TSJ Regiones - Decisión

Expediente Nº 3304
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
205° y 156°
Demandante: ciudadana ANA LUISA MORALES SULBARAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 4.528.065, representada en audiencia por sus Apoderados Judiciales los Profesionales del Derecho MARIA FERNANDA ORTEGA QUINTERO y RAFAEL ANTONIO FUENMAYOR URRIBARRI, inscritos en el inpreabogado N° 224.386 y 235.986, respectivamente, todos domiciliados en la ciudad de Maracaibo estado Zulia.
Demandada: Sociedad Mercantil COMERCIAL REFRI GONZALEZ CHARD N° 2 C.A, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto del estado Zulia, bajo el N° 16, tomo 32-A, de fecha 25/04/2011, en la persona del ciudadano ORANGEL DE JESUS GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.426.236, representada en audiencia por su Apoderado Judicial el Profesional del Derecho ADOLFO ROMERO ANGULO, inscrito en el inpreabogado N° 34.131, todos domiciliados en la ciudad de Maracaibo estado Zulia.

MOTIVO: DESALOJO DE VIVIENDA

De conformidad con lo establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pasa este sentenciador a dictar su fallo en los siguientes términos:

El día 01 de octubre de 2014, corresponde el conocimiento de la presente causa a este Tribunal mediante recibo de distribución TM-MO-2247-2014; la cual fue admitida mediante auto de fecha 09 de octubre de 2014, y se encuentra circunscrita al hecho de la celebración de un contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el día 22 de agosto de 2011, anotado bajo el N° 100, tomo 95; entre la ciudadana ANA LUISA MORALES SULBARAN en su carácter de arrendadora, y la empresa COMERCIAL REFRI GONZALEZ CHARD N° 2 C.A, en su carácter de arrendataria de un apartamento distinguido con el N° C-2, del Edificio “Don Francisco” el cual forma parte del Conjunto Residencial “Valle Claro”, segunda etapa, situado en la avenida 69-C, del parcelamiento “Valle Claro”, mediante el cual se estableció en su cláusula SEGUNDA que “…El canon de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 3.500,oo) mensuales incluido el condominio que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar a LA ARRENDADORA con toda puntualidad dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, mediante deposito bancario…(sig)…a nombre de la arrendadora, por todo el tiempo que dure este contrato…(sig)….La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento dará derecho a LA ARRENDADORA a solicitar la resolución del presente contrato, con las indemnizaciones por los daños y perjuicios causados…(sig)… ” Obligaciones estas, que según la manifestación de la arrendadora hoy demandante, ha incumplido su arrendataria, manifestando en su escrito libelar que la parte demandada “…no cumplió con lo convenido, puesto que desde mayo de 2012 aproximadamente no hubo pago oportuno del canon de arrendamiento en los primeros cinco (5) días de cada mes, tal y como se había establecido en el contrato. De igual forma, el referido ciudadano ha incumplido con el pago de DOCE (12) MESES DE ARRENDAMIENTO hasta la fecha, específicamente los meses de: julio de 2012, agosto de 2012, octubre de 2012, julio de 2013, agosto de 2013, septiembre de 2013, diciembre de 2013, enero de 2014, febrero de 2014, junio de 2014, agosto de 2014 y septiembre de 2014...” y que aunado a esto, la propietaria necesita disponer del inmueble arrendado para su hermano HOMERO MORALES SULVARAN, alegando que es de tercera edad, que sufre de obesidad mórbida y no puede movilizarse libremente en el apartamento donde reside, que no tiene hijos, y reside lejos de su hermana (Municipio San Francisco), razón por la cual demanda el desalojo.

Por su parte, la empresa demandada en la oportunidad correspondiente, negó, rechazó y contradijo, tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora, alegando que siempre ha dado estricto cumplimiento al pago puntual de los cánones de arrendamientos pactados en la cuenta convenida, así como también que la demandada necesite el inmueble en virtud de la condición medica de un hermano. Trabada la litis…

Dispone el artículo 1354 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. De igual forma, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”

Las citadas disposiciones in comento se limitan a regular las distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuáles son los medios de prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones. En este sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal Supremo de Justicia, que: “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio…” En efecto, quien fundamente como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resultan infundadas.

Para comprobar sus respectivas afirmaciones la parte actora consignó a las actas documento de propiedad del inmueble arrendado, inscrito en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el N° 40, protocolo 1, tomo 11; y contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 22 de agosto de 2011, anotado bajo el N° 100, tomo 95, los cuales son valorados por este Tribunal en todo su contenido, conforme a los alcances del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; consignó igualmente la parte demandante, copia simple del informe médico correspondiente al ciudadano HOMERO MORALES, el cual no fue ratificado por el tercero mediante la prueba testimonial, por lo tanto este Tribunal no los aprecia, no lo valora y lo desecha conforme a los alcances del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; y copia certificada del expediente administrativo N° MC-00546/02-13; con los datos filiatorios del ciudadano HOMERO MORALES, los cuales se tienen como fidedigno, por cuanto los mismos no fue impugnados en la oportunidad correspondiente y hacen plena fe, el primero, del cumplimiento administrativo previo a la demanda, y el segundo de la filiación que refleja dicho documento, por lo tanto este Tribunal los aprecia y los valora conforme a los alcances del articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Así se valoran.-

A su vez, la parte demandada promovió el contrato de arrendamiento presentado como instrumento fundamental de la acción; y expediente administrativo N° MC-00546/02-13, los cuales ya fueron objeto de valoración; así como también, consignó recibos de pagos, trasferencias bancarias y planillas de depósitos bancarios, los cuales no fueron desconocidos por su adversario y son apreciados por este Tribunal en cuanto al pago que ellos reflejan, de conformidad con lo establecido en el articulo 1383 del Código Civil.- Así se valoran.-

DE LA FALTA DE PAGO

El primer elemento para analizar de la presente demanda de Desalojo es la Falta de Pago de los Cánones de Arrendamiento establecida en el numeral 1° del artículo 91 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a este respecto alega la parte demandante en su escrito libelar lo siguiente:

“…Es el caso ciudadano Juez, que el ciudadano ORANGEL DE JESUS GONZALEZ, ya identificado, no cumplió con lo convenido, puesto que desde mayo de 2012 aproximadamente no hubo pago oportuno del canon de arrendamiento en los primeros cinco (5) días de cada mes, tal y como se había establecido en el contrato. De igual forma, el referido ciudadano ha incumplido con el pago de DOCE (12) MESES DE ARRENDAMIENTO hasta la fecha, específicamente los meses de: julio de 2012, agosto de 2012, octubre de 2012, julio de 2013, agosto de 2013, septiembre de 2013, diciembre de 2013, enero de 2014, febrero de 2014, junio de 2014, agosto de 2014 y septiembre de 2014...”

Siendo así corresponde a la parte demandada probar el pago o en su defecto el hecho extintivo de su obligación, todo esto conforme a lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

A tales fines la representación judicial de la parte accionada consignó a la actas recibos, transferencias y planillas de depósitos bancarios, de los cuales se desprende que la parte demandada, ha efectuado los pagos que en ellos se reflejan, por concepto de canon de arrendamiento, y dichos pagos han sido aceptados por la hoy demandante ciudadana ANA LUISA MORALES SULBARAN, tal y como se desprende del documento que riela a las actas al folio 156 contentivo de una planilla de transferencia bancaria recibida como acuse por la demandante y que no fue desconocida por ella, de la cual se refleja la aceptación del pago correspondiente al mes de MARZO de 2014, por lo que de conformidad con lo establecido en el articulo 1296 del Código Civil, el cual establece “…Cuando la deuda sea de pensiones o de cualquiera otra clase de cantidades que deben satisfacerse en períodos determinados, y se acreditare el pago de las cantidades correspondientes a un período, se presumen pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario…” se presumen pagados los cánones de arrendamiento de los meses anteriores, esto son los reclamados en el escrito libelar (Omisis) “…específicamente los meses de: julio de 2012, agosto de 2012, octubre de 2012, julio de 2013, agosto de 2013, septiembre de 2013, diciembre de 2013, enero de 2014, febrero de 2014…” ya que no aportó la parte demandante, un medio de prueba en contrario a esta presunción, solo se limitó a invocar el incumplimiento de dicha obligación por parte de la demandada. Consta igualmente en las actas procesales (fol. 151) la planilla de deposito N° 1116244187, que refleja un pago a favor de la ciudadana ANA LUISA MORALES, de fecha 01 de octubre de 2014, la cual como ya se dijo, no fue desconocida por su beneficiaria, y teniendo en cuenta que la presente demanda fue admitida en fecha 09 de octubre de 2014, es decir, ocho días después del referido deposito, se entiende que la parte demandada se encuentra solvente en el pago de los subsiguientes cánones de arrendamientos reclamados (Omisis) “…junio de 2014, agosto de 2014 y septiembre de 2014...”.- Así se declara.-

DE LA NECESIDAD DE LA PROPIETARIA DE OCUPAR EL INMUEBLE ARRENDADO

El segundo elemento para analizar es la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento por parte de su propietaria; es preciso resaltar que dicha necesidad de ocupación debe estar dada por una especial circunstancia que la obligue de manera terminante a ocupar el inmueble arrendado, por constituir su situación actual un perjuicio a su persona, no solo en el orden económico, sino también en el orden social o familiar, o de cualquier otra categoría o circunstancia capaz de obligarla a ocupar el inmueble para satisfacer esa exigencia, ya que de otra forma podría resultar afectada de alguna manera.

Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza, que en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia de la solicitud de desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce de manera directa o indirecta en el interés indudable de la propietaria de ocupar dicho inmueble y no en otro particular o causal; entonces la necesidad de la propietaria de ocupar el inmueble se materializa cuando la misma demuestre que dicha necesidad de ocupación esta en relación con el uso que haría como propietaria.

En el caso concreto la parte demandante consignó como medió de prueba un informe médico de fecha 02/11/2012, emitido por HOSPITALIZACION FALCON S.A, y datos filiatorios del ciudadano HOMERO MORALES SULBARAN, así como también copia certificada del expediente administrativo N° MC-00546/02-13.

La prueba de la necesidad de ocupación no puede ser de manera directa sino indirecta, por que el medio probatorio conduce a su determinación, pues unos informes médicos, unos datos filiatorios y un expediente administrativo no serían jamás pruebas documentales directas de la necesidad que tiene la propietaria o algunos de sus miembros del núcleo familiar, de ocupar el inmueble, ya que los mismos solo pueden ser prueba en todo caso de la condición de salud del ciudadano HOMERO MORALES, de sus datos filiatorios y de que se cumplió ante el organismo competente con el trámite previo a la demanda.

En el estricto orden de las cosas es de suma importancia para este sentenciador, medir con detenimiento el alcance de las normativas legales de valoración tarifada y la sana crítica:

Por valoración o apreciación de la prueba judicial se entiende la operación mental que tiene por fin conocer el mérito o valor de la convicción que pueda deducirse de su contenido. Se trata de una actividad procesal exclusiva del Juez, como lo vimos al estudiar los sujetos de la prueba, pues las partes y sus apoderados tienen únicamente una función de colaboradores, cuando presentan su punto de vista en alegaciones o memoriales. Tres aspectos básicos de la función valoratoria, son: la percepción, representación o reconstrucción y razonamiento. El Juez debe percibir los hechos a través de los medios de prueba, pero luego es indispensable que proceda a la representación o reconstrucción histórica de ellos, no ya separadamente sino en su conjunto. Esta representación o reconstrucción puede hacerse respecto de alguno de los hechos por la vía directa de la percepción u observación, pero algunos otros por la vía de la inducción o deducción, es decir infiriéndolos de otros hechos porque solo los primeros han sido percibidos por el Juez. Sin lógica no puede existir valoración de la prueba, se trata de razonar sobre ella, así sea prueba directa, como hemos observado, y la lógica es indispensable para el correcto razonamiento. Esa actividad lógica debe basarse en las reglas de la experiencia, (físicas, morales, sociales, psicológicas, técnicas, científicas y las corrientes a que todos enseña la vida) que en conjunto forman la llamada regla de la sana crítica. Gracias a la valoración podrá saber el Juez, si en el proceso, la prueba ha cumplido su fin propio, si su resultado corresponde o no a su fin, pero en ambos caso la actividad valorativa ha cumplido el fin que le corresponde (Devis Echandía, Hernando, Estr. Compendio de Derecho Procesal, T.II. Pág.99 y ss).

Aplicando tales criterios, resulta imposible para este jurisdicente, determinar por medio de las documentales consignadas y de las actas procesales que la parte demandante, se encuentre en una situación que constituye una especial circunstancia que la obliga de manera terminante a ocupar el inmueble arrendado, por lo que forzosamente debe concluir este sentenciador que no existe el estado de necesidad de ocupación del inmueble, por parte su propietaria o alguno de sus parientes consanguíneos.- Así se declara.-

DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos este Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la presente demanda incoada por la ciudadana ANA LUISA MORALES SULBARAN contra la Sociedad Mercantil COMERCIAL REFRI GONZALEZ CHARD N° 2, C.A por DESALOJO.

Se condena en costos y costas a la parte demandante por haber sido vencida totalmente de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE y REGISTRESE

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Maracaibo, 10 de julio de 2015.- Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-
EL JUEZ,

Dr. EULOGIO PAREDES TARAZONA
EL SECRETARIO,

Abog. ALFREDO CALDERA URDANETA

En la misma fecha y previo el anuncio de ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del Despacho, se dictó y publicó el fallo que antecede; quedando registrada bajo el Nº 89-2015.
EL SECRETARIO,

Abog. ALFREDO CALDERA URDANETA

EPT/pérez