TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

En fecha 13 de marzo de 2014, se admitió la DEMANDA de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL seguido por la ciudadana MAIRET ENNI FERRER MENDEZ, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad N° 14.085.094, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistida por el abogado en ejercicio EVANAN BERMUDEZ MARIN, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 103.259 contra la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 26 de agosto de 2008, bajo el N° 44, Tomo 57-A, ordenando emplazar a la demandada en la persona de su Presidente, ciudadana JEANETTE ROSSANA GONZALEZ VILLASMIL, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad N° 12.381.029, del mismo domicilio, para que comparezca en el segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación.
En el escrito de demanda, la parte actora expone que según documento autenticado ante la Notaría Décima de esta ciudad de Maracaibo en fecha 19 de septiembre de 2012, anotado bajo el N° 21, Tomo 106 celebró con la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 26 de agosto de 2008, bajo el N° 44, Tomo 57-A, representada por la ciudadana MAIRET ENNI FERRER MENDEZ, en su carácter de Presidente de la empresa demandada, un contrato de arrendamiento no prorrogable, a tiempo determinado sobre un Local Comercial distinguido con el N° 70-E, ubicado en la segunda planta del Centro Comercial Galerías Mall, situado en la calle 28, conocida como Avenida La Limpia, entre avenidas 62 y 63, en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que el lapso de duración fue fijado en seis (6) meses, desde el 30 de agosto de 2012 hasta el 28 de febrero 2013, indicando que en la cláusula Décima Tercera establecieron que todas las mejoras correrían por cuenta única y exclusiva de la Arrendataria.
Sigue alegando la actora, que oportunamente demando a la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., ante el JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, para la entrega del bien identificado con antelación.
En el referido caso, la demandada dio contestación a la demanda y reconvino; así, una vez sustanciada la causa, el Tribunal Noveno en fecha 17 de septiembre de 2013, dictó sentencia declarando sin lugar la demanda y con lugar la reconvención, declarando expresamente el derecho de la Arrendataria de hacer uso de la prórroga legal de 6 meses prevista en el literal a) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contada dicha prórroga a partir del 1 de marzo de 2013 y declarada en estado de ejecución el día 19 de noviembre. Que una vez transcurrido los seis meses de prórroga, la Arrendataria lejos de hacer entrega del local comercial arrendado totalmente desocupado, en el mismo buen estado de conservación, aseo y funcionamiento de todas sus instalaciones y servicios en que declaró haberlo recibido, conforme a lo convenido en el citado contrato en sus cláusulas Cuarta in fine, Quinta y Décima; que se ha mantenido ocupándolo al margen de lo dispuesto por la Ley; que la Arrendataria ha pretendido darle a su ocupación el carácter de arrendaticia al continuar depositando cantidades de dinero en una cuenta de su pertenencia, pretendiendo, a su decir, soportar con esos depósitos la continuidad de la convención arrendaticia que los vinculó, la cual dejó de existir a partir de la sentencia dictada el 19 de noviembre.
En fecha 24 de marzo de 2014, el abogado en ejercicio EVANAN BERMUDEZ MARIN, antes identificado, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la demandante, tal como consta de Poder Apud Acta, otorgado en fecha 19 de marzo de 2014, consignó los medios necesarios para el libramiento de recaudos de citación y traslado del Alguacil para practicar la citación, así como indicó la dirección de la parte demandada.
Librados los recaudos de citación y ante la exposición del Alguacil Natural de este despacho, quien manifiesta su imposibilidad de practicar la citación personal de la Representante Legal de la demandada, la parte actora solicitó se libren carteles de citación, lo cual fue proveído por este Tribunal en fecha seis (06) de mayo de 2014.
Librados los carteles de citación y cumplidas las formalidades previstas en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, a solicitud de la demandante se designó como Defensor Ad Litem de la demandada a la abogada en ejercicio DUILIA GARCIA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 14.931, quien una vez notificada del cargo recaído en su persona, aceptó el mismo y prestó el respectivo juramento de Ley.
En fecha trece (13) de agosto de 2014, el Tribunal dictó auto ordenando librar recaudos de citación para el Defensor Ad-litem.
En fecha catorce (14) de agosto de 2014, el Alguacil Natural de este despacho, expuso sobre la consignación de los medios necesarios para librar los recaudos de citación y para practicar la citación.
En fecha diecinueve (19) de septiembre de 2014, la abogada en ejercicio LORENA PARRA TERAN, venezolana, mayor de edad, con Cédula de Identidad N° 9.780.743 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 57.277, consignó poder otorgado por la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE C.A., antes identificada, ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, de fecha 22 de abril de 2013, anotado bajo el N° 35, Tomo 32 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, de igual manera, se dio por citada en nombre de su representada.
En fecha veintitrés (23) de septiembre de 2014, la abogada en ejercicio LORENA PARRA TERAN, antes identificada y con el carácter de Apoderada Judicial de la demandada, en el término para dar contestación a la demanda, presentó escrito contentivo de Oposición de Cuestión Previa, contestó al fondo del asunto y reconvino a la demandante.
El Tribunal por auto de fecha veinticuatro (24) de septiembre de 2014, ordenó tramitar la cuestión previa planteada, relativa a la Prejudicialidad contenida en el Ordinal 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, tal como lo prevé los artículos 866 y 867 ejusdem.
En relación a la cuestión previa formulada, señala la demandada que el inmueble antes determinado le pertenece a la ciudadana MAIRET ENNI FERRER MENDEZ y a sus hermanos RICHARD EDWIN FERRER MENDEZ y MARY ENMA FERRER MENDEZ, venezolanos, mayores de edad, con Cédulas de Identidad números 13.209.047 y 13.209.048 respectivamente, por herencia dejada por sus padres EUSEBIO ESTEBAN FERRER GONZALEZ y CIRA ELENA MENDEZ DE FERRER. Sigue alegando la demandada que si bien es cierto que existe una relación arrendaticia entre las partes, la demandante y sus hermanos suscribieron o celebraron contrato de “OPCION DE COMPRA” por ante la Oficina Notarial Décima de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 19 de septiembre de 2012, anotado bajo el N° 14, Tomo 106, que la misma se trata de una verdadera venta por cuanto su representada fue obligada en el contrato de Opción a cancelar o pagar a sus propietarios además de las arras, a pagar también porciones por adelantado del precio de venta estipulado, todo antes de verificarse el otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante el correspondiente Registrador Inmobiliario, que el precio pactado fue la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00), que su representada canceló a la demandante la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS. 150.000,00), por concepto de arras y la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), en cinco (5) pagos de CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS. 50.000,00) cada uno por concepto del precio de la venta. Que la demandante, procedió a desconocer los recibos que demuestran el pago de los abonos del precio de venta antes señalados. Que por ante el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, su representada introdujo demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION contra la ciudadana MAIRET ENNI FERRER MENDEZ, Expediente 13.812, encontrándose actualmente dicho juicio en fase de pruebas, que dicho juicio influye decisivamente en la decisión a tomar en la presente causa.
En fecha 24 de septiembre de 2014, este Tribunal dicto auto mediante el cual indica que por cuanto la parte demandada con la representación dicha alegó la prejudicialidad contenida en el Ordinal 8° del Artículo 346 eiusdem, ordena proseguir la presente causa mediante el procedimiento oral y tramitar dicha cuestión previa conforme lo dispone los Artículos 866 y 867 ejusdem, a partir del auto en referencia.
En fecha 25 de septiembre de 2014, la parte actora, representada por el abogado en ejercicio EVANAN BERMUDEZ, dio contestación a la cuestión previa opuesta negando que la demanda no deba resolverse previamente, ni que la misma influya de tal modo en la decisión de ésta, ni que sea necesario resolverla con carácter previo, ni que se encuentra subordinada a esta en cuanto al fondo, o que de su fallo pueda depender la sentencia que deba dictarse aquí.
En fecha 26 de septiembre de 2014, el abogado en ejercicio EVANAN BERMUDEZ, presentó diligencia desconociendo los documentos presentados por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda y cuestiones previas.
En fecha 29 de septiembre de 2014, la abogada en ejercicio MAIRET ENNI FERRER MENDEZ, antes identificada y con el carácter dicho ratificó la cuestión previa planteada.
En fecha 03 de octubre de 2014, el Tribunal dictó auto ordenando la apertura del lapso probatorio de ocho (8) días, de conformidad con lo previsto en el Artículo 867 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 07 de octubre de 2014, la abogada LORENA PARRA TERAN, consigno escrito de promoción de pruebas , solicitando como prueba de informes se oficie al JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA y al SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACION ADUANERA Y TRIBUTARIA (SENIAT).
En fecha 08 de octubre de 2014, el Tribunal dictó auto agregando y admitiendo la prueba de informes promovida por la parte demandada y ordenó oficiar al JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA y al SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACION ADUANERA Y TRIBUTARIA (SENIAT), siendo librados los oficios respectivos en fecha 14 de octubre de 2014, bajo los números 653-2014 y 654-2014.
En fecha 15 de octubre de 2014, el abogado en ejercicio EVANAN BERMUDEZ MARIN, presentó escrito de promoción de pruebas , promovió la comunidad de la prueba, lo cual fue proveído por este Tribunal por auto en la misma fecha ante citada.
En fecha 11 de noviembre de 2014, se recibió, dio entrada y se agregó a las actas oficio emitido por la DIRECCION DE SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACION ADUANERA Y TRIBUTARIA (SENIAT), de fecha 04 de noviembre de 2014, N° 0022431.
En fecha 19 de enero de 2015, se recibió, dio entrada y se agregó a las actas oficio emitido por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de fecha 28 de noviembre de 2014, N° 1214-2014.
El Tribunal entra a decidir:
Al respecto de la prejuicialidad alegada, observa el Tribunal que en fecha 13 de marzo de 2014, se admitió la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, en la cual se exige la desocupación del inmueble arrendado que no obedece a la voluntad unilateral de la arrendadora, sino a lo consentido por ambas partes en el contrato, incluso el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, en el juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, propuesto por la ciudadana Mairet Enni Ferrer Méndez en contra de la sociedad mercantil Representaciones Maniquette C.A., en sentencia de fecha 17 de septiembre de 2013, dictaminó en el dispositivo que la mentada sociedad mercantil tenía derecho a la prorroga legal y de hacer uso de la misma, que esta prórroga sería de seis (6) meses, contados del primero de marzo de 2013, conforme con el artículo 38 de la derogada Ley de Arrendamiento Inmobiliaria. Luego, en el acto de la contestación, la sociedad mercantil Representaciones Maniquette C.A., opuso la cuestión previa contendida en el ordinal 8º del artículo 346 eiusdem relativo a la prejudicialidad, dado que en fecha 29 de abril de 2013, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Estado Zulia, había admitió la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra sobre el inmueble arrendado, instaurado por la sociedad mercantil Representaciones Maniquette C.A. en contra de los ciudadanos Richard Edwin Ferrer Méndez, Mary Enma Ferrer Méndez y Mairet Enni Ferrer.
Ante este escenario se hace pertinente señalar que la prejuicialidad según el procesalista Arístides Rengel Romberg, afirma “…lo esencial para que proceda la cuestión prejudicial, como lo ha decidido la casación, es que la cuestión sea de naturaleza tal que su resolución ha de anteceder necesariamente a la decisión del asunto en el cual se plantea, por constituir aquella un requisito previo para la procedencia de ésta...”; en el caso de autos, consta copia certificada de las actuaciones cursante en el citado Juzgado de Primera Instancia, en cuyo petitorio de la demanda, la sociedad mercantil Representaciones Maniquette C.A., solicita que se le otorgue el documento definitivo de venta sobre el local comercial distinguido con el N° 70-E, ubicado en la segunda planta del Centro Comercial Galerías Mall, situado en la calle 28, conocida como Avenida La Limpia, entre avenidas 62 y 63, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, por los ciudadanos Richard Edwin Ferrer Méndez, Mary Enma Ferrer Méndez y Mairet Enni Ferrer Méndez, con base al contrato de opción de compra que fue autenticado ante la Notaria Pública Décima de Maracaibo en fecha 19 de septiembre de 2013, bajo el número 14, tomo 106, y en la misma fecha suscribieron contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, bajo el N° 21, tomo 106, entre la ciudadana Mairet Enni Ferrer Méndez y la sociedad mercantil Representaciones Maniquette C.A.
Conforme a lo expuesto, advierte esta Juzgadora que la causa que se ventila ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia de esta Circunscripción judicial fue admitida en fecha 29 de abril de 2013, con antelación a este proceso (13/03/2014), donde actualmente se encuentra en la etapa de pruebas, de manera que, en el supuesto caso que se ordene como cosa juzgada que los vendedores otorguen el documento definitivo de venta del inmueble arrendado, ese fallo constituirá un antecedente lógico jurídico a la resolución que debe adoptarse en este juicio, ya que dejaría de existir este proceso, además se tendría que examinar previamente la cualidad de propietario del arrendador para exigir la entrega del inmueble arrendado; y por el contrario, si es declarada la referida demanda sin lugar, no habrá obligación de vender y en consecuencia el arrendatario cumplirá con las obligaciones contractuales.
Planteada así la situación, considera esta Juzgadora que efectivamente la decisión a tomar por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, si influirá evidentemente, en la decisión a tomar en la presente causa, en tal sentido, del razonamiento expresado, se declara procedente la cuestión previa planteada. Así se decide.
Por los fundamentos expuestos este JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara
A) Con lugar la cuestión previa contenida en el Ordinal 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la demandada SOCIEDAD MERCANTIL REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A.
B) Se condena en costas a la parte actora, ciudadana MAIRET ENNI FERRER MENDEZ por haber sido vencida totalmente en esta incidencia.
Publíquese. Regístrese y Notifíquese.
Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con el Articulo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veintiocho (28) días del mes de enero de 2015. Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZ,

Abog. GLENY HIDALGO ESTREDO

LA SECRETARIA SUPLENTE,

ABOG. MARYLUZ PARRA VARGAS
En la misma fecha se dictó y publico el anterior fallo previo cumplimiento de las formalidades de Ley, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.). Se expidió la copia ordenada por secretaría y se archivo en el copiador. LA SECRETARIA SUPLENTE,