TSJ Regiones - Decisión

Exp. 48.325

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

PARTE DEMANDANTE:
EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCÍA PACHANO CONTRERAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 14.475.032 y 14.007.820 respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:
EMILIA MEDRANO y ARMANDO JOSÉ GREGORIO MONTIEL, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 14.811 y 46.160 respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 18 de enero de 2007, bajo el N° 38, tomo 4-A, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
JAVIER ENRIQUE FEREIRA y JESÚS ALBERTO CUPELLO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 98.003 y 130.325 respectivamente.
JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.
FECHA DE ADMISIÓN: 21/06/2013. FECHA DE PUBLICACIÓN: 01/06/2015.

I
ANTECEDENTES

Se inició el presente proceso por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS interpuesta por los ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCÍA PACHANO CONTRERAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 14.475.032 y 14.007.820 respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, asistidos por el abogado ALEJANDRO PRIETO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 148.391, en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 18 de enero de 2007, bajo el N° 38, tomo 4-A, y del mismo domicilio.
Por auto fechado 21 de junio de 2013, este Tribunal admitió cuanto ha lugar en Derecho la demanda propuesta, y posteriormente la parte actora presentó reforma de la demanda que fue admitida el 10 de julio de 2013, ordenándose la citación de la parte demandada ya identificada, perfeccionándose finalmente con la exposición del abogado JAVIER ENRIQUE FEREIRA, actuando en representación de CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A. y consignando documento poder el 25 de septiembre de 2013.
El abogado JESÚS ALBERTO CUPELLO, como apoderado judicial de la sociedad demandada consignó en fecha 29 de octubre de 2013 escrito de contestación y reconvención a la demanda por resolución de contrato, siendo admitida ésta última el día 30 de octubre de 2015.
Posteriormente, la parte accionante contestó la reconvención, además se aperturó en el proceso la fase probatoria, consignando ambas partes sus escritos de promoción de pruebas, y vencida la prórroga del lapso de evacuación otorgado por este Tribunal el día 9 de mayo de 2014, se evidencia que sólo la representación judicial de la parte demandada presentó su escrito de informes tempestivamente para el día 12 de junio de 2014.
En fecha 16 de enero de 2015, la parte accionada solicitó el abocamiento de la causa por parte de la nueva jueza designada, abogada ADRIANA MARCANO, y por resolución de fecha 20 de enero de los corrientes, este Tribunal se abocó al conocimiento de la presente causa ordenando la notificación de las partes, verificándose la constancia en las actas de la notificación de éstas para los días 19 y 24 de febrero de 2015.

II
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Los ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCÍA PACHANO CONTRERAS, asistidos por el abogado ARMANDO MONTIEL, ya identificados, en su escrito de reforma de la demanda manifiestan que en fecha 2 de diciembre de 2008 suscribieron contrato de opción a compra con la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., sobre un apartamento identificado con el N° 14-B6, en el piso 14 de la torre Neptuno dentro del complejo habitacional Residencias Atlantis, ubicado en el avenida 4 (Bella Vista), parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, con una área de construcción aproximada de ochenta y cinco metros cuadrados con setenta y seis centímetros (85,76 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: fachada; Sur: pasillo común; Este: fachada este; y Oeste: ascensores y áreas de servicio, acordándose como precio la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000,oo), pagadera a través de una inicial, quince (15) cuotas y un pago final al momento de la firma del documento definitivo de compraventa.
Que el edificio se encontraba en fase de construcción y la fecha de terminación fue estimada en un período de dieciocho (18) meses, más dos (2) prórrogas automáticas de treinta (30) días, acordándose que los promitentes-compradores expresaban conocer y aceptaban las características del edificio y del apartamento, su distribución, sus medidas, su ubicación, el proyecto de arquitectura y especificaciones, pero que a finales del mes de marzo de 2013, la administración de la sociedad demandada les informó la proximidad de la entrega de la cédula de habitabilidad, los requisitos a entregar para tramitar crédito, y que se debía firmar nueva opción a compra ya que la anterior se le habían realizado varios cambios: la eliminación del acceso al complejo habitacional Residencias Atlantis existente en el lidero sur, por la avenida 3G; la eliminación de la cancha de usos múltiples y de la piscina; y que la porción de terreno sobre el cual se construía el mencionado complejo lo era inicialmente en un área de diez mil setecientos treinta y cinco metros con cuarenta centímetros cuadrados (10.735,40 mts2), y en el nuevo contrato lo era por cinco mil setecientos y un metros con ochenta y dos centímetros cuadrados (5.771,82 mts2), todo lo cual, estiman los accionantes, ha distorsionado el proyecto y los atractivos por los cuales querían adquirir el apartamento.
Aunado al atraso en la entrega de la obra que consideran debía ser para el día 10 de enero de 2010, presentando un atraso de tres (3) años y cinco (5) meses, hacía incurrir a la sociedad demandada en una violación de los términos del contrato suscrito y en una modificación unilateral, lo que daba lugar a pedir el cumplimiento del mismo de conformidad con los artículos 1.167, 1.264 y 1.269 del Código Civil, contraviniendo los artículos 26, 25 y 41 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria.
Por todo lo expuesto demandan para que la parte accionada convenga los términos y condiciones del contrato de opción a compra suscrito el 2 diciembre de 2008, en que el proyectado complejo habitacional Residencias Atlantis debe ser construido en el área de terreno de diez mil setecientos treinta y cinco metros con cuarenta centímetros cuadrados (10.735,40 mts2), que se construya el acceso al complejo ubicado en el lindero sur y que se construya la cancha de usos múltiples y la piscina.
Además que se convenga al pago de daños y perjuicios por el atraso en la entrega del bien, calculados en el monto de UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.150.000,oo), y se indemnice además por daños morales estimados en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,oo) producto de la inestabilidad emocional y afectiva derivada entre los demandantes.
Y denuncian estafa inmobiliaria, pidiendo se oficie a la Fiscalía del Ministerio Público para la averiguación penal, ante la deslealtad y mala fe de la parte demandada al vender a la sociedad mercantil Inversiones Inmobiliarias 3G, S.A., en fecha 15 de agosto de 2012, parte del terreno inicial donde se construía Residencias Atlantis, desbaratando el proyecto habitacional, imposibilitando materialmente el dar cumplimiento con los contratos de opción a compra suscritos, incumpliendo de manera fraudulenta lo convenido.

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, el abogado JESÚS ALBERTO CUPELLO, como apoderado judicial de la demandada sociedad CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, ya identificados, inicialmente aceptó como cierto la existencia del contrato fundamento de la demanda y suscrito el 2 de diciembre de 2008, incluyendo el precio y la estimación de la fecha de culminación del edificio, advirtiendo que al haberse obtenido la cédula de habitabilidad, debieron los accionantes comparecer al llamado a consignar recaudos para la firma y consideran que con la demanda los accionantes dejan claro su ánimo de lucrarse pretendiendo una declaratoria a su favor y olvidando lo pactado en el contrato.
Procedió a negar, rechazar y contradecir el resto de los hechos alegados en la demanda, adicionando en síntesis que la contraparte sólo invoca a su favor cláusulas del contrato en forma parcial que al interpretarse de forma aislada generan confusión, destacando que en ningún momento se pactó las características referidas por los actores sino que, en la cláusula sexta del contrato, denominada “conocimiento del proyecto”, se establecieron características generales y especificas del apartamento objeto del contrato, sin que ello implicara a los cuatro (4) edificios de veinte (20) pisos y sesenta y nueve (69) apartamentos del complejo residencial.
Asimismo expresa que del documento de condominio protocolizado el 15 de mayo de 2012, si bien era cierto que su representada era propietaria de cuatro (4) lotes de terreno que forman una unidad, no era menos cierto que Residencias Atlantis se encuentra construida sobre un lote de terreno que posee una superficie de cinco mil setecientos y un metros con ochenta y dos centímetros cuadrados (5.771,82 mts2) para ser enajenado conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y compuesto por dos (2) torres (torre Neptuno y torre Poseidón). Por tanto niega que se haya contemplado dentro de la obra el acceso al complejo residencial en su lindero sur, siendo ello incompatible a su existencia por características urbanísticas y el congestionamiento de la zona, considerando además resaltar el contenido de la cláusula quinta del contrato sobre la reserva de la propietaria del derecho a efectuar modificaciones al proyecto del edificio.
Por otro lado negó el atraso y el alegato de que la obra no se había concretado expresando que el edificio Neptuno ya se encuentra habitado, y desde que se obtuvo la cédula de habitabilidad su representada ha informado de forma inmediata a los copropietarios, recordando que para la tradición legal debe pagarse la última cuota respecto a lo cual menciona que la parte actora no ha cumplido, obviando además el contenido de la cláusula cuarta donde se establece el lapso aproximado de construcción y el beneficio de los promitentes-compradores de la posibilidad de esperar la culminación de la obra o de notificar su deseo de dar por terminado el contrato en caso de vencimiento de las prórrogas sin que se haya culminado la obra, en cuyo caso se devolvería el dinero más los intereses devengados.
Que ante la falta de esa notificación se hacía lógica la intención de los demandantes de que se culminara la obra, aunado a que siendo la constancia de habitabilidad de fecha 20 de julio de 2011, hasta la fecha no existía retraso alguno en la entrega del inmueble, incumpliendo además dicha parte, la cláusula octava del contrato de no entregar los requisitos a la constructora para el otorgamiento del documento, y por todo ello opone la excepción non adimpleti contractus, adicionando, que negaba los daños alegados por la parte actora y que respecto a los mismos debía demostrarse la existencia del hecho generador de los mismos.
Por último, reconviene en la demanda por resolución de contrato, alegando que el cronograma de pago de las cuotas de la opción a compra no fue cumplido por los accionantes, al no pagar la última cuota y que casi todos los pagos se hicieron de forma extemporánea, además porque no se han consignado los documentos pertinentes para protocolizar la venta definitiva conforme a la cláusula octava del contrato, todo lo cual hace considerar la obligación de solicitar la resolución contractual con base en la cláusula décima del contrato y los artículos 1.527, 1.159, 1.167 y 1.133 del Código Civil.
Se impugnó el supuesto borrador de nuevo contrato de opción de compra, constancia de cumplimiento de variables urbanas del 11 de enero de 2008, tríptico de especificaciones de Residencias Atlantis y el plano acompañado junto al libelo de demanda. Y por todo lo previamente expuesto solicitó que se declare sin lugar la demanda y con lugar la reconvención.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
Manifestaron los demandantes-reconvenidos, asistidos por el abogado ORÁNGEL MÁRQUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 152.277, que fue la demandada-reconviniente quién incumplió el contrato de manera notoria, considerando que el permiso de habitabilidad había sido mal otorgado el 20 de julio de 2011 por la oficina del Centro de Procesamiento Urbano (CPU) de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y que la contraparte quería probar el cumplimiento cabal del contrato mediante dicho permiso y con las notificaciones cartelarias publicadas en diarios, cuando la torre Neptuno del complejo residencial quedó legalmente electrificada apenas el 13 de junio de 2013, adicionando que tampoco acompañó la sociedad accionada los instrumentos fundamentales para la reconvención, y que mal entonces podían pagar los actores la última cuota del contrato si ni siquiera tenía energía eléctrica la torre, y por todo ello también opusieron la excepción non adimpleti contractus.
Niegan, rechazan y contradicen que se encuentren morosos con la parte demandada-reconviniente, y que ésta haya cumplido con su obligación de terminar la torre Neptuno en la fecha que se comprometió y en los términos contractuales, o que las cuotas se hayan pagado extemporáneamente ya que si la última cuota se pagó en fecha 8 de abril de 2011 se preguntan por qué se esperó dos (2) años y siete (7) meses para intentar la acción resolutoria y no como lo establece la cláusula décima del contrato fundamento de la causa. Impugnan por fraudulento y doloso el permiso de habitabilidad, y además por ser copia fotostática al igual que las publicaciones anexadas al escrito de reconvención.
Finalmente alega la parte actora-reconvenida, que según la cláusula tercera del contrato se pagaron todas las cuotas estipuladas, quedando pendiente la última cuota que no se canceló porque la demandada nunca cumplió con su parte del contrato para poder proceder al registro definitivo de la compra-venta, y por todo lo expuesto, solicitaron se declare sin lugar la reconvención y con lugar la demanda.

III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
La parte actora acompañó a su escrito de demanda, su reforma, y al escrito de contestación a la reconvención, las siguientes documentales:
1) Documento privado de promesa bilateral de venta fundamento de la causa, firmado entre ambas partes procesales el día 2 de diciembre de 2008, el cual fue reconocido por la parte demandada en la litiscontestación, debiendo entonces valorarse en todo su contenido con fundamento en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de este los acuerdos y términos contractuales establecidos, que se apreciarán en la parte motiva de este fallo. ASÍ SE VALORA.
2) Borrador de documento privado de promesa de venta con fecha 7 de febrero de 2013 y donde se identifica a ambas partes procesales, el cual fue impugnado por la contraparte así que conformidad con los artículos 444 y 445 del Código de Procedimiento Civil queda desconocido el mismo. ASÍ SE ESTABLECE.
3) Documento de condominio de Residencias Atlantis protocolizado el 15 de mayo de 2012 ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 15, folio 69, tomo 19, tratándose el mismo de un documento público al haber sido otorgado por Registrador debe apreciarse en todo su contenido con base en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose todos los datos, características, distribución y normas del edificio Neptuno de Residencias Atlantis bajo el régimen de propiedad horizontal. ASÍ SE APRECIA.
4) Copia de constancia de cumplimiento de variables urbanas fundamentales de fecha 11 de enero de 2008, expedido por el Centro de Procesamiento Urbano del Municipio Maracaibo, que fue impugnada por la parte demandada con base en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ende, al no haber procedido la parte promovente a hacer valer el original de la misma de acuerdo estatuye el último aparte de la referida norma, este Tribunal debe desechar la referida copia por no tener validez probatoria. ASÍ SE VALORA.
5) Impresión de especificaciones del proyecto del complejo habitacional Residencias Atlantis y de plano planta esquemática del mismo fechado 15 de marzo 2007. Se observa que dichos instrumentos fueron impugnados por la contraparte, en consecuencia, según lo establecido en los artículos 444 y 445 del Código de Procedimiento Civil quedan desconocidos los mismos. ASÍ SE ESTIMA.
6) Copia de documento de compra-venta efectuada por CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A. a favor de INVERSIONES INMOBILIARIAS 3G, S.A., sobre un lote de terreno de cinco mil quinientos seis metros cuadrados con noventa y seis centímetros (5.506,96 mts2), protocolizado en fecha 15 de agosto de 2012 por ante Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 2012.1857, asiento registral N° 1 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.4129, libro de folio real del año 2012. Se trata de un documento público al haber sido otorgado por Registrador, en razón de lo cual debe apreciarse su contenido de la referida venta, con base en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE APRECIA.
7) Expediente de inspección ocular realizada en fecha 11 de julio de 2013 por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a petición de los hoy demandantes, en la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU), sector Valle Frío, del municipio Maracaibo, a fin de dejar constancia de la existencia de expediente por solicitud de las variables urbanas del complejo habitacional Residencias Atlantis, de memoria descriptiva y permiso de habitabilidad del mismo.
En la valoración de esta prueba cabe observar esta Jurisdicente, que la inspección ocular fue por solicitud de justificación para perpetua memoria de conformidad con el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.429 del Código Civil, peticionada y distribuida para el día 1 de julio de 2013, es decir, después de la admisión del presente juicio de cumplimiento de contrato, por lo tanto, al constatarse que sólo se pretendió con la misma dejar constancia de documentos referidos a los permisos urbanos y de habitabilidad del complejo habitacional Residencias Atlantis, los cuales son llevados y archivados por la oficina de urbanismo competente de la Alcaldía, no se trata entonces de la constancia del estado de cosas que tengan riesgo de desaparición de acuerdo a la normativa que fundamentó la solicitud, y que por ello ameritara la realización de la inspección cuando aún se estaba en fase para el emplazamiento de la parte demandada en la presente causa.
En consecuencia, al tramitarse la examinada inspección por una vía no idónea, en contra de lo normado por los artículos 938 del Código de Procedimiento Civil y 1.429 del Código Civil, escapando a su control por parte de este Tribunal, el contenido de la presente prueba debe ser desestimado en todo su valor. ASÍ SE ESTABLECE.
8) Copias de facturas emitidas por las empresas Transeoca, Soluciones Eléctricas Aragua, C.A., Iluminación El Bombillo, Distribuciones Zaccaria, C.A.; copias de impresión de pantalla sin identificación alguna; y copia de oficio N° CJ-AL-ZUL 081/2013 emitido por la oficina de asuntos legales de CORPOELEC.
En relación a estas documentales debe establecerse, en el caso de las facturas, por constituir documentos privados emanados de terceros ajenos al presente juicio, debían ser ratificadas por la prueba testimonial, o la prueba de informes en este caso por tratarse de personas jurídicas, y a falta de ello debe desestimarse su validez probatoria a tenor del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; mientras que con relación a la impresión de pantalla debe igualmente desestimarse por no haberse evacuado conforme a lo reglado en el artículo 395 eiusdem; y en cuanto a la copia del oficio de CORPOELEC, fue impugnada por la contraparte según diligencia del 25 de noviembre de 2013 con base en el artículo 429 del mismo Código, por lo tanto, al no haberse producido su original debe desecharse tal instrumento. ASÍ SE ESTABLECE.
En la etapa probatoria, se promovieron como prueba documental acta de matrimonio de los ciudadanos accionantes, N° 298, llevada por la Oficina Parroquial de Registro Civil Caracciolo Parra Pérez del municipio Maracaibo, durante el año 2009, libro II, así como certificado de nacimiento de hija de aquellos, nacida el día 19 de octubre de 2013. En cuanto a esta prueba, se observa de actas que la parte demandada-reconviniente se opone por impertinente al no tener relación con los hechos controvertidos, debiendo señalarse al respecto, en cuanto al certificado de nacimiento, tratándose la presente causa de una demanda de cumplimiento de contrato e indemnización de daños, en efecto resulta totalmente impertinente la prueba desestimándose todo su valor probatorio.
Sin embargo, en cuanto al acta de matrimonio de los demandantes, siendo que en el escrito de demanda se hace referencia a su matrimonio para sustentar parte de la pretensión de indemnización de daños alegada, la oposición resulta improcedente y en consecuencia dicha documental se estima en todo su valor probatorio por constituir documento público de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. ASÍ SE APRECIAN.
Por otro lado se promovió prueba de informes a la consultoría jurídica de CORPOELEC, para que informara la fecha cuando fue electrificada la torre Neptuno del complejo habitacional Residencias Atlantis, así como a la Policlínica Maracaibo, a fin de que informara sobre el motivo de ingreso clínico de la actora LORENA PACHANO, el médico tratante y tratamiento recibido, y las condiciones que presentó su menor hija al momento del nacimiento, médico tratante, tratamiento recibido, el costo por la estadía en ese centro médico.
Los anteriores informes fueron respondidos así: a) La Dirección de la Policlínica Maracaibo, C.A., mediante carta fechada 20 de marzo de 2014, señalando que la ciudadana LORENA PACHANO, ingresó a la institución el 19 de octubre de 2013 por embarazo de 32 semanas, ruptura prematura de membrana, y trabajo de parto prematuro oligoamnio, tratada por el médico Antonio Molero, practicándole cesárea. Sobre la menor hija se establecieron su sexo, tiempo de gestación, peso y medida, tratada por la médico Ana Molero, trasladándola a la unidad de cuidados intensivos pediátricos. Los costos fueron soportados por copias de cuatro (4) facturas anexadas a los informes; b) CORPOELEC, según oficio N° 019/2014, informó que en relación al suministro eléctrico de los servicios generales (áreas comunes) del edificio Neptuno del complejo habitacional Residencias Atlantis, fue construido por dicha empresa el 27 de mayo de 2013, y el servicio eléctrico fue instalado y puesto en funcionamiento con el medidor N° 3221366 en fecha 13 de junio de 2013.
En la valoración de los referidos informes, se observa de actas que la parte demandada reconviniente se opone a los mismos por impertinentes al estimar que no tenían conexión con los hechos controvertidos, y al respecto debe señalarse, que con relación al informe respondido por la Policlínica Maracaibo, C.A., se intentan demostrar hechos que no fueron alegados ni en la demanda, en su reforma, ni en la contestación a la reconvención, máxime a que se observa el ingreso de la co-demandante al centro médico el día 19 de octubre de 2013, es decir, mucho después de establecer la pretensión de daños en su escrito de reforma de la demanda presentado el 3 de julio de 2013, por ende, resulta totalmente impertinente dicha prueba, desestimándose en su valor probatorio.
Sin embargo, en cuanto a los informes requeridos a CORPOELEC, del escrito de contestación de reconvención se constata que la parte demandante reconvenida afirma los hechos de la electrificación, cuya información se solicita en esta prueba, para sustentar parte del alegado incumplimiento contractual, en consecuencia la oposición resulta improcedente mereciéndole fe estos informes en todo su contenido y valor probatorio para este Tribunal, de conformidad con lo reglado por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE VALORAN.
Por otra parte, se promovió prueba de exhibición de documentos de las seis (6) facturas a nombre de la sociedad demandada y emitidas por las empresas Transeoca, Soluciones Eléctricas Aragua, C.A., Iluminación El Bombillo, Distribuciones Zaccaria, C.A., anexadas al escrito de contestación de la reconvención, y además hubo oposición a la misma de la parte accionada considerando que debía desecharse por considerar que no existía presunción de que las facturas se encontraran en su poder.
Conforme al artículo 436 del Código de procedimiento Civil, el objeto de la prueba de exhibición de documentos consiste en obligar a una de las partes o a terceros a exhibir los documentos que tiene en su poder, debiendo acompañar como requisito de procedencia copia del documento sobre el cual se solicita la exhibición, o en su defecto, la afirmación de los datos que conozca el solicitante acerca del contenido del mismo, y además un medio de prueba que constituya presunción grave que el instrumento se encuentre en poder del adversario.
Al respecto se constata que la parte demandante al promover la prenombrada prueba no llenó los extremos de ley, pues a pesar de acompañar copias de los documentos, no existe prueba que haga presumir que los mismos se encuentran en poder de la empresa demandada, siendo que dichas facturas fueron emitidas por terceras personas ajenas al presente proceso, y de sus copias no se verifica de forma innegable su recepción por parte de la accionada por medio de una firma o sello de recibido, consecuencialmente esta Juzgadora considera procedente la oposición formulada y desecha la presente prueba por ilegal al contrariar los requisitos establecidos en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTIMA.
A continuación, se promovió prueba de inspección judicial sobre la torre Neptuno del complejo habitacional Residencias Atlantis, ubicado en la avenida 4 del municipio Maracaibo, la cual fue evacuada por este Juzgado el día 25 de marzo de 2014, dejándose constancia únicamente, conforme a los términos en que fue admitida esta prueba, que el conjunto residencial cuenta con una (1) vía de acceso por la avenida Bella Vista, indicando la notificada arquitecta, que hubo un cambio de proyecto por parte de la constructora, aprobado por la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU) de la Alcaldía de Maracaibo.
Sobre esta prueba la parte demandada realizó su oposición señalando que no era el medio de prueba idóneo para demostrar lo solicitado como sí lo lograría una experticia, y al respecto cabe advertirse que del auto de admisión de las pruebas se dejó en claro que sólo se admitiría esta inspección para dejar constancia sobre el particular referido a la existencia o no de la vía de acceso al complejo residencial y considerando que en relación a los otros particulares no sería idóneo el medio probatorio, resolviéndose así en esa oportunidad, la mencionada oposición de la parte demandada. En definitiva, se estima que con la presente inspección quedan demostrados los hechos constatados, en consonancia con lo consagrado por el artículo 472 del Código de procedimiento Civil y el artículo 1.428 del Código Civil. ASÍ SE APRECIA.
Finalmente se promovió reporte psicológico de fecha 15 de marzo de 2013, suscrito por la psicóloga Yuglenis Rivas, inscrita en el Colegio de Psicólogos del estado Zulia bajo el N° 0938, y en la Federación de Psicólogos de Venezuela bajo el N° 0538, sobre tratamiento practicado a los demandantes, promoviendo adicionalmente la ratificación testimonial de dicha documental de parte de la prenombrada psicóloga, conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
La parte accionada se opuso a la prueba por impertinente con los hechos debatidos en el proceso tratándose la demanda de cumplimiento de un contrato de opción a compra, debiendo advertirse al respecto que el presente juicio no trata sólo de una demanda de cumplimiento de contrato sino además se pretende la indemnización de daños patrimoniales y daños morales, por lo tanto la oposición en ese sentido resulta improcedente.
Ahora bien, en la oportunidad para la evacuación testimonial ante el Tribunal de Municipios comisionado, efectuada el día 7 de abril de 2014, la psicóloga YUGLENIS RIVAS, reconoció como suyo por haberlo redactado, el reporte psicológico fechado 15 de marzo de 2013, sin embargo, la parte promovente procedió además a interrogar a la psicóloga observándose que en la primera pregunta, referida a cuándo empezaron a acudir a la consulta los accionantes, respondió: “En Enero (sic) del año pasado inició Eduardo, y al cabo de una semana inició el proceso Lorena, desde esa fecha” (cita).
En derivación se presenta una contradicción en los hechos declarados, ya que en el informe psicológico se dice que la terapia de pareja inició en el mes de enero de 2012, mientras que en su respuesta a la evacuación testimonial antes citada, la psicólogo declaró que inició en enero “del año pasado” (cita), es decir, en el año 2013 siendo que este testimonio se rindió en abril 2014; por consiguiente, esta situación conlleva a la Sentenciadora a desechar la presente ratificación testimonial producto de la contradicción incurrida en aplicación del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se debe desechar igualmente la documental que se pretendió ratificar con la misma. ASÍ SE ESTIMA.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Junto a su escrito de contestación a la demanda se anexaron las siguientes documentales:
1) Copias simples de veintitrés (23) recibos de pago de parte de los demandantes y a nombre de la sociedad accionada, por concepto de reserva, inicial y cuotas por el apartamento 14-B6 de la torre Neptuno del complejo habitacional Residencias Atlantis, las cuales no fueron impugnadas por la parte accionante, por lo que con base en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se deben tener como reconocidas estas documentales. ASÍ SE ESTIMA.
2) Copia de constancia de habitabilidad del edificio Neptuno de Residencias Atlantis, fechada 20 de julio de 2011, y emitido por la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU) de la Alcaldía de Maracaibo, y;
3) Copias de publicaciones en el diario Panorama los días jueves 5, viernes 6 y lunes 9 de septiembre de 2013, donde la sociedad demandada exhorta a los accionantes a que pasaran por sus oficinas en la brevedad posible a pagar el saldo pendiente para el registro del inmueble signado con el número 14-B6, de conformidad con lo establecido en la cláusula séptima del contrato.
Del escrito de contestación a la reconvención presentado por la parte actora-reconvenida, se constata que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se impugnaron las descritas documentales que fueron consignadas en copia simple, sin embargo en relación a la constancia de habitabilidad se observa que en el escrito de promoción de pruebas se requirió de parte del organismo competente la remisión de copia certificada del mismo por medio de prueba de informes, por lo tanto, dicha documental se valorará más adelante, pero en cuanto a las copias de las publicaciones de diario, se constata que al no haber la parte demandada-promovente procedido a hacer valer los originales de las mismas de acuerdo estatuye el último aparte de la antes referida norma, este Tribunal debe desechar las comentadas copias por no tener validez probatoria. ASÍ SE VALORA.
En la fase probatoria, la parte demandada-reconviniente alegó la confesión espontánea del incumplimiento de la parte demandante, por haber reconocido en la contestación a la reconvención la falta de pago de la última cuota prevista en el contrato por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.180.000,oo), promoviéndose entonces como un medio probatorio que de conformidad con la doctrina pacífica de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia debe ser analizado y apreciado conforme el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto estima esta operadora de justicia, que tal afirmación no puede concebirse como una declaración hecha por la parte y por medio de la cual admitiría los hechos alegados por su contraparte (confesión), ya que se observa se trata de una afirmación de hecho de la parte demandante a objeto del contradictorio en esta causa, siendo que explica en su escrito de reforma de la demanda las cuotas de pago previstas en el contrato fundamento de la misma, y que restaba esa última cuota como pago final debiendo hacerse al momento de la firma del documento definitivo de compraventa (vuelto folio N° 73 de la pieza principal N° 1 de este expediente), y luego se verifica en el escrito de contestación a la reconvención, que la afirmación de no cancelación de la última cuota sirve de fundamento a la oposición de la excepción non adimpleti conctractus (folio N° 165 y su vuelto). En derivación debe desestimarse el alegato de confesión espontánea invocada por la parte demandada. ASÍ SE APRECIA.
En esta misma etapa se promovió y ratificó el contrato de opción de compra fundamento de la demanda, y los recibos de pago efectuados por la parte actora, documentales que ya fueron valoradas con anterioridad, y se promovió prueba de informes respecto de la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU) de la Alcaldía de Maracaibo, a fin de que informara si emitió la constancia de habitabilidad fechada 20 de julio de 2011, y que remitiera copia certificada.
El 31 de marzo de 2014 se recibió en actas comunicación N° OMPU-D-14-067 de fecha 27 de marzo de 2014 suscrita por la Directora de la antes nombrada oficina, remitiendo copia certificada de la constancia de habitabilidad en cuestión, en derivación, al no haber sido impugnados a este Tribunal le merecen fe estos informes estimándolos en todo su contenido y valor probatorio, de conformidad con lo reglado por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, así como también se aprecia en todo su contenido la documental constituida por la prenombrada constancia de habitabilidad habiéndose hecho valer su copia certificada por el organismo competente en cumplimiento con el último aparte del artículo 429 eiusdem. ASÍ SE VALORAN.
A continuación, se promovió prueba de inspección judicial sobre la torre Neptuno del complejo habitacional Residencias Atlantis, ubicado en la avenida 4 del municipio Maracaibo, la cual fue evacuada por este Juzgado el día 25 de marzo de 2014, dejándose constancia de lo siguiente: 1) Que existe una piscina detrás del edificio, en la planta baja lateral del mismo; 2) Que detrás del edificio Poseidón existe un área con piso de cemento donde hay un tablero de basketball; 3) Que la torre Neptuno se encuentra operativa al poseer servicio eléctrico, tres (3) ascensores operativos y personas habitando algunos apartamentos; 4) Que los apartamentos 6-B1, 6-D2 y 12-C4 se encontraban habitados; y 5) Que existen dos torres en el complejo habitacional Residencias Atlantis, indicando la notificada arquitecta, que la primera se llama Neptuno y la segunda Poseidón. En la valoración de esta inspección, al no haber sido impugnada por la contraparte, se estima que quedan demostrados los hechos constatados en consonancia con lo consagrado por el artículo 472 del Código de procedimiento Civil y el artículo 1.428 del Código Civil. ASÍ SE APRECIA.
Por último se promovió y evacuó prueba de experticia a objeto de dejar constancia de los linderos con sus medidas del complejo habitacional Residencias Atlantis, del área aproximada del terreno que ocupa, del estado de mantenimiento y conservación del piso, paredes y techo del mismo, y del estado de funcionamiento y conservación que presenta la piscina en la planta baja del edificio Neptuno del complejo residencial.
A los efectos se designaron como expertos a los ciudadanos NELSON ROMERO DÍAZ, JUAN STUYT y JAIME RODRÍGUEZ LEAL, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. 3.512.473, 4.528.996 y 10.679.031 respectivamente, ingeniero civil el primero, arquitecto e ingeniero civil el segundo, e ingeniero geodesta el tercero, inscritos todos en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo los Nos. 15.794, 15.457 y 139.173 respectivamente, y domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
Para la evacuación de esta prueba, los expertos presentaron su informe técnico de experticia en fecha 15 de mayo de 2014, contentivo de ocho (8) folios, y seis (6) de anexos, indicando que se efectuó una inspección técnica en el inmueble señalado, comprendiendo revisión de linderos, medidas y condiciones del bien, haciendo énfasis que se revisaron las condiciones específicamente del apartamento 14-B6 del piso 14 del edificio Neptuno del complejo, de acuerdo a la observación de la parte demandada, aceptadas siguiendo el artículo 463 del Código de Procedimiento Civil. Se anexaron fotos y plano de mesura.
Del análisis del referido informe, se estableció el siguiente dictamen:
A) Los linderos y medidas del conjunto residencial son: Norte: en setenta y cuatro metros con cinco centímetros (74,05 mts.) con sede de la empresa Movistar; Sur: en noventa metros con seis centímetros (90,06 mts.) con el centro comercial Costa Verde; Este: en setenta metros con ochenta y seis centímetros (70,86 mts.) con terreno que es o fue de Construcciones Bella Vista; y Oeste: en setenta y un metros con setenta y siete centímetros (71,77 mts.) con avenida 4 (Bella Vista). Expresaron los expertos que las medidas se tomaron en sitio y se corroboraron con una copia del plano de mensura, verificando los linderos con una brújula.
2) El área de terreno aproximada que ocupa el complejo habitacional Residencias Atlantis, es de cinco mil setecientos setenta y un metros cuadrados con ochenta y dos decímetros cuadrados (5.771,82 mts.2). Manifestaron los expertos que las medidas se tomaron en sitio y se corroboraron con una copia del plano de mensura.
3) Del apartamento 14-B6 del piso 14 del edificio Neptuno del complejo, se constató que tanto el piso, las paredes como el techo se encuentran en buenas condiciones de conservación, pero que no están en acabado final sino en lo que se denomina “construcción en gris”.
4) La piscina estaba en funcionamiento a la hora de la inspección, que se encuentra en buen estado de conservación, y está ubicada en el nivel mezzanine, no en la planta baja.
En conclusión, se observa que los expertos explanaron de forma sencilla la metodología utilizada, coincidiendo con los aspectos solicitados por la parte actora promovente de la presente prueba, en virtud de lo cual, aunado al hecho que el resultado de esta experticia no fue impugnado por la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil, resulta congruente para esta operadora de justicia apreciar la presente prueba de experticia en todo su contenido en cuanto a las características antes establecidas, según las reglas de la sana crítica con base en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE APRECIA.

IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Por cuanto la Jueza de este Juzgado, abogada ADRIANA MARCANO MONTERO, quien suscribe la presente decisión, quedó designada previo cumplimiento de las formalidades de ley, para el cargo de Jueza Provisoria de este Tribunal, iniciando las labores de despacho para el día 8 de diciembre de 2014, se abocó al conocimiento de la presente causa, previa solicitud de parte, por lo que, habiendo analizado previamente los medios de pruebas aportados por las partes, procede a decidir la causa con base en las siguientes consideraciones:
Se inició la presente causa por demanda y su reforma de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS MATERIALES Y MORALES interpuesta por los ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCÍA PACHANO CONTRERAS, en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., alegando que se había distorsionado el proyecto de construcción y que hubo atraso en la entrega de la obra que consideran debía ser para el día 10 de enero de 2010, incurriendo la sociedad demandada en una violación de los términos del contrato y en una modificación unilateral, pretendiéndose en consecuencia que la parte demandada convenga:
“1) En los términos y condiciones del contrato de opción de compra-venta que suscribimos el 02 de Diciembre de 2008. 2) En que el complejo multifamiliar Atlantis Residencias, debe ser construido en el área de terreno señalada de Diez Mil Setecientos Treinta y Cinco Metros con Cuarenta Centímetros Cuadrados (10.735,40 mts2). 3) Que se construya la calle o acceso al complejo multifamiliar Atlantis Residencias proyectado, ubicado en el lindero Sur, aledaño al C.C. Costa Verde, que comunicaba la Avenida Cuatro (Bella Vista) con la 3G, para que este complejo tenga dos (02) accesos, que permita la fluidez vehicular. 4) Que se construya la cancha de uso múltiple, que debía ser construida en la parte central del complejo residencial habitacional. 5) Que construya la piscina, ubicada en la planta baja, en la parte posterior del Edificio Neptuno, tal y como lo señalaba en el tríptico o propaganda de venta del complejo (…). Que convenga en pagarnos por daños y perjuicios por la mora en la venta definitiva de inmueble, las siguientes cantidades: 1.- Con el retardo en la entrega que ya hemos cuantificado como: UN MILLON CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.150.000,00), (…) a la fecha indicada de 31 de Mayo de 2013. 2.-Con el retardo en la entrega ya indicamos que estuvimos viviendo en casa de nuestros padres (…) pues era un gasto elevado pagar un alquiler, que inicialmente estábamos hablando de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs.2.500,00) mensuales y adicional a esto debíamos cubrir las cuotas del pago de la inicial del apartamento. Todo esto ocasionó disgustos entre nuestras familias, al requerir, la de ella que buscáramos un apartamento acorde, a su nivel económico, lo que trabajo como consecuencia, que debimos hacinarnos en una habitación en la casa paterna de Eduardo Espinoza, (…) y, lo que hemos tenido, son problemas y distanciamientos provocados por el atraso en la entrega de la vivienda, produciéndonos inestabilidad emocional y afectiva, la cual podemos encausar o nombrar como Daño Moral, a tenor de lo establecido en el Artículo 1.196 del Código Civil (…) el cual hemos cuantificado en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00)” (cita de la reforma de la demanda) (Resaltado de origen)

De la lectura del contrato privado cuyo cumplimiento se pretende, inicialmente se verifica que no estamos ante una opción de compra como la llaman las partes sino de un contrato de promesa bilateral de venta, que se trata de un contrato preliminar donde las partes contratantes se prometen (se obligan a hacer) de forma recíproca a celebrar un negocio jurídico de venta, conforme se desprende de la cláusula segunda del contrato al establecerse el siguiente compromiso:
“…LA PROPIETARIA se compromete a vender, libre de todo gravamen e Impuestos Nacionales, Estadales o Municipales (sic) o de cualquier modalidad judicial a LOS PROMITENTES COMPRADORES y éstos se comprometen a comprar, el Apartamento signado con el No. 14-B-6, ubicado en la primera torre o edificación del EDIFICIO NEPTUNO, el cual tendrá un área aproximada de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y SEIS CENTIMETROS (85,76 mts2)” (cita) (Resaltado de este Tribunal).

Dicho apartamento forma parte del denominado edificio Neptuno del complejo habitacional RESIDENCIAS ATLANTIS, en construcción para su venta en propiedad horizontal, ubicado frente a la avenida 4 Bella Vista de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, que según se desprende del mismo contrato, sería construido sobre un lote de terreno registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 2 de julio de 2007, bajo el N° 38, tomo 1, protocolo 1°, con una superficie aproximada de diez mil setecientos treinta y cinco metros con cuarenta centímetros cuadrados (10.735,40 mts2), sin embargo, del documento de condominio del edificio traído a las actas por la parte actora, fue protocolizado en fecha 15 de mayo de 2012 por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 15, folio 69, tomo 19, protocolo de transcripción del 2012, quedando finalmente construido sobre un lote de terreno con una superficie aproximada de cinco mil setecientos setenta y un metros cuadrados con ochenta y dos centímetros (5.771,82 mts2), alinderado por el: Norte: con propiedad que es o fue del ciudadano Asisclo Fuenmayor, inmueble donde funciona actualmente la empresa Movistar, situada en la esquina que forma la avenida 4 y la calle 65, con las casas Nos. 3F-69, 3F-155, 3F-123, 3F-167 y 3F-105; Sur: con el centro comercial Costa Verde; Este: con propiedad de la sociedad Construcciones Bella Vista, C.A., numerada 65-94; y Oeste: con la avenida 4 (Bella Vista).
En el mismo contrato también se establece un precio de compra-venta del apartamento y la forma de su pago, determinando en la cláusula tercera que será por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.450.000,oo) a CINCO MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs.5.247,20) por metro cuadrado, pagaderos: la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,oo) por concepto de reserva del inmueble; el monto de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.70.000,oo) por concepto de inicial de la compra; la cifra de CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.190.000,oo) pagadera en quince (15) cuotas mensuales y consecutivas; y la cantidad final restante de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.180.000,oo), pagadera mediante cheque de gerencia al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta, estableciéndose además que el monto sería entregado en un lapso no mayor a los treinta (30) días continuos contados a partir del vencimiento del décimo octavo pago.
Luego se puede verificar que se estipula en la cláusula cuarta, el plazo para la terminación del edificio (denominado así a los efectos contractuales a la parcela y las construcciones, según la cláusula primera) que se estableció se encontraba en etapa de construcción, se estimó la terminación de la obra física en un plazo aproximado de dieciocho (18) meses contados a partir de la fecha del acta de inicio de la obra, con dos (2) prórrogas automáticas de noventa (90) días cada una.
Ahora bien, examinado el contrato privado de promesa bilateral de venta suscrito por las partes procesales el 2 de diciembre de 2008, en resumen se tiene, que la parte accionante exige el cumplimiento del descrito contrato, en los términos y condiciones en que fue pactado, mientras que por su parte la sociedad demandada niega, rechaza y contradice en su contestación la pretensión de su contraparte manifestando que conforme se verificaba del contrato nunca se pactaron las características de construcción expresadas en la demanda, como el caso del acceso al complejo por el lindero sur, sino que lo que se especificó fue la venta de un apartamento numerado 14-B6 del edificio Neptuno del complejo, mientras que las áreas comunes que se alegan eliminadas sí existen. Adiciona que era propietaria de un inmueble conformado por cuatro (4) lotes de terreno que conforman un área de once mil doscientos ochenta y ocho metros cuadrados con setenta y cinco centímetros (Bs.11.288,75), y que el complejo se construyó en cinco mil setecientos y un metros con ochenta y dos centímetros cuadrados (5.771,82 mts2), haciendo énfasis en el contenido de la cláusula quinta.
Y sobre el atraso niega el mismo pues para la fecha que alega la parte actora ya el edificio Neptuno se encontraba habitado por algunos propietarios, y que lo cierto es que para realizar la tradición legal era necesario el pago de la última cuota y la entrega de los documentos faltantes conforme regla la cláusula octava, y por ello opone la excepción non adimpleti contractus y la reconvención por resolución de contrato.
Al efecto, la parte actora-reconvenida negó, rechazó y contradijo que se haya cumplido con la terminación del edificio Neptuno en la fecha prometida y en los términos contractuales estipulados, así como que se encuentren morosos, contestando que fue la sociedad accionada quien incumplió el contrato y no ellos, pues mal podían pagar la última cuota si el edificio ni siquiera contaba con energía eléctrica, destacando que la parte demandada quería probar su obligación de cumplimiento con una cédula de habitabilidad obtenida de forma fraudulenta, oponiendo también en consecuencia la excepción non adimpleti contractus.
Establecido así como ha sido que el caso de marras se refiere al cumplimiento de un contrato de promesa bilateral de venta de la parte actora-reconvenida en su demanda, así como también a su resolución ante la reconvención planteada por la parte demandada-reconviniente, antes de poder resolver sobre estas pretensiones es pertinente dilucidar previamente la oposición de la excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido) propuesta por ambas partes en sus escritos de contestación a la demanda y contestación a la reconvención.
Y en la proposición de esta excepción, la parte demandada alega que se ha visto impedida de cumplir con el otorgamiento del documento de venta definitivo y la entrega del mismo debido a que los accionantes no han terminado de pagar el valor del inmueble, aunado a la falta de entrega de los recaudos necesarios para la protocolización de la venta. Por su parte los demandantes expresan que mal podían cumplir con el pago de la última cuota si la sociedad accionada nunca cumplió con su parte del contrato, quien se comprometió a entregar el inmueble en el año 2010, pero hasta el 2013 carecía del servicio eléctrico.
Cabe mencionarse que la exceptio non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido) es definida por el Dr. Eloy Maduro Luyando como “…la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación” (Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, ediciones UCAB, Caracas, 1967, página 502).
Se regula en el artículo 1.168 del Código Civil que reza: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
De la citada norma se observa que la excepción non adimpleti contractus a su vez tiene su excepción de procedencia como lo es el hecho de haberse fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones. Al respecto el autor Freddy Zambrano, analizando las condiciones de procedencia de esta figura, señala como la primera el hecho que no exista plazo para el cumplimiento de las recíprocas prestaciones convenidas, es decir, que el cumplimiento opere simultáneamente, sin que proceda la excepción si para esas prestaciones se ha fijado fechas diferentes (Obligaciones, tercera edición, editorial Atenea, 2008, Caracas, Venezuela).
En sentencia N° 760 del 13 de noviembre de 2008 proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente N° 07-907, citando al antes referenciado autor Dr. Eloy Maduro Luyando en cuanto a los requisitos de procedencia, resume lo siguiente:
“Conforme a la norma citada la excepción de contrato no cumplido, que se conoce en el derecho como la excepción non adimpleti contractus, libera a una de las partes contratantes de cumplir con su obligación hasta tanto la otra parte contratante no cumpla con la suya.
(...Omissis...)
Lo que determina que la obligación que se alegue como incumplida para liberar a la otra parte de su obligación, debe ser principal en el contrato y por ende no basta alegar el simple incumplimiento de una obligación, sino que ésta debe ser determinante o de una importancia capital que justificaría oponer la excepción, y de igual forma dicha excepción procede si las obligaciones surgidas del contrato bilateral son de ejecución o cumplimiento simultáneo.
En el sub iudice como ya se reseño (sic), el juez de la recurrida estableció que las obligaciones no debían cumplirse simultáneamente sino en fechas diferentes, lo que determina que en este caso, no se cumple con el supuesto de procedencia de la excepción, que señala que es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, dado que si las obligaciones de una de las partes están sometidas a algún termino o condición, de modo que su ejecución sólo fuese exigible después de cumplirse esas modalidades, y las obligaciones de la otra parte fueren de ejecución inmediata, la parte a quien se le exigiere el cumplimiento no podría oponer la excepción, pues ésta supone el incumplimiento de la otra parte y tal incumplimiento no ha podido suceder mientras no se cumplan las modalidades que hacen exigible la obligación.
En consecuencia, se hace evidente que el juez de la recurrida no interpretó erróneamente lo estatuido en el artículo 1.168 del Código Civil, lo que determina la improcedencia de esta denuncia. Así se declara.”
(Subrayado de este Tribunal)

En este orden de ideas ya se evidenció en el caso de autos estamos ante un contrato privado de promesa bilateral de compra-venta, que establece para la sociedad demandada el compromiso de vender y para los accionantes el compromiso de comprar un apartamento, estipulando su cláusula tercera el cumplimiento de por parte de los demandantes, como promitentes-compradores, del pago del precio referencial de venta por CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.450.000,oo), pagaderos como ya se determinó en una (1) cuota por reserva, dos (2) cuotas por inicial, más quince (15) cuotas mensuales consecutivas siguientes.
Por otro lado, se encuentra en la cláusula cuarta del contrato la obligación de la parte demandada, como propietaria-constructora, de terminación de la obra en un plazo estimado de dieciocho (18) meses, más dos (2) prórrogas automáticas de noventa (90) días, contados desde la fecha del acta de inicio de la obra. También se desprenden del contrato otras determinaciones en cuanto al trámite para el otorgamiento del contrato definitivo de compra-venta, como las contenidas en la cláusula séptima, octava y novena.
En derivación, no caben dudas para esta Juzgadora estimar que las obligaciones contractuales de la promesa bilateral de venta suscrita por las partes, fueron establecidas para ser cumplidas en distintos plazos o en fechas diferentes, es decir que tales obligaciones no se ejecutarían simultáneamente por las partes, lo que a todas luces hace IMPROCEDENTE en Derecho las excepciones non adimpleti contractus propuestas tanto por la parte demandada como por la parte actora (quién además nunca debió oponerla en contra de la sociedad accionada si su pretensión de reconvención está referida a la resolución del contrato y no a su cumplimiento en cuyo supuesto evidente podría la parte exceptuarse a cumplir valiéndose de la comentada figura), todo ello de conformidad con la parte in fine del artículo 1.168 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.
Resuelto lo anterior debe procederse a tomar decisión sobre la pretensión de cumplimiento de contrato de la parte actora y la pretensión en reconvención de resolución de contrato de la parte accionada, resultando conveniente citar la norma rectora del contrato, contemplada en el artículo 1.133 Código Civil, que dispone “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
La acción de cumplimiento contractual busca la ejecución judicial de los términos expuestos en el contrato (que es Ley entre las partes según el artículo 1.159 del Código Civil) para obtener su consecución definitiva con el cumplimiento de las obligaciones principales y el propósito que dio origen al nacimiento de la convención, ya que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley.
Mientras, la acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, estableciendo el ya citado Dr. Eloy Maduro Luyano, que su efecto principal está referido en que al ser declarado resuelto el contrato se extingue, pero considerándose como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar, teniendo así un efecto retroactivo según el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese celebrado.
Estas acciones judiciales se encuentran previstas en el artículo 1.167 del Código Civil que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Resaltado de este Juzgado).
Entonces, la norma sustantiva transcrita dispone como requisito de procedencia de las acciones por cumplimiento o resolución de contrato, el hecho que exista incumplimiento de las obligaciones contractuales por alguna de las partes intervinientes en el contrato, cuestión ésta que ha de demostrarse y dilucidarse dentro de un proceso de carácter judicial para que opere la aplicación de este artículo 1.167 del Código Civil en el contrato privado de promesa bilateral de compra-venta fundamento de la presente causa.
En este orden de ideas, en la necesaria determinación de las obligaciones contractuales que derivan para cada parte y su oportunidad de cumplimiento, ya se dejó constancia que en el presente caso de contrato privado de promesa bilateral de compra-venta, donde las partes prometen vender y comprar respectivamente, específicamente un apartamento signado con el N° 14-B6 del edificio Neptuno del complejo habitacional RESIDENCIAS ATLANTIS, a partir de la cláusula tercera del contrato como ya se determinó inicialmente se estipuló el cumplimiento por parte de los demandantes, como promitentes-compradores, del pago del precio referencial de venta por CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.450.000,oo), pagaderos en una (1) cuota por reserva, dos (2) por inicial, más quince (15) cuotas mensuales consecutivas siguientes.
Dichas cuotas, conforme se evidencia de los recibos de pago anexados al escrito de contestación por la parte demandada, fueron efectivamente pagadas por parte de los demandantes promitentes-compradores, cuya extemporaneidad o no en el pago a las fechas establecidas darían lugar sólo a ajustar el precio de las cuotas en mora, conforme establece el particular 3.3 de la cláusula tercera, lo que no fue aplicado por la sociedad accionada como propietaria-constructora, así que mal podría alegar incumplimiento por pago. ASÍ SE OBSERVA.
Además, se pagaría una última cuota final de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.180.000,oo), pagadera “mediante Cheque de Gerencia Bancario (sic) a nombre de LA PROPIETARIA, al momento de la firma del documento definitivo de compraventa (protocolización), monto que será entregado en un lapso no mayor de Treinta (30) días continuos, contados a partir del vencimiento del Décimo Octavo pago” (cita de la cláusula tercera del contrato).
De la anterior cita debe hacerse una primera consideración, y es en el entendido que de la valoración que hace el operador de justicia a los contratos, a tenor del principio contenido en el aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se interpretarán los contratos que presenten ambigüedad, oscuridad o deficiencia, de acuerdo a la intención de las partes y teniendo en mira las exigencias legales, la verdad y la buena fe.
En este caso de la cláusula tercera se constata una especie de ambigüedad o contradicción en cuanto al momento que deben los demandantes promitentes-compradores cumplir con su obligación de pagar la última cuota del precio del inmueble objeto del contrato, pues se expresa que el pago de la cuota se hará al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta, pero luego establece que el monto será entregado en un lapso no mayor a treinta (30) días desde el vencimiento del décimo octavo pago conforme a las cuotas ya reseñadas, sin ninguna relación o conexión semántica de excepción, o alguna conjunción copulativa o disyuntiva que permita comprender las oportunidades temporales aplicables: o bien en la fecha de la firma del documento o bien al vencimiento del décimo octavo pago.
Por lo tanto, debe proceder aquí esta Juzgadora a realizar la interpretación contractual, y atendiendo a que el propósito de las partes con el contrato preparatorio, que hoy es fundamento de la causa, es otorgar un contrato definitivo de compra-venta, el cual a tenor del contenido del artículo 1.474 del Código Civil es definido como aquel contrato donde el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa, y el comprador a pagar el precio, lo que concatenado al contenido de la cláusula décima cuarta del contrato que expresa: “LOS PROMITENTES COMPRADORES solo (sic) podrán entrar en posesión de EL INMUEBLE, una vez otorgado el DOCUMENTO DE COMPRAVENTA” (cita) (Subrayado de este Tribunal), permite en definitiva aplicar el contenido del artículo 1.214 del Código Civil presumiéndose entonces en favor de los promitentes-compradores, que el término para pagar la última cuota y cumplir así con el pago del precio de la venta, será al momento de la firma del contrato final del compra-venta, que es donde se perfeccionará el consentimiento definitivo de las partes del negocio jurídico de compra-venta en sintonía con la norma legal referida, pagándose el precio y transfiriéndose la propiedad. ASÍ SE ESTABLECE.
Ahora, en cuanto al trámite para la firma y el otorgamiento del contrato definitivo de compra-venta se dispone en el contrato lo siguiente:
1) La cláusula séptima determina que una vez concluida la construcción del edificio y haya sido otorgada la correspondiente constancia de habitabilidad por el organismo municipal competente, la demandada propietaria tenía la obligación de notificar a los accionantes promitentes-compradores, el día, lugar y hora del otorgamiento del documento de venta, lo que podrá cumplir enviando comunicación a la dirección de los promitentes-compradores, o por publicación de aviso en prensa, por envío de telegrama, o por intermedio de un tribunal, en caso de que se hayan negado a recibir la comunicación.
Al respecto de las pruebas promovidas por las partes, se desprende que fueron desestimadas copias simples de publicaciones en diario que hiciere la parte demandada, en consecuencia de lo cual, del resto del cúmulo probatorio no se determinó que dicha parte haya cumplido con esta obligación, siendo que además promovió y quedó positivamente valorada, constancia de habitabilidad expedida por la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU) de la Alcaldía de Maracaibo con fecha 20 de julio de 2011, fecha a partir de la cual, de acuerdo con el contenido de la comentada cláusula séptima, debía proceder la sociedad mercantil propietaria a notificar la fijación de la oportunidad para el otorgamiento y por ende la firma del documento definitivo de venta. ASÍ SE ESTABLECE.
2) La cláusula octava establece que los promitentes-compradores convinieron en suministrar a la propietaria en un lapso de quince (15) días antes de la fecha prevista para la firma del documento definitivo de compraventa, todos los recaudos necesarios para la elaboración del mismo y su otorgamiento, obligación que evidentemente no podría cumplirse si no se tenía esa fecha cierta de la firma, que debía ser notificada a los promitentes-compradores de acuerdo a la antes examinada cláusula séptima. ASÍ SE OBSERVA.
Por otro lado, se encuentra en la cláusula cuarta del contrato otra obligación de parte, como era la terminación de la obra, estableciendo un plazo estimado para que la demandada constructora culminara la obra por dieciocho (18) meses, más dos (2) prórrogas automáticas de noventa (90) días, contados desde la fecha del acta de inicio de la obra, vencida la cual se estipuló que los promitentes-compradores podrían a su elección esperar que se concluyera la obra, o dar por terminado el contrato y así se devolverían las sumas de dinero recibidas.
Sin embargo, de las pruebas valoradas con anterioridad en este fallo, se observa que ninguna de las dos partes procesales mostraron el contenido del “acta de inicio de obra”, documento técnico establecido en el contrato para poder determinar la fecha cierta del inicio del cómputo temporal para la terminación de la obra, sino que sólo fue valorado positivamente de parte de la sociedad demandada la constancia de habitabilidad fechada 20 de julio de 2011, que en todo caso sólo se trata de uno de los documentos técnicos finales de construcción. Además la demandada promovió pruebas de inspección judicial y de experticia donde se dejó constancia entre otras características, de la buena condición del apartamento objeto del contrato y que el edificio ya estaba habitado, mientras que de la prueba de informes promovida por la parte actora a CORPOELEC, sólo quedó demostrado que el servicio eléctrico fue suministrado en el año 2013, pero a las áreas comunes del edificio. ASÍ SE APRECIA.
En derivación de todas estas consideraciones debe concluir la Jurisdicente que suscribe, que en el contrato privado de promesa bilateral de venta fundamento de esta causa, las obligaciones de las partes estaban constituidas en realizar las actividades pactadas para alcanzar el fin de este contrato preparatorio como lo es, celebrar definitivamente el negocio jurídico de compra-venta, donde se paga el precio del bien y se hace la tradición del mismo (artículo 1.474 del Código Civil). Dichas actividades estaban determinadas en: el pago de las cuotas establecidas para el precio del bien objeto de la compra-venta definitiva, la terminación de la obra, y tramitar la firma del contrato definitivo de compra-venta.
Empero, como ya se hizo referencia, esas obligaciones tienen fechas diferentes para su ejecución, en cuyo caso debe verificarse la oportunidad específica que tiene cada parte para ejecutar su obligación, y así poder establecer quién incumplió o no con la suya para considerar la procedibilidad de aplicación del artículo 1.167 del Código Civil invocado en las pretensiones de las partes.
En ese sentido, quedó evidenciado que la parte demandante debía pagar una serie de cuotas mientras la demandada terminaba la construcción del bien a adquirir, todo lo cual fue cumplido de cierta forma, pues ya se dijo que de los recibos de pago consignados por la sociedad accionada se comprobó que los promitentes-compradores pagaron las cuotas, restando sólo la cuota final, la cual, como quedó establecido de la interpretación del contrato en sintonía con la legislación aplicable, su pago debía cumplirse en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta.
Por su parte, la sociedad constructora, si bien no pudo comprobarse si terminó o no la obra dentro de los plazos establecidos en la cláusula cuarta, ya que no formó parte de la actividad probatoria el documento técnico necesario denominado acta de inicio de la obra a partir de la cual comenzaría a discurrir el lapso, por lo menos quedó demostrado que la obra ya se encontraba terminada conforme a la constancia de habitabilidad expedida por el organismo municipal competente, así como de la evidencia física dejada por medio de la prueba de experticia, y de la inspección judicial efectuada por este Tribunal donde se verificó incluso que ya se encontraban algunas personas habitando el edificio.
En consecuencia, de las actividades subsiguientes de los contratantes a la terminación de la obra y al pago de las cuotas previstas en el contrato (con excepción de la última pagadera a la firma de la compra-venta), restaban las obligaciones para tramitar la firma del contrato definitivo de compra-venta, en cuyo caso se presentaban la obligación de la parte demandante de consignar los documentos necesarios para lograr la firma del contrato de venta definitivo, y la obligación de la parte demandada de notificar la oportunidad para la firma.
Y atendiendo a los términos como fueron pactados en el contrato, la sociedad demandada, una vez concluida la referida obra y obtenida la prenombrada constancia del habitabilidad el 20 de julio de 2011, debía notificar a los promitentes-compradores hoy demandantes, de la fecha prevista para la firma y otorgamiento del documento de venta definitivo, con base a la cual los accionantes podrían proceder en el plazo establecido en la cláusula octava a cumplir con su obligación de entregar la documentación necesaria. Por lo tanto, la oportunidad de cumplimiento de las mencionadas obligaciones estaba determinada inicialmente por la notificación que debía hacer la constructora, una vez concluida la obra y obtenida la constancia de habitabilidad, para que así los promitentes-compradores entonces procedieran a consignar la documentación necesaria, conforme fue explicado con anterioridad del contenido de las cláusulas séptima y octava del contrato.
Sin embargo, el cumplimiento de la obligación de notificación contenida en la cláusula séptima, se evidenció que no fue demostrada positivamente de parte de la sociedad demandada, quién pretendió constatar con unas copias de publicaciones en diario, alegando en la contestación a la demanda que fue responsable y trató de contactar a los accionantes quienes supuestamente no habían respondido el llamado, pero dichas publicaciones fueron impugnadas por la contraparte y por ende desestimadas por este Tribunal.
Por otro lado, de la reforma a la demanda se manifiesta que a finales del mes de marzo de 2013 los actores fueron llamados por la demandada, pero supuestamente para comunicar lo de la entrega de la cédula de habitabilidad, los requisitos que debían entregar para tramitar crédito, y para firmar un contrato de opción a compra, lo que en sí no constituye cumplimiento de la comentada obligación prevista en la cláusula séptima del contrato fundamento de esta causa.
Así pues, de todos los hechos evidenciados de actas debe concluirse, que quedó establecido para este Tribunal que la parte demandada-reconviniente fue quien incumplió con su obligación subsiguiente de notificar a los promitentes-compradores de la oportunidad para el otorgamiento del documento de venta definitivo, quién además con base a la cláusula novena, también debía notificar a los promitentes-compradores de los gastos generados para ese trámite de la firma del documento, teniendo luego ellos un lapso de quince (15) días antes de la fecha prevista para la firma, para la entrega de los recaudos documentales.
Por consiguiente se configura una actuación omisiva de parte de la propietaria constructora de la vivienda (apartamento 14-B6 del edificio Neptuno del complejo residencial Residencias Atlantis) que los accionantes intentan adquirir desde la celebración de la promesa suscrita el 2 de diciembre de 2008, y que al día de hoy, habiéndose obtenido la habitabilidad para el año 2011, constituye un retardo que vulnera el derecho constitucional a la vivienda que debe ser amparado en este tipo de contratos tendentes a la adquisición de una vivienda familiar.
Respecto a esto último resulta pertinente acotar que la doctrina reiterada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha interpretado que el derecho a la vivienda es reconocido como un derecho humano fundamental de naturaleza social que persigue la satisfacción de una necesidad básica del ser humano como lo es habitar en un recinto adecuado y digno, y frente al cual, tanto el Estado como el sector privado y el mismo ciudadano, se encuentran comprometidos en su existencia y salvaguarda. Y así en relativo a la adquisición de viviendas se encuentra contemplado como un derecho especialmente protegido por el Estado, teniendo la obligación según el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, “de reconocerle a sus habitantes el derecho de tener un nivel de vida adecuado para sí y para su familia, para lo cual debe tomar medidas apropiadas para asegurar la satisfacción de este derecho”, requiriéndose una participación activa del Estado en su prosecución (fallo N° 2839 del 19-11-02, expediente N° 02-1782).
La mencionada Sala Constitucional en decisión N° 1714 de fecha 14 de diciembre de 2012, expediente N° 11-0211, Magistrada ponente Luisa Estella Morales Lamuño, más reciente señaló así que:
“…la vivienda es asunto de interés transversal al desarrollo de la sociedad, en la cual los sectores menos favorecidos económicamente se encuentran en una encrucijada pues frente a la necesidad de contar con una vivienda como elemento necesario para el logro de una calidad de vida digna, resultan incapaces de acceder a las mismas por sí solos, bien sea porque carecen de ahorros o porque su situación financiara no les permite acceder a créditos con facilidad, con lo que se les condena a una condición de desventaja permanente en relación a otros sectores de la sociedad, lo cual bajo la vigencia de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se ha tratado de corregir a nivel legislativo -vgr. Ley contra la Estafa Inmobiliaria-, judicial -vgr. Sentencia de esta Sala N° 85/02- y gubernamental -vgr. Gran Misión Vivienda Venezuela o el otorgamiento de créditos hipotecarios bajo tasas preferenciales e incluso la asignación directa de inmuebles sin costo alguno-.”
(Resaltado de la Sala)

Asimismo se reconoció en sentencia N° 835 del 18 de junio de 2009, expediente N° 07-0177, reiterada en el año 2013 mediante fallo N° 000175, fechado 17 de abril de 2013, expediente N° 12-712, también de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, lo siguiente:
“Asimismo, observa la Sala que los artículos 82 y 86 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela prevén el derecho a la vivienda en los siguientes términos:
(...Omissis...)
A partir de esta previsión constitucional, debe señalarse que el derecho a la vivienda es un derecho humano, adoptado por la Declaración Universal de Derechos Humanos (1948) en su artículo 25 y previsto en el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (1976), ratificado por Venezuela el 28 de enero de 1978, entre otros instrumentos internacionales, pasando a formar parte del conjunto de normas jurídicas internacionales sobre derechos humanos universalmente aplicables, por lo que puede afirmarse que es un derecho fundamental reconocido y reafirmado por un gran número de instrumentos de derechos humanos y por los ordenamientos jurídicos de muchos Estados, entre los cuales se encuentra el Estado venezolano.
Dentro de este marco, cabe destacar que el párrafo 1 del artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos, señala que “toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso de desempleo, enfermedad, invalidez, viudez, vejez y otros casos de pérdida de sus medios de subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad”.
Resulta claro que el derecho a una vivienda digna es un derecho fundamental intrínseco a la dignidad humana que atiende a la necesidad del hombre de habitar una vivienda que permita su desarrollo y crecimiento personal como condición esencial para la existencia y protección del núcleo familiar y, por ende, de la misma sociedad, por lo que es pertinente que el Estado, como manifiesta evolución natural, garantice la protección progresiva de este derecho, tal como lo prevé el Texto Fundamental en su artículo 19, al disponer que “El Estado garantizará a toda persona, conforme al principio de progresividad y sin discriminación alguna, el goce y ejercicio irrenunciable, indivisible e interdependiente de los derechos humanos…”.
(...Omissis...)
En todo caso, el derecho a la vivienda es un derecho de indudable naturaleza social que persigue la satisfacción de una necesidad básica del ser humano de habitar en un recinto adecuado y digno, que permita su crecimiento y desarrollo personal y familiar, respecto del cual, tanto el Estado como el ciudadano y el sector privado, se encuentran comprometidos.
(...Omissis...)
Al respecto, esta Sala aprecia que el derecho fundamental a la vivienda, contenido en el artículo 82 constitucional, es un derecho vinculado directamente a la dignidad humana, que es un derecho sin condicionamientos, en virtud de lo cual puede afirmarse que es precisamente ese vínculo lo que le otorga el carácter fundamental por conexidad y, a su vez, constituye su núcleo duro que lo hace indisponible para el legislador y, más aún para el intérprete, de forma tal que no puede ser eliminado o desconocido, ya que lesionar el derecho a la vivienda conllevaría además afectar directamente el derecho a la dignidad humana y poner en peligro el desarrollo individual, familiar y social en detrimento de la existencia humana.”
(Resaltado de este Tribunal de Primera Instancia)

Atendiendo a la relevancia del derecho a la vivienda que tienen las personas y el cual se encuentra involucrado y afectado en los contratos con el que es fundamento de la presente causa donde se pretende su cumplimiento de parte de los accionantes y su resolución o terminación de parte de la demandada, puede observarse que el deber del Estado, en este caso a través de los Tribunales, está obligado a tomar medidas para la satisfacción y prosecución de ese derecho, protegiendo al débil jurídico en la relación, tal y como lo estableció la emblemática jurisprudencia N° 85 del 24 de enero de 2002, expediente N° 01-1274, Magistrado ponente Jesús Eduardo Cabrera Romero, cuando estableció:
“El Estado Social para lograr el equilibrio interviene no solo en el factor trabajo y seguridad social, protegiendo a los asalariados ajenos al poder económico o político, sino que también tutela la salud, la vivienda, la educación y las relaciones económicas, por lo que el sector de la Carta Magna que puede denominarse la Constitución Económica tiene que verse desde una perspectiva esencialmente social.
El Estado Social va a reforzar la protección jurídico-constitucional de personas o grupos que se encuentren ante otras fuerzas sociales o económicas en una posición jurídico-económica o social de debilidad, y va a aminorar la protección de los fuertes. El Estado está obligado a proteger a los débiles, a tutelar sus intereses amparados por la Constitución, sobre todo a través de los Tribunales; y frente a los fuertes, tiene el deber de vigilar que su libertad no sea una carga para todos.”
(Subrayado de este órgano jurisdiccional)

En consecuencia a todas las precedentes consideraciones, constatado como ha sido en la presente causa el incumplimiento contractual de la obligación subsiguiente de la parte demandada, sin la cual aún no se ha podido lograr el fin último del contrato preparatorio cuyo cumplimiento se exige, cual es firmar y celebrar un negocio jurídico de compra-venta, conllevando al alcance definitivo de la adquisición de vivienda que se había convenido entre las partes, viéndose así afectado el derecho a la vivienda de los accionantes producto de tal atraso e incumplimiento, derecho que este Tribunal debe proteger a la luz del sentido previsto en la jurisprudencia constitucional del Máximo Tribunal, se genera sin lugar a dudas el deber de declarar PROCEDENTE el reclamo del cumplimiento de los términos y condiciones del contrato preparatorio de promesa de compra-venta suscrito entre las partes el 2 de diciembre de 2008, peticionado por la parte actora, a tenor de la norma prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, debiendo por consiguiente proceder a cumplir la parte demandada con sus obligaciones para el trámite del otorgamiento definitivo del documento de venta del apartamento 14-B6 del edificio Neptuno del complejo habitacional Residencias Atlantis, y así los demandantes puedan suministrar los recaudos necesarios, que conlleva definitivamente a la adquisición y protección del derecho a la vivienda ínsito en dicho contrato, todo ello muy especialmente conforme a las cláusulas séptima, octava, novena y décima cuarta. ASÍ SE CONSIDERA.
Ahora bien, observa esta Sentenciadora que la parte actora en su petitorio de la demanda, no sólo exige el cumplimiento de los términos contractuales de la promesa de venta, sino que además pretende que la parte accionada cumpla y ejecute la construcción de una serie de obras que manifiesta fueron modificadas u omitidas del proyecto original de construcción del complejo habitacional Residencias Atlantis, peticionando que el mismo sea construido en el área de terreno inicialmente propuesto de diez mil setecientos treinta y cinco metros con cuarenta centímetros cuadrados (10.735,40 mts2), además que se construya la calle de acceso a dicho complejo por su lindero sur, y que se construyan la cancha de usos múltiples de este y la piscina del edificio Neptuno.
Sin embargo al respecto debe establecer quien hoy decide, que tales pretensiones de cumplimiento resultan totalmente IMPROCEDENTES de acuerdo con los términos pactados en el contrato suscrito por ambas partes, siendo que expresamente se estipuló en la cláusula quinta, en concatenación con la cláusula sexta, que la demandada como propietaria y constructora, se reservaba el derecho a efectuar las modificaciones que considerara necesarias, acorde con las circunstancias que se presentaran en el desarrollo de la construcción, la disponibilidad del mercado o de las autoridades competentes, con miras al beneficio de la obra y su mejoramiento, por lo que a su vez se permite considerar este Tribunal como IMPROCEDENTE la petición de ordenar oficiar al Ministerio Público para averiguación por estafa inmobiliaria por supuesto incumplimiento fraudulento alegado por la parte accionante derivado del fraccionamiento del terreno y su venta a la sociedad Inversiones Inmobiliarias, según documento de venta de fecha 15 de agosto de 2012 anexado a la reforma de la demanda, máxime cuando el contrato que obliga a las partes en este juicio en dado caso está determinado por la promesa de venta de uno solo de los apartamentos del complejo habitacional completo que se estaba construyendo en dicho terreno. ASÍ SE CONSIDERA.
Mucho menos resulta aplicable el contenido del artículo 25 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria siendo que no fueron demostradas que se hayan ofrecido en preventa las características mencionadas por los demandantes, aunado a que se comprobó con la prueba de experticia e inspección judicial que la piscina se encuentra construida y operativa y que se dispuso una pequeña área para cancha de basketball. ASÍ SE CONSIDERA.
Por otro lado, se observa adicionalmente que la parte actora también demanda la indemnización de daños materiales y morales. En cuanto a los daños materiales, se pretende el pago de la cantidad de UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.150.000,oo) por el retardo en la entrega del inmueble, y además pareciera exigir la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.500.000,oo) por concepto de alquiler, por cuanto el retardo supuestamente trajo como consecuencia para los demandantes, que debieran mudarse a la casa de sus padres, siendo un gasto elevado pagar alquiler.
Al respecto, advierte esta operadora de justicia que de las consideraciones previamente esbozadas en este fallo, se dejó sentado que las partes no procedieron a demostrar la configuración del atraso en la terminación de la obra conforme a los plazos previstos en la cláusula cuarta del contrato, pues ninguna de las partes trajo a las actas o comprobó el contenido del acta de inicio de la obra que permitiera determinar con certitud la fecha exacta en que se inició la obra y a partir de la cual se computaría el plazo establecido para su culminación, por lo tanto mucho menos se configuraría el supuesto contenido en el invocado artículo 26 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, ni la responsabilidad civil prevista en el artículo 41 de la misma Ley que está referida al cumplimiento de la materia de urbanismo y edificaciones. Y en cuanto a la cantidad mencionada por concepto de alquiler, tampoco se desprende del examen de las actas procesales y las pruebas, la comprobación de la erogación de esos gastos por alquiler para pretender su pago como indemnización.
En derivación se estima que no se configuró ni se demostró la existencia del hecho generador de daño, como lo era el supuesto alegado atraso en la entrega del bien, ni la pérdida que hayan sufrido en su patrimonio los demandantes (daño emergente), por lo tanto la pretensión de daños no se ajusta a lo regulado en los artículos 1.271 y 1.273 del Código Civil para poder exigir la indemnización estimada resultando IMPROCEDENTE la pretensión de indemnización por daño material. ASÍ SE CONSIDERA.
En cuanto a los daños morales, estimados en UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,oo), alegando los demandantes que el retardo y la falta del inmueble que los llevó a vivir con sus padres, retardando sus planes de familia, produjo una inestabilidad emocional y afectiva, es determinante aclarar al respecto, que la indemnización del daño moral en materia contractual no es admitida, siendo que está consagrada para la materia delictual al estar regulada por el Código Civil en la Sección de los Hechos Ilícitos del Capítulo I del Título III, adicionado a que, en el Capítulo III: De los efectos de las obligaciones (ubicado en el mismo título) se establece que a pesar que el deudor responde por daños y perjuicios por inejecución o retardo en la obligación (artículo 1.271 del Código Civil), los mismos se deben al acreedor por la pérdida o utilidad que haya sufrido o se le haya privado (artículo 1.273 eiusdem), lo que evidentemente hace determinación es a un daño o perjuicio económico, no moral, y además, sólo por los daños previstos o que han podido preverse al tiempo de la celebración del contrato (artículo 1.274), no siendo éste el caso del daño moral que es una aflicción psíquica, espiritual o emocional causado por un acto ilícito o delictual, y no por inejecución o retardo contractual. En consecuencia se estima como IMPROCEDENTE la pretensión de indemnización por daño moral. ASÍ SE CONSIDERA.
Y por todas las anteriores fundamentaciones, habiéndose considerado la improcedencia de las pretensiones de cumplimiento de construcción de una serie de obras que manifiesta la parte actora fueron modificadas u omitidas del proyecto original de construcción, y la de indemnización de daños materiales y morales, y por otro lado además se estimó como procedente el reclamo del cumplimiento de los términos y condiciones del contrato, permite concluir a esta Juzgadora que en definitiva debe declararse PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA de cumplimiento de contrato incoada en esta causa, y en consecuencia SE ORDENA a la parte accionada como propietaria-constructora, a dar cumplimiento al contrato de promesa bilateral de compra-venta suscrito por las partes el 2 de diciembre de 2008, debiendo proceder con el trámite correspondiente, conforme a lo previsto en el contrato, para el otorgamiento y firma del documento de venta definitivo del inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 14-B6, con una área de construcción aproximada de ochenta y cinco metros cuadrados con setenta y seis centímetros (85,76 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: fachada; Sur: pasillo común; Este: fachada este; y Oeste: ascensores y áreas de servicio, ubicado en el edificio Neptuno del complejo habitacional RESIDENCIAS ATLANTIS, situado en la avenida 4 (Bella Vista) con calle 65, de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, construido definitivamente sobre un lote de terreno con una superficie aproximada de cinco mil setecientos setenta y un metros cuadrados con ochenta y dos centímetros (5.771,82 mts2), alinderado por el: Norte: con propiedad que es o fue del ciudadano Asisclo Fuenmayor, inmueble donde funciona actualmente la empresa Movistar, situada en la esquina que forma la avenida 4 y la calle 65, con las casas Nos. 3F-69, 3F-155, 3F-123, 3F-167 y 3F-105; Sur: con el centro comercial Costa Verde; Este: con propiedad de la sociedad Construcciones Bella Vista, C.A., numerada 65-94; y Oeste: con la avenida 4 (Bella Vista), según se evidencia más expresamente en documento de condominio protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15 de mayo de 2012, bajo el N° 15, folio 69, tomo 19, protocolo de transcripción del 2012; y en el acto de otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, se ordena a la parte accionante como promitente-compradora, a su vez hacer entrega del resto del precio de la venta convenido, es decir, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.180.000,oo), todo ello conforme a lo pactado en el contrato privado suscrito por las partes, que conlleva definitivamente a la adquisición y protección del derecho a la vivienda ínsito en el mismo. ASÍ SE DECLARA.
En derivación, acorde con el hilo de las consideraciones que iniciaron el presente análisis y con base a las apreciaciones de hecho precedentemente establecidas por este Tribunal, resulta a su vez determinante declarar SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN por resolución de contrato incoada por la parte demandada, evidenciado como fue no ha habido incumplimiento de parte de las obligaciones contractuales correspondientes a los accionantes, siendo en contraste verificada la procedencia del cumplimiento del contrato por parte de la sociedad accionada al verificarse que antes de exigirse la entrega de recaudos para protocolizar el documento definitivo de venta y pagar la última cuota del precio de venta, debía dicha parte cumplir inicialmente con la obligación contenida en la cláusula séptima del contrato. ASÍ SE DECLARA.

V
DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, con base a los fundamentos de hecho y derecho plasmados anteriormente, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS interpuesta por los ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCÍA PACHANO CONTRERAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 14.475.032 y 14.007.820 respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 18 de enero de 2007, bajo el N° 38, tomo 4-A, y del mismo domicilio, habiéndose considerado procedente el cumplimiento de los términos y condiciones del contrato preparatorio de promesa de compra-venta suscrito entre las partes el 2 de diciembre de 2008, pero improcedentes las pretensiones de cumplimiento de construcción de unas obras y la de indemnización de daños materiales y morales, peticionadas por la parte actora.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoado por la demandada-reconviniente CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A. en contra de los actores-reconvenidos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCÍA PACHANO CONTRERAS, ya identificados, evidenciado que no hubo incumplimiento de las obligaciones contractuales correspondientes a los accionantes.
TERCERO: SE ORDENA a la sociedad demandada, como propietaria-constructora, conforme a la declaratoria parcialmente con lugar de la demanda, a cumplir con el trámite correspondiente, de acuerdo a lo previsto en el contrato, para el otorgamiento y firma del documento de venta definitivo del inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 14-B6, con una área de construcción aproximada de ochenta y cinco metros cuadrados con setenta y seis centímetros (85,76 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: fachada; Sur: pasillo común; Este: fachada este; y Oeste: ascensores y áreas de servicio, ubicado en el edificio Neptuno del complejo habitacional RESIDENCIAS ATLANTIS, situado en la avenida 4 (Bella Vista) con calle 65, de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, construido sobre un lote de terreno con una superficie aproximada de cinco mil setecientos setenta y un metros cuadrados con ochenta y dos centímetros (5.771,82 mts2), alinderado por el: Norte: con propiedad que es o fue del ciudadano Asisclo Fuenmayor, inmueble donde funciona actualmente la empresa Movistar, situada en la esquina que forma la avenida 4 y la calle 65, con las casas Nos. 3F-69, 3F-155, 3F-123, 3F-167 y 3F-105; Sur: con el centro comercial Costa Verde; Este: con propiedad de la sociedad Construcciones Bella Vista, C.A., numerada 65-94; y Oeste: con la avenida 4 (Bella Vista), según se evidencia en documento de condominio protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15 de mayo de 2012, bajo el N° 15, folio 69, tomo 19, protocolo de transcripción del 2012; y en el acto de otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, la parte demandante, como promitente-compradora, a su vez deberá hacer entrega del resto del precio de la venta convenido, es decir, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.180.000,oo), todo ello conforme a lo pactado en el contrato privado de promesa bilateral de compra-venta suscrito por las partes el día 2 de diciembre de 2008, derivándose en definitiva en la adquisición y protección del derecho a la vivienda ínsito en el mismo.
No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total en la presente causa con base en lo reglado por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.
Expídase copia certificada del presente fallo por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, al primer (1°) día del mes de junio de dos mil quince (2015). Años: 204° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZA:

Abog. ADRIANA MARCANO MONTERO
LA SECRETARIA TEMPORAL

MSc. ANNY CAROLINA DÍAZ

En la misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley y siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, bajo el No. 175-15.-
LA SECRETARIA TEMPORAL:

AMM/mv