TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Maracaibo, 02 de febrero de 2015
204° y 155°

Recibida de la oficina de recepción y distribución de documentos la anterior demanda, presentada por su firmante, ciudadano RAFAEL JOSÉ ROUVIER CHACIN, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad 3.932.753, inscrito en el Inpre-abogado bajo el No. 16.438 y de este domicilio, actuando con el carácter de apoderado judicial del CONDOMINIO EDIFICIO DOMUS MAJESTIC, inscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 12 de septiembre de 1994, registrada bajo el No. 49, protocolo 1°, Tomo 33, en contra de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MARFER, C.A. (MARFERCA), debidamente inscrita por ante el registro mercantil tercero de la circunscripción judicial del estado Zulia, en fecha 17 de enero de 1997, bajo el No. 1, tomo 3-A, se le da entrada, fórmese expediente y numérese. El Tribunal para decidir observa que la referida representación judicial alegó en el escrito libelar lo sucesivo:
Que el objeto de la pretensión que ejerce es obtener el cobro de las cuotas ordinarias y extraordinarias del apartamento distinguido con el No. 16, piso 16, del Edificio Domus Majestic, ubicado en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos, mediante la acción de cobro de bolívares por vía ejecutiva, en virtud de que el propietario de dicho apartamento, sociedad mercantil Distribuidora Marfer, C.A., antes identificada, dejó de cancelar las mencionadas cuotas desde el mes de septiembre de 2010 hasta la presente fecha.
Que demanda el pago de todas las cuotas de condominio adeudadas, gastos, costos y costas procesales resultantes, así como el pago de los honorarios profesionales.
Que estimó la acción por la cantidad de doscientos trece mil trescientos ochenta y ocho bolívares con cincuenta céntimos (213.388,50) por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias; por concepto de honorarios profesionales el equivalente al veinticinco por ciento (25%) del monto antes referido, es decir, la suma de cincuenta y tres mil trescientos cuarenta y siete bolívares con doce céntimos (Bs. 53.340,12) y la cantidad de quince mil bolívares (Bs. 15.000) por concepto de gastos efectuados por el condominio para la elaboración e introducción del líbelo de la demanda, lo cual asciende a la cantidad de doscientos noventa y un mil setecientos treinta y cinco bolívares con sesenta y dos céntimos (Bs. 291.735,62).
Solicitó medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el apartamento distinguido con el No. 16, piso 16, del Edificio Domus Majestic, ubicado en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos, propiedad de la parte demandada.
Acompañó a la demanda copia del acta de asamblea de propietarios del edificio Domus Majestic, celebrada en fecha 29 de abril de 2013; una relación de cuotas de condominio A-16; copias certificadas de los documentos de propiedad del apartamento distinguido con el No. 16, piso 16, del Edificio Domus Majestic, ubicado en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos y copia certificada del acta constitutiva y acta de asamblea de la Distribuidora Marfer, C.A.
Ahora bien y por cuanto la parte actora fundamentó su acción en la vía ejecutiva considera prudente esta Juzgadora realizar un análisis de los artículos que hacen alusión al presente procedimiento.
Establece el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, lo sucesivo:
“Cuando el demandante presente instrumento público u otro instrumento auténtico que pruebe clara y ciertamente la obligación del demandado de pagar alguna cantidad líquida con plazo cumplido; o cuando acompañe vale o instrumento privado reconocido por el deudor, el Juez examinará cuidadosamente el instrumento y si fuere de los indicados, a solicitud del acreedor acordará inmediatamente el embargo de bienes suficientes para cubrir la obligación y las costas, prudentemente calculadas”.
De la norma antes transcrita se deduce que procedimiento de la Vía Ejecutiva, es una forma especial del juicio ordinario. Se ahorra a las partes los gastos y dilaciones del juicio sumario, sin disminuir las garantías del acreedor, ni atropellar los derechos del deudor, liberando a éste de los perjuicios que la ejecución sumaria pudiera producirle si al ganar el juicio ordinario no pudiere deshacer lo ejecutado en el juicio sumario.
Para la procedencia de este procedimiento se requiere que se cumplan ciertos requisitos, a saber: 1. Que exista una obligación de pagar una cantidad líquida con plazo cumplido. El plazo de la obligación debe estar cumplido, debe en consecuencia, tratarse de una obligación exigible, lo que implica que se trata de una obligación a término, el mismo debe estar vencido; si se trata de una obligación condicional, ésta debe estar cumplida, en ambos casos se requiere la mora del deudor y el requerimiento para convertirlo en tal; mora que debe constar en documento público o auténtico y si se necesitaren otras pruebas para demostrar que la condición está cumplida, el Juez no le dará curso a la demanda por vía ejecutiva; 2. Que la obligación conste de instrumento público u otro instrumento auténtico que pruebe clara y ciertamente dicha obligación, documento que puede ser también un instrumento privado reconocido por el deudor.
En ese sentido, la admisibilidad de la vía ejecutiva está sujeta a que el documento que le sirva de sustento contenga, en forma autónoma, los elementos característicos de esta especie de acción, a saber: a) los sujetos activos y pasivos de la obligación; b) el señalamiento de la cantidad líquida de dinero adeudada por lo que quedan excluidas las obligaciones de hacer o de dar; y c) la inmediata exigibilidad de la obligación por ser de plazo cumplido y no estar sujeta a término o condición.
En relación al cobro de gastos comunes, dispone el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo siguiente:
“Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley. Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva”. (Subrayado del Tribunal)

De lo antes citado se desprende que la Ley de Propiedad Horizontal establece que el actor en materia de condominio debe consignar como medios de prueba que demuestren y comprueben la obligación exigible por gastos comunes tanto las actas de asambleas y los acuerdos inscritos en los libros respectivos como las planillas o recibos pasados por el administrador del inmueble a los propietarios, comprobantes éstos que exige la ley. Por consiguiente, las planillas o recibos de condominio constituyen per se, títulos ejecutivos, susceptibles de ser reclamados judicialmente por el procedimiento de la vía ejecutiva por disponerlo así la propia Ley de Propiedad Horizontal.
En este mismo orden, debe señalar este Tribunal que la Sala Constitucional en sentencia de fecha 28 de octubre de 2002, le atribuyó el carácter de título ejecutivo a los recibos de condominio a que expresamente dispone el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, entendidos éstos como las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes.
En consecuencia, en el caso sub examen se desprende que el actor trajo a los autos como instrumento fundamental de la acción, una relación de cuotas de condominio correspondiente A-16 constante de dos (2) folios útiles, instrumentos que no encuadran dentro de los establecidos en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal y no pueden ser considerados por quien decide como títulos ejecutivos, aunado a que no consta en las actas el instrumento poder que menciona en el escrito libelar ni las actas o acuerdos que justifiquen los gastos comunes reclamados y así se declara.
Con vista a la jurisprudencia antes citada y por cuanto se evidencia del libelo de la demanda que la parte actora no acompañó los instrumentos fundamentales de la acción, concluye esta Juzgadora que el demandante no dio cumplimiento a los presupuestos procesales pautados en la norma especial y así se decide.
Es de resaltar que la anterior declaratoria se fundamenta en la obligación que tiene el Juez de verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma y así garantizar el debido proceso y la tutela jurídica efectiva de las partes. Pudiendo el actor hacer valer su pretensión una vez que cumpla con los requisitos exigidos en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En consecuencia, y por los argumentos antes explanados, este TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA IMPROCEDENTE LA PRESENTE DEMANDA, que por COBRO DE BOLIVARES (VÍA EJECUTIVA), fue interpuesta por el CONDOMINIO EDIFICIO DOMUS MAJESTIC en contra de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MARFER, C.A., antes identificados, por ser contraria a las disposiciones establecidas en la ley.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dos (2) días del mes de febrero del año dos mil quince (2015). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZA TITULAR

XIOMARA REYES

LA SECRETARIA ACCIDENTAL

MARIA ALEJANDRA CARDENAS
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.).
LA SECRETARIA ACCIDENTAL

MARIA ALEJANDRA CARDENAS