TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.
205º y 156º

I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: Ciudadana JENNY ELIANA CALONGE DE GARCÍA, de nacionalidad peruana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-83.650.022, domiciliada en la Calle Charaima, Sector El Poblado, Escritorio Jurídico Penna y Asociados, Porlamar, Municipio Mariño del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogados DAVID LEONARDO PENNA VIAMONTE y LOIDA ASUNCIÓN MARCANO DE DÍAZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 69.142 y 15.290, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana YINA ISABEL ZAMBRANO BASTARDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.010.628, domiciliada en la Urbanización Jorge Coll, Avenida Bermúdez, Residencias “Pelicano I”, piso 8, apartamento 8-C, Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados BESAIDA LUNA HERNÁNDEZ y ANDRES JOSÉ GUERRA MARCANO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 37.571 y 167.568, respectivamente.
II.- RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por el abogado ANDRES GUERRA, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 27.10.2014, por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en el juicio que por DAÑOS Y PERJUICIOS sigue la ciudadana JENNY ELIANA CALONGE DE GARCÍA, contra la ciudadana YINA ISABEL ZAMBRANO BASTARDO.
Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 06-02-2015 (f. 211) y se le dio cuenta al Juez.
Por auto de fecha 09.03.2015 (f. 212) se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a esa fecha.
En fecha 13.04.2015 (f. 213 al 216) el abogado DAVID LEONARDO PENNA VIAMONTE, en su condición de apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de informes.
En fecha 13.04.2015 (f. 218 y 219) el abogado ANDRES GUERRA, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de informes.
Por auto de fecha 24.04.2015 (f. 221), la Jueza Suplente de este Tribunal, se abocó al conocimiento de la causa.
Por auto de fecha 24.04.2015 (f. 222) este Tribunal declaró vencido el lapso de observaciones a los informes y aclaró a las partes que la causa entró en etapa de sentencia a partir de esa fecha (inclusive).
Por auto de fecha 22.06.2015 (f. 223), el tribunal por encontrarse con exceso de trabajo y por cuanto la oportunidad para dictar el fallo venció el día 22.06.2015, difiere la oportunidad para dictar sentencia para dentro de los treinta (30) días continuos siguientes a esa fecha (inclusive) de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Siendo la oportunidad para decidir, se hace bajo las siguientes consideraciones:
III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
Se inició por ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, demanda por DAÑOS Y PERJUICIOS incoada por la ciudadana JENNY ELIANA CALONGE DE GARCÍA, asistida por el abogado DAVID LEONARDO PENNA VIAMONTE contra la ciudadana YINA ISABEL ZAMBRANO BASTARDO, ya identificados.
Consta a los folios 6 al 21, los recaudos fundamentales de la demanda.
Por auto de fecha 28.05.2013 (f. 22 y 23), el Juzgado del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que comparezca ante ese tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación, para dar contestación a la demanda. En relación a la medida solicitada el tribunal acordó proveer sobre la misma por auto aparte y en cuaderno separado.
En fecha 03.06.2013 (f. 24) compareció la ciudadana Jenny Eliana Calonge de García debidamente asistida por el abogado David Leonardo Penna Viamonte, y mediante diligencia puso a la disposición del Alguacil los medios de transporte necesarios para practicar la citación y ratificó la solicitud de la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble identificado en el libelo de la demanda.
En fecha 03.06.2013 (f. 25), mediante diligencia, el alguacil del tribunal de la causa, dejó constancia de que la parte actora suministro las copias simples para la elaboración de la compulsa y que puso a la orden los medios de transporte necesarios para practicar la citación de la parte demandada.
En fecha 03.06.2013 (f. 26), el secretario del tribunal de la causa, mediante nota dejó constancia de haberse librado el recibo de citación y la compulsa respectiva.
En fecha 11.06.2013 (f. 28) mediante diligencia, la alguacil del tribunal de la causa, consignó recibo de citación sin firmar, junto con la compulsa, por no haber podido localizar a la ciudadana Yina Isabel Zambrano Bastardo, y que fue informada que la referida ciudadana ya no vive en esa dirección.
En fecha 26.06.2013 (f. 29) mediante diligencia, la ciudadana Jenny Eliana Calonge de García debidamente asistida por el abogado David L. Penna, solicitó el desglose de la compulsa y que librara exhorto al Tribunal Distribuidor del Municipio Mariño de este Estado, a los fines de practicar la citación de la parte demandada ciudadana Yina Isabel Zambrano Bastardo, ya que la misma cambió de domicilio.
Por auto de fecha 27.06.2013 (f. 30), el tribunal de la causa, ordenó el desglose de la compulsa y librar el exhorto al Juzgado Distribuidor del Municipio Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que practique la citación de la parte demandada (f. 31 y 32).
En fechas 03.07.2013 (f. 33), compareció la ciudadana Yina Isabel Zambrano Bastardo, y mediante diligencia otorgó poder apud acta a los abogados Besaida Luna Hernández y Andrés José Guerra Marcano.
En fecha 09.07.2013 (f. 35 y 36) compareció la ciudadana Jenny Eliana Calonge de García, y mediante diligencia otorgó poder apud acta a los abogados David Leonardo Penna Viamonte y Loida Asunción Marcano de Díaz.
En fecha 12.08.2013 (f. 37 al 39), comparecieron los apoderados judiciales de la parte demandada y consignaron escrito de contestación a la demanda y anexos, (f. 40 al 54).
Por auto de fecha 12.08.2013 (f. 55), el tribunal de la causa, ordenó agregar a los autos el escrito de contestación de la demanda.
Por auto de fecha 16.09.2013 (f. 56al 58), el tribunal de la causa, declaró inadmisible la reconvención planteada por la ciudadana Yina Isabel Zambrano Bastardo en contra de la ciudadana Jenny Eliana Calonge de García.
En fecha 20.08.2013 (f. 59), el abogado Andrés Guerra, apoderado judicial de la demandada, mediante diligencia consignó copias simples para su certificación; las cuales fueron acordadas por auto de fecha 23.09.2013 (f. 60).
En fecha 23.09.2013 (f. 61 y 62), el abogado Andrés Guerra, apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito mediante el cual apela de la sentencia interlocutoria de fecha 16.09.2013; la cual fue oída en un solo efecto por auto de fecha 24.09.2013 (f. 63).
En fecha 27.09.2013 (f. 65), el abogado Andrés Guerra, apoderado judicial de la demandada, mediante diligencia solicitó cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 16.09.2013 exclusive, hasta el 23.09.2013 inclusive, y desde el día 24.09.2013 exclusive, hasta el 27.09.2013 inclusive, para lo cual jura la urgencia del caso para que se habilite el tiempo necesario.
En fecha 30.09.2013 (f. 67), el secretario del Tribunal de la causa dejó constancia que desde el día 16.09.2013 exclusive, hasta el 23.09.2013 inclusive, transcurrieron cinco (5) días de despacho y desde el día 24.09.2013 exclusive, hasta el 27.09.2013 inclusive, transcurrieron tres (3) días de despacho.
En fecha 03.10.2013 (f. 72), mediante diligencia los abogados Besaida Luna Hernández y Andrés José Guerra Marcano, apoderados judiciales de la ciudadana Yina Isabel Zambrano Bastardo, consignaron escrito de promoción de pruebas, (f. 73 al 78), con anexos (f. 79 al 85).
En fecha 03.10.2013 (f. 87), mediante diligencia el abogado Andrés Guerra, dejó constancia que siendo las 3:00 p.m, no fue presentado o no consta en el expediente escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora en el presente juicio.
En fecha 07.10.2013 (f. 89), compareció la ciudadana Yina Isabel Zambrano Bastardo, debidamente asistida por el abogado Andrés Guerra, y mediante diligencia desiste de la apelación interpuesta en fecha 23.09.2013.
Mediante diligencia de fecha 11.10.2013 (f. 90), el abogado Andrés Guerra, solicitó pronunciamiento sobre el desistimiento interpuesto en fecha 07.10.2013.
Por auto de fecha 15.10.2013 (f. 91), el tribunal de la causa, ordenó agregar a los autos las actuaciones procedentes de este Juzgado Superior (f. 92 al 131), contentivas del recurso de hecho interpuesto por la parte demandada en fecha 01-10-2013, el cual fue declarado desistido por esta alzada mediante sentencia dictada en fecha 08-10-2013.
En fecha 16.10.2013 (f. 132 al 134), compareció la abogada Loida Marcano de Díaz, apoderada judicial de la parte actora, y consignó escrito de promoción de pruebas, con anexos (f. 135 al 139); por auto de esta misma fecha fue agregado a los autos (f. 140).
En fecha 21.10.2013 (f. 141), mediante diligencia el abogado Andrés Guerra, solicitó cómputo de los días de despacho transcurridos posteriores a la citación de la demandada, es decir desde el día 03.07.2013 exclusive, hasta el 12.08.2013 inclusive; los días de despacho transcurridos en el período de promoción de pruebas, es decir desde el día 13.08.2013 hasta el 03.10.2013 ambas fechas inclusive, los días de despacho transcurridos para la oposición a las pruebas presentadas por la parte contraria, es decir desde el día 07.10.2013 hasta el 10.10.2013 ambas fechas inclusive, también los días de despacho transcurridos para la admisión de las pruebas, es decir desde el día 11.10.2013 hasta el 15.10.2013 ambos inclusive, computo de los días de despacho transcurridos desde el día 13.08.2013 hasta el 16.10.2013 ambos inclusive, y solicita pronunciamiento en cuanto al desistimiento de la apelación.
En fecha 11.10.2013 (f. 142 al 145), el abogado Andrés Guerra, consignó escrito mediante el cual ratifica su escrito de pruebas presentado en fecha 03.10.2013, y solicita se declare extemporáneo por tardío el escrito de pruebas presentado por la parte actora, en fecha 16.10.2013; por auto de esta misma fecha fue agregado a los autos (f. 146).
Por auto de fecha 22.10.2013 (f. 147), el tribunal de la causa, ordena efectuar por secretaría, cómputo los días de despacho transcurridos desde el día 03.07.2013 exclusive, hasta el 12.08.2013 inclusive; desde el día 12.08.2013 exclusive, hasta el 03.10.2013 inclusive; desde el día 03.10.2013 exclusive, hasta el 16.10.2013 inclusive. El secretario dejó constancia que desde el día 03.07.2013 exclusive, hasta el 12.08.2013 inclusive, transcurrieron veinte (20) días de despacho; desde el día 12.08.2013 exclusive, hasta el 03.10.2013 inclusive, transcurrieron quince (15) días de despacho; desde el día 03.10.2013 exclusive, hasta el 16.10.2013 inclusive, transcurrieron siete (7) días de despacho.
Por auto de fecha 22.10.2013 (f. 148), el tribunal de la causa, admite las pruebas promovidas por la parte demandada, y en relación a las pruebas presentadas por la parte actora, no las admite por cuanto fueron promovidas de forma extemporánea.
Por auto de fecha 23.10.2013 (f. 149), el tribunal de la causa, declara consumado el desistimiento del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada.
En fecha 16.01.2014 (f. 150 al 152), los abogados Besaida Luna Hernández y Andrés José Guerra Marcano, apoderados judiciales de la ciudadana Yina Isabel Zambrano Bastardo, consignaron escrito de informes en la presente causa; por auto de esta misma fecha fue agregado a los autos (f. 153).
En fecha 17.01.2014 (f. 154 al 157), compareció el abogado David Leonardo Penna Viamonte, apoderado judicial de la parte actora, y consignó escrito de informes en la presente causa; por auto de esta misma fecha fue agregado a los autos (f. 158).
En fecha 30.01.2014 (f. 159 y 160), los apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de observaciones a los informes de la parte actora; por auto de esta misma fecha fue agregado a los autos (f. 161).
En fecha 27.10.2014 (f. 163 al 199), el tribunal de la causa, dictó sentencia definitiva.
Mediante nota de secretaría de fecha 04.11.2014 (f. 200), se libraron las respectivas boletas de notificación a las partes en la presente causa.
En fecha 17.12.2014 (f. 203), el abogado Andrés Guerra, apoderado judicial de la parte demandada, mediante diligencia se da por notificado de la sentencia de fecha 27.10.2014, y apela de la misma.
Mediante diligencia de fecha 19.01.2015 (f. 207), el alguacil del tribunal de la causa, consignó boleta de notificación debidamente firmada por la abogada Loida Marcano de Díaz, apoderada judicial de la parte actora.
Por auto de fecha 27.02.2015 (f. 209), el tribunal de la causa, oyó libremente el recurso de apelación interpuesto y ordenó remitir el expediente en su totalidad a esta alzada, a los fines de que conozca de dicha apelación
IV.- FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN.-
LA SENTENCIA APELADA
La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 27.10.2014, mediante la cual se declaró Parcialmente Con Lugar la demanda por Cumplimiento de la Cláusula Penal, basándose en los motivos siguientes:
“(…) A pesar de que la accionante alegó en la contestación de la demanda y en su escrito de informes que la prominente compradora no tramitó ante ninguna oficina bancaria el crédito hipotecario, vale resaltar que la demandante en ninguno de los contratos de opción de compraventa suscritos se comprometió con la demandada a tramitar un crédito bancario para asumir las obligaciones contraídas, en todo caso en el punto 3 de la Cláusula Tercera, se estableció: (…), lo cual no indica que el plazo concedido lo era para tal trámite, sino para el pago del saldo. Por otra parte, de la lectura de la Cláusula Sexta no se desprende que las partes hayan pactado como causal de resolución del contrato de opción de compraventa, la falta de gestión de la accionada ante instituciones bancarias o la negativa de estás a otorgarle un crédito bancario para cumplir con las obligaciones que contrajo con la accionante, únicamente surge de dicha estipulación que el no pago por parte de la promitente compradora de las cantidades necesarias para la protocolización establecidas en la Cláusula Tercera seria una causal de resolución del contrato, en consecuencia, no estaba obligada la ciudadana JENNY ELIANA CALONGE DE GARCÍA a acreditar a este Tribunal tales gestiones ante instituciones bancarias y menos aún, la negativa de estas en el otorgamiento de un préstamo bancario, ya que dicho aspecto no forma parte del mérito de la controversia, por tanto, se desestima el alegato de la parte demandada. ASÍ SE DECIDE.
En conclusión, al quedar demostrado plenamente que la demandada sin que mediara una causal de resolución puso fin de forma unilateral al contrato que la unía a la demandante entregando a esta un cheque por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 186.000,00), es decir, la cantidad de dinero que la accionante entregó en cumplimiento del contrato de opción de compraventa suscrito el 12-12-2012, y al verificarse que al rescindir el contrato solo restituyó la cantidad recibida pero no dio cumplimiento a lo estipulado por ambas en la Cláusula Cuarta del contrato que estipula la penalidad o sanción equivalente al treinta por ciento (30%) de dicha cantidad, lo cual asciende a CINCUENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 55.800,00), es indudable que se impone para este Tribunal acordar la indemnización sustitutiva que por daños y perjuicios causados por el incumplimiento se han generado y que debe pagar la demandada ya que dicha cantidad está destinada a resarcir a la demandante por el incumplimiento definitivo ante la inejecución del contrato por parte de la eventual vendedora. En consecuencia, se condena a la ciudadana YINA ISABEL ZAMBRANO BASTARDO conforme a lo establecido en la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 12-12-2012, anotado bajo el N° 04, tomo 215, al pago, sin plazo alguno de la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 55.800,00) a la ciudadana JENNY ELIANA CALONGE DE GARCÍA, por concepto de cláusula penal como compensación por los daños y perjuicios ocasionados por la inejecución del contrato de opción de compra venta, según como fue establecido en el contrato. ASÍ SE DECIDE.
En cuanto a los daños y perjuicios que reclama la accionante JENNY ELIANA CALONGE DE GARCÍA, en el particular segundo de su petitorio inserto en el escrito libelar, y que, según su dicho, se derivan del retardo en el cumplimiento del otorgamiento del documento definitivo, este Tribunal lo desestima, ya que quedo demostrado que el incumplimiento que se produjo fue definitivo y total por parte de la demandada, la ciudadana YINA ISABEL ZAMBRANO BASTARDO y por ello, la estipulación contenida en la cláusula cuarta del contrato de opción de compraventa relativa a la indemnización sustitutiva es la única que opera en este caso, tal como quedó asentado en el aparte anterior. Por consiguiente, la demandante sólo tiene derecho a la compensación establecida en la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compraventa por la inejecución del mismo por parte de la demandada. ASÍ SE DECIDE.
DECLARA: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de la Cláusula Penal instauró la ciudadana JENNY ELIANA CALONGE DE GARCÍA, en contra de la ciudadana YINA ISABEL ZAMBRANO BASTARDO, ya identificadas, como daños y perjuicios. SEGUNDO: SE CONDENA a la ciudadana YINA ISABEL ZAMBRANO BASTARDO conforme a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de opción de compraventa autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 12-12-2012, anotado bajo el N° 04, tomo 215, al pago, sin plazo alguno de la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES 8Bs. 55.800,00) a la ciudadana JENNY ELIANA CALONGE DE GARCÍA, por concepto de cláusula penal como compensación por los daños y perjuicios ocasionados por la inejecución del contrato de opción de compraventa, según como fue establecido en el contrato de opción de compraventa. TERCERO: NO HA LUGAR A LA CONDENA en costas por no existir vencimiento total. CUARTO: NOTIFIQUESE a las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, por haberse dictado el fallo fuera del término legal, en la forma prevista en el artículo 233 eiusdem. (…)”

ACTUACIONES EN LA ALZADA
INFORMES DE LA PARTE ACTORA
Consta de las actas procesales que en fecha 13-04-2015 (f.213 al 216) el abogado DAVID LEONARDO PENNA VIAMONTE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana JENNY ELIANA CALONGE DE GARCÍA, parte actora, presentó ante esta alzada escrito de informes donde sostuvo:
- que el contrato celebrado entre las partes en fecha 12-12-2012 ante la Notaría Pública de Pampatar de este Estado, constituye en su propia naturaleza un contrato perfeccionado, donde se entrelazaron las voluntades con el consentimiento legítimo manifestado, uno de comprar y el otro de vender el inmueble, fijándose el precio de venta y el plazo para la venta definitiva.
- que ha quedado claro que la vendedora no dio cumplimiento al contrato de opción de compra venta celebrado, de conformidad con lo estipulado en sus cláusulas PRIMERA, SEGUNDA, CUARTA Y QUINTA, y en consecuencia deberá cumplir con lo pautado en su cláusula cuarta, en devolver las cantidades de dinero recibidas como parte de pago del inmueble objeto de la presente demanda, la cual asciende a la suma de cincuenta y cinco mil ochocientos bolívares (Bs. 55.800,00) que es la cantidad por justa indemnización establecida en el documento suscrito, la cual falta por devolver.
- que debe pagar los daños y perjuicios causados por su incumplimiento en otorgar el documento definitivo de compraventa del inmueble dado en opción de compraventa, ya que por su incumplimiento no pudo comprar otro inmueble, y que debe pagar las costas y costos del presente juicio, incluidos los honorarios profesionales de abogados, conforme a lo dispuesto en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil.
INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA
Cursa a los folios 218 y 219, escrito de informes presentado en fecha 13-04-2015 por los abogados BESAIDA LUNA HERNÁNDEZ y ANDRÉS JOSÉ GUERRA MARCANO, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, donde alegaron:
- que denuncia el vicio formal de la sentencia por la infracción por parte de la recurrida del artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto en el procedimiento instaurada, siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda, la parte actora dentro de su escrito de contestación propuso reconvención de la demanda, persiguiendo con esta el pago de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato de opción a compra de la parte demandada, que en la oportunidad de pronunciarse sobre la admisión de la reconvención la declaró inadmisible, limitándose a establecer como requisito de procedencia los establecidos en los artículos 340 y 365 del Código de Procedimiento Civil, pero que es el caso que pasa por alto lo establecido realmente en el señalado artículo 365, y que en el presente caso la reconvención de la demanda versaba sobre el mismo objeto del juicio principal como lo son los daños y perjuicios que se derivan del incumplimiento del contrato, entendiéndose entonces, que el Juez de cognición, en la aplicación interpretó erróneamente la disposición contenida en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, al intentar establecer otros supuestos de la reconvención, que no son los establecidos en la norma antes señalada para este caos; y que de haberse aplicado la norma de la forma correcta, su hubiese admitido la reconvención, lo cual incidiría de manera positiva en la dispositiva del fallo apelado, ya que permitiría a la parte demandada el acceso al órgano de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, en definitiva a accionar.
- que denuncia la infracción por parte del sentenciador del tribunal a quo del artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, en base a que, el juez a cargo del Juzgado de la causa en la oportunidad legal para que dictara el auto para la admisión de pruebas, dictó providencia de alguna índole para indicar las pruebas admitidas, tal como se desprende del cómputo realizado por el tribunal en fecha 22-10-2013, vista la solicitud realizada por la parte actora, y que es en esa fecha (22-10-2013) cuando el tribunal a quo realizó el pronunciamiento sobre la admisión de las pruebas en una forma genérica, habiendo transcurrido más del lapso previsto para la admisión, y que esta actividad desplegada por el Juez, encuadra en lo establecido en el artículo 399 del Código de Procedimiento Civil y por ello solicita la imposición de la sanción disciplinaria al Juez a cargo del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial por el retardo en providenciar la admisión de pruebas.
V.- APORTACIÓN PROBATORIA
PRUEBAS DE LA ACTORA
Con el escrito libelar
1) A los folios 6 al 12, original de documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta en fecha 12-12-2012, bajo el N° 04, tomo 215 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, del cual emerge que las ciudadanas YINA YSABEL ZAMBRANO BASTARDO, denominada “LA PROMITENTE VENDEDORA” por una parte y por la otra la ciudadana JENNY ELIANA CALONGE DE GARCÍA, denominada “LA PROMITENTE COMPRADORA” celebraron un contrato denominado “PROMESA BILATERAL OPCIÓN DE COMPRA-VENTA” que de acuerdo a la cláusula PRIMERA tenía por objeto la futura venta de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 8-C, situado en la planta octava que forma de las Residencias Pelícano I, localizado en la urbanización Jorge Coll, Distrito Silva del Municipio Maneiro de este Estado; que en la cláusula SEGUNDA se estableció que “LA PROMITENTE VENDEDORA” otorgaba a “LA PROMITENTE COMPRADORA”, con carácter exclusivo, OPCIÓN DE COMPRA sobre el inmueble descrito en la cláusula anterior, y que “EL PROMITENTE COMPRADOR” se comprometía a adquirirlo por la cantidad que será señalada en la cláusula TERCERA en la cual se pactó el precio de la negociación en la suma de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 620.000,00) los cuales “LA PROMITENTE COMPRADORA” debía pagar de la siguiente manera: 1.- La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) la cual fue cancelada mediante dinero en efectivo de curso legal a la entera y cabal satisfacción de “LA PROMITENTE VENDEDORA”, 2.- La cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 136.000,00) la cual sería cancelada en ese acto mediante cheque a la orden de “LA PROMITENTE VENDEDORA”, anexo a dicho documento; 3.- El saldo restante, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 434.000,00) que sería cancelada mediante crédito hipotecario noventa (90) días siguientes a la firma del documento de opción de compra-venta, mas una prórroga adicional de treinta (30) días al momento de la protocolización del documento definitivo de venta; que en la cláusula cuarta se estableció que en caso de que por causas imputables a “EL PROMITENTE COMPRADOR”, no pudiera protocolizarse el documento de compra-venta dentro del plazo antes estipulado, quedarían en beneficio de “LA PROMITENTE VENDEDORA” el TREINTA POR CIENTO (30%) de las cantidades recibidas como indemnización por concepto de daños y perjuicios, y que el otro SETENTA POR CIENTO (70%) le sería devuelto a “EL PROMITENTE COMPRADOR” en un plazo máximo de treinta (30) días continuos; asimismo se estableció que si el incumplimiento obedecía a causas imputables a “LA PROMITENTE VENDEDORA”, ésta se obligaba a reintegrar a “LA PROMITENTE COMPRADORA” las cantidades recibidas por el cumplimiento de la referida opción, mas una suma igual al TREINTA POR CIENTO (30%) a la de la cancelación efectuada por concepto de indemnización dentro de un plazo de treinta (30) días continuos; que quedó establecido en la cláusula QUINTA que una vez vencido el término de los noventa (90) días más la prórroga de treinta (30), ambas partes se comprometieron al otorgamiento del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo. El instrumento anteriormente analizado fue expedido por un funcionario público facultado para ello, en consecuencia se le asigna valor probatorio conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar las circunstancias antes señaladas demostrar los hechos jurídicos anteriormente señalados, concretamente el contrato de promesa de compra venta celebrado entre las partes constituidas en el presente proceso. ASÍ SE ESTABLECE.
2) A los folios 13 al 15, original de certificado de gravamen expedido en fecha 26-12-2012 por La Registradora del Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, que cubre los últimos diez (10) años del inmueble constituido por un apartamento identificado con el número y letra 8-C, situado en la planta octava (8va) que forma parte del edificio Residencias Pelicano I de la urbanización Jorge Coll, Parroquia: Capital Pampatar-Maneiro, Municipio Maneiro, estado Nueva Esparta, dejándose constancia que las personas que han podido enajenar o gravar el citado inmueble durante el lapso solicitado es su propietaria actual, la ciudadana YINA YSABEL ZAMBRANO BASTARDO, y que en lapso de los últimos diez (10) años no existe sobre el referido inmueble ningún gravamen vigente, prohibición de enajenar y gravar, ni embargo que hayan sido comunicados a esa Oficina de Registro. El anterior instrumento emana de un funcionario público competente, en consecuencia se tiene como fidedigno y se valora de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil para demostrar que las circunstancias antes señaladas. ASI SE ESTABLECE.-
3) A los folios 16 al 21, original de documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta en fecha 25-02-2013, anotado bajo el N° 13, tomo 30 de los Libros de Autenticaciones, del cual emerge que la ciudadana YINA YSABEL ZAMBRANO BASTARDO, titular de la cédula de identidad N° 6.010.628, dejó sin efecto la opción de compraventa efectuada el 12-12-2012 con la ciudadana JENNY ELIANA CALONGE DE GARCÍA, sobre el inmueble de su propiedad destinado a vivienda principal, distinguido dicho apartamento con el número y letra ocho-C (8-C), situado en la planta octava (8va) que forma parte de las Residencias Pelícano I, localizado en la Urbanización Jorge Coll, jurisdicción del Distrito Silva del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, avenida Bermúdez, Pampatar, la cual quedó anotada bajo el N° 04, tomo 215 de los Libros de Autenticaciones llevados por la esa Notaría; asimismo se dejó constancia que en ese acto la vendedora entregó a la pretendida compradora la cantidad de CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 186.000,00) mediante cheque N° 68436227 de la cuenta corriente N° 01050111301111378541 del Banco Mercantil, por concepto de inicial que correspondía al treinta por ciento (30%) del monto de la venta acordada, que igualmente se dejó sin efecto la cláusula penal establecida en el contrato de opción de compraventa, por lo que nada se le adeuda a la ciudadana JENNY ELIANA CALONGE DE GARCÍA, El instrumento anteriormente analizado fue expedido por un funcionario público facultado para ello, en consecuencia se le asigna valor probatorio conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar la circunstancia antes señalada, concretamente que la hoy demandada actuando de manera unilateral, dejó sin efecto el contrato de opción de compraventa celebrado en fecha 12-12-2012 con la hoy accionante ciudadana JENNY ELIANA COLANGE DE GARCÍA. ASÍ SE ESTABLECE.
En la etapa probatoria
Esta alzada observa que si bien la parte actora en fecha 16-10-2013 presentó escrito que denominó “de promoción de pruebas”, las mismas fueron inadmitidas por el tribunal de la causa mediante auto fechado 22-10-2013 por haber sido promovidas las mismas de manera extemporáneas conforme al cómputo inserto al folio 147 del presente expediente. Del mismo modo cabe significar, que si bien la prueba consignada en forma tardía es un documento publico, la promovente no lo consignó posteriormente ni ante el juzgado de la causa dentro de la oportunidad que contempla el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, ni mucho menos ante esta alzada en cumplimiento de los previsto en el artículo 434 eiusdem. Y ASI SE DECIDE.-
PRUEBAS DE LA DEMANDADA
Con la contestación de la demanda
1) A los folios 40 al 46, copias fotostáticas de documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar de este Estado en fecha 04-09-2012, inserto bajo el N° 42, tomo 138 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, del cual emerge que las ciudadanas YINA YSABEL ZAMBRANO BASTARDO, denominada “LA PROMITENTE VENDEDORA” por una parte y por la otra la ciudadana JENNY ELIANA CALONGE DE GARCÍA, denominada “LA PROMITENTE COMPRADORA”, celebraron un contrato denominado “PROMESA BILATERAL OPCIÓN DE COMPRA-VENTA” que de acuerdo a la cláusula PRIMERA tenía por objeto la futura venta de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 8-C, situado en la planta octava que forma de las Residencias Pelícano I, localizado en la urbanización Jorge Coll, Distrito Silva del Municipio Maneiro de este Estado; que en la cláusula SEGUNDA se estableció que “LA PROMITENTE VENDEDORA” otorgaba a “LA PROMITENTE COMPRADORA”, con carácter exclusivo, OPCIÓN DE COMPRA sobre el inmueble descrito en la cláusula anterior, y que “EL PROMITENTE COMPRADOR” se comprometía a adquirirlo por la cantidad que será señalada en la cláusula TERCERA en la cual se pactó el precio de la negociación en la suma de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 620.000,00) los cuales “LA PROMITENTE COMPRADORA” debía pagar de la siguiente manera: 1.- La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) la cual fue cancelada mediante dinero en efectivo de curso legal a la entera y cabal satisfacción de “LA PROMITENTE VENDEDORA”, 2.- La cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 136.000,00), la cual sería cancelada en ese acto mediante cheque a la orden de “LA PROMITENTE VENDEDORA”, anexo a dicho documento; 3.- El saldo restante, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 434.000,00) que sería cancelada mediante crédito hipotecario noventa (90) días siguientes a la firma del documento de opción de compra-venta, mas una prórroga adicional de treinta (30) días al momento de la protocolización del documento definitivo de venta; que en la cláusula CUARTA se estableció que en caso de que por causas imputables a “LA PROMITENTE COMPRADORA”, no pudiera protocolizarse el documento de compra-venta dentro del plazo antes estipulado, quedarían en beneficio de “LA PROMITENTE VENDEDORA” el TREINTA POR CIENTO (30%) de las cantidades recibidas como indemnización por concepto de daños y perjuicios, y que el otro SETENTA POR CIENTO (70%) le sería devuelto a “EL PROMITENTE COMPRADOR” en un plazo máximo de treinta (30) días continuos; asimismo se estableció que si el incumplimiento obedecía a causas imputables a “LA PROMITENTE VENDEDORA”, ésta se obligaba a reintegrar a “LA PROMITENTE COMPRADORA” las cantidades recibidas por el cumplimiento de la referida opción, mas una suma igual al TREINTA POR CIENTO (30%) a la de la cancelación efectuada por concepto de indemnización dentro de un plazo de treinta (30) días continuos; que quedó establecido en la cláusula QUINTA que una vez vencido el término de los noventa (90) días más la prórroga de treinta (30), ambas partes se comprometieron al otorgamiento del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo. El instrumento anteriormente analizado fue expedido por un funcionario público facultado para ello, en consecuencia se le asigna valor probatorio conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar las circunstancias antes señaladas. ASÍ SE ESTABLECE.
2) A los folios 47 al 51, copias fotostáticas de documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta en fecha 12-12-2012, inserto bajo el N° 04, tomo 215 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, del cual emerge que las ciudadanas YINA YSABEL ZAMBRANO BASTARDO, denominada “LA PROMITENTE VENDEDORA” por una parte y por la otra la ciudadana JENNY ELIANA CALONGE DE GARCÍA, denominada “LA PROMITENTE COMPRADORA” celebraron un contrato denominado “PROMESA BILATERAL OPCIÓN DE COMPRA-VENTA” que de acuerdo a la cláusula PRIMERA tenía por objeto la futura venta de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 8-C, situado en la planta octava que forma de las Residencias Pelícano I, localizado en la urbanización Jorge Coll, Distrito Silva del Municipio Maneiro de este Estado; que en la cláusula SEGUNDA se estableció que “LA PROMITENTE VENDEDORA” otorgaba a “LA PROMITENTE COMPRADORA”, con carácter exclusivo, OPCIÓN DE COMPRA sobre el inmueble descrito en la cláusula anterior, y que “EL PROMITENTE COMPRADOR” se comprometía a adquirirlo por la cantidad que será señalada en la cláusula TERCERA en la cual se pactó el precio de la negociación en la suma de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 620.000,00) los cuales “LA PROMITENTE COMPRADORA” debía pagar de la siguiente manera: 1.- La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) la cual fue cancelada mediante dinero en efectivo de curso legal a la entera y cabal satisfacción de “LA PROMITENTE VENDEDORA”, 2.- La cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 136.000,00) la cual sería cancelada en ese acto mediante cheque a la orden de “LA PROMITENTE VENDEDORA”, anexo a dicho documento; 3.- El saldo restante, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 434.000,00) que sería cancelada mediante crédito hipotecario noventa (90) días siguientes a la firma del documento de opción de compra-venta, mas una prórroga adicional de treinta (30) días al momento de la protocolización del documento definitivo de venta; que en la cláusula cuarta se estableció que en caso de que por causas imputables a “EL PROMITENTE COMPRADOR”, no pudiera protocolizarse el documento de compra-venta dentro del plazo antes estipulado, quedarían en beneficio de “LA PROMITENTE VENDEDORA” el TREINTA POR CIENTO (30%) de las cantidades recibidas como indemnización por concepto de daños y perjuicios, y que el otro SETENTA POR CIENTO (70%) le sería devuelto a “EL PROMITENTE COMPRADOR” en un plazo máximo de treinta (30) días continuos; asimismo se estableció que si el incumplimiento obedecía a causas imputables a “LA PROMITENTE VENDEDORA”, ésta se obligaba a reintegrar a “LA PROMITENTE COMPRADORA” las cantidades recibidas por el cumplimiento de la referida opción, mas una suma igual al TREINTA POR CIENTO (30%) a la de la cancelación efectuada por concepto de indemnización dentro de un plazo de treinta (30) días continuos; que quedó establecido en la cláusula QUINTA que una vez vencido el término de los noventa (90) días más la prórroga de treinta (30), ambas partes se comprometieron al otorgamiento del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo. El anterior instrumento fue objeto de valoración en el capítulo destinado a las pruebas de la parte actora, y en virtud de ello esta alzada considera inoficioso someterlo nuevamente a valoración. Y ASI SE DECIDE.-
3) A los folios 52 al 54, copias fotostáticas de documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta en fecha 25-02-2013, anotado bajo el N° 13, tomo 30 de los Libros de Autenticaciones, del cual emerge que la ciudadana YINA YSABEL ZAMBRANO BASTARDO, titular de la cédula de identidad N° 6.010.628, dejó sin efecto la opción de compraventa efectuada el 12-12-2012 con la ciudadana JENNY ELIANA CALONGE DE GARCÍA, sobre el inmueble de su propiedad destinado a vivienda principal, distinguido dicho apartamento con el número y letra ocho-C (8-C), situado en la planta octava (8va) que forma parte de las Residencias Pelícano I, localizado en la Urbanización Jorge Coll, jurisdicción del Distrito Silva del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, avenida Bermúdez, Pampatar, la cual quedó anotada bajo el N° 04, tomo 215 de los Libros de Autenticaciones llevados por la esa Notaría; asimismo se dejó constancia que en ese acto la vendedora entregó a la pretendida compradora la cantidad de CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 186.000,00) mediante cheque N° 68436227 de la cuenta corriente N° 01050111301111378541 del Banco Mercantil, por concepto de inicial que correspondía al treinta por ciento (30%) del monto de la venta acordada, que igualmente se dejó sin efecto la cláusula penal establecida en el contrato de opción de compraventa, por lo que nada se le adeuda a la ciudadana JENNY ELIANA CALONGE DE GARCÍA, ni por ese ni por ningún otro concepto. El anterior instrumento fue objeto de valoración en el capítulo destinado a las pruebas de la parte actora, y en virtud de ello esta alzada considera inoficioso someterlo nuevamente a análisis y valoración. Y ASI SE DECIDE.-
En la etapa probatoria
4) A los folios 79 al 85, copias certificadas expedidas en fecha 27-09-2013 por la Notario Público de Pampatar del estado Nueva Esparta de documento autenticado ante esa Notaría en fecha 04-09-2012, bajo el N° 42, tomo 138 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, del cual emerge que las ciudadanas YINA YSABEL ZAMBRANO BASTARDO, denominada “LA PROMITENTE VENDEDORA” por una parte y por la otra la ciudadana JENNY ELIANA CALONGE DE GARCÍA, denominada “LA PROMITENTE COMPRADORA”, celebraron un contrato denominado “PROMESA BILATERAL OPCIÓN DE COMPRA-VENTA” que de acuerdo a la cláusula PRIMERA tenía por objeto la futura venta de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 8-C, situado en la planta octava que forma de las Residencias Pelícano I, localizado en la urbanización Jorge Coll, Distrito Silva del Municipio Maneiro de este Estado; que en la cláusula SEGUNDA se estableció que “LA PROMITENTE VENDEDORA” otorgaba a “LA PROMITENTE COMPRADORA”, con carácter exclusivo, OPCIÓN DE COMPRA sobre el inmueble descrito en la cláusula anterior, y que “EL PROMITENTE COMPRADOR” se comprometía a adquirirlo por la cantidad que será señalada en la cláusula TERCERA en la cual se pactó el precio de la negociación en la suma de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 620.000,00) los cuales “LA PROMITENTE COMPRADORA” debía pagar de la siguiente manera: 1.- La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) la cual fue cancelada mediante dinero en efectivo de curso legal a la entera y cabal satisfacción de “LA PROMITENTE VENDEDORA”, 2.- La cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 136.000,00), la cual sería cancelada en ese acto mediante cheque a la orden de “LA PROMITENTE VENDEDORA”, anexo a dicho documento; 3.- El saldo restante, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 434.000,00) que sería cancelada mediante crédito hipotecario noventa (90) días siguientes a la firma del documento de opción de compra-venta, mas una prórroga adicional de treinta (30) días al momento de la protocolización del documento definitivo de venta; que en la cláusula CUARTA se estableció que en caso de que por causas imputables a “LA PROMITENTE COMPRADORA”, no pudiera protocolizarse el documento de compra-venta dentro del plazo antes estipulado, quedarían en beneficio de “LA PROMITENTE VENDEDORA” el TREINTA POR CIENTO (30%) de las cantidades recibidas como indemnización por concepto de daños y perjuicios, y que el otro SETENTA POR CIENTO (70%) le sería devuelto a “EL PROMITENTE COMPRADOR” en un plazo máximo de treinta (30) días continuos; asimismo se estableció que si el incumplimiento obedecía a causas imputables a “LA PROMITENTE VENDEDORA”, ésta se obligaba a reintegrar a “LA PROMITENTE COMPRADORA” las cantidades recibidas por el cumplimiento de la referida opción, mas una suma igual al TREINTA POR CIENTO (30%) a la de la cancelación efectuada por concepto de indemnización dentro de un plazo de treinta (30) días continuos; que quedó establecido en la cláusula QUINTA que una vez vencido el término de los noventa (90) días más la prórroga de treinta (30), ambas partes se comprometieron al otorgamiento del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo. El anterior instrumento fue objeto de valoración en el capítulo destinado a las pruebas de la parte actora, y en virtud de ello esta alzada considera inoficioso someterlo nuevamente a valoración. Y ASI SE DECIDE.-
VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-
ARGUMENTOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LA ACTORA
Los fundamentos de la pretensión de la ciudadana JENNY ELIANA CALONGE DE GARCIA, fueron expuestos por ésta en el libelo de la demanda, donde alegó:
- que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar de este Estado, en fecha 12-12-2012, bajo el N° 04, tomo 215 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que suscribió un compromiso de compra venta con la ciudadana Yina Isabel Zambrano Bastardo, que tenía por objeto un bien inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el número y letra 8-C, ubicado en la planta octava que forma parte de Las Residencias Pelícano I, ubicado en la urbanización Jorge Coll, avenida Bermúdez, Jurisdicción del Distrito Silva del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, Pampatar.
- que el referido inmueble le pertenece a la ciudadana Yina Isabel Zambrano Bastardo, tal como se evidencia de documento protocolizado ante la Ofician Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado en fecha 21-11-2006, bajo el N° 28, folios 118 al 124, tomo 11, protocolo primero del cuarto trimestre del año 2006.
- que tal como se puede evidenciar del certificado de gravamen que anexa, en la cláusula tercera del contrato de compra venta se estableció que el precio de venta del inmueble, era por la cantidad de seiscientos veinte mil bolívares (BS. 620.000,00), que en la cláusula quinta se estableció un lapso de noventa (90) días mas una prórroga de treinta (30) días para la celebración del contrato definitivo de compra venta, y que en la cláusula cuarta se estableció como cláusula penal la indemnización por concepto de daños y perjuicios, especificándose que si se efectuares el incumplimiento por parte del vendedor, el comprador podría exigir el cien por ciento (100%) de la cantidad entregada como reserva, es decir la cantidad de ciento ochenta y seis mil bolívares (Bs. 186.000,00) más el treinta por ciento (30%) de la cantidad entregada equivalente a cincuenta y cinco mil ochocientos bolívares (Bs. 55.800,00) que es la cantidad de justa indemnización establecida en el documento suscrito.
- que la vendedora antes de vencerse el lapso previsto para el otorgamiento del documento definitivo de venta rescindió el contrato unilateralmente ante la Notaría de Pampatar de este Estado en fecha 25-02-2013 mediante documento inscrito ante esa Notaría bajo el N° 13, tomo 30, y no ha entregado la indemnización del treinta por ciento (30%) de la cantidad entregada establecida en el documento de opción a su representada, observándose desde todo punto de vista un incumplimiento por parte de la vendedora ciudadana Yina Isabel Zambrano Bastardo y que dicho incumplimiento le ha causado daños y perjuicios a su representado en su patrimonio.
- que fundamenta la demanda en los artículos 1.160. 1.167, 1.264 y 1.271 del Código Civil y 286 del Código de Procedimiento Civil.
- que por las anteriores razones demanda por daños y perjuicios a la ciudadana Yina Isabel Zambrano Bastardo en su condición de vendedora a los fines de que convenga en que ha incumplido con el contrato de opción de compra venta celebrado de conformidad con lo dispuesto en las cláusulas primera, segunda, cuarta y quinta, y en consecuencia deberá cumplir con lo pautado en la cláusula cuarta en cancelar la pena establecida en la misma, la cual asciende a la suma de cincuenta y cinco mil ochocientos bolívares (Bs. 55.800,00) que es la cantidad de justa indemnización establecida en el documento suscrito, la cual falta por cancelar ya que la vendedora devolvió la cantidad recibida por ella de ciento ochenta y seis mil bolívares (Bs. 186.000,00) pero se ha negado a cumplir con el pago de la cláusula penal, asimismo par que convenga en pagar los daños y perjuicios causados por el retardo e incumplimiento en otorgar el documento definitivo de compra venta de los inmuebles dados en opción de compra venta los cuales fueron establecidos en la cláusula cuarta del referido contrato, y que representa un equivalente a una cantidad igual al treinta por ciento de la cantidad recibida (30%), pues solo devolvió la cantidad entregada mas no la indemnización por daños y perjuicios, y finalmente para que conviniera o fuera condenada en pagar las costas y costos del proceso.
- que estimó la demanda en la cantidad de mil unidades tributarias (1.000 U.T) equivalentes a ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000,00).
ALEGATOS DE LA DEMANDADA
Por su parte la demandada, YINA ISABEL ZAMBRANO BASTARDO, reconvino a la demandante y en efecto alegó:
- que rechaza, niega y contradice los hechos como la pretensión incoada por la actora en su contra, por ser falsa y sedicente.
- que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 04-09-2012, asentado bajo el N° 42, tomo 138 de los libros de autenticaciones, que suscribió un contrato de opción de compra venta con la ciudadana Jenny Eliana Calonge de García, sobre un bien inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento (1) distinguido con el número y letra 8-C, ubicado en la planta octava que forma parte de Las Residencias Pelícano I, ubicado en la urbanización Jorge Coll, avenida Bermúdez, Jurisdicción del Distrito Silva del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, Pampatar.
- que por cuanto la referida ciudadana no realizó los trámites necesarios ante la entidad bancaria en el tiempo establecido, fue necesario suscribir otro contrato de opción a compra el cual fue autenticado ante la referida Notaría en fecha 12-12-2012, asentado bajo el N° 04, tomo 215 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y que en vista de la buena fe con la que ha actuado en todo momento, aceptó suscribir dicho segundo contrato de opción de compra venta, porque la ciudadana Jenny Eliana Calonge de García, había incumplido con la tramitación del crédito bancario, decidió permitirle con la firma del segundo contrato, que realizara las gestiones necesarias para la obtención del crédito bancario, sin aumentarse el precio del inmueble y subrogándose los pagos del contrato anterior, aun cuando se sabe que la situación del país en los últimos años, en los cuales los precios para la adquisición de vivienda están sujetos a cambios bruscos a diario.
- que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 25-02-2013, asentado bajo el N° 13, tomo 30 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que por tal incumplimiento por parte de la ciudadana JENNY ELIANA CALONGE DE GARCÍA, en cuanto a que no gestionó ningún crédito bancario, lo cual le informó y le solicitó firmar un tercer contrato de opción de compra venta, procedió a efectuar un finiquito, realizando la devolución del monto total entregado por la ciudadana antes identificada, la cantidad de ciento ochenta y seis mil bolívares (Bs. 186.000,00) mediante cheque N° 68436227, el cual gira de la cuenta corriente N° 01050111301111378541 del Banco Mercantil , por concepto del treinta por ciento (30%) correspondiente a la inicial entregada del monto de la venta acordada sin que le hiciera descuento alguno por la falta de cumplimiento de lo establecido en la cláusula tercera, numeral 3 del contrato de opción a compra, toda vez que la hoy demandante jamás realizó ningún trámite ante la entidad bancaria, a fin de lograr el crédito hipotecario para el pago del inmueble antes señalado, y que por tales razones, ante su petición de celebrar un tercer contrato de opción a compra, optó por devolverle su dinero, notificarle de ello y dar por extinguida la opción a compra celebrada.
- que la promitente compradora, no tramitó por ante ninguna oficina bancaria el crédito hipotecario, para lo cual solicita a la parte actora a que demuestre si realizó la tramitación del crédito a fin de demostrar su cumplimiento en las obligaciones contraídas, lo que la legitimaría para accionar en la presente causa.
- que opone a la actora la excepción non adimpleti contractus, ya que esta debe demostrar y tiene la carga de probar que si ejecutó el cumplimiento de la tramitación del crédito bancario hipotecario en el tiempo establecido en el segundo contrato, lo cual era su obligación, a fin de perfeccionarse el contrato de venta entre las partes, y que de no ser así, es decir, si ella no cumplió su obligación mal puede exigir el cumplimiento de la otra parte, y menos aun cuando se le devolvió todo su dinero sin descontarle cantidad alguna en virtud de su incumplimiento.
- que asimismo en relación a los daños y perjuicios causados, la parte actora alega que se le debe pagar una indemnización, causados por el retardo e incumplimiento en otorgar el documento definitivo de compra-venta de los inmuebles dados en opción de compraventa.
- que se trata de un solo inmueble sobre el cual se suscribió un contrato de compraventa, que el incumplimiento no fue suyo sino de la demandante al no realizar las gestiones necesarias para el otorgamiento del crédito hipotecario que era fundamental para protocolizar el documento definitivo de compraventa, y que además los daños y perjuicios no se han producido en la presente causa, toda vez que la cláusula indemnizatoria se refiere al pago por parte de quien ha incumplido la obligación derivada del contrato suscrito y que es evidente que quien incumplió fue la accionada y que por ello se encuentra en una inejecución total de lo pactado en el segundo contrato de opción de compraventa, por no tramitar el crédito bancario hipotecario para dar cumplimiento a la obligación contraída en el prenombrado contrato.
- que en el presente caso se evidencia su buena fe, ya que en ningún momento intentó acción alguna por incumplimiento del primer contrato, y que en aras de darle una segunda oportunidad a la ciudadana Jenny Eliana Calonge de García, celebró el segundo contrato de opción de compra venta hasta que le pidió la firma de un tercer contrato por cuanto en las dos veces anteriores no había cumplido con su obligación de gestionar el crédito hipotecario.
- que jamás se negó a cumplir su obligación pero era evidente que no podían protocolizar el documento definitivo de venta por cuanto la hoy demandante no cumplió con su obligación de tramitar el crédito hipotecario al cual estaba obligada.
- que de conformidad con lo pautado en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 361 eiusdem, propone reconvención y en efecto reconviene a la demandante a que convenga, o en su defecto sea condenada por el tribunal en reconoce que ha incumplido con todos los contratos de compra-venta suscritos, toda vez que en atención a lo dispuesto en la cláusula tercera, numeral 3 de los referidos contratos, la compradora debió tramitar un crédito hipotecario para dar cumplimiento al pago restante del precio del bien ofrecido en venta.
- que en virtud del cumplimiento (sic) de la accionante, se le ordena que le pague la cantidad de cincuenta y cinco mil ochocientos bolívares (Bs. 55.800,00) por concepto de daños y perjuicios causados al haber suscrito con ella dos (2) contratos de compra venta sin que cumpliera con su obligación de tramitar el crédito hipotecario al cual estaba obligada en virtud de los referidos contratos, pretendiendo la suscripción de un tercer contrato de opción de compra venta, y finalmente solicita que sea condenada en pagar las costas y costos del presente procedimiento.
PROCEDENCIA DE LA DEMANDA
Nuestro Código Civil en forma clara, define lo que es un contrato específicamente en el artículo 1.133, cuando expresa, “que es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, siendo de destacar, que los contratos, entre ellos incluido la promesa bilateral de compra-venta, por efecto del artículo 1.159 del Código Civil, tiene fuerza de ley entre las partes, lo cual significa que los contratantes deben darle cumplimiento a las obligaciones asumidas en el mismo. No en balde el filósofo ARISTOTELES, definió el contrato como una: “Ley particular que liga a las partes”. El contrato es una de las principales fuentes de las obligaciones en nuestro derecho, y tiene su campo de regulación en la ley, por ello, el propio artículo 1.264 ibidem, establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contratadas y es por ello, que la norma reguladora del vinculo contractual entre las partes, en el derecho sustantivo venezolano, esta consagrado en el artículo 1.167 ejusdem, según el cual: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Y esa responsabilidad, originada en el contrato, está vinculada a la prueba que se aporte para demostrar el hecho, la cual estará a su vez relacionada con la respectiva posición que hayan asumido las partes en el juicio conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil. De ahí, que se tiene que el contrato que involucra a las partes en este asunto es una opción de venta, cuyos efectos se asimilan a una venta, por cuanto contiene todos y cada uno de sus elementos, por lo cual su contenido, es de cabal y estricto cumplimiento por parte de los sujetos contractualmente involucrados en el mismo.
Esto quiere decir, que cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compra-venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas. Pero si los contratantes, no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultaneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato sinalagmático. Cada contratante, solo conciente en obligarse para obtener la prestación con que cuenta, vería burladas sus esperanzas si estuviese obligado a entregar lo que ha prometido, sin recibir al mismo tiempo aquello que se le prometió a cambio. Así, en una venta, si el vendedor no ha concedido un término para el pago de un precio al comprador, este último está obligado a pagar el precio en el momento en que el vendedor le haga entrega de la cosa vendida. Y si el comprador, -como en el caso de autos-, pretende exigir al vendedor la entrega de la cosa sin ofrecer por su parte entregar al mismo tiempo el precio, el vendedor podrá oponer a su pretensión la “Exeptio Non Adimpleti Contratus” contemplada en el artículo 1.168 del Código Civil, que contempla:“En los contratos bilaterales cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos (2) obligaciones”. Tiene su origen, tal excepción,- en criterio de ésta Alzada -, en la propia voluntad de las partes contratantes. En la promesa bilateral sinalagmática de compraventa, -y por ello era necesario escudriñar ab initio que tipo de contrato se demandaba -, no consiste solamente en el hecho de obligarse, es decir, en el consentimiento, sino que se compone igualmente de la intención de alcanzar un fin jurídico determinado, es decir, de obtener la ejecución de la prestación prometida a cambio de la obligación que se contrajo. Además, lo pretendido por el actor, sería tanto como violar la voluntad del contratante si se le constriñera a entregar lo que prometió, sin recibir la contraprestación con la que contaba en el tiempo fijado. Y, por eso, el reo – excepcionado, tiene derecho a responder a la pretensión del actor, lo siguiente: “Demandadme para que ejecute mi prestación sin haber vosotros ejecutado lo que prometisteis, violáis los términos de nuestros acuerdos, por que si yo me obligué a una prestación, fue a condición de que cumpliríais la vuestra”
Así pues, se requiere que la obligación asumida por los contratantes sea ejecutada de manera simultanea, recíprocamente, ya que el primer efecto de la convención es que cada uno de los contratantes pueda obligar al otro a ejecutar aquello a que se comprometió, cumpliendo su promesa”. Lo que realmente sucede con la “Exceptio Non Adimpleti Contractus”, es que representa procesalmente una negativa de cumplimiento del actor, lo que hace permanecer la carga de la prueba en éste, quien deberá demostrar que cumplió con las obligaciones del contrato para, a su vez, exigir el cumplimiento del accionado, por ello en estos casos la Carga objetiva, plantea una excepción al principio romano que expresa: “Reas Excepcioni Incumbit Probatio”, pues más que una excepción, comporta una negación de cumplimiento por parte del actor, que no traslada la carga probatoria al excepcionado, sino que permanece en cabeza del actor. A diferencia de esto, cuando la excepción se opone alegando el cumplimiento inexacto o parcial, la carga probatoria le compete al actor, es decir, la totalidad de la obligación para cumplir el contrato.
Nuestra Sala de Casación Civil, desde Sentencia del 19 de Octubre de 1982 (Corporación para el Desarrollo de la Pequeña y Mediana Industria contra Industrias Urkiola S.A.), señaló que: “ … la carga de la prueba le corresponde al actor cuando se opone la exceptio non adimpleti contractus, ya que el alegato equivale a una contradicción total de la demanda, correspondiéndole al demandado cuando se opone la de non rite adimpleti contractus, pues el alegato de incumplimiento imperfecto implica la admisión por parte del oponente de que debe lo que se le demanda, criterio éste que reitera la Sala desde el 27 de marzo de 1979 …”
Ahora bien, con respecto a los contratos preparatorios de promesa bilateral de compraventa, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el fallo dictado el 09-07-2009 en el Exp. AA20-C-2009-51, realizó el siguiente análisis:
Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho.

DE LA CLAUSULA PENAL
El artículo 1.257 del Código Civil, establece cómo opera la cláusula penal en los contratos, al establecer que:
‘…Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento…’; asimismo, el artículo 1.258 del mencionado Código Civil, establece que: ‘…La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo…’
Conforme a las disposiciones citadas es evidente que la cláusula penal o la pena convencional la constituye la estipulación accesoria añadida al contrato bien sea al tiempo del contrato o después de celebrado el mismo, con el objeto de que en caso de incumplimiento o retardo en la ejecución del mismo el infractor del contrato pague la multa correspondiente. Lo anterior deja claro que existen dos clases de multa o penalidad, la compensatoria, que es aquella que se establece para asegurar el cumplimiento cabal de la obligación principal contenida en el contrato, y la pena moratoria, que aplica en los casos en que se produzca mora o retardo en el cumplimiento de la obligación.
De acuerdo a lo dicho es importante distinguir la naturaleza de la cláusula penal, la cual es esencialmente resarcitoria y le permite a las partes contratantes, fijar anticipadamente, sin necesidad de la intervención de un experto o de un tribunal, el monto de los daños o perjuicios que cualquiera de ellas pudiera sufrir por el incumplimiento de la otra, ya sea el incumplimiento total del compromiso o el retardo o moratoria en la ejecución del mismo. Generalmente, se prevé para ello el pago de una cantidad determinada de dinero como indemnización, o la facultad de retener un cierto porcentaje de dinero de la cantidad que se haya entregado previamente como parte del precio. En todo caso, la cláusula sirve como evaluación anticipada y convencional de los perjuicios eventuales.
Varios son los autores que sostienen que la cláusula penal faculta a las partes contratantes a precisar anticipadamente el monto de los daños y perjuicios que cualquiera de ellos pudiera sufrir por el incumplimiento del otro.
En este sentido el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones” define la cláusula penal como una estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación, o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer “. Señala el autor, que la prestación a cuyo cumplimiento se obliga el deudor puede consistir en el pago de una suma de dinero, o en una prestación de dar o de hacer, cualquiera que ella fuese.
En diversas oportunidades se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal sobre esta institución procesal, concretamente en la Sentencia antes analizada donde al referirse a la cláusula penal civil, resaltó:
“... Nuestra ley civil sustantiva prevé un sistema para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en los contratos preparatorios, que consiste en la predeterminación de los daños y perjuicios, mediante una cláusula penal, por la inejecución de la obligación principal (Artículo 1.258 del Código Civil)
Es muy común en los contratos preparatorios la estipulación de una cláusula penal en la cual tanto el promitente vendedor como el promitente comprador se comprometen a indemnizar a su contraparte, mediante el pago de una suma de dinero, en caso de incumplimiento de alguna de ellas.
En sintonía con lo expresado la misma Sala en sentencia más reciente emitida el 21 de febrero del 2014, en el expediente 2014-14-417 estableció en torno a este mismo asunto lo siguiente:
”……….. Ello así, se debe concluir que no es procedente en el caso sub análisis, la posición sostenida por INVERSIONES TUXMAL, C.A., cuando señala que, por tratarse de una promesa de venta el contrato suscrito se podía excusar del cumplimiento de su obligación de vender y tan solo la parte actora hacerse acreedora de la sanción pecuniaria establecida en la cláusula penal.
La cláusula penal en el contrato in commento, dice: ‘…Queda expresamente establecido que para el caso que alguno de los otorgantes incumpliera la obligación que asumen, pagará a la parte contraria una indemnización de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (50.000 Bs. F.), mas si la parte que incumpliera lo fuera la sociedad mercantil, arriba identificada además del pago de la cantidad establecida como cláusula penal, deberá devolver la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (180.000,00 Bs. F.), arriba señalados como recibidos...’
Al respecto, cabe aclarar siguiendo lo previsto en el artículo 1.257 del Código Civil, cómo opera la cláusula penal en los contratos, al establecer que:
‘…Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento…’
Empero, el artículo 1.258 del mencionado Código Civil, establece que:
‘…La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.
El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo…’
Pues bien, en el caso sub iudice si se parte de la premisa de que estamos en presencia de una promesa de venta, siguiendo la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia vigente para el momento de interposición de la demanda en fecha 21.1.2011, podía el ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS (quien asumió la obligación de comprar), pedir su ejecución o cumplimiento a la sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A. (quien asumió la obligación de vender), de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, … Ahora, en el sub iudice, es evidente que no se establece la penalidad por el simple retardo o demora, de conformidad con los artículos 1.257 y 1.258 eiusdem, por lo que la existencia de dicha penalidad, no impide la acción de ejecución o cumplimiento del contrato. (Mayúscula, cursiva y negrillas de la alzada).
De la transcripción parcial de la sentencia recurrida se observa claramente que la alzada no incurrió en el vicio de incongruencia negativa, pues examinó los alegatos plasmados en el escrito de contestación de la demanda que fue consignado en fecha 2 de mayo de 2011, en el que se señaló que las parte suscribieron “en fecha 27 de marzo del 2008, un contrato de ‘promesa bilateral de compra venta’ , en el cual establecieron un terminó de ejecución de venta “de ciento cincuenta (150) días calendarios, (desde el 28 de marzo del 2.008), pudiendo ser prorrogado por sesenta (60) días más.’; y al haber concluido dicho término sin que se materializara la venta lo que “daría lugar al reclamo por parte del actor, es “el pago de una indemnización pecuniaria montante a la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00)” conforme lo estatuye la cláusula de ‘incumplimiento, que establece única y exclusivamente para el caso de incumplimiento de alguna de las partes”.
Así, respecto a los alegatos presuntamente omitidos en el fallo juzgador señaló que la demandada incumplió con la materialización de la venta definitiva al no “realizar la tramitación correspondiente ante el Registro Público”, dentro de los ciento cincuenta (150) días continuos, más sesenta (60) días continuos de prórroga, en tanto que del examen y análisis del documento objeto de litigio determinó que la referida promesa bilateral de venta reúne todos los exigencias del contrato de venta como lo es, consentimiento, objeto y precio al establecer en primer término la existencia “del consentimiento de los contratantes de concluir una venta”, en segundo término “el objeto de venta”, correspondiente a un bien inmueble constituido por la Torre Lincoln, ubicado en la Urbanización Sabana Grande, Municipio Libertador, Distrito Capital, cuyo precio se preciso en “la cantidad de trescientos sesenta mil bolívares (bs. 360.000,00), de los cuales se acreditó haber pagado la cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00), formando parte del precio establecido en el contrato que fue denominado por las partes de venta”.
Por último, la Sala considera acertada la apreciación de la alzada cuando establece que no es procedente la afirmación de la demandada para eludir el cumplimiento de la venta que comprende la obligación principal pactada, por lo que y pretender que se declare sin lugar la demanda y que se declare que la actora sólo es acreedora de una sanción pecuniaria, es errado, pues la naturaleza de la cláusula penal es accesoria y de carácter compensatoria a la obligación primigenia………..(subrayado propio de esta alzada)……. ”

Precisado lo anterior, observa esta alzada que en el caso de autos la presente demanda fue interpuesta con el objeto de que se de cumplimiento al contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 12 de diciembre de 2012 mediante documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar de este Estado, inserto bajo el N° 04, tomo 215 de los libros de autenticaciones, a través del cual la ciudadana YINA YSABEL ZAMBRANO BASTARDO prometió venderle a la ciudadana JENNY ELIANA CALONGE DE GARCÍA, un inmueble de su propiedad constituido por un (1) apartamento distinguido con el número y letra 8-C, ubicado en la planta octava que forma parte de Las Residencias Pelícano I, de la urbanización Jorge Coll, avenida Bermúdez, de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado, en el cual ambas contratantes convinieron en lo siguiente: que el lapso de vigencia para finiquitar o concretar la venta es de noventa (90) días mas una prórroga de treinta (30) días; que se estableció como cláusula penal la indemnización por concepto de daños y perjuicios, especificándose que si se producía el incumplimiento por parte de El Vendedor, el comprador podría exigir el cien por ciento (100%) de la cantidad entregada como reserva, mas el treinta por ciento (30%) de dicho monto como justa indemnización; y que antes de vencerse el mismo el vendedor rescindió unilateralmente el contrato mediante documento autenticado en fecha 25-02-2013 ante la Notaría Pública de Pampatar de este Estado, asentado bajo el N° 13, tomo 30, y que no ha cumplido con el pago de la indemnización del 30 % establecida en el contrato, concretamente en la cláusula cuarta en donde se dispuso convencionalmente que:
“... En caso de que por causa imputable a “EL PROMITENTE COMPRADOR “ no pudiera protocolizarse el documento de compra venta dentro del plazo estipulado en la cláusula tercera de este contrato quedarán en beneficio de “LA PROMITENTE VENDEDORA” , el TREINTA POR CIENTO (30%) de las cantidades recibidas (...) Si el incumplimiento fuera por causas imputables a “LA PROMITENTE VENDEDORA”, estos se obligan a reintegrar a “EL PROMITENTE COMPRADOR” las cantidades recibidas por el cumplimiento de la presente opción, mas una suma igual TREINTA POR CIENTO (30%) a la de la cancelación efectuada por concepto de indemnización dentro de un plazo de treinta (30) días continuos.”

En ese sentido solicitó en el libelo, en el petitorio de la demanda que la ciudadana YINA YSABEL ZAMBRANO BASTARDO, sea condenada en pagarle la pena establecida en el contrato de opción de compra venta, la cual asciende a la suma de cincuenta y cinco mil ochocientos bolívares (Bs. 55.800,00) que –según su decir- es la suma de justa indemnización establecida en el contrato la cual falta por cancelar; y asimismo exige que se le paguen los daños y perjuicios causados por el retardo e incumplimiento en otorgar el documento definitivo de compra-venta establecidos en la cláusula cuarta del referido contrato, los cuales representan un equivalente a una cantidad igual al treinta por ciento (30%) de las cantidades recibidas conforme fue establecido en la referida cláusula cuarta del contrato de marras, en donde se dispuso que : CUARTA:. Si el incumplimiento fuera por causas imputables a “LA PROMINENTE (sic) VENDEDORA”, estos se obligan a reintegrar a “EL PROMITENTE COMPRADOR” las cantidades recibidas por el cumplimiento de la presente opción, mas una suma igual TREINTA POR CIENTO (30%) a la de la cancelación efectuada por concepto de indemnización dentro de un plazo de treinta (30) días continuos.”, y que la demandada se limitó en devolverle la suma de CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 186.000,00) entregada al inicio de la contratación como parte del precio, sin incluir dicha penalidad expresamente contemplada en el contrato, y finalmente en pagar las costas procesales.
En contraposición a lo dicho por la demandante en el libelo de la demanda, emerge que la parte accionada concurrió a contestar la demanda rechazándola de manera categórica, y expresando que la rescisión del contrato que se consumó en este caso no se verificó por su propio capricho, sino que mas bien ello obedeció a la conducta infractora de la demandante, quien hasta esa fecha no realizó los trámites necesarios ante la entidad bancaria en el tiempo establecido en el contrato de opción de compra venta, a fin de honrar su compromiso de pago del precio contactado en el contrato, por lo cual optó por devolverle dicho monto, notificándola de ello y dar por extinguida la relación contractual; igualmente alegó la excepción de contrato no cumplido contemplada en el artículo 1.168 del Código Civil en función de que –según lo dice- la parte actora se encuentra en una situación de inejecución total de lo pactado en el segundo contrato de opción de compra venta, por no tramitar el crédito bancario hipotecario para dar cumplimiento a la obligación contraída en el referido contrato.
Bajo este escenario debe concentrarse la decisión judicial que se profiera a fin de resolver la presente controversia, toda vez que lo afirmado por el accionado enervó los alegatos efectuados por la contraparte, por lo cual la actividad probatoria en este asunto deberá concentrarse en determinar si se verificó el aludido incumplimiento alegado por la actora, y en consecuencia debe la demandada, al haber obrado en contravención a lo pactado en el contrato proceder a cancelar la suma de CINCUENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs..55.800,00) equivalente al treinta por ciento (30%) de la cantidad entregada inicialmente para el cumplimiento de la opción de compra venta que asciende a la suma de CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 186.000,00), o si por el contrario, es válido el señalamiento expresado por la parte contraria, relacionado con la excepción de contrato no cumplido, quien alegó que en este asunto operó la excepción de contrato no cumplido, ya que el incumplimiento provino de la accionante por no haber solicitado y obtenido el crédito bancario a fin de pagar el saldo del precio dentro del plazo convencionalmente estipulado.
Al respecto se advierte del material probatorio aportado, concretamente de los contratos que rielan en los folios 8 al 19, que en fecha 12-12-2012 se suscribió el contrato de marras ante la Notaría Pública de Pampatar de este Estado, anotado bajo el N° 4, tomo 215 de los libros de autenticaciones, del cual emerge que el objeto del contrato de promesa bilateral de opción de compra lo es un inmueble propiedad de la hoy demandada, constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 8-C, ubicado en la planta octava de Las Residencias Pelícano I de la urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro de este Estado; que el precio de la negociación se estimó en la cantidad de seiscientos veinte mil bolívares (Bs. 620.000,00), estableciéndose en la cláusula TERCERA del referido contrato, el modo y tiempo para pagar dicho monto de la siguiente manera:
1.- La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) la cual fue cancelada mediante dinero en efectivo de curso legal a su entera y cabal satisfacción.
2.- La cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 136.000,00), la cual fue cancelada en ese acto mediante cheque a la orden de LAPROMITENTE VENDEDORA.
3.- El saldo restante, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 434.000,00) sería cancelado mediante crédito hipotecario noventa (90) días siguientes a la firma del contrato de opción de compra venta, mas una prórroga adicional de treinta (30) días, es decir, al momento de protocolizar la venta definitiva.

Se infiere asimismo del referido contrato, que las partes convinieron en la cláusula CUARTA que en caso de que no pudiera protocolizarse el documento definitivo de compraventa por causas imputables a “EL PROMITENTE COMPRADOR”, quedarían en beneficio de “LA PROMITENTE VENDEDORA”, el TREINTA POR CIENTO (30%) de las cantidades recibidas, como indemnización por los daños y perjuicios, y que el otro SETENTA POR CIENTO (70%) le sería devuelto en un plazo máximo de treinta (30) días continuos, y que si por el contrario el incumplimiento obedecía a causas imputables a “EL PROMITENTE VENDEDOR”, éste se obligaba a reintegrarle a “EL PROMITENTE COMPRADOR”, las cantidades recibidas por el incumplimiento de la opción, mas una suma igual al TREINTA POR CIENTO (30%) a la de la cancelación efectuada por concepto de indemnización dentro de un plazo de treinta (30) días continuos. De igual modo se estableció en la cláusula QUINTA, que una vez vencido el término de los noventa (90) días más la prórroga de treinta (30), las partes se comprometieron al otorgamiento del documento definitivo de compra venta por ante la Ofician Subalterna de Registro respectivo.
También se deriva del documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 25-02-2013, aportado conjuntamente con el libelo de la demanda, que la parte demandada antes de pasar los noventa (90) días a que se hace referencia en la cláusula QUINTA para que la parte actora compradora, gestionara lo concerniente a la obtención del crédito hipotecario para pagar el precio del bien, la demandada mediante documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar de este Estado en fecha 25-02-2013 suscribió documento en donde expresó lo siguiente: “he decidido dejar sin efecto la opción de compra venta efectuada en fecha 12 de Diciembre de 2012, con la ciudadana JENNY ELIANA CALONGE DE GARCÍA (...) sobre el inmueble de mi propiedad destinado a vivienda principal dicho apartamento distinguido con el número y letra ocho-C (8-C) situado en la Planta Octava (8va), que forma parte de las Residencias Pelícano I, localizado en la urbanización Jorge Coll...”
Esta circunstancia es una prueba concluyente y determinante para esta alzada, que demuestra evidentemente que la demandada incumplió con el contrato, no solo por cuanto en forma anticipada en fecha 25-02-2013, procedió a rescindir de manera unilateral el contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 12-12-2012, sino adicionalmente porque en lugar de devolver las cantidades recibidas para el cumplimiento de la opción de compraventa, y pagar adicionalmente la suma igual al treinta por ciento (30%) de dicho monto en cumplimiento de la cláusula CUARTA, se limitó a restituir la suma inicialmente entregada, sin acatar la penalidad que de manera concertada establecieron en el contrato de marras.
Ahora bien sobre la excepción de contrato no cumplido alegada por la parte accionada como su defensa principal, se tiene que la misma está contemplada en el artículo 1.168 del Código Civil, y que sobre la misma la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC-00116 de fecha 12-04-2005 estableció lo siguiente::
“…La norma legal transcrita prevé la excepción ‘non adimpleti contractus’, la cual determina que celebrado un contrato bilateral, una de las partes puede negarse a cumplir con el compromiso asumido, en el supuesto en que el otro contratante no ejecute el suyo. De la lectura de la recurrida se evidencia que la obligación derivada del contrato consistió en que los compradores actores cancelaban una parte del precio y la tradición quedaba diferida hasta el momento de obtenerse el crédito para el pago del saldo del importe convenido y la vendedora demandada se obligaba a otorgar el documento definitivo de propiedad sobre el inmueble objeto de la convención por ante la oficina de registro correspondiente, no quedando las partes desvinculadas jurídicamente por la expiración del plazo inicial, no siendo viable que la vendedora revocara en forma unilateral la convención celebrada…”

La EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS, está preceptuada en el artículo 1.168 del Código Civil, que textualmente dice: ‘En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones’. Como se observa ésta constituye, como lo señala Mazeaud, un procedimiento indirecto de cumplimiento. Señala el mismo autor, que la resolución judicial y la teoría del riesgo conducen a una extinción retroactiva de las obligaciones nacidas del contrato sinalagmático y que si bien la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS, aunque se refiera al cumplimiento del contrato y no a su extinción, prepara con frecuencia esa extinción (Derecho Civil parte II, página 379).
Doctrinalmente se considera que los requisitos para que prospere la excepción aludida, se circunscriben a que las obligaciones que nazcan del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden para que se proceda al cumplimiento de ambas obligaciones sea el ordinario, o sea uno seguido del otro. En cuanto a los efectos de la referida excepción una vez declarada procedente es que la misma no genera la extinción del contrato sino más bien la suspensión de sus efectos hasta que la parte que ha motivado su oposición cumpla su obligación, para que así se le vuelva a reimprimir vida al contrato.
Ahora bien, para conocer la naturaleza, definición del contrato de marras conviene copiar el artículo 1.474 del Código Civil que contempla la venta, y la define como “un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Es decir, según el artículo transcrito, el contrato de venta es el compromiso de transferir la propiedad de una cosa, por una parte y por la otra el pago del precio respectivo.; a diferencia de este contrato, se estima necesario invocar al contrato de opción de venta, que es aquel que se da cuando un sujeto no tiene el dinero necesario para costear el inmueble, pero que a futuro recibirá un monto, por lo cual, se dirige al vendedor y ambos llegan al acuerdo de venderle el inmueble en un lapso de tres (3) meses, comprometiéndose el comprador a gestionar un préstamo y no pudiendo el vendedor en ese lapso disponer del inmueble. Para este Tribunal de segundo grado de cognición, estamos en presencia no de un contrato de venta, sino de un contrato de opción, el cual si bien se enfoca como un contrato preliminar, es un verdadero contrato que, surte efectos obligatorios y en caso de inejecución abre como en el caso sub lite, la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso.
Sobre este aspecto es bueno destacar que la Jurisprudencia Patria, no ha sido unánime para admitir la similitud de las promesas preliminares de compra-venta a la venta definitiva y obligatoria, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, así lo ha venido estableciendo nuestra Sala de Casación Civil de la extinta Corta Suprema de Justicia desde el 29 de Marzo de 1.984 (Jurisprudencia Ramírez & Garay. Tomo LIIIV. Pág. 550-551) en la cual se indicó: “…Doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son venta propiamente dichas se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos (2) elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior…”. (Sentencia ratificada por la Sala de Casación Social en fecha 06 de Febrero de 2.003, expediente N° 02055, fallo N° 020 con ponencia del Magistrado Con Juez FRANCISCO CARRASQUERO LOPEZ).
Así las cosas, es evidente que la excepción de contrato no cumplido alegada por la demandada en su contestación de la demanda, es improcedente desde todo punto de vista ya que quien la alegó es precisamente el contratante que incumplió con el contrato, y para que se configure la excepción de contrato no cumplido se requiere que el infractor lo sea el otro contratante, y no su alegante, quien -se insiste- procedió en forma anticipada, antes del fenecimiento del lapso se vigencia a rescindirlo unilateralmente sin motivo legal, ni causa aparente, mediante documento autenticado en fecha 25-02-2013 y devolverle además, no la suma que según la cláusula CUARTA correspondía, esto es las cantidades recibidas por el cumplimiento de la opción de compraventa, mas el treinta por ciento (30%) de dicha suma equivalente como justa indemnización por su incumplimiento, sino que le devolvió solo una parte de ella, que es la cantidad de CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 186.000,00), aduciendo para justificar su proceder que la hoy actora, no realizó gestión alguna ante la entidad bancaria respectiva a los fines de obtener el crédito hipotecario para el pago del inmueble, y adicionalmente procedió a enajenar el bien objeto del contrato a un tercero durante la vigencia del mismo, y mas aun, incumplió la cláusula quinta la cual lo obligaba a que una vez vencido el término de los noventa (90) mas la prórroga de treinta (30) días, ambas partes se comprometieron a otorgar el documento definitivo de compraventa por ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo.
De ahí, que la presente demanda debe ser declarada procedente, como lo estableció el a quo en el fallo apelado, cuando expreso que: “... al quedar demostrado plenamente que la demandada sin que mediara una causal de resolución puso fin de forma unilateral al contrato que la unía a la demandante...”, y como consecuencia de ello se debe condenar a la ciudadana YINA YSABEL ZAMBRANO BASTARDO a devolver a la actora la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 55.800,00), que es el equivalente al treinta por ciento de la suma entregada inicialmente por el cumplimiento de la opción de compraventa, como justa indemnización por el incumplimiento del contrato de opción de compra venta, como fue acordado previamente por las partes contratantes en la cláusula cuarta. ASI SE DECIDE.
Por último, con respecto a los daños y perjuicios reclamados como justa indemnización por el incumplimiento del contrato de opción de compra venta, se determina que en efecto como lo sostuvo el tribunal a quo en el fallo apelado, en este asunto por vía contractual se establecieron los daños y perjuicios que deberían operar en caso de incumplimiento de uno de los sujetos involucrados, al actor se le impuso que en caso de que no pudiera protocolizarse el documento de compra venta por causas imputables a éste, quedarían en beneficio de la vendedora –hoy demandada- el treinta por ciento (30%) de las cantidades recibidas como indemnización por concepto de daños y perjuicios; y a la demandada, quien funge en el contrato como vendedora, a la devolución no solo del dinero recibido, sino al pago de una suma igual al TREINTA POR CIENTO (30%) de la suma reintegrada, que sería enmarcada como una indemnización a causa del incumplimiento del contrato, y por ende, como el monto prefijado convencionalmente para resarcir al contratante afectado.
Es por ello, que atendiendo al principio de la autonomía de la voluntad contemplado en el artículo 1.159 del Código Civil, el cual establece expresamente que: “... Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” se estima –en consonancia con el criterio asumido por el Tribunal de la causa- que los daños reclamados en el particular segundo del libelo, en donde expresamente se deja en evidencia que la actora no solo pretende que se pague el precitado treinta por ciento (30%) como indemnización generada por el incumplimiento de la contratación, de acuerdo a la cláusula CUARTA que contempla la cláusula penal, y sus efectos, sino que adicionalmente a ese monto se cancele otro similar como daños y perjuicios, no es procedente, pues no solo se estaría aprobando algo que está al margen del contrato de marras, sino que se estaría condenando al accionado a pagar una doble indemnización por un mismo hecho. ASI SE ESTABLECE.-
Por los motivos antes expresados, esta alzada declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte demandada contra el fallo emitido el 27-10-2014 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, el cual se CONFIRMA en todos y cada uno de sus términos como será señalado de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva del presente fallo. Y FINALMENTE SE DECIDE.-
VII. DISPOSITIVA.-
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, Administrado Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido por el abogado ANDRES GUERRA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 27 de octubre de 2014, por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, en el expediente N° 2013-2279. contentivo del juicio que por DAÑOS Y PERJUICIOS sigue la ciudadana JENNY ELIANA CALONGE DE GARCÍA, contra la ciudadana YINA YSABEL ZAMBRANO BASTARDO.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia apelada dictada en fecha 27-10-2014, por el mencionado Tribunal.
TERCERO: SE CONDENA en costas del recurso a la parte apelante por mandato expreso del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil
Publíquese, Regístrese Diarícese y Déjese copia. Remítase el presente expediente al tribunal de origen en oportunidad.
Dada, Firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los ocho (8) días del mes de julio de dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL,

DRA. JIAM SALMEN DE CONTRERAS
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO

Exp. Nº 08714/15
JSDC/CFP/lmv.

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión previo el cumplimiento de todas las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA.

Abg. CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO