TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO
EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I
INTRODUCCIÓN

Aprehende este Juzgado Superior Primero el conocimiento de la presente causa, producto de la distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos en fecha 05 de octubre de 2012, con ocasión a la apelación interpuesta en fecha 25 de septiembre de 2012, por la abogada María Urribarrí Vera, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 25.306, actuando como apoderada judicial del ciudadano Rafael José Suárez Manzanillo, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 10.417.924, domiciliado en el municipio San Francisco del estado Zulia, contra la decisión dictada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 19 de julio de 2012, en el juicio de Resolución de Contrato de Opción a Compra, seguido por el ciudadano Rafael José Suárez Manzanillo, antes identificado, en contra de los ciudadanos Pablo Alexi Pernalete e Isabel Cristina Bustos de Pernalete, venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre sí, titulares de las cédulas de identidad números V.- 3.636.157 y 5.031.455, domiciliados en el municipio San Francisco del Estado Zulia.

II
NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada al presente expediente ante esta Superioridad en fecha 06 de noviembre de 2012, estableciéndose el término de diez (10) días para dictar sentencia.

Consta en actas que en fecha 21 de noviembre de 2012, la abogada María Urribarrí Vera, actuando como apoderada judicial del ciudadano Rafael José Suárez Manzanillo, antes identificados, presentó escrito ante esta Alzada.

De la sentencia dictada por el tribunal de la causa en fecha 19 de julio de 2012, la cual es objeto del presente recurso de apelación, se lee lo siguiente:

“Los ciudadanos PABLO ALEXI PERNALETE e ISABEL CRISTINA BUSTOS DE PERNALETTE, al momento de contestar la demanda mediante escrito de fecha 17-01-2012, (…), opusieron la falta de cualidad del demandante, por haber consignado un documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 02-12-1993, (…), donde el ciudadano PABLO ALEXI PERNALETTE da en venta pura y simple a la ciudadana ZOILA PERNALETE, (…), el inmueble objeto del litigio.
(…)
Observando esta Juzgadora, que en el caso de marras, el ciudadano RAFAEL JOSÉ SUÁREZ MANZANILLO, al fungir como promitente comprador en el contrato de opción a compraventa celebrado entre las partes, tiene interés y por ende posee la cualidad necesaria para intentar la acción de resolución, en consecuencia, sí está legitimado para interponer la presente demanda, como en efecto así lo realizó. Asimismo, el documento por el cual los demandantes aducen tal defensa, no guarda relación con la presente litis, razón por la cual, al momento de la valoración de las pruebas de ambas partes, fue desechado, por cuanto el mismo sólo se encuentra autenticado, poseyendo valor sólo entre las partes que lo suscribieron, y debiendo haber sido protocolizado frente a un Registrador Público, a los fines de detentar la propiedad frente a terceros. ASÍ SE DECLARA.-
(…)
Señalado lo anterior, esta Sentenciadora observa que la parte actora invocó como causa para resolver el contrato objeto del litigio, el incumplimiento de la entrega de los documentos por parte de los demandados de marras, sin embargo no existe en actas un medio de prueba fehaciente del cual se desprenda efectivamente la negativa de los ciudadanos PABLO ALEXI PERNALETE e ISABEL CRISTINA BUSTOS DE PERNALETE a la entrega de los mismos, aunado a que el comprobarse que el ciudadano RAFAEL JOSÉ SUÁREZ MANZANILLO, no pagó la totalidad de las cuotas mensuales y consecutivas establecidas en la cláusula tercera del contrato, mal puede imputar el incumplimiento a su contraparte, cuando se comprobó el transcurso del iter procesal, que éste tampoco cumplió con la obligaciones asumidas, por lo que no se puede penalizar a los ciudadanos PABLO ALEXI PERNALETE e ISABEL CRISTINA BUSTOS DE PERNALETE, por tal situación.
(…)
Para finalizar, al momento de contestar la demanda, los ciudadanos PABLO ALEXI PERNALETE e ISABEL CRISTINA BUSTOS DE PERNALETE, opusieron la excepción de contrato no cumplido (non adimpleti contractus), aduciendo que los únicos requisitos requeridos por el ciudadano RAFAEL JOSÉ SUÁREZ MANZANILLO para la obtención del crédito habitacional, eran el documento de propiedad del inmueble, fotocopias de sus cédulas de identidad y el acta de matrimonio que los acredita como cónyuges, además alegaron que y que los demás recaudos serían entregados al momento de la protocolización de la venta definitiva. Además alegaron que la parte actora incumplió con su obligación de pagar las mensualidades establecidas en el contrato, por lo que no se pudo efectuar el negocio de compraventa. (…)
Determinándose así, que en el presente litigio, se cumplen los requisitos necesarios para que proceda la excepción non adimpleti contractus; opuesta por la parte demandada, no habiendo prosperado en derecho que opuso la parte actora en su libelo de demanda. ASÍ SE DECIDE.
VI
PARTE DISPOSITIVA
Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA intentó el ciudadano RAFAEL JOSÉ SUÁREZ MANZANILLO, contra los ciudadanos PABLO ALEXI PERNALETE e ISABEL CRISTINA BUSTOS DE PERNALETE, (…).”

Consta en actas que en fecha 19 de octubre de 2011, el Tribunal de la causa admitió escrito libelar suscrito por el ciudadano Rafael José Suárez Manzanillo, asistido por la abogada María Urribarrí Vera, a través del cual señaló:

“En fecha 15 de julio de 2011 mediante documento autenticado en la Notaría Pública del Municipio San Francisco del Estado Zulia, bajo el N° 90, Tomo 57 de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría y cuyo original anexo en siete (7) folios útiles marcado “A”, otorgue en la condición de Promitente Comprador un Contrato de Opción a Compra del cual se desprenden obligaciones para cada una de las partes de impretermitible cumplimiento para materializar la venta definitiva, con los ciudadanos PABLO ALEXI PERNALETE e ISABEL CRISTINA BUSTOS DE PERNALETE, (…), en condición de Promitentes Vendedores, sobre un inmueble propiedad de la comunidad conyugal mantenida entre ellos. Como se puede evidenciar de su simple lectura, (…). En virtud de dicho contrato y en la misma fecha de su autenticación por ante la Notaría Pública, reitero le entregue a Los Promitentes Vendedores la cantidad de Treinta Mil Bolivares (Bs. 30.000,00) por concepto de arras para garantizar el derecho exclusivo que tengo de adquirir en propiedad lo opcionado, es decir del inmueble ya descrito, y ellos en este acto sólo me entregaron simple copia fotostática del documento de propiedad del inmueble de marras, que acompaño en cuatro (4) folios útiles marcado “B”. Para el día 12 de agosto pasado le entregue al Sr. Pablo Alexi Pernalete en su condición de Promitente Vendedor la cantidad de Bs. 10.000,00 para dar cumplimiento con lo establecido en la cláusula Tercera del mencionado contrato de Opción a Compra, cuyo recibo de pago anexo marcado “C”. De allí en adelante surgió una serie de conflictos familiares entre los vendedores y su entorno familiar, al punto de considerar la posibilidad de vender o no, ante tal situación e imprecisión me apersoné al inmueble objeto de la negociación siendo atendido por familiares de los Promitentes Vendedores, quienes me entregaron para justificar el hecho de que aquellos no me podían vender, la copia de un documento notariado donde pude leer que el ciudadano PABLO ALEXI PERNALETE (mi Promitente Vendedor) con la autorización de su cónyuge, había vendido en tiempos pasados a la ciudadana ZOILA PERNALETE (supuestamente su madre) el inmueble de la Opción a Compra antes descrito, y aquella venta se realizó mediante escritura autenticada por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día 02 de diciembre de 1993, bajo el N° 57, Tomo 171 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, a cuyas oficinas me trasladé para constatar la veracidad del mismo, y solicité por intermedio de la abogada que aquí me asiste, un ejemplar en copia certificada y que acompaño en dos (2) folios útiles marcado “D”.
(…)
Por todas las circunstancias de hecho y de derecho antes expuestas, es por lo que acudo ante la competente autoridad de este Tribunal para DEMANDAR como en efecto demando con fundamento en el artículo 1.167 del Código civil y por RESOLUCION DE CONTRATO a los Promitentes Vendedores ciudadanos PABLO ALEXI PERNALETE e ISABEL CRISTINA BUSTOS DE PERNALETE, (…), para que convengan o en su defecto a ello sean condenados por este Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: En la Resolución del Contrato de Opción a Compra que otorgamos por ante la Notaría Pública de San Francisco del estado Zulia, el 15 de julio de 2011, (…). SEGUNDO: A la devolución de las cantidades de dinero entregadas a los Promitentes Vendedores con ocasión al contrato arriba citado, que suma la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00), y además para que me paguen la cantidad de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios expresamente convenidos en la cláusula Séptima del referido contrato, como cláusula penal; asimismo los gastos incurridos y causados por la documentación relativa al contrato de Opción a Compra que sumaron la cantidad de Bs. 800,00 que cancelé por concepto de visado de documento, derechos arancelarios (…). TERCERO: A pagar las costas procesales y honorarios profesionales de abogados, impuestas por este Tribunal.”

Consta en actas que en fecha 17 de enero de 2012, el abogado Gabriel José Fuenmayor Molero, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 11.872.177, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 103.267, actuando como apoderado judicial de los ciudadanos Pablo Alexi Pernalete e Isabel Cristina Bustos de Pernalete, antes identificados, presentó escrito por medio del cual contestó la demanda en los siguientes términos:
“Ciertamente, en su condición de propietarios del inmueble descrito anteriormente, mis representados PABLO ALEXI PERNALETE e ISABEL CRISTINA BUSTOS DE PERNALETE, ya identificados, suscribieron un contrato de Opción de Compra Venta con el ciudadano RAFAEL JOSE (sic) SUAREZ (sic) MANZANILLO, igualmente identificado en autos, en fecha 15 de julio de 2.011, (…)

Cabe destacar, que del Documento de Opción de Compra-Venta, citado supra, y que es Ley entre las partes, según el artículo 1.159 del Código Civil vigente, se estableció en la cláusula segunda que el precio definitivo de venta es la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 360.000,00), y el ciudadano RAFAEL SUAREZ (sic) MANZANILLO, entregó en dicho acto, en calidad de arras, la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), imputables al precio de venta.

Ahora bien, Ciudadana Juez, según lo estipulado en la cláusula tercera del Documento de Opción de Compra Venta, el demandante RAFAEL SUAREZ (sic) MANZANILLO, identificado en autos, como promitente comprador, se obliga a realizar pagos fraccionados mensuales a los promitentes vendedores, es decir, a mis representados ciudadanos PABLO ALEXI PERNALETE e ISABEL CRISTINA BUSTOS DE PERNALETE, por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) mensuales, hasta por un lapso de cuatro (4) meses, a partir de la fecha de otorgamiento del mismo, que se efectuó el día 15 de Julio de 2.011. El primer y único pago lo realizó el demandante y promitente comprador RAFAEL SUAREZ (sic) MANZANILLO, identificado en autos, el día 15 de Agosto de 2.011, incumpliendo así su obligación el referido ciudadano y demandante RAFAEL SUARES (sic) MANZANILLO, de realizar los sucesivos pagos de las cuotas mensuales hasta por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) correspondientes al 15 de Septiembre, 15 de Octubre y 15 de Noviembre de 2.011, respectivamente, (…)
(…)
Ahora bien, sobre los hechos a que se refiere la cláusula cuarta del contrato, relativos a la documentación requerida para solicitar el crédito habitacional por ante el Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) Y PDVSA, mis representados le suministraron al demandante RAFAEL SUAREZ (sic) MANZANILLO, tanto el documento de propiedad del inmueble debidamente protocolizado por ante el Registro Público correspondiente, como fotocopias de sus cédulas de identidad y Acta de Matrimonio; y además se suscribió y autenticó el Documento de Opción de Compra Venta, como únicos requisitos exigidos a los opcionantes vendedores, hoy demandados PABLO ALEXI PERNALETE e ISABEL CRISTINA BUSTOS DE PERNALETE, para el trámite del referido crédito habitacional por parte del opcionante comprador, hoy demandado RAFAEL SUARES (sic) MANZANILLO, ya que las demás solvencias y requisitos serian entregados en el momento de la protocolización de la venta definitiva por ante el Registro Público correspondiente, si el demandante hubiese cumplido con sus obligaciones contractuales, en virtud de lo establecido en la citada cláusula del Documento de Opción de Compra Venta.
(…)
Asimismo ciudadana Juez, en el libelo de la demanda el demandante RAFAEL JOSE (sic) SUAREZ (sic) MANZANILLO, hace alusión a un Documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, el día 02 de Diciembre de 1.993, bajo el Nro 57, Tomo 171, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esta Notaría; en el que mis representados dan en venta a la ciudadana ZOILA PERNALETE (madre de mi representado PABLO PERNALETE) el referido inmueble en cuestión; y que el propio demandante acompañó con su libelo, tal y como se evidencia del anexo “C”, y que por lo tanto se encuentra en el expediente. Sobre este particular, debemos destacar que primero que todo aludimos la FALTA DE CUALIDAD del demandante al oponer un documento autenticado, siendo la ciudadana ZOILA PERNALETE, la única que puede intentar, en todo caso, una acción o pretensión en contra de mi representado, ya que la supuesta venta es un hecho no controvertido, en el caso de autos, es decir, en este caso en particular. El demandante mal puede oponer un documento de venta simplemente AUTENTICADO, ya que este, cuando se trata de propiedad de inmuebles, no surte efectos contra terceros, es decir, no se sabe a ciencia cierta el nacimiento de este documento, ya que no cumple con los requisitos establecidos en el artículo 1.920 del Código Civil vigente, (…)”

Consta en actas que en fecha 26 de enero de 2012, el abogado Gabriel José Fuenmayor Molero, antes identificado, actuando como apoderado judicial de los ciudadanos Pablo Alexi Pernalete e Isabel Cristina Bustos de Pernalete, presentó escrito de promoción de pruebas.

En la misma fecha anterior, la abogada María Urribarrí Vera, actuando como apoderada judicial del ciudadano Rafael José Suárez Manzanillo, presentó escrito de promoción de pruebas.

III
PUNTO PREVIO
FALTA DE CUALIDAD

Antes de realizar el análisis y valoración de las pruebas promovidas por ambas partes, y emitir el correspondiente pronunciamiento del fondo del litigio, es necesario verificar si en el presente caso existe la falta de cualidad activa, que fuere alegada por la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda.

El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, faculta al demandado a oponer en el acto de contestación a la demanda las excepciones perentorias que considere conveniente alegar, así como también la falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado, el cual establece textualmente lo siguiente:
“Artículo 361.- En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
(…)”.

Sobre la falta de cualidad, la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 05 de mayo de 1988, con Ponencia del Magistrado Dr. Carlos Trejo Padilla, estableció:
“…El tema de la cualidad es uno de los primordiales que debe ser considerado al sentenciarse. Se ha dicho en innumeras veces que la cualidad es inherente al fondo de la controversia, siendo que en contadísimas oportunidades en vigencia del Código abrogado, era posible escindir este respecto del derecho reclamado sin adelantar opinión, este fue el motivo por el cual la excepción fue incluida en el N.C.P.C. como punto previo al fondo de la controversia, y eliminada como defensa a tramitarse in limine litis…”

Para mayor abundamiento y claridad de esta figura jurídica procesal, conviene traer a colación el criterio expuesto por el autor Humberto Cuenca, en su obra Derecho Procesal Civil. Tomo I. Ediciones de la Biblioteca de la Universidad Central de Venezuela. Año 2005. Págs. 322, 323, en el cual establece la diferencia entre capacidad procesal y legitimación o cualidad procesal:

“La aptitud para actuar en el juicio, como parte o como terceros, es lo que se llama capacidad procesal. El art. 39 prescribe: “En el juicio civil las partes deben ser personas legítimas y pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados”. Pero esta legitimación no puede ser confundida con la titularidad de la acción o del derecho sustancial invocado, con la ligitimatio ad causam, pues la capacidad procesal se refiere a la facultad de comparecer en juicio por sí mismo o por medio de apoderado o representante legal. Así, el menor puede tener legitimidad, como titular de un derecho, pero carece de capacidad porque no puede comparecer por sí mismo en juicio sino representado por su padre o tutor, según los casos. Esta falta de deslinde ocasiona numerosas confusiones entre la legitimidad y capacidad procesal…. Por ello, más sencillamente, la doctrina distingue entre cualidad como legitimidad para interponer la acción y capacidad procesal como aptitud para comparecer en juicio.

La legitimación, en general, es la titularidad de un derecho subjetivo, pero considerada concretamente en el ámbito procesal, toma el nombre de cualidad. La cualidad se distingue, pues, de la capacidad en que mientras en aquélla se discute la titularidad sustancial, en ésta, la aptitud para demandar o defender en juicio…”. (Negrillas del Tribunal).

La falta de cualidad constituye una excepción perentoria cuya finalidad es que se declare infundada la demanda, y que de conformidad con la disposición contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, antes transcrito, debe ser opuesta en la contestación de la demanda ya que la misma es inherente al fondo del litigio, motivo por el cual resulta pertinente el siguiente análisis:

Ahora bien, señala la representación judicial de los codemandados, que el actor no tiene la cualidad requerida para instaurar la presente demanda, toda vez que en su escrito libelar hizo alusión al documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 02 de diciembre de 1993, por medio del cual el codemandado Pablo Pernalete le vendió a la ciudadana Zoila Pernalete, el inmueble objeto de la presente demanda, puesto que en todo caso la mencionada ciudadana Zoila Pernalete, es la única que puede intentar una acción en contra del referido codemandado, aunado a que se trata de un documento de venta que únicamente se encuentra autenticado, y que por lo tanto no surte efecto contra terceros.

De acuerdo con la defensa interpuesta por la parte demandada, observa esta Sentenciadora del escrito libelar, que el actor alega la realización de un contrato de opción a compra con los codemandados de autos, en fecha 15 de julio de 2011, ante la Notaría Pública del municipio San Francisco del Estado Zulia, el cual se encuentra inserto en actas acompañado al libelo de la demanda como uno de los documentos fundamentales de la misma, y que además fue reconocido por los codemandados en su escrito de contestación.

Bajo estas circunstancias, y más allá de determinar a quien corresponde el incumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato de opción a compra cuya resolución se demanda, al hablar de la cualidad activa, se trata de establecer, en principio, quien tiene el interés o la titularidad del derecho para interponer la demanda.

Es evidente que al haber suscrito un contrato de opción a compra u otro contrato estatuido en la legislación venezolana, y se pretenda su cumplimiento, resolución, nulidad o cualquier otra demanda en torno al mismo, existe la cualidad activa, así como la capacidad procesal, tanto para demandar como para ser demandado, para aquellos sujetos involucrados en la relación contractual.

En consecuencia, siendo que en el presente caso el actor, ciudadano Rafael José Suárez Manzanillo, celebró un contrato de opción a compra, con los codemandados, ciudadanos Pablo Alexi Pernalete e Isabel Cristina Bustos de Pernalete, el cual se encuentra consignado dentro de las actas procesales del presente expediente, y que fue reconocido por los mencionados codemandados, debe entenderse que No existe en el caso de autos la Falta de Cualidad Activa opuesta por la parte demandada, pues cualquier señalamiento en torno a un documento distinto al documento fundamental, particularmente en lo que se refiere al documento autenticado en fecha 02 de diciembre de 1993, se refiere a alegatos relacionados con los hechos expuestos en el libelo de demanda, sin embargo, tal como fue señalado anteriormente, existe la cualidad e interés en el actor para interponer la presente demanda, toda vez que celebró un contrato en el que a su juicio los codemandados incumplieron con las obligaciones pactadas en el mismo, todo lo cual será dilucidado en la parte motiva del presente fallo, por lo tanto la presente Defensa de Fondo debe ser declarada Sin Lugar. Así se decide.-

IV
EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

En el presente caso, el actor, ciudadano Rafael José Suárez Manzanillo, demanda la resolución de un contrato de opción a compra que celebró con los codemandados, ciudadanos Pablo Alexi Pernalete e Isabel Cristina Bustos de Pernalete, en fecha 15 de julio de 2011, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio San Francisco del Estado Zulia, bajo el N° 90, Tomo 57, alegando que los mismos incumplieron con su obligación de entregarle los recaudos necesarios para la solicitud del crédito.

De acuerdo con los hechos alegados en el libelo de la demanda, el inmueble objeto de la opción a compra, esta compuesto por un apartamento signado con el N° 00-02, Edificio 01, Bloque 20, I Etapa, de la urbanización San Felipe del Municipio San Francisco del estado Zulia, y conforme a lo señalado en la cláusula segunda del contrato de opción a compra, el precio de la venta se estableció en la cantidad de Trescientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 360.000,00).

Señala el actor en su escrito libelar, que en la fecha de autenticación del contrato, le entregó a los promitentes vendedores la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00) por concepto de arras para garantizar el derecho exclusivo de adquirir en propiedad lo opcionado, oportunidad en la cual alega que únicamente le entregaron copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto de la venta.

Alega que para el día 12 de agosto, le entregó al sr. Pablo Alexi Pernalete, la cantidad de Bs. 10.000,00, en cumplimiento a lo establecido en la cláusula tercera del contrato de opción a compra, posterior a lo cual, señala que surgieron una serie de conflictos familiares en el entorno familiar de los vendedores, y que se enteró que los mismos habían vendido anteriormente, en fecha 02 de diciembre de 1993, el inmueble objeto de la opción a compra, ante lo cual fue sorprendido en su buena fe.

Por su parte la representación judicial de los codemandados, reconoció en el escrito de contestación a la demanda la existencia del contrato de opción a compra celebrado con el ciudadano Rafael José Suárez Manzanillo, en fecha 15 de julio de 2011.

Alegan los codemandados, que en la cláusula segunda del contrato de opción a compra se estableció que el precio definitivo de la venta es la cantidad de Trescientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 360.000,00), y que si bien el ciudadano Rafael José Suárez Manzanillo, entregó en calidad de arras la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00), no cumplió con lo pautado en la cláusula tercera, por medio de la cual se obligó a realizar pagos mensuales por la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), hasta por un lapso de cuatro (4) meses, puesto que sólo realizó un único pago en fecha 15 de agosto de 2011.

Aducen, que en cuanto a la documentación requerida para solicitar el crédito habitacional por ante el Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) y PDVSA, le fue suministrado al demandante tanto el documento de propiedad del inmueble debidamente protocolizado ante el Registro Público correspondiente, fotocopias de cédulas de identidad y acta de matrimonio, los cuales constituyen los únicos requisitos exigidos a los vendedores para el referido crédito habitacional, ya que las solvencias entre otros requisitos serían entregados en el momento de la protocolización de la venta definitiva.

Luego de oponer la falta de cualidad activa, alegando que el demandante hace referencia al contrato de compra venta autenticado en fecha 02 de diciembre de 1993, el cual fue suscrito con la ciudadana Zoila Pernalete, señalan los codemandados que mal podía el actor fundamentar su falta de cumplimiento en la venta efectuada en el año 1993, ya que tal venta no estorbaba para la protocolización de cualquier documento futuro, ya que la misma no se había registrado.

A continuación pasa esta Sentenciadora a realizar el análisis y valoración de las pruebas promovidas por ambas partes en la presente causa:
Pruebas de la parte actora:
Pruebas acompañadas al escrito libelar:

• Original de documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha 15 de julio de 2011, contentivo del contrato de opción a compra celebrado entre los ciudadanos Pablo Alexi Pernalete e Isabel Cristina Bustos de Pernalete, y Rafael José Suárez, inserto al folio nueve (09) de la pieza principal del presente expediente.

Respecto del presente documento, es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue objeto de impugnación por la contraparte, siendo además apreciado como el documento fundamental de la presente demanda, a través del cual los codemandados celebraron contrato de opción a compra con el actor sobre un inmueble ubicado en la urbanización San Felipe, I Etapa, Bloque 20, Edificio 01, Apartamento 00-02, del municipio San Francisco del estado Zulia, cuyo análisis sobre las estipulaciones pactadas por ambas partes será realizado en la parte motiva del presente fallo.

• Copias simples de cédulas de identidad de los ciudadanos Pablo Alexi Pernalete e Isabel Cristina Bustos de Pernalete, y Rafael José Suárez.

Este medio de prueba es valorado de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil, en virtud de constituir copias simples de documentos públicos, siendo apreciadas únicamente en cuanto a la identidad de las partes litigantes dentro del presente juicio.

• Copia simple de documento protocolizado en fecha 15 de junio de 2009, contentivo de la venta efectuada por el ciudadano Víctor Eduardo Padrón Guzmán, en su condición de Gerente del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) en el estado Zulia, al ciudadano Pablo Alexi Pernalete, el inmueble objeto de la presente demanda, inserto en actas al folio trece (13) y marcado con la letra “b”.

De igual forma el anterior documento es valorado de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil, en virtud de constituir copia simple de un documento público por medio del cual se evidencia la propiedad que detenta el codemandado Pablo Alexi Pernalete, sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compra, y así es apreciado por este Tribunal Superior.

• Original de recibo de pago de fecha 12 de agosto de 2011, por medio del cual consta que el ciudadano Pablo Alexi Pernalete, recibió del ciudadano José Suárez Manzanillo, la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), el cual se encuentra inserto al folio diecisiete (17), marcado con la letra “c”.

Valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 1.364 del Código Civil, al no haber sido impugnado por la contraparte, por el contrario de lo señalado en el escrito de contestación a la demanda se observa que el pago contenido en el presente recibo, fue reconocido por los codemandados, al señalar que el demandante sólo había realizado el primer pago, a su vez es apreciado como prueba de la cancelación de la primera cuota convenida en el contrato de opción a compra, todo lo cual será analizado en la parte motiva del presente fallo.

• Copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, de fecha 02 de diciembre de 1993, contentivo del contrato de compra venta celebrado entre los ciudadanos Pablo Alexis Pernalete y Zoila Pernalete, inserto al folio veinte (20).

El presente documento es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado autenticado, el cual es apreciado únicamente en cuanto a los alegatos expuestos en el escrito libelar sobre la venta efectuada entre los mencionados ciudadanos, mas no constituye prueba de las obligaciones pactadas en el contrato objeto de la presente demanda.

• Original de recibo de pago de fecha 15 de junio de 2011, por medio del cual la ciudadana Mary G. Marjal Aguilar, dejó constancia que recibió del ciudadano Rafael José Suárez Manzanillo, la cantidad de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,00), por concepto de visado de documento, gastos de notaría e impuesto de transacción para la opción a compra con los ciudadanos Pablo Alexi Pernalete e Isabel Cristina Bustos de Pernalete; marcado con la letra “e”, e inserto al folio veintitrés (23) del presente expediente.

El presente medio de prueba constituye un documento privado emanado de tercero, que en virtud de haber sido ratificado mediante la prueba testimonial, tal y como consta en actas al folio setenta y dos (72) de la pieza principal del presente expediente, es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, siendo apreciado en cuanto al pago de los impuestos por concepto del contrato de compra venta, el cual forma parte de lo peticionado en el escrito libelar, cuya procedencia será determinada en la parte motiva del presente fallo.

Pruebas promovidas en el lapso de promoción:

• Respecto del documento autenticado en fecha 15 de julio de 2011, ante la Notaría Pública del Municipio San Francisco del estado Zulia; el mismo fue anteriormente valorado y apreciado.
• Promovió la prueba testimonial de los ciudadanos Armando Alfonso Guijarro Montiel, José Antonio Otero y Aura Rosa Mora Zambrano.

De la presente prueba testimonial, observa esta Sentenciadora que únicamente comparecieron al acto fijado para su declaración, los ciudadanos José Antonio Otero y Aura Rosa Mora Zambrano, según consta a los folios setenta y tres (73) y setenta y cuatro (74), por lo cual es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto ambos testigos declararon en fecha 03 de enero de 2012, sin embargo en cuanto a la declaración de los mencionados ciudadanos se observa que no tenían suficientes conocimientos en torno a los hechos controvertidos dentro del presente juicio como lo es las obligaciones pactadas y el cumplimiento de las mismas, motivo por el cual son desechados del presente proceso.

• Respecto al documento marcado con la letra “e”, ya fue objeto de valoración.
• Promovió la prueba de inspección judicial en el inmueble objeto de la presente demanda.

La presente prueba de inspección judicial es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.430 del Código Civil, por cuanto consta en actas al folio setenta (70), que en fecha 02 de febrero de 2012, el Tribunal de la causa se trasladó al inmueble objeto de la presente demanda, dejando constancia que en el mismo habitan las ciudadanas Zoila Pernalete y Lorena Pernalete, y que la mencionada ciudadana Zoila Pernalete, manifestó ser propietaria del inmueble bajo inspección desde el año 1981, siendo apreciada en lo que consta a los alegatos expuestos en el escrito libelar en cuanto a la venta efectuada por el codemandado Pablo Alexi Pernalete, a la mencionada ciudadana, así como la posesión que la misma detenta sobre el objeto de la presente demanda, más no guarda relación con el cumplimiento de las obligaciones contractuales establecidas en el contrato objeto de la presente demanda.

• Promovió la prueba de informes dirigida a la Fiscalía Cuadragésima Sexta del Ministerio Público del estado Zulia, a los fines de que informe sobre la causa N° 24-F46-1343-11, y remita las actuaciones de la misma.

La presente prueba de informes es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto consta en actas al folio noventa y siete (97), que en fecha 07 de marzo de 2012, la Fiscal Cuadragésimo Sexto del Ministerio Público del estado Zulia, informó al Tribunal a quo que la causa N° 24-F46-1343-11, fue iniciada en fecha 05 de septiembre de 2011, por el ciudadano Pablo Alexis Pernalette en contra del ciudadano Eduardo Gómez, por lesiones intencionales, remitiendo copia de las actuaciones contenidas en dicha causa, las cuales son apreciadas únicamente en lo que respecta a los alegatos expuestos en el escrito libelar, más no guarda relación directa con las estipulaciones contractuales que constituyen los hechos controvertidos dentro de la presente demanda.

Pruebas de la parte demandada:
Pruebas promovidas en el lapso de promoción:

• Mérito favorable de las actas procesal.

Respecto de la presente promoción, no se trata de un medio de prueba propiamente, si no de la aplicación del principio de comunidad de la prueba, según el cual los medios probatorios, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, ya que los medios de pruebas no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso, y así es observado por esta Jurisdicente.
• Copia certificada de documento protocolizado ante el Registro Público del municipio San Francisco del estado Zulia, en fecha 15 de junio de 2009.

La presente copia certificada, marcada con la letra “A”, e inserta al folio ciento cuarenta y cuatro (144), se trata del documento por medio del cual el ciudadano Pablo Pernalete, adquirió el inmueble objeto del litigio, y cuya valoración fue anteriormente realizada, y apreciado como el documento a través del cual consta la propiedad que detenta el codemandado sobre el inmueble ofrecido en opción a compra.

• Comunicación de fecha 29 de julio de 2011, emanada del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI).

La presente prueba inserta en original al folio cincuenta y cinco (55) del presente expediente, se trata de un documento público administrativo al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, siendo que además fue ratificado mediante el oficio enviado por la Gerente Estatal de INAVI, en fecha 27 de febrero de 2012, tal y como consta al folio noventa y uno (91), es apreciado únicamente en lo que respecta a la liberación efectuada por INAVI para que el ciudadano Pablo Pernalete pueda realizar cualquier negociación con el inmueble adquirido, es decir, con el inmueble objeto del presente juicio.

• Comunicación N° CC-CC-2.011-14450 de fecha 17 de octubre de 2011, emitida por la Dirección de catastro, unidad de registro inmobiliario de la Alcaldía de San Francisco.

De igual forma el presente medio de prueba, presentado en copia simple, se trata de un documento público administrativo, por lo que es valorado de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, el cual fue ratificado por medio de la información suministrada en fecha 22 de marzo de 2012, según consta al folio noventa y tres (93), donde consta la identificación del número catastral del inmueble objeto del litigio, siendo que fue promovido para demostrar el interés que tenían los codemandados en realizar la negociación objeto de la presente demanda, y en ese sentido es apreciado por este Tribunal Superior.

• Solvencia municipal emitida por el Servicio Bolivariano de Administración Tributaria (Sedebat).

El presente medio de prueba, presentado en original al folio cincuenta y siete (57), de fecha 17 de enero de 2012, se trata de un documento público administrativo al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, siendo que fue ratificado por el mencionado organismo en fecha 09 de febrero de 2012, según consta al folio ochenta (80), siendo promovida la presente solvencia municipal, a los fines de demostrar que los codemandados se encuentran solventes en el pago de los tributos del inmueble objeto de la presente demanda, y así es apreciado por esta Sentenciadora.

• Solvencia de Hidrolago N° 0129109, de fecha 14 de septiembre de 2011, a nombre del ciudadano Pablo Alexi Pernalete.

La presente prueba se encuentra inserta al folio cincuenta y seis (56), y se trata de igual forma de un documento público administrativo al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, siendo apreciado como prueba de la solvencia del codemandado Pablo Alexi Pernalete, con el servicio público de agua ofrecido por la mencionada empresa.

V
MOTIVOS PARA DECIDIR

Vistas y analizadas cada una de las actas procesales que conforman el presente expediente, y valoradas las pruebas presentadas por ambas partes dentro de la presente causa, pasa este Juzgado Superior a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

El presente recurso de apelación se circunscribe a que el Tribunal a quo declaró sin lugar la presente demanda, en virtud de considerar que el actor no cumplió con sus obligaciones contractuales, y declaró procedente la excepción de non adimpleti contractus opuesta por los codemandados.

De acuerdo con el escrito libelar, la pretensión del actor se circunscribe a resolver el contrato de opción a compra que celebró en fecha 15 de julio de 2011, con los codemandados de autos, sobre un inmueble constituido por un apartamento, a los fines de que se le restituyan las cantidades de dinero entregadas a los codemandados, así como los daños y perjuicios estipulados en el mencionado contrato, más los gastos ocasionados por la documentación relativa al mismo.

La demanda de resolución de contrato se encuentra estipulada en el artículo 1.167 del Código Civil, estableciendo lo siguiente:

“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Negrillas del Tribunal).

El planteamiento de este artículo, no es más que la posibilidad que tienen las partes, de elegir cuál acción ejercer, ya sea la acción resolutoria o la de cumplimiento, pudiendo reclamar también la indemnización de daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, en cualquiera de las dos vías procesales que decida; a menos que hayan convenido en el contrato, una indemnización especial.

En cuanto a las estipulaciones contractuales, establece el artículo 1.264 del Código Civil, lo siguiente:

“Artículo 1.264 Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”

Del contrato de opción a compra objeto de la presente resolución, que fuere consignado por ambas partes en la presente causa, se observa el establecimiento de las siguientes estipulaciones:

En cuanto al precio del inmueble dado en opción a compra fue estipulado en la cláusula segunda de la siguiente manera: “SEGUNDA: El precio de esta venta es por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (360.000,00 Bs.) precio que no podrá ser modificado durante la vigencia del presente contrato de opción a compra y cantidad que será pagada de la siguiente manera: a) La cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (30.000,00 Bs.) que LOS PROMITENTES VENDEDORES declaran recibir de EL PROMITENTE COMPRADOR como opción de compra, en Cheque a su entera satisfacción y; b) La cantidad restante, es decir, el saldo deudor de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (330.000,00 Bs.), al momento de la protocolización de la venta definitiva ante el Registro Inmobiliario San Francisco del Estado Zulia. (…)”.

Se estableció además, la modalidad de pago fraccionado de la siguiente manera: “TERCERA: EL PROMITENTE COMPRADOR, se obliga con LOS PROMITENTES VENDEDORES a realizar pagos fraccionados por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (10.000,00 Bs.) mensuales por un lapso de cuatro (04) meses a partir de la firma del presente documento de opción a compra.”

Respecto de las obligaciones de los promitentes vendedores, ambas partes estipularon: “CUARTA: LOS PROMITENTES VENDEDORES se obligan a entregar toda la documentación requerida para realizar el Crédito a través del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), PDVSA, y la gestión de compra venta; al mimo tiempo entregaran todas las solvencias exigidas por el Registro en el momento de la Protocolización definitiva.”

En cuanto al tiempo de duración del presente contrato fue establecido lo siguiente: “QUINTA: LOS PROMITENTES VENDEDORES dan en opción a compra a EL PROMITENTE COMPRADOR el inmueble descrito en la cláusula primera de este mismo documento por el término de Cuatro (04) meses, contados a partir de que LOS PROMITENTES VENDEDORES entreguen a EL PROMITENTE VENDEDOR toda la documentación requerida por él para la realización del crédito a través de la FAOV y PDVSA, y se realice la debida autenticación del presente documento.”

Las cláusulas antes transcritas, constituyen las condiciones a las cuales se sometieron los contratantes, tal y como lo establece el Artículo 1.159 del Código Civil, el cual dispone:

“Artículo 1.159 Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Respecto a este artículo, Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra Curso De Obligaciones, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica:

“La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.
Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”. (El subrayado es del Tribunal).

De lo anterior se desprende que cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas, lo cual también precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.

De acuerdo con los alegatos expuestos por ambas partes en el curso del presente proceso, observa esta Sentenciadora que efectivamente, tal y como fue señalado en el contrato de opción a compra, al momento de la celebración del mismo, el promitente comprador le canceló a los promitentes vendedores, la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00), cantidad ésta que de acuerdo a lo pactado en la Cláusula Novena constituye una suma de dinero dada en calidad de arras para garantizar el derecho de adquisición del inmueble que tiene el promitente comprador.

Ahora bien, en lo que respecta al pago de la cantidad restante, observa esta Sentenciadora, que tal y como fue transcrito anteriormente, en la Cláusula Tercera se estableció el pago fraccionado por cuotas de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) mensuales por un lapso de cuatro (04) meses contados a partir de la firma del documento de opción a compra y que de acuerdo con el libelo de la demanda, y con el escrito de contestación únicamente fue cancelada la primera cuota, como consta en el recibo de pago de fecha 12 de agosto de 2011, al cual esta Sentenciadora le otorgó pleno valor probatorio en virtud del análisis antes realizado.

En cuanto al monto restante, sería cancelado al momento de la protocolización de la venta definitiva en el Registro Inmobiliario, y por medio de un crédito que debía ser tramitado a través de la FAOV y PDVSA, previa la entrega de la documentación requerida para la tramitación del mismo.

En el presente caso, al no haberse perfeccionado el contrato de opción a compra, corresponde a este Tribunal Superior, determinar cuál de los contratantes no dio cumplimiento a las obligaciones contractuales, con base al análisis de los hechos controvertidos y las pruebas promovidas.

En ese sentido, señala el actor que luego del pago de la primera cuota efectuada en fecha 12 de agosto, se enteró que el promitente vendedor, ciudadano Pablo Alexi Pernalete, había vendido en fecha 02 de diciembre de 1993, a la ciudadana Zoila Pernalete, el inmueble objeto del contrato de opción a compra.

En atención a lo anterior, se observa del escrito libelar que el actor manifiesta no haber continuado con el cumplimiento de sus obligaciones contractuales en virtud de la venta antes señalada, alegando que fue sorprendido en su buena fe y que fue engañado con la negociación efectuada con los codemandados de autos.

Ahora bien, para respaldar los alegatos en torno a la venta antes señalada, el actor consignó copia certificada del documento autenticado en fecha 02 de diciembre de 1993, y promovió inspección judicial en el inmueble objeto de la presente demanda, la cual fue realizada por el Tribunal de la causa, en fecha 02 de febrero de 2012, dejándose constancia que el inmueble se encuentra habitado por las ciudadanas Zoila Pernalete y Lorena Pernalete, todo lo cual fue anteriormente valorado, de donde se desprende además que en efecto en fecha 02 de diciembre de 1993, el codemandado Pablo Alexi Pernalete, le vendió el aludido inmueble a la ciudadana Zoila Pernalete, quien además intentó intervenir dentro del presente juicio por medio de la tercería que fue declarada inadmisible por el Tribunal de la causa en fecha 22 de marzo de 2012.

Sin embargo, la referida venta, dentro del presente juicio, constituye únicamente el respaldo de los alegatos efectuados por el actor en torno al cumplimiento de sus obligaciones contractuales, así como el cumplimiento de las obligaciones que correspondían a los codemandados, pues existiendo un contrato de opción a compra venta el cual se pretende resolver, los hechos controvertidos deben circunscribirse al mismo, es decir, a las cláusulas que ambas partes estipularon.

Para clarificar los hechos controvertidos que se discuten, y con ánimos de brindar una solución efectiva a los mismos, resulta necesario el análisis del artículo 1474 del Código Civil Venezolano, el cual dispone:

“Artículo 1.474: La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.” (Negrillas del Tribunal).

Al respecto, el Dr. Rafael Gelman B., en su obra Contratos Y Garantías. Tercera Edición. Maracaibo 1993. Pág. 24, aclara lo siguiente:

“…Esta definición es errónea, a tal punto que parece imposible que el Legislador venezolano del 42, que hizo la reforma del Código con bastante acierto, pudiera haber cometido un error tan elemental…

En realidad, la definición del Código no corresponde al contrato de compraventa, sino a la promesa de venta, porque cuando dice que el vendedor se obliga a transferir la propiedad de la cosa, lo que esta explicando en realidad es que, con posterioridad al acuerdo de las partes, comprador y vendedor, se va a verificar la transferencia de la propiedad, como si esta transferencia dependiera de hechos posteriores al acuerdo de las partes…”. (Negrillas del Tribunal).

Siendo que en este caso, operó una promesa futura de comprar y vender, la misma encuadra en el verdadero sentido de la norma antes transcrita, manifestado en el hecho de que los ciudadanos Pablo Alexi Pernalete e Isabel Cristina Bustos de Pernalete, se obligaron a vender el inmueble y a entregar la documentación necesaria para la tramitación del crédito, mientras que el ciudadano Rafael Suárez Manzanillo, se comprometió a cancelar el precio acordado.

Con respecto al cumplimiento de las obligaciones contractuales de los codemandados, observa esta Sentenciadora que en la Cláusula Cuarta se estableció que los promitentes vendedores se obligaban a la entrega de la documentación requerida para el crédito, y de igual forma se obligaron a entregar las solvencias al momento de la protocolización definitiva.

En la Cláusula Quinta, se estableció la vigencia del contrato y en el mismo sentido se acordó que los promitentes vendedores debían entregar toda la documentación requerida para la tramitación del crédito, momento a partir del cual comenzarían a contarse los cuatro (4) meses de duración del contrato, y a su vez se realice la autenticación del documento de opción a compra.

De acuerdo con las anteriores cláusulas, si bien existe ambigüedad en la redacción de las mismas, como fue señalado por la Juzgadora a quo, se desprende en primer lugar, de acuerdo a la Cláusula Quinta, que el inicio del contrato estaba supeditado al cumplimiento de dos requisitos como lo son, que los promitentes vendedores entregaran la aludida documentación, y que se autenticara el documento de opción a compra, y siendo que el mismo fue autenticado en fecha 15 de julio de 2011, debe entenderse que los cuatro (4) meses comenzaban a computarse desde esa fecha, y que a su vez los promitentes vendedores tenían que haber entregado en esa misma oportunidad los documentos para el crédito que el promitente comprador debía tramitar.

En segundo lugar, y de acuerdo con la Cláusula Cuarta, tal y como fue señalado por los codemandados en su escrito de contestación a la demanda, las solvencias exigidas por el Registro serían entregadas en el momento de la protocolización del documento definitivo.

Ahora bien, en el escrito de contestación a la demanda, el representante judicial de los codemandados opuso la excepción non adimpleti contractus establecida en el artículo 1.168 del Código Civil, el cual establece lo siguiente:

“Artículo 1.168 En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”

La anterior disposición está referida a una excepción de fondo, la excepción de contrato no cumplido, por medio de la cual el demandado alega que no dio cumplimiento a su obligación porque el actor no cumplió con la suya.

Bajo esa perspectiva, se habla de excepción de contrato no cumplido porque precisamente los hechos que se ventilan en el proceso giran en torno al cumplimiento de las obligaciones contractuales, es decir, el actor alegaría el cumplimiento de sus obligaciones y demandaría el cumplimiento del contrato, caso en el cual el demandado puede oponer la referida excepción, más no dentro de un juicio de resolución de contrato, donde el actor no exige el cumplimiento del mismo, por el contrario su pretensión es dar por terminado el contrato, como ocurre en el presente juicio.

Por tanto, mal puede esta Sentenciadora analizar los elementos o requisitos que configuran la excepción de non adimpleti contractus, cuando la misma no puede ser opuesta en el presente juicio de resolución de contrato de opción a compra.

En respaldo de lo anterior, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, por medio de la sentencia dictada en fecha 03 de agosto de 2010, resolvió lo siguiente:

“Para decidir, la Sala observa:
En el sub iudice, la alzada luego de realizar el análisis de la controversia planteada, concluye que, el demandante habría dejado de cumplir uno de los requisitos que según la doctrina, son necesarios para que, pueda prosperar la resolución de contrato, cual es el que el vendedor haya cumplido con su obligación u ofrecido cumplir.
Ahora bien, lo expresado por el ad quem se corresponde con la excepción ‘Nom Adimpleti Contractus’ o sea la excepción de contrato no cumplido la que, por una parte, sólo puede ser alegada por el demandado en el acto de la contestación de la demanda.
En este orden de ideas se advierte que, el demandado no acudió a dar contestación a la demanda, la que hubiera sido su oportunidad de oponer tal defensa, si lo incoado hubiese sido una acción por cumplimiento de contrato; por lo que tratándose lo pretendido de una resolución de contrato, no era procedente, tampoco, su alegación ya que, el artículo 1.168 del Código Civil, lo que prevé es que una de las partes suscriptoras de un contrato, pueda negarse a ejecutar su obligación, con base a que la otra incumplió la suya, esto es, lo conocido en el foro jurídico como la excepción “NON ADIMPLETI CONTRACTUS” y, se repite, por ser una defensa de fondo, oponible sólo en el acto de la contestación de la demanda y sólo en los juicios donde se reclama el cumplimiento de un contrato.
Por otra parte, el hecho de no asistir al acto de la contestación de la demanda, no puede consagrar en favor del accionado privilegios que romperían el equilibrio procesal en perjuicio de la accionante y, por ende, no le es permitido alegar hechos nuevos; él sólo podrá promover pruebas tendientes a desvirtuar lo pretendido en el escrito de la demanda; endilgarle a la vendedora el incumplimiento de su obligación para así pretender relevar al demandado de honrar la suya, no resulta pertinente en el caso que se resuelve y, menos aun, si ha sido traído al juicio por el ad quem, tal y como lo delata la formalizante y lo ha podido constatar la Sala.
Con base a lo anteriormente expuesto y visto que el juez superior del conocimiento jerárquico vertical estableció que la demandante había incumplido el contrato, sin haberlo alegado el accionado debido a su inasistencia al acto de la contestación, defensa que, por lo demás, no es procedente oponerla en el presente juicio por resolución de contrato, todo lo que convierte al ad quem en infractor de su deber de decidir la controversia dentro de los límites del thema decidendum, por lo que con su conducta violentó la preceptiva contenida en el ordinal 5°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, razón por la que se declara procedente la denuncia bajo análisis. Así se decide.”

Ahora bien, lejos de analizar la excepción antes referida, en virtud de los fundamentos antes expuestos, observa esta Sentenciadora que los codemandados opusieron la referida excepción señalando el incumplimiento del actor en el pago de las cuotas, y posteriormente señalaron que sí suministraron los documentos, como lo son el documento de propiedad del inmueble, fotocopias de las cédulas de identidad y acta de matrimonio.

En ese sentido, mal podía realizarse tal alegato, como de igual forma fue erróneamente analizado por la Juzgadora a quo, al señalar: “independientemente de que los ciudadanos hubiesen entregado o no los documentos necesarios para la tramitación del préstamo habitacional, éste tenía que cumplir con su obligación de cancelar las cuotas pactadas”.

De igual forma señaló la Juzgadora a quo, “mal podían los demandados entregar los documentos necesarios para otorgar el crédito habitacional, y en consecuencia se protocolizara el contrato de opción a compraventa definitivo, si no habían recibido el pago de las cuotas mensuales pactadas”.

Los anteriores señalamientos a juicio de quien decide, resultan erróneos, pues la entrega de los documentos no se encontraba supeditada al pago de las cuotas acordadas en la Cláusula Tercera, por el contrario, tal y como ha sido ampliamente señalado conforme a lo pactado en la Cláusula Quinta la duración del contrato fue de cuatro (4) meses “contados a partir de que LOS PROMITENTES VENDEDORES entreguen a EL PROMITENTE VENDEDOR (sic) toda la documentación requerida por él para la realización del crédito a través de la FAOV y PDVSA, y se realice la debida autenticación del presente documento.”

De manera que los codemandados debían entregar la aludida documentación al inicio del contrato de opción a compra, lo cual no quedó comprobado dentro de la etapa probatoria del presente juicio, donde los codemandados promovieron pruebas destinadas a demostrar la protocolización del documento de propiedad del inmueble, así como las solvencias de los servicios públicos del inmueble, antes valoradas.

En todo caso, de acuerdo con lo establecido en la Cláusula Sexta, se acordó que si hubiese vencido el lapso de cuatro (4) meses y no se hubiera efectuado la negociación por causas imputables al promitente comprador, éste quedaba obligado a indemnizar a los promitentes vendedores con el veinte por ciento (20%) de la cantidad dada en opción a compra, es decir únicamente Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00), obligándose a su vez, los promitentes vendedores a reintegrar el resto de la cantidad dada en opción más las cantidades recibidas en calidad de abono.

Al respecto observa esta Sentenciadora que dentro del presente caso mal puede hablarse de falta de negociación por causas imputables al promitente comprador, vencido el lapso de cuatro (4) meses establecido para la duración del contrato, cuando de actas se evidencia que la demanda fue interpuesta antes de los cuatro (4) meses establecidos para el vencimiento del mismo, el cual inició en fecha 15 de julio de 2011, mientras que la presente demanda fue admitida en fecha 19 de octubre de 2011, por lo que no podría aplicarse la cláusula bajo análisis.

Con respecto al incumplimiento de los promitentes vendedores, fue acordado en la Cláusula Séptima, que si no se materializa la negociación por causas imputables a los mismos, éstos se obligan a entregarle al promitente comprador, la cantidad recibida por concepto de opción a compra, más el veinte por ciento (20%) de la suma recibida, es decir, Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00), como indemnización de daños y perjuicios, así como cualquier otro pago que se haya efectuado hasta el momento del incumplimiento.

Lo establecido en la cláusula anterior, constituye el petitum efectuado por el actor en su escrito libelar, luego de señalar que sólo realizó uno de los cuatro pagos establecidos en la Cláusula Tercera, alegando la existencia de una venta anterior en virtud de la cual los promitentes vendedores le manifestaron que no podían vender, y señalando además que los mismos no le facilitaron la documentación requerida para tramitar el crédito habitacional.

La demanda de cumplimiento de contrato difiere de la presente demanda, en que el actor alega su cumplimiento y exige del demandado el cumplimiento del contrato para llevar a cabo la negociación, mientras que la resolución persigue dar por terminado el contrato, es decir, la intención del actor es no llevar a cabo la negociación alegando causales imputables al demando, como ocurre en el caso de autos, donde el actor antes del vencimiento del contrato demandó su resolución en virtud de los alegatos antes señalados y que de acuerdo a las pruebas promovidas particularmente las pruebas de inspección judicial practicada por el Tribunal de la causa, donde se dejó constancia que el inmueble objeto de la presente demanda se encuentra habitado por una persona distinta a los promitentes vendedores y quien además manifestó ser propietaria del mismo, siendo además ésta la persona que figura como compradora en el documento autenticado en fecha 02 de diciembre de 1993, y la prueba de informes dirigida a la Fiscalía Cuadragésima Sexta del Ministerio Público del estado Zulia, quien remitió las actuaciones contentivas de las lesiones intencionales interpuesta por el codemandado Pablo Alexis Pernalete, en contra del ciudadano Eduardo Santiago Gómez, por hechos relacionados con el inmueble objeto del litigio; se evidencian los hechos expuestos por el actor en su libelo de demanda, sobre la falta de certeza sobre la realización de la negociación de la compra venta, así como la falta de cumplimiento de los codemandados en la entrega oportuna de la debida documentación, conforme fue estipulado en el contrato de opción a compra.

En consecuencia, siendo que en el presente caso, la demanda fue interpuesta antes del vencimiento del contrato de opción a compra celebrado entre ambas partes, que la intención del actor es resolver el mismo, y que de acuerdo a los alegatos y material probatorio aportados por el actor, se evidenció el incumplimiento de los codemandados, así como los hechos que obstaculizarían el perfeccionamiento de la venta prometida, debe este Tribunal Superior declarar Con Lugar el presente Recurso de Apelación, y Revocar la decisión dictada por el Juzgado de la causa, en el sentido de que se declara Resuelto el Contrato de Opción a compra autenticado en fecha 15 de julio de 2011, y se declaran procedentes las cantidades de dinero reclamadas en el libelo y que se encuentran estipuladas en la Cláusula Séptima del referido contrato, como lo son la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00), otorgada por concepto de arras, la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) correspondiente a la primera y única cuota estipulada en la Cláusula Tercera, así como la cantidad de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00), por concepto de daños y perjuicios que de igual forma habían sido pactados, más la cantidad que resulte de la indexación solicitada en el libelo de la presente demanda, para lo cual se ordenará practicar la correspondiente experticia complementaria del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con excepción de la cantidad de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,00) por concepto de visado de documento y derechos arancelarios, que no fueron estipulados en el contrato, por lo que la presente Demanda de ser declara Parcialmente Con Lugar; de igual forma se Así se decide.-

IV
DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, éste Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 25 de septiembre de 2012, por la abogada María Urribarrí Vera, actuando como apoderada judicial del ciudadano Rafael José Suárez Manzanillo, contra la decisión dictada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 19 de julio de 2012, en el juicio de Resolución de Contrato de Opción a Compra, seguido por el ciudadano Rafael José Suárez Manzanillo, en contra de los ciudadanos Pablo Alexi Pernalete e Isabel Cristina Bustos de Pernalete, todos plenamente identificados.

SEGUNDO: SE REVOCA la decisión dictada por Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 19 de julio de 2012, en el sentido de que se declara:

• Parcialmente Con Lugar la presente demanda de Resolución de Contrato de Opción a Compra.

• Se condena a los codemandados, ciudadanos Pablo Alexi Pernalete e Isabel Cristina Bustos de Pernalete, al pago de las siguientes cantidades: Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00), por concepto de la cantidad otorgada en calidad de arras por el ciudadano Rafael José Suárez Manzanillo; Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), por concepto de la cuota cancelada en fecha 12 de agosto de 2011; Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios establecidos en la Cláusula Séptima del contrato de opción a compra, todo lo cual asciende a la cantidad de Cuarenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 46.000,00).

• En referencia a lo anterior, se ordena practicar experticia complementaria del fallo, a los fines de determinar la indexación de la cantidad de dinero condenada a pagar, esta es, Cuarenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 46.000,00) desde la fecha de la admisión de la presente demanda (19 de octubre de 2011), hasta la fecha en la cual quede definitivamente firme la presente decisión, para lo cual se ordena oficiar al Banco Central de Venezuela.

TERCERO: No hay condena en costas de conformidad con lo establecido en los artículos 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veinticinco (25) días del mes de junio del año dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR

(FDO)
Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO
EL SECRETARIO

(FDO)
Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO

En la misma fecha anterior, siendo las once y treinta de la mañana (11:30 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO
(FDO)
Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO