TSJ Regiones - Decisión

TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MANEIRO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.- Pampatar, Diecisiete (17) de Junio de Dos Mil Quince (2015).-

205° Y 156°.-

Verificado como fue el acto de Audiencia Preliminar en la oportunidad fijada por este Tribunal en el expediente signado con el número 2014-2461, en el juicio por DESALOJO, seguido por la Sociedad Mercantil “ FX & CRISAFULLI, C.A.”, a través de su Apoderado Judicial Abogado en ejercicio AURELIO CRISAFULLI, en contra de la Sociedad Mercantil “GALERY FANTASY, C.A”; estando dentro del lapso legal contenido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil para establecer los límites de la controversia, antes de fijar los mismos este Tribunal hace algunas consideraciones respecto a la Audiencia Preliminar:
El Código de Procedimiento Civil en su artículo 868 establece entre otras cosas, lo siguiente:
Art. 868: “…Aunque las partes o alguna de ellas no hubiesen concurrido a la audiencia preliminar, el Tribunal hará la fijación de los hechos y de los límites de la controversia dentro de los tres días siguientes por auto razonado… omissis”.
En tal sentido, si bien es cierto que la audiencia preliminar constituye un factor que permite depurar el desarrollo del debate, lo cual va a permitir la fijación de los límites de la controversia y sobre cuáles hechos va a recaer el objeto de la prueba, de tal modo que de acuerdo a la norma antes transcrita y en virtud de que la parte demandada no compareciera a la misma por medio de cualquiera de sus Representantes o de sus Apoderados Judiciales a la Audiencia fijada para el día 12 de Junio de 2015, este Tribunal tiene la obligación por imperio de la norma ut supra transcrita hacer la fijación de los hechos y dejar sentado además el criterio sostenido por el Máximo Tribunal en cuanto a los aspectos mas relevantes de las pruebas, en este sentido la Sala de Casación Civil, ha ampliado el concepto de distribución de la carga, de la prueba, estableciendo a cual parte corresponde la misma, según la actitud específica que el demandado adopte a las pretensiones del actor, distinguiendo el siguiente supuesto: a) Si el demando conviene absoluta, pura y simple en la demanda; el actor queda exento de toda prueba; b) Si el demando reconoce el hecho, pero le atribuye distinto significado Jurídico, le corresponde al juez aportar derecho; c) Si el demandado contradice o desconoce los hechos, y por tanto los derechos que ello derivan, de manera pura y simple, sin aportar hechos nuevos le corresponde al actor toda la carga de la prueba, y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones; d) Si el demandado reconoce los hechos pero no con limitaciones, porque opone el derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo; le corresponde al demandado probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas ( CFA. Hernando Debis Echandia. Teoría General de la Prueba Judicial. Tomo I Pág. 393 a la 518, Sentencia de la Sala Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia de fecha 17/11/1997, entre otras).

Ahora bien, en la oportunidad en que se celebró la audiencia preliminar, tal como quedara asentado, solo compareció la parte actora y en dicho acto expuso: “Solicito al Tribunal se sirva fijar los hechos en base al Desalojo del Inmueble identificado en el Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 14-06-2013 entre mi representada y la Sociedad Mercantil Galery Fantasy C. A., identificada en autos, en dicha solicitud de Desalojo se hace por incumplimiento del pago del canon de arrendamiento correspondiente a los periodos del 15-03 al 15-04, del 15-04 al 15-05, 15-05 al 15-06, 15-06 al 15-07, 15-07 al 15-08 y 15-08 al 15-09, todos del 2014, y en la falta de mantenimiento del aire acondicionado perteneciente al Inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 40 en sus literales “A” e “I” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; en tercer lugar, pagar los costos y costas incluyendo honorarios profesionales de Abogados de conformidad con el artículo 274 del C. P. C”. Cuarto, si corresponde o no a la demandada la prorroga de Ley. Es menester señalar que de conformidad con lo establecido con el artículo 865 del C. P. C, el demandado no puede aportar pruebas diferentes a las señaladas en su escrito de contestación a la demanda. Es todo.”

Seguidamente este Tribunal pasa a establecer los siguientes límites de la controversia y la fijación de los hechos.

HECHOS ADUCIDOS POR LA PARTE ACTORA.

De acuerdo a lo señalado en el escrito libelar interpuesto por el ciudadano: AURELIO CRISAFULLI, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 46.088, actuando en su condición de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil “FX & CRISAFULLI, C.A.”, se desprende lo siguiente:
- Que en fecha 14 de Junio de 2013, mi representada suscribió Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado con la sociedad mercantil “GALERY FANTASY, C.A”, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 06 de marzo de 2007, bajo el N° 5, Tomo 12-A, representada en este acto por su Director Gerente, la ciudadana MARÍA CRISTINA BEJARANO MORALES, de nacionalidad colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-82.256.532, debidamente facultada por los estudios sociales, autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, quedando anotado bajo el N° 08 Tomo 105 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaria, sobre un inmueble constituido por solo la planta baja del local, distinguido con el N° “13”, ubicado en el Nivel Planta Baja del “CENTRO COMERCIAL Y EMPRESARIAL AB, PRIMERA ETAPA”, ubicado en el cruce de la Avenida Bolívar, con la Avenida Aldonza Manrique, Urbanización Playas del Ángel, en las inmediaciones de la población de Pampatar, Municipio Autónomo Maneiro, isla de Margarita, Estado Nueva Esparta, y con una superficie aproximada de CINCUENTA METROS CUADRADOS ( 50 M2), Local que es totalmente independiente. Siendo destinado el mismo para el funcionamiento de comercio, tal y como se dejara establecido en el contrato de arrendamiento anteriormente descrito en la cláusula segunda.
- Que en dicha contratación en su cláusula Cuarta se fijó que el canon de arrendamiento mensual sería por la cantidad de BOLÍVARES DIEZ MIL (Bs.f. 10.000, 00) mensuales, durante los primeros nueve (9) meses de vigencia del presente contrato es decir hasta el quince (15) de marzo del año 2014 y para los siguientes tres (3) meses de vigencia del contrato, es decir, del quince (15) de marzo al quince (15) de junio del 2014, con lo cual se completaría el año de vigencia, seria de BOLIVARES CATORCE MIL (Bs. 14.000,00) mensuales, igualmente se acordó que en caso de que operara la prórroga legal, el canon de arrendamiento seguiría siendo el mismo pactado para los últimos tres (3) meses, es decir, BOLIVARES CATORCE MIL (Bs. 14.000,00) para los seis (6) meses de prórroga legal, es decir, se acordó un canon para el lapso de vigencia del contrato y otro para la prórroga legal, es decir, nunca se establecieron ajustes periódicos.
- Que en su Cláusula Tercera se pactó que el tiempo de duración de dicho contrato sería de UN (1) AÑO FIJO, contados a partir del 15 de Junio de 2013, con una prórroga legal de SEIS (6) MESES, prórroga que comenzó a regir a partir del 15 de Junio del 2014, debiendo LA ARRENDATARIA al culminar dicha prórroga legal entregar el inmueble totalmente libre de personas o cosas.
- Que en la Cláusula Séptima del contrato se pactó que era obligación de LA ARRENDATARIA, todo lo relativo al pago de teléfono, mantenimiento de aire acondicionado, el cual debe hacerse cada tres meses, además, del cincuenta por ciento (50%) del monto que arrojase la factura de servicio eléctrico, pues el restante del servicio lo pagaría el arrendatario del nivel superior del local arrendado, sin embargo se pagaría la factura completa de luz eléctrica mientras la planta alta del local no estuviere arrendada u ocupada y cualquiera otro servicio público o privado suministrado al local comercial arrendado durante la vigencia del contrato, necesarios para la conservación y el mantenimiento de todas las áreas del inmueble arrendado, siendo causal de resolución de este contrato, el deterioro y la falta de cuidado de este.
- Que igualmente se estableció en su Cláusula Quinta que la falta de pago de una (1) mensualidad daría derecho a LA ARRENDADORA a dar por rescindido el Contrato y a solicitar la inmediata desocupación del inmueble arrendado, su devolución, el pago de los cánones pendientes, así como los gastos judiciales y extrajudiciales que dicho incumplimiento ocasione.
- Que la sociedad mercantil GALERY FANTASY, CA., anteriormente identificada, una vez suscrito el contrato de arrendamiento ya mencionado, y a pesar de haber hecho inicialmente los pagos del canon de arrendamiento en las fechas fijadas y cumpliendo sus obligaciones, cuestión que posteriormente se hizo de manera irregular e incompleta en su monto, pues a partir del mes de Marzo del año 2014 se convino claramente entre las partes que el canon de arrendamiento a partir del 15 de Marzo del presente año sería de Bolívares Catorce Mil (Bs. 14.000,00) mensuales, sin embargo siguiendo las previsiones de lo establecido en el Decreto 602, emitido por la Presidencia de la República, en el cual se limitaban los cánones de arrendamiento de inmuebles constituidos por locales, lo cual no podía exceder de Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 250,00) mensuales por metro cuadrado y es por este hecho que cumpliendo con las previsiones de dicho Decreto y considerando el área del local de cincuenta metros cuadrados (50M2), lo cual nos da un canon de arrendamiento limitado a la cantidad de Bolívares Doce Mil Quinientos (Bs. 12.500,00) monto cuyo pago fue exigido a la Empresa arrendataria, la cual rotundamente se negó a cancelar desde dicho mes de Marzo de 2014.
- Que a pesar de la notificación realizada, y lo convenido entre las partes en el contrato de arrendamiento descrito, ésta se ha negado en pagar el canon de arrendamiento, incumpliendo con esto, con la sagrada obligación del arrendatario en la forma que fue convenida.
- Que se deja plenamente establecido, que “LA ARRENDATARIA” ha dejado de pagar y adeuda los cánones de arrendamiento correspondiente al período del 15 de Marzo al 15 de Abril y del 15 de Abril al 15 de Mayo de 2014, por la cantidad de Bolívares Doce Mil Quinientos (Bs. 12.500, 00) cada uno... Y desde el 15 de Mayo al 15 de Junio de 2014, del 15 de Junio al 15 de Julio del 2014, del 15 de Julio al 15 de Agosto del 2014 y del 15 de Agosto al 15 Septiembre de 2014, por la cantidad de Bolívares Catorce Mil (Bs. 14.000,00), vista la derogatoria del Decreto 602, lo que da un total adeudado de Bolívares Ochenta y Un Mil (Bs. 81.000, 00).
- Que a pesar de todas y cada una de la deuda arriba mencionada gestiones amistosas que mi representada ha intentado con el fin de que “LA ARRENDATARIA” cancele todas y cada una de la deuda arriba mencionada, la misma no ha pagado, incumpliendo de manera total, las obligaciones de “EL ARRENDATARIO”, establecidas en el Código Civil Venezolano, El Decreto Con Rango, Valor Y Fuerza De Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, y en el mismo Contrato de Arrendamiento, causando con dicha actitud, graves daños y perjuicios en el patrimonio de mi representada.
- Que hemos constatado en vista que se necesita autorización del Condominio para accesar al equipo, lo cual no se ha solicitado y en vista del estado del aire acondicionado perteneciente el inmueble que no se le ha hecho los mantenimientos debidos cada tres (3) meses y su estado en la actualidad luego de haberse entregado en buen estado como dice el contrato, es bastante deplorable a pesar que se encuentra en estado de funcionamiento, siendo ésta una causal de resolución, tal y como se convino en la cláusula sexta del contrato ya mencionado.

HECHOS ADUCIDOS POR LA PARTE DEMANDADA:

Por otra parte, la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, expuso:
- De conformidad con el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alego el DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA, POR NO HABERSE LLENADO EN EL LIBELO LOS REQUISITOS QUE INDICA EL ARTÍCULO 340, O POR HABERSE HECHO LA ACUMULACIÓN PROHIBIDA EN EL ARTÍCULO 78.
- Niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos así como en el derecho en que se encuentra fundamentada la demanda de autos, esto es de acuerdo a lo que sigue:
- Que es falso que mi representada se ha negado inexplicable y reiteradamente pagar los cánones de arrendamiento convenidos en el contrato.
- Que es falso que mi representada haya incumplido con los pagos de los cánones de arrendamientos correspondientes a los periodos del 15 de marzo al 15 de abril, del 15 de abril al 15 de Mayo, del 15 de mayo al 15 de junio, del 15 de junio al 15 de julio, del 15 de julio al 15 de agosto, del 15 de agosto al 15 de septiembre, todos del años 2014.
- Que es falso que como consecuencia del supuesto incumplimiento de pago, antes mencionado deba pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los periodos del 15 de marzo al 15 de abril, del 15 de abril al 15 de Mayo, del 15 de mayo al 15 de junio, del 15 de junio al 15 de julio, del 15 de julio al 15 de agosto, del 15 de agosto al 15 de septiembre, todos del años 2014, los cuales ascienden a la cantidad de Ochenta y Un Mil Bolívares (Bs. 81.000,00).
- Que es falso de falsedad absoluta que mi representada haya incumplido en realizar el debido mantenimiento cada tres (3) meses, del aire acondicionado con que cuenta el local.
- Que es falso que mi representada como consecuencia de la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento deba pagar indexación por deuda alguna.

Son hechos controvertidos y respecto a los cuales debe versar la actividad probatoria de las partes, los alegatos de actor los cuales fueron rechazados tanto en los hechos como en el derecho por la parte demandada; por lo que amerita que las partes demuestren sus respectivas defensas por ellos alegados en el escrito libelar, en la contestación de la demanda y en la audiencia preliminar.

Fijados como han quedado los límites de la presente controversia de conformidad con el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal ordena el lapso probatorio de cinco (05) días de despacho para promover pruebas sobre el mérito de la causa.

El Juez,

Dr. José Gregorio Pacheco,

La Secretaria,

Abg. Yennifer Soto Velásquez

Exp. 2014-2461.
Sentencia Interlocutoria N° 2015- 1783.-
JGP/Yennifer.-