REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXPEDIENTE: No. 12.597
DEMANDANTE: RUBY ABIGAILA MENDEZ LABARCA y NEVYT ROOTH MENDEZ LABARCA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 8.700.544 y 15.603.096, respectivamente, domiciliadas en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: ANDRES ELOY SARCOS y ALICIA PEÑA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 34.136 y 81.651, correspondientemente.
DEMANDADA: Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 23 de mayo de 2005, bajo el N° 50, tomo 40-A, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: IRVING URDANETA URDANETA, WILMER PORTILLO RANGEL y MARCELO MARIN HIDALGO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.167, 50.226 y 89.878, respectivamente.
JUICIO: Cumplimiento de Contrato y Reconvención por Resolución.
SENTENCIA: Reenvío (Definitiva).
FECHA DE ENTRADA: 14 de noviembre de 2014.
Producto de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA de la presente causa, la cual fue recibida en virtud de la remisión que efectuara el TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, como consecuencia de haber CASADO la sentencia proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 19 de marzo de 2013, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesto por las ciudadanas RUBY ABIGAILA MENDEZ LABARCA y NEVYT ROOTH MENDEZ LABARCA, anteriormente identificadas, asistidas judicialmente por los abogados ANDRES ELOY SARCOS y ALICIA PEÑA, supra identificados, contra la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., ya identificada; en este sentido, declaró nuestro máximo Tribunal de Justicia, con lugar el recurso de casación propuesto y consecuencialmente la nulidad del fallo recurrido, ordenándose al órgano jurisdiccional superior que resultare competente, dictar nueva sentencia acogiendo la doctrina establecida, quedando de esa manera casada la sentencia impugnada.
Impuesta esta Superioridad de las actas que conforman este expediente, procede a dictar sentencia en la presente causa, previas las siguientes consideraciones:
PRIMERO
DE LA DECISIÓN DE LA SALA DE CASACIÓN CIVIL
DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
En fecha 30 de junio de 2014, bajo ponencia de la Magistrada AURIDES MERCEDES MORA, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, dictó y publicó sentencia referida al Recurso de Casación interpuesto por las ciudadanas RUBY ABIGAILA MENDEZ LABARCA y NEVYT ROOTH MENDEZ LABARCA, por intermedio de su apoderado judicial ANDRES ELOY SARCOS, en el presente juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO siguen las recurrentes en casación contra la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., declarando con lugar el mencionado recurso en los términos seguidamente singularizados:
(...Omissis...)
“De la transcripción de la sentencia recurrida, observa la Sala que el juez de alzada, en principio le otorgó valor probatorio de tarjas a las planillas de depósitos bancarios promovidas por la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, para luego desechar los mismos con base en que la parte actora “…tan solo trajo a las actas procesales una sola parte de ese documento tarja, en copia simple a carbón con sello en tinta del banco respectivo; no hay lugar a la presunción legal que establece el artículo 1.383 del Código Civil sobre ellos, y mucho menos pueden oponerse a la contraparte toda vez que emanaron de un banco, quien es en todo caso quien posee la otra parte, correspondiéndole a la actora traer todas las piezas del documento tarja que conformaba el original para así hacerlas valer en juicio…”.
En virtud de lo antes expresado, es claro, que la juzgadora de alzada infringió por errónea interpretación el artículo 1.383 del Código Civil, por cuanto si bien calificó acertadamente como tarjas los depósitos bancarios aportados como medio de prueba al proceso, no debió haber afirmado que dichas pruebas debían ser ratificadas mediante el original que reposa en la entidad bancaria, con fundamento en que no podía oponerse a la contraparte en juicio por emanar de un banco, imponiéndole así a la parte promovente del documento tarja una carga procesal no prevista en la norma antes referida.
En consecuencia, la juez de alzada a pesar que escogió correctamente la norma a aplicar al caso concreto, hizo derivar de ella consecuencias que no concuerdan con su contenido, pues, desechó los depósitos bancarios promovidos por la parte demandante, exigiendo a la promovente para hacerlas valer en juicio, el original que conformaba el documento tarja, por ser emanados de un tercero (entidad bancaria), cuando lo cierto es que las referidas planillas bancarias no requieren del original para ser promovidas en el juicio, pues tal como lo refiere la jurisprudencia, son diseñados en un formato específico por la institución bancaria, ya sea pública o privada, y cumplen una serie de requisitos que hacen que sean claramente reconocidos por los suscritos de los servicios o usuarios de los servicios bancarios, por tanto, valorados por el juez, bajo el principio de sana critica como indicios.
En consecuencia, la Sala declara procedente la denuncia de errónea interpretación del artículo 1.383 del Código Civil. Así se establece.”
(…Omissis…)
SEGUNDO
DE LOS ANTECEDENTES
Se inició el presente juicio mediante demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por las ciudadanas RUBY ABIGAILA MENDEZ LABARCA y NEVYT ROOTH MENDEZ LABARCA, asistidas judicialmente por los abogados ANDRES ELOY SARCOS y ALICIA PEÑA, contra la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., mediante la cual manifestaron las actoras, que en fecha 4 de julio de 2006, celebraron con la sociedad mercantil accionada, representada en dicho acto por el ciudadano IRVING URDANETA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 5.854.099: a) contrato de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 67, tomo 52, respecto del apartamento N° 9-B de Residencias Valeria, situada en la Av. 17, esquina calle 76, N° 75-101, de la Urbanización Paraíso, parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo de estado Zulia, y b) contrato de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 68, tomo 52, respecto del apartamento N° 7-B de Residencias Valeria.
Refieren, que en la cláusula tercera de los aludidos contratos se estableció como precio definitivo de venta, por cada apartamento, la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y UN MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.371.700.000,00), hoy día equivalente a TRESCIENTOS SETENTA Y UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs.371.700,00). Indican, que a partir de la firma de los contratos de opción de compra-venta, fueron realizando pagos sucesivos por los dos inmuebles, desde el día 8 de junio de 2006 hasta el día 1 de marzo de 2007, los cuales singularizan y ascienden, según sus dichos, a la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MILLONES OCHOCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.380.895.000,00), actualmente TRESCIENTOS OCHENTA MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.380,895,00).
Aducen, que la fecha de cumplimiento establecida contractualmente fue modificada de mutuo acuerdo, cuando la promitente vendedora les notificó, según indican, por correo electrónico, en fecha 20 de marzo de 2007, que debían ponerse al día con el pago en un lapso de cuarenta y ocho (48) horas, pues de lo contrario procedería a demandar la resolución de los contratos, motivo por el cual cumplieron, el día 22 de marzo de 2007, como se evidencia –según sus alegatos- de los dos (02) depósitos bancarios realizados en dicha fecha, que suman la cantidad de CIENTO CUARENTA MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.140.285.000,00), hoy día CIENTO CUARENTA MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.140.285,00), los cuales adicionados a los pagos anteriores totalizan la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.520.380.000,00), actualmente QUINIENTOS VEINTE MIL TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs.520.380,00).
Esbozan, que solo quedó pendiente un último pago, que conforme a la cláusula tercera de los contratos, debía cancelarse el día de la protocolización del documento definitivo de venta, por la suma de CIENTO ONCE MILLONES QUINIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.111.510.000,00), actualmente CIENTO ONCE MIL QUINEINTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs.111.510,00), por cada apartamento. Afirman, que se estableció en la cláusula séptima de los instrumentos fundantes de la pretensión, que el documento definitivo de venta sería protocolizado dentro de los sesenta (60) días continuos siguientes al registro del documento de condominio del Edificio Residencias Valeria.
Aducen, que en virtud que el tiempo transcurría sin que la obra fuera culminada, empezaron a acudir a la oficina de venta y a la obra para contactar al ciudadano IRVING URDANETA, siendo infructuosa la búsqueda, por lo que empezaron a acudir a la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, hasta que obtuvieron información que en fecha 18 de abril de 2008, fue protocolizado el documento de condominio de Residencias Valeria, bajo el N° 36, tomo 8, protocolo 1°, por ello, y producto de la obligación de protocolizar la venta definitiva en el lapso de sesenta (60) días supra referido, procedieron a realizar la oferta real de pago por ante los Juzgados Tercero y Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta circunscripción judicial, motivo por el cual se trasladaron ambos órganos jurisdiccionales en diversas oportunidades a las oficinas de la demandada y a la obra con el objeto de notificar a su representante, empero éste los evadía.
Aseguran, que por cuanto ambas tenían la intención de adquirir los inmuebles objetos de juicio, procedieron a elaborar los documentos definitivos de venta, a pagar el impuesto a las transacciones inmobiliarias, a cancelar los derechos de registro y a notificarle por correo electrónico a la accionada, que podía presentarse en el Registro Inmobiliario para efectuar la protocolización pertinente. Aluden, que con la finalidad de demostrar el cumplimiento de las cláusulas tercera, sexta y séptima de los contratos, solicitaron inspecciones judiciales por ante los Juzgados Séptimo y Décimo de Municipios de esta circunscripción judicial, las cuales fueron practicadas en la Oficina del Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Solicitan la aplicación de los artículos 1.1160 y 1.167 del Código Civil.
Por los motivos expuestos, demandan a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A, a fin de obtener que se protocolicen los documentos de compra-venta definitivos, de los apartamentos sub litis. Asimismo, solicitan se condene en costas a la parte accionada.
En fecha 11 de agosto de 2008, el Alguacil del Juzgado a-quo expuso haber recibido los recursos necesarios para practicar la citación de la demandada, así como la dirección de dicha parte. Manifestando en fecha 20 de noviembre de 2008, que no pudo localizar a la accionada, por lo que, no pudo practicar la citación personal de la misma.
En fecha 26 de noviembre de 2008, las demandantes solicitaron la citación cartelaria de la parte accionada, motivo por el cual, el Juzgado a-quo ordenó en fecha 4 de diciembre de 2008, se libraran los carteles de citación.
En fecha 9 de febrero de 2009, fue consignado en autos, ejemplar del Diario Panorama en el cual se publicó el cartel de citación de la sociedad mercantil demandada.
En fecha de 2 de marzo de 2009, la Secretaria del Tribunal de Primera Instancia dejó constancia del cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13 de abril de 2009, la parte actora solicitó se nombrara defensor ad-litem a la parte demandada, siendo proveído tal pedimento por el Juzgado de la causa el día 20 de abril de 2009, con la designación del abogado OCTAVIO VILLALOBOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 81.651, quien aceptó el cargo el día 24 de abril de 2009 y fue citado el día 21 de mayo de 2009.
En fecha 26 de mayo de 2009, la apoderada judicial de la parte demandante solicitó medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre los inmuebles objeto de juicio, la cual fue decretada por el Juzgado a-quo en la misma fecha.
En fecha 27 de mayo de 2009, el ciudadano IRVING URDANETA URDANETA, actuando en su carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil demandada, asistido judicialmente por el abogado MARCELO MARIN HIDALGO, identificado en actas, recusó con fundamento en los ordinales 4° y 15° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, a la Jueza de la causa, Dra. Eileen Urdaneta, quien presentó su escrito de informe en la misma fecha.
En fecha 3 de junio de 2009, la sociedad mercantil demandada se opuso a la medida preventiva decretada en la presente causa.
En fecha 29 de junio de 2009, la sociedad mercantil accionada presentó escrito de contestación de la demanda en el cual negó, rechazó y contradijo tantos los hechos como el derecho invocado en el escrito libelar. En este sentido, señaló que es cierto que suscribió con las actoras dos contratos de opción de compra-venta, autenticados por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 4 de julio de 2006, respecto de los apartamentos sub iudice, sin embargo, asevera que quienes incumplieron los aludidos instrumentos son las demandantes, puesto que no cumplieron de manera oportuna, el cronograma de pago, máxime que adeudan, según su dicho, la cantidad de CIENTO VEINTIUN MIL QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs.121.510,00), cada una, más los intereses de mora e intereses legales, todo lo cual le generó daños y la conllevó a demandar la resolución de los contratos.
Niega, rechaza y contradice que los pagos argüidos por las actoras hayan sido depositados en una cuenta que le pertenezca, a lo que adiciona que éstos no coinciden con las cuotas preestablecidas contractualmente. Niega, rechaza y contradice que solo quede pendiente un único pago por la cantidad de CIENTO ONCE MILLONES QUINIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.111.510.000,00), actualmente CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs.111.510,00), que hubiere sido buscado su representado y que hubiere sido notificada en virtud de estar pendiente su firma para protocolizar la venta definitiva de los inmuebles.
Por otra parte, reconviene a la parte demandante por resolución de los contratos de opción de compra-venta in examine, a fin de que den cumplimiento a los dispuesto en la cláusula octava, y cancelen la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL CIENTO NOVENTA BOLÍVARES (Bs.250.190,00), cada una, por concepto de indemnización de daños ocasionados por el incumplimiento contractual alegado. En este tenor, manifiesta que para el supuesto negado que la parte actora hubiera realizado los depósitos bancarios que asevera, ello por si solo no implica, según su criterio, que haya efectuado el pago correspondiente, debido a que los mismos no coinciden en fecha y monto con lo convenido en los dos contratos de opción de compra-venta, así, estima que lo que originaría la constancia de pago serían los recibos respectivos como finiquito de la cancelación de cada cuota, los cuales no existen, según su dicho, producto de no haberse presentado nunca las accionantes en su sede con el objeto de solventar su situación de atraso en el pago. Indica, que en virtud del atraso en el pago, las demandantes adeudaban la cantidad de SEIS MIL OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs.6.084,48), por cada apartamento, en aplicación del artículo 108 del Código de Comercio.
Expresa, que no pueden las actoras dar por cancelada la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,00), mediante cheque signado con el N° 04001256 del Banco de Venezuela, fechado 30 de octubre de 2006, por cuanto el mismo no pudo ser cobrado por fondos insuficientes. Alega, que para la fecha en la cual las actoras realizaron la oferta real de pago, no habían cancelado los intereses legales de mora producidos ni la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00) por concepto de fracción de cuota por cada apartamento.
En fecha 7 de julio de 2009, fue admitida por el Juzgado a-quo, la reconvención propuesta por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A.
En fecha 14 de julio de 2009, las demandantes presentaron escrito de contestación a la reconvención, en el cual negaron, rechazaron y contradijeron los hechos y el derecho expuestos en la misma, seguidamente, ratificaron lo expuesto en el escrito libelar, así como todas las documentales acompañadas conjuntamente. Por otra parte, esbozaron, entre otros aspectos, que la demandada-reconviniente ha incumplido las cláusulas sexta, séptima y novena de los contratos bajo estudio, debido a que no fueron notificadas de la protocolización del documento de condominio y que no se llevó a cabo la protocolización de los documentos definitivos de compra-venta, dentro del lapso previsto para ello contractualmente, por causas imputables a dicha parte, quien no tuvo la intención de comunicarse con ellas, sino por el contrario, se dedicó a evadirlas en todo momento.
Arguyen, que con las inspecciones judiciales practicadas por los Juzgados Séptimo y Décimo de Municipios se constató, según sus apreciaciones, que la accionada no presentó en el Registro Inmobiliario el documento definitivo de venta, las solvencias del inmueble ni el pago de las planillas del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), y que las únicas personas que habían presentado un documento para su registro eran las accionantes en el presente juicio, verificándose además con las indicadas pruebas, que sobre el Edificio Residencias Valeria existe una hipoteca a favor del Banco Occidental de Descuento (BOD).
Consideran que la accionada-reconviniente confesó que cancelaron la totalidad de la deuda contraída sobre los dos apartamentos, lo que se traduce en el pago de DOSCIENTOS SESENTA MILLONES CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.260.190.000,00), por cada bien, hoy día DOSCIENTOS SESENTA MIL CIENTO NOVENTA BOLÍVARES (Bs.260.190,00), e implica que solo adeudan la suma de CIENTO ONCE MILLONES QUINIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.111.510.000,00), actualmente CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs.111.510,00), por cada apartamento, pago que estiman nunca se hizo exigible producto del incumplimiento en el que había incurrido la accionada con la no protocolización del documento definitivo de compra-venta. Invocan a su favor el principio non andimpleti contractus.
Aseguran, que quedó demostrado el pago de QUINIENTOS VEINTE MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.520.380.000,00), el cual ingresó al patrimonio de la sociedad mercantil demandada, quien lo aceptó, según sus criterios. Aducen que la promitente vendedora modificó el cronograma de pago originalmente establecido, al otorgarles una prórroga de cuarenta y ocho (48) horas para que se pusieran al día con los pagos atrasados, con lo cual convalidó, según sus apreciaciones, los pagos realizados con anterioridad a dicha oportunidad.
Niegan, rechazan y contradicen que adeuden cantidad alguna por concepto de intereses legales y de mora, y la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00) por concepto de fracción de cuota por cada apartamento. Por tales fundamentos solicitan se declare sin lugar la reconvención propuesta y con lugar la demanda incoada.
Aperturada la etapa probatoria, las accionantes ratificaron las documentales presentadas junto al libelo de la demanda y promovieron pruebas de informes, documentales, inspecciones judiciales y exhibición de documentos. Por su parte la demandada invocó el mérito favorable de las actas procesales y promovió prueba documental e inspección judicial.
En fecha 13 de agosto de 2009, el Juzgado a-quo se pronunció sobre las pruebas promovidas por las partes interactuantes en la presente causa.
En fecha 16 de septiembre de 2009, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, declaró sin lugar la recusación propuesta por la sociedad mercantil demandada, en contra de la Dra. Eileen Urdaneta, en su condición de Juez del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
En fecha 17 de septiembre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora apeló del auto fechado 13 de agosto de 2009, siendo oído dicho recurso en un solo efecto, por el Tribunal de Primera Instancia, en fecha 22 de septiembre de 2009.
En fecha 11 de marzo de 2010, fue declarada sin lugar la oposición formulada por la parte accionada a la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar decretada en la presente causa.
En fecha 30 de abril de 2012, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, profirió decisión definitiva en los siguientes términos:
“(...Omissis...)
Es por ello que, sobre el argumento de la parte demandada, según el cual, la fecha y monto de los pagos no coincide con lo convenido en el contrato, observa esta Sentenciadora que si bien es cierto tal argumentación, no es menos cierto que el dinero pagado ingresó en el patrimonio de la demandada a su entera satisfacción, sin existir durante el tiempo en el cual se venían haciendo los abonos correspondientes objeción alguna, aunado a que no fue convenido entre las partes el lugar de pago y la forma de probar los pagos realizados, por lo que esta Juzgadora considera idóneo el pago mediante depósito en las cuentas bancarias de la demandada. A esta situación de hecho, le es aplicable además, la teoría de los actos propios y las cargas dinámicas, según la cual el comportamiento desplegado por una de las partes no puede implicar una contradicción con un obrar primigenio. En el caso concreto, la conducta procesal asumida por el demandado, así como sus alegatos no son coherentes con la conducta que en el plano sustancial asumió al recibir, de la forma en que recibió, los pagos efectuados.
En ese orden de ideas, visto que, la parte demandante cumplió con sus obligaciones contractuales y que la parte demandada procedió, como anteriormente quedó transcrito, a la protocolización del documento de condominio correspondiente a las (sic) Residencias Valeria, este Tribunal considera procedente en derecho la reclamación de la (sic) demandantes de autos, como en efecto será asentado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.
Así las cosas, declarada con lugar la pretensión de los (sic) demandantes, no descenderá este Tribunal a resolver sobre la reconvención resolutoria, por cuanto la declaración anterior la ha excluido de pleno derecho. Así se decide.
Respecto de los intereses reclamados en la reconvención propuesta, observa esta Juzgadora que los mismos no fueron pactados entre las partes, no tratándose de un contrato de préstamo de dinero a interés, frutos u otros bienes muebles, por lo tanto, tal reclamación resulta improcedente. No obstante, de considerarse que en efecto el retardo en el cumplimiento causó intereses moratorios a favor de la demandada, de autos se evidencia el pago total de la obligación asumida por las demandantes, produciéndose, en consecuencia, la purga o extinción de la mora. Así se decide.
Ahora bien, respecto de los daños reconvenidos, observa este Tribunal que, si bien hubo un retardo por parte de la actora en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, no es menos cierto que la referida parte pagó la cantidad estipulada, y que no fue sino después de más de un año que la parte demandada protocolizó el documento de condominio, sin haber procedido a la protocolización del documento definitivo de venta, de lo cual entiende esta Sentenciadora que no se le ha causado daño alguno a la constructora reconviniente. Así mismo, la cláusula octava del documento contentivo del contrato de opción de compraventa, en el cual apoyó la demandada reconviniente su reclamación de daños y perjuicios, establece que: “Si el documento definitivo de compraventa no se protocolizase dentro del término establecido en la cláusula anterior por causas imputables al promitente comprador, ésta (sic) perderá en beneficio de la promitente vendedora las cantidades de dinero aportadas como arras y a las que se refiere la cláusula tercera del presente documento; y si el documento definitivo de compra venta no se protocolizase dentro del término establecido en la cláusula anterior por causas imputables a la promitente vendedora, ésta deberá reintegrar a el promitente comprador todas las cantidades de dinero recibidas por concepto de arras, más una cantidad equivalente a dichos montos, sin ninguna indemnización adicional por motivo de inflación ni por intereses.” De lo cual se aprehende que es la parte demandada la que no ha dado cumplimiento a su obligación y por lo tanto no hay lugar al pago de daños y perjuicios en la presente causa. Así se decide.
III. Por todos los fundamentos anteriormente expuestos:
Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa intentada por las ciudadanas RUBY MÉNDEZ y NEVIT MÉNDEZ, en contra de la sociedad de comercio CONSTRUCTORA SIGLO XXI C.A., todos plenamente identificados, en virtud de los argumentos de hecho y de derecho vertidos en la motivación del presente fallo. En consecuencia:
PRIMERO: SE ORDENA a la sociedad de comercio CONSTRUCTORA SIGLO XXI C.A., proceda a la protocolización de los documentos definitivos de venta de los inmuebles individualizados con la nomenclatura 9-B y 7-B, de las (sic) Residencias Valeria, a favor de las demandantes de autos, advirtiéndole que de no dar cumplimiento a la condena impuesta en este acto jurisdiccional, se procederá a la protocolización en el Registro Inmobiliario correspondiente, de esta sentencia, la cual servirá de documento definitivo de venta, y por tanto, de justo título de dominio.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI C.A., en contra de las ciudadanas RUBY MÉNDEZ y NEVIT MÉNDEZ, en razón de los argumentos vertidos en la motivación del presente fallo.
TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada reconviniente, por haber resultado totalmente vencida en esta Instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”
(…Omissis…)
Decisión ésta que fue apelada en fecha 4 de mayo de 2012, por el apoderado judicial de la parte demandada MARCELO MARIN HIDALGO, identificado en actas, ordenándose oír en ambos efectos el recurso interpuesto, y en virtud de la distribución de Ley correspondió su conocimiento al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento del trámite legal pertinente, y de conformidad con lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, en la oportunidad legal correspondiente para la presentación de los INFORMES, ambas partes presentaron los suyos, en los siguientes términos:
Refiere el apoderado judicial de la parte actora, abogado ANDRES ELOY SARCOS, identificado en actas, que en fecha 29 de julio de 2008, sus poderdantes interpusieron demanda de cumplimiento de dos contratos de opción de compra-venta autenticados por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, celebrados sobre dos apartamentos signados con los Nos. 9-B y 7-B, ubicados en Residencias Valeria, situada en la avenida 17, esquina calle 76, N° 75-101, de la Urbanización el Paraíso, parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo de estado Zulia.
Asegura, que en la cláusula tercera de los referidos instrumentos se estableció como precio definitivo de venta, la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y UN MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.371.700.000,00), hoy día equivalente a TRESCIENTOS SETENTA Y UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs.371.700,00), por cada apartamento. Quedando plenamente comprobado, según su alegato, los pagos sucesivos que se efectuaron en forma conjunta, por los dos apartamentos, en razón de los referidos contratos, los cuales fueron modificados por ambas partes de mutuo acuerdo, cuando la promitente vendedora le notificó a sus mandantes, según indica, por correo electrónico, en fecha 20 de marzo de 2007, que debían ponerse al día con los pagos en un lapso de cuarenta y ocho (48) horas; requerimiento éste que fue cumplido a cabalidad y en forma oportuna, según refiere, como se desprende de los depósitos bancarios consignados en autos, motivo por el cual, el proceso concluyó con una sentencia del Tribunal de la causa que declaró con lugar la pretensión interpuesta por sus representadas.
Arguye que quedó demostrado en juicio, que luego de haber realizado sus poderdantes todos los pagos de conformidad con la cláusula tercera de los contratos, solo quedó pendiente el pago de la última cuota pactada por la suma de CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs.111.510,00), por cada inmueble, la cual debía sufragarse el día de la protocolización del documento contentivo de la venta definitiva.
Señala, que quedó demostrado que la suma de QUINIENTOS VEINTE MIL TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs.520.380,00), ingresó al patrimonio de la demandada a su entera satisfacción y disposición, sin existir por parte de ésta, objeción alguna durante el tiempo en el cual realizaron sus mandantes los abonos correspondientes, a lo que adiciona que no fue convenido entre las partes el lugar y la forma en que debían efectuarse los pagos.
Aduce, que la venta definitiva debía protocolizarse dentro de los sesenta (60) días siguientes al registro del documento de condominio del Edificio Residencias Valeria, el cual fue efectivamente protocolizado, según su aseveración, el día 18 de abril de 2008, siendo anotado bajo el N° 36, tomo 8; protocolo 1°. Asimismo, quedó comprobado en actas, según su dicho, la intención de sus representadas de cancelar el resto de la obligación a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., en el aludido lapso de sesenta (60) días, para que se perfeccionara la venta definitiva, ya que se efectuaron dos ofertas reales de pago con el subsecuente depósito ante los Juzgados Tercero y Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, las cuales fueron desisitidas por sus mandantes, en virtud de haber sido infructuosas las gestiones realizadas para notificar al representante legal de la sociedad mercantil demandada.
Esboza, que la parte demandada reconvino, no obstante dicha reconvención fue declarada sin lugar por el Juzgado a-quo. Indica que quedó demostrado el incumplimiento de las cláusulas tercera, sexta y séptima de los contratos por parte de la sociedad mercantil CONSTRUCTORIA SIGLO XXI, C.A., motivo por el cual solicita sea ratificada en todas sus partes la sentencia apelada. Acompañó conjuntamente, prueba documental.
Por su parte, el apoderado judicial de la sociedad mercantil accionada, abogado WILMER PORTILLO RANGEL, identificado en actas, expresó que en la cláusula tercera de los instrumentos fundantes de la pretensión, la cual cita, se establecieron las condiciones y formas de pago, y en caso de incumplimiento, las consecuencias jurídicas correspondientes.
Señala, que la Juez a-quo infringió lo previsto en los artículos 1.159, 1.160, 1.169 y 1.264 del Código Civil, e incurrió en el vicio de falso supuesto, ya que los hechos que quedaron establecidos en su sentencia no fueron los que quedaron demostrados en juicio, según su criterio, ello, producto de haberse demostrado, según su apreciación, el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de las actoras-reconvenidas, debido a que los pagos realizados no coinciden en los montos ni en las fechas con los establecidos en los contratos, a lo que adiciona que no consta en las actas procesales recibo alguno o finiquito que demuestre que su representada los recibió.
Aunadamente, considera que vulneró la Juzgadora a-quo, el debido proceso y los principios probatorios al establecer que quedó demostrado el pago de la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs.520.380,00), que dividida entre las demandantes arroja el monto de DOSCIENTOS SESENTA MIL CIENTO NOVENTA BOLÍVARES (Bs.260.190,00), siendo idónea según dicha Juzgadora, la forma en que fueron realizados tales pagos.
En este sentido, asevera que se obtiene de las actas procesales, cheque signado con el N° 04001256, librado en fecha 30 de octubre de 2006 por la ciudadana RUBY MENDEZ, contra la cuenta corriente N° 0102-0145-48-0000034050 del Banco de Venezuela, por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00), que según la parte actora-reconvenida constituye uno de los pagos realizados, respecto del cual asegura que no tomó en consideración la Juez de la causa, la impugnación del aludido instrumento efectuada por su representada tanto en el escrito de contestación como de reconvención, bajo el argumento de no haber podido ser cobrado por no tener fondos suficientes la cuenta in comento, lo que se demuestra, según su criterio, por haber sido consignado el aludido título valor en original, en el expediente facti especie, con el sello de presentación en la taquilla del banco respectivo, y por haberse probado con resultas de prueba de informe, no valorada, según alega, por la Juzgadora de Primera Instancia, que para la fecha de la emisión y presentación al cobro del referido instrumento cambiario no existían fondos suficientes para el pago, incurriendo por ende, la Juez a-quo, en el vicio de silencio de prueba y en la infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Expresa, que incurre la Juez a-quo en la aplicación de un falso supuesto cuando estima probada la intención de las demandantes de pagar la última cuota pactada, a través de unas ofertas reales de pago realizadas por ante los Jugados Tercero y Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, sin analizar el contenido intrínseco de las mismas, ya que no contenían, según su alegato, la totalidad del saldo adeudado. Señala, que en el supuesto negado que se tomen como valederos los depósitos efectuados por las demandantes, las mismas adeudaban a su representada la cantidad de CIENTO VEINTIÚN MIL QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs.121.510,00) y no CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs.111.510,00) como afirman, puesto que el pago presuntamente realizado mediante cheque N° 04001256, supra indicado, no se hizo efectivo por falta de provisión de fondos, a lo que debe adicionarse los intereses legales generados, según su alegato, motivo por el cual, asegura que en las aludidas ofertas reales no se incluyeron tales conceptos, lo cual era necesario en aplicación de los artículos 1.306 y 1.307 del Código Civil.
Manifiesta, que en virtud de no haber sido notificada su representada de las ofertas reales in comento, no le pueden ser opuestas en aplicación de los numerales 1 y 4 del artículo 1.308 del Código Civil. Por ello, asegura que las mencionadas ofertas reales no hubieran producido los efectos liberatorios que perseguían, por cuanto fueron mal practicadas. Invoca a favor de su mandante la confesión realizada, según su dicho, por las actoras, en el libelo de la demanda, según la cual, reconocieron que adeudaban para el día 18 de junio de 2008, por cada inmueble, la cantidad de CIENTO VEINTIÚN MIL QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs.121.510,00), más los intereses legales.
Asimismo, considera que en la sentencia bajo estudio la Jueza a-quo dio por sentado que la parte demandante cumplió con su obligación a través de unos depósitos bancarios, a pesar que los mismos no coincidan con las fechas y los montos establecidos en el documento de opción a compra y sin que exista por lo menos un recibo emitido por su representada donde se acepte dicho pago y se de por cancelada la obligación. Finalmente, esboza que la Juzgadora de la causa incurre en el vicio de silencio de pruebas ya que no valora las pruebas oportunamente promovidas por su representada y no se pronuncia sobre la procedencia de los hechos alegados y probados en la reconvención incoada. Es por todo lo antes expuesto que solicita se declare con lugar el recurso de apelación interpuesto y sin lugar la demanda.
Consta igualmente de actas procesales, que en la oportunidad pautada para la presentación de las observaciones, el abogado MARCELO MARIN HIDALGO, antes identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó los suyos, en los cuales expuso que no es cierto que las actoras hayan cancelado de manera oportuna y en la forma establecida en los contratos de opción de compra-venta, las cuotas convenidas como pago de los inmuebles, por el contrario, quedó demostrado en autos, según señala, que hasta la presente fecha adeudan parte de las mismas, conforme se obtiene del cheque N° 04001256, librado en fecha 30 de octubre de 2006, contra la cuenta corriente N° 0102-0145-48-0000034050, del Banco de Venezuela, por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00), consignado en original en el expediente facti especie. Refiere, que no consta en las actas procesales que los contratos fueron modificados de manera tácita o expresa por su representada.
Afirma, que el verdadero propósito de las accionantes, es, según su criterio, obtener de mala fe, los bienes exigidos, incumpliendo con lo convenido en los contratos. Por último, ratifica que se verifica del expediente que las ofertas reales de pago tramitadas por las actoras, no contenían la totalidad del saldo adeudado por cada inmueble, incumpliendo de esta forma con lo establecido en los instrumentos fundantes de la pretensión.
En ese mismo sentido, y en la oportunidad pautada para la presentación de las observaciones, compareció el apoderado judicial de la parte actora, abogado ANDRES ELOY SARCOS IGUARAN, identificado en actas, quien expuso que la demandada incurre en una grave contradicción, cuando en el escrito de informe afirma que quedó demostrado el incumplimiento de los contratos por parte de sus mandantes, producto que los pagos realizados no coinciden ni en fecha ni en monto con los pactados, para luego aseverar que quedó demostrado que hubo una modificación de los contratos por mutuo acuerdo, y que las actoras cumplieron con el pago adeudado hasta ese momento, dentro de la prórroga de cuarenta y ocho (48) horas que le fue otorgada a tales efectos.
Por otra parte, con respecto al alegato de no poseer fondos al momento de la emisión del cheque N° 04001256, asevera que sus poderdantes se liberaron de la obligación de pagar la cuota correspondiente mediante la emisión del título valor referido, producto de estar el mismo en posesión de la demandada y de no haber entablado ésta las pretensiones judiciales correspondientes para que quedara dilucidada su afirmación. Asegura, que la Juzgadora a-quo, no incurrió en el vicio de silencio de prueba, ya que le otorgó al mencionada cheque la valoración correspondiente de acuerdo al principio de la comunidad de la prueba.
En relación a la denuncia del vicio de falso supuesto, arguye que las ofertas reales de pagos realizadas por sus mandantes, fueron valoradas por la Sentenciadora a-quo como la manifiesta intención de cumplir la última fase del contrato, para la consecutiva protocolización de la venta definitiva. Finalmente, esboza que al no haber objetado la demandada, según su criterio, la prórroga de los contratos de opción de compra-venta, quedó ésta, según su apreciación, plenamente admitida, ya que ingresaron, íntegramente en el patrimonio de la sociedad mercantil demandada, según su dicho, las cantidades de dinero requeridas.
En fecha 19 de marzo de 2013, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó sentencia definitiva en la cual declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada, revocando la decisión proferida por el Tribunal de Primera Instancia, declarando en consecuencia, sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por las ciudadanas RUBY ABIGAILA MENDEZ LABARCA y NEVYT ROOTH MENDEZ LABARCA, contra la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., y parcialmente con lugar la reconvención por resolución de contrato propuesta por la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., contra las ciudadanas RUBY ABIGAILA MENDEZ LABARCA y NEVYT ROOTH MENDEZ, y en derivación, resuelto el contrato de opción de compra-venta celebrado entre la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., y la ciudadana RUBY ABIGAILA MENDEZ DE MEDINA, autenticado en fecha 04 de julio de 2006, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo N° 67, Tomo 52; asimismo, resuelto el contrato de opción de compra-venta celebrado entre la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., y la ciudadana NEVYT ROOTH MENDEZ LABARCA, autenticado en fecha cuatro (04) de julio de 2006, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el número 68, Tomo 52; producto de lo cual, las cantidades de dinero pagadas por las ciudadanas RUBY ABIGAILA MENDEZ LABARCA Y NEVYT ROOTH MENDEZ LABARCA, quedaron en beneficio de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI C.A., con fundamento en la cláusula octava del contrato.
Llegada la oportunidad para dictar nuevamente sentencia definitiva en la presente causa, este Juzgado Superior lo hace, en virtud de la designación de la Dra. GLORIMAR SOTO ROMERO, como JUEZ PROVISORIA de este Despacho, quien prestó el juramento de Ley en Sala Plena el día veintinueve (29) de octubre de 2014, y tomó posesión del cargo el día Treinta y uno (31) de octubre de 2014, encontrándose por tanto habilitada para proferir decisión, una vez cumplidos los trámites legales correspondientes.
TERCERO
DE LA COMPETENCIA
El Tribunal hace constar su competencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 322 del Código de Procedimiento Civil, el cual lo faculta para continuar conociendo de la presente causa, al establecer lo siguiente:
“Declarado con lugar el recurso de Casación, por las infracciones descritas en el ordinal 1º del artículo 313, de la Corte Suprema de Justicia (hoy Tribunal Supremo de Justicia), remitirá el expediente directamente al Tribunal que deba sustanciar de nuevo el juicio, y si éste no pudiere continuar conociendo por razones de inhibición, lo pasará de inmediato al que deba continuar conociendo conforme a las disposiciones de este Código, participándole dicha remisión al Tribunal que le envió el expediente a la Corte.
Si el recurso fuere declarado con lugar por las infracciones descritas en el ordinal 2º del artículo 313, el Juez de reenvío se limitará a dictar nueva sentencia sometiéndose completamente a lo decidido por la Corte Suprema de justicia (hoy Tribunal Supremo de Justicia). La doctrina del fallo de casación, tanto estimatoria como desestimatoria, es vinculante para el Juez de reenvío, quien dictará nueva sentencia con base a las disposiciones de la Ley que la Corte Suprema de Justicia haya declarado aplicables al caso concreto.
La Corte Suprema de Justicia podrá casar un fallo sin reenvío, cuando su decisión sobre el recurso haga innecesario un nuevo pronunciamiento sobre el fondo. Podrá también la Corte Suprema de Justicia, prescindir del reenvío, y poner término al litigio, cada vez que los hechos que han sido soberanamente establecidos y apreciados por los jueces del fondo, le permitan aplicar la apropiada regla de derecho. En estos casos, la Corte Suprema de Justicia, hará pronunciamiento expreso sobre las costas del juicio, de acuerdo con las suposiciones del Titulo VI, Libro Primero de este Código. El fallo dictado por la Corte Suprema de Justicia que no requiriese decisión de reenvío, se remitirá directamente al Tribunal al cual corresponda la ejecución, junto con el expediente respectivo”.
CUARTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 19 de marzo de 2013, mediante la cual el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta interpuesta por las ciudadanas RUBY ABIGAILA MENDEZ LABARCA y NEVYT ROOTH MENDEZ LABARCA, en contra de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI C.A., y en consecuencia, ordenó a la demandada, procediera a la protocolización de los documentos definitivos de venta de los inmuebles signados con los Nos. 9-B y 7-B, del Edificio Residencias Valeria, a favor de las demandantes de autos, advirtiéndole que de no dar cumplimiento a la condena impuesta en dicho acto jurisdiccional, se procederá a la protocolización en el Registro Inmobiliario correspondiente, de la aludida sentencia, la cual servirá de documento definitivo de venta, y por tanto, de justo título de dominio. Asimismo, declaró sin lugar la reconvención propuesta por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI C.A., en contra de las ciudadanas RUBY MENDEZ y NEVYT MENDEZ, condenándose en costas a la parte demandada reconviniente, por haber resultado totalmente vencida en esa instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, antes de proceder a analizar el fondo del asunto sometido a consideración de esta Juzgadora Superior, se hace necesario precisar, en relación a los vicios de falso supuesto, silencio de pruebas e infracción de Ley, alegados en su escrito de informe por la parte demandada, que los mismos no son susceptibles de ser denunciados en esta instancia, por cuanto los mismos se corresponden con el recurso extraordinario de casación. Y ASÍ SE DECLARA.
Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por esta Juzgadora Superior, pasa esta operadora de justicia a analizar los medios probatorios consignados por las partes de forma seguida:
Pruebas de la parte actora
Junto al escrito libelar se consignaron las siguientes documentales:
Copia certificada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, del expediente N° 46.377, contentivo de la oferta real de pago efectuada por la ciudadana NEVYT MENDEZ a favor de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A.; expediente en el que se encuentra inmerso el contrato de opción de compra-venta celebrado entre la ciudadana NEVYT ROOTH MENDEZ LABARCA y la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., respecto del inmueble 7B de Residencias Valeria.
Esta Juzgadora Superior le otorga el correspondiente valor probatorio a las referidas copias certificadas, en aplicación del artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, producto de contener actuaciones procesales relativas al expediente N° 46.377, certificadas por la Secretaria del aludido Juzgado de Primera Instancia, en fecha 20 de junio de 2008, por cuanto del mismo se obtiene la intención de la demandante NEVYT ROOTH MENDEZ LABARCA de pagar la última cuota establecida en el contrato de opción a compra suscrito con la accionada, supra señalado. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En original, contrato de opción de compra-venta celebrado entre la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI C.A., y la ciudadana RUBY ABIGAILA MENDEZ, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 04 de julio de 2006, bajo el N° 67, Tomo 52, respecto del inmueble 9B de Residencias Valeria.
Esta Sentenciadora Superior estima en todo su contenido y valor probatorio el instrumento in examine, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo estatuido en los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que constituye original de documento privado suscrito por las partes interactuantes en la presente causa, del que se desprende las cláusulas establecidas convencionalmente, el cual no fue impugnado, desconocido ni tachado de falso por la parte interesada. Y ASÍ SE APRECIA.
En original, documento privado de fecha 08 de junio de 2006, mediante el cual la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI C.A., declaró haber recibido de la ciudadana NEVYT MENDEZ, la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,00), mediante cheque N° 27001199, por concepto de opción a compra del apartamento N° 7-B, del Edificio Residencias Valeria.
En original, documento privado de fecha 08 de junio de 2006, mediante el cual la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI C.A., declaró haber recibido de la ciudadana RUBY MENDEZ, la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,00), mediante cheque N° 87001200, por concepto de opción a compra del apartamento N° 9-B, del Edificio Residencias Valeria.
A los fines de la valoración de los instrumentos privados individualizados con anterioridad, observa esta Sentenciadora Superior que la parte accionada en el acto de contestación de la demanda los desconoció en su contenido y firma, producto de lo cual, correspondía a la parte presentante de los mismos probar su autenticidad mediante la prueba de cotejo, o en defecto de ésta, mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, no habiendo sido promovida las pruebas en referencia, los aludidos instrumentos quedaron desconocidos y por lo tanto no tienen ningún efecto probatorio para el proceso. Y ASÍ SE VALORAN.
Copia simple de cheque N° 27001199, emitido por la ciudadana RUBY MENDEZ, contra la cuenta N° 0102-0145-42-0000034050 del Banco de Venezuela, por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00), a favor de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI C.A.
Copia simple de cheque N° 87001200, emitido por la ciudadana RUBY MENDEZ, contra la cuenta N° 0102-0145-42-0000034050 del Banco de Venezuela, por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00), a favor de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI C.A.
Esta operadora de justicia desestima las pruebas en referencia por emanar de la propia promovente, en aplicación del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y de los principios que determinan el control probatorio, conforme a los cuales nadie puede fabricar su propia prueba, pues lo contrario sería admitir la vulneración del principio de alteridad éstas. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Copia simple de cheque N° 04001256, emitido por la ciudadana RUBY MENDEZ, contra la cuenta N° 0102-0145-42-0000034050 del Banco de Venezuela, por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00), a favor de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI C.A.
Copia simple del Documento de Condominio del Edificio Residencias Valeria, protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 18 de abril de 2008, bajo el N° 36, Protocolo 1°, Tomo 8.
Esta Arbitrium Iudiciis desestima los mencionados medios probatorios, en estricta aplicación del artículo 429 del Código de Procedimeitno Civil, producto de haber sido impugnados por la parte accionada, tempestivamente, en la contestación de la demanda y en virtud de no haber promovido la parte actora su cotejo con la original, o en su defecto, con una copia certificada expedida con anterioridad. Y ASÍ SE ESTIMAN.
Once (11) depósitos bancarios signados con los Nos. 52175496, 86239772, 86239760, 95894547, 98829574, 12092716, 99919895, 20768071, 18934751, 18951247, 18951246, efectuados en la cuenta corriente N° 0102-0454-2900-0005-0047, del Banco de Venezuela, cuya titular es la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., por el monto de CUARENTA MILLONES CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.40.047.500,00), VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00), VEINTE MILLONES CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.20.047.500,00), VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00), SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.60.00.000,00), VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00), VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00), VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00) y CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000,00), OCHENTA MILLONES SETENTA Y UN MIL BOLÍVARES CON DOSCIENTOS CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs.80.071.250,00), SESENTA MILLONES DOSCIENTOS TRECE MIL BOLÍVARES CON SETECIENTOS CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.60.213.756,00), respectivamente.
Tres (03) depósitos bancarios signados con los Nos. 110422934, 94526302 y 83742807, efectuados por la ciudadana RUBY MENDEZ en la cuenta corriente N° 0005437997, del Banco Occidental de Descuento (BOD), cuya titular es la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., por los montos de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00), cada uno.
Colige esta Sentenciadora Superior que los depósitos bancarios constituyen tarjas en virtud de lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC.00877, de fecha 20 de diciembre de 2005, bajo ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, expediente N° 05-418, las cuales no deben ser ratificadas en juicio, producto de intervenir en su formación dos personas, por un lado el banco que valida la operación y recibe el dinero como (mandatario) en nombre del titular de la cuenta (mandante), y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta, derivado de lo cual, ésta suscrita jurisdiccional aprecia las prueba en referencia en todo su contenido, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil y en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y concluye que de las mismas se desprende una serie de pagos realizados por las accionantes a la sociedad de comercio demandada. Y ASÍ SE DECLARA.
Impresión de correo electrónico de fecha 20 de marzo de 2007, presuntamente enviado desde la dirección de correo electrónico: costructorasigloxxi@hotmail.com, a la dirección de correo electrónico mendezruby@gmail.com.
Impresión del correo electrónico presuntamente enviado en fecha 20 de marzo de 2007, por “Constructora Siglo XXI, C.A.” a la dirección de correo electrónico: mendezruby@gmail.com.
Impresión de correo electrónico presuntamente enviado por “Ruby Mendez” para “Constructora Siglo XXI”, en fecha 17 de junio de 2008.
Observa este Tribunal ad-quem que los referidos instrumentos deben ser valorados como pruebas libres reguladas por el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en virtud del cual se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a medios semejantes, y en el caso específico, el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, le otorga a esta información impresa la eficacia probatoria de un documento escrito. Así, colige esta Juzgadora de Alzada que los correos in examine constituyen copias simples de instrumentos privados, es decir, no constituyen documentos privados reconocidos ni tenidos legalmente por reconocidos, en virtud de la impugnación tempestivamente realizada por la parte demandada, las cuales resultan inadmisible conforme a lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, como lo estableció la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal de Justicia en decisión N° AA20-C-2003-000721, de fecha 19 de mayo de 2005.
No obstante, debe destacar esta Juzgadora Superior que los documentos en análisis merecen especial atención puesto que se tratan de copias simples que es trasladaron de documentos multimedia cuya regulación se encuentra contenida en la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, por lo cual, como quiera que se tratan de pruebas libres en el orden jurídico positivo, debe el Juez con fundamento en los artículos 395 y 7 del Código de Procedimiento Civil, permitirle a la parte promovente del instrumento, que demuestre su autenticidad con los medios de prueba idóneos para ello. El Juez cumple con su obligación al proveer la tramitación del medio libre conforme a los procedimientos establecidos para medios análogos, empero, es una carga inequívoca de la parte presentante del documento, demostrar su autenticidad mediante otros medios de prueba.
En efecto, con miras a la ratificación de los correos electrónicos objeto del presente análisis, promovieron las demandantes inspección judicial sobre el computador de la ciudadana RUBY ABIGAILA MENDEZ LABARCA, cuya evacuación riela del folio ciento treinta y cinco (135), al folio ciento treinta y nueve (139) ambos inclusive, de la pieza principal N° 3 del expediente.
Sin embargo, a los fines de determinar la autoría del mensaje de datos, esto es, el emisor o la persona autorizada para actuar en su nombre o un sistema de información programado por el emisor o bajo su autorización, para que opere automáticamente, y así saber cuál y hacia cuál dirección o puerto electrónico fue enviado y recibido el mensaje; bajo cuál firma electrónica fue enviado, la fecha y hora de la emisión del menaje, su contenido, y cualquier otro dato de relevancia para el proceso, es necesario que el presentante del documento promueva la prueba pericial para que sean expertos del área informática los que determinen la situación del mensaje de datos, como lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° AA20-C-2006-000119, de fecha 24 de octubre de 2007. Por consiguiente, la prueba idónea y conducente en criterio de quien aquí decide, para demostrar la autenticidad de los correos electrónicos, es la experticia y no la inspección judicial.
Derivado de lo cual, los correos electrónicos impresos, bajo análisis, no tienen ningún valor probatorio, por cuanto no fue promovida la prueba de experticia en la presente causa por la parte interesada a fin de demostrar su autenticidad, así como tampoco tiene valor probatorio la inspección judicial promovida y evacuada para ratificar los mismos, siendo que dicha prueba es inconducente, máxime que fue practicada sobre un computador distinto respecto del cual fue promovida. Y ASÍ SE VALORA.
En originales, recibos Nos. 08057 y 08059, emitidos por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 12 de junio de 2008, en virtud de pago de gastos de registros por concepto de venta, y copia simple de planillas únicas bancarias Nos. 480-0006 y 480-00007, emitidas por el mencionado Registro Público, en fecha 12 de junio de 2008, a nombre de la ciudadana RUBY MENDEZ, en virtud de pago de gastos de registros por concepto de venta.
En tal sentido, puntualiza esta Juzgadora Superior que las precitadas pruebas constituyen documentos administrativos, los cuales gozan de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad y hace plena prueba mientras no sean desvirtuados con otro medio probatorio, así, al no haber enervado sus efectos la parte interesada con otro medio de prueba, tal y como ya se dijo, le merecen plena fe a esta Superioridad, de conformidad con lo previsto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA). Y ASÍ SE ESTABLECE.
Copia simple de dos depósitos bancarios ilegibles.
Esta suscrita jurisdiccional desestima las pruebas bajo estudio, producto de no aparecer claramente inteligibles, en aplicación de lo dispuestos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
En originales, expedientes Nos. S-876-08 y S-219, contentivos de las inspecciones judiciales extra litem practicadas por los Juzgados Séptimo y Décimo de Municipios Ordinarios y Ejecutores de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a fin de dejar constancia de los siguientes aspectos: a) si la accionada presentó los documentos necesarios para la compra-venta definitiva de los apartamentos 9B y 7B, objetos de juicio; b) si la accionada cumplió con la carga de presentar las solvencias ineludibles para la protocolización de dichos documentos; c) si sobre el edificio Residencias Valeria y/o sobre la Constructora Siglo XXI, C.A., recae alguna carga o gravamen, y en caso de existir de cuánto sería el monto y d) si existe alguna medida de prohibición de enajenar y gravar sobre los mismos. Aunadamente, solicitaron constatar si fueron presentados algunos documentos en dicha Oficina de Registro por parte de las ciudadanas RUBY ABIGAILA MENDEZ LABARCA y NEVYT ROOTH MENDEZ, para la protocolización de los bienes sub litis.
Al respecto, cabe advertir esta Jurisdicente Superior el hecho que, para la fecha en que se solicitó la práctica de la inspección judicial in commento, aún no se había entrado en el lapso de promoción de pruebas en la presente causa, mucho menos se había contestado la demanda, por lo que en consecuencia, consistiendo la inspección judicial en un medio probatorio por medio del cual, el Juez de la causa constata personalmente a través de todos los sentidos, los hechos materiales que fundamentan la controversia, reglado según lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y siguientes, se inteligencia, que en el caso facti especie, la prueba producida se trata de una “inspección ocular evacuada extra litem”, cuyo control escapó de las manos del Juzgador de la causa, y de la contraparte, sin embargo, éste tipo de inspección regulada por el artículo 1.429 del Código Civil, está determinada por ciertas circunstancias que hacen pertinente y necesaria su evacuación extra litem, como lo es, el dejar constancia del estado de cosas o eventos de los cuales hay riesgo de desaparición o modificación por el transcurso del tiempo, ameritando su expedita ejecución.
En tal sentido, de la lectura de las solicitudes de las inspecciones in examine, se verifican los hechos o cosas de las que se quiso dejar constancia, respecto de los cuales esclarece esta Juzgadora Superior, que los mismos no se encuentra caracterizados por circunstancias que ameriten la urgencia de su evacuación, siendo posible su demostración dentro del juicio, ya que no se corre el riesgo de la desaparición o modificación de los aspectos que querían comprobar, todo lo cual, conlleva a esta Superioridad a desestimar tales inspecciones extra litem, en virtud de lo previsto en el artículo 1.429 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTIMA.
Posteriormente, promovieron en la etapa probatoria:
Ratificó todas las documentales acompañadas junto al escrito libelar.
En este sentido, precisa esta Sentenciadora Ad-quem que los aludidos medios probatorios ya fueron estimados, producto de lo cual, se reproduce el valor probatorio que les fue otorgado. Y ASÍ SE DECIDE.
Copias certificadas por la Secretaria del Juzgados Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, del expediente N° 46.377, contentivo de la solicitud de oferta real de pago efectuada por la ciudadana NEVYT ROOTH MENDEZ a favor de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., a los fines de materializar el pago de la última cuota pendiente con ocasión del contrato de opción de compra-venta celebrado respecto del inmueble 7B del Edificio Residencias Valeria.
Copias certificadas por la Secretaria del Juzgados Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, del expediente N° 11.435, contentivo de la solicitud de oferta real de pago realizada por la ciudadana RUBY ABIGAILA MENDEZ LABARCA, a favor de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., a los fines de materializar el pago de la última cuota estipulada en el contrato de opción de compra-venta, bajo estudio, respecto del inmueble 9B del Edificio Residencias Valeria.
Esta Juzgadora le otorga el correspondiente valor probatorio a las referidas copias certificadas, en aplicación del artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, producto de contener actuaciones procesales relativas a los expedientes Nos. 46.377 y 11.435, certificadas por las Secretarias de los aludidos Juzgados de Primera Instancia, en fechas 21 y 31 de julio de 2009, de las que se obtiene la intención de las demandantes de pagar la última cuota establecida en los contratos de opción a compra suscritos con la accionada, supra señalados. Y ASÍ SE VALORAN.
En originales, dos ejemplares de la revista inmobilia.com, específicamente los ejemplares correspondientes al año 11, N° 474, octubre de 2006, y al año 12, N° 558, julio de 2007.
Estado de cuenta desde 1 de febrero de 2007 hasta 28 de febrero de 2007, de la cuenta N° 145-002732-6, del Banco de Venezuela.
Estado de Cuenta desde 1 de marzo de 2007 hasta 30 de marzo de 2007, de la cuenta N° 145-003651-1, del Banco de Venezuela.
Determina esta Sentenciadora Superior que los aludidos medios probatorios constituyen documentos privados emanados de terceros ajenos al proceso que deben ser ratificados por la prueba testimonial o la prueba de informes, y a falta de ello, deben en consecuencia desestimarse en todo su contenido y valor probatorio en atención a lo dispuesto en el artículo 431 del Có8digo de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
Impresiones de estado de la Cuenta Global Remunerada N° 0102-0145-400000035567, del Banco de Venezuela, correspondiente a los períodos: julio, agosto, septiembre y noviembre de 2006.
Impresiones de movimiento de Cuentas de Estimulaciones de Matriciales, C.A., de la cuenta N° 0102-0145-46-0000027326.
Observa esta Tribunal Ad-quem que los referidos instrumentos deben ser valorados como pruebas libres reguladas por el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en virtud del cual se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a medios semejantes, y en el caso específico, el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, le otorga a esta información impresa la eficacia probatoria de un documento escrito, al cual se considera puede aplicarse analógicamente la normativa sobre reproducción fotostática de instrumentos públicos reglada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de impresiones emanadas de Internet, respecto de una información contenida en el registro del Banco de Venezuela, sin embargo, al haber sido impugnada por la contraparte, resulta acertado en derecho para esta Sentenciador Superior desestimarla en todo su valor probatorio las examinadas documentales. Y ASÍ SE APRECIA.
Copia simple de cheque N° S-92-71000370, emitido por la sociedad mercantil DESARROLLO CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS, C.A, a nombre de la demandada por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.60.000.000,00), y copia simple de su depósito en la cuenta corriente N° 0102-0145-400000035567, del Banco de Venezuela, cuya titular es la demandada.
Esta Arbitrium Iudiciis desestima los mencionados medios probatorios, en estricta aplicación del artículo 429 del Código de Procedimeitno Civil, producto de haber sido impugnado por la parte accionada, tempestivamente, en la contestación de la demanda. Y ASÍ SE ESTIMAN.
Pruebas de informes dirigida al Banco de Venezuela, con el propósito de que comunicare sobre la cuenta N° 0102-0145-29-0000050047, que pertenece o perteneció a la sociedad mercantil demandada, en el lapso comprendido desde junio de 2006 hasta marzo de 2007, para así demostrar que dicha cuenta se encontraba activa para el momento en que realizaron los abonos derivados de la relación contractual; del mismo modo, solicitan informe sobre el histórico de movimientos de cada una de las siguientes cuentas: a) 0102-0145-48-0000034050, b) 0102-0145-40-0000035567, c) 0102-0145-460000027326, d) 0102-0145-480000035800 y e) 0102-0145-400000036511.
En este sentido, observa esta Superioridad que la Juzgadora a-quo, emitió en fechas
29 de septiembre de 2009, 11 de octubre de 2010 y 31 de enero de 2011, oficios Nos. 1954-09, 1.031 y 117, respectivamente, dirigidos a la mencionada entidad bancaria, recibiéndose repuesta en fecha 28 de enero de 2011, en la cual se indicó que la cuenta corriente N° 0102-0145-29-0000050047, pertenece a la sociedad mercantil demandada, respecto de la cual, anexa los movimientos comprendidos desde el mes de julio de 2006 hasta el mes de diciembre de 2010. Asimismo, anexó los movimientos de la cuenta corriente N° 0102-0145-48-0000034050, cuya titular es la ciudadana RUBY MENDEZ, comprendidos desde el mes de junio de 2006 hasta el mes de diciembre de 2006; los movimientos de la cuenta corriente N° 0102-0145-40-0000035567, perteneciente a la empresa DESARROLLO, CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS, C.A., comprendidos desde el mes de julio hasta el mes de noviembre de 2006; los pertenecientes a la cuenta corriente N° 0102-0145-460000027326, cuya titular es la sociedad mercantil ESTIMULACIONES MATRICIALES (ESMACA), comprendidos desde el mes de diciembre de 2006 hasta el mes de febrero de 2007; los movimientos de la cuenta corriente N° 0102-0145-480000035800, cuya titular es la sociedad mercantil ESTIMULACIONES MATRICIALES (ESMACA), comprendidos desde el mes de diciembre de 2006, y los de la cuenta corriente N° 0102-0145-400000036511, cuya titular es la sociedad mercantil METALMECÁNICA ZULIA, C.A., comprendidos desde el mes de marzo de 2007.
En derivación, una vez consignado en actas el informe solicitado, supra singularizado, se observa que el mismo no fue impugnado ni tachado de falso por la parte no promovente, por lo tanto, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, con fundamento en lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
Prueba de informe dirigida al Banco Occidental de Descuento (BOD), para que indique si la cuenta N° 0005437997, pertenece o perteneció a la demandada, en el lapso comprendido desde diciembre de 2006 hasta febrero de 2007, para así demostrar que dicha cuenta se encontraba activa para el momento en que realizaron los abonos derivados de la relación contractual; del mismo modo, solicitan se suministre un informe de los movimientos de dicha cuenta, que comprenda los meses señalados.
En este sentido, observa esta Superioridad que el Juzgador a-quo emitió en fecha 29 de septiembre de 2009, oficio N° 1955-09 dirigido a la referida entidad bancaria, recibiéndose repuesta el día 21 de octubre de 2009, en la que se remitió, constante de un (01) folio, información sobre la cuenta corriente supra señalada, abierta en fecha 30 de noviembre de 2005, a nombre de la accionada, la cal se encuentra en estado activo.
En consecuencia, una vez consignado en actas el informe solicitado, ut retro singularizado, se observa que el mismo no fue impugnado ni tachado de falso por la parte no promovente, por lo tanto, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, con fundamento en lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.
Prueba promovida en segunda instancia:
• En original, documento de condominio del Edificio Residencias Valeria, protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 18 de abril de 2008, bajo el N° 36, tomo 8, protocolo 1°.
Constata este Tribunal de Alzada que el indicado medio probatorio constituye copia certificada de instrumento público emanado de funcionario público competente, por lo que hace plena prueba así entre las partes como respecto de terceros, del hecho jurídico en el contenido, y aunado a que el mismo no fue tachado de falso, desconocido ni impugnado por la contraparte, todo de conformidad con los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.380 del Código Civil, en concordancia del artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, esta Sentenciadora Superior lo aprecia en todo su contenido y valor probatorio y concluye en la certeza de la fecha de protocolización del aludido documento de condominio. ASÍ SE DECIDE.
Pruebas de la parte demandada
Presentó junto al escrito de contestación de la demanda:
Relación de los pagos presuntamente efectuados por las demandantes con indicación de fechas y montos.
La prueba bajo estudio no le merece fe a esta operadora de justicia producto de constituir una documental presentada por la accionada como emanado de ella y debe ser desestimada en aplicación de los principios que establecen que nadie puede fabricarse su propia prueba, pues lo contrario implicaría admitir la vulneración del principio de alteridad de las pruebas, derivado de lo cual, se desecha en aplicación del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÌ SE DECLARA.
Promovió en la etapa probatoria las siguientes pruebas:
• Invocó el mérito favorable de las actas procesales.
Al respecto cabe expresar, que a pesar de que el anterior aforismo no constituye específicamente un medio de prueba, se entiende como un principio procesal que el Juez como director del proceso y en garantía a la aplicación de la tutela judicial efectiva, debe tener en cuenta para fundamentar su pronunciamiento definitivo, y sólo así será estimado. Y ASÍ SE DECIDE.
Invocó la confesión efectuada por la parte demandante en su escrito libelar, relativa al hecho de conocer la fecha de registro del documento de condominio, a los efectos de la protocolización del documento definitivo de la compra-venta.
Vista la anterior promoción, colige esta Superioridad que estamos en presencia de la figura de las confesiones espontáneas, por tanto, es pertinente traer a colación sentencia Nº 249 proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente Nº 00-293, de fecha 2 de agosto de 2001, que expresa:
“(…)En este caso citado de confesiones espontáneas, que pueden tener lugar en cualquier grado e instancia de la causa, sí debe mantenerse la doctrina de la Sala, en cuento a la necesaria invocación de la contraparte del confesante, que quiere aprovecharse de tal declaración, caso en el cual el Juez estaría constreñido a efectuar el examen respectivo, ya que se trata de un medio de prueba invocado por una de las partes, sobre el cual se está pidiendo el análisis judicial (…)”. Igualmente, la sentencia Nº 400 de Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente Nº 00-074, de fecha 30 de noviembre de 2000, establece: “(…) Otro punto que debe ser aclarado en este fallo, está relacionado con las confesiones espontáneas que una de las partes efectúe en cualquier estado y grado de la causa, fuera de los actos probatorios. En estos casos, considera la Sala que el juez de oficio, no puede analizar cada una de las actas procesales (cuaderno de medidas, incidencias, cuaderno separado, etc.), buscando confesiones espontáneas de los litigantes, por cuanto su obligación de analizar el material probatorio se circunscribe a las pruebas producidas, que no son otras que las promovidas y evacuadas por las partes, conforme a los postulados del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. En el supuesto que el juez detecte y decida de oficio analizar una confesión, como medio probatorio que es, tendría cabida el principio de la comunidad de la prueba, por constituir un medio, que si bien no tiene consagrado en el Código oportunidad de promoción y evacuación, debido a su condición espontánea, sin embargo, es un medio incorporado a los autos y como tal debe ser analizado y apreciado, conforme lo pauta el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Caso contrario, es decir, que el juez no la detecte y la silencie, tal situación no sería susceptible de recurso alguno contra el fallo, ni puede atacarse con la alegación de vicio de silencio de prueba, ya que la confesión judicial espontánea que nace en cualquier estado y grado de la causa, fuera del término probatorio, al no ser de las pruebas producidas (promovidas) expresamente, no cae obligatoriamente bajo el mandato del tantas veces citado artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y consecuencialmente no tiene el juez obligación de examinarla (…)”.
(Negrillas de este Tribunal de Alzada)
De lo anterior se evidencia que sí y sólo si la contraparte de la confesante hace valer expresamente la declaración en cuestión, es decir, si se efectúa una invocación al respecto de aprovecharse de tal declaración, el Juez está en el deber de realizar el examen respectivo. De manera que, visto que en el escrito de promoción de pruebas la parte demandada invocó expresamente la antedicha confesión, y que las actoras en su escrito libelar señalaron: “en virtud de que pasaba el tiempo y la obra aún no concluía comenzamos a buscar al representante de la Constructora Siglo XXI, C.A. IRVING URDANETA URDANETA, por su oficina, por la obra, y nos resultó infructuosa la búsqueda, decidimos visitar periódicamente la Oficina de Registro de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, hasta que nos enteramos que un año después, es decir, el día 18 de abril de 2008 se había protocolizado el documento de condominio de Residencias Valeria, bajo el N° 36, tomo 8, protocolo 1°.” (cita), ésta Juzgadora se encuentra constreñida a examinarla, por tratarse de un medio de prueba invocado por una de las partes, sobre el cual se está pidiendo el análisis judicial, por tanto, y siendo ello así, se aprecia en toda su eficacia probatoria. Y ASÍ SE ESTIMA.
En original, cheque N° 04001256 emitido por la ciudadana RUBY MENDEZ, contra la cuenta N° 0102-0145-42-0000034050 del Banco de Venezuela, por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00), a favor de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI C.A.
Sentenciadora Superior estima en todo su contenido y valor probatorio el instrumento in examine, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo estatuido en los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que constituye original de documento privado suscrito por la demandante, que no fue impugnado, desconocido ni tachado de falso por la parte interesada. Y ASÍ SE APRECIA.
Testimonial de los ciudadanos FREDDY TORRES, ERWIN TORRES, LORENZO MORENO y JAVIER OLMOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 10.427.001, 11.857.787, 7.626.542 y 9.769.884, respectivamente.
Verifica esta suscrita jurisdiccional que a los efectos de evacuar la prueba bajo estudio, se comisionó al Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, sin embargo, las testificales de los aludidos ciudadanos no fueron evacuadas, declarándose desierto los actos correspondientes, motivo por el cual, se desestiman en aplicación de lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
Prueba de informe dirigida al Banco de Venezuela, con el propósito de que comunicara si existe la cuenta corriente N° 0102-0145-48-0000034050, y en caso de ser cierto, señalar el saldo disponible para el día 20 de octubre de 2006, en el cual se emitió un cheque por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00).
En este sentido, observa esta Arbitrium Iudiciis que el Tribunal a-quo, emitió en fechas 29 de septiembre de 2009 y 9 de octubre de 2009, oficios Nos. 1956-09 y 2049-09, respectivamente, dirigidos a la respectiva entidad bancaria, recibiéndose repuesta en fecha 12 de agosto de 2010, en la que se señaló que efectivamente existe la cuenta 0102-0145-48-0000034050, perteneciente a la ciudadana RUBY ABIGAILA MENDEZ, titular de la cédula de identidad N° 8.700.544; anexándose conjuntamente, los movimientos del mes de octubre de 2006.
En consecuencia, una vez consignado en actas el informe solicitado, supra singularizado, se observa que el mismo no fue impugnado ni tachado de falso por la parte no promovente, por lo tanto, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, con fundamento en lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.
Invocó en el escrito de informe consignado en segunda instancia, la confesión efectuada por las demandantes en su escrito libelar, relativa al hecho de haber reconocido éstas que adeudaban para el día 18 de junio de 2008, por cada inmueble, la cantidad de CIENTO VEINTIÚN MIL QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs.121.510,00), más los intereses legales.
Del criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 249 de fecha 2 de agosto de 2001, expediente Nº 00-293, se desprende que sí y sólo si la contraparte de la confesante hace valer expresamente la declaración en cuestión, es decir, si se efectúa una invocación al respecto de aprovecharse de tal declaración, el Juez está en el deber de realizar el examen respectivo. No obstante, de una detenido análisis del escrito liberar in examine se constata que la parte demandante no indicó en su libelo, la aseveración promovida por la accionada como confesión, consecuencia de lo cual, dicha promoción se desestima en todo su valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.
Conclusiones
Verifica esta Juzgadora Superior que la presente causa se contrae a juicio de cumplimiento de contrato incoado por las ciudadanas RUBY ABIGAILA MENDEZ LABARCA y NEVYT ROOTH MENDEZ LABARCA, contra la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., a fin de obtener el cumplimiento de los siguiente instrumentos: a) autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 4 de julio de 2006, bajo el N° 68, tomo 52, y b) autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 4 de julio de 2006, bajo el N° 67, tomo 52, es decir, que se protocolicen los documentos de compra-venta definitivos de los inmuebles 7-B y 9-B, del Edificio Residencias Valeria; aunadamente, solicitaron las costas procesales.
Por su parte, la sociedad mercantil accionada reconvino a las demandantes por concepto de resolución de los contratos supra señalados, para que, cada una pague, en cumplimiento de la cláusula octava, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL CIENTO NOVENTA BOLÍVARES (Bs.250.190,00), por concepto de indemnización de daños ocasionados.
Producto de lo cual, se hace imperativo esbozar ciertos lineamientos a los fines de inteligenciar con precisión metodológica la decisión a ser proferida en esta instancia, y en tal sentido esta Jurisdicente Superior se permite traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual se establece lo siguiente:
(…Omissis…)
“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
(…Omissis…)
El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.
(...Omissis...)
(Negrilla de esta Superioridad)
Al respecto, dispone el Código Civil lo siguiente:
Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley
Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 1264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
(Negrillas de este Tribunal Superior)
Al respecto, instituyó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de marzo de 2012, expediente N° 2012-000274, bajo ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara:
“Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.”
(Negrillas de este Juzgador Superior)
En derivación, al haberse admitido la demanda bajo estudio en fecha 7 de agosto de 2008, precisa esta Superioridad, que el criterio aplicable conforme a la jurisprudencia precedentemente citada, es aquél que considera la promesa bilateral de venta, una verdadera venta, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio. Y ASÍ SE DETERMINA.
Precisado lo anterior, resulta impretermitible para esta operadora de justicia, citar lo dispuesto en la cláusula tercera de los instrumentos fundantes de la pretensión:
“TERCERA: El precio definitivo de venta ha sido fijado en la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y UN MILLON (sic) SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 371.700.000,oo), los cuales cancelará EL PROMITENTE COMPRADOR de la siguiente manera: la cantidad de Vente (sic) Millones de Bolívares (Bs.20.000,000,oo) al momento de la firma del presente documento; la cantidad de Ochenta Millones de Bolívares (Bs.80.000.000,oo), el día dieciocho (18) de julio de 2006, y el remanente, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y UN MILLON (sic) SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.271.700.000,oo), será cancelado en ocho (8) cuotas mensuales y consecutivas, cada una de ellas por la cantidad de Veinte Millones Veintitrés Mil Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs.20.023.750,oo), debiendo ser cancelada la primera de dichas cuotas el día dieciocho (18) de julio de 2006, y una (01) cuota por la cantidad de CIENTO ONCE MILLONES QUINIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.111.510.000,oo) que será cancelada con la protocolización del documento definitivo de compra venta; queda acordado entre las partes, que la falta de pago de tres (03) cuotas consecutivas, dará derecho a la PROMITENTE VENDEDORA a dar por rescindido el presente contrato y a recibir como justa indemnización por los daños ocasionados, las cuotas hasta ese momento canceladas, sin que el PROMITENTE COMPRADOR tenga nada que reclamar.”
Es decir, que el pago de las cuotas convenidas debió verificarse en las siguientes fechas:
04 de julio de 2006: inicial al momento de la firma de los contratos de opción a compra por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,00).
18 de julio de 2006: la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.80.000,00).
18 de julio de 2006: cuota de VEINTE MIL VEINTITRÉS BOLÍVARES CON SENTENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.20.023,75)
18 de agosto de 2006: cuota de VEINTE MIL VEINTITRÉS BOLÍVARES CON SENTENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.20.023,75).
18 de septiembre de 2006: cuota de VEINTE MIL VEINTITRÉS BOLÍVARES CON SENTENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.20.023,75).
18 de octubre de 2006: cuota de VEINTE MIL VEINTITRÉS BOLÍVARES CON SENTENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.20.023,75).
18 de noviembre de 2006: cuota VEINTE MIL VEINTITRÉS BOLÍVARES CON SENTENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.20.023,75).
18 de diciembre de 2006: cuota de VEINTE MIL VEINTITRÉS BOLÍVARES CON SENTENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.20.023,75).
18 de enero de 2007: cuota de VEINTE MIL VEINTITRÉS BOLÍVARES CON SENTENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.20.023,75).
18 de febrero de 2007: cuota de VEINTE MIL VEINTITRÉS BOLÍVARES CON SENTENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.20.023,75).
Última cuota (al momento de la protocolización de la venta definitiva) por la cantidad de CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs.111.510,00).
Por consiguiente, para el día 18 de febrero de 2008, en el cual correspondía pagar la octava cuota, debían haber sufragado en sumatoria las actoras, la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL CIENTO NOVENTA BOLÍVARES (Bs.260.190,00), cada una, según se desprende de los contratos objeto de juicio.
Sin embargo, se evidencia de los medios probatorios consignados en autos, específicamente de las tarjas estimadas conforme a la regla de valoración correspondiente y de cheque Nº S-91 04001256 de fecha 30 de octubre de 2007, emitido por la ciudadana RUBY MENDEZ, contra la cuenta N° 0102-0145-42-0000034050 del Banco de Venezuela, a favor de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI C.A., que las accionantes pagaron de la forma siguiente:
19 de julio de 2006: CUARENTA MIL CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs.40.047,50).
02 de agosto de 2006: VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,00).
21 de agosto de 2006: VEINTE MIL CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs.20.047,50).
28 de septiembre de 2006: VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,00).
10 de octubre de 2006: SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.60.000,00).
30 de octubre de 2006: VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,00)
1° de noviembre de 2006: VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,00).
17 de noviembre de 2006: VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,00).
07 de diciembre de 2006: VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,00).
20 de diciembre de 2006: VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,00).
03 de enero de 2007: VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,00).
02 de febrero de 2007: VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,00).
01 de marzo de 2007: CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.40.000,00).
22 de marzo de 2007: OCHENTA MIL SETENTA Y UN BOLÍVAR CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs.80.071,25).
22 de marzo de 2007: SESENTA MIL DOSCIENTOS TRECE BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.60.213,75).
Lo que adicionado a los VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,00), que pagó cada actora al momento de la firma de los contratos de opción de compra-venta, produce un total de QUINIENTOS VEINTE MIL TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs.520.380,00); cantidades de dinero, que dividida entre las dos demandantes, arroja como resultado, que cada una de ellas pagó a la sociedad mercantil demandada, el monto de DOSCIENTOS SESENTA MIL CIENTO NOVENTA BOLÍVARES (Bs.260.190,00).
En este sentido, esclarece esta Superioridad que los VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,00), sumados en fecha 30 de octubre de 2006, como se indicó en líneas pretéritas, derivan del cheque N° S-91 04001256, consignado en el expediente. Al respecto, determina este Tribunal Superior que si bien es cierto que fue promovido en original el aludido título valor por la parte demandada (para demostrar que no pudo ser cobrado por falta de provisión de fondos al momento de su emisión), y que es evidente que el mismo no fue pagado por el operador bancario en la oportunidad de su presentación al cobro, no es menos cierto que no se desprende de autos el motivo por el cual no fue efectuado dicho pago. Así pues, precisa esta Juzgadora Superior que para demostrar que la cuenta corriente girada estaba desprovista de fondos para el momento en que el cheque fue presentado al cobro, correspondía a la sociedad mercantil demandada consignar, el protesto correspondiente, por ser el medio de prueba idóneo y conducente en materia mercantil a tales efectos. Y ASÍ SE CONSIDERA.
De la misma manera, instituye esta Juzgadora Ad-quem que a pesar que las fechas y montos de los pagos realizados por las actoras no coincide con lo convenido en el contrato, el dinero pagado ingresó en el patrimonio de la demandada a su entera satisfacción (por cuanto de las resultas de las pruebas de informes emitida por el Banco de Venezuela y del Banco Occidental de Descuento, se precisó con total certeza que las cuentas Nos. 0102-0145-29-0000050047 y 0005437997, en las cuales se depositaron las cantidades supra señaladas, pertenecen a la accionada), sin existir durante el tiempo en el cual se venían haciendo los abonos correspondientes, objeción alguna, por consiguiente, convalidó la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., irrefutablemente, tales pagos. Y ASÍ SE DECIDE.
A esta situación de hecho, le es aplicable además, la teoría de los actos propios y las cargas dinámicas, según la cual el comportamiento desplegado por una de las partes no puede implicar una contradicción con un obrar primigenio. En el caso concreto, la conducta procesal asumida por la demandada, así como sus alegatos no son coherentes con la conducta que en el plano sustancial asumió al recibir, de la forma en que recibió, los pagos efectuados. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Aunadamente, considera la suscriptora del presente fallo, amparada en su soberanía, independencia y autonomía para valorar cada caso en concreto, que las ofertas reales de pago realizadas por las ciudadanas RUBY ABIGAILA MENDEZ LABARCA y NEVYT ROOTH MENDEZ LABARCA a favor de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., por el monto de la última cuota prevista en la cláusula tercera de los contratos, esto es, CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs.111.510.00), por ante los Juzgados Tercero y Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, reflejan indefectiblemente la intención que tenían de materializar el mismo, ello, a pesar de no haber continuado el trámite de tales ofertas reales. A lo que se adiciona las gestiones realizadas por las actoras para obtener la propiedad de los inmuebles objeto de los instrumentos fundantes de la pretensión, lo cual se desprende de recibos Nos. 08057 y 08059 y planillas únicas bancarias Nos. 480-0006 y 480-00007, emitidas por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 12 de junio de 2008, en virtud de pago de gastos de registros por concepto de venta. Y ASÍ SE ESTIMA.
Por otra parte, resulta forzoso traer a colación lo consagrado en las cláusulas séptima, octava y novena de los contratos suscritos por las partes interactuantes en la presente causa:
“SÉPTIMA: El documento definitivo de compra venta será protocolizado dentro de los sesenta (60) días continuos siguientes al registro del documento de Condominio del Edificio (…).OCTAVA: Si el documento definitivo de compra venta no se protocolizase dentro del término establecido en la cláusula anterior por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, ésta (sic) perderá en beneficio de LA PROMITENTE VENDEDORA las cantidades de dinero aportadas como arras y a las que se refiere la Cláusula Tercera del presente documento; y si el documento definitivo de compra venta no se protocolizase dentro del término establecido en la cláusula anterior por causas imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA, ésta deberá reintegrar a EL PROMITENTE COMPRADOR todas las cantidades de dinero recibidas por concepto de arras, más una cantidad equivalente a dicho montos, sin ninguna indemnización adicional por motivo de inflación ni por intereses. En este caso, dichas cantidades de dinero, deberán ser reintegradas por LA PROMITENTE VENDEDORA a el promitente comprador dentro de los treinta (30) días continuos siguientes al vencimiento del término al que se refiere la Cláusula Séptima. NOVENA: A los efectos de la cláusula anterior, LA PROMITENTE VENDEDORA notificaría por escrito mediante simple telegrama con acuse de recibo a EL PROMITENTE COMPRADOR, del registro del documento de condominio (…).- Una vez practicada la notificación de la forma antes prevista y en la dirección indicada, se entiende a EL PROMITENTE COMPRADOR notificado del hecho del registro del documento de condominio, comenzándose a computar el término previsto en la Cláusula Séptima, al día siguiente del envío del referido telegrama (…)”.
(Negrillas de este Tribunal de Alzada)
Dentro de este marco, puntualiza esta Superioridad que incumplió la demandada la obligación establecida en la cláusula novena de los contratos, referida a la notificación de las promitentes compradoras, por escrito mediante simple telegrama con acuse de recibo, del registro del documento de condominio, luego de lo cual (al día siguiente), comenzaría a discurrir el lapso de sesenta (60) días previsto en la cláusula séptima para la protocolización del definitivo de compra-venta. Y ASÍ SE DECLARA.
Producto de lo cual, al haber quedado demostrado con las pruebas aportadas por las partes, que las ciudadanas RUBY ABIGAILA MENDEZ LABARCA y NEVYT ROOTH MENDEZ LABARCA cumplieron las obligaciones estipuladas contractualmente, y verificado como fue que el documento de condominio del Edificio Residencias Valeria, quedó protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 18 de abril de 2008, bajo el N° 36, tomo 8, protocolo 1°, este Tribunal considera acertado en derecho declarar la procedencia de la demanda de cumplimiento de contrato examinada, por tanto, se ordena a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., proceda a la protocolización de los documentos definitivos de venta de los inmuebles individualizados con la nomenclatura 9-B y 7-B, de Residencias Valeria, a favor de las ciudadanas RUBY ABIGAILA MENDEZ LABARCA y NEVYT ROOTH MENDEZ LABARCA, correspondientemente, advirtiéndose que de no dar cumplimiento voluntario a la condena impuesta en este acto jurisdiccional, se procederá a la protocolización en el Registro Inmobiliario correspondiente, de esta sentencia, la cual servirá de documento definitivo de venta, y por tanto, de justo título de dominio. Asimismo, se ordena a las ciudadanas RUBY ABIGAILA MENDEZ LABARCA y NEVYT ROOTH MENDEZ LABARCA, pagar a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., la cantidad de CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs.111.510.00), cada una, al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, de conformidad con los términos previstos en las cláusula tercera de los contratos. Y ASÍ SE DECLARA.
Por otra parte, tomando en cuenta la reconvención por resolución de contrato propuesta por la sociedad de comercio CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., en contra de las ciudadanas NEVYT ROOTH MENDEZ LABARCA y RUBY ABIGAILA MENDEZ LABARCA, este órgano jurisdiccional de alzada se permite acotar que la acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes, en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo, y, en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; fundamentándola en el equilibrio patrimonial de las partes que debe restablecerse entre las mismas y que quedaría roto si una de las partes tuviese que cumplir su obligación sin habérsele a ella cumplido a su vez.
En este sentido, expresa el Dr. Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, Caracas, Venezuela, páginas 516-518, como efectos principales de la singularizada acción resolutoria, los siguientes:
(…Omissis…)
“1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
Existen determinados contratos en los cuales este efecto retroactivo no puede tener lugar: ellos son los contratos de tracto sucesivo, en los cuales determinadas prestaciones ya disfrutadas por las partes no son susceptibles de ser borradas en el terreno de la realidad; tal ocurre, por ejemplo, en el contrato de arrendamiento, en el cual el disfrute de la cosa arrendada por parte del arrendatario no es un hecho susceptible de devolución al arrendador. En tales situaciones, el legislador regula la resolución de un modo especial, haciendo que sólo opere hacia el futuro y ordenando se cumpla el contrato por lo que respecta a las pretensiones pretéritas. Este es el sentido del artículo 1.616 del Código Civil: “Si se resolviere el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario”. Como puede observarse, la resolución regulada por el artículo 1.616 del Código Civil no extingue propiamente el contrato, sino lo deja subsistente, por lo menos en lo que respecta al arrendatario, durante un determinado lapso. (…Omissis…)
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución causa a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento de contrato o de la resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato”.
(…Omissis…)
Así, en el análisis de la pretensión reconvencional incoada, se constata que la sociedad de comercio CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., no logró demostrar que las ciudadanas NEVYT ROOTH MENDEZ LABARCA y RUBY ABIGAILA MENDEZ LABARCA, hayan incumplido su obligación de pagar, debido a que, como se determinó con anterioridad, la demandada convalidó los pagos realizados por las actoras, al no haberlos objetados durante el tiempo en que se efectuaron, los cuales ingresando en su patrimonio a su entera satisfacción, máxime que quien incumplió las obligaciones establecidas contractualmente fue la accionada, producto de no haber notificado a las accionantes de la protocolización del documento de condominio de Residencias Valeria, por escrito mediante simple telegrama con acuse de recibo, luego de lo cual (al día siguiente), comenzaría a discurrir el lapso de sesenta (60) días previsto en la cláusula séptima para la protocolización del definitivo de compra-venta. Y ASÍ SE DECLARA.
En otro sentido, esta Arbitrium Iudiciis declara improcedente el pago de los intereses moratorios demandados por la accionada, ya que los mismos no fueron pactados convencionalmente y que la reconvención fue declarada sin lugar. Y ASÍ SE DECIDE.
En otra perspectiva, esta Superioridad declara improcedente el pago de la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL CIENTO NOVENTA BOLÍVARES (Bs.250.190,00), por cada apartamento, peticionado por la demandada-reconviniente por concepto de indemnización de daños ocasionados por el presunto incumplimiento contractual alegado, por cuanto es la demandada, como se ha dejado suficientemente establecido, la que no dio cumplimiento al contrato, ya que protocolizó el documento de condominio de Residencias Valeria, pasado más de un año desde que las actoras pagaron el monto correspondiente (salvo la última cuota que debe pagarse al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, de conformidad con los términos previstos en las cláusula tercera de los contratos), sin haber notificado de ello a las actoras, para proceder a la protocolización del documento definitivo de compra-venta. Y ASÍ SE DECLARA.
Consecuencialmente, se declara sin lugar la reconvención formulada por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., en contra de las ciudadanas RUBY ABIGAILA MENDEZ LABARCA y NEVYT ROOTH MENDEZ LABARCA. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Finalmente, determina esta Superioridad que no vulneró el Juzgado a-quo los artículos 1.159, 1.160, 1.169 y 1.264 del Código Civil, no infringió el debido proceso ni los principios probatorios, dado que su decisión estuvo ajustada en derecho, conforme a los alegatos y medios probatorios aportados por las partes, y fue dictada con arreglo a la Ley. Y ASÍ SE CONSIDERA.
En aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos y a los criterios
doctrinarios y jurisprudenciales ut supra explanados, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub litis, resulta forzoso para esta Juzgadora Superior, CONFIRMAR la decisión proferida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 30 de abril de 2012, y consecuencialmente, se declara SIN LUGAR el recurso de apelación incoado por la parte demandante-reconviniente, y así se plasmará en forma expresa, precisa, y positiva en el dispositivo del fallo a ser dictado en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.
DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por las ciudadanas RUBY ABIGAILA MENDEZ LABARCA y NEVYT ROOTH MENDEZ LABARCA en contra de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., por intermedio de su apoderado judicial MARCELO MARIN HIDALGO, contra sentencia de fecha 30 de abril de 2012, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la aludida decisión de fecha 30 de abril de 2012, proferida por el Juzgado a-quo, en el sentido de declarar CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por las ciudadanas RUBY ABIGAILA MENDEZ LABARCA y NEVYT ROOTH MENDEZ LABARCA, en contra de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., por consiguiente, SE ORDENA a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., proceda a la protocolización de los documentos definitivos de venta de los inmuebles individualizados con la nomenclatura 9-B y 7-B, de Residencias Valeria, situada en la Av. 17, esquina calle 76, N° 75-101, de la Urbanización Paraíso, parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo de estado Zulia, a favor de las ciudadanas RUBY ABIGAILA MENDEZ LABARCA y NEVYT ROOTH MENDEZ LABARCA, respectivamente, advirtiéndose que de no dar cumplimiento voluntario a la condena impuesta en este acto jurisdiccional, se procederá a la protocolización en el Registro Inmobiliario correspondiente, de esta sentencia, la cual servirá de documento definitivo de venta, y por tanto, de justo título de dominio. Asimismo, SE ORDENA a las ciudadanas RUBY ABIGAILA MENDEZ LABARCA y NEVYT ROOTH MENDEZ LABARCA, pagar a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., la cantidad de CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs.111.510.00), cada una, al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, de conformidad con los términos previstos en las cláusula tercera de los contratos.
TERCERA: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., en contra de las ciudadanas RUBY ABIGAILA MENDEZ LABARCA y NEVYT ROOTH MENDEZ LABARCA, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo.
Se condena en costas a la parte demandada con fundamento en lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.
A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaria copia certificada y déjese en este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dieciséis (16) días del mes de junio de dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia 156° de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,
ABOG. MARIA ALEJANDRA CÁRDENAS
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-072-15.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,
ABOG. MARIA ALEJANDRA CÁRDENAS
GS/mc/s7
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