TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Expediente Nº 3900-13.
Se inicia el presente proceso de Desalojo por Falta de Pago y necesidad de ocupar el inmueble dado en calidad de arrendamiento, seguido por la ciudadana GABRIELA GARCIA DE ARAUJO BELLOSO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 111.078, y de este domicilio, representada en juicio por su Apoderada Judicial Ana Elvira Araujo García, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 4.967, carácter que se atribuye de instrumento poder otorgado ante la Notaria Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 14 de julio de 2008, bajo el Nº 62, Tomo 119, de los libros de autenticaciones llevados ante esa Oficina, y al mismo tiempo hace valer en forma personal sus derechos e intereses como coheredera del causante Jesús Abraham Araujo Belloso, e invoca por ultimo la representación sin poder prevista en el articulo 168 del Código de Procedimiento Civil, del resto de los integrantes de la comunidad hereditaria, en contra de la ciudadana ANA TULIA STERLING, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 11.868.377, y de igual domicilio, representada inicialmente en el proceso por los profesionales del derecho CARLOS ARAUJO MÉNDEZ, RONALD BERMUDEZ ACOSTA y JORGE SOTO SANCHEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No.103.029, 56.925 y 108.384, respectivamente, quienes en la etapa preliminar del proceso, renunciaron al poder de representación conferido por la parte accionada ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, el día 21 de enero de 2014, bajo el Nº 35, Tomo 5, de los libros respectivos, de conformidad con lo establecido en el articulo 165 del Código de Procedimiento Civil, por lo que en aplicación del articulo 97 de la Ley especial, la Unidad de Defensa Pública del Estado Zulia en Materia Inquilinaria para la Defensa del Derecho a la Vivienda, designó al Abogado NERIO VERGARA MORALES, en su condición de Defensor Público Auxiliar para la Materia Inquilinaría, para que represente con tal carácter a la accionada ANA TULIA STERLING.
Ahora bien, una vez agotadas íntegramente las fases relativas a las alegaciones, así como los actos de pruebas cumplidos durante el iter procesal, procede el Tribunal por aplicación del artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a extender por escrito el fallo completo bajo las siguientes consideraciones.
I
De los Hechos Controvertidos.-
Por efectos del cumplimiento de las fases del presente proceso, el debate de las partes dentro de la Audiencia Oral y Pública quedó limitado a discutir y probar, la afirmación esgrimida por la representación judicial de la parte accionante, quien manifiesta que el ciudadano Jesús Abraham Araujo Belloso, reconoció ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, el día 9 de marzo de 1982, bajo el Nº 84, Tomo 3, de los libros respectivos, mediante documento privado, contrato de arrendamiento, a través del cual dio en alquiler el inmueble de su única propiedad a la ciudadana ANA TULIA STERLING, quien desde entonces ocupa el inmueble en referencia en calidad de arrendataria, cuyo canon fue ajustado por el transcurrir del tiempo en la suma de QUINIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 500, oo), pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes, dejando de cumplir con una de sus obligaciones primarias como lo es el pago de la mensualidad arrendaticia, y en razón a ello, el día 19 de mayo de 2010, mediante comunicación se le notificó la voluntad de finalizar la relación arrendaticia dada la falta de pago de dos (2) pensiones de arrendamiento, ocupando desde ese momento el inmueble objeto de desalojo, bajo la condición de Prorroga Legal que por lo demás no le corresponde.
A este respecto se agrega para delimitar los hechos libelados, que hasta la presente fecha la accionada adeuda los cánones arrendaticios desde Agosto a Diciembre de 2012; y de Enero a Noviembre de 2013, a razón de QUINIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 500, oo), cada uno de ellos, adeudando en su totalidad la suma de OCHO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 8.000, oo), mostrando una actitud rebelde frente a los diligenciamientos que de manera amistosa se han ejercido para tratar de llegar a un acuerdo de manera amigable y obtener la entrega del inmueble litigioso. En este mismo sentido el sujeto activo de la relación procesal, en el Petitum de la demanda, solicita del Órgano Jurisdiccional condene a la demandada a la entrega material del inmueble arrendado libre de personas, cosas y le sea otorgada la restitución del mismo a su representada, dada la necesidad de ser ocupado por las ciudadanas Ana Marina Araujo y Maria Isabel Araujo García, miembros de la comunidad hereditaria de la Sucesión Jesús Araujo Belloso.

Así se tiene que, en la Secretaría de este Juzgado se presentó contestación a la demanda, en la cual se opusieron un conjunto de Cuestiones Previas, planteándose en igual sentido acción reconvencional. En torno a la defensa de Cuestiones Previas planteadas, se observa de las actas procesales que, las mismas fueron tramitadas y decididas por este Órgano Jurisdiccional a través de Sentencia Interlocutoria de fecha 21 de febrero de 2014, con arreglo a las pautas de procedimiento previstas en el Código de Procedimiento Civil, como lo contempla la Ley Especial que rige la materia.
En orden a los actos procesales cumplidos en el desarrollo del presente juicio, se observa que en lo relativo a las defensas de fondo ejercidas por la representación judicial de la parte accionada, se negó, rechazo y contradijo tanto los hechos narrados por la parte accionante como el derecho invocado. Expresa la representación judicial de la parte accionada que, ciertamente su defendida mantiene una relación arrendaticia a tiempo indeterminado con la parte accionante, sin embargo, manifiesta que la actora se ha negado rotundamente a recibir los cánones de arrendamiento desde el mes de agosto de 2012, acudiendo en ese sentido a la instancia judicial para consignar dicho pago, siendo rechazada tal solicitud; dirigiéndose a la Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda Región-Zulia, agregando que esa autoridad se declaró incompetente para conocer y recibir la mencionada consignación.
De otro lado manifiesta la parte accionada que, dada las continuas molestias causadas por la ciudadana ANA ELVIRA ARAUJO BELLOSO, en la búsqueda de desalojos arbitrarios e ilegales, la ciudadana MARTHA PÉREZ DE ROMERO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 13.975.089, en su condición de hija de la ciudadana ANA TULIA STERLING, interpuso denuncia ante la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo Estado Zulia, resistiéndose la accionada en forma categórica, a la procedencia de la acción de Desalojo por falta de pago y necesidad de ocupar el inmueble arrendado por parte de ANA MARINA ARAUJO y MARIA ISABEL ARAUJO GARCÍA, al no poseer vinculación consanguínea con la accionante.
Así mismo, en lo que respecta a la reconvención hecha valer, la parte accionada reconviniente dirige la pretensión reconvencional a las litis consortes activas ANA ELVIRA ARAUJO y GABRIELA GARCIA DE ARAUJO, como integrantes de la comunidad hereditaria de la sucesión Jesús Abraham Araujo Belloso, para que restituyan el importe de las mensualidades arrendaticias pagadas en exceso desde el mes de enero de 2004, hasta julio de 2012, en razón de la resolución de congelación de los cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda que oscilan desde abril 2003, hasta octubre 2012, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, en conjunto con el Ministerio del Poder Popular para el Comercio, discriminadas en CIEN BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 100,oo), para cada uno de los primeros ochenta y siete (87) meses arrendaticios pagados en exceso; y CUATROCIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 400, oo), para cada uno de los diecinueve (19) meses restantes, en razón a la prohibición contenida en las mencionadas providencias ministeriales, lo que asciende en su totalidad a la suma de DIECISEIS MIL TRESCIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 16.300, oo).
De otro lado, la accionada reconviene de manera personal a la ciudadana ANA ELVIRA ARAUJO, por Daño Moral de conformidad con lo establecido en el artículo 1196 del Código Civil, por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTIUN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 321.000, oo), bajo el argumento que, el mecanismo utilizado por la demandante reconvenida para obtener el desalojo del inmueble controvertido, ha ocasionado una afectación psíquica y mental a la ciudadana ANA TULIA STERLING.
De la contestación realizada a la acción reconvencional, se observa que la parte accionante reconvenida; niega, rechaza y contradice tanto los hechos afirmados por la representación judicial de la accionada reconviniente, como el derecho invocado, por no ser ciertos los mismos, por el contrario agrega la demandante que, atendió el llamado realizado por la Intendencia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en razón a la denuncia realizada por la ciudadana MARTHA PÉREZ DE ROMERO, hija de la demandada reconviniente, provocando intimidación y confusión en el razonamiento de la accionante.
Ahora bien, en cumplimiento al deber del Operador de Justicia de proferir una decisión expresa, positiva y precisa y bajo un análisis pormenorizado de los alegatos esgrimidos, se pasa de seguidas a establecer los motivos de hecho y de derecho para el mayor análisis de las consideraciones establecidas en el Dispositivo proferido por el Órgano Jurisdiccional, tomando en cuenta el material probatorio cursante en los autos.
II
Punto Previo.
De la Improponibilidad de la Acción.
Antes de entrar a decidir los argumentos de fondo hechos valer por los integrantes de la relación procesal en lo que respecta al mérito de la causa, es necesario con carácter previo, dar respuesta al alegato traído a juicio por la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda y ratificado en la Audiencia Oral y Pública por el Defensor Público Auxiliar con competencia en materia de arrendamientos de vivienda abogado NERIO VERGARA MORALES, en defensa de la accionada ANA TULIA STERLING.
En este sentido se observa que, la representación antes referida, solicita del Órgano Jurisdiccional, declare la improponibilidad manifiesta de la pretensión, por tratarse de un arrendamiento destinado a la actividad comercial, como lo manifiesta la parte actora en su escrito libelar.
En este orden de ideas, resulta oportuno destacar el contenido y alcance del artículo 2 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, que a letra expresa:
“La presente Ley es de carácter estratégico, en el marco de la garantía integral y efectiva del derecho a la vivienda adecuada y un hábitat digno, y se declara de interés público general, social y colectivo toda materia relacionada con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensión, habitación o residencia…”.
En relación con el contenido normativo parcialmente transcrito y siendo que la arrendataria permitía la ocupación de sub-arrendatarios bajo la figura de pensión o habitación, resulta concluyente que la vía judicial escogida parar demandar el desalojo, se ajusta a las exigencias establecidas en la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de vivienda, al igual que lo establecido en la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, determinando que amplían la concepción de los sujetos protegidos al prescribir que serán objeto de protección especial, las personas naturales y grupo familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda en calidad de arrendatarios y comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles.
Así mismo es de considerar que, dichos dispositivos legales obligan a los jueces, a dar protección especial a las personas naturales y grupos familiares que ocupen de manera legitima en calidad de arrendatarios y comodatario, inmuebles destinados a viviendas, debiéndose aplicar en forma preferente a cualquier legislación que rijan los arrendamientos inmobiliarios, y adicionalmente se impone el agotamiento de un procedimiento administrativo previo, destinado a la conciliación de las partes antes de iniciarse el juicio de Desalojo, e incluso para la ejecución forzosa del fallo definitivo se hace necesario cumplir con anterioridad una serie de tramites administrativos para la asignación de un refugio temporal en beneficio del ejecutado; de suerte que, no es la calificación que hagan las partes sobre la naturaleza del contrato, la que califica y define la vía judicial a implementar, sino que es la Ley precisamente la que impone el tramite a seguir para obtener la desocupación del inmueble.
Como colorario a lo dicho, se observa que con la manifestación concorde de los testigos presentados en la Audiencia Oral y Pública, ciudadanos LUIS ADOLFO PARDO FERNADEZ, LEONEL JOSE DE JESUS MORALES CEBALLOS, LEONEL RAMON VILLALOBOS BALLESTEROS y LEONARDO ENRIQUE RIVAS GARCIA, quedó corroborada la anterior situación, al referir en sus dichos que, la arrendataria destinaba las habitaciones para sub-arrendamiento de ocupantes de sexo masculino.
Así las cosas, y en sintonía a lo establecido en el artículo 771 del Código Civil, que a la letra establece “La posesión es la tenencia de una cosa, o el goce de un derecho que ejercemos por nosotros mismos o por medio de otra persona que detiene la cosa o ejerce el derecho en nuestro nombre.”, se entiende que quienes ocupan el inmueble arrendado bajo tales condiciones, lo hacían en calidad de simples ocupantes. En consecuencia, se desestima la solicitud hecha valer por la parte accionada, al ser sujetos de protección de la Ley, la actividad desempeñada por la arrendataria en el inmueble objeto de Desalojo, para lo cual se encontraba autorizada por el propio arrendador, y en ese sentido, la vía judicial implementada resulta idónea conforme a la Ley, para la solución del conflicto suscitado en ocasión al contrato de arrendamiento celebrado. ASI SE DECIDE.
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
Así las cosas, conforme los hechos controvertidos en la causa, encuentra el Operador de Justicia que, si bien es cierto, la parte accionada a demás de reconocer el vínculo arrendaticio al momento de ejercer su derecho de defensa igualmente; negó, rechazo y contradijo tanto los hechos come el derecho invocado por la representación judicial de la parte accionante, y no es menos cierto que, en la secuela probatoria, no promovió prueba alguna que demostrara el pago arrendaticio o el hecho extintivo de su obligación, por lo cual, resulta necesario para quien decide, invocar el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra expresa:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
En sintonía a lo dicho, el artículo 1354 del Código Civil, establece que:
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Conforme a los transcritos artículos, las partes en virtud de la tesis de las cargas compartidas, tienen la responsabilidad de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quien pide la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretende que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Es decir, legalmente, en el proceso civil venezolano, las partes deben probar sus afirmaciones, así como los hechos constitutivos de la obligación cuyos efectos pretendan, o los extintivos o impeditivos que opongan a la obligación invocada por el actor.
En este sentido, cabe destacar que, el artículo 1592 del Código Civil, impone las obligaciones principales del arrendatario derivadas del arrendamiento, al prever que:
“Articulo 1592: El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1° Debe servirse de la cosa arrendada…
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”.
El efecto que se deriva de lo expuesto, es el de considerar, en esta oportunidad, que la parte accionada incumplió con un deber fundamental que contrajo frente a su arrendador de pagar las pensiones de arrendamientos en los términos convenidos, es decir, dejó de pagar sin causa justificada, más de cuatro (4) cánones de arrendamientos, ni menos aun, probo haber efectuado el pago a través de las consignaciones arrendaticias como lo permisa la Ley. Por el contrario, consta en los autos, el resultado de la prueba de Informe rendida por la Coordinadora Estadal de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del Estado Zulia, al dejar constancia en su Oficio de fecha 9 de diciembre de 2014, la inexistencia ante esa Oficina de algún tipo de tramite, con ocasión al inicio del procedimiento de consignación por parte de la arrendataria, ni de la ciudadana MARTHA PÉREZ DE ROMERO, motivo por el cual, resulta procedente en derecho la solicitud de Desalojo por falta de pago, invocada por la parte actora en el escrito libelar. ASI SE DECIDE.-
De otro lado, la parte actora solicita igualmente el Desalojo del inmueble arrendado bajo el argumento que, las coherederas ANA MARINA ARAUJO y MARÍA ISABEL ARAUJO GARCÍA, necesitan ocupar el inmueble dado a la parte accionada en calidad de arrendamiento. En estos casos, es de doctrina que para la procedencia de la demanda de Desalojo, el propietario arrendador se encuentra en la obligación de probar tres (3) requisitos fundamentales a saber:
1.- La existencia de un contrato arrendaticio por tiempo indefinido (verbal o por escrito).
2.-La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento, como requisito de procedencia del Desalojo, y es de entender que, la legitimidad para invocar la mencionada causal se justifica en virtud del derecho de propiedad que ostenta la parte accionante para lograr que él o su pariente consanguíneo pueda ocupar el inmueble arrendado.
3.- Que la necesidad del propietario o pariente, se acredite fehacientemente.
Así las cosas, en cuanto a los requisitos mencionados, que deben ser probados por el propietario arrendador, el primero de ellos, es decir, la existencia del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, quedó plenamente probado en el desarrollo del proceso, al admitir la parte accionada en su contestación de la demanda, la existencia del vinculo arrendaticio que le une con la parte accionante.
En cuanto al segundo requisito de procedibilidad para solicitar el Desalojo ante el Órgano Jurisdiccional, también se encuentra cumplido en el caso de autos, al cursar en actas el documento de propiedad del inmueble dado en arrendamiento, el cual fue adquirido por el ciudadano Jesús Abraham Araujo Belloso, a tenor de documento inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo Estado Zulia, en fecha 19 de enero de 1943, bajo el Nº 23, folio 27, Protocolo I, Tomo II, y en fecha 15 de abril de 1953, bajo el Nº 21, Tomo VI, Protocolo I, y cuyos derechos de propiedad se transmitieron por ministerio de la Ley a sus herederos, con ocasión a la muerte del causante, quien falleció ab-intestato el día 13 de diciembre de 2006, como se comprueba con la planilla de autoliquidación de impuestos sobre sucesiones, acompañada a la demanda y que identifica a sus herederos, entre los cuales aparecen las ciudadanas ANA MARINA ARAUJO y MARIA ISABEL ARAUJO GARCÍA, quienes invocan la necesidad de ocupar el inmueble.
En torno al tercer elemento, referido a que la necesidad del propietario o pariente, se acredite fehacientemente, cabe precisar que esta solicitud o requerimiento era conocida por la demandada de autos con antelación al inicio del presente proceso, tomando en cuenta que, en el tramite cumplido ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda- Región Zulia, se formulo el pedimento de entrega del inmueble con base a esta necesidad que tienen las citadas coherederas de ocupar el inmueble arrendado, cumpliendo en ese sentido, con los presupuestos de procedencia para pedir el Desalojo, por esta causal, al encontrarse dentro de una relación arrendaticia celebrada en forma escrita a tiempo indeterminado con el causante de las citadas ciudadanas, y en consecuencia, ostenta la cualidad de propietarias de la vivienda arrendada, demostrando en ese sentido la necesidad justificada para habitar el inmueble a través de los medios probatorios ofertados en el proceso, pues como se dijo, desde el inicio de la gestión administrativa han expresado su imperiosa necesidad para ocuparlo, y se encuentran en el primer grado de consanguinidad con respecto a su causante, como lo exige la Ley, además los testigos que rindieron declaración en la Audiencia Oral y Pública, igualmente dejaron establecido de manera concordante la necesidad que tienen las mencionadas ciudadanas de ocupar el inmueble arrendado, cuando manifestaron que el Dr. Jesús Araujo, tenia una hija que vivía en Caracas y necesitaba operarse de la columna y no tenia donde vivir, y sus familiares querían trasladar hasta Maracaibo para poder ayudarla.
En síntesis, la necesidad de ocupar el inmueble no obedece a razones económicas, sino que puede tener una naturaleza diferente para un momento dado, que justifique de forma justa la procedencia del Desalojo, y se concreta bajo las exigencias de la Ley cuando han mediado circunstancias fácticas comprobadas en juicio, que lleven al Juez a la plena convicción que existe un justo motivo que se pone de relieve ante el interés indudable del necesitado para ocupar la vivienda como ocurre en el presente caso, mas no otro motivo en particular; encontrándose igualmente probado este tercer elemento que conduce al Juez, a encontrar demostrada en su merito, las segunda de las causales invocadas en el Libelo de demanda. ASI SE DECIDE.
III
De La Reconvención
En lo que respecta a la acción reconvencional, hecha valer por la parte accionada, se debe en esta oportunidad separar para su análisis y decisión las pretensiones acumuladas al momento de proponerse la Reconvención contendida en el escrito de contestación a la demanda, consignado en los autos en fecha 13 de febrero de 2014.
IV
Del Reintegro de Sobrealquileres
En primer lugar, se solicita a la comunidad hereditaria del arrendador originario JESÚS ABRAHAM ARAUJO BELLOSO, el reintegro de la cantidad de DIECISEIS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 16.300, oo), con ocasión a las mensualidades arrendaticias pagadas en exceso desde el mes de enero de 2004, hasta julio de 2012, con apoyo a la resolución de congelación de los cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, de conformidad con los decretos ministeriales emanados del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, en conjunto con el Ministerio del Poder Popular para el Comercio.
En este sentido, es pertinente dejar establecido que la acción para solicitar el reintegro del cobro indebido de sobrealquileres, corresponde a la jurisdicción civil ordinaria por aplicación de lo establecido en los artículos 27 y 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, tomando en cuenta que el articulo 130 del mencionado texto legal, contempla la prohibición para el arrendador de cobrar alquileres superiores a los fijados por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, los cuales pueden ser compensados con los cánones de arrendamiento no causados, siempre que así lo solicite el arrendatario.
No obstante a lo anterior, se hace preciso aclarar que, si bien es cierto que, la demanda por sobrealquileres se puede fundamentar invocando la figura arrendaticia de reintegro consagrada en la Ley Especial que rige la materia (Ex. Art.79 y 83 LRCAV), igualmente puede ser exigida judicialmente con fundamento a lo establecido en el articulo 1.178 del Código Civil, es decir, bajo la figura del pago de lo indebido.
Ahora bien, desde el ámbito procesal para ejercer una solicitud de reintegro por concepto de sobrealquileres, es obligatorio acreditar en juicio que el solicitante haya agotado previamente la vía administrativa para tales efectos, exigencias estas determinadas por la Ley, por cuanto resulta preciso demostrar ante la instancia administrativa correspondiente: a) la existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble en referencia y que este sujeto a regulación conforme a la Ley; b) que se haya dictado una decisión emanada del Órgano Administrativo competente que regule el canon de arrendamiento y además, que haya adquirido firmeza; c) que el arrendatario acredite haber pagado más de la cantidad fijada por el Órgano Regulador como máximo. Las anteriores consideraciones y apuntaciones deben ser tomadas en cuenta por el Juez, en virtud que, la Resolución Nº 036, de fecha 04 de abril de 2003, emanada de los mencionados Ministerios, en su articulo 5, le confiere el carácter vinculante, para todas las autoridades competentes que ejercen funciones administrativas en materia inquilinaría, por delegación del Ejecutivo Nacional, de conformidad con lo previsto en artículo 9o del Decreto Nº 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a su vez, regula los cánones arrendaticios previo cumplimiento del procedimiento respectivo ante el Organismo administrativo competente.
En este orden de ideas, establece el artículo 58, del mencionado Decreto No 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
"En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente
Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes."
Mas adelante el artículo 60, de la mencionada Ley dispone que:
"El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.".
En este orden de ideas, el artículo 47 de la nueva Ley de para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, prevé que:
"El arrendatario y arrendataria tiene el derecho a que se le fije un canon de arrendamiento de conformidad con lo dispuesto en la presente Ley, a tal efecto, no estará obligado u obligada a:
1. Pagar un canon superior al que arroje la aplicación de la formula del justo valor, establecido en la Ley y fijado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda...".
En fuerza a lo anterior, cabe mencionar en esta oportunidad que, la parte demandada reconviniente para formular su solicitud de reintegro, estaba obligada y debió cumplir con las exigencias de la Ley, es decir, agotar el procedimiento de fijación de canon arrendaticio, en el cual se dicta una providencia determinando el quantum de la pensión de arrendamiento que deba pagar el arrendatario a su arrendador, para que surja dicha resolución, con el carácter de Ley frente a las partes contratantes desde que es dictada y desde entonces tendrá fuerza obligatoria. En este orden de ideas, la consecuencia que se deriva del cumplimiento del trámite anterior, hace presumir la consolidación de un derecho potestativo que obra en beneficio del arrendatario, para solicitar en juicio el reintegro de los cánones de arrendamientos pagados en exceso, para que pueda el Juez atender positivamente su petición, cosa esta que no sucedió en el presente caso, tomando en cuenta que no demostró en la secuela del proceso el haber cumplido con las exigencias normativas citadas, como lo es, haber acudido a la instancia administrativa, para que dicho Órgano fijara el canon adecuado al inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, lo cual era como se estableció anteriormente, de obligatorio cumplimiento para la constitución del derecho al reintegro por parte del arrendatario del inmueble. Además, es necesario puntualizar que la acción de desalojo no esta supeditada a la regulación de alquileres como lo tiene establecido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo del 14 de julio de 2009, Nº 989, con ponencia del Dr. Arcadio Delgado Rosales, en la que reza lo siguiente:
“…la Sala considera que la admisión de la acción de desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, solo puede ser supeditada a los requisitos contemplados en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Código de Procedimiento Civil. Por lo anterior, esta Sala advierte que la acción de desalojo no está supeditada a la regulación del alquiler, pues el Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece el reintegro del exceso del canon pagado como un mecanismo de repetición…”.
Así las cosas, si bien el criterio jurisprudencial traído a colación, es anterior a la entrada en vigencia de la novísima Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la Sala en dicho fallo analizó el contenido del articulo 1.579 del Código Civil, que define el contrato de arrendamiento y regla además entre sus requisitos, la determinación del precio que el arrendatario debe pagar al arrendador.
Ahora bien, con base a la interpretación que hizo la Sala, precisó que la relación arrendaticia se refiere a un contrato bilateral basado en la autonomía de la voluntad de las partes, y que el incumplimiento de cualquiera de sus cláusulas genera como consecuencia el ejercicio de una acción resolutoria. Siendo así, el accionante que pretenda iniciar una acción de reintegro esta supeditado a los requisitos contemplados en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero en la actualidad será preciso observar los requisitos para la admisión que establezca la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, tomando en cuenta que es está la vigente en la actualidad y lo dicho por la Sala mantiene vigencia, en razón a que los dispositivos normativos relativos al reintegro de sobrealquileres, conservan la estructura y esencia del mencionado derecho, en los términos concebidos en ambos cuerpos normativos.
De suerte que, al proponerse la acción de Desalojo contenida en la demanda principal, se hizo bajo la exigencia de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, en sus artículos 94 y 98, respectivamente; y por su parte, era admisible en derecho igualmente, la pretensión de reintegro en los términos contenidos en la reconvención, de conformidad con el articulo 125 de la mencionada Ley Especial, pero con la carga probatoria, para este caso, de la demandada reconviniente de probar en este juicio, haber agotado el procedimiento regulatorio tantas veces mencionado, como lo exige el encabezamiento de la ultima de las normas citadas, para crear certeza en el razonamiento lógico del Juez, durante el desarrollo del proceso, de la procedencia de la acción intentada por vía reconvencional, y en se hipotético supuesto, declararla fundada en su merito. Por el contrario, y en contravención a las anteriores exigencias normativas, la accionada reconviniente, no probó en la secuela del proceso, haber cumplido con la exigencia legal de someter a regulación el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, para que el Órgano Administrativo por ministerio de Ley, fijará el canon arrendaticio adecuado, y en ese sentido determinar el eventual monto de exceso pagado por ese concepto.
Con vista a lo anterior, la mencionada Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, en sus artículos 79 y 83, respectivamente, establece que la fijación del canon arrendaticio, es un presupuesto fundamental para la procedencia de la demanda por reintegro de sobrealquileres, pues de ello se deriva la especial circunstancia que el inmueble arrendado se encuentra regulado, y en ese orden de ideas, podría el arrendatario solicitar por vía judicial, el reintegro de alquileres previa comprobación de haber pagado por pensiones arrendaticias una cantidad excedente de la fijada por el organismo regulador, cosa que no quedó demostrada en el caso bajo análisis, motivo por el cual, se declara SIN LUGAR, la pretensión objeto de estudio. ASI SE DECIDE.
V
Del Daño Moral.
En cuanto a la pretensión de Daño Moral, dirigida en forma personal contra la ciudadana ANA ELVIRA ARAUJO, integrante de la comunidad hereditaria del causante JESÚS ABRAHAM ARAUJO BELLOSO, se debe precisar que nuestro Código Civil, contempla en el artículo 1196, la obligación de reparación de todo daño material o moral, causado por un hecho ilícito, pudiendo el Juez, en este caso, acordar una indemnización a la victima por lesión corporal, de atentado a su honor, a su reputación o a los de su familia. Para tales efectos, la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido que, los jueces cuando condenen al pago del Daño Moral, deben expresar las razones que tuvieron para fijar el monto de la indemnización acordada, todo ello a través de un proceso lógico que se debe realizar al momento de establecer los hechos.
De una revisión realizada al escrito reconvencional, se observa como fundamento de hecho para pedir la indemnización por Daño Moral, lo siguiente:
“…Precisamente después de la muerte del verdadero arrendador, el respetado SR. JESUS ARAUJO BELLOSO, su hija ANA ELVIRA ARAUJO se ha encargado de someter a la arrendataria ANA STERLING a circunstancias y situaciones viles, impulsivas, de odio social, de discriminación económica y de descaro, al punto de llevar guajiros a amedrentar, golpear y amenazar con muerte a los habitantes del inmueble arrendado. Sin importar que mi poderdante es una persona con discapacidad motriz y paralelamente pobre…”.
Es así que, por efectos de lo afirmado se pretende una Indemnización por concepto de Daño Moral, estimados en la cantidad de TRESCIENTOS VEINTIUN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 321.000, oo). Lo anterior significa que la pretensión resarcitoría como acto procesal, no vincula por si misma a la demandada, es decir, que la fórmula de esta pretensión no queda sujeta a los efectos jurídicos de la actora, sino que, esa sujeción solo puede originarse si la sentencia acoge la pretensión reconvencional, o por el contrario tal sujeción no puede producirse, si aquella es rechazada, producto de que, la pretensión no es una declaración de voluntad negocial en el sentido del derecho civil y entra mas bien en la categoría de las participaciones de voluntades como lo concibe el autor Goldschmidt, en su obra Teoría General del Proceso, p,108. Lo afirmado se trae a colación, tomando en cuenta que, la parte accionante reconvenida, al dar contestación a esta pretensión resarcitoría, negó categóricamente los hechos anteriormente transcritos, admitiendo únicamente haber asistido a la Intendencia Municipal, para comparecer a un acto conciliatorio aperturado por iniciativa de la ciudadana MARTHA PÉREZ DE ROMERO, hija de la accionada reconviniente, y del acta Nº 962, levantada al efecto por el Departamento de Atención a la Comunidad, traída al juicio por la parte reconvenida, se dejó establecido el contenido de su reclamación en la cual afirmo lo siguiente:
“…En primer lugar mi mamá ANA TULIA STERLING, en enero de 1981, JESUS ARAUJO le alquila la vivienda a mi mamá y tenemos 31 años viviendo ahí toda la familia y estamos al día con todos los Servicios Municipales y con los cánones de arrendamiento y el de este mes no lo han ido a buscar….A raíz que se muere el señor JESUS ARAUJO, su hija ANA ELVIRA ARAUJO, se mantiene molestando a mi mamá la cual esta incapacitada de 86 años de edad, sufre de la tensión cada vez que la mortifica tenemos que salir con ella para el hospital…”.
Ahora bien, del examen de la pretensión indemnizatoria incorporada en juicio por vía reconvencional, se observa que la accionada reconviniente no logró establecer la relación de causalidad entre el daño reclamado y el agente del mismo, en el sentido de haber precisado el grado de culpabilidad del agente, ni menos aun, se estableció con claridad la llamada escala de sufrimientos morales, pues conforme a la doctrina y a la jurisprudencia nacional, no todos tienen la misma intensidad por las distintas razones que puedan influir en ellos, para de esta manera permitirle al Juez, llegar a una indemnización razonable, equitativa y humanamente aceptable con base a los pormenores y circunstancias que influyan en su animo para fijar el monto de la indemnización por daño moral.
Por otra parte cabe destacar que, la parte reconviniente no trajo elementos probatorios al juicio que demuestren la certeza de lo afirmado con respecto al Daño Moral. Por el contrario, el único medio de prueba sobre este punto en discusión, es el acta traída por la parte reconvenida y que fue parcialmente transcrita en cuanto al contenido del citado acto conciliatorio, de la cual se puede inferir que la conducta de la demandante reconvenida estaba destinada a efectuar reclamos atinentes al vínculo arrendaticio y no aparece mención alguna a lo afirmado en el escrito reconvencional, en cuanto a la utilización de terceras personas ajenas a la relación contractual para amedrentar a la arrendataria y a su grupo familiar, lo que vino a constituir los hechos fundamentales para deducir la acción reconvencional de Daño Moral.
En este sentido, en el proceso civil venezolano, la afirmación de los hechos o estado de las cosas, constituyen una carga importante que pesa sobre las partes, de forma que, quien pretende una consecuencia jurídica a su favor, tiene la carga de afirmar los hechos cuya realización supone la norma y consecuentemente la carga de la afirmación de los hechos es correlativa a la carga de la prueba de ellos. En conclusión, quien afirma un hecho tiene la carga de probarlo, de suerte que, en el caso de autos, a pesar de haberse afirmado unos hechos concretos generadores de un supuesto Daño Moral, siendo estimados los mismos, sin embargo, la parte accionada reconviniente no demostró en el desarrollo del proceso la ocurrencia de tales afirmaciones, por el contrario se trajo al efecto el Acta Nº 962, levantada por el Departamento de Atención a la Comunidad, de la cual se constata la ocurrencia de una serie de eventos distintos a los afirmados el escrito reconvencional, que no tienen la entidad para representar hechos que puedan calificarse como ilícitos generadores del daño reclamado y como consecuencia de ello, la pretensión libelada quedo desprovista de todo medio de prueba que haga al menos presumir la ocurrencia de los mismos.
El caso objeto de estudio, nos lleva a determinar que la sola cuantificación de los supuestos daños morales, no resulta suficiente para la procedencia de la acción resarcitoría, por el contrario lo que verdaderamente debe probarse es la ocurrencia del daño que se reclama con vista a las alegaciones esgrimidas, por lo que el actor no puede limitarse a exponer en su reclamación el estado de las cosas o conjunto de circunstancias de hechos que constituyen su afirmación, para dejar al Juez a la suerte de sacar de ellas, las consecuencias jurídicas que quiera atribuirle o reconocerle, tomando en cuenta que a unos mismos hechos, el ordenamiento jurídico puede atribuirle diversas consecuencias jurídicas, en orden a lo cual, el que pretenda la tutela del derecho, debe precisar y probar lo que pide.
En este sentido, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, mediante Sentencia de fecha 10 de Octubre de 1973, reiterada en fecha 6 de abril de 2009, exp. Nº 99-496, ha establecido la facultad de los Jueces para fijar el Daño Moral cuando el actor ha logrado concretar al menos la ocurrencia del evento generador del daño, al establecer que:
“Aparentemente la denuncia tiene fundamento porque la regla general es que el que reclama el pago de una obligación contractual o extracontractual debe probarla (Art. 1.354 del Código Civil). Pero existe una especial consagrada en el Artículo 1.196 del mismo Código que autoriza a los Jueces a acordar MOTU PROPRIO una reparación a la Víctima por las lesiones o heridas que se infrinjan sin necesidad de que haya prueba alguna de su monto en autos, con tal de que el hecho de la herida sí aparezca demostrado”.
Ahora bien, al no contener la pretensión reconvencional las exigencias de la Ley Procesal, en cuanto a la demostración de los hechos afirmados, ni menos aun haber cumplido con las exigencias de lo dicho por la Sala Civil, en cuanto a la demostración del hecho generador del supuesto daño, conduce a este Tribunal a desestimar la pretensión reconvencional objeto de examen, declarándola SIN LUGAR, por los motivos antes analizados. ASI SE DECIDE.
VI
DECISIÓN.-
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la demanda de Desalojo, propuesta por la ciudadana GABRIELA GARCÍA DE ARAUJO BELLOSO, y demás herederos del arrendador propietario JESÚS ABRAHAM ARAUJO BELLOSO, en contra de la ciudadana ANA TULIA STERLING. En consecuencia, se ordena a la accionada la entrega del inmueble arrendado a la demandante de autos, previo el cumplimiento de las formalidades establecidas en la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en los términos establecidos en el artículo 12 de dicha ley.
SEGUNDO: SIN LUGAR la acción reconvencional de Reintegro de Sobrealquileres, propuesta por la demandada reconviniente ANA TULIA STERLING, en contra de la parte actora GABRIELA GARCÍA DE ARAUJO BELLOSO, y demás herederos del arrendador propietario JESÚS ABRAHAM ARAUJO BELLOSO.
TERCERO: SIN LUGAR la acción reconvencional de Daño Moral, propuesta por la demandada reconviniente ANA TULIA STERLING, en contra de la parte actora GABRIELA GARCÍA DE ARAUJO BELLOSO.
CUARTO: Se condena a la parte accionada en Costas y Costos Procesales, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 de Código de Procedimiento Civil, al resultar totalmente vencida tanto en la acción principal como en la reconvencional.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiún (21) días del mes de Enero de 2015.- AÑOS: 203° de la Independencia y 155º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR:

DR. FERNANDO ATENCIO BARBOZA.

EL SECRETARIO:

MgSc. ALANDE BARBOZA CASTILLO.
En la misma fecha, siendo las dos y cuarenta y cinco minutos de la tarde (2:45 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, bajo el Nº 05/2015.-
EL SECRETARIO.-