TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO
EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I
INTRODUCCIÓN

Aprehende este Juzgado Superior Primero el conocimiento de la presente causa, producto de la distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos en fecha 02 de octubre de 2013, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 31 de julio de 2013, por los abogados en ejercicio WILFREDO SÁNCHEZ y CESAR DAVILA, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 175.774 y 29.511, respectivamente, actuando como apoderados judiciales de las ciudadanas ANNA PACI DE FERRARA, extranjera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-928.130, LUIGGIA PACI FERRETTI y JOSEFINA PACI FERRETTI, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N°7.692.996 y 10.676.195, respectivamente, en contra de la decisión dictada por el JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS MÁCHIQUES DE PERIJÁ y ROSARIO DE PERIJÁ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 29 de julio de 2013, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA (ENTREGA DE LOCAL COMERCIAL) siguen las ciudadanas ANNA PACI DE FERRARA, LUIGGIA PACI FERRETTI y JOSEFINA PACI FERRET, antes identificadas; en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES MENDOZA PÉREZ, COMPAÑÍA ANÓNIMA. (INMEPECA), inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veinticuatro (24) de noviembre de dos mil cinco (2005), bajo el N°27, Tomo 86-A.

II
NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada a la presente causa por ante ésta Superioridad, en fecha 8 de octubre de 2013, de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

No existiendo actuaciones por ante esta instancia pasa esta Juzgadora a narrar el resto de las actas procesales.

Del escrito libelar interpuesto por las ciudadanas ANNA PACI DE FERRARA, LUIGGIA PACI FERRETTI y JOSEFINA PACI FERRETTI, se citan los siguientes extractos:
(…)
“Antes de cualquier consideración es bueno referirnos al instrumentos privado, en el cual se evidencia que el día 2 de enero de 2007 celebramos con la sociedad mercantil “INVERSIONES MENDOZA PÉREZ, COMPAÑÍA ANÓNIMA” (INMPECA)”…un contrato de arrendamiento sobre un local comercial de nuestra única y exclusiva propiedad, ubicado en la avenida Arimpia, con calle Villapol, diagonal a la empresa Camprolac, de la ciudad de Machiques, Estado Zulia.
Es importante resaltar que dicho contrato se celebró originalmente privado, pero luego quedó reconocido legalmente en virtud de que por ante este mismo Juzgado cursa procedimiento por solicitud de Consignación de Cánones de Arrendamientos, formulado por la prenombrada sociedad mercantil (arrendataria) a nuestro favor (arrendadoras), bajo la causa N°7579, el cual acompañamos en copia certificada marcada con la letra “A”, destacándose de éstas el mencionado contrato.
LAS CLAUSULAS (sic) CONTRACTUALES
Las reglas legales y contractuales afortunadamente viene (sic) a frenar los extravíos del Arrendatario, en ese sentido para mayor inteligencia del asunto, transcribo en primer término la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento, que textualmente señala lo siguiente: “El plazo de duración del presente contrato será de dos (02) años contados a partir del día dos (02) de Enero de 2.007; el cual podrá ser prorrogado por un solo periodo o sea dos (02) años más, salvo que con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del mismo, una de las partes participe a la otra y éste acepte, su voluntad de no renovarlo de no hacerlo así, se prorrogará el contrato automáticamente.” (Negrita y subrayado nuestro)
(…)
LA PRORROGA LEGAL
Sin embargo y en consideración que la relación arrendaticia tuvo una duración de 4 años, tal como se dijo anteriormente, a dicha arrendataria le correspondió una prórroga legal de 1 año, conforme lo prevé el artículo 38, literal b), del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo tanto, la prórroga legal del contrato en cuestión venció el 2 de enero del año 2012.
TERCERO Y EL DERECHO
Ahora bien, ciudadana Juez, en virtud de que ha vencido el término de dicha prórroga legal (2 de enero de 2012), sin que la susodicha arrendataria haya cumplido con la entrega del referido inmueble a su vencimiento, es por lo que ocurrimos a su Noble Oficio para demandar como formalmente en este acto o hacemos, a la prenombrada sociedad mercantil, “INVERSIONES MENDOZA PÉREZ, COMPAÑÍA ANÓNIMA (INMEPECA), antes identificada, para que convenga, o en su defecto a ello sea condenado por este tribunal, en cumplir con entregarnos el local comercial, antes referido, en virtud del vencimiento de la prórroga legal arrendaticia, que operó sobre la misma.
(…)
Establecemos como estimación de la presente demanda la cantidad de Ochenta Mil Bolívares que es el valor del inmueble objeto del contrato, que en unidades tributarias representa Setecientos Cuarenta y Siete.
(…)

Posteriormente en fecha veintiséis (26) de junio de dos mil trece (2013), la ciudadana YRIS CAROLINA DELGADO FLORES, en representación de la sociedad mercantil INVERSIONES MENDOZA PÉREZ, COMPAÑÍA ANÓNIMA. (INMEPECA), asistida por la abogada en ejercicio YANETSY DAMARI VILCHEZ, presentó contestación a la demanda, de la cual se evidencia los siguientes extractos:
(…)
“II COVENGO EN LOS SIGUIENTES PUNTOS
PRIMERO: Es cierto y convengo que entre las partes actoras ciudadanas ANNA PACI DE FERRARA, LUIGGIA PACI FERRETI y JOSEFINA PACI FERRETTI, plenamente identificadas y mi representada se celebro (sic) un contrato de Arrendamiento por tiempo determinado, en virtud del cual cedieron en arrendamiento a mi representada un local comercial de su única exclusiva propiedad, ubicado en la Avenida Arimpia con calle Villa Pool, diagonal a Camprolac de esta Ciudad y Municipio Machiques de Perijá del Estado Zulia.
SEGUNDO: Es cierto y convengo que entre las partes actoras ciudadanas ANNA PACI DE FERRARA, LUIGGIA PACI FERRETTI y JOSEFINA PACI FERRETTI, plenamente identificadas, y mi representada se celebro (sic) un contrato de Arrendamiento por tiempo determinado, el cual fue posteriormente reconocido Judicialmente al momento de que mi representada incoara ante este Tribunal PROCEDIMIENTO D CONSINGACION DE CANONES DE ARRENDAMIENTO, según expediente N° 7579.
TERCERO: Es cierto y convengo que el plazo de duración de este contrato celebrado originalmente privado el 02 de enero del 2007, sería prorrogado por un solo periodo de dos (02) años; SALVO que con treinta días de anticipación al VENCIMIENTO DEL MISMO, UNA DE LAS PARTES PARTICIPE A LA OTRA Y ESTA (sic) ACEPTE SU VOLUNTAD DE NO RENOVARLO, DE NO HACERLO ASÍ SE PRORROGARÁ EL CONTRATO AUTOMÁTICAMENTE.
(…)
Así tenemos, ciudadana Jueza que entre mi representada y las actoras se celebro (sic) un Contrato de Arrendamiento por tiempo determinado, como se evidencia de las copias fotostáticas certificada del mismo, inserto en los folios 4 al 6, de las actuaciones certificadas que forman parte del Expediente 7579 sobre consignación de cánones de arrendamientos, que cursa por ante este Despacho, que consigno marcado con la letra “A”; y al respecto cabe destacar que las actoras reconocen su contenido en su escrito privado, pero que luego quedo (sic) reconocido Legalmente una vez incoada por mi representada la Solicitud de Consignación de Cánones de Arrendamiento a favor de las arrendadoras hoy actoras en el presente juicio; en el referido instrumento se estableció en la Cláusula Tercera y Segunda expresamente lo siguiente: “TERCERA: El plazo de duración del presente contrato será de dos años contados a partir del día dos (02) de Enero de 2.007; el cual podrá ser prorrogado por un solo periodo o sea dos (02) años, SALVO que con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del mismo, una de las partes participe a la otra y ésta acepte, su voluntad de no renovarlo de no hacerlo así, se prorrogará el contrato automáticamente”…
Es el caso ciudadana Juez, que las actoras en el presente Juicio plenamente identificadas, una vez terminado el plazo establecido en el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera, el cual inicio el dos (02) de Enero de 2007, hasta la actualidad, NO le NOTIFICARON a mi representada con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del mismo, ni en ningún otro momento de su voluntad de no renovarlo, en consecuencia se ha venido renovando de manera automática el contrato de arrendamiento, atendiendo el vocablo SALVO y su demás contenido como lo indique supra.
(…)
Ahora bien ciudadana Juez, con relación a las formalidades del Procedimiento de Consignación Inquilinaria, incoado por mi representada a favor de las arrendadoras hoy actoras en el presente juicio, si bien no es el asunto que nos ocupa, cabe señalar Ciudadana Jueza, que mi representada ha cumplido con todas las formalidades correspondientes en el referido Procedimiento, pues a cuatro (4) días de admitida por este Tribunal la Solicitud de Consignación de Cánones de Arrendamientos (Exp. 7579), mi representada impulso (sic) el libramiento de las notificaciones correspondientes a las beneficiarias hoy actoras en el presente juicio…”

En consecuencia, el JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS MÁCHIQUES DE PERIJÁ y ROSARIO DE PERIJÁ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 29 de julio de 2013, profirió sentencia de la cual se evidencian los siguientes extractos:

(…)
“De manera que en aplicación de la doctrina antes indicada se desprende que la DEMANDA POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, tiene razón de ser en contratos de arrendamientos a tiempo determinados, de ser oponible cuando un contrato ha cambiad su naturaleza y se ha convertido en un contrato por tiempo indeterminado, dado que se dejó transcurrir la única renovación y el lapso de la prorroga legal que se produce de pleno derecho en esos casos manteniéndose EL arrendatario en posesión del inmueble objeto del contrato inicial, en cambio la ley establece las pautas a seguir para lograr que se declare terminada la relación que se desarrolla en esos términos; en base a este criterio y en aplicación del mismo en el presente caso, se observa que la parte actora reclama la entrega de un inmueble constituido por un local comercial, esto es el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga (sic) legal, observándose que la misma transcurrió en exceso y se produjo una consignación de cánones de arrendamiento que en principio se realizó dentro de los quince días siguientes al vencimiento al vencimiento de la cuota afirma la demandada que no se le quiso recibir y se notificó oportunamente a la persona que regularmente recibía las pensiones de arrendamiento en nombre de todas las arrendadoras, configurándose en consecuencia un error en la forma de pedir de las actoras, vía ésta permitida para ponerle fin a la relación arrendaticia que tiene como fundamento un contrato escrito a tiempo determinado, pero que habiéndose materializado el cambio de naturaleza del contrato en un contrato a tiempo indeterminado, como ha sido, que se configura la improcedencia de la pretensión realizada por la parte actora, por el hecho de haber escogido la vía equivocada para terminar con la relación arrendaticia que tiene como fundamento un contrato escrito a tiempo determinado, pero que habiéndose materializado el cambio de naturaleza del contrato en un contrato a tiempo indeterminado, como ha sido, se configura la improcedencia de la pretensión realizada por la parte actora, por el hecho de haber escogido la vía equivocada para terminar con la relación arrendaticia que mantiene con la arrendataria, por cuanto la resolución de contrato por expiración de la prorroga legal, solo resulta procedente cuando se trata de un contrato de arrendamiento escrito celebrado a tiempo determinado, por cuanto no puede resolverse una relación que no tiene establecido un lapso de duración, a diferencia de que si se trata del incumplimiento previsto en los ordinales indicados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…
…DECLARA; SIN LUGAR la demanda presentada por los ciudadanos ANNA PACI DE FERRARA, LUIGGIA PACI FERRETTI y JOSEFINA PACI FERRETTI…

III
DE LAS PRUEBAS

• De las pruebas que acompañan el escrito libelar

1.- Copia Certificada del expediente N° 7579, correspondiente por motivo de la consignación de cánones de arrendamiento, llevado por el JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS MÁCHIQUES DE PERIJÁ y ROSARIO DE PERIJÁ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, inserto desde el folio seis (6) hasta el folio hasta el folio noventa y cinco (95) del expediente.

Siendo que la presente prueba fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Superioridad le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.357 del Código Civil, tomando en consideración que no fue impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa.

Del anterior medio se desprende que, las ciudadanas ANNA PACI DE FERRARA, LUIGGIA PACI FERRETTI y JOSEFINA PACI FERRETTI, celebraron un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil INVERSIONES MENDOZA PEREZ C.A., sobre un local comercial ubicado en la Avenida Arimpía con calle Villa Pool, diagonal a Camprolac de esta ciudad y municipio Machiques de Perija del Estado Zulia; igualmente se evidencian los recibos por concepto de pago de alquiler correspondientes desde el mes de abril de dos mil diez (2010) hasta el mes de mayo de dos mil once (2011), de lo que se demuestra que existe un procedimiento de consignación de cánones de arrendamientos por parte de la sociedad mercantil INVERSIONES MENDOZA PEREZ C.A.

• De las pruebas presentadas por la demandada con la contestación de la demanda.

1.- Promovió Copia Certificada del expediente N° 7579, correspondiente por motivo de la consignación de cánones de arrendamiento, llevado por el JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS MÁCHIQUES DE PERIJÁ y ROSARIO DE PERIJÁ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, inserto desde el folio ciento diez (110) al doscientos once (211) del expediente.

El anterior medio probatorio, al haber sido valorado con anterioridad, esta Sentenciadora se abstiene de pronunciarse nuevamente respecto a su valoración en la definitiva. ASÍ SE DECIDE.-

2.- Promovió INSPECCIÓN JUDICIAL, a la cuenta corriente N°0104-60-0000000858 de este Tribunal, en el Banco Bicentenario, Agencia Machiques, a los fines de que se compruebe el estado de solvencia de mi representada y se confirme que ha venido realizando el pago de los cánones de arrendamiento.

El anterior medio probatorio no fue evacuado en la causa llevada por el Juzgado a quo, por lo que al no evidenciarse sus resultas en actas procesales, no puede ser valorado.

• Pruebas presentadas por la parte demandada con el escrito de promoción de pruebas

1.- Invocó el mérito favorable de las actas procesales

Con respecto a tal invocación, observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece.

2.- Promovió y ratificó Copia Certificada del expediente N° 7579, correspondiente por motivo de la consignación de cánones de arrendamiento, llevado por el JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS MÁCHIQUES DE PERIJÁ y ROSARIO DE PERIJÁ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, inserta con la contestación de la demanda.

El anterior medio probatorio, al haber sido valorado con anterioridad, esta Sentenciadora se abstiene de pronunciarse nuevamente respecto a su valoración en la definitiva. ASÍ SE DECIDE.-

3.- Promovió y ratificó INSPECCIÓN JUDICIAL, a la cuenta corriente N°0104-60-0000000858 de este Tribunal, en el Banco Bicentenario, Agencia Machiques, a los fines de que el Tribunal verifique que se han cancelado los cánones de arrendamientos a partir del mes de junio del dos mil once (2011) hasta la actualidad.

El anterior medio probatorio no fue evacuado en la causa llevada por el Juzgado a quo, por lo que al no evidenciarse sus resultas en actas procesales, no puede ser valorado, tal como se mencionó anteriormente.

• Pruebas presentadas por la parte actora con el escrito de promoción de pruebas

1.- Invocó el merito favorable de las actas procesales y el principio de la comunidad de la prueba.

Con respecto a tal invocación, observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece.

2.- Promovió contrato de arrendamiento, el cual se encuentra inserto en los folios diez (10) y once (11) del legajo de copias cerificadas, que acompaña el escrito libelar, del expediente N°7975, llevado por el llevado por el JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS MÁCHIQUES DE PERIJÁ y ROSARIO DE PERIJÁ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, por motivo de Procedimiento de Consignación de Cánones de Arrendamiento.

La presente prueba está constituida por un instrumento privado que al no haber sido impugnado por la contraparte, que por el contrario fue reconocido por ambas partes firmantes, adquiere el valor probatorio establecido en el artículo 1.363 del Código Civil.

Del anterior medio se desprende que, las ciudadanas ANNA PACI DE FERRARA, LUIGGIA PACI FERRETTI y JOSEFINA PACI FERRETTI, celebraron un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil INVERSIONES MENDOZA PEREZ C.A., sobre un local comercial ubicado en la Avenida Arimpía con calle Villa Pool, diagonal a Camprolac de esta ciudad y municipio Machiques de Perija del Estado Zulia, y contiene una cláusula que estipula que el plazo de duración del mismos era de dos (2) años contados a partir del día dos (2) de enero de dos mil siete (2007), el cual podrá ser prorrogado por un solo periodo o sea dos (2) años mas, salvo que con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del mismo, una de las partes participe a la otra y ésta acepte, su voluntad de no renovarlo de no hacerlo así, se prorrogará automáticamente.

3.- Promovió y ratificó Copia Certificada del expediente N° 7579, correspondiente por motivo de la consignación de cánones de arrendamiento, llevado por el JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS MÁCHIQUES DE PERIJÁ y ROSARIO DE PERIJÁ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el cual acompaña el escrito libelar.

El anterior medio probatorio, al haber sido valorado con anterioridad, esta Sentenciadora se abstiene de pronunciarse nuevamente respecto a su valoración en la definitiva. ASÍ SE DECIDE.-

IV
MOTIVOS PARA DECIDIR

En el presente caso que nos atañe, resulta evidente la existencia de una relación arrendaticia entre las ciudadanas ANNA PACI DE FERRARA, LUIGGIA PACI FERRETTI, JOSEFINA PACI FERRETTI y la sociedad mercantil INVERSIONES MENDOZA PEREZ C.A. (INMEPECA), todos identificados de actas; la mencionada relación versa sobre un local comercial ubicado en la Avenida Arimpía con calle Villa Pool, diagonal a Camprolac de esta ciudad y municipio Machiques de Périja del Estado Zulia.

Primeramente, esta Sentenciadora observa la controversia suscitada entre las partes con respecto a la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, la cual establece: “El plazo de duración del presente contrato será de dos (02) años contados a partir del día dos (02) de Enero de 2.007; el cual podrá ser prorrogado por un solo periodo o sea dos (02) año (sic) más, salvo que con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del mismo, una de las partes participe a la otra y ésta acepte, su voluntad de no renovarlo de no hacerlo así, se prorrogará el contrato automáticamente.”

En cuanto, a la mencionada cláusula esta Sentenciadora considera que efectivamente el plazo de duración del contrato fue de dos (02) años contados a partir del dos (02) de enero de dos mil siete (2007), habiéndose culminado estos dos años para el día dos (02) de enero de dos mil nueve (2009), fecha para la cual alguna de las partes debió manifestar con treinta (30) días de anticipación, su voluntad de no acogerse a la única prorroga establecida por dos (02) años mas, por lo que sin hacerlo se procedería automáticamente a esta única prorroga establecida en el contrato celebrado; con todo lo explanado se pretende aclarar que el contrato instauraba un solo periodo de prorroga por dos (02) años, y que los treinta (30) días mencionados a la participación de voluntad solo se aplicarían para ese momento de renovar esta única prorroga, en este sentido, mal puede la parte demandada mal interpretar que el contrato se estaría prorrogando automáticamente en todos los períodos transcurridos. Así se establece.-

Entonces, siendo que el contrato tenía una duración de dos (02) años contados a partir del dos (02) de enero del dos mil siete (2007), el cual culminó para el dos (02) de enero de dos mil nueve (2009), y el cual al haberse renovado su única prorroga convencional de dos (02) años culminó el dos (02) de enero de dos mil once (2011), fecha a partir de la cual operó de pleno derecho la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”(Negritas y subrayado de este Tribunal)

La obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del autor Gilberto Guerrero Quintero, (pag 270 y 271), respecto a la prorroga legal, establece lo siguiente:
“Significa que la misma procede, aun cuando las partes no la hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de LAI (por ministerio de la ley), la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, según las observaciones anotadas supra, y tomando en consideración su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7° eiusdem. Y es de observar que la presencia de la prórroga legal, que opera de pleno derecho, por el solo vencimiento del plazo estipulado como de duración de la relación arrendaticia, ésta se prorrogará, lo cual no significa su vigencia como goce a plazo fijo automático, según las previsiones temporales del artículo 38 ibídem, sino que aun cuando opera ipso iure, no obstante, la misma puede encontrarse detenida o enervada por el incumplimiento en que haya incurrido el arrendatario, en cuanto llegada la extinción del plazo fijo se encuentre incumplimiento las obligaciones contractuales y legales. La vigencia para el goce de pleno derecho lo que indica en su presencia como derecho del arrendatario, como nacimiento de la misma, pero que para su ejercicio se encuentra sometida a la condición o circunstancia del estado de solvencia debitorios. De allí que haya sido innecesaria la repetición que en el artículo 39 de la LAI se hace en cuanto a “que la prórroga legal opera de pleno derecho”, pues la misma ha sido establecida en el artículo 38 eiusdem cuando se contempla que “llegado el día vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestivamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas”, con lo cual la prórroga se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo interpartes contratantes.
(Negritas y subrayado de este tribunal).

De sentencia emanada de nuestro máximo Tribunal, de la Sala Constitucional, Exp. N° 10-0055, de fecha diecisiete (17) de marzo de dos mil once (2011), se citan los siguientes extractos:

(…)

“Siendo que el contrato suscrito entre las partes es a tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de deshaucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil. Por ello, no tiene justificación desde el punto jurídico y argumentativo, la afirmación hecha por el juez de alzada en cuanto a que en el caso de autos existía la necesidad de notificar tanto la prórroga, como la no prórroga del contrato.
Aunado a ello, la Sala precisa, que siendo la prórroga legal una beneficio que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le confiere al arrendatario, y una obligación que le impone al arrendador, no está sometida a ningún tipo de aviso o notificación previa, por cuanto la misma opera de pleno derecho. (Vid artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios)
Así las cosas considera esta Sala que el referido error de percepción en que incurrió el juez de alzada al interpretar el contrato de arrendamiento conllevó a que éste decidiera que “en el caso bajo análisis, el contrato de arrendamiento con duración de cuatro (4) años desde el 09 de octubre de 2003 al 09 de octubre de 2007, y pasada esta fecha se prorrogó a partir de la misma por un tiempo igual, al no haberse cumplido antes de su vencimiento con la notificación de no renovación, manteniéndose así vigente todas las cláusulas pactadas por las partes en dicha convención”, con lo cual prorrogó indebidamente el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, violando la tutela judicial efectiva y el derecho de propiedad de la accionante en lo que se refiere a los atributos relativos al ius utendi (derecho de servirse de la cosa) así como al ius butendi (derecho de disposición).
Ahora bien, el ejercicio de la función jurisdiccional corresponde al Estado, quien la cumple a través de los Tribunales de la República, órganos que requieren, a su vez, de la persona física constituida por los jueces que tienen la obligación de administrar justicia de conformidad con la Constitución y las leyes, de modo que el Juez, como administrador de justicia, se encuentra limitado por una esfera de actividad definida por la ley, que constituye la medida del ejercicio del poder jurisdiccional del Estado.
(…)
(Negritas y Subrayado de este Tribunal)

En base a los anteriores criterios doctrinales y jurisprudenciales se concluye que, si bien la prórroga comenzó a operar de pleno de derecho a partir del dos (02) de enero de dos mil once (2011), y siendo que la relación arrendaticia tuvo una duración de cuatro (4) años, es decir, dos años de duración del contrato mas dos (02) años de duración de la prorroga convencional, el precitado artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos establece que corresponde una prorroga legal de un (01) año, y la cual comenzó a transcurrir sin necesidad de previa notificación, culminando está el dos (02) de enero de dos mil doce (2012), por cuanto la prórroga legal opera de pleno para el arrendatario, siendo esto una interpretación establecida por nuestro máximo Tribunal. Así se Establece.-

Ahora bien, en cuanto al segundo punto controvertido sobre la ocupación del inmueble por la parte demandada luego de vencido el contrato, la parte actora demanda la entrega del inmueble por cuanto se venció la prorroga legal correspondiente a la terminación del contrato; por otra parte, los codemandados en su escrito de contestación alegan, que al no haberse opuesto el arrendador, durante el tiempo de ocupación del inmueble después de vencida la prórroga legal, el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.

Al respecto, se cita lo establecido en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil:
“Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
“Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado…”

En este sentido, es menester de esta Sentenciadora traer a colación La obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del autor Gilberto Guerrero Quintero, (pag 293 y ss), respecto a la prorroga legal, establece lo siguiente:
“4.1.3 Tácita Reconducción
Según el artículo 1.600 del Código Civil “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”; concepción esta que resulta igual a la del artículo 1.614 eiusdem. De ambos textos legales se obtiene que la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 de LAI…
(…)
a. Contrato por tiempo determinado con duración concluida
Para que aparezca el nuevo contrato, es necesario que las partes hayan fijado un término de duración y que al vencimiento de la prórroga legal, o porque la misma no proceda, se produzcan las circunstancias a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, pues no opera en la relación indefinida que carece de la virtualidad de prorrogarse cuando no contiene en sí misma un límite que permita su prórroga (sólo se prorroga lo que concluye),a menos que se trate de la excepción del artículo 1.626 y 1.627 del Código Civil, o normas reguladoras de la “tácita reconducción” de un contrato que siendo inicialmente por tiempo indeterminado-por causa de la imprevisión de las partes-el legislador lo declara por tiempo determinado de un año o por más tiempo, según las circunstancias que allí se establecen, al trasladarse de un fundo rústico, cuya regulación está excluida de LAI…
b. Actitud silente o ausencia de oposición del arrendador
El solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prorroga legal, o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario y demás la realización de algún acto indicativo de continuar como tal, si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo (art. 51, LAI). Vencida la prorroga legal, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución o entrega del inmueble arrendado y tampoco pide el secuestro, dejando transcurrir aquel tiempo y se produce la consignación de la suma de dinero que venía pagando, o la que resulte de las propias circunstancias previstas en el contrato objeto de la prórroga, como en el caso de no estar sujeto a regulación el inmueble, o si el arrendador recibe el canon correspondiente, ¿no se habrá producido la tácita reconducción? (vid. III, 9). LAI no contiene prohibición alguna al respecto. Más bien los artículos 1.600 y 1.614 del código Civil la contemplan. Sin embargo, de haber intentado el arrendador la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de prórroga legal, habiéndose consignado el precio del arrendamiento del modo antes indicado, si el demandante retira la cantidad consignada no se produce la tácita reconducción…
De esta misma podemos deducir que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción por cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquiera otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducción el arrendador ha debido actuar para evitarla…
c. El vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo indefinido.
Significamos que por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario, de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia. En efecto, esta característica es la más resaltante porque la “reconducción” la traducimos por “reformar” y siendo así se reforma o modifica el tiempo, que de determinado pasar a ser indeterminado.
(…)
La tácita reconducción tiene su razón de ser en el beneficio que reporta al arrendatario, ante la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tiene por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, o de no proceder la misma; inactividad entendida como ausencia de oposición del arrendador, generadora de consecuencias que no transcurren inadvertidas y sin destino, pues toda omisión o inactividad, lógico es que ocasione algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado. Ante el poco o ningún interés inmobiliario recepticio por el arrendador, esta conducta debe ser calificada en orden a las consecuencias jurídicas de la misma, acorde con la protección en beneficio de la persona que aspira a continuar como arrendataria, a quien así se facilita la suspensión de los inconvenientes que derivan de tener que entregar el inmueble, al vencimiento de la prórroga legal, en caso de necesitarlo. (Negritas y Subrayado de esta Sentenciadora)

Así pues, de las actas procesales insertas en el expediente se evidencia tal como ya se ha mencionado que la prorroga legal venció en fecha dos (02) de enero de dos mil doce (2012), y la demanda por ENTREGA DEL LOCAL COMERCIAL POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, fue interpuesta en fecha veinticinco (25) de abril de dos mil trece (2013), transcurriendo más de un (1) año de ocupación del inmueble por parte del arrendatario sin oposición alguna de las arrendadoras; puesto que, si bien las arrendadoras desde julio de dos mil once (2011) no tenían la voluntad de aceptar los cánones de arrendamiento, por lo que, la parte demandada interpuso solicitud de consignación de cánones de arrendamiento para la fecha quince (15) de julio de dos mil once (2011), y luego de vencida la prórroga legal del contrato no ejerció ninguna acción para obtener la devolución del inmueble. Así se Decide.-

Cabe destacar, que el solo hecho de negarse a recibir los cánones de arrendamiento como acción previa al vencimiento de la prorroga legal, no es considerado oposición por parte de las arrendadoras, puesto que, es mas una conducta pasiva por parte de las mismas que la ejecución de una acción. No obstante, la oposición debe realizarse con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal; y siendo que transcurrió un (01) año luego del vencimiento de esta prórroga, sin oposición alguna por parte de las arrendadores, es decir, que no ejecutaron ninguna acción que demuestre el interés de recibir el inmueble se evidencia una notoria inactividad por parte de las arrendadoras, transformándose el contrato celebrado en un contrato a tiempo indeterminado. Así se Decide.-

En efecto, opera la tácita reconducción, al evidenciarse los requisitos explanados en la doctrina para la procedencia de esta figura en el presente contrato de arrendamiento, aunado a esto, al no haberse ejercido la acción de entrega del local comercial por vencimiento de prórroga legal, en la oportunidad legal correspondiente, se podría decir en el periodo de los cuarenta y cinco (45) días luego del vencimiento de la prorroga legal, sino que interpuso la acción después de un (01) año de vencida la misma, sin actividad procesal que demande el interés de la entrega del inmueble, se considera esta inactividad como una renovación tácita del contrato durante este periodo de tiempo. Así se Decide.-

En consecuencia, esta Sentenciadora procederá a declarar SIN LUGAR la apelación ejercida en fecha 31 de julio de 2013, por los abogados en ejercicio WILFREDO SÁNCHEZ y CESAR DAVILA, actuando como apoderados judiciales de las ciudadanas ANNA PACI DE FERRARA, LUIGGIA PACI FERRETTI y JOSEFINA PACI FERRETTI, por lo que SE CONFIRMARÁ la decisión dictada por JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS MÁCHIQUES DE PERIJÁ y ROSARIO DE PERIJÁ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 29 de julio de 2013, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA (ENTREGA DE LOCAL COMERCIAL) siguen las ciudadanas ANNA PACI DE FERRARA, LUIGGIA PACI FERRETTI y JOSEFINA PACI FERRET, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES MENDOZA PÉREZ, COMPAÑÍA ANÓNIMA, todos antes identificados.

IV
DISPOSITIVA

Este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida en fecha 31 de julio de 2013, por los abogados en ejercicio WILFREDO SÁNCHEZ y CESAR DAVILA, actuando como apoderados judiciales de las ciudadanas ANNA PACI DE FERRARA, LUIGGIA PACI FERRETTI y JOSEFINA PACI FERRETTI
SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión dictada por JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS MÁCHIQUES DE PERIJÁ y ROSARIO DE PERIJÁ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 29 de julio de 2013, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA (ENTREGA DE LOCAL COMERCIAL) siguen las ciudadanas ANNA PACI DE FERRARA, LUIGGIA PACI FERRETTI y JOSEFINA PACI FERRET, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES MENDOZA PÉREZ, COMPAÑÍA ANÓNIMA, todos antes identificados; de conformidad con la motivación de esta sentencia.
TERCERO: Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los siete (7) días del mes de julio del año dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA
(Fdo)
Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO
EL SECRETARIO
(Fdo)
Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO

En la misma fecha anterior, siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede. EL SECRETARIO
(Fdo)
Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO.