TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARIÑO, GARCÍA,
TUBORES, VILLALBA Y PENINSULA DE MACANAO DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA

PARTE NARRATIVA
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
1.- PARTE ACTORA O DEMANDANTE: JEFERSON ALI MACHILLANDA HERRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.562.009, de este domicilio y hábil.
1.1- ABOGADO ASISTENTE: ANTONIO FIGUEROA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 118.647.
2.- PARTE DEMANDADA: EMILIA DEL VALLE VASQUEZ RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.853.902, domiciliada en el Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta.
2.1- ABOGADOS APODERADOS: JOSE VICENTE SANTANA OSUNA y JOSE VICENTE SANTANA ROMERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. 2.107.705 y V-10.539.314 respectivamente, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 1.497 y 58.908.
3.- El motivo del presente juicio es CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, de Opción de Compra-Venta, sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 11-10, ubicado en el Edificio “Residencias Las Margaritas”, situado en el ángulo sur-este de la intersección de la calle Narváez y la Avenida Francisco Fajardo sector Genoves de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se plantea la siguiente controversia por el ciudadano JEFERSON ALI MACHILLANDA HERRERA, quien indica que en fecha 29-10-2012 celebro con la ciudadana EMILIA DEL VALLE VASQUEZ RODRIGUEZ, una opción de compra-venta, para la adquisición de un inmueble propiedad de esta, constituido por un apartamento identificado con el Nº 11-10, ubicado en el Edificio “Residencias Las Margaritas”, situado en el ángulo sur-este de la intersección de la calle Narváez y la Avenida Francisco Fajardo sector Genoves de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, tal y como consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Porlamar, bajo el Nº 06, Tomo 231 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho, el cual acompaña en copia certificada marcado con la letra “A”.
Que en la Cláusula Primera la ciudadana EMILIA DEL VALLE VASQUEZ RODRIGUEZ, se compromete a venderle el descrito apartamento, estableciéndose en la Cláusula Segunda, el preció de la opción de compra-venta en la cantidad de Trescientos Diez Mil Bolívares (Bs. 310.000,00), los cuales serian cancelados de la siguiente manera: a) la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares a la firma del presente documento. b) El saldo ósea la cantidad de Doscientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 270.000,00), serian cancelados el día en que verificara la protocolización del documento definitivo de compra-venta por ante el registro respectivo.
Indica que es el caso que la vendedora estaba al corriente que el pago se haría con un crédito bancario que se tramitaría a través del Banco Bicentenario, que se comenzó a tramitar en Noviembre del 2012 siendo aprobado en el mes de Febrero del 2013, presentándose dos retrasos por el Banco Bicentenario en la elaboración del documento, teniendo que enviarse el mismo a la ciudad de Caracas donde funciona la sede central den banco, regresando el documento a Nueva Esparta en el mes de Junio del año 2013, para su protocolización.
Que al presentar el documento al registro le indicaron que debía llevar los documentos actualizados ya que debían renovarse las solvencias, por lo que le solicito a la ciudadana EMILIA DEL VALLE VASQUEZ RODRIGUEZ, la necesidad de realizar los tramites de solvencias del inmueble ofertado en venta, negándose la misma a tramitar las solvencias e indicándome que ahora el precio del apartamento era por la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,00).
Expone que en la Cláusula Octava del aludido contrato de compra-venta, se estableció que la oferente se obligaba a entregar con suficiente tiempo los documentos necesarios para la protocolización del documento de venta por ante el registro respectivo.
Que ha realizado todas las gestiones necesarias para que la oferente cumpla con la obligación pactada en al Cláusula Octava, negándose la misma a entregar las solvencias para poder protocolizar la venta pactada, pero la misma de manera unilateral se ha negado a cumplir con las obligaciones asumidas en al opción de copra-venta suscrita.
Fundamenta su pretensión en los artículos 1.264, 1.160, 1.167 y 1.168 del Código Civil en concordancia con lo establecido en la Resolución dictada por el Ministerio del Poder Popular Para la Vivienda y Hábitat, por medio del cual se dictan las normas referentes a la formulación e implementación de políticas que permitan favorecer modalidades de pago, financiamiento y créditos accesibles a todos los sectores de la sociedad para la construcción, autoconstrucción, adquisición, mejora y ampliación de viviendas, publicada en la Gaceta Oficial Nº 40.115 en fecha 21-02-2013, en sus artículos 3, 4 y 5.
Con estos argumentos pide a la demandada que cumpla con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta del inmueble; en que lo reconozca como el único propietario de dicho inmueble y en pagar las costas del presente proceso.
Por su parte la demandada convino en que ciertamente suscribió con la parte actora un contrato de opción de compra-venta en fecha 29-10-2012, en cual tenia por objeto un apartamento identificado con el Nº 11-10, ubicado en el Edificio “Residencias Las Margaritas”, situado en el ángulo sur-este de la intersección de la calle Narváez y la Avenida Francisco Fajardo sector Genoves de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.
Rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda, pues no se corresponde con la verdad de los hechos acontecidos.
Niega, que en el contrato que liga a las partes se hubiere establecido que el saldo del precio de compra del apartamento, se fuera a pagar a través de un crédito bancario del Banco Bicentenario, cuando lo cierto es que se acordó que el saldo deudor seria pagado al momento de la protocolización del documento de venta definitivo.
Expone que llegado el fin del lapso establecido para la suscripción del referido contrato definitivo de venta, el demandante no tenía el dinero necesario para llevar a feliz término la venta.
Que lo cierto es que vencido el lapso concedido para que el demandante pagar el valor del inmueble ofertado y este no lo pago, cesó para el su obligación de vender, naciendo entonces su derecho para cobrar los daños y perjuicios que el oferido comprador le causo al no cumplir su obligación, como esta acordado en la Cláusula Cuarta del contrato antes mencionado.
Rechaza, niega y contradice por no ser cierto que no haya cumplido con su obligación de no entregar los documentos acordados, por cuanto el mismo demandante ha consignado recaudos que demuestran la solvencia en que se encontraba el inmueble a ser vendido.
Rechaza y niega que el oferido sea declarado como único y exclusivo propietario del inmueble que se oferto, pues nunca cumplió con su obligación de pagar el saldo del precio, en el lapso que tenia para ello.
Indica que en la Cláusula Tercera del contrato suscrito se estableció, un plazo máximo para que tuviera lugar el otorgamiento o protocolización del documento definitivo de venta, el cual seria de noventa (90) días calendarios, contados a partir de la firma del contrato, estableciéndose adicionalmente una prorroga de treinta (30) días calendarios, contados igualmente a partir de la firma del documento de opción de compra-venta.
Que de la interpretación de la referida cláusula contractual, se establece que la fecha de finalización de lapso de noventa (90) días, los cuales fenecieron en fecha 28-01-2013, fecha en al cual el oferido debía pagar el precio definitivo de venta. En cuanto a los treinta (30) días de prorroga la misma también feneció en fecha 27-02-2013, sin que el comprador, pagar el saldo del precio de la compra-venta.
Que en cuanto al alegato sostenido por la parte actora, en relación a que en el presente caso, debía considerarse lo establecido en el Decreto con Valor y Fuerza de ley del Régimen Personal de Vivienda y Hábitat, publicado en Gaceta oficial Nº 4115 de fecha 21-02-2013, debe señalar que al momento de entrada en vigencia de dicho decreto, la opción respectiva ya se encontraba vencida, por haberse vencido el término primario establecido en el contrato.
Que asimismo en el contrato nunca se estableció que el saldo deudor, se encontraba condicionado a la aprobación o no de un crédito hipotecario, por lo cual la parte actora mal puede eximirse de responsabilidad de su cumplimiento, así como condicionar el pago a la aprobación del referido crédito.
Que a todo evento impugna la cuantía señalada por la parte actora, por ser a todas luces inferior al monto debatido en este proceso. Que si la parte actora lo que pretende es que se le adjudique una propiedad, tasa la presente causa en la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) es un monto por demás irrisorio y que solo persigue evitar la doble revisión en este proceso. Por lo que tomando en cuenta el valor del inmueble ofertado estima la presente acción en la cantidad de Doscientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 270.000,00) o su equivalente a Dos Mil Ciento Veinticinco punto Noventa y Ocho Unidades Tributarias (2.125,98 U.T).
Que por todas estas razones solicita al tribunal declare sin lugar la presente demanda en la definitiva.

El presente libelo fue presentado para su distribución ante el juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 02-12-2013, en donde se le asignó el Nº 04.
En fecha 05-12-2013, previa distribución se le dio entrada en el libro de causas de este Despacho, bajo el Nº 2013-3129.
En fecha 13-12-2013, la parte actora, asistido de abogado consigna los recaudos a los fines de la admisión de la presente demanda.
En fecha 17-12-2013, se admitió la presente demanda de conformidad con lo dispuesto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, emplazando a la demandada a comparecer a las diez de la mañana (10:00) del segundo día de Despacho siguiente a su citación, a fin de dar contestación a la demanda y se abrió el cuaderno de medidas.
En fecha 16-01-2014, la parte actora consigno una serie de recaudos en nueve (9) folios útiles, asimismo consigno las copias y emolumentos para que se librara la compulsa de citación y solicito se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de litigio.
En fecha 20-01-2014, el Tribunal libro la compulsa de citación.
En fecha 22-01-2014, el Alguacil Titular de este Juzgado, deja constancia de que fue provisto de los recursos económicos necesarios a los fines de la práctica de la citación de la parte demandada.
En fecha 20-03-2014, compareció la parte actora y suministró al Tribunal la dirección de la demandada, a los fines de que se elabore la respectiva compulsa y se sirva comisionar al Tribunal del Municipio Díaz de este Estado.
En fecha 21-03-2014, el Tribunal ordenó librar exhorto y oficio para practicar la citación de la demandada quien reside en la Urbanización Cotoperiz, Manzana 1, Calle Bermúdez, Casa E-37, Municipio Díaz de este Estado.
En fecha 14-04-2014, se recibió comisión sin cumplir, procedente del Juzgado del Municipio Díaz de este Estado, constante de (23) folios útiles y se ordenó agregarla a los autos.
En fecha 04-06-2014, compareció la parte actora e informó al Tribunal la nueva dirección de la demandada, a los efectos de su citación.
En fecha 16-06-2014, el Tribunal libró el respectivo exhorto y oficio para practicar la citación de la demandada.
En fecha 25-07-2014, se recibió exhorto emanado del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Díaz de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, sin cumplir constante de (18) folios útiles, se ordenó agregarla a los autos.
En fecha 29-07-2014, compareció la parte actora y solicitó la citación por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 01-08-2014, el Tribunal ordenó librar los carteles, y comisionó al Tribunal del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Díaz de este Estado, a objeto de que el Secretario de ese Juzgado se sirva fijar dicho cartel en la morada de la demandada.
En fecha 05-08-2014, compareció la parte actora y retiró el cartel de citación a los fines de su publicación, igualmente suministró los emolumentos necesarios al Alguacil para el traslado al Tribunal comisionado.
En fecha 13-08-2014, la parte actora consignó la publicación de los carteles, en los diarios Sol de Margarita de fecha 07-08-2014, pagina 32 y Diario La Hora de fecha 12-08-2014, pagina 13, y se agregaron a los autos.
En fecha 05-11-2014, se recibió comisión debidamente cumplida, emanada del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Díaz de este Estado, se ordenó agregarlo a los autos.
En fecha 15-12-2014, compareció la parte actora asistido de abogado y solicitó al Tribunal le sea designado Defensor Judicial a la parte demandada, en vista que la misma, no compareció ante este Juzgado en el plazo señalado.
En fecha 19-12-2014, el Tribunal designó como Defensor Judicial de la parte demandada al abogado en ejercicio JESUS LINARES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 122.336.
En fecha 19-01-2015, el Alguacil de este Tribunal consignó Boleta de Notificación debidamente firmada por el abogado Jesús Linares, quien fue notificado el día 19-01-2015, a las 2:00 p.m., en la Calle Fermín de esta ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado.
En fecha 22-01-2015, compareció el abogado en ejercicio Jesús Linares, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 122.336, aceptó el cargo como Defensor Judicial en la presente causa y juró cumplir fielmente la misión encomendada.
En fecha 23-01-2015, compareció la ciudadana EMILIA DEL VALLE VASQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.853.902, parte demandada, asistida de abogado, y confiere Poder Apud Acta a los abogados en ejercicio JOSE VICENTE SANTANA OSUNA Y JOSE VICENTE SANTANA ROMERO, inscritos en los Inpreabogados bajo los Nos. 1.497 y 58.906, respectivamente, dándose por citada en al presente causa.
En fecha 26-01-2015, compareció el abogado en ejercicio JOSE VICENTE SANTANA ROMERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 58.906, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de Contestación a la demanda, constante de Once (11) folios útiles.
En fecha 24-02-2015, sien la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, el Tribunal la defirió por diez (10) días.
CUADERNO DE MEDIDAS
En fecha 17-12-2013, el Tribunal apertura el cuaderno de medidas.
En fecha 21-01-2014, el Tribunal decreto medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre un bien propiedad de la demandada constituido por un apartamento identificado con el Nº 11-10, ubicado en el Edificio “Residencias Las Margaritas”, situado en el ángulo sur-este de la intersección de la calle Narváez y la Avenida Francisco Fajardo sector Genoves de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, el cual le pertenece según documento protocolizado por ante Registro Subalterno del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta en fecha 16-10-2007, bajo el Nº 31, Tomo 31, Protocolo Primero, acordándose oficiar al registro respectivo. En la misma fecha se libro el oficio.
En fecha 29-01-2014, se recibió y agrego a los autos oficio Nº 2014-398-11, emitido por el Registro Publico de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta, por medio del cual participan al trib8unal la imposibilidad de estampar la medida puesto que ,os datos de registrito están errados.
En fecha 29-01-2014, se libro nuevamente oficio dirigido al Registro Publico de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta, con los datos correctos a los efectos de que estampara la correspondiente nota.
En fecha 23-01-2015, compareció la ciudadana EMILIA DEL VALLE VASQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.853.902, parte demandada, dándose por citada en al presente causa, tal y como consta al folio 144 del cuaderno principal.
En fecha 26-01-2015, los apoderados judiciales de la demandada hicieron formal oposición a la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, decretada.
En fecha 13-02-2015, el Tribunal dicto sentencia por medio de la cual declaro con lugar la oposición formulada y acordó levantar la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, librándose oficio al registro en la misma fecha.

PUNTO PREVIO
La parte demandada en su contestación de la demanda impugnó la cuantía señalada por la parte actora, en la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) por irrisorio, al ser a todas luces inferior al monto debatido en este proceso. Por lo que tomando en cuenta el valor del inmueble ofertado estima la presente acción en la cantidad de Doscientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 270.000,00) o su equivalente a Dos Mil Ciento Veinticinco punto Noventa y Ocho Unidades Tributarias (2.125,98 U.T).
Al respecto el Tribunal observa que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva.”
El resaltado es nuestro.
Ahora bien en esta causa se debate sobre el cumplimiento de una opción de compra-venta, por la suma de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,00), de los cuales quedaron pendientes por pagar la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00), suma esta que debía ser cancelada en el tiempo pactado para la protocolización del documento definitivo de venta.
Ciertamente en el presente caso al estimar la demanda en la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), luce por lo menos inconsistente, por cuanto ni la cantidad pagada como inicial, ni la debida, se corresponden con la verdad que emana del documento de Opción de compra-venta, que cursa a loa autos.
Así las cosas, la cuantía de la presente causa se debe determinar en la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00), o su equivalente a Unidades Tributarias, que a la fecha de admisión de la demanda 17-12-2013, era de Dos Mil Quinientas Veintitrés, Treinta y Seis Unidades Tributarias Ciento Siete Bolívares (2.523,36 U.T), estando el valor de la unidad tributaria en Ciento Siete Bolívares (Bs. 107), según Providencia Administrativa Nº SNAT/2013/0009, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.106. Y así se establece.

PARTE MOTIVA
El Tribunal para decidir hace las siguientes consideraciones:
De las Pruebas: Parte actora.
1. Documento de Opción de Compra Venta, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 29-10-2012, bajo el Nº 06, Tomo 231, suscrito por las partes en litigio, para la adquisición un apartamento identificado con el Nº 11-10, ubicado en el Edificio “Residencias Las Margaritas”, situado en el ángulo sur-este de la intersección de la calle Narváez y la Avenida Francisco Fajardo sector Genoves de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, por un precio de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,00), los cuales serían pagados de la siguiente manera: 1°) La cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), que fueron pagados en el acto de la firma del contrato; 2°) La cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00), el día que se verifique la protocolización del documento definitivo de compra venta ante el registro. Dicho instrumento cursa en autos marcado “A”, del folio 12 y 16. El anterior instrumento fue aportado por la parte accionante junto al libelo de la demanda en copias fotostáticas, y por cuanto no fue desconocido por la parte contraria en la oportunidad señalada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le da valor probatorio. Y así se establece.
2. Documento de propiedad del inmueble dado en opción de compraventa, a nombre de la ciudadana EMILIA DEL VALLE VASQUEZ RODRIGUEZ, venezolana, titular de la cedula de identidad Nº 11.853.902, el cual cursa en autos a los folios 17 y 29. El anterior instrumento fue aportado por la parte accionante junto al libelo de la demanda en copias fotostáticas, y por cuanto no fue impugnado en la oportunidad señalada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le da valor probatorio. Y así se establece.
3. Documento de Condominio del Edificio “Residencias Las Margaritas”, situado en el ángulo sur-este de la intersección de la calle Narváez y la Avenida Francisco Fajardo sector Genoves de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, el cual cursa en autos a los folios 30 al vuelto del 51. El anterior instrumento fue aportado por la parte accionante junto al libelo de la demanda en copias fotostáticas, y por cuanto no fue impugnado en la oportunidad señalada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le da valor probatorio. Y así se establece.
4. Carta de Aprobación de fecha 18-02-2013, emitida por el Banco Bicentenario, donde informan que fue aprobada la solicitud de crédito hipotecario al señor Jeferson Machillanda, titular de la cedula de identidad Nº 17.562.009, por un monto de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00), fecha de aprobación el 13-02-2013, la cual en copia simple cursa al folio 54. Este instrumento fue impugnado y desconocido por la parte demandada en su contestación de la demanda. Por cuanto la parte actora no promovió el cotejo del instrumento, el Tribunal no le da valor probatorio. Y así se establece.
5. Comunicación de fecha 19-06-2013, emitida por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, dirigido a la ciudadana Emilia Vásquez Rodríguez, por medio de la cual le informan que le envía anexo dos ejemplares en original del documento de liberación de hipoteca, para su protocolización, la cual en copia simple cursa al folio 55. Este instrumento fue impugnado y desconocido por la parte demandada en su contestación de la demanda. Por cuanto la parte actora no promovió el cotejo del instrumento, el Tribunal no le da valor probatorio. Y así se establece.
6. Registro De Vivienda Principal Nº 202090700-70-13-00323199, correspondiente al aprtamento11-10, Edif Resd. Las Margaritas, ubicado en la calle Narváez con Avenida Francisco Fajardo, sector Genoves de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño, Zona Postal 6301, Nueva Esparta, Región Insular, a nombre de la ciudadana Emilia Del Valle Vásquez Rodríguez, emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, el cual en original cursa en autos al folio 56. Este documento proviene de una institución del estado venezolano, emanan de funcionarios públicos en ejercicio de sus competencias y se presumen ciertos hasta prueba en contrario, por tal razón se valoran como documentos administrativos. Y así se establece.
7. Constancia de Solvencia emitida por Hidro Caribe, del inmueble objeto de la opción de compra-venta, el cual en original cursa en autos al folio 57. Este documento proviene de una institución del estado venezolano, emanan de funcionarios públicos en ejercicio de sus competencias y se presumen ciertos hasta prueba en contrario, por tal razón se valoran como documentos administrativos. Y así se establece.
8. Solvencia de fecha 04-04-2013 emitida por CORPOELEC, a nombre de la ciudadana Emilia Del Valle Vásquez Rodríguez, del inmueble objeto de la opción de compra-venta, la cual en original cursa en autos a los folio 58 y 59. Este documento proviene de una institución del estado venezolano, emanan de funcionarios públicos en ejercicio de sus competencias y se presumen ciertos hasta prueba en contrario, por tal razón se valoran como documentos administrativos. Y así se establece.
9. Certificado de Solvencia de Propiedad Inmobiliaria Nº 020246 a nombre de la ciudadana Emilia Del Valle Vásquez Rodríguez, del inmueble objeto de la opción de compra-venta, emitida por la Dirección de Administración y Finanzas de la Alcaldia del Municipio Santiago Mariño del Estado Nueva Esparta, la cual en original cursa en autos a los folio 60. Este documento proviene de una institución del estado venezolano, emanan de funcionarios públicos en ejercicio de sus competencias y se presumen ciertos hasta prueba en contrario, por tal razón se valoran como documentos administrativos. Y así se establece.
10. Ficha de Inscripción Catastral Nº 13219, correspondiente al inmueble objeto de la opción de compra-venta, emitida por la Dirección de Catastro de la Alcaldia del Municipio Santiago Mariño, del Estado Nueva Esparta, la cual en original cursa en autos al folio 61. Este documento proviene de una institución del estado venezolano, emanan de funcionarios públicos en ejercicio de sus competencias y se presumen ciertos hasta prueba en contrario, por tal razón se valoran como documentos administrativos. Y así se establece.
De las Pruebas: Parte demandada.
La parte demandada no promovió pruebas.

LA CARGA DE LA PRUEBA.-
Sobre la carga de la prueba la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27.07.2004, estableció lo siguiente:

“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, agrega que «las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho», con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo reus in excipiendo fir actor, que equivale al principio según el cual «corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su defensa…». (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/Banco Provincial de Venezuela SAICA)…
…Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación.
Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando.
Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que «al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél…».

En interpretación del fallo trascrito se tiene que de acuerdo a las normas que rigen la distribución de la carga de la prueba, le corresponde tanto al actor como al demandado comprobar sus alegatos, afirmaciones o hechos en los que fundamenta sus defensas e igualmente se advierte que en aquellos casos en que el demandado niegue en forma pura y simple la demanda o en fin cuando niegue haber incumplido con las obligaciones que le atribuye el actor, dicha negativa deberá asimilarse a la negación de una negación que de acuerdo a las reglas de la lógica jurídica y formal significa que está afirmando haber cumplido con la misma y por lo tanto, tendrá la carga durante la secuela probatoria de comprobar ese hecho extintivo de la obligación que en forma implícita afirmó al momento de dar contestación a la demanda.
De acuerdo al criterio precedentemente asentado, en vista del rechazo categórico realizado por el defensor de la parte demandada a las pretensiones de la actora, en este caso la carga de la prueba deberá ser distribuida en cabeza de ambos sujetos procesales, en la actora quien deberá comprobar además de la existencia de la relación contractual, que cumplió con el pago del precio en los términos y condiciones pautadas en el contrato que dio lugar a esta demanda, y que a pesar de que honró sus compromisos contractuales, el demandado incumplió con las obligaciones contraídas en el mismo y por su parte, el demandado, tendrá la carga de comprobar que acató el contrato en todo su contenido, y más aún, en caso contrario, que su conducta estuvo apegada a la ley por encontrarse presente la excepción de contrato no cumplido, o bien, una de las causales eximentes de responsabilidad civil.
Así pues, que en atención a los señalamientos antes efectuados resulta obligante para ambos sujetos procesales comprobar sus dichos, so riesgo de sucumbir en sus aspiraciones. Y así se decide.

PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.-
El Código Civil define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado”, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o Non Adiempleti Contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.
Del mismo modo el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones.
Por otra parte, los artículos 1264 y 1271 regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique el incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable. Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables y muy especialmente, que se produjo una disminución o pérdida en el patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad.
Sobre este particular la doctrina y Jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato esta sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución.
Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…”.(PP. 111 al 120); por su parte el autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa:
“...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no sólo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aún de simple retardo en el incumplimiento…”. Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que deberemos recurrir...”. (PP. 737.y 738).

El contrato de opción de compraventa es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión. (Rodríguez Ferrara, Mauricio, El Contrato de Opción, segunda edición 1998, pág.5).
Una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, y de haberse establecido que el contrato de marras, debe ser asimilado en función de sus características y condiciones a un contrato de venta, corresponde verificar los supuestos del presente caso para ver si procede o no la acción propuesta.
El Tribunal observa que en el presente caso se suscribió un contrato de Opción de Compra Venta, que liga a los sujetos procesales de este juicio, el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Porlamar, bajo el Nº 06, Tomo 231 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho que según lo establecido en la Cláusula Primera, fue para la adquisición de un inmueble constituido por un (1) apartamento destinado para vivienda distinguido con el Nº 11-10, planta 11, que forma parte del Edificio “Residencias las Margaritas”, situado en el ángulo sur-este de la intersección de la calle Narváez y la Avenida Francisco Fajardo sector Genoves de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta. Y le pertenece al OFERENTE según documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 16-03-2007, bajo el Nº 31, folios 214 al 221, Tomo 31, Protocolo Primero, Primer Trimestre de 2007. Que la Cláusula Segunda, contiene el valor de la negociación por un precio de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,00), los cuales serían pagados de la siguiente manera: 1°) La cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), como inicial a la firma de este contrato; 2°) La cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00), el día que se verifique la protocolización del documento definitivo de compra venta ante el registro.
En la Cláusula Tercera se estableció un plazo máximo para el otorgamiento del documento definitivo de venta de noventa (90) días calendarios, contados a partir de la firma del presente contrato. Y en caso de ser necesario, se estableció una prorroga de treinta (30) días calendarios, contados también a partir de la firma del presente documento.
Asimismo en la Cláusulas Cuarta y Quinta, se estableció la cláusula penal, acordándose que la cantidad pagada por el Oferido (comprador) a la Oferente (vendedora) a la firma del presente contrato de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00), quedaría en manos del Oferente vendedor como indemnización por daños y perjuicios en caso de que transcurrido el tiempo establecido en la Cláusula Tercera, no se hubiere protocolizado la venta por causa imputable al Oferido (comprador).
Acordándose también que en caso de que el incumplimiento sea imputable al Oferente (vendedor), este deberá reintegrar los Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00), recibidos a la firma, más la suma de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00), por concepto de daños y perjuicios.
Precisado lo anterior, se advierte que durante la secuela probatoria la parte actora probó la existencia del contrato que dio lugar a esta demanda.
La demandada negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada por el actor por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta.
Alego en su defensa que no existió incumplimiento de su parte, que vencido el término del contrato, el actor no cumplió con el pago acordado en el tiempo establecido, y que en el aludido contrato no se estipulo que el saldo deudor seria pagado con un crédito hipotecario.
Establecido lo anterior resulta claro que el demandante no cumplió con su obligación de pagar el saldo de de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00), en el plazo acordado en la Cláusula Tercera del contrato que une a las partes, los cuales vencieron en el primero en fecha 29- 01-2013 y el segundo en fecha 01-03-2013. Y así se establece.
En cuanto a lo alegado por la parte actora en el sentido de que el saldo deudor del contrato, ósea la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00), serian pagados con un crédito hipotecario, el Tribunal de la lectura del contrato que cursa en autos, no encontró estipulación alguna en ese sentido, en razón de los cual desestima ese argumento. Y así se establece.
En este orden de ideas, en este caso se le entregó a la ciudadana EMILIA DEL VALLE VASQUEZ RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.853.902, es su condición de Oferente (vendedor), la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00), como inicial a la firma del contrato autenticado, y por cuanto quedo establecido el incumplimiento contractual por parte del ciudadano JEFERSON ALI MACHILLANDA HERRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.562.009, en su condición de Oferido (comprador), debe operar lo establecido en la Cláusula Cuarta, quedando dicha cantidad a favor de la ciudadana EMILIA DEL VALLE VASQUEZ RODRIGUEZ, por concepto de daños y perjuicios. Y así se establece.
Establecido lo anterior, y meridianamente claro como ha quedado establecido el incumplimiento contractual por parte del ciudadano JEFERSON ALI MACHILLANDA HERRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.562.009, parta actora en la presente causa, resulta forzoso declarar Improcedente la Acción de Cumplimiento de Contrato incoada. Y así se decide.

DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, incoada por el ciudadano JEFERSON ALI MACHILLANDA HERRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.562.009, contra la ciudadana EMILIA DEL VALLE VASQUEZ RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.853.902.
SEGUNDO: SIN LUGAR, que a la demandada cumpla con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta del inmueble.
TERCERO: SIN LUGAR, lo pedido en el sentido de que sea reconocido el ciudadano JEFERSON ALI MACHILLANDA HERRERA, ya identificado, como único y exclusivo propietario objeto de la opción de compra-venta.
CUARTO: Se condenan en costas a la parte actora de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Se ordena la notificación a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en Porlamar a los diez (10) días del mes de Marzo de Dos Mil Quince (2.015). Años: 204° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. LEONARDO J. IRIBARREN URDANETA

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. MIRORLAND LAREZ MORALES.

NOTA: En esta misma fecha (10-03-2015), siendo las 3:20 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, consta,

LA SECRETARIA

Exp. Civil No. 13-3129.
LJIU/MLM.