TSJ Regiones - Decisión

Expediente Nº 3060
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

DEMANDANTE: ciudadana ALIX JOSEFINA BRICEÑO ORTEGANA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.496.657 y de este domicilio, representada por su Apoderado Judicia el Profesional del Derecho NELSON ENRIQUE HERNANDEZ ARAUJO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 16.526, y del mismo domicilio.

DEMANDADO: ciudadano MAURO ANTONIO CARRERO PIRELA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.861.177, domiciliado en Maracaibo estado Zulia, asistido por la Profesional del Derecho MIGDALIA CARRERO DE VILCHEZ, inscrita en el Inpreabogado N° 23.338, y de este domicilio.

MOTIVO: DESALOJO

Corresponde el conocimiento de la presente causa a este Tribunal, mediante recibo de distribución EA-MU-52703-2013, de fecha 26/09/2013; la cual fue admitida mediante auto de fecha 02 de octubre de 2013. La controversia se plantea, en virtud de los alegatos de la parte demandante ALIX JOSEFINA BRICEÑO ORTEGANA, en su escrito libelar, mediante el cual expresa que celebro contrato verbal de arrendamiento con el ciudadano MAURO ANTONIO CARRERO PIRELA, el día 01 de septiembre de 2007, sobre un inmueble ubicado en la Urb. Nueva Democracia, Condominio “Villa Encantada” Segunda Etapa, calle 45-68, N° 5-100 de la Parroquia Idelfonso Vásquez del Municipio Maracaibo estado Zulia, sobre el cual desde el año 2011, le ha solicitado su entrega (Omisis) “…para habitarla ella con su grupo familiar…” y por tener el arrendatario obligaciones dinerarias en mora correspondientes a (Omisis) “…Meses de Arriendo Insolutos…” y servicios públicos “hidrolago, corpoelec, imau, gas, impuesto municipal, condominio” que ascienden a la cantidad de CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHO BOLIVARES (Bs. 4.908,oo), y hasta la presente fecha el arrendatario no ha entregado el inmueble arrendado, razón por la cual demanda el desalojo.
Por su parte el demandado, negó, rechazó y contradijo, los alegatos presentados y el derecho invocado por la parte demandante, alegando que no es cierto que le adeude dinero alguno por falta de pago de canon de arrendamiento, que cumple con el pago de los servicios públicos y que no es cierto que tenga deuda pendiente de condominio, ya que no existe constituida una junta de condominio como tal, sino que los problemas comunes se resuelven en reuniones espontáneas.

…Trabada la litis…

Dispone el artículo 1354 del Código Civil, lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
De igual forma, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Las citadas disposiciones in comento se limitan a regular las distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuáles son los medios de prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones.

En este sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal Supremo de Justicia, que:
“…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio…”

En efecto, quien fundamente como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resultan infundadas.

De un estricto análisis del escrito libelar presentado por la representación judicial de la parte actora, se desprende la narración de los hechos expresados de la siguiente manera:

(Omisis) “…Desde el 2011, le solicitó su entrega, para habitarla ella con su familia…” sig “…A la fecha, junio de 2013, el arrendatario debe los siguientes conceptos y sumas: A) Meses de Arriendo insolutos: B) Hidrolago… C) Corpoelec… D) Imau… E) Gas… F) Impuesto Municipal… G) Condominio…” sig…; con lo que puede inferir este Juzgador, que el actor aun y cuando no lo expresa taxativamente, fundamenta su demanda de desalojo en las causales establecidas en los literales “a” y “b” del articulo 34 de la extinta Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente a la fecha de proposición de la demanda, que establecen:

“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de los siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”

Artículos estos recogidos en su esencia en la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en su artículo 91 numerales 1 y 2, que establece:

Artículo 91: Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento, sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendo, para tal fin. 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.

En ese sentido, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora debió dirigir sus medios probatorios a demostrar sus afirmaciones de hecho, establecidas como:
1) La necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado o alguno de sus parientes consanguíneos.
2) La falta de pago de los cánones de arrendamientos consecutivos establecidos por la ley.

La primera de las causales invocadas en la presente demanda por desalojo esta referida a la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento, la cual debe estar dada por una especial circunstancia que obligue al propietario de manera terminante a ocupar el inmueble arrendado, por constituir su situación actual un perjuicio, no solo en el orden económico, sino también en el orden social o familiar, o de cualquier otra categoría o circunstancia capaz de obligar al propietario a ocupar el inmueble y satisfacer esa exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera.

Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza, que en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia de la solicitud de desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce de manera directa o indirecta en el interés indudable del propietario de ocupar dicho inmueble y no en otro particular o causal; entonces la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación esta en relación con el uso que haría como propietario.

La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser de manera directa sino indirecta, por que el medio probatorio conduce a su determinación, pues una solicitud de desocupación interpuesta ante un órgano administrativo mediante el cual se alegue dicha necesidad, sin aportar elementos probatorios contundentes, no serían jamás pruebas documentales directas de la necesidad que tiene el propietario o algunos de sus miembros del núcleo familiar, de ocupar el inmueble, ya que los mismos solo pueden ser prueba directa del cumplimiento de un requisito previo a la demanda exigido por la ley, mereciendo fe iuris tantum como documento publico administrativo en cuanto a las actuaciones que el funcionario publico competente recogió durante su tramitación, siendo estas, desvirtuable mediante prueba en contrario.

En el caso concreto la parte demandante dentro del lapso probatorio consigno a las actas copia certificada del expediente administrativo numero S-00312, tramitado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda Región Zulia, el cual no fue impugnado por la parte demandada, por lo que es valorado por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil, en cuanto a las declaraciones recogidas por el funcionario actuante, y en el cumplimiento del tramite administrativo de ley; no siendo este documento suficiente o no constituye prueba contundente, para demostrar el estado de necesidad invocado por la actora, y siendo que no existe en actas medios probatorios tendientes a la demostración de los requisitos de procedencia de la causal “b” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se debe considerar no demostrada la necesidad del Propietario de ocupar el inmueble, amen de que entre los requisitos de procedencia de dicha causal, esta incorporada la demostración de la “Cualidad de Propietario sobre el inmueble litigado” es decir, que esta causal solo puede ser invocada y solicitada por la persona que acredite y demuestre ser el propietario del inmueble arrendado, cualidad esta que tampoco se demuestra en actas, por consiguiente al no estar cubiertos los requisitos de procedencia de la causal invocada, se declara no demostrada la necesidad de ocupación del inmueble.- Así se decide.-

La segunda causal invocada, por la parte demandante, esta referida a la falta de pago de los cánones de arrendamiento del inmueble arrendado, establecida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a este respecto alega la parte demandante en su escrito libelar lo siguiente:

(Omisis) “…OBLIGACIONES DINERARIAS EN MORA. “…Meses de Arriendo Insolutos…” y servicios públicos “hidrolago, corpoelec, imau, gas, impuesto municipal, condominio”

A tales fines el ciudadano MAURO ANTONIO CARRERO PIRELA, en su condición de demandado, negó por no ser ciertos los hechos expuestos por la demandante, y consignó en cuarenta y nueve (49) folios útiles, los recibos de depósitos bancarios en la cuanta N° 1101252384, del Banco occidental de descuento, a favor de la ciudadana ALIX BRICEÑO, los cuales no fueron impugnados por la parte demandante, de los cuales se desprende que el ciudadano MAURO CARRERO, desde el día 08 de octubre de 2007, ha venido depositando los pagos que en ellos se reflejan, a disposición de la demandante, y como quiera que la actora en su escrito libelar, no especificó los meses reclamados y no ha impugnado los depósitos realizados se entiende que el ciudadano MAURO CARRERO PIRELA se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Así se establece.-

Es preciso, aclarar que además de los pagos de los cánones de arrendamientos, la parte demandante alega el pago de los servicios públicos, y de las cuotas de condominio, los cuales no están tipificados ni en la extinta Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ni en la nueva Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, como causal de DESALOJO, sino que deben ser exigidas por juicio autónomo de Cobro de Bolívares derivados de cuotas de condominio, la ultima, cuya legitimación activa correspondería a la Junta de Condominio legalmente constituida, por intermedio de su Administrador o aquella que se designe en Asamblea de Propietarios o por la Ley, y la primera mediante demanda de cobro de bolívares, esto cuando se perfeccione la entrega del inmueble objeto del contrato verbal y su inquilino no presente al arrendador las solvencias municipales correspondientes, ya que al no estar tipificadas las obligaciones de las partes en contrato escrito, se entiende que el arrendatario debe entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, y en ese sentido no le es dado al arrendatario exigir tempestivamente, el desalojo fundamentado en causales distintas a las establecidas en la ley especial que rige la materia inmobiliaria, por lo que los medios probatorios consignados por el actor para la demostración de estos hechos son irrelevantes e inconducentes para la demostración de las causales de desalojo indicadas anteriormente, es decir, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos y la falta de pago de los cánones de arrendamientos consecutivos, por lo que no hay que abundar sobre este particular en virtud que no existe en actas, intervención de la Junta de Condominio legalmente constituida, mas que las propias afirmaciones de la demandante, las cuales fueron negadas, por lo que son desechadas del proceso. Así se establece.-

Conforme a lo precedentemente alegado, analizado y probado durante el recorrido histórico del presente juicio, concluye quien suscribe el presente fallo, que la parte demandante no probó el fundamento de la demanda y sus derechos en el litigio, a lo cual estaba obligado en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

Por su parte, la demandada de autos, logró imponer los elementos necesarios o idóneos dirigidos a desvirtuar dicho fundamento, lo cual acarrea una sanción jurídica para el actor como es la improcedencia del desalojo exigido; esto fundamentado en la doctrina más exacta sobre la carga de la prueba, que establece: “Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que le sirven de fundamento a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal”. O como lo establece el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil colombiano: “incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen” (Devis Echandía, Hernando, Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo I, Nº 130). Así se decide.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos en la parte motiva de esta decisión, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó la ciudadana ALIX JOSEFINA BRICEÑO ORTEGANA contra MAURO ANTONIO CARRERO PIRELA.

Se condena en costas a la parte demandante por no haber vencimiento total.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNCIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los once (11) días del mes de junio del año dos mil quince (2015).- Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. EULOGIO PAREDES TARAZONA
LA SECRETARIA,

ANAMAR REVEROL PIRELA

En la misma fecha y previo el anuncio de Ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del despacho y siendo las tres horas de la tarde (3:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede; quedando registrada bajo el N° 74-2015.
LA SECRETARIA,

ANAMAR REVEROL PIRELA

EPT/perez