúscula y negrillas del Tribunal).
La presente causa se inicia por demanda intentada por el arrendatario ciudadano FRANCISCO JOSE SILVA TORRES, bajo la figura de contrato verbal, en consecuencia, la norma no obliga a éste a acudir a la instancia a la cual se hace referencia, más no así al arrendador, por tanto, se Declara Sin Lugar el Punto Previo Planteado y ASI SE DECIDE.
Igualmente la parte demandada hace llamamiento de Tercero Forzoso el cual fue resuelto oportunamente en el cuaderno abierto para tal fin. Asimismo opone la Cuestión Previa prevista en los Ordinales 8 y 9 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil como lo es la Prejudicialidad y la Cosa Juzgada. A este respecto debemos indicar: Que ya esta sentenciadora resolvió el ordinal 8, indicado en líneas anteriores, lo atinente a la Cuestión Previa del ordinal 9 articulo 346 como es la Cosa Juzgada, con respecto a la decisión dictada por el órgano administrativo, es decir, la Superintendencia Nacional para el Arrendamiento de Vivienda Regional Zulia y el cual se encuentra inserta a las actas; en efecto, produce cosa juzgada en lo referente al procedimiento administrativo. En este orden de ideas, aquí no se discute propiedad no siendo menos cierto que estos ciudadanos le compran a ADOLFO MEDINA, quien adquiere de la demandada JUANA MEDINA que es su hermana el referido inmueble, así tenemos, si es cierto que la ciudadana ANNELIESSER ALVAREZ YAMARTE es propietaria de un inmueble por estar debidamente registrada dicha venta realizada por el ciudadano ADOLFO MEDINA y de allí acuden a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda Regional Zulia en su calidad de propietaria del inmueble según el documento en referencia, hoy objeto de la nulidad en la presenta causa, y no aporta nada al proceso en el sentido en cuanto se demanda por Retracto legal y ASI SE DECIDE.
Seguidamente, el tribunal pasa a pronunciarse sobre lo alegado por la parte demandada en el acto de contestación a la demanda, en cuanto a la extinta Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su articulo 42, que al tenor indica:”:...solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (02) años como tal, siempre y cuando se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento…..”
En este orden de ideas, tenemos que en el articulo 42 ejusdem, se puede precisar que estamos en presencia de un lapso de caducidad a los fines que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta (40) días, pero contados a partir de la fecha que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente.
Ahora bien, en fecha 12 de noviembre de 2011, fue publicada en Gaceta Oficial Nº 6.503, la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual derogó las disposiciones relacionadas o vinculadas con el arrendamiento de viviendas contenidas en el Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), por disposición expresa de la Disposición Derogatoria Única, cuyo tenor es el siguiente:
“DISPOSICIÓN DEROGATORIA Única.- Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la faceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda”( subrayado de este juzgado) Asimismo, la disposición transitoria primera de la reciente Ley Especial dispone: “Primera.- Los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente Ley” (Resaltado y subrayado de este juzgado).
Así, la citada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es de aplicación inmediata con su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, tal como lo dispone la Disposición Final Cuarta.
En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 11 de mayo de 2012, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, Expediente Nº 2012-000050, dejó sentado:
“(Omissis):… Ahora bien, la aplicación de las disposiciones establecidas en la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ordenada en la Primera Disposición Transitoria, no sólo se deben aplicar a los procedimientos administrativos que estén en curso, cuyo conocimiento y aplicación correspondería a la administración publica, mediante los órganos con competencia en la materia, sino que también las disposiciones de la referida ley se deben aplicar a los procedimientos judiciales que estén en curso, los cuales vienen siendo conocidos por los tribunales con competencia civil ordinaria, razón por la cual, la Sala de Casación Civil de este Alto Tribunal, es el órgano jurisdiccional competente por la materia para resolver la presente demanda de interpretación…” (sic) (Resaltado y subrayado de esta juzgado).
De la doctrina contenida en el fallo supra transcrita parcialmente, se observan varias situaciones, a saber:
1) Que los procedimientos administrativos y judiciales en curso, se tramitarán y decidirán de conformidad con las disposiciones establecidas en la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
2) Que con la entrada en vigencia de la citada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, quedan derogadas todas las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial Nº 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1999, que resultaban aplicables a los asuntos relacionados con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.
3) Que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, entró en vigencia el 12 de noviembre de 2011, y a partir de entonces, sus disposiciones son de obligatoria aplicación en toda la República Bolivariana de Venezuela.
De manera que, el régimen jurídico aplicable para la continuación del procedimiento judicial bajo estudio, hasta su culminación definitiva, es la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual entró en vigencia desde su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana, vale decir, desde el 12 de noviembre de 2011.
En este orden de ideas, tenemos que al momento de la protocolización del documento traslativo de la propiedad es de fecha 04 de Febrero del 2010, donde la demandada vende a su hermano ADOLFO MEDINA, y el actor arrendatario tuvo conocimiento de la venta cuando otorga el poder dado al Abogado PEDRO JOSE ALVARADO el cual se encuentra inserto al folio 24 de la primera pieza de fecha 15 de Enero del 2013 siendo ratificado cuando acude a la Superintendecia, y desde esa fecha, es decir, del 15 de enero de 2013 fecha del otorgamiento del poder hasta el día 1° de agosto de 2013, fecha en la cual la parte demandada asistió a la Superintendencia, transcurrieron 132 días, tiempo éste que supera en creces los 40 días establecidos por la Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Máximo Tribunal, mediante sentencia Nº 1471 proferida el 10 de agosto de 2011, ratificando la doctrina de la Sala de Casación Civil, donde se estableció lo siguiente:
”……..que encontrándose presente el inquilino y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, el lapso de cuarenta (40) días que fija la norma, se computará a partir de la fecha en la cual quede demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la venta de la propiedad, cambiando así el criterio que señalaba que el precitado lapso de cuarenta (40) días, era calculado desde la fecha del registro de la escritura. De allí, que sea fundamental precisar la oportunidad que tuvo conocimiento el arrendatario de la operación traslativa de la propiedad para poder determinar si existe o no caducidad en la acción de retracto legal arrendaticio…” (Subrayado del Tribunal).-
Esta sentenciadora, hace la siguiente observación en este punto por considerarla de mucha trascendencia, al respecto tenemos: Esta Jurisprudencia del Alto Tribunal y especialmente de la Sala Constitucional es del 11 de Agosto de 2011, la novísima ley que rige la materia es de fecha 12 de noviembre de 2011, y publicada en Gaceta Oficial Nº 6.503, esta norma tiene como norte garantizar una vivienda adecuada y digna, declara de interés general, social, colectivo, toda materia relacionada con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, dentro del marco de las políticas públicas del gobierno de proteger a la familia, en consecuencia, esta nueva norma extiende el lapso de caducidad de ciento ochenta (180) días y que antes era de Cuarenta (40) como lo indica la jurisprudencia, en este orden de ideas, el actor arrendatario no le opera la caducidad de la acción por cuanto su demanda fue introducida el 17 de Mayo de 2013 y en fecha 11 de Julio del mismo año se libraron las boletas de citación.
Finalmente, después de los comentarios anteriores, debemos puntualizar la norma invocada por la parte demandada, no tiene aplicación hoy día, por ser una ley derogada, no obstante, la venta realizada por la demandada-arrendadora como lo afirma el arrendatario-actor fue en Febrero de 2010, estando en vigencia la norma derogada, en consecuencia, la venta es perfecta, y al no tener el actor-arrendatario dos (2) años ocupando el inmueble bajo la figura del arrendamiento como lo establece el articulo 139 de la ley in-comento, al actor arrendatario no le nace el derecho para ejercer el Retracto no obstante, que en la novísima Ley se establece un lapso de ciento ochenta días (180) y la demanda haya sido intentada en el día ciento treinta y dos (132), aunado que el actor solo dirigió su defensa en ejercer su derecho de retracto de conformidad con lo dispuesto en la novísima ley que regula la materia, sin olvidar que no habían transcurrido los dos (02) años de la ley vigente para el momento de la venta, por cuanto en forma meridiana expresa que el contrato se inició en el mes de octubre de 2008 y la venta se realizó en el 2010, es decir, que quien no tiene este derecho mal puede tener derecho a la preferencia ofertiva y ASI SE DECIDE.
En cuanto a los documentales, se observa que son copias de documentos públicos y los mismos no fueron impugnados, en consecuencia, se le asigna su valor probatorio y ASÍ SE DECIDE.
En referencia a los documentos emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas Regional Zulia se les asigna su valor probatorio no obstante esta juzgadora estima que no aporta nada a la causa Y ASI SE DECIDE
Acto seguido, el Tribunal habiendo deslastrado el proceso a su juicio de todo obstáculo que no permitiere el andamiento o pronunciamiento de fondo pasa a hacerlo de la siguiente manera: los argumentos de hecho y de derecho ampliamente a desarrollar serán explanados al momento de dictarse el extenso del fallo, no obstante, es menester para este juzgador en base a todo el material probatorio advertido en las actas, se tiene que de las actas del expediente fueron promovidas por la parte demandada, la prueba documental y la prueba de informe, y por la parte actora la prueba documental y de testigos, siendo que las mismas serán valoradas de manera discriminada como se ha repetido.
Ahora bien, hay que verificar la ocurrencia del hecho como es el contrato de arrendamiento tipo verbal, con respecto a las testimoniales de la parte actora como son los ciudadanos JEEFRIC JOSE CHIRINOS LOYO y CARLOS EDUARDO OVIEDO BRACHO, realizada en el día de la Audiencia de Juicio; al momento de ser evacuados dichos testigos, con respecto al primero de ellos ciudadano JEEFRIC JOSE CHIRINOS LOYO, luego el ciudadano CARLOS EDUARDO OVIEDO BRACHO, el tribunal en base a las preguntas y repreguntas formuladas considera que las mismas fueron dirigidas a precisar la existencia o no del contrato de arrendamiento, en tal sentido, no quedó evidencia en sus dichos la existencia del mismo. De las testimoniales no se evidencia que el contrato de arrendamiento se inició como lo indica el actor en el año 2008, y además no se precisa en cuantas oportunidades el actor le canceló a la demandada los cánones de arrendamiento y tampoco se da fe de cuantos recibos de cancelación de los pagos correspondientes a esos cánones de arrendamiento le otorga la ciudadana Juana Medina a la parte actora. De igual manera, no se precisa con exactitud a cual dirección es la que el ciudadano FRANCISCO JOSE SILVA TORRES va a realizar los pagos de dinero y si son referentes a los cánones de arrendamiento, por lo que no mereciendo las deposiciones de dichos testigos confianza, se desechan las mismas. Y ASI SE DECIDE.
Siguiendo con el desarrollo de este fallo, es indispensable expresar que de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, y habiéndose dado las condiciones para declarar SIN lugar la demanda, que fue mal planteada la estrategia de la parte ACTORA en la presente demanda.
Por los fundamentos expuestos este JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO CABIMAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara, PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por Retracto Legal Arrendaticio intentada por el ciudadano FRANCISCO JOSÉ SILVA TORRES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-10.604.744, domiciliado en el Municipio Cabimas del Estado Zulia en contra de los ciudadanos JUANA RAMONA MEDINA y ADOLFO RAMÓN MEDINA MAVÁREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-10.083.695 y V-7.870.184, domiciliados en esta ciudad de Cabimas del Estado Zulia. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.
Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión.-
Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil, a los fines del artículo 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO CABIMAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Cabimas, a los diez (10) días del mes de marzo del año dos mil quince. AÑOS: 204° DE LA INDEPENDENCIA Y 156° DE LA FEDERACIÓN.
LA JUEZA TEMPORAL,

ABOG. LIGMAR ANDREÍNA RUEDA

LASECRETARIA,

ABOG. ELSY GÓMEZ DE MARÍN.

En la misma fecha siendo las doce meridiem, se dictó y publicó el anterior fallo y se dejó copia certificada del mismo por Secretaría.