TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

En fecha 02 de mayo de 2014, se recibió y se le dio entrada a la DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con DESALOJO, interpuesta por la ciudadana DADIVA ELINA PIRELA PEROZO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.719.267, asistida por el abogado ALFREDO BERMÚDEZ FERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 175.756; en contra de la ciudadana ZORAYA CAROLINA INSAUSTI CALMON y DOMINGO ANTONIO DELGADO PÉREZ, venezolanos, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nos. V-7.626.044 y 3.929.501, respectivamente, para que convengan o sean obligados por el Tribunal en la restitución del inmueble ubicado en la Urbanización Camino de la Lagunita, Tercera etapa, conjunto No. 16 Yacambu, identificada con nomenclatura No. 16-13 en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil en concordancia con el artículo 91 ordinales 2, 4, y 5 la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
La parte demandada en la oportunidad de dar contestación de la demanda alego lo siguiente:

“….Conforme a la disposición especial antes citada, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria en el ámbito de vivienda como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento que tiene por objeto un bien inmueble destinado a vivienda, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos taxativamente establecidos en dicha norma para su procedencia.
No obstante, del contenido y del petitorio de la demanda incoada, se evidencia que la actora reclamó acumulativamente la resolución del contrato de arrendamiento con base en el artículo 1.167 del Código Civil.
La actora ha acumulado la acción de resolución de contrato cuyas características fundamentales ha señalado, conjuntamente con la acción de desalojo cuyas causales son taxativas por la ley, asiendo el caso que la ley no concede la posibilidad de acumular en un mismo libelo pretensiones que se excluyen mutuamente o sean contrarias entre si tal es el caso de accionar conjuntamente la resolución de un contrato de arrendamiento y el desalojo del bien inmueble objetote este juicio.
De suerte que, la actora al peticionar en su libelo la resolución del contrato de arrendamiento con base en el articulo 1.167 del Código Civil, así como el desalojo de la cosa dada en arriendo, de conformidad con lo establecido en los ordinales 2, 4 y 5 del articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, acumuló indebidamente pretensiones que no pueden co-existir por los efectos jurídicos que las caracteriza, ya que la primera solo puede ejercerse cuando el incumplimiento legal y contractual atribuido al arrendatario o arrendataria no se encuentra establecido como causal de desalojo en el citado articulo 91 ejusdem, toda vez que este deja a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el derecho común, independientemente de que la naturaleza jurídica de la convención locativa sea a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, o verbal, ya que esa distinción exigida para determinar la acción idónea para dilucidar la pretensión deducida por los arrendadores o arrendadoras desapareció bajo la preeminencia de la ley especial que rige la materia inquilinaria de vivienda.
En el caso que nos ocupa, la actora subsume los hechos que motivan su demanda (Pretensión de apoderarse del inmueble y modificaciones no autorizadas) tanto como causales de resolución y al mismo tiempo como causales de desalojo, por lo que obviamente se excluyen.
Por todas las razones antes expuestas, piden muy respetuosamente al Tribunal declare INADMISIBLE la demanda que por Resolución de contrato y desalojo propuso la referida acota, por haber acumulado la actora dos pretensiones excluyentes una de la otra, con base al articulo 78 ejusdem…...”.

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

De la revisión realizada a las actas procesales que conforman el expediente, se observa que la accionante aduce que la parte demandada pretende apoderarse de la vivienda de su propiedad, además que realizaron modificaciones internas a la construcción, violando todas las disposiciones y normas legales, sin permiso y autorización de su parte y de las fijadas en la ley; asimismo, afirma que pretende su inmueble para habitarla como único bien y tenerla como vivienda principal; ahora bien, aprecia el Tribunal que existe una indeterminación en la fijación de los hechos en la demanda con referencia a los fundamentos de derecho por resolución de contrato, ya que la justificación legal que alega es de acuerdo a lo pautado en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con las normas reguladoras tipificadas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas en su artículos 27, 32, 41, en especial lo señalado en el artículo 91 en su numerales 2,4 y 5. Y en el petitum de la demanda expresa:

“…Ciudadano Juez, en virtud de las citas legales anteriores, es conveniente solicitar a este digno despacho judicial a u cargo, la debida protección constitucional cautelar de los intereses en juego y de la preponderancia que ha de dársele a la tutela de esos derechos de rango constitucional. En la necesaria restitución plena de la vivienda a su legitima propietaria. Pues la doctrina ha señalado que en el derecho procesal, ha de agotarse en una contienda jurisdiccional existen habitualmente dos tipos de causas de pedir, a saber, una genérica y la otra específica. La genérica no es otra cosa más que el pedimento de justicia que mueve al actor a hacer uso del aparato de justicia que el estado venezolano, pone a su servicio de acuerdo a los preceptos legales y que es operada por los jueces de la republica en diversos ámbitos, haciendo gala de su máxima de experiencia profesional, especialmente lo contemplado en los artículos 2 y 7 de nuestra carta magna; mientras que la especifica se ve conformada por los puntos concretos de los que se ocupara finalmente la contención iniciada y son aquellos que precisamente proyecta obtener el demandante mediante la sentencia futura que haya de decidir el rector del proceso. E igualmente, pido que esta demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y en la definitiva sea declarada con lugar con todos los pronunciamientos de ley, con expresa condenatoria en costas contra la demandada. Todo de conformidad con el articulo 38 del Código de Procedimiento Civil…”.

Ahora bien, el artículo 1.167 del Código Civil estatuye:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra, puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello.”

Y el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, establece que solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
“1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión. Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.”.

En sintonía con las disposiciones señaladas, es importante diferenciar entre la acción de “resolución de contrato” y la de “desalojo “, ya que ambas dimanan de causales y fundamentos legales distintos, pues la acción por resolución de contrato se fundamentan en lo regulado en el artículo 1.167 del Código Civil que establece que si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato (el cumplimiento) o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento si hubiere lugar a ello. Y la acción por desalojo de un inmueble arrendado destinado a vivienda sólo procederá cuando se fundamenta en las causales previstas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Sin embargo, el Tribunal considera oportuno traer a colación la sentencia de la Sala de Casación Civil con Ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández de fecha 20 de junio de 2011, Exp. 2010-000400, que señala que de conformidad con lo establecido en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, en materia civil el juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la soliciten las partes, concatenado con el artículo 14 eiusdem, según el cual, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal.
Continúa señalando que dichas disposiciones legales han sido analizadas por la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, a la luz del derecho de acceso a los órganos jurisdiccionales como parte del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, estableciendo con carácter vinculante, el siguiente criterio:

“…Visto lo antes expuesto, aprecia esta Sala que, mediante la acción interpuesta, la ciudadana LILA ROSA GONZÁLEZ DE PÉREZ cuestionó la valoración del juez de la alzada, dado que en su solicitud de tutela constitucional expuso los razonamientos que –en su criterio- debieron darse en el caso bajo examen, tomando además en consideración que el juzgador se extralimitó en sus funciones al declarar inadmisible la demanda, por “inepta acumulación de pretensiones”, sin que la misma haya sido alegada por la parte demandada durante el proceso.
Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. (Resaltado añadido)
Así pues, con independencia de cualquier consideración acerca de los razonamientos del Juez Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta acerca de la existencia o no de una inepta acumulación de pretensiones y del carácter de orden público que ostenta la prohibición contenida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Sala reiterar que, la valoración forma parte de la autonomía e independencia de la que gozan los jueces al decidir, quienes -si bien deben ajustarse a la Constitución y las leyes al resolver una controversia- disponen de un amplio margen de apreciación del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlo y ajustarlo a su entendimiento, como actividad propia de su función de juzgar, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse dentro de esa autonomía del juez en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole notoriamente derechos o principios constitucionales…” (Sentencia Nº 779, del 10 de abril del 2002 expediente Nº 01-0464, caso: Materiales MCL, C.A.). (…) La Sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia nº 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia.
Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.
La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto, en la presente causa, como el juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, pues en el libelo se indicó que “en el desarrollo del proceso y hasta la fecha que estuvimos acreditados como Apoderados Judiciales de la Empresa, realizamos una ‘gran cantidad de actuaciones’ (...) tampoco descartamos las múltiples reuniones que sostuvimos con los socios y la Apoderada Judicial” (folios 500-501), el Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada”.

Con vista a la sentencia parcialmente anotada y de la revisión del escrito libelar se advierte que la pretensión de la actora es que los demandados desocupen la vivienda ubicada en la Urbanización Camino de la Lagunita, Tercera etapa, conjunto No. 16 Yacambu, identificada con nomenclatura No. 16-13 en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en virtud que realizaron modificaciones internas a la construcción, violando todas las disposiciones y normas legales, sin permiso y autorización de su parte y de las fijadas en la ley, además afirma que pretende el inmueble para habitarla como único bien y tenerla como vivienda principal, situaciones de hecho que se encuentra regulado en el artículo 91 ordinales 4 y 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, debiendo ejercer la acción de desalojo, y no de resolución de contrato de arrendamiento verbal; en consecuencia, el Tribunal estima que existe una inepta acumulación de pretensiones y del carácter de orden público que ostenta la prohibición contenida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Por todos los fundamentos expuestos, TRIBUNAL CUARTO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE LA PRESENTE DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL CON DESALOJO, por inepta acumulación de pretensiones de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
No hay condenatoria en costas.
Déjese copia certificada por secretaria de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO CUARTO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los veinte (20) días del mes de julio de 2015. Años 204° y 155° de la Independencia y Federación.
LA JUEZ

Abg. GLENY HIDALGO ESTREDO
EL SECRETARIO,

Abg. JUAN CARLOS CROES.
En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo previo cumplimiento de las formalidades de ley, siendo las tres de la tarde. Se expidió la copia ordenada por secretaría y se archivó en el copiador. EL SECRETARIO.