TSJ Regiones - Decisión

Exp. Nº 3855
República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
• Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO.-
• Demandante: Sociedad Mercantil FLOTA SAN MIGUEL C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia el día 29 de Marzo de 1996, bajo el Nº 44, Tomo 32-A, con domicilio en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representada por su Presidente ciudadana MARU ENRIQUETA DÍAZ COLL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.324.667 y de este mismo domicilio.-
• Apoderada Judicial de la Parte Demandante: LINO FERNÁNDEZ SALOM y MARTIN FERNANDO DIAZ COLL, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 35.027 y 31.264, respectivamente y de este domicilio.-
• Demandada: Sociedad Mercantil MI QUERENCIA GRANJA CLUB, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 27 de Agosto de 2001, anotado bajo el Nº 58, Tomo 4-A, cuyo representante legal es el ciudadano JOSÉ VINICIO CABRERA FRANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.607.202 y de este domicilio, en su carácter de Presidente.-
• Apoderados Judiciales de la Parte Demandada: JUAN ALBERTO CASTRO VILLALOBOS, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 83.357 y de este domicilio.-

Consta de las actas procesales, que el día 04 de abril de 2014, este Juzgado admitió cuanto ha lugar en Derecho la acción propuesta en causa, asignándole la nomenclatura Nº 3855 y ordenó emplazar a la demandada de autos Sociedad Mercantil Mi Querencia Granja Club, C.A., a través de su representante legal ciudadano José Vinicio Cabrera Franco, a fin que compareciera por ante este Tribunal en el SEGUNDO día de despacho siguiente a la constancia en actas de la última formalidad cumplida, relativa al acto comunicacional de la citación y procediera en consecuencia a darle contestación a la demanda.-
En fecha 30 de abril de 2014, se libraron los recaudos de citación correspondientes, sabido que, el Alguacil del Tribunal, en fecha 05 de junio de 2014, consignó los recibos de citación en exposición de las diligencias practicadas.-
El día 30 de Julio de 2014, el apoderado judicial de la parte actora abogado Lino Fernández diligenció, solicitando la citación cartelaria la cual fue proveída por el Tribunal en fecha 31 de julio 2014, expidiéndose los carteles respectivos para su publicación, consignadas las mismas en fecha 19 de septiembre de 2014 y agregados el día 23 del referido mes y año.-
Sabido que, en fecha 20 de octubre de 2014, la Secretaria del Tribunal, deja constancia de haber dado cumplimiento al contenido del Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en constancia de la última formalidad cumplida.-
Posteriormente, en fecha 14 de noviembre de 2014, la representación judicial de la parte actora mediante diligencia solicita nombramiento del Defensor Ad-Litem, proveída el día 19 de noviembre de 2014, librándose la boleta de notificación en fecha 27 de noviembre de 2014, siendo notificado el Defensor Ad-Litem Abogado Adelmo Beltrán en fecha 28 de noviembre de 2014 y agregada la misma el día 01 de diciembre de 2014.-
El día 02 de diciembre de 2014, se presentó en estrado el abogado en ejercicio Juan Alberto Castro Villalobos, consignó instrumento poder, dándose por citado en nombre de la demandada de autos Sociedad Mercantil Mi Querencia Granja Club, C.A. y en fecha 03 de diciembre de 2014, dicho apoderado presentó escrito contestando la demanda con sus respectivos recaudos, siendo agregado a las actas en esa misma fecha.-
Aperturado el juicio a pruebas, ambas partes promovieron e hicieron evacuar las que constan de las actas procesales, las cuales serán analizadas en la motiva del fallo conforme a Ley.-

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA

Alegó la parte actora, Sociedad Mercantil Flota San Miguel C. A., por intermedio de su representante legal, que en fecha 03 de febrero de 2011, suscribió un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil Mi Querencia Granja Club C.A., y que dicho contrato tiene por objeto un Local Comercial, ubicado en el primer nivel del Centro LAGO MALL, distinguido con las siglas PNO-5, el cual esta situado en la Avenida 2, el Milagro, jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia.-
Afirmó la parte demandante que en la CLÁUSULA TERCERA del contrato se estipuló que la duración del mismo sería de DOS (02) AÑOS, SIN PRÓRROGA, contados a partir de treinta (30) días calendarios después de la fecha cierta del contrato, por lo que el contrato se inició el día 03 de marzo de 2011; que a partir del 03 de marzo de 2013, comenzó a correr o a regir la prórroga legal de conformidad con el Artículo 38 de la Ley Especial que opera de pleno derecho, prórroga legal esta que venció el 03 de marzo de 2014; que a la fecha 03 de abril de 2014, la demandada no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado, encontrándose en el supuesto de hecho previsto en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto, existe Mora en la entrega del inmueble arrendado.-
Aseveró la parte actora, que el incremento del canon mensual de arrendamiento por voluntad de las partes, lo fue, de Diecisiete Mil Bolívares (Bs. 17.000,00).-
Que demanda el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, solicitando la entrega del inmueble libre de personas y cosas, daños y perjuicios por equivalente a las mensualidades transcurridas hasta la entrega del inmueble y las costas del juicio, estimando su acción en Treinta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 34.000,00).-

Entre tanto, la demandada de autos, Sociedad Mercantil Mi Querencia Granja Club, C. A., al trabar la litis con su contestación, reconoció que el día 03 de febrero de 2011, suscribió el contrato de arrendamiento con la hoy demandante de autos sobre el inmueble arrendado (LOCAL COMERCIAL), ya identificado y por ende cierto el contenido de la Cláusula Tercera del Contrato y que el canon de arrendamiento fue aumentado de manera abusiva a la cantidad de Diecisiete Mil Bolívares (Bs.17.000,00), afirmando que cuando fue a depositar el mes de abril de 2014, la Arrendadora-Demandante (cerró) la cuenta corriente donde se hacían los depósitos y que el objetivo de la Arrendadora Sociedad Mercantil Flota San Miguel, C.A. es incrementar nuevamente el canon de arrendamiento a cantidades desproporcionadas y de manera abusiva.
Alega la demandada que procedieron a realizar las consignaciones de los cánones de arrendamientos por ante el Tribunal Undécimo de Municipio Maracaibo y Ejecutor de Medidas, según expediente Nº 2946-2014, afirmando que el contrato es a tiempo indeterminado solicitando al Tribunal, su naturaleza jurídica y que la Arrendataria-Demandada, está interesada en adquirir o comprar el inmueble solicitando. Por último, solicitó la declaratoria sin lugar de la acción.-

ANALISIS DEL MATERIAL PROBATORIO
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La parte actora promovió e hizo evacuar los siguientes medios probatorios:
.- Con el libelo de la demanda, consignó los siguientes documentos: A) Contrato de arrendamiento suscrito por las partes el día tres (03) de febrero de 2011 por ante la Notaria pública Octava de Maracaibo, y que este Tribunal aprecia y valora conforme a Ley y en base a los Principios de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición Procesal, según el cual, todo cuanto se diga, escriba o alegue en el proceso beneficia o perjudica por igual a las partes inmersas en una relación jurídica en concreto, aunado a que las pruebas una vez aportadas a juicio pertenecen a la plena soberanía del Juez, contrato arrendaticio éste, que no fue objeto de ningún tipo de impugnación, por el contrario, fue reconocido expresamente por la parte demandada con su escrito de contestación a la demanda, esto es, fue reconocido expresamente por las partes en base al principio de la Autonomía de su Voluntad; B) Estatutos Sociales de la Sociedad Mercantil Flota San Miguel C.A., sin impugnación alguna, los cuales se aprecian y valoran como documentos públicos autenticados y registrados en las oficinas correspondientes. Así se declara.-
.- En juicio contradictorio, ratificó todos los medios probatorios

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

La accionada de autos, promovió los siguientes medios probatorios, no prohibidos expresamente por la Ley:
1.- Invocó el mérito de las actas procesales, en especial, consignó copia certificada del expediente de consignación arrendaticia que cursa por ante el Juzgado Undécimo de Los Municipios Ordinarios y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, según expediente Nº 2946-2014 y que este Tribunal, le atribuye valor probatorio como documento público emanado del respectivo Órgano Jurisdiccional y, de cuya literatura, se observan consignaciones arrendaticias hecha a partir del mes de abril de 2014, por las cantidades mensuales de DIECISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 17.000,00), tal como lo convinieron las partes en el devenir de su relación arrendaticia y no obstante dicha valoración, el referido medio probático no influye sobre el mérito de la controversia que, lo es, Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de su término y no así por el pago de cánones de arrendamientos vencidos o insolutos, indistintamente de los daños y perjuicios reclamados. Así se Declara.-

PUNTO PREVIO
En fundamento al Principio de Juridicidad del Punto Previo, que consiste en la potestad que tienen los Jueces de mérito de basar sus fallos en una razón jurídica previa con fuerza y alcance suficiente como para destruir los alegatos de las partes y determinantes para la suerte del proceso, tales como: Los alegatos de Prescripción, Caducidad, Falta de Cualidad, fraude procesal y otros similares, como la Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, este Tribunal entra a analizar los alegatos formulados por las partes, de la forma y manera siguiente:

NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO ARRENDATICIO QUE NOS OCUPA

En aras de determinar si el caso in especie, se trata de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, este Tribunal observa que:
Las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con el cual nació la vinculación arrendaticia, dirigidas a proteger y beneficiar a los arrendatarios, son de estricto orden público y, por ende, no pueden las partes ni el Órgano Jurisdiccional relajar el cumplimiento de las mismas, ni disminuir o menoscabar los derechos protegidos, a tenor del Artículo 7 del mencionado Decreto Ley. En este sentido, tanto las disposiciones procedimentales como las acciones concedidas a los arrendadores deben estar sujetas al cumplimiento estricto de las disposiciones inquilinarias, sin que puedan éstos optar por un procedimiento distinto al que lo atribuye la legislación especial inquilinaria.
En este caso concreto, la parte accionante incoa la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO, con fundamento a los Artículos 38 y 39 de la Ley especial de la materia, vigente para aquel momento, sabido que, en la Cláusula Tercera del Contrato, se estableció que el lapso de duración del contrato, lo era, por dos (02) años contado a partir del 03 de marzo de 2011, (Sin Prórroga), entiéndase sin prórroga contractual, la no renovación de naturaleza contractual y no legal, fue reconocida por las partes en el iter procesal, debiéndose señalar que la prórroga legal brinda ella brinda la certeza para las partes de la terminación de la relación arrendaticia cuando el mismo ha sido establecido por tiempo determinado, estableciendo el Legislador patrio en el Artículo 38 dicha prórroga legal como potestativa para el arrendatario y de obligatorio cumplimiento para el arrendador y la misma opera de pleno derecho, por lo tanto, la naturaleza jurídica de la vinculación arrendaticia que hoy ocupa la atención del Tribunal, es a tiempo determinado, consecuencia de lo cual, la prórroga legal que las partes se dieron, venció el 03 de marzo de 2014, fecha a partir de la cual, la Arrendataria se encuentra en mora para la entrega del inmueble arrendado y de allí la razón de ser de la demanda que ocupa nuestra atención.- Así se decide.-
Así mismo, dicha prórroga legal se encuentra establecida en el Artículo 26 de la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que es la aplicable actualmente, en concordada relación con el Artículo 40 de la aludida Ley, que faculta a demandar por vencimiento de término.
Ahora bien, con relación al pedimento realizado en el escrito de contestación a la demanda, considera este Jurisdicente que la forma utilizada para tal fin, no es la idónea o adolece de ineptitud técnica, ya que no basta con tener la razón, no basta con pedir, sino que hay que saber pedir, de acuerdo a la normativa positiva, esto es, la demandada ha debido formular la impugnación sobre los trámites de la citación y en todo caso CONVALIDÓ la misma, al darse por citado de manera expresa con la consignación del poder, entiéndase que la citación es de orden público relativo y no absoluto, ya que puede ser convalidada por la parte correspondiente. Por otra parte, si lo que se refiere, es a la notificación del vencimiento del contrato o de la prórroga legal, ya se ha dejado establecido que la prórroga legal OPERA DE PLENO DERECHO, por lo tanto, lo que la Ley ordena o la autoridad judicial hace valer, en el ejercicio de sus funciones, ES LEGÍTIMA.
Mutati-Mutandis, la Arrendataria reconoció la vinculación arrendaticia, el canon de arrendamiento que modificaron las partes y su convalidación a través de la consignación arrendaticia, todo ello en atención a los Artículos 1.159 y 1.160 de la Ley Sustantiva Civil, habiéndose determinado la naturaleza jurídica del contrato a tiempo determinado, encontrándose vencida la prórroga legal y por cuanto no demostró la Arrendataria haber cumplido con su obligación de entregar el inmueble.

DISPOSITIVO:
Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

 PRIMERO: CON LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material del actor, esto es, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO sigue la Sociedad Mercantil FLOTA SAN MIGUEL, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil MI QUERENCIA GRANJA CLUB, C.A.-
 SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada hacer entrega a la demandante el bien inmueble objeto del litigio, plenamente identificado en el cuerpo de esta sentencia, libre de personas y cosas, esto es, el Local Comercial, ubicado en el primer nivel del Centro LAGO MALL, distinguido con las siglas PNO-5, el cual está situado en la Avenida 2, el Milagro, en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia de esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
 TERCERO: Se ordena el pago de las mensualidades reclamadas hasta la entrega definitiva del inmueble, instando a la parte accionante a retirar las cantidades que se encuentran depositadas en el Tribunal de las consignación arrendaticia antes señalado.-
 CUARTO: Se condena en costas y costos procesales a la parte demandada por haber sido vencida totalmente, conforme a lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.-
Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los fines del Artículo 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los trece (13) días del mes de Enero de dos mil Quince (2015). AÑOS: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.-
El Juez,

Abog. Iván Pérez Padilla La Secretaria Temporal,
Abog. Charyl Prieto Bohórquez

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las tres y diecisiete minutos de la tarde (3:17 p.m.).-
La Secretaria Temporal

Abog. Charyl Prieto Bohórquez