TSJ Regiones - Decisión

Exp. Nº 3900

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de
los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia

 Motivo: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL (JUICIO ORAL).-
 Demandante: FRANCISCO JAVIER FALCON FERRER, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.298.308 y de este domicilio, quien actúa como Apoderado General de la ciudadana CARMEN FERRER DE FALCÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.411.654 y de este domicilio.
 Apoderados Judiciales de la Parte Actora: HIRAN PARRA, ADELMO BELTRÁN, ENINYERTH RAMIREZ, ROACNY MATOS, LEDIS FERRER, JOSE FERRER y JULIO CESAR NUÑEZ, Abogados en ejercicio, inscritos en el inpreabogado N° 128.067, 22.899, 146.325, 130.354, 34.144, 29.917 y 26.067, respectivamente, todos de este domicilio.
 Demandado: JORGE INFANTE, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-14.208.390 y de este domicilio.
 Apoderados Judiciales de la Parte Demandada: FRANCISCO HUMBRIA VERA, ENDERSON HUMBRIA VERA y MANUEL ANTONIO URBINA VILLAVICENCIO, Abogados en ejercicio, inscritos en el inpreabogado N° 55.995, 137.593 y 60.195, respectivamente, todos de este domicilio.

Consta de las actas procesales que integran la anatomía del presente expediente distinguido con el N° 3900, que este Juzgado en fecha 28 de noviembre de 2014, le dio entrada y admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara el ciudadano FRANCISCO JAVIER FALCON FERRER en contra del ciudadano JORGE INFANTE, antes identificados y, a tal fin, fue emplazado para que compareciera ante el Tribunal, dentro de los veinte días de despacho siguientes a la constancia en actas de la última formalidad cumplida con respecto a la última citación, para contestar la demanda.
El día 01 de diciembre de 2014, la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda, el cual fue agregado y admitido cuanto ha lugar en derecho el día 02 de diciembre de 2014.
En fecha 08 de diciembre de 2014, la parte actora diligenció, impulsando la citación, sabido que, en fecha 09 de diciembre de 2014, se libraron los recaudos de citación, conforme al Artículo 345 de la Ley Adjetiva Civil.
Luego, el día 12 de diciembre de 2014, la parte actora diligenció, dejando constancia de haber recibido los recaudos de citación.
El día 17 de diciembre de 2014, la parte actora diligenció, consignando las resultas de la citación practicada a la parte demandada, las cuales fueron agregadas a las actas en esa misma fecha (17-12-2014).
En fecha 02 de febrero de 2015, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, el cual fue agregado en esa misma oportunidad.
Consecuencialmente, el día 03 de febrero de 2015, el Tribunal fijó fecha y hora para la celebración de la audiencia preliminar, la cual se llevó a cabo el día 09 de febrero de 2015, donde el actor presentó escrito que fue agregado a las actas.
En fecha 10 de febrero de 2015, la parte demandada otorgó poder apud-acta a los abogados que en él constan.
El día 12 de febrero de 2015, el Tribunal fijó los límites de la controversia y aperturó el lapso probatorio.
El día 16 de marzo de 2015, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas y la parte demandante promovió las suyas el día 17 de marzo de 2015, las cuales fueron agregados en su debida oportunidad y admitidos en fecha 31 de marzo de 2015.
El día 24 de abril de 2015, el Tribunal fijó oportunidad para la celebración de la audiencia oral.
Seguidamente, el día fijado, martes 24 de mayo de 2015, siendo las 10:00 a.m. día y hora fijados para diluir “El Debate Oral”, se hicieron presentes en la Sala de Audiencias N° 4, encontrándose presentes, el ciudadano FRANCISCO JAVIER FALCON con su Abogado ROACNY MATOS, ya identificado, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandante; así como también el apoderado judicial de la parte accionada, ENDERSON HUMBRIA VERA, ya identificado, comenzando con el derecho de palabra la parte demandante en la persona de su Apoderado Judicial, ya señalado, quien ratifica en todas y cada una de sus partes los hechos narrados en la demanda, y el derecho en el que fundamenta”. De la misma manera, presente el apoderado del demandado, antes identificado, expone sus razones de hecho y de Derecho, solicitando en consecuencia, sea declarada sin lugar la misma, previo pronunciamiento del Tribunal como punto previo a la falta de cualidad de la parte actora solicitada”. Seguidamente, el Tribunal instó a las partes a que señalaran las pruebas a ser evacuadas, procediendo las representaciones judiciales tanto de la parte demandante como de la demandada de autos, al referir que las mismas son las que constan en actas y escuchándose las declaraciones de los testigos. El ciudadano Juez, concede a las partes cinco minutos para hacer sus conclusiones, sabido que, procediendo la parte demandante por intermedio de su apoderado judicial, a hacer su correspondiente exposición solicitando que su demanda sea declarada Con Lugar por las razones expuestas en la misma. Por su lado, la representación judicial de la empresa demandada, señala las razones ya expuestas en la contestación de la demanda. De esta manera, este Jurisdicente se tomó el término legal correspondiente y dictó, en síntesis, la sentencia, declarando CON LUGAR la demanda, ordenando hacer entrega del inmueble y condenando en costas procesales al demandado de autos.
Habiéndose cumplido con cada uno de los actos procesales que relacionan esta causa que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara el ciudadano FRANCISCO JAVIER FALCON FERRER en contra del ciudadano JORGE INFANTE, este Tribunal cumpliendo con las previsiones del Artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, procede a transcribir el fallo completo del caso sub judice, considerando los resultados de los límites de la controversia, de la audiencia oral y de las pruebas aportadas por las partes, en atención de haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales; así como los alegatos de las partes y el derecho en que cada uno los ayuda a los fines de la subsunción de los mismos dentro del Derecho que legalmente le corresponde en nuestro ordenamiento jurídico en declaración de la voluntad concreta de la Ley, todo ello conforme a los alcances de los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, correspondiendo a cada parte probar en autos sus respectivas afirmaciones de hechos, contenidas en el libelo de la demanda y en el escrito contestatorio a la misma, en consecuencia, este Juzgado, entra a analizar los alegatos formulados de la siguiente manera:

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA:

 ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Alegó el apoderado judicial de la parte actora lo siguiente:

Que el día 31 de marzo de 2009, en calidad de arrendador, celebró con el ciudadano JORGE INFANTE, en calidad de arrendatario, un Contrato de Arrendamiento sobre dos (2) locales para uso comercial, ubicados en la Urbanización “San Miguel”, calle 96-F, con intersección de la avenida 59-A, Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo estado Zulia, actualmente signados con los números 8 y 9.
Que a los pocos meses después de la celebración del contrato, comenzó a recibir continuas y repetidas quejas por parte de algunos vecinos de la comunidad, en virtud de que, en los locales comerciales arrendados funciona la empresa denominada “El Maestro Salsa Casino Estudio de Baile” desde la cual se emiten fuertes agentes sónicos, producto del alto volumen de los equipos de audio que utilizan las personas que asisten para ensayar sus coreografías de baile; producto de los gritos que producen; producto de los aplausos que realizan; producto de las palabras obscenas que profanan; producto de sus amanecidas de “bonches” y lanzamiento de desechos sólidos, como botellas, latas de cerveza, agua y “chucherías” lo cual, según los dichos del actor, no permite la convivencia de las familias adyacentes a la misma, por no ser el lugar idóneo para el despliegue de dicha actividad, ya que la realizan al aire libre, en una especie de terraza, y toda vez que ocasiona una perturbación fuerte y no tolerable para algunos vecinos, en perjuicio de los habitantes de la comunidad, causando un daño irreparable a la salud, por cuanto es evidentemente que cualquier persona sometida a un ruido constante en su propia casa o cerca de ella, es altamente propensa a padecer de problemas de estrés, motivado a que todos necesitamos en nuestros hogares la paz que no se alcanza en ningún otro lugar; paz imposible de alcanzar con un estudio de baile “Salsa Casino” al aire libre al lado de tu casa.
Que las continuas quejas se las hizo saber en múltiples oportunidades al ciudadano JORGE INFANTE, exhortándolo para que, como responsable directo de la perturbación, asumiera el control del asunto y ajustara a un nivel adecuado el volumen de los equipos de audio que utiliza en su negocio y para que reparara y controlara la conducta perturbadora de las personas que ensayan en su empresa de baile y salsa casino.
Que a pesar del llamamiento de atención realizado al señor JORGE INFANTE, continuaron desde la empresa de baile, emitiéndose sonidos musicales a todo volumen, gritos, aplausos, palabras obscenas, amanecidas de “bonches” y lanzamiento de desechos sólidos, generando quejas tras quejas de algunos vecinos y un lógico descontento que desembocó en denuncias formales ante los órganos policiales y de orden y seguridad ciudadana.
Que aun y cuando la Primera Autoridad del estado Zulia, en materia de Seguridad Ciudadana y Orden Público, conminara al ciudadano JORGE INFANTE, para que ajustara el volumen del sistema de sonido, éste continuó con su conducta deliberada, perturbadora, durante días, semanas, meses y años.
Que dicha situación no se trata de una conducta perturbadora única o aislada, sino, que es una cierta y demostrada conducta perturbadora, contaminante, continua, deliberada, de acción por una parte (las personas que ensayan al aire libre sin las mínimas consideraciones a sus vecinos) y de omisión por otra (el ciudadano Jorge Infante no hace nada para regular esa conducta perturbadora), de vieja data (desde el año 2009 a la actualidad) que ha trascendido por días, semanas, meses y años, y que ha causado, tanto a su persona, como a los vecinos, serios problemas legales y policiales, configurándose un evidente disturbio a la paz de cualquier comunidad, yendo en contra de las normas básicas de convivencia ciudadana.
Que de conformidad con lo establecido en el artículo 40 literal “b” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, Demanda al ciudadano JORGE INFANTE, el DESALOJO, por haber destinado los locales arrendados a Usos Indebidos que van EN CONTRAVENCION A LAS NORMAS QUE REGULAN LA CONVIVENCIA CIUDADANA, específicamente las establecidas en el Artículo 30 numerales 1º y 2º de la Ordenanza Para la Convivencia Ciudadana en Espacios Públicos y Privados en el Municipio Maracaibo, referidas a la Contaminación Ambiental Originada por Emisiones Sonoras y Ruidos Molestos y las normas contenidas en los Artículos 127, 82, 83, y 60 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela por Violación del Derecho a un Ambiente Sano y Equilibrado; Violación del Derecho a un Hábitat que Humanice las Relaciones Familiares, Vecinales y Comunitarias; Violación del Derecho a la Salud y Violación del Derecho a la Intimidad.
Fundamentó su demanda en el Artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Estimó su demanda en la suma de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), equivalentes a 315 Unidades Tributarias.

 ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONADA:

La Representación Judicial de la parte demandada alegó en su contestación a la demanda, como defensa de fondo, la falta de cualidad activa para sostener el juicio e impugnó la cuantía de la demanda para ser resuelto como punto previo en la sentencia.
En cuanto al fondo de la demanda, expuso:
Que es cierto que celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Francisco Falcón, sobre el local señalado en actas y expresamente lo reconoce como cierto y valido, que es cierto que acudió con el ciudadano Francisco Falcón a citaciones ante la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo.
De esta manera, negó, rechazó y contradijo que se hayan presentado quejas por parte de la comunidad, que desde los locales arrendados se emitan sonidos musicales a todo volumen, gritos, aplausos, palabras obscenas, amanecidas de bonches y lanzamiento de desechos sólidos, que todas estas afirmaciones se evidencian de las actas del expediente administrativo levantado en la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo; que la parte demandante se contradice y negó, rechazó y contradijo haber incurrido en el supuesto normativo contemplado en el literal “b” del Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

PUNTOS PREVIOS

En fundamento al Principio de Juridicidad del Punto Previo, que consiste en la potestad que tienen los jueces de mérito de basar sus fallos en una razón jurídica previa, con fuerza y alcance suficiente como para destruir los alegatos de las partes y determinantes para la suerte del proceso, tales como: Los alegatos de Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, Caducidad de la Ley, Fraude Procesal, Inadmisibilidad, Inepta Acumulación, Faltad de cualidad, Prescripción, es por ello que este Sentenciador, pasa a analizar dichos puntos opuestos de la siguiente manera:
Falta de Cualidad Activa para sostener la causa como Excepción
Perentoria de Fondo Opuesta por la Parte Demandada.

En efecto, la parte accionada con su escrito de contestación a la demanda, alegó que el Abogado Eningerth Ramírez, presentándose como Apoderado del ciudadano Francisco Falcón, quien a su vez, actúa como Apoderado General de la ciudadana Carmen Rosalía Ferrer de Falcón, acciona judicialmente el Desalojo de los locales comerciales identificados en actas. Que esto significa que cuando el ciudadano Francisco Falcón, le otorgó Poder a sus abogados, lo hizo a nombre de la ciudadana Carmen Rosalía Ferrer de Falcón, y no a nombre propio. Que los abogados que reciben poder a través del ciudadano Francisco Javier Falcón Ferrer, se constituyen en apoderados de la ciudadana Carmen Rosalía Ferrer del Falcón. Que siendo así cuando el abogado Eningerth Ramírez, acciona, incurre en una manifiesta falta de cualidad activa para sostener el juicio, al no ser su poderdante la persona que celebró el contrato de arrendamiento con su persona. Que la única persona que tiene cualidad activa para accionar es el ciudadano Francisco Javier Falcón Ferrer, actuando en nombre propio.
A este respecto, se presentó personalmente al Tribunal el ciudadano FRANCISCO JAVIER FALCÓN FERRER, debidamente asistido por abogado y aseveró que la parte demandante es él, por cuanto otorgó PODER JUDICIAL a los abogados en ejercicio identificados en actas, para que lo representen a él en juicio, como administrador que es del bien inmueble arrendado, propiedad de su madre la ciudadana Carmen Ferrer; que alega en interpreta falsamente la parte demandada que cuando su persona otorgó PODER JUDICIAL a los abogados actuantes, estos se constituyen ipso facto en apoderados judiciales de su madre Carmen Ferrer, ya que no está de ninguna forma sustituyendo el PODER DE ADMINISTRACIÓN que su madre le otorgo, sino, que en virtud de las facultades conferidas en ese PODER DE ADMINISTRACIÓN, esta otorgando un PODER JUDICIAL necesario para tener representación técnica en juicio y desplegar las acciones correspondientes dentro del proceso y que solo pueden ser ejercidas formalmente por personas que tengan la cualidad de abogados en ejercicio, por ser los únicos titulares del derecho de postulación. Que es su voluntad la que se encuentra plasmada en el PODER JUDICIAL, como administrador que es del inmueble arrendado, y no la de su madre Carmen Ferrer. Que fue él, el que lo firmó y no Carmen Ferrer; que NO SUSTITUYÓ de ninguna forma el Poder de Administración EN PERSONA ALGUNA; que sólo otorgó un PODER JUDICIAL necesario para tener REPRESENTACIÓN TÉCNICA en juicio.
Sobre este respecto, es preciso señalar lo que el Procesalista Arístides Rangel Romberg (Tratado De Derecho Procesal Civil, Volumen II, 1995, p.27), ha sostenido:

La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, para afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).

La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20 de noviembre de 2003 (Pierre Tapia, Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Tomo II, noviembre, 2003, p. 864), sostuvo: “…Ahora, bien, la cualidad se define como la identidad lógica entre quien se afirma titular de un derecho y aquel a quien la ley en forma abstracta, faculta para hacerlo valer en juicio (legitimación activa); y en segundo lugar, entre la persona contra quien se ejerce tal derecho y aquella a quien la ley determina para sostener el juicio (legitimación pasiva)…”
A lo brevemente expuesto sobre esta figura procesal, conviene añadir, que no debe confundirse el derecho que tienen las partes para plantear y sostener una controversia ante los órganos de administración de justicia, con el derecho que configura el asunto en litigio, el cual se hace valer a través de la pretensión del actor y de las defensas opuestas por el demandado y cuya titularidad solo puede ser dilucidada en la definitiva como una cuestión de mérito.
A su vez, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 5 de mayo de 2004 (Pierre Tapia, Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Tomo II, mayo, p. 57-58) sostuvo:

El interés procesal surge así de la necesidad que tiene una persona, por una circunstancia o situación jurídica real en que se encuentra, de acudir a la vía judicial para que se le reconozca un derecho y evitar un daño injusto, personal o colectivo. Tal interés ha de manifestarse en la demanda o solicitud y mantenerse a lo largo del proceso, ya que la pérdida del interés procesal se traduce en el decaimiento y extinción de la acción. Como un requisito que es de la acción, ante la comprobación de esa falta de interés, ella puede declararse de oficio, ya que no hay razón para que se movilice el órgano jurisdiccional., si el interés no existe. (…)

Establece el Artículo 150 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Cuando las partes gestionen en el proceso civil por medio de apoderados, estos deben estar facultados con mandato o poder.”
La representación judicial puede ser definida como la actuación en nombre de otro en el proceso, en completa sustitución de su voluntad. Puede ser clasificada según su origen, en legal (representación sin poder. art. 168), Judicial (defensores de oficio nombrados por el Juez) y convencional (contrato de mandato). Esta última corresponde, propiamente a la figura de apoderado, pues solo a este se le otorga un poder general (para todos los juicios) o especial (para un juicio o tipo de juicio determinado).
Tal disposición de orden publico referente a la actuación de las partes en el proceso, permite el ejercicio de los derechos nacidos en virtud de la norma y bajo la concepción de que el derecho procesal mantiene una posición autónoma que indica en que forma han de realizarse los actos en el proceso de manera absoluta e incondicional, sin que le sea permitido a las partes una interpretación y aplicación diversa a la establecida. (CPC. Patrick J. Baudin L)
El poder otorgado puede ser especial o general, estas dos clases de poderes o de mandatos se diferencian en que, el poder especial comprende uno o más negocios los cuales deben estar determinados, en cambio el poder que se otorga para todos los negocios, es general.
Por ejemplo cuando se le otorga poder a una persona para manejar asuntos del mandante, es decir, para que administre todas las actividades de su empresa el poder es general.
Por otro lado cuando una persona le otorga un poder a un Abogado para que ejerza la defensa judicial de este en un proceso judicial, el poder es especial, las facultades del Abogado se limitan solo respecto al poder otorgado para que ejerza la defensa en el proceso judicial.
La diferencia entre estas dos clases de poderes radica en que el poder especial es más limitado que el poder general, el cual de una u otra manera da al mandatario una mayor libertad en las actividades que debe realizar.
La Sustitución de Poder es el acto en virtud del cual el apoderado de la parte nombra a otro para que le suceda a él en ciertos actos, o en todos, en representación de la parte que ejerce. Si el apoderado ser reserva el ejercicio del poder, la transferencia deja de ser sustitución y se convierte en una delegación o cesión parcial de las facultades del poder.
En la presente incidencia, la controversia se plantea en cuanto a la interpretación realizada por la representación técnica parte demandada al “instrumento Poder Judicial” otorgado por la parte demandante a los abogados que lo representan en juicio, por considerar que cuando el ciudadano FRANCISCO FALCÓN, actuando como administrador de CARMEN FERRER, otorgó Poder Judicial a los abogados en él mencionados, estos se constituyen directamente apoderados de CARMEN FERRER, alegando que como su representado no celebro contrato de arrendamiento con Carmen Ferrer, sino, con FRANCISCO FALCÓN, los abogados actuantes no tienen según su entender cualidad para sostener el juicio.
De la lectura realizada al PODER JUDICIAL otorgado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, (fol. 28) NO SE DESPRENDE que el ciudadano FRANCISCO FALCÓN, SUSTITUYA de forma alguna el poder GENERAL DE ADMINISTRACIÓN que le confiriera la ciudadana CARMEN FERRER, ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en la persona de los abogados que en él se mencionan; por el contrario, se evidencia que el demandante actúa por tener un interés jurídico actual para proponer la demanda como vigilante de la negociación contratada con el bien objeto del litigio, (como arrendador) para su debido funcionamiento, haciendo uso de todas las atribuciones otorgadas por la ciudadana CARMEN FERRER, para la administración del inmueble de su propiedad, mediante la interposición de una demanda de Desalojo encausada en el literal “b” del Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, reservándose incluso su ejercicio, lo que limita más aún las facultades de los abogados mencionados sólo para que ejerzan la defensa en el proceso judicial, como premisa legal contemplada en ´rl ya transcrito Artículo 150 del Código de Procedimiento Civil.
No se pueden confundir las reglas y requisitos formales de los instrumentos legales “Poderes” con su propia clasificación y alcance jurídico; NO debe entenderse entonces, que cuando el ciudadano FRANCISCO FALCÓN actuando como ADMINISTRADOR del bien inmueble que Arrendó, le otorgare PODER JUDICIAL a los Abogados en la presente causa, estos pasan a ser APODERADOS (ni Judiciales ni mucho menos Generales) de la ciudadana CARMEN FERRER, ya que NO EXISTE SUSTITUCIÓN DE PODER alguna. El ciudadano FRANCISCO FALCÓN actúa por tener un interés procesal que surge de la necesidad que tiene en virtud de la circunstancia o situación jurídica real en que se encuentra frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en este juicio en la posición subjetiva de legítimo contradictor (arrendador), para afirmarse titular activo de dicha relación evidenciándose una identidad lógica entre quien se afirma titular de ese derecho y aquel a quien la ley en forma abstracta, faculta para hacerlo valer en juicio, por lo que, los sujetos intervinientes, entiéndase el demandante arrendador del inmueble FRANCISCO FALCÓN, (quien no es abogado) necesariamente representado en juicio por estricto mandamiento de ley, por apoderados judiciales, (abogados) (Art. 150 cpc), el ciudadano JORGE INFANTE como arrendatario a título personal (a quien la ley faculta la exigencia), y el Estado Venezolano, por intermedio del poder Judicial (Juez Natural) están en perfecto orden con la triangulación procesal para garantizar su correcta aplicación y el efecto jurídico perseguido, el derecho, la relación jurídica o la responsabilidad que se pretende, y por consiguiente la tutela jurídica que se reclama, ya que se identifican con la causa petendi de la demanda, y los hechos en que se basa la imputación formulada, es decir, la causa imputandi, por lo que considera este Jurisdiccente que no se están violentando las reglas y preceptos legales que orienta la pretensión y la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva del ciudadano FRANCISCO FALCÓN como legítimo actor, para afirmarse titular activo en la presente causa como arrendador del inmueble objeto del litigio por intermedio de sus apoderados judiciales por mandato estricto del Artículo 150 eiusdem, más aún cuando de manera personal y directa ha mantenido y ratificado su interés procesal en juicio, por consiguiente se concluye que el libelo de la demanda no adolece del vicio que le atribuye la representación técnica de la parte demandada, y como consecuencia de ello NO debe entenderse bajo ninguna perspectiva que los APODERADOS JUDICIALES del ciudadano FRANCISCO FALCÓN, sean Apoderados, NI JUDICIALES, NI MUCHO MENOS GENERALES DE ADMINISTRACIÓN Y DISPOSICIÓN de los bienes de la ciudadana CARMEN FERRER, sino que estos, representan al ciudadano FRANCISCO FALCÓN de manera JUDICIAL, por mandato expreso del Artículo 150 del Código de Procedimiento Civil, en despliegue de las facultades conferidas en el contrato de mandato, las cuales se reservó de manera expresa, y por consiguiente tienen sus apoderados y él, la cualidad o el interés para sostener el presente juicio, razón por la cual se declara SIN LUGAR la FALTA DE CUALIDAD del actor opuesta como defensa de fondo. Así se declara.-

De la Impugnación a la Cuantía de la demanda por la Parte Demandada

Otro punto que debe resolver este Tribunal previamente a su pronunciamiento de fondo, es la impugnación a la cuantía formulada por el abogado de la parte demandada.
Establecen los Artículos 865 y 38 del Código de Procedimiento Civil, lo Siguiente:

Artículo 865: Llegado el día fijado para la contestación de la demanda según las reglas ordinarias, el demandado la presentará por escrito y expresará en ellas todas las defensas previas y de fondo que creyere conveniente alegar…

Artículo 38: Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva…

La presente incidencia se origina, en virtud de la impugnación de la cuantía formulada por el abogado de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, en cuanto a que, a su decir, el actor debió aplicar para el calculo de la cuantía las previsiones establecidas en el Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “en las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determina acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato es por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año…”
Alega el apoderado de la parte demandada, que el Actor, estimó su cuantía en la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs, 40.000,00), y que esto constituye un error procesal, puesto que la demanda no se trata de un cobro de pensiones, sino de una acción de desalojo; que no se esta en presencia de una acción de cumplimiento de contrato para lograr el pago de los cánones de arrendamiento, sino ante una acción de desalojo de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; que lo que se discute es la continuación o no del arrendamiento y, por ende, se debe aplicar la normativa del Artículo 36, multiplicando el canon de arrendamiento por 12, así: 6.000 x 12 meses = 72.000, y que por tal razón impugna la cuantía.
A su vez, la parte demandante, insistió y ratificó la cuantía, por cuanto la estimó conforme a los parámetros establecidos en el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará…”
Manifiesta la parte actora, que la demanda no versa sobre la validez o continuación de un arrendamiento, sino, sobre que el arrendatario le dio al inmueble arrendado usos indebidos que van en contra de las normas de convivencia ciudadana y en virtud de la cual la ley a fin de restablecer dicha situación, ordena el desalojo; que es obligación del estado con la activa participación de la sociedad que la población se desarrolle en un ambiente libre de contaminación, y que en tal sentido no son aplicables los parámetros para la determinación de la cuantía establecidos en el articulo 36 del cpc, que la representación judicial de la parte demandada incurre en falsa interpretación de la norma, y solicita que dicha impugnación sea desechada.
En relación a la forma como debe estimarse la cuantía en las demandas de contratos de arrendamientos donde no se demande el pago de pensiones insolutas ni accesorios, la Sala en sentencia N° 77 de fecha 13 de abril de 2000, expediente N° 00-001, caso: Paula Diogracia Lara de Zarate, contra la Sociedad Mercantil Electricidad del Centro (Elecentro), Filial de Cadafe, dejó sentado lo siguiente:

En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.
La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé: ‘El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.’

Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 5 de agosto de 1997, estableció lo siguiente:

Por consiguiente y en aplicación a lo antes expuesto en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos: a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda. b) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor. d) La Sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda’.

El anterior criterio ha sido pacífico y reiterado tal como aparece de sentencia de la Sala de 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), que en su parte pertinente expresa:

Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

De la lectura realizada al escrito libelar, se desprende que el actor estableció lo siguiente: “Por los motivos de hecho antes narrados y de conformidad con lo establecido en el artículo 40 literal “b” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, demando al ciudadano JORGE INFANTE, el DESALOJO, por haber destinado los locales arrendados a Usos Indebidos que van EN CONTRAVENCIÓN A LAS NORMAS QUE REGULAN LA CONVIVENCIA CIUDADANA, específicamente las establecidas en el Artículo 30 numerales 1º y 2º de la Ordenanza Para la Convivencia Ciudadana en Espacios Públicos y Privados en el Municipio Maracaibo, referidas a la Contaminación Ambiental Originada por Emisiones Sonoras y Ruidos Molestos y las normas contenidas en los Artículos 127, 82, 83 y 60 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela por Violación del Derecho a un Ambiente Sano y Equilibrado; Violación del Derecho a un Hábitat que Humanice las Relaciones Familiares, Vecinales y Comunitarias; Violación del Derecho a la Salud y Violación del Derecho a la Intimidad.
Evidenciándose, claramente que el actor, no está poniendo en duda la validez del contrato, por el contrario, lo anexa como prueba a las actas del expediente, más aún cuando es reconocido por el propio demandado; o dicho de otra forma, no se está discutiendo la “validez” del contrato, no se está pidiendo su nulidad por violación de alguno de los requisitos para la validez de los contratos, por incapacidad de las partes contratantes, por vicios del consentimiento, por ser su objeto ilícito, imposible, indeterminado o indeterminable.
Tampoco, se reclama pensiones insolutas y/o accesorios; lo que se está denunciando es el desarrollo de una actividad comercial, que está siendo ejercida, según los dichos de la parte demandante, sin cumplir con las normativas que regulan la convivencia ciudadana y violentando derechos fundamentales y en tal sentido exige el desalojo por imperio de la ley, en ese sentid, no basta que el demandado alegue, que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y así, la aplicación del Artículo 38 de la Ley Adjetiva Civil, puesto que dicha calificación es irrelevante para la determinación de la cuantía en este caso, no le está permitido, impugnar la cuantía de manera pura y simple, debió en todo caso, demostrar que en la presente demanda se estaban reclamando pensiones de arrendamiento, para que pudiese prosperar la aplicación del artículo 38 eiusdem, y no lo hizo, por tanto, en acatamiento al criterio jurisprudencial ut supra transcrito, el valor de la pretensión estará cuantificado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 321 eiusdem y los criterios Jurisprudenciales pacíficos y reiterados transcritos.
Al efecto, el ciudadano FRANCISCO FALCÓN, demandó el DESALOJO de los locales comerciales arrendados al ciudadano JORGE INFANTE, y estimó la cuantía de la demanda propuesta en la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.00000), lo que constituye el interés principal del presente juicio quedando establecido este monto como cuantía firme para la presente demanda, en consecuencia, se desestima el alegato de la pare demandada. Así se decide.
Las presentes actuaciones se circunscriben a que el día 31 de marzo de 2009, el ciudadano FRANCISCO FALCÓN en su carácter de Arrendador celebró con el ciudadano JORGE INFANTE, en su carácter de arrendatario, un contrato de arrendamiento sobre unos locales comerciales ubicados en la Urbanización San Miguel, calle 96-F, con avenida 59-A, parroquia Francisco Eugenio Bustamante, propiedad de la ciudadana CARMEN FERRER; en los cuales al poco tiempo de haberse arrendado, según los dichos del demandante fueron destinados por el arrendatario JORGE INFANTE, a Usos Indebidos que van en Contravención a las normas que Regulan la Convivencia Ciudadana, violentando derechos fundamentales, por lo que se demanda el DESALOJO conforme a lo establecido en el Artículo 40 literal “b” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece: “…Son causales de desalojo: b) que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulan la convivencia ciudadana…”.

Planteada así la controversia y conforme a los alcances del Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, corresponde a cada parte probar en autos sus afirmaciones de hecho contenidas en el libelo de la demanda y en el escrito contestatorio, esto es, el contradictorio y debate procesal, se resumen a los hechos discutidos o controvertidos por las partes, razón por la cual, el Tribunal estando dentro del lapso correspondiente, pasa a decidir la presente causa en atención al haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales, así como los alegatos de las partes y el derecho en que cada uno los ayuda a los fines de la subsunción de los mismos dentro del derecho que legalmente le corresponde en nuestro ordenamiento jurídico para poder declarar la voluntad concreta de la Ley que proceda en esta causa.

PRUEBAS DE LAS PARTES:

 PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

La parte accionante, con el libelo de la demanda, promovió e hizo evacuar las siguientes probanzas:

.- Copia simple del contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, bajo el N° 74, tomo 37, de los libros respectivos; el cual se tiene como fidedigno, por cuanto no fue impugnada en la oportunidad correspondiente y hace plena fe sobre su contenido, y sobre la existencia de la relación arrendaticia, por demás reconocida por las partes en el juicio, por lo tanto este Tribunal la aprecia y valora conforme a los alcances de los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Así se establece.-
.- Copia del Poder Judicial otorgado ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 37, tomo 84, en el cual se deja constancia de que la parte demandante Francisco Falcón, presentó el Poder Especial de Administración otorgado ante la Notaría Publica Segunda de Maracaibo de fecha 12/11/2008, bajo el N° 36, tomo 324, donde consta la representación y facultad del otorgante; la cual se tiene como fidedigna, por lo motivos de derecho explicados en el punto previo de la presente sentencia y hace plena fe sobre la cualidad y legitimación activa del ciudadano FRANCISCO FALCÓN, para sostener el presente juicio; por lo tanto, este Tribunal la aprecia y valora conforme a los alcances de los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Así se determina.-
.- Copia Certificada del Documento Público Administrativo, levantado por la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en el expediente N° 409, del año 2012; el cual se tiene como fidedigno, por cuanto el mismo no fue impugnado en la oportunidad correspondiente, por el contrario fue promovido por la parte demandada en virtud del principio de comunidad de la prueba, y hace plena fe de su contenido y de los hechos y declaraciones de los que el funcionario actuante dejo constancia y que en el pronunciamiento de fondo se especificarán.-

.- Promovió la testimonial de los ciudadanos EDIXON GARCÍA, EMILY BOZO AÑEZ, CLEOTILDE BOZO, GLEDYS VAZQUEZ, ENGELBERTH RAMÍREZ y DEIVIS QUINTERO, habiendo comparecido a la Audiencia Oral, sólo los ciudadanos CLEOTILDE DEL CARMEN BOZO VALLES y EDISON BENITO GARCÍA RIVAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° y 5.064.057 y 9.714.948, domiciliados en la ciudad de Maracaibo estado Zulia, quienes rindieron sus respectivas deposiciones, en aseveración que saben y les consta que en el local comercial donde funciona la escuela de baile, donde existe una bulla insoportable, donde hacen fiestas, toman bebidas alcohólicas, y que se sienten perjudicados con el escándalo que forman, y que por ello en varias oportunidades los denunciaron en la Intendencia. Después de un análisis de las declaraciones de los testigos, concluye este Sentenciador que los mismos mantienen una línea general clara, coherente y sin contradicciones, aportando elementos para determinar el fundamento de la demanda, dejando establecido que sus deposiciones concuerdan entre sí y con las otras pruebas de autos, motivadas en la resolución del conflicto, mereciendo confianza por ser vecinos del Sector donde se encuentra ubicado el inmueble, sobre todo la ciudadana CLEOTILDE DEL CARMEN BOZO VALLES, quien es vecina colindante del mismo, razón por la cual, el Tribunal aprecia y valora tales declaraciones. Así se determina.-

 PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
La parte demandada con el escrito de contestación a la demanda, promovió los siguientes instrumentos:

1) Recibos de transferencias bancarias de la cuenta corriente Banco Mercantil N° 001636010849, transferencias N° 25537852830, 25570419749 y 25505149364; consignados por la representación judicial del demandado para demostrar que (Omisis) “…he cancelado los últimos tres meses del pago del canon de arrendamiento, esto a los efectos de demostrar la nueva cuantía…” ante tal promoción primeramente se debe recordar, que no es objeto de discusión el monto fijado como canon de arrendamiento del inmueble objeto de la presente causa, el cual está exento de prueba por ser un hecho reconocido por las partes, y que nunca genero controversia en cuanto a su fijación; que la presente demanda se encuentra fundamentada en el articulo 40 literal “b” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, a cuyo marco deben dirigirse los medios probatorios promovidos, para lograr imponer los elementos necesarios o idóneos dirigidos a desvirtuarla, y siendo que, la documental aportada no esta estrechamente ligada con los limites de la controversia ya que no se esta dilucidando la falta de pago de los cánones de arrendamientos del inmueble arrendado, ni tampoco genero controversia cual era el monto fijado como canon de arrendamiento del local comercial, se declara en este mismo acto inconducente tales documentales para probar el fundamento de la demanda y son desechadas del presente juicio. Así se declara.-

2) Copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, bajo el N° 74, tomo 37, de los libros respectivos; el cual ya fue valorado y apreciado por este Tribunal en capitulo anterior, conforme a los alcances de los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Así se decide.-

3) Copia Certificada del Documento Público Administrativo, levantado por la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en el expediente N° 409, del año 2012, el cual ya fue valorado y apreciado por este Tribunal en capitulo anterior. Así se establece.-

4) Promovió como testigos a los ciudadanos RAFAEL PAZ y RICAUTER VILLALOBOS, quienes no acudieron a la Audencia Oral a rendir sus respectivas declaraciones, razón por la cual, el Tribunal se abstiene de emitir pronunciamiento alguno sobre ellos. Así se decide.-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR:

Ahora bien, analizadas y valoradas las pruebas en el presente juicio; procede este Tribunal al análisis concreto del fundamento de la demanda como es el Artículo 40 literal “b” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, que establece:

Son causales de desalojo:

(…)
“b” que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos indebidos en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana…

Esta carga probatoria, la debe asumir el actor en el presente proceso de desalojo.
A este respecto, la parte actora en la oportunidad correspondiente, consignó a las actas, copia certificada del documento publico administrativo levantado por la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo estado Zulia.
Del análisis del documento público administrativo consignado a las actas se evidencian una serie de denuncias que se iniciaron el 16 de noviembre del 2012, formuladas por una ciudadana de nombre EMILY BOZO VALLES, titular de la cédula de identidad Nº 8.505.643, domiciliada en la Urbanización San Miguel, calle 96-F, Nº 59-19, de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante, con motivo de perjuicios causados a su persona y a su familia, al exponer (Omisis) “por que me perjudican con la música, los gritos que realizan en la academia de baile, las actividades son de lunes a lunes y a toda hora, ya con esta es la tercera vez que los citó por este problema, la primera denuncia la realizó mi hermana, con la cual se comprometieron y no cumplieron, la segunda la realice yo en el 2010 al igual se comprometieron a tomar correctivos y tampoco han cumplido, ya se ha hecho insoportable todo lo que hacen en esa academia, ya que las actividades son tan continuas y extremadamente perturbadoras por la música a alto volumen que afectan la tranquilidad y el derecho al descanso de mi familia…”.
Puede verificarse en la misma forma, la inspección realizada al inmueble de la denunciante, el día 30 de enero de 2012, por la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo del estado Zulia, mediante la cual se deja constancia “…en el día de hoy, 30 de enero de 2012, siendo aproximadamente las 10:00 am, se realizó inspección al local 7 de la Urbanización San Miguel, calle 96F, donde se encuentra ubicado un estudio de baile. Se procedió a verificar el control del volumen y a su vez la distancia que propaga el mismo, instruyendo que colocara el volumen al nivel más alto y me dirigí a la vivienda de la ciudadana Emily Bozo, y al entrar efectivamente desde el área del porche hasta la cocina, incluyendo habitaciones se propaga el sonido proveniente del local, luego se colocó un volumen moderado bajo y solo se escuchaba en el área del porche de la vivienda, en el interior no se oía música que interrumpiera las labores cotidianas…”
Igualmente la declaración de fecha 16 de enero de 2013, mediante la cual los ciudadano FRANCISCO FALCÓN y JORGE INFANTE, manifiestan que (omisis) “…construyeron una pared para que no le cayera el sucio y así evitar que el problema siguiera…”
También se encuentra el compromiso de fecha 07 de febrero de 2013, mediante el cual el ciudadano JORGE INFANTE, asume la responsabilidad trabajar en la academia con un volumen bajo moderado de la música y a su vez elaborar una pared para evitar el paso de sonido y la permanencia de personas en esa área.
Otro punto a saber es, la denuncia de fecha 15 de mayo de 2013, efectuada en la misma intendencia por la ciudadana EMILY BOZO, mediante la cual manifiesta que se encuentra denunciando (Omisis) “…a estos ciudadanos por que incumplieron compromiso firmado por ante este despacho el día 16 de enero de 2013, siguen colocando la música a alto volumen, no tiene horario fijo, gritos, aplausos, palabras obscenas, amanecen con sus bonches…”
Se observa igualmente la declaración del hoy demandante FRANCISCO FALCON, de fecha 31 de mayo de 2013, ante la mencionada intendencia en cuanto a que (Omisis) “no hemos cumplido con el compromiso en cuanto a la construcción de la pared por no encontrar material a precio normal sino muy costoso, en cuanto a las actividades de la academia las veces que he pasado a visitar no he visto alteración…”
Igualmente el compromiso de la misma fecha en donde se obliga como propietario a tomar las medidas extremas a fin de evitar que las actividades de la academia continúen causando molestias a la ciudadana EMILY BOZO.
Esta situación de hecho viene reforzada por la declaración jurada de los testigos promovidos por la parte demandante.
El propio demandado en su escrito de contestación expone:
“…es cierto que acudí conjuntamente ante la intendencia de seguridad del municipio Maracaibo del estado Zulia, tal como se evidencia de las actas acompañadas por el abogado demandante al libelo…”
Incluso reconoce las quejas formuladas y el lanzamiento de desechos sólidos al manifestar “…La Primera queja se presentó en el año 2012…” “…nosotros construimos una pared para que no le cayera el sucio…”
Cabe destacar que todas estas declaraciones y situaciones de hecho fueron recogidas por un funcionario competente, mediante el levantamiento de un documento público administrativo y que hacen salvo prueba en contrario plena prueba en juicio.
En torno a esta especie de documentos, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 11 de julio de 2007 (Ramírez & Garay, Jurisprudencia Venezolana, Tomo CCXLVI, Ediciones Ramírez & Garay, S.A.; Caracas, julio 2007, pp. 420-421.), sostuvo:
Tales documentos no deben ser considerados como documentos privados emitidos por terceros, cuya validez en juicio estaría supeditada a la ratificación que de los mismos se hiciera conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, sino que deben ser tomados como documentos administrativos, los cuales conforme al criterio jurisprudencial imperante en la materia, son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los documentos públicos y los privados, cuyo contenido se tiene como fidedigno salvo prueba en contrario, resultando aplicable para la valoración de una copia fotostática de los mismos, las reglas que al respecto contiene el artículo 429 del mencionado Código.
A su vez, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 12 de julio de 2007 (Ramírez & Garay, Jurisprudencia Venezolana, Tomo CCXLVI, Ediciones Ramírez & Garay, S.A.; Caracas, julio 2007, pp. 455-456.), sostuvo:
Así, conforme al criterio sostenido por la doctrina nacional mayoritaria, con el cual coincide esta Sala, el expediente administrativo (rectius: documento administrativo) se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1363 eiusdem), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a tráves de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad (Sentencia de la Sala No 00692 de fecha 21 de mayo de 2002)(…).
Por lo tanto, para Jurisdicente es prudente precisar que el valor probatorio de las copias certificadas del expediente administrativo como instrumento privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, se refiere a la autenticidad que emana de la certificación efectuada por el funcionario público, de los antecedentes administrativos remitidos al Tribunal son una copia fiel y exacta de su original, es decir, que ese conjunto ordenado de actas son el cúmulo de actuaciones previas dirigidas a formar la voluntad de la Administración, que el particular recurrente pretende que sea revisada en la jurisdicción contenciosa administrativa.
Las afirmaciones expuestas traen como consecuencia que la impugnación del expediente administrativo como un todo o algunas de las actas que lo conforman, debe referirse a la falta de adecuación entre las copias certificadas del expediente administrativo que constan en autos y las actuaciones que conforman ese expediente administrativo, bien por que algún acta haya sido mutilada, sustraída, no conste en el expediente remitido o por cualquier otro motivo, para lo cual la parte impugnante deberá producir la prueba en contrario que demuestre la veracidad de sus alegaciones, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. (Subrayado de esta jurisdicción).
Siendo así, debe este Sentenciador tener como válidas y ciertas todas las declaraciones formuladas en el expediente administrativo levantado, y los hechos de los cuales, el funcionario público actuante dejó constancia, más aún cuando la parte contra quien se produjo el mismo, es decir, contra la parte demandada, JORGE INFANTE, lejos de impugnar y producir la prueba en contrario, lo aceptó y promovió en virtud del principio de comunidad de la prueba, según el cual, todas aquellas pruebas aportadas a la causa pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que las mismas pueden ser utilizadas en función de la justicia pretendida y concentrada en la sentencia de mérito.
En el estricto orden de las cosas es de suma importancia para este Tribunal, medir con detenimiento el alcance de las normativas legales de valoración tarifada y la sana crítica:
Por valoración o apreciación de la prueba judicial se entiende la operación mental que tiene por fin conocer el mérito o valor de la convicción que pueda deducirse de su contenido. Se trata de una actividad procesal exclusiva del Juez, como lo vimos al estudiar los sujetos de la prueba, pues las partes y sus apoderados tienen únicamente una función de colaboradores, cuando presentan su punto de vista en alegaciones o memoriales. Tres aspectos básicos de la función valoratoria, son: la percepción, representación o reconstrucción y razonamiento.
El Juez debe percibir los hechos a través de los medios de prueba, pero luego es indispensable que proceda a la representación o reconstrucción histórica de ellos, no ya separadamente sino en su conjunto. Esta representación o reconstrucción puede hacerse respecto de alguno de los hechos por la vía directa de la percepción u observación, pero algunos otros por la vía de la inducción o deducción, es decir, infiriéndolos de otros hechos porque solo los primeros han sido percibidos por el Juez. Sin lógica no puede existir valoración de la prueba, se trata de razonar sobre ella, así sea prueba directa, como hemos observado, y la lógica es indispensable para el correcto razonamiento. Esa actividad lógica debe basarse en las reglas de la experiencia, (físicas, morales, sociales, psicológicas, técnicas, científicas y las corrientes a que todos enseña la vida) que en conjunto forman la llamada regla de la sana crítica. Gracias a la valoración podrá saber el Juez, si en el proceso, la prueba ha cumplido su fin propio, si su resultado corresponde o no a su fin, pero en ambos caso la actividad valorativa ha cumplido el fin que le corresponde (Devis Echandía, Hernando, Estr. Compendio de Derecho Procesal, T.II. Pág.99 y ss).
Ahora bien, a tenor de lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil “…Los Jueces apreciaran los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos…” de lo que se desprende en el expediente administrativo mencionado, en las declaraciones de los testigos promovidos, y de las declaraciones del propio demandado, se demuestra que en efecto en el inmueble arrendado al ciudadano JORGE INFANTE; existe una marcada actividad de perturbación, registrada en documento publico, que data por lo menos desde el 16 de noviembre de 2012, la cual no ha sido hasta la fecha debidamente regularizada por el arrendatario, lo cierto es que, desde el inmueble arrendado desde la forma que se quiera ver, se emiten necesariamente sonidos propios de los equipos que utilizan para reproducir música, lo cierto es, la aceptación tacita por parte del demandado de que desde el inmueble arrendado se lanzaban desechos sólidos, al construir conjuntamente con el demandante la pared con la finalidad de que (omisis) “…no le cayera el sucio y así evitar que el problema siguiera adelante…” lo cierto es que, aun con un volumen moderado bajo el sonido se escucha en el porche de la vivienda contigua, lo cierto es, que esa actividad realizada en zona residencial, en una estructura al aire libre, esta causando un perjuicio al buen vivir de los vecinos, impidiendo la sana paz para el descanso que merece todo ciudadano en su hogar, la tranquilidad para su concentración, meditación y relajación para mantener una vida cotidiana sana. Por otro lado, ve con gran preocupación este Tribunal, que dicho local por demás, no se encuentra acondicionado, para efectuar la actividad comercial que se desarrolla, es decir, pretender establecer una academia de Baile (salsa casino) en una estructura o terraza al aire libre y en zona residencial, de la forma en que se mire, generara una perturbación continua, ya que esta actividad debe ser ejercida en un local debidamente cerrado y con los elementos necesarios que impidan la propagación del sonido al exterior, esto precisamente, para no violentar las normas de convivencia ciudadana. El ciudadano JORGE INFANTE, no ha podido cumplir con los parámetros establecidos en el Artículo 1.594 del Código Civil, que establece como principal obligación del arrendatario la de “…servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias…” La primera obligación del arrendatario es SERVIRSE DE LA COSA COMO UN BUEN PADRE DE FAMILIA; esto significa darle el uso adecuado, prever en este caso que el desarrollo de su actividad perturbe de cualquier forma a sus vecinos, por cuanto el incumplimiento a dicha obligación implica una violación a las normas de convivencia ciudadana, lo cual ha sido recogido por el legislador, en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial como una causal para solicitar el Desalojo.
Así, tenemos que el ya referido literal “b” del Artículo 40 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial se refiere al deber que tiene el arrendatario de darle al inmueble que se le arrendó un uso adecuado, ajustado a las cláusulas contractuales y las leyes venezolanas. Precisado lo anterior y retomando lo relativo a la causal de desalojo, debemos concluir que de los medios probatorios aportados se constató una perturbación continua y repetitiva, que constituyen una violación flagrante a lo establecido en el articulo 30 numerales 1 y 2 de la ordenanza para la convivencia ciudadana en espacios públicos y privados por emisiones sonoras y ruidos molestos; “…Artículo 30. Sin perjuicio de lo contemplado en las demás Leyes de la República u ordenanzas, se consideran infracciones los siguientes hechos: En el Ambiente Interior: 1.Exceder en el interior de los recintos los niveles sonoros afectando la tranquilidad de los vecinos y transeúntes. 2. Realizar fiestas, reuniones, ensayos musicales u otras actividades que produzcan ruidos molestos o causen perturbación a los vecinos o transeúntes, con excepción de lo establecido en los reglamentos existentes para las áreas comunes residenciales…” y las normas contenidas en los artículos 127, 82, 83 y 60 de la constitución de la republica bolivariana de Venezuela, por violación del derecho a un ambiente sano y equilibrado, violación del derecho a un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias, violación al derecho a la salud y violación del derecho a la intimidad; “…Articulo 127. Es un derecho y un deber de cada generación proteger y mantener el ambiente en beneficio de sí misma y del mundo futuro. Toda persona tiene derecho individual y colectivamente a disfrutar de una vida y de un ambiente seguro, sano y ecológicamente equilibrado. El Estado protegerá el ambiente, la diversidad biológica, los recursos genéticos, los procesos ecológicos, los parques nacionales y monumentos naturales y demás áreas de especial importancia ecológica. El genoma de los seres vivos no podrá ser patentado, y la ley que se refiera a los principios bioéticos regulará la materia. Es una obligación fundamental del Estado, con la activa participación de la sociedad, garantizar que la población se desenvuelva en un ambiente libre de contaminación, en donde el aire, el agua, los suelos, las costas, el clima, la capa de ozono, las especies vivas, sean especialmente protegidos, de conformidad con la ley…”
De igual manera el Artículo 82 establece: “Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénicas, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos…(sig)…” “…Artículo 83: La salud es un derecho social fundamental, obligación del Estado, que lo garantizará como parte del derecho a la vida. El Estado promoverá y desarrollará políticas orientadas a elevar la calidad de vida, el bienestar colectivo y el acceso a los servicios. Todas las personas tienen derecho a la protección de la salud, así como el deber de participar activamente en su promoción y defensa, y el de cumplir con las medidas sanitarias y de saneamiento que establezca la ley, de conformidad con los tratados y convenios internacionales suscritos y ratificados por la República…” “…Artículo 60. Toda persona tiene derecho a la protección de su honor, vida privada, intimidad, propia imagen, confidencialidad y reputación…” artículos estos, alegados por el actor en su escrito de demanda, y en ese sentido, la incursión por parte del demandado en la causal de desalojo establecida en el articulo 40 literal “b” de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, anteriormente transcrito, por haber destinado el inmueble arrendado a usos indebidos que van en contravención con las normas de convivencia ciudadana y a las sagradas normas constitucionales que regulan el buen vivir, la paz, la armonía vecinal y la salud física y mental de los vecinos y transeúntes, al no poder controlar durante el transcurso de los años la actividad perturbadora que se emana desde el local comercial que se le arrendó, ya que, lo natural o el deber ser en este caso en particular, es que el arrendatario realice su actividad en un local comercial acondicionado y previsto de los elementos mínimos para impedir que los sonidos propios de la música, de los bailes, de las instrucciones vocales, de los aplausos y gritos, se propaguen al exterior y No en un local, o terraza al aire libre en zona residencial, sacrificando la paz social y el buen vivir, por el comercio.-
Por su parte, la demandada, no logró imponer los elementos necesarios o idóneos dirigidos a desvirtuar dicho fundamento, o en su defecto a consolidar los requisitos de procedencia de la defensa por el invocada como eximente de responsabilidad o extinción de su obligación, lo cual acarrea una sanción jurídica como es la procedencia del desalojo exigido por su contraparte; esto fundamentado en la doctrina más exacta sobre la carga de la prueba, que establece: “Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que le sirven de fundamento a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal”. Así se decide.-
Tales elementos probatorios, llevan a la convicción de este Juzgador a través de la sana crítica, que efectivamente el demandado ha mantenido una conducta que violenta las normas de convivencia ciudadana, que ha destinado la cosa arrendada a usos indebidos, tal conducta del arrendatario, no tiene justificación o eximente de su responsabilidad, porque es relativa a su propia intervención, la que origina la perturbación al no controlar la misma, generándose un daño, que no permite la Ley, o que no se tolera, lo cual hace que se demuestre plenamente la causal de desalojo establecida en el Literal “b” del Artículo 40 de la Ley del Arrendamiento para el Uso Comercial y conducen de manera forzosa a este Juzgador declarar con lugar la demanda tal y como se dejará expreso en el dispositivo del fallo. Así se establece.-

DISPOSITIVO:

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
 PRIMERO: CON LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material del actor, esto es, la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL (Juicio Oral) intentó el ciudadano FRANCISCO FALCÓN en contra del ciudadano JORGE INFANTE, identificados en actas, y en consecuencia:
 SEGUNDO: Se le ordena a la parte demandada, ciudadano JORGE INFANTE, a hacer entrega a la parte demandante ciudadano FRANCISCO FALCÓN, los locales comerciales arrendados, libres de personas y cosas, en el mismo estado que los recibió.
 TERCERO: Se condena en costas y costos judiciales a la parte demandada ciudadano JORGE INFANTE, por haber sido vencido totalmente, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los fines del Artículo 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los dieciocho (18) días del mes de junio de dos mil quince (2015). AÑOS: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
El Juez,

Abog. Iván Pérez Padilla. La Secretaria,

Abog. Angela Aguaje Rosales
En la misma fecha, se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las dos y quince minutos de la tarde (2:15 pm).
La Secretaria,

Abog. Angela Aguaje Rosales