REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA. I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.- PARTE ACTORA: Ciudadano TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Caracas, divorciado y titular de la cédula de identidad Nro. V-5.536.525. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados ALEJANDRO UGARTE SPERANDIO y ADOLFO BLONVAL PAOLINI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 13.257 y 22.249, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, venezolano, mayor de edad, divorciado y titular de la cédula de identidad Nº V-3.481.642. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados ERNESTO SÁNCHEZ CARMONA, OSCAR JOSE VIÑA RIVERO y HUMBERTO JOSE MONTIEL TORO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 28.734, 106.689 y 100.571, respectivamente. II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.- Se inicia el presente proceso en virtud de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA interpuesta por el abogado ALEJANDRO UGARTE SPERANDIO en su condición de apoderado judicial del ciudadano TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO, contra el ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, ya identificados. Recibida por este Tribunal para su distribución el 12.11.2013 (f.57) y habiendo correspondido conocer se le asignó la numeración respectiva el día 13.11.2013 (f. Vto. 57). Por auto de fecha 15.11.2013 (f.58) se admitió la presente demanda ordenando la citación del ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, a los fines que compareciera por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda incoada en su contra. Se ordenó notificar la existencia del presente juicio a la Defensoría Pública Primera con Competencia en Materia Civil Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda en el estado Nueva Esparta. Se dejó constancia de haberse aperturado cuaderno de medidas. En fecha 19.11.2013 (f.59) se dejó constancia por secretaría que le fueron suministradas las copias simples para librar la compulsa de citación de la parte demandada y el oficio acordado en el auto de admisión. En fecha 26.11.2013 (f.60 y 61) se dejó constancia de haberse librado compulsa y oficio tal como fue acordado en el auto de admisión en fecha 15.11.13. En fecha 25.11.2013 (f.62-63) compareció la ciudadana Alguacil de este Tribunal y consignó copia del oficio entregado a la Defensoría Pública Primera con Competencia en Materia Civil Inquilinaría y para la Defensa del Derecho a la Vivienda en el estado Nueva Esparta. En fecha 26.11.2013 (f.64-85) compareció la ciudadana Alguacil de este Tribunal y consignó la compulsa de citación en virtud de haber sido informada por la ciudadana Yhajaira Rojas, quien dijo ser conserje del edificio donde se constituyó para practicar la citación, que el ciudadano Antonio Melo era el dueño del apartamento 3-B pero él no vivía allí. En fecha 03.12.2013 (f.86) el apoderado judicial de la parte actora mediante diligencia solicitó se comisionara a un Tribunal con competencia en el Municipio Baruta del estado Miranda a los fines de que se practique la citación a la parte demandada en el edificio Aruba, piso 3, apartamento Nº 3-A, Avenida Principal de Lomas de Prados del Este, Urbanización Lomas de Prados del Este, Municipio Baruta, Estado Miranda. Siendo acordado por auto de fecha 05.12.2013. En fecha 16.12.2013 (f.89) se dejó constancia de haberse librado compulsa de citación, comisión y oficio. En fecha 7.01.2014 (f.92-94) compareció la ciudadana alguacil de este Tribunal y consignó copia del oficio librado en fecha 03.12.13, en virtud de haber sido enviado por M.R.W. Por auto de fecha 15.01.2014 (f.95) la Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS, en su condición de Jueza titular de este Tribunal, se abocó al conocimiento de la presente causa. En fecha 28.03.2014 (f.96-110) se agregó a los autos las resultas de la comisión emanada del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En fecha 13.05.2014 (f.111) compareció el apoderado de la parte actora y mediante diligencia solicitó cómputo de los días continuos transcurridos desde el día 28.03.2014 exclusive hasta el día 01.04.2014 inclusive (término de distancia) y días de despacho desde el día 02.04.2014 inclusive al 12.05.2014 inclusive. En fecha 14.05.2014 (f.112-136) compareció el abogado ERNESTO SANCHEZ CARMONA, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada y presentó escrito de contestación a la demanda y tres (03) folios anexos. Por auto de fecha 15.05.2014 (f.137) se ordenó expedir por secretaría cómputo de los días continuos comprendidos desde el día 28.03.14 (exclusive) hasta el día 01.04.14 (inclusive), asimismo los días de despacho comprendidos desde el día 02.04.14 hasta el día 12.05.14 ambas fechas inclusive, dejándose constancia de haber transcurrido 4 días continuos y 20 días de despacho, respectivamente. En fecha 26.05.2014 (f.138) se dejó constancia por secretaría de haberse consignado por el abogado ERNESTO SÁNCHEZ CARMONA, escrito de promoción de pruebas, que fuera reservado y guardado para ser agregados a los autos en su oportunidad. En fecha 02.06.2014 (f.139) se dejó constancia por secretaría de haberse consignado por el abogado ALEJANDRO UGARTE SPERANDIO escrito de promoción de pruebas, que fuera reservado y guardado para ser agregados a los autos en su oportunidad. En fecha 04.06.2014 (f.140) se dejó constancia por secretaría que se agregaron a los autos las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte demandada. (f.141 al 201). En fecha 04.06.2014 (f.202-207) se dejó constancia por secretaría que se agregaron a los autos las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte actora. En fecha 09.06.2014 (f.208-215) compareció el apoderado judicial de la parte actora y presentó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada. Por auto de fecha 11.06.2014 (f.216-218), se advirtió a la parte actora que la ilegalidad e impertinencia de las pruebas a la que hizo oposición serían dilucidadas en la oportunidad de emitir el fallo correspondiente y se negó la solicitud de confesión ficta en virtud de que no se cumplían los extremos de ley para su procedencia. Por auto de fecha 11.06.2014 (f.219-220) se admitieron las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte demandada, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Por auto de fecha 11.06.2014 (f.221-226) se admitieron las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte actora, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva y se ordenó oficiar al Banco Bicentenario, Banco Universal y al Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial. Se dejó constancia de haberse librado oficios. En fecha 29.07.2014 (f.227) compareció el apoderado judicial de la parte demandada y por diligencia solicitó el abocamiento de la Juez al conocimiento de la presente causa. En fecha 4.08.2014 (f.227-229) se agregó a los autos las resultas de la prueba de informe emanada del Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial. Por auto de fecha 5.08.2014 (f.231) me aboqué al conocimiento de la presente causa y se le concedió a las partes un lapso de tres días para que ejercieran los recurso a que hubiere lugar. En fecha 16.09.2014 (f.232) compareció el apoderado judicial de la parte demandada y por diligencia solicitó cómputo de los días transcurridos en el lapso probatorio. Siendo acordado por auto de fecha 18.09.2014 (f.233), se dejó constancia de haber transcurrido desde el 11.06.14 exclusive hasta el 16.09.14 inclusive –con excepción del término otorgado en el auto de abocamiento de fecha 5.08.14-, transcurrieron 12 días de despacho. En fecha 26.09.2014 (f.234-243) se agregó a los autos las resultas de la prueba de informe emanada del Banco Bicentenario, Banco Universal. Por auto de fecha 30.09.2014 (f.244-245) se ordenó oficiar al Banco Bicentenario, Banco Universal a los fines de acusar de recibo el oficio Nº OCJ.GLE.3776/2014 de fecha 31.07.14. En fecha 5.11.2014 (f.246-259) compareció el abogado ALEJANDRO UGARTE SPERANDIO en su carácter acreditado en los autos y presentó escrito de informes. Por auto de fecha 18.11.2014 (f.260) se aclaró a las partes que a partir del 18.11.14 inclusive se inició el lapso para dictar sentencia. Por auto de fecha 10.12.2014 (f.261-262) se ordenó testar la duplicidad detectada en la foliatura del presente expediente, igualmente error en la foliatura a partir del folio 233 al 245 ambos inclusive, dejándose constancia por secretaría de haberse dado cumplimiento a lo ordenado y que fueron salvadas las enmendaduras. Por auto de fecha 10.12.2014 (f.263) ordenó cerrar la presente pieza y aperturar una nueva denominada Segunda. Se dejó constancia de haberse cumplido con lo ordenado. SEGUNDA PIEZA.- Por auto de fecha 10.12.2014 (f.1) se aperturó la presente pieza por cuanto la anterior cerró con un total de 263 folios útiles. Por auto de fecha 15.12.2014 (f.2-5) se dispuso que se hiciera una revisión minuciosa del libro diario llevado por este Juzgado a fin que fuesen certificadas por secretaria los asientos relacionados con el cuaderno de medidas a los efectos de proceder a su respectiva reconstrucción, asimismo, se ordenó notificar a las partes ciudadanos TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO y ANTONIO MELO BORGAS y/o en la persona de uno cualquiera de sus apoderados judiciales, para que participaran en dicha reconstrucción consignando las copias que pudieran estar en su poder. Igualmente se ordenó aperturar el cuaderno de medidas correspondiente y agregarse las copias pertinentes. Se libraron boletas. En fecha 16.12.2014 (f.6-7) compareció el alguacil de este Tribunal y consignó boleta de notificación debidamente firmada por el abogado ERNESTO SANCHEZ en su condición de apoderado del ciudadano ANTONIO MELO BORGAS. En fecha 16.12.2014 (f.8-9) compareció el alguacil de este Tribunal y consignó boleta de notificación debidamente firmada por el abogado ALEJANDRO UGARTE SPERANDIO en su condición de apoderado del ciudadano TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO. CUADERNO DE MEDIDAS.- Por auto de fecha 15.12.2014 (f.1) se aperturó el cuaderno de medidas en cumplimiento del auto dictado en esa misma fecha en el cuaderno principal que acordó la reconstrucción del presente cuaderno, el cual irá encabezado por las copias certificadas del libro diario llevado al efecto pro este Juzgado donde constan asientos relacionados con todas y cada una de las actuaciones que fueron realizadas luego de su apertura. Se cumplió con lo ordenado. (f. 2-11). En fecha 16.12.2014 (f.12) compareció el abogado ERNESTO SÁNCHEZ CARMONA en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó copia simple del cuaderno de medidas constante de cuatro folios útiles. Cuyo contenido se refiere al auto dictado en fecha 15.11.2013 que abre el cuaderno de medidas, a los fines de proveer sobre la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada y en tal sentido, se ordenó ampliar la prueba con miras a acreditar la condición relativa al peligro de que quede ilusoria la ejecución del fallo. Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa se hace bajo las siguientes consideraciones: III.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.- ARGUMENTOS DE LAS PARTES.- Como fundamento de la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA el abogado ALEJANDRO UGARTE SPERANDIO en su condición de apoderado judicial del ciudadano TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO, alegó lo siguiente: - que constaba de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito bajo el Nº 48, Tomo 22, de fecha 12 de marzo de 2013, que su mandante conjuntamente con el ciudadano ANTONIO MELO BORGAS suscribieron contrato de opción de compra venta sobre un apartamento propiedad de éste último, ubicado en el primer (1º) piso, Nº B-3, del edificio Residencias MARABIERTO, calle Luís Ortega de la ciudad de Pampatar, Distrito Maneiro del estado Nueva Esparta, cuyos linderos y medidas generales, constaban suficientemente en el documento de Condominio debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Maneiro de este Estado, el día 6 de abril de 1994, Nº 13, Protocolo Primero, Tomo 1, y le pertenece al opcionante vendedor, según documento debidamente protocolizado por ante la misma oficina de registro de fecha 22 de julio de 1994, anotado bajo el Nº 47, Tomo 3, Protocolo Primero. - que en la cláusula primera del contrato en referencia, se indica que el lapso de duración de la opción de compra-venta, es por noventa (90) días y una prórroga adicional de treinta (30) días más, calculado a partir de la autenticación del documento, evento que ocurrió el 12 de marzo de 2013. - que según la cláusula segunda el precio de venta del inmueble es por la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.470.000,00), suma ésta que será cancelada al opcionante vendedor, en el oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro correspondiente. - que se estableció en la cláusula tercera del contrato el opcionante vendedor, recibió del opcionante comprador la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.170.000,00), suma ésta que sería compensada con el precio de venta al momento del otorgamiento del documento definitivo de propiedad. - que en la cláusula séptima del contrato de opción de compraventa se indicó el opcionante comprador convenía en que todos los gastos que puedan originarse por concepto de éste contrato, tales como de honorarios profesionales, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serían única y exclusivamente por su cuenta, dejándose abierta la posibilidad de poder solicitar un crédito bancario, para el pago del inmueble o hacerlo con dinero de su propio peculio. - que para la obtención del saldo del precio de venta del inmueble su representado optó por solicitar un préstamo hipotecario por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,00) al Banco Bicentenario préstamo que le fue debidamente aprobado por el Comité de Crédito Hipotecario de dicha Institución Financiera, en fecha 6 de junio de 2013 por haber aplicado a todos los requerimientos indispensables para la obtención de un crédito a una tasa de interés espacialísima para la adquisición de su vivienda principal. - que el préstamo fue aprobado por un plazo de trescientos sesenta (360) meses y a una tasa de interés preferencial de cuatro enteros con sesenta y seis centésimas por ciento (4,66%) anual, según constaba de comunicación dirigida a su mandante de fecha 28 de junio de 2013 suscrita por la Lcda., Adriana Salas Gotilla, actuando en su carácter de Gerente de la Agencia del Banco Bicentenario de la Avenida Bolívar, Porlamar, Estado Nueva Esparta. - que la aprobación del crédito en referencia había sido debidamente informada al opcionante vendedor por medio de los corredores inmobiliarios DAYANA GUERRERO y ALBERTO CHAVEZ siendo la primera corredora inmobiliaria de su mandante y el segundo, el corredor inmobiliario del ciudadano ANTONIO MELO BORGAS a los fines de que procediera a suministrar los recursos suficientes para proceder a tramitar y cancelar las solvencias por los servicios del inmueble, el pago de la planilla de impuesto a la venta inmobiliaria y para el caso de que tuviera vencido su Registro único de Información Fiscal (RIF) lo actualizara, por cuanto en lo que el Banco redactara y entregara el documento definitivo de compraventa con garantía hipotecaria había que presentarlo al Registro con todos sus recaudos para su revisión y posterior protocolización. - que en los primeros días del mes de julio de 2013 la Gerente de la Agencia del Banco Bicentenario de la Avenida Bolívar de Porlamar, previo a haber recibido por escrito la debida autorización del Sr. TOMAS GIBBS SCHIFFINO entregó a la Corredora Inmobiliaria de su mandante, ciudadana DAYANA GERRERO (Sic) el documento de compra-venta con garantía hipotecaria a favor del Banco Bicentenario para que procediera a presentarlo en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, para su revisión y posterior protocolización. - que en la primera oportunidad en que se presentó el documento en el Registro para su revisión lo devolvieron por no indicarse los números de los folios del libro donde había sido asentado el documento que acreditaba la propiedad del inmueble al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS y por error en los datos del documento de condominio. - que esa circunstancia implicó retirar el documento del Registro y remitirlo a la sede principal del Banco Bicentenario, ubicada en el Área Metropolitana de la ciudad de Caracas para su debida corrección y nueva impresión del documento, el documento corregido fue enviado por MRW a la Gerencia de Porlamar del Banco Bicentenario en fecha 12 de julio de 2013 en horas de la tarde y entregado nuevamente a la ciudadana DAYANA GERRERO (Sic), corredora inmobiliaria de su representado el día lunes 15 de julio de 2013. - que en vista de que el opcionante vendedor (ANTONIO MELO BORGAS (no terminaba de entregar las solvencias del inmueble (Derecho de Frente e Hidro-Caribe), así como tampoco la planilla de pago del impuesto a la venta del inmueble, recaudos éstos que exige el Registro para la protocolización del documento de compra-venta, su representado procedió a suministrar a su corredora inmobiliaria los recursos suficientes, para que cancelara por su cuenta, todos los derechos pendientes y así lograr obtener las solvencias requeridas. - que una vez obtenidos la totalidad de los recaudos señalados el día primero de agosto de 2013 se procedió a presentar nuevamente el documento de compra-venta con garantía hipotecaria a favor del Banco Bicentenario, Banco Universal ante el Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, siendo informado su representado el día 5 de agosto de 2013 que el documento no presentaba ningún error y que el otorgamiento del documento estaba fijado para el día 7 de agosto de 2013 a partir de las 8 AM y como consecuencia de lo anteriormente indicado, su representado informó por medio de telegrama certificado con acuse de recibo al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS a los efectos de indicarle que la firma del documento definitivo de compra-venta del apartamento B-3 de Residencias Marabierto estaba fijada para el día 7 de agosto de 2013 en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro, ubicado en la avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel Mezzanina a partir de las 8 A.M. - que el mismo día 5 de agosto de 2013 en horas de la tarde el apoderado del Banco Bicentenario le informó a su representado que la fecha de la firma del documento había sido cambiada para el día 8 del mismo mes y año a partir de las 8 A.M. - que ante el cambio del día de la firma se notificó de nuevo por medio de telegrama certificado con acuse de recibo al Sr. ANTONIO MELO BORGAS, asimismo los corredores inmobiliarios DAYANA GERRERO (Sic) y ALBERTO CHAVEZ notificaron en distintas oportunidades al vendedor, sobre el día y hora de la firma del documento definitivo de compra-venta con garantía hipotecaria a favor del Banco Bicentenario. - que consideraba importante señalar que el 11 de julio de 2013 su representado recibió una extraña llamada telefónica de un número celular (0414-2563717), donde quien llamó se identifica como funcionario de la Notaría Duodécima (12º) del Distrito Capital, informando que el Sr. ANTONIO MELO BORGAS daba por rescindido unilateralmente el contrato de opción de compra-venta que los vincula, por cuanto en su opinión el término de la opción de compraventa había expirado, que pasara por la indicada Notaría a retirar un pago parcial del adelanto del precio de compraventa del apartamento B-3 de la Residencias Marabierto. - que inmediatamente se comunicó su representado con el Sr. ANTONIO MELO BORGAS expresándole que no entendía esa actitud de última hora por cuanto era de su perfecto conocimiento que los días de retraso en la fecha de la firma del documento en el Registro, no fue por razones imputables a él sino más bien a los trámites burocráticos del Banco Bicentenario, relacionado con los tiempos para la redacción y corrección del documento de venta con garantía hipotecaria. - que no estaba de acuerdo con la pretendida rescisión unilateral del contrato y que a todo evento le informaba que estaba amparado por la Resolución Nº 11 del Ministerio del Poder Popular par ala Vivienda y Hábitat de fecha 5 de febrero de 2013, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela el 21 de febrero de 2013 en sus artículos 1 y 4. - que su representado le envió al Sr. ANTONIO MELO BORGAS, telegrama certificado con acuse de recibo de fecha 12 de julio de 2013 a la dirección señalada en la cláusula octava del contrato de opción de compra venta y a la dirección de su residencia en la ciudad de Caracas, donde le manifestaba su disposición irrevocable a cargo del precio de venta del inmueble, ratificándole la compra-venta pactada cancelando el saldo del precio de venta precisamente con el financiamiento aprobado por el banco Bicentenario. - que el día fijado para la firma del documento definitivo de compraventa, 8 de agosto de 2013 cuando se anunció el acto para la firma, no apreció por sí, ni por medio de apoderado, el Sr. ANTONIO MELO BORGAS, esperándose un tiempo prudencial y nada, no hizo acto de presencia, esta circunstancia consta de inspección practicada por la Notaría del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta de fecha 8 de agosto de 2013. - que el opcionante vendedor pretendía no cumplir con su obligación de firmar el documento definitivo de compra-venta a pesar de haber cumplido el opcionante comprador con todas las obligaciones a su cargo, quedando pendiente el pago de la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.F.300.000,00), que solo era y sería exigible en el momento de la firma o protocolización del documento de venta definitiva ante el Registro respectivo, el saldo del precio de venta sería entregado al vendedor mediante cheque de gerencia del Banco Bicentenario producto del préstamo hipotecario otorgado a su representado por esa Institución Financiera. - que demandaba al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS para que conviniera o de lo contrario fuese condenado por el Tribunal a que procediera a otorgar y protocolizar el documento de compra venta definitivo del inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº B-3, primer piso del edificio Residencias Marabierto, ubicado en la calle Luís Ortega de la ciudad de Pampatar, estado Nueva Esparta, el apartamento tiene una superficie aproximada de TREINTA Y CUATRO METROS CON SIETE CENTIMETROS CUADRADOS (34,07Mts2), como consecuencia de lo anterior entregue el inmueble libre de personas y bienes al comprador TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO. - que de manera subsidiaria y tan solo para el caso de que se negara a otorgar y protocolizar el documento definitivo de compraventa solicitaba que a ello sea condenado por el Tribunal, sirviendo la sentencia como justo título y se ordene la inserción de la misma como documento demostrativo de propiedad, en el sentido que debía fijarse plazo suficiente a criterio del Tribunal para activar el préstamo hipotecario otorgado por el Banco Bicentenario a favor de su representado y así depositar en el Tribunal el saldo del precio de venta del inmueble. Por otra parte, esta juzgadora considera oportuno y necesario puntualizar que en este proceso la parte demandada no dio contestación a la demanda dentro del lapso establecido para ello. Así, consta de las actas procesales: a) cómputo efectuado en fecha 15.05.2014 (f.137, 1era Pza del presente expediente) donde se extrae que el último día para dar contestación a la demanda ocurrió el día 12.05.2014; y b) que en fecha 14.05.2014 (f.112-136, 1era Pza) compareció el abogado ERNESTO SANCHEZ CARMONA en su condición de apoderado judicial de la parte demandada y presentó escrito de contestación a la demanda. Lo anteriormente patentado, demuestra claramente que la parte demandada procedió a consignar su escrito de contestación cuando ya había precluído el lapso para ello, por lo tanto, se tiene como no contestada la demanda. Según lo alegado, el actor califica su demanda como de cumplimiento de contrato de opción de compra venta que fue autenticado en fecha 12 de marzo de 2013 ante la Notaría Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 48, Tomo 22, por el incumplimiento que le atribuye al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS aunado al hecho de no haber comparecido el día 8 de agosto de 2013 cuando se anunció el acto para la firma del documento definitivo de compra venta pactado ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo. De acuerdo a lo anterior resulta claro que la relación contractual cuyo cumplimiento se reclama esta contenida en un contrato de promesa bilateral de compra venta que según lo dicho por el actor celebró con el ciudadano Antonio Melo Borgas donde se comprometió el opcionante comprador asumir la obligación de pago del inmueble y el opcionante vendedor a transferir la propiedad y al otorgamiento del documento definitivo de compra venta. PRUEBAS APORTADAS.- Las pruebas producidas en juicio deben ser valoradas íntegramente y no de manera parcial, porque de lo contrario podría conllevar a la violación de las garantías constitucionales referidas al derecho a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva, en este sentido el juez debe determinar el valor probatorio de la prueba que lo constituye la fuerza o mérito de los argumentos o las razones que en ella encuentra el juez para la formación de su convencimiento (pertinencia e idoneidad), por una parte, y por la otra, la fuerza probatoria que consiste en el vínculo o la situación jurídica que se deriva de ella y que obliga a los intervinientes del propio acto y/o a los terceros, y que puede ser determinante o no en la resolución del conflicto planteado. PARTE ACTORA: 1).- Original (f.21-23) de documento poder, marcado con la letra “A” autenticado en fecha 10-10-2013, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº. 43, Tomo 243, de los libros respectivos. Por cuanto el referido medio probatorio no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta juzgadora le atribuye valor probatorio de conformidad con el establecido en el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar la representación judicial acreditada a los profesionales del derecho ALEJANDRO UGARTE SPERANDIO y ADOLFO BLONVAL PAOLINI. Y así se decide. 2).- Documento Original de Opción de Compra Venta , marcada con la letra “B” autenticado en fecha 12.03.2013, por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº. 48, Tomo 22, (f.24-27), de donde se infiere que entre el ciudadano ANTONIO MELO BORGAS (PROPIETARIO) y TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO (OPTANTE), convinieron en celebrar un contrato de opción de compra en el cual el propietario concede una opción de compra a favor del optante por un lapso de noventa (90) días y un período adicional de treinta (30) días de prórroga, calculado a partir de la firma de este convenio, para que adquiriera un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número B-3, ubicado en la planta primer piso (1º) de las Residencias Marabierto, situado en la calle Luís Ortega de la ciudad de Pampatar, Distrito (hoy Municipio) Autónomo Maneiro del estado Nueva Esparta, con una superficie aproximada de Treinta y Cuatro metros con siete centímetros cuadrados (34,07m2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con el área de circulación horizontal de la Planta Primer Piso; SUR: con la fachada Sur del edificio Residencias Marabierto (B); ESTE: con el pasillo de Circulación horizontal de la Planta Primer Piso y OESTE: con el apartamento B-2 de Residencias Marabierto; el precio de venta del inmueble se fijó en la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 470.000,00), la cual sería pagada en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente en moneda de curso legal a entera satisfacción; el precio de la opción de compra es la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.170.000,00), los cuales ya tiene recibidos el propietario y no forman parte del precio del inmueble y serían devueltos o compensados al optante al momento del otorgamiento definitivo del documento de propiedad; EL OPTANTE convino en que si al término de esta opción o su prórroga no cumpliere sus obligaciones y no ejerciere oportunamente la opción, EL PROPIETARIO haría suyos el equivalente al CINCUENTA POR CIENTO (50%) de los bolívares recibidos como parte del precio de esta opción, como única y justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, quedando éste último librado de pagar el saldo restante del precio de esta opción y el de compra definitiva y el propietario reintegrará la diferencia de inmediato al optante y está libre de disponer del inmueble objeto de este contrato, si por causas imputable a el propietario, éste devolvería de inmediato al optante la totalidad de las cantidades recibidas más el CINCUENTA POR CIENTO (50%) de ellas como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento y la resolución de pleno derecho de este contrato; en la cláusula Séptima expresamente conviene el optante que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato, por honorarios profesionales, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serán única y exclusivamente por su cuenta. Así mismo declara que el dinero con el cual pago el precio y los gastos que derivan de la adquisición de este inmueble lo hacía con dinero de su propio peculio originado por la venta de un bien inmueble propio que fue heredado a sus padres ubicado en la Urb. Los Palos Grandes de la ciudad de Caracas, apartamento Nº 24 del edificio “RIO DE LA PLATA”. Por cuanto el referido medio probatorio no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta juzgadora le atribuye valor probatorio de conformidad con el establecido en el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar la relación contractual y los términos en que fue convenida. Y así se decide. 3).- Copia fotostática de documento protocolizado en fecha 22.07.1994, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Maneiro (hoy Municipio) del estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nº 47, folios 194 al 197, Protocolo Primero, Tomo 3, Tercer trimestre de 1994, (f.28-32), de donde se infiere que el ciudadano JOSE ANTONIO GUTIERREZ MORILLO, representado por el ciudadano SALVADOR REGLA PUIG y SALVADOR REGLA CASALS, a su vez son representado por el ciudadano JORGE REGLA PUIG, en sus carácter de directores de la compañía INVERSIONES A.C.E., C.A., dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano ANTONIO MELO, un apartamento distinguido con el número B-3, ubicado en la planta primer piso (1º) del edificio “B” de las Residencias Marabierto, ubicado en la calle Luís Ortega de la ciudad de Pampatar, Distrito Autónomo Maneiro del estado Nueva Esparta, con un área aproximada de Treinta y Cuatro metros con Siete centímetros cuadrados (34,07m2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con el área de circulación horizontal de la Planta Primer Piso; SUR: con la fachada Sur del edificio Residencias Marabierto (B); ESTE: con el pasillo de Circulación horizontal de la Planta Primer Piso y OESTE: con el apartamento B-2 de Residencias Marabierto, le corresponde un porcentaje de Cinco Enteros con Ocho Mil Setecientas Ochenta y Una Diezmilésima por ciento (5,8781 %), sobre los bienes, derechos y obligaciones derivados del Condominio como consecuencia del Régimen de Propiedad Horizontal a que está sometido la Residencia Marabierto, debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Maneiro del estado Nueva Esparta, en fecha 6 de abril de 1994, anotado bajo el Nro. 13, folios 94 al 120, Protocolo Primero, Tomo Nº 1, Segundo Trimestre de 1994; que le pertenece por haberlo construido con dinero de su propio peculio sobre una parcela de su propiedad, según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Maneiro de este Estado en fecha 3 de marzo de 1994, anotado bajo el Nº 34, folios 162 al 166, Protocolo Primero, Tomo Nº 7, Primer trimestre de ese año. Por cuanto el referido medio probatorio no fue atacado ni impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil para demostrar el derecho de propiedad del ciudadano ANTONIO MELO BORGAS sobre el referido bien inmueble. Y así se decide. 4).- Original de comunicación dirigida en fecha 28.06.2013, por el Banco Bicentenario, Banco Universal al señor Tomas A. Gibbs S., (f.33), por medio de la cual informa que el Comité de Crédito Hipotecario de fecha 6/6/2013 le fue aprobada su solicitud por un monto de Trescientos Mil Bolívares exactos (Bs.300.000,00) a un plazo de 360 meses con una tasa de interés del 4,66%. Por cuanto el referido medio probatorio constituye una manifestación de certeza jurídica, y que por tener la firma de un funcionario autorizado por un Banco perteneciente a la República Bolivariana de Venezuela, está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, y por tanto debe considerarse cierto hasta prueba en contrario, esta Juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para demostrar los hechos allí señalados. Y así se decide. 5).- Original de factura Nro. 57 emitida por la empresa IPOSTEL en fecha 5.08.2013, (f.34-35), de donde se infiere que el ciudadano Tomás Gibbs canceló por la emisión de telegrama de 90/86 palabras un monto de Bs.9,01. El anterior medio probatorio aún cuando emana de un organismo público y constituye una manifestación de certeza jurídica por tener la firma de un funcionario autorizado, por constituir un instrumento asimilable a los medios probatorios llamados tarjas, esta juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el establecido en el artículo 1.383 del Código Civil. Y así se decide. 6).- Original de telegrama certificado con acuse de recibo de fecha 5.08.2013, (f.36), mediante el cual se infiere que fue dirigido por Tomas Gibbs al señor Antonio Melo Borgas, calle Luís Ortega, Residencias Marabierto, apartamento B-3, piso 1, Pampatar, Nueva Esparta, notificándole que debía comparecer el día miércoles 7 de agosto de 2013, a las (8:00a.m, a la oficina Subalterna del Registro del Distrito Maneiro, Estado Nueva Esparta, Playa El Ángel, Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina, con el fin de vender inmueble de su propiedad al Señor Tomas Gibbs. Dicho telegrama posee sello húmedo de la empresa telegráfica antes mencionada. CCKQA 3876. 05/08/2013. Al anterior medio probatorio se le atribuye valor probatorio de conformidad con el artículo 1.375 del Código Civil, para demostrar que el mismo fue entregado en la Oficina Telegráfica de Ipostel la candelaria con el fin de comunicarle al demandado que debía comparecer por ante la oficina Subalterna de Registro del estado Nueva Esparta, con el fin de la venta del inmueble. Y así se decide. 7).- Original de telegrama certificado con acuse de recibo de fecha 05.08.2013, (f.37), mediante el cual se infiere que fue dirigido por Tomas Gibbs al señor Antonio Melo Borgas, Avenida Principal de Lomas de Prados del Este, Edificio Aruba, piso 3, Apartamento 3 A, Urbanización Lomas de Prados del Este, notificándole que debía comparecer el día miércoles 7 de agosto de 2013, a las (8:00a.m, a la oficina Subalterna del Registro del Distrito Maneiro, Estado Nueva Esparta, Playa El Ángel, Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina, con el fin de vender inmueble de su propiedad al Señor Tomas Gibbs. Dicho telegrama posee sello húmedo de la empresa telegráfica antes mencionada. CCKQA 3877. 05/08/13. Al anterior medio probatorio se le atribuye valor probatorio de conformidad con el artículo 1.375 del Código Civil, para demostrar que el mismo fue entregado en la Oficina de Ipostel la candelaria con el fin de comunicarle al demandado que debía comparecer por ante la oficina Subalterna de Registro del estado Nueva Esparta, con el fin de la venta del inmueble. Y así se decide. 8).- Original de factura Nro. 2000 emitida por la empresa IPOSTEL en fecha 5.08.2013, (f.38-39), de donde se infiere que el ciudadano Tomás Gibbs canceló por la emisión de cuatro telegramas Nros. 877, 878, 879, 880, de 121/115 palabras un monto total de Bs.21,86. El anterior medio probatorio aún cuando emana de un organismo público y constituye una manifestación de certeza jurídica por tener la firma de un funcionario autorizado, por constituir un instrumento asimilable a los medios probatorios llamados tarjas, esta juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el establecido en el artículo 1.383 del Código Civil. Y así se decide. 9).- Originales de telegramas certificados con acuse de recibo de fecha 5.08.2013, (f.40-43), mediante los cuales se infieren que fueron dirigido por Tomas Gibbs al señor Antonio Melo Borgas, al final Avenida La Salle, Quinta Patricia, Diagonal a Venevisión, Caracas; Avenida Principal de Lomas de Prados del Este, Edificio Aruba, piso 3, Apartamento 3 A, Urbanización Lomas de Prados del Este, Caracas y a la calle Luís Ortega, Residencias Marabierto, apartamento B-3, piso 1, Pampatar, Nueva Esparta, notificándole en el primero y los dos últimos que el apoderado del Banco Bicentenario cambio fecha de la firma para el día jueves 8 de agosto de 2013, a las 8:00a.m, en la Oficina Subalterna del Registro del Distrito Maneiro, Estado Nueva Esparta, Playa EL Ángel, avenida Bolívar, Centro Comercial AB, Nivel Mezzanina, y el segundo, notificándole que debía comparecer el día miércoles 7 de agosto de 2013, a las 8:00a.m, a la oficina Subalterna del Registro del Distrito Maneiro, Estado Nueva Esparta, Playa El Ángel, Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, Nivel Mezzanina, con el fin de vender inmueble de su propiedad al Señor Tomas Gibbs. Dicho telegrama posee sello húmedo de la empresa telegráfica antes mencionada. A los anteriores medios probatorios se le confieren valor probatorio con fundamento en el artículo 1.375 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 10).- Original de factura Nro.148 emitida por la empresa IPOSTEL en fecha 12.07.2013, (f.44-45), de donde se infiere que el ciudadano Tomás Gibbs canceló por la emisión de dos telegramas Nros. 68 y 69, de 201/183, 193/174 palabras, respectivamente, un monto total de Bs.18,32. El anterior medio probatorio aún cuando emana de un organismo público y constituye una manifestación de certeza jurídica por tener la firma de un funcionario autorizado, por constituir un instrumento asimilable a los medios probatorios llamados tarjas, esta juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el establecido en el artículo 1.383 del Código Civil. Y así se decide. 11).- Originales de telegramas certificados con acuse de recibo de fecha 12/07/2013, (f.46-47), mediante los cuales se infieren que fueron dirigido por Tomas Gibbs al señor Antonio Melo Borgas, calle Luís Ortega, Residencias Marabierto, apartamento B-3, piso 1, Pampatar, Nueva Esparta y Avenida Principal de Lomas de Prados del Este, Edificio Aruba, piso 3, Apartamento 3 A, Urbanización Lomas de Prados del Este, en atención a la manifestación de querer disolver unilateralmente el contrato suscrito Notaria 25 del Distrito Capital, el 12 de marzo de 2013, cuyo objeto es apartamento B-3, Residencias Marabierto, Pampatar, Estado Nueva Esparta, lo cual deriva de llamada recibida 11 julio 2013 del (0414) 2563117, diciéndose de la Notaría 12 de Distrito Capital y conminándole a recibir un pago parcial no aceptado ni discutido con él; insistiéndole en ejecutar la compra pactada, cuyo financiamiento aprobó Banco Bicentenario. Recordándole, para disolver unilateralmente, conforme al contrato, debería reintegrarle Bs.170.000, pagados inicialmente más Bs.85.000 de daños y perjuicios. Adelantándole que le amparaba Resolución Nº 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat de 5 Febrero 2013, aparecida Gaceta oficinal 21 Febrero de 2013; Renovándole voluntad de arreglar amigablemente el asunto evitando intervención de abogados y tribunales, a fin de abaratar costos e inconvenientes innecesarios. Dicho telegrama posee sello húmedo de la empresa telegráfica antes mencionada. A los anteriores medios probatorios se le confieren valor probatorio con fundamento en el artículo 1.375 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 12).- Original de inspección practicada en fecha 08.08.2013, por la Notaría Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, (f.48-51), de donde se extrae que a solicitud del ciudadano TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO, se trasladó y constituyó en la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro, ubicada en la avenida Bolívar, Centro Comercial AB, mezzanina, Pampatar, Estado Nueva Esparta, estando presente la funcionaria Beatriz Alarcón, funcionaria adscrita a esa Notaría, y dejó constancia que se encontraba en el Registro antes citado, el documento de venta del inmueble B-3, 1erpiso del Edificio Residencias Marabierto, calle Luís Ortega Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado, siendo el vendedor el ciudadano Arturo Melo Borgas y el comprador Tomas Antonio Gibbs Schiffino, titulares de las cédulas de identidad nros. V-3.481.642 y V-5.536.525, la fecha fijada para el otorgamiento es 08-08-2013, abierto por 60 días para su protocolización; no se encontraba presente el ciudadano Antonio Melo Borgas, se procedió al llamado de los otorgantes y no se encontraba presente; se encontraba presente en el Registro Público del Municipio Maneiro el ciudadano Tomás Antonio Gibbs Schiffino. Para la valoración de esta prueba se debe tomar en cuenta lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC.-300, dictada en fecha 22 de mayo de 2008, en el expediente judicial N° 06-826 juicio seguido por Glorislena Betancourt de Visconti contra C.A. La Electricidad de Caracas, en la cual estableció al respecto lo siguiente: “De igual forma esta Sala en sentencia de fecha 20 de octubre de 2004, expediente Nº 03-563, fallo RC-01244, en el juicio de INVERSIONES GHA, C.A., contra LICORERIA DEL NORTE C.A., estableció: “...Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde. Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho. Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada...”. (Negrillas de la decisión citada). La doctrina reiterada ha establecido de manera clara la eficacia y el mérito probatorio de la prueba de inspección judicial evacuada extra litem, señalando al respecto que solo se permite en los casos que se pretenda hacer constar el estado o las circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo, dentro de los presupuestos procesales del artículo 1.429 del Código Civil, dándole el valor de una prueba legal cuyo mérito está obligado el juez a analizar en la correspondiente sentencia. Del extracto transcrito se extrae que para que se le otorgue valor probatorio a la inspección judicial evacuada fuera del proceso se requiere que el solicitante demuestre ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata con el propósito de que justifique los motivos que lo conllevaron a evacuar dicha prueba sin la participación de la futura contraparte, pues de lo contrario, si se evacua obviando tales exigencias la misma carecería de valor probatorio por cuanto se le estaría negando al sujeto involucrado la posibilidad de participar en su evacuación para así realizar las respectivas observaciones, afectándose así, la legalidad de la prueba. De la anterior prueba de inspección judicial extra litem evacuada por ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta, se evidencia en el expediente, que no se expresaron las razones de urgencia que impulsaron al solicitante a practicarla, antes de de haberse iniciado el juicio, por tal motivo la misma carece de valor probatorio para demostrar las circunstancias en ella indicadas. Y así se decide. 13).- Copia fotostática de Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 21 de febrero de 2013, Nro.40.115 (f.52-56), se encuentra resaltada con marcador color naranja por la parte promovente, contentiva de la Resolución Nro. 11 de fecha 5 de febrero de 2013, Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, mediante la cual se resuelve -entre otros aspectos- que “…en los contratos que tengan por objeto bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat solo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad,… ….solo cuando exista responsabilidad de alguna de las partes se podrá rescindir el contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales correspondientes…” Lo anterior no constituye un medio de prueba, ya que forma parte del derecho que el juez está obligado a conocer y aplicar de ser el caso. Y así se decide. 14).- En la etapa probatorio hizo valer los instrumentos acompañados al libelo de la demanda, marcados con las letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, y “G”, específicamente, Contrato de opción de compra-venta debidamente autenticado por ante la Notaría Vigésima Quinta (25º) del Municipio Libertador del Distrito Capital, Nº 48, Tomo 22, de fecha 12 de marzo de 2013, comunicación del Banco Bicentenario de fecha 28 de junio de 2013, telegramas e inspección practicada por la Notaría Pública de Pampatar del Municipio Maneiro, los cuales fueron ampliamente descritos al inicio de este fallo. Sobre el mérito de los autos, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos pasan a formar parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se decide. 15).- Prueba de informe emanada de la Registradora Pública del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta de fecha 30.07.2014, (f.228-230), mediante la cual informa que la fecha pautada por sistema para la protocolización de dicho documento era a partir del día 07/08/2013, fijando el Banco como fecha efectiva el día 08/08/2013, para el traslado del apoderado, según consta en acta certificada por la Notario Público de Pampatar, del estado Nueva Esparta, de fecha 08/08/2013, el Sr. Antonio Melo Borgas, no se presentó al otorgamiento de dicho documento; que el día fijado para la protocolización del documento de compra-venta del inmueble (08-08-13) no compareció el vendedor Antonio Melo Borgas por si o por apoderado a firmar el documento de venta y el documento de compra venta con garantía hipotecaria a favor del Banco Bicentenario no fue devuelto antes de la fecha de protocolización, pues son presentaba errores de ningún tipo. Por cuanto el anterior medio probatorio cumple con las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil se le asigna pleno valor probatorio para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 16).- Prueba de informe emanada del Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A, de fecha 331.07.2014, (f.234-243), mediante la cual se anexa copia del documento elaborado por la referida entidad financiera. Asimismo, se puede observar del cuerpo de dicho instrumento que, a través de éste, se pretende concretar la venta del bien inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº B-3, ubicado en el primer (1º) piso del Edificio Residencias MARABIERTO, situado en la calle Luís Ortega de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta y, conjuntamente, celebrar un contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado a favor del Banco Bicentenario, Banco Universal, según crédito aprobado en fecha 06/06/2013 por la cantidad de Bs.300.000,00, el cual fue presentado para su protocolización ante el Registro del Distrito Maneiro del estado Nueva Esparta, sin poderse protocolizar por no presentarse el vendedor. Por cuanto el anterior medio probatorio cumple con las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil se le asigna pleno valor probatorio para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. PARTE DEMANDADA: 1.- Promovió el mérito de las actas del expediente N°. 11.587-13, favorables a su representado. Sobre este particular, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos pasan a formar parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se decide. 2.- Copia certificada de documento autenticado en fecha 13.12.2012, por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nro.25, Tomo 149, de donde se infiere que entre el ciudadano ANTONIO MELO BORGAS (PROPIETARIO) y TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO (OPTANTE), convinieron en celebrar un contrato de opción de compra en el cual el propietario concede una opción de compra a favor del optante por un lapso de noventa (90) días y un período adicional de treinta (30) días de prórroga, calculado a partir de la firma de este convenio, para que adquiriera un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número B-3, ubicado en la planta primer piso (1º) de las Residencias Marabierto, ubicado en la calle Luís Ortega de la ciudad de Pampatar, Distrito Autónomo Maneiro del estado Nueva Esparta, con una superficie aproximada de Treinta y Cuatro metros con Siete centímetros cuadrados (34,07m2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con el área de circulación horizontal de la Planta Primer Piso; SUR: con la fachada Sur del edificio Residencias Marabierto (B); ESTE: con el pasillo de Circulación horizontal de la Planta Primer Piso y OESTE: con el apartamento B-2 de Residencias Marabierto; el precio de venta del inmueble se fijó en la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 470.000,00), la cual sería pagada en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina; el precio de la opción de compra es la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs.47.000,00), los cuales ya tiene recibidos el propietario y el saldo, o sea la cantidad de NOVENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.94.000,00) lo pagará EL OPTANTE a EL PROPIETARIO en este acto en dinero en efectivo o cheque de gerencia a nombre del propietario o a quien este indique y no forman parte del precio del inmueble descrito en la cláusula primera y serán devueltos o compensados al optante al momento del otorgamiento definitivo del documento de propiedad; EL PROPIETARIO haría suyos el equivalente al CINCUENTA POR CIENTO (50%) de los bolívares recibidos como parte del precio de esta opción, como única y justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, quedando éste último librado de pagar el saldo restante del precio de esta opción y el de compra definitiva y el propietario reintegrará la diferencia de inmediato al optante y está libre de disponer del inmueble objeto de este contrato, si por causas imputable a el propietario, éste devolvería de inmediato al optante la totalidad de las cantidades recibidas más el CINCUENTA POR CIENTO (50%) de ellas como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento y la resolución de pleno derecho de este contrato; en la cláusula Séptima expresamente conviene el optante que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato, por honorarios profesionales, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serán única y exclusivamente por su cuenta. Por cuanto el referido medio probatorio no fue tachado en la oportunidad procesal correspondiente, esta juzgadora le atribuye fuerza probatoria de conformidad con el establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil sólo para demostrar esa circunstancia. Ahora, en cuanto a su valor probatorio que lo constituye la fuerza o mérito de los argumentos o las razones que en el encuentra el juez para la formación de su convencimiento (pertinencia e idoneidad), esta juzgadora no le atribuye valor probatorio en virtud que se evidencia que el referido medio probatorio no es pertinente ni idóneo para la resolución del conflicto planteado. Es así, que según documento autenticado en fecha 12 de marzo de 2013 por ante la Notaría Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 48, Tomo 22, de los libros respectivos, ambas partes dejaron sin efecto cualquier documento que hayan suscrito con anterioridad a este cuyo objeto sea el mismo y reconocen la vigencia de este como único entre ellos. Y así se decide. 3.- Copia certificada de documento autenticado en fecha 13.02.2013, por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nro.34, Tomo 15, de donde se infiere que entre el ciudadano ANTONIO MELO BORGAS (PROPIETARIO) y TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO (OPTANTE), convinieron en celebrar un contrato de opción de compra en el cual el propietario concede una opción de compra a favor del optante por un lapso de noventa (90) días y un período adicional de treinta (30) días de prórroga, calculado a partir de la firma de este convenio, para que adquiriera un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número B-3, ubicado en la planta primer piso (1º) de las Residencias Marabierto, ubicado en la calle Luís Ortega de la ciudad de Pampatar, Distrito Autónomo Maneiro del estado Nueva Esparta, con una superficie aproximada de Treinta y Cuatro metros con Siete centímetros cuadrados (34,07m2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con el área de circulación horizontal de la Planta Primer Piso; SUR: con la fachada Sur del edificio Residencias Marabierto (B); ESTE: con el pasillo de Circulación horizontal de la Planta Primer Piso y OESTE: con el apartamento B-2 de Residencias Marabierto; el precio de venta del inmueble se fijó en la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 470.000,00), la cual sería pagada en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente en moneda de curso legal a entera satisfacción; el precio de la opción de compra es la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.170.000,00), de los cuales ya tiene recibidos el propietario la cantidad de CIENTO CUARENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs141.000,00), y el saldo, o sea la cantidad de VEINTINUEVE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.29.000,00) lo pagará EL OPTANTE a EL PROPIETARIO en este acto en dinero en efectivo o cheque de gerencia a nombre del propietario o a quien este indique y no forman parte del precio del inmueble descrito en la cláusula primera y serán devueltos o compensados al optante al momento del otorgamiento definitivo del documento de propiedad; EL PROPIETARIO haría suyos el equivalente al CINCUENTA POR CIENTO (50%) de los bolívares recibidos como parte del precio de esta opción, como única y justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, quedando éste último librado de pagar el saldo restante del precio de esta opción y el de compra definitiva y el propietario reintegrará la diferencia de inmediato al optante y está libre de disponer del inmueble objeto de este contrato, si por causas imputable a el propietario, éste devolvería de inmediato al optante la totalidad de las cantidades recibidas más el CINCUENTA POR CIENTO (50%) de ellas como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento y la resolución de pleno derecho de este contrato; en la cláusula Séptima expresamente conviene el optante que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato, por honorarios profesionales, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serán única y exclusivamente por su cuenta. Así mismo declara que el dinero con el cual pago el precio y los gastos que derivan de la adquisición de este inmueble lo hacía con dinero de su propio peculio originado pro la venta de un bien inmueble propio que fue heredado a sus padres ubicado en la Urb. Los Palos Grandes de la ciudad de Caracas, apartamento Nº 24 del edificio “RIO DE LA PLATA”. Por cuanto el referido medio probatorio no fue tachado en la oportunidad procesal correspondiente, esta juzgadora le atribuye fuerza probatoria de conformidad con el establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil sólo para demostrar esa circunstancia. Ahora, en cuanto a su valor probatorio que lo constituye la fuerza o mérito de los argumentos o las razones que en el encuentra el juez para la formación de su convencimiento (pertinencia e idoneidad), esta juzgadora no le atribuye valor probatorio en virtud que se evidencia que el referido medio probatorio no es pertinente ni idóneo para la resolución del conflicto planteado. Es así, que según documento autenticado en fecha 12 de marzo de 2013 por ante la Notaría Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 48, Tomo 22, de los libros respectivos, ambas partes dejaron sin efecto cualquier documento que hayan suscrito con anterioridad a este cuyo objeto sea el mismo y reconocen la vigencia de este como único entre ellos. Y así se decide. 4.- Copia certificada de documento protocolizado en fecha 15.11.2012 por ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el Nº. 2012.2161, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.9944 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2012, quedando otorgado en esa oficina a las 9:55 a.m., (f.174-181), de donde se infiere que entre AMARICA JOSEFINA GIBBS SCHIFFINO, TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO, CESAR GUILLERMO AGUADO GIBBS, MORELLA TERESA AGUADO GIBBS, y RITA LUISA GIBBS OCHOA, actuando en su propio nombre y en representación de RAFAEL GUILLERMO GIBBS OCHOA, dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la señora LEIDA COROMOTO VERA PEÑA , un apartamento residencial que forma parte de un inmueble denominado RIO DE LA PLATA, ubicado en esta ciudad en el sitio que se denomina Los Palos Grandes con frente a la Segunda avenida donde se encontraba la casa-quinta, distinguida con el Nº 13, jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del estado Miranda, el apartamento objeto de la venta se encuentra ubicado hacía la parte sureste del edificio, distinguido con el Nº 24, tiene una superficie útil de Ciento Catorce Metros cuadrados (114 m2) aproximadamente y sus linderos: NORTE: con área de circulación y OESTE: con fachada Oeste del edificio, por la parte de abajo, está ubicado el apartamento Nº 14, y por la parte de arriba, el apartamento Nº 34. Por cuanto el referido medio probatorio no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el establecido en el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar: a) que el ciudadano TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO y otros, en fecha 15.11.2012, dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la señora LEIDA COROMOTO VERA PEÑA, un apartamento residencial distinguido con el Nº 24 que forma parte de un inmueble denominado RIO DE LA PLATA, ubicado en el sitio que se denomina Los Palos Grandes con frente a la Segunda avenida donde se encontraba la casa-quinta, distinguida con el Nº 13, jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del estado Miranda; y b) que el apartamento allí vendido es el mismo que se hace referencia en la cláusula séptima del contrato opción de compra que hoy se pide su cumplimiento, del cual en su parte final se lee: “Así mismo declara que el dinero con el cual paga el precio y los gastos que derivan de la adquisición de este inmueble lo hace con dinero de su propio peculio originado por la venta de un bien inmueble propio que fue heredado a sus padres ubicado en la Urb. Los Palos Grandes de la ciudad de Caracas, apartamento nº 24, edificio Río de la Plata”. Y así se decide. 5).- Original de notificación practicada por la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11.07.2013, a solicitud del ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, (f.182-201), mediante la cual se constituyó en el apartamento Nº 24, edificio Río de la Plata, Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Caracas, a fin de notificar a cualquier persona que se identifique como TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO o a cualquier persona que se encuentre en la anterior dirección, Primero: según consta de documento de opción de compra venta otorgado en fecha 12 de marzo de 2013, por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 48, Tomo 22, de los libros de autenticaciones el lapso acordado entre las partes fue de noventa (90) días, y un periodo adicional de treinta días de prórroga, calculados a partir de la firma de dicho documento, Segundo: que habiendo transcurrido dicho lapso sien que el optante ciudadano TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO haya cumplido en la conclusión de los trámites necesarios para la firma del documento definitivo de compra venta, dicho documento se rescinde de pleno derecho; dejándose constancia que el ciudadano Tomás Antonio Gibbs Shiffino no se encontraba y que la persona que contestó el entre comunicador cuya identidad no quiso revelar les confirmó que dicho ciudadano ya no vivía en esa dirección desde hacía más de un año y ella era la nueva propietaria, que no podía atender la solicitud por cuanto iba para su trabajo. Al anterior medio probatorio se le atribuye valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que en fecha 11.07.2013 el hoy demandado trató mediante notificación extrajudicial hacer del conocimiento del ciudadano Tomás Gibbs su intención de rescindir la relación contractual. Y así se decide. PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.- El Código Civil define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado”, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil. Del mismo modo el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones. Por otra parte, los artículos 1264 y 1271 regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique el incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable. Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables y muy especialmente, que se produjo una disminución o pérdida en el patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad. Sobre este particular la doctrina y jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato esta sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución. Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…”(PP. 111 al 120), por su parte el autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa: "…...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’. Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que deberemos recurrir...”. (PP. 737.y 738). El contrato de opción de compraventa es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión. (Rodríguez Ferrara, Mauricio, El Contrato de Opción, segunda edición 1998, pág.5). Una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, corresponde a esta juzgadora verificar los supuestos del presente caso para determinar si procede o no la acción propuesta y a tal efecto, observa: Sobre el incumplimiento culposo de obligaciones contractuales.- El incumplimiento culposo es aquel que se deriva de la culpa del deudor. Por culpa del deudor debe entenderse tal concepción en su significado más amplio (latu sensu), que comprende tanto los actos intencionales o dolosos del deudor como los actos propiamente culposos (negligencia o imprudencia). El carácter culposo del incumplimiento en materia de obligaciones contractuales es presumido por el legislador cuando la obligación no es ejecutada por el deudor. Ante el incumplimiento de una obligación contractual, el legislador presume que se debe a una causa imputable al deudor, y corresponderá a éste desvirtuar dicha presunción demostrando que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable (probando que el incumplimiento se debe a caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, hecho del príncipe, pérdida de la cosa debida o culpa del acreedor). La presunción de culpa está consagrada en el artículo 1271 del Código Civil: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.” Según la citada norma, una vez ocurrido el incumplimiento, trátese de inejecución de la obligación, como de retardo en la ejecución, el legislador condena de una vez al deudor a soportar el pago de los daños y perjuicios, salvo que sea por causa extraña no imputable, es decir, el incumplimiento se presume culposo por la ley. Por lo que respecta al sistema de la apreciación de la culpa acogido por nuestro legislador, no hay duda que es el de la apreciación en abstracto; así se desprende de la referencia al buen padre de familia, contenida en el artículo 1270 del Código Civil. Sobre la carga de la prueba en materia de incumplimiento contractual.- La llamada presunción de culpa en materia contractual no es sino una forma de explicar la carga de la prueba que tiene el acreedor, en aplicación del artículo 1354 del Código Civil, según el cual “quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”, en concordancia con el artículo 1271 del Código Civil. En materia contractual al acreedor le basta con demostrar la existencia de la obligación; la existencia del contrato que consagra una obligación a cargo del deudor y con ello cumple con la carga de la prueba que le impone el artículo 1354 del Código Civil, es decir, el acreedor no tiene que demostrar en principio el incumplimiento del deudor, le basta con demostrar que el deudor está obligado en virtud del contrato. En conclusión, cuando ocurre el incumplimiento de una obligación, al acreedor le corresponde la carga de la prueba de la existencia de la obligación, y al deudor le corresponde demostrar que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable. Por ello se afirma que contra el deudor contractual existe una doble presunción: a) una presunción de incumplimiento; y b) una presunción de culpa en el incumplimiento. Demostrada la existencia de la obligación, el legislador considera que el deudor no ha cumplido y que ese incumplimiento se debe a su culpa. En el caso de autos, consta documento de Opción de Compra Venta, autenticado en fecha 12.03.2013, por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº. 48, Tomo 22, (f.24-27), de donde se infiere que entre el ciudadano ANTONIO MELO BORGAS (PROPIETARIO) y TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO (OPTANTE), convinieron en celebrar un contrato de opción de compra en el cual el propietario concede una opción de compra a favor del optante por un lapso de noventa (90) días y un período adicional de treinta (30) días de prórroga, calculado a partir de la firma de este convenio, para que adquiriera un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número B-3, ubicado en la planta primer piso (1º) de las Residencias Marabierto, situado en la calle Luís Ortega de la ciudad de Pampatar, Distrito (hoy Municipio) Autónomo Maneiro del estado Nueva Esparta, con una superficie aproximada de Treinta y Cuatro metros con siete centímetros cuadrados (34,07m2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con el área de circulación horizontal de la Planta Primer Piso; SUR: con la fachada Sur del edificio Residencias Marabierto (B); ESTE: con el pasillo de Circulación horizontal de la Planta Primer Piso y OESTE: con el apartamento B-2 de Residencias Marabierto; el precio de venta del inmueble se fijó en la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 470.000,00), la cual sería pagada en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente en moneda de curso legal a entera satisfacción; el precio de la opción de compra es la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.170.000,00), los cuales ya tiene recibidos el propietario y no forman parte del precio del inmueble y serían devueltos o compensados al optante al momento del otorgamiento definitivo del documento de propiedad; EL OPTANTE convino en que si al término de esta opción o su prórroga no cumpliere sus obligaciones y no ejerciere oportunamente la opción, EL PROPIETARIO haría suyos el equivalente al CINCUENTA POR CIENTO (50%) de los bolívares recibidos como parte del precio de esta opción, como única y justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, quedando éste último librado de pagar el saldo restante del precio de esta opción y el de compra definitiva y el propietario reintegrará la diferencia de inmediato al optante y está libre de disponer del inmueble objeto de este contrato, si por causas imputable a el propietario, éste devolvería de inmediato al optante la totalidad de las cantidades recibidas más el CINCUENTA POR CIENTO (50%) de ellas como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento y la resolución de pleno derecho de este contrato; en la cláusula Séptima expresamente conviene el optante que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato, por honorarios profesionales, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serán única y exclusivamente por su cuenta. Así mismo declara que el dinero con el cual pago el precio y los gastos que derivan de la adquisición de este inmueble lo hacía con dinero de su propio peculio originado por la venta de un bien inmueble propio que fue heredado a sus padres ubicado en la Urb. Los Palos Grandes de la ciudad de Caracas, apartamento Nº 24 del edificio “RIO DE LA PLATA”. De acuerdo a lo anteriormente señalado, esta juzgadora puede verificar que el acreedor demostró la existencia de la obligación, es decir, demostró la existencia del contrato que consagra una obligación a cargo del deudor y con ello cumplió con la carga de la prueba que le impone el artículo 1354 del Código Civil, es decir, el acreedor no tiene que demostrar en principio el incumplimiento del deudor, le basta con demostrar que el deudor está obligado en virtud del contrato. Ante la presunción legal de incumplimiento y de culpa en el incumplimiento del deudor, debe pasar esta juzgadora a determinar sí el deudor desvirtuó dicha presunción demostrando que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable (probando que el incumplimiento se debe a caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, hecho del príncipe, pérdida de la cosa debida o culpa del acreedor) o sí el deudor se negó a ejecutar su obligación debido a que la otra parte no cumplió con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil. De las pruebas que cursan en autos, observa este Tribunal que el demandado no logró desvirtuar dicha presunción, es decir, no demostró que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable (probando que el incumplimiento se debe a caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, hecho del príncipe, pérdida de la cosa debida o culpa del acreedor). Ahora bien, en cuanto al derecho del deudor o demandado a negarse a ejecutar su obligación debido a que la otra parte (accionante) no cumplió con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil, se puede verificar que en este proceso la parte demandada no dio contestación a la demanda dentro del lapso establecido para ello, es decir, la parte demandada no opuso como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil pero a juicio de esta sentenciadora el contexto probatorio tiene que ser analizado desde la supremacía constitucional. Al respecto, en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela hay un conjunto de estipulaciones acerca del concepto de “Justicia”. Así tenemos que en el artículo 1 se asume la “Justicia” como un valor fundamentado en la doctrina de Simón Bolívar. Es indudable que allí se está en presencia de un valor axiológico. En el artículo 2 se establece que Venezuela se constituye en un Estado democrático y Social de derecho y de Justicia, ratificando la “Justicia” como un valor superior del ordenamiento jurídico. Interpretando la forma de redacción de la norma constitucional se observa que hay una separación o distinción de Estado de Derecho y Estado de Justicia, lo que significa que la intención del constituyente es que el nuevo Estado sea más que un Estado sometido al derecho o que en toda su actividad se aplique el principio de la legalidad, sea un estado donde la justicia sea una realidad, de suerte que cada quien tenga lo que le corresponde más allá del formalismo de la Ley o de la legalidad. Al afirmarse que la justicia es un valor superior del ordenamiento jurídico, significa que en el momento que esté en contradicción con la legalidad debe prevalecer el valor superior. Surge la pregunta ¿quién hace esa valoración? Por supuesto, el juez en el caso concreto. Los valores tienen que guiar la actuación del Estado y sus funcionarios. Por otra parte, del artículo 257 se desprenden principios procesales que tienen rango superior a las normas contenidas en el Código de Procedimiento Civil. Se parte por definir que el proceso no es un fin, sino que es un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Es decir, que la finalidad que se debe buscar a través de un proceso es la justicia, lo que significa que el juez, como representante de los ciudadanos y parte del Estado por ser órgano del Poder Judicial, tiene la obligación de orientar el proceso para el logro de la justicia. Ratificando las garantías del derecho a acceso a la justicia que se consagran en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Tomando en cuenta lo antes transcrito, esta juzgadora puede verificar: a) que la acción intentada tiene que ver con el cumplimiento del contrato denominado “Contrato de Promesa Bilateral de Opción A Compra-Venta”, que une a los sujetos procesales de este juicio, según documento autenticado en fecha 12.03.2013, por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº. 48, Tomo 22, (f.24-27); b) que la parte actora debía entregarle al propietario la suma de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.470.000,00) que fue el precio fijado en las condiciones entre ellos convenida, según la cláusula Segunda sería pagado en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Correspondiente en moneda de curso legal a entera satisfacción; c) que el optante declaró que el dinero con el cual iba a pagar el precio y los gastos que derivan de la adquisición de este inmueble lo haría con dinero de su propio peculio originado por la venta de un bien inmueble propio que fue heredado a sus padres ubicado en la Urb. Los Palos Grandes de la ciudad de Caracas, apartamento Nº 24 del edificio “RIO DE LA PLATA”; y d) que el sentido y alcance de la palabra “crédito” incorporada al cuerpo del contrato suscrito por las parte, no puede tener otro significado que vaya más allá de pagos o acreencias corrientes relacionadas con los gastos productos de la futura negociación definitiva de venta toda vez que resulta con meridiana claridad que el propietario (hoy demandado) consintió la referida opción de venta bajo la creencia o convicción de que el precio pactado sería cancelado por el optante con dinero de su propio peculio mediante la subrogación de un bien propio y no con dinero proveniente de un crédito bancario. Ahora bien, si bien es cierto que el dinero representa un valor universal, lo que en principio haría intranscendental el hecho de sí proviene de un banco o del propio patrimonio, no menos cierto es que, a juicio de esta juzgadora, su fuente en este caso si tiene suma importancia toda vez que de no cumplirse con lo pactado, y de acoger este Tribunal la tesis del actor al respecto, se obligaría injustamente al demandado a ejecutar una obligación de hacer no convenida, es decir, se obligaría al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS a suscribir un contrato en donde participaría una persona jurídica (Banco Bicentenario, Banco Universal) adicional al optante, tal y como consta en la copia del documento anexo a la prueba de informe emanada del Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A, de fecha 31.07.2014, (f.234-243), de donde se puede observar que, a través de éste, se pretende concretar la venta del bien inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº B-3, ubicado en el primer (1º) piso del Edificio Residencias MARABIERTO, situado en la calle Luís Ortega de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta y, conjuntamente, celebrar un contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado a favor del Banco Bicentenario, Banco Universal, según crédito aprobado en fecha 06/06/2013 por la cantidad de Bs.300.000,00. De concederse lo pretendido por el actor, se estaría modificando gravemente la esfera jurídica del demandado ya que cualquier acción surgida entre el prestamista y el prestatario, como por ejemplo una acción de nulidad de contrato, también lo afectaría directamente a él. Lo patentado en el caso de autos, sin duda alguna viola gravemente el principio de la autonomía de la voluntad consagrado en el artículo 1159 del Código Civil y justifica palmariamente el derecho del deudor o demandado a negarse a ejecutar su obligación debido a que la otra parte (accionante) no cumplió con la suya, lo que le permite a esta juzgadora, en un Estado Social de Derecho y Justicia, como es el que preconiza el artículo 2 de la vigente Constitución, a aplicar en este caso la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil ya que el juez no le estaría permitido ignorar la ley y debe sujetarse a ella una vez que los hechos que son supuesto de la aplicación de la misma hayan sido establecidos ante él (iura novit curia). En consecuencia, por no haber cumplido el actor con la obligación de pagar el precio en las condiciones pactadas, resulta inexorable concluir que la acción de cumplimiento propuesta debe ser desestimada. Y así se decide.- Por último, en cuanto a la confesión ficta solicitada e invocada por el actor en su escrito de informe de fecha 05.11.2014, este Tribunal ratifica su decisión dictada por auto de fecha 11.06.2014 (f.216-218), en consecuencia, niega la solicitud formulada toda vez que la parte demandada en fecha 26.05.2014 procedió a través de su apoderado judicial a presentar escrito de pruebas las cuales fueron valoradas en la presente decisión y por lo tanto no se cumplen los extremos de ley para su procedencia. Y así se decide.- IV.- DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA incoada por el ciudadano TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO en contra del ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, todos identificados. SEGUNDO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas al demandante por haber sido vencido en este proceso. PUBLÍQUESE INCLUSIVE EN LA PÁGINA WEB DEL TRIBUNAL, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en la Asunción a los diecinueve (19) días del mes de febrero de dos mil quince (2015). 204° y 155°. LA JUEZA, Dra. MARÍA A. MARCANO RODRÍGUEZ. LA SECRETARIA, ABG. ENMYC ESTEVES PAREJO. NOTA: En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las dos de la tarde (2:30 PM.), previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal. Conste, LA SECRETARIA, ABG. ENMYC ESTEVES PAREJO. Exp. Nº 11.587-13.- MAM/EEP/Cg.- Sentencia Definitiva.-