TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela

En su nombre:
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y de Tránsito
de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia,
con sede en Cabimas

Exp. No. 2413-15-87
DEMANDANTES: Las ciudadanas NANCY JOSEFINA BONANNO PEROZO y ROSINA ELENA BONANNO PEROZO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V- 7.665.434 y V- 7.665.435, en el orden indicado, y domiciliadas en el Municipio Cabimas y Municipio Simón Bolívar, respectivamente, del Estado Zulia

DEMANDADO: El ciudadano IMAD YUSSIF ABDUL LATIF MAKAREM, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 7.967.270, domiciliado en la Ciudad y Municipio Cabimas del Estado Zulia.
APODERADA JUDICIAL DE LAS DEMANDANTES: La profesional del derecho FELICITA MARGARITA CASORLA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 55.453.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Los abogados en ejercicio ARABEY JOSEFINA CARBALLO PEREZ, ENDER ENRIQUE CARDENAS CARABALLO, DOGULAS ALBERTO CHAVEZ y ANGEL JAVIER BRACHO CARDENAS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los Nos. 19.448, 120.213, 135.924 y 198.377, respectivamente.

Ante este Superior Órgano Jurisdiccional fueron remitidas las actas que integran el presente expediente, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Cabimas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relativas al juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, seguido por las ciudadanas NANCY JOSEFINA BONANNO PEROZO y ROSINA ELENA BONANNO PEROZO contra el ciudadano IMAD YUSSIF ABDUL LATIF MAKAREM; por motivo de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora en contra de la decisión dictada por dicho Juzgado en fecha 30 de septiembre de 2015.

ANTECEDENTES:
Acudieron por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de los hoy, Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar del Estado Zulia, las ciudadanas NANCY JOSEFINA BONANNO PEROZO y ROSINA ELENA BONANNO PEROZO, plenamente identificadas en actas, quienes a través de la asistencia de la abogada en ejercicio FELICITA CASORLA, demandaron por CUMPLIMIIENTO DE CONTRATO al ciudadano IMAD YUSSIF ABDUL LATIF MAKAREM, también plenamente identificado en actas, fundamentando su demanda, en primer lugar, en el Contrato de Arrendamiento objeto de la controversia, celebrado por ante la Notaría Pública Primera de Cabimas del Estado Zulia, en fecha 1° de julio de 2011, anotado bajo el No. 62, Tomo 72, el cual según alegan en el libelo, el demandado incumplió por no satisfacer las obligaciones establecidas en dicho instrumento. En segundo lugar, igualmente fundamentan la pretensión en lo que establece el Decreto Presidencial con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 602, de fecha 29 de noviembre de 2013; solicitando a su vez, sea tramitada la causa conforme a las disposiciones legales correspondientes al artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. En ese sentido, la parte actora estima la demanda en la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), es decir, el equivalente a 236 Unidades Tributarias.
Dicha demanda por distribución le correspondió conocer al hoy Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Cabimas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien por su parte la admitió en cuanto ha lugar en derecho mediante auto dictado en fecha 27 de marzo de 2014, ordenando lo conducente al caso.
En fecha 31 de marzo de 2014, las ciudadanas NANCY JOSEFINA BONANNO PEROZO y ROSINA ELENA BONANNO PEROZO confirieron poder apud acta a la profesional del derecho FELICITA MARGARITA CASORLA.
Cumplida como fueron con las formalidades de citación, en fecha 24 de abril de 2014, la parte demandada dispuso dar contestación a la demanda mediante y opuso Cuestiones Previas previstas en el Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, específicamente, las que se refieren al DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA; e igualmente, opuso de conformidad con el artículo 361 de la referida Norma Civil, DEFENSA PERENTORIA PREVIA AL FONDO DE LA DEMANDA, o FALTA DE CUALIDAD O INTERES DEL ACTOR PARA INTENTAR LA DEMANDA. Así como también en su escrito de contestación negó y contradijo los hechos invocados por las demandantes en su libelo.
En fecha 12 de mayo de 2014, el Tribunal de la causa dictó sentencia declarando Con Lugar la Cuestión Previa planteada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda relacionada con el defecto de forma de la demanda. Es así como en fecha 09 de junio de 2014, la parte demandante presentó escrito de Reforma de la Demanda, subsanando las cuestiones previas alegadas por el demandado, y fundamentando su pretensión en el ya nombrado contrato objeto del litigio, así como en lo establecido en el artículo 1.159 y 1.167 del Código Civil Vigente. Asimismo, solicitó sea tramitada la presente causa de conformidad con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13 de junio de 2014, la parte demandada nuevamente se propuso a dar contestar la demanda, ratificando lo explanado en su escrito de contestación anteriormente presentado, concretamente, en lo que respecta a la oposición de la defensa de fondo y a la contestación al fondo de la demanda.
En fecha 16 de junio de 2014, el demandado otorgó poder apud actas a los abogados ARABEY JOSEFINA CARBALLO PEREZ, ENDER ENRIQUE CARDENAS CARABALLO, DOGULAS ALBERTO CHAVEZ y ANGEL JAVIER BRACHO CARDENAS.
En fecha 17 de junio de 2014, el Tribunal de la causa admitió las Pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 25 de junio de 2014, la parte actora formuló oposición, desconociendo las facturas consignadas como pruebas por la parte demandada. Al mismo tiempo, el a quo admitió las probáticas aportadas por la demandante.
En fecha 11 de julio de 2014, se llevó a efecto el acto de nombramiento de expertos.
En fecha 30 de septiembre de 2015, el a quo emitió su fallo declarando SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato. Es así como, en virtud que dicha decisión fue adversa a la parte demandante, en fecha 28 de octubre de 2015, la profesional del derecho FELICITA MARGARITA CASORLA, acreditada en actas, ejerció el derecho subjetivo de apelación.
En fecha 02 de noviembre de 2015, el Tribunal de la causa acordó oír la apelación interpuesta en ambos efectos, ordenando remitir las presentes actas procesales a esta alzada, quien en fecha 25 de noviembre de 2015, le dio curso de ley de conformidad con el alcance y contenido del artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 03 de diciembre de 2015, la parte demandante presentó escrito de Conclusiones.
Con estos antecedentes históricos del asunto, siendo hoy el último día del lapso establecido en el artículo 893 de la precitada Ley Adjetiva Civil, este Tribunal Superior procede a pronunciar su decisión, por considerar que es competente de conformidad con lo establecido en la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia No. 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, en concordancia con lo previsto en el artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y para ello fundamenta su fallo en lo siguiente:

FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN

Precisado lo anterior, se evidencia de las actas que el demandado en el escrito de la contestación a la demanda alegó la falta de cualidad de las actoras, por cuanto “…carecen de legitimación activa o cualidad de actor para intentar la presente demanda;…”, pues afirman que las demandantes lo realizaron a “…título personal….”, y “…evidencia que LA ARRENDADORA es la sucesión Perozo, Viuda de Bonanno, María Auxiliadora, Persona Jurídica con Rif N° J-29843480-5, es esta Persona Jurídica la que posee la titularidad o legitimación activa para intentar la demanda,…”; por lo que se hace ineludible para quien juzga resolver de manera previa lo referido a la legitimación o cualidad ad causam de las partes actoras intervinientes en este proceso.
Al respecto, el profesional del derecho ARÍSTIDES RENGEL ROMBERG, en su obra titulada “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO” (Tomo I, Pág. 167), realizada una definición de la legitimación ad causam, la cual es del tenor siguiente:
“…es la cualidad necesaria de las partes; es requerida para constituir adecuadamente el contradictorio entre “legítimos contradictores”. Porque ésta no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se afirman titulares activos o pasivos de la relación material controvertida; y la falta de legitimación es causa de desestimación de la demanda en su mérito…”.

De lo antes transcrito se concluye que toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener en juicio la pretensión en contra incoada (cualidad pasiva).
La falta de cualidad o de legitimación del actor viene dada por la imposibilidad que sujeta al demandante de exigir o reclamar derechos contra el pretendido demandado, en virtud de no existir ningún tipo de interés jurídico entre uno y otro que pueda dar lugar a una reclamación que conlleve a la instauración del proceso judicial. Constituye una falta de idoneidad o, mejor dicho, de identidad de la persona que ejerce la tutela de un derecho subjetivo, en contra de otra, ante un órgano jurisdiccional; en este caso se hace referencia a la legitimación activa.
En lo que concierne con la falta de cualidad, es insoslayable traer a colación la sentencia de fecha 25 de mayo de 2006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, en el expediente No. 05-2375, en la cual se estableció:
“...El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
(...omissis...)
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa….”.

Asimismo, continuando con el tratamiento jurisprudencial de la legitimación como atributo de la acción, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 6 de diciembre de 2005, cuya ponencia correspondió al Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, expresó:
“Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro Luis Loreto, en materia de cualidad, la regla es que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…” (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la Inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pg. 189).
Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.
Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (Caso: Montserrat Prato), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el amparo jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente….”. (Negrillas de este Tribunal).

En este sentido, considera este Juzgador, en relación a los supuestos de inadmisibilidad de la acción, adicionar a estos argumentos un extracto de la sentencia No. 776 de fecha 18/05/2001, dictada por la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal, con ponencia del Magistrado JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente No. 00-2055, donde se estableció el siguiente criterio:
“…La acción esta sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Antes estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no pueden variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso.
…(omisis)…
Ahora bien, es un requisito de la acción, ligada a la necesidad de que exista un interés procesal en el accionante, que él pueda estar realmente afectado en su situación jurídica, razón por la cual acude a la justicia, y además, que el demandado puede causar tal afectación.
...(omisis)…
Es igualmente requisito de la acción la cualidad en las partes, tal como señalaba el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil de 1916 al tratar las excepciones de inadmisibilidad...”. (Subrayado de esteTribunal).

Como se observa, y de acuerdo a lo antes expresado, la legitimación comporta una identidad racional o lógica entre quien le asiste el derecho de requerimiento de la tutela judicial y la persona que en concreto se presenta en el proceso con tal exigencia. Lo anterior justifica, atendiendo los criterios jurisprudenciales de la Sala Constitucional antes citados, que la legitimación es un asunto atinente a la admisibilidad de la acción, es decir, no al fondo de lo debatido, pues la misma está relacionada con el aspecto formal, esto es, aquél por el cual el orden jurídico establece que alguien en particular se encuentra legalmente habilitado para acceder a la jurisdicción y hacer valer una pretensión o derecho subjetivo concreto, así como para quién deba sostenerlo.
Nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades determinadas en la ley. Por ello, resulta ineludible verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, entendido estos, como aquellos antecedentes necesarios para que el juicio tenga existencia jurídica y validez formal. Estos presupuestos procesales comprenden entre otros, la necesidad de acreditar en el proceso la existencia del derecho subjetivo y su incumplimiento, lo que conduce a la verificación de los supuestos constitutivos de la acción. Es importante resaltar, que tanto las partes como el Juez están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en los cuales haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los mismos.
Así las cosas, a los efectos de verificar sí el actor tiene cualidad o no para intentar la presente acción, este Juzgador considera que resulta necesario destacar lo siguiente: del libelo de demanda se aprecia conforme al pedimento de la parte actora, que el mismo está circunscrito al cumplimiento de las cláusulas tercera, cuarta y décima sexta del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Primera de la Ciudad del Estado Zulia, en fecha 1° de julio de 2011, anotado bajo el No. 62. Tomo 72 de los Libros respectivos (Folios 6 al 8), deduciéndose de dicho contrato que las ciudadanas NANCY JOSEFINA NONNO PEROZO y ROSINA ELENA BONANNO PEROZO, en su condición de acuerdo como se refleja en el citado contrato “…legitimas herederas de la sucesión Perozo, Viuda de Bonanno, María Auxiliadora,…”; son las personas que arrendaron el inmueble identificado en dicho contrato; y a su vez, suscribieron dicho contrato con el ciudadano: IMAD YUSSIF ABDUL LATIF MAKAREM, parte demandada.
Además, con la pretensión incoada aspiran reivindicar la posesión plena del inmueble objeto del contrato de arrendamiento a la citada sucesión y no a su respectivo patrimonio particular. Por consiguiente, las ciudadanas antes señaladas, son las titulares del derecho para intentar la presenten acción, por lo que se desestima lo alegado por el demandado en cuanto la falta de legitimación activa o cualidad as causam. ASI SE DECIDE.
Resulto lo anterior, a los efectos de decidir el asunto de mérito controvertido, se observa lo siguiente:
Atendiendo la forma como ha sido trabada la litis, a los fines de la fijación de los hechos controvertidos, la parte actora peticiona el cumplimiento de contrato de arrendamiento firmado ante la Notaria Pública Primera de Cabimas del Estado Zulia, en fecha 1° de Julio de 2011, anotado bajo el No. 62. Tomo: 72, de los Libros respectivos, específicamente, las cláusulas tercera, cuarta y décima sexta, referidas al pago oportuno de los cánones de arrendamiento, a la firma de un nuevo contrato de arrendamiento y al cumplimiento de todas las estipulaciones del contrato de arrendamiento antes señalado. Por su parte, el demandado alegó en la contestación de la demanda el hecho de haber operado la tácita reconducción de la relación arrendaticia.
Expresado lo anterior, corresponde precisar lo concerniente a la noción del contrato. Así pues, el artículo 1.167 del Código Civil, prevé: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar”.
Como puede apreciarse del elemento regulador antes citado, la estructura contingente o circunstancia mentada en la norma estriba en la no ejecución o incumplimiento de lo obligado por una de las partes en un negocio jurídico o relación jurídica contractual, que generaría la estructura lógica formal según la cual, la parte que sí dio satisfacción a su obligación, manifieste el interés procesal de pretender la ejecución o cumplimiento de la obligación del contratante contumaz, o si así lo considerare, demandar la resolución del contrato respectivo; claro está, sin que puedan incoarse simultáneamente ambos petitum, por ser pretensiones contradictorias o que se excluyen entre sí.
En tal sentido, quien hoy decide considera igualmente invocar los artículos 1.159 y 1.264 de la Ley Sustantiva Civil, referidos al régimen de los contratos, los cuales establecen:
Art. 1.159 “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”.
Art. 1.264 “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”.

De las normas antes citadas se observa que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes que lo celebran; deben ser cumplido tal como fueros pactados y; en caso que una de las partes no cumpla lo acordado, puede a su elección el afectado legitimado reclamar judicialmente la resolución del contrato o su cumplimiento.
En este orden de ideas, el Dr. Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, 10ª edición, pág. 382, comenta en torno al contrato en general, lo siguiente: “…constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico…”. Por su parte Osorio, en la obra Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, (Dic. Acad), en su pág. 167, señala que el contrato es un: “… Pacto o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada y cuyo cumplimiento pueden ser compelidas…”.
Así pues, en el caso de marras la actora pretende se condene al demandado al cumplimiento del Contrato, específicamente, se insiste, a satisfacer lo dispuesto en las cláusulas tercera, cuarta y décimo sexta. A su vez, el arrendatario por su parte afirma seguir ocupando pacíficamente el inmueble identificado en actas, sin oposición de las demandantes; haber recibido las demandantes el pago de los cánones de arrendamiento, incluso, haber retirado las arrendatarias las consignaciones de los cánones de arrendamientos, por lo que se produjo la tácita reconducción de la relación arrendaticia.-
En este estado, resulta pertinente recordar lo dispuesto en el artículo 1.599 del Código Civil que prevé: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.” La citada norma configura la aplicación en materia de arrendamientos del principio “diesinterpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogido en el artículo 1.269 del Código Civil y conforme al cual, sin necesidad de que se produzca ninguna intimación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del contrato por haberse cumplido el tiempo de vigencia previsto para el arrendamiento.
No obstante, esta norma fue modificada en virtud del derecho preferente que en materia arrendataria tiene el inquilino de ser preferido, varga la redundancia, antes que otros contratantes para seguir ocupando el inmueble, estableciendo que el contrato a tiempo determinado no concluye fatalmente a la fecha de su vencimiento, dado que éste puede (el inquilino) ejercer el derecho preferente, y si no hay causa alguna que le impida el uso de ese derecho, el podrá continuar como arrendatario del inmueble, a menos, que no ejerza el referido derecho y el arrendatario le exprese su decisión de no continuar con la relación arrendaticia.
En este orden de ideas, resulta pertinente atender lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil que prevé:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. (Resaltado de esta Alzada).

Siguiendo el mismo hilo argumentativo, el artículo 1.614 del mismo texto legal, dispone:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. (Lo subrayado y resaltado es de este Tribunal).

Por lo anterior, resulta pertinente para este juzgador traer a colación la obra del Dr. Gustavo Contreras, en su obra Casos Prácticos Inquilinarios, páginas 149 y siguientes, el cual comenta en torno a la tácita reconducción, lo siguiente:
“… Implica esta figura jurídica del Derecho Civil, la presunción que nace a favor del arrendatario de que el contrato arrendaticio se renovó a su favor a tiempo indeterminado, si a la expiración del término fijado para la locación, se le deja en posesión pacífica del inmueble. Esencialmente dos son los artículos que informan este Instituto: el 1.600 y 1.614 del Código Civil. Sus textos son casi iguales, pero ambos se refieren al caso de contratos de locación a tiempo determinado, en los cuales, a la finalización del término, el inquilino queda y se le deja en posesión del inmueble, sin oposición del propietario o arrendador, según fuere el caso. Y en ambos artículos la ley declara que el arrendamiento se presume renovado, en las mismas condiciones, según el 1.614. En esto más explicito que el 1.600. Y finalmente, ambos indican que el efecto de este nuevo contrato, se regula por las disposiciones relativas a los contratos por “tiempo indeterminado”…”. (Subrayado de esta Alzada).
…omissis…
Varias son las condiciones, ya dijimos para que se opere esta renovación tácita contractual:
a) Que se trate de un contrato escrito y a término fijo. Y esto porque al Código indicar “a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento”, está presumiendo o implicando que la convención sea escrita (…).
b) Que a la expiración del término fijado, el locatario quede y se le deje en posesión de la cosa arrendada. En este punto, poco lo que podemos añadir a lo que pormenorizadamente indica Isaas Bendayán Levy en sus “Estudios de Derecho Inquilinario”, p. 82:
“…la ley no fija le duración que el goce debe tener para considerar, o para deducir que las partes han tenido la intención de hacer un nuevo contrato; en vista del silencio de la Ley, corresponde a los Tribunales de Justicia, estudiando cada caso en particular y según las circunstancias, declarar si ha operado o no la tácita reconducción…”
c) Que no haya habido desahucio. Con el aviso previo que en el plazo previsto en el contrato se fijó para que el arrendador manifestase al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato (esto para el caso de que se hubiere estipulado prórrogas automáticas o sucesivas, siempre y cuando alguna de las partes no diere aviso en contrario a la otra con… días de anticipación) automáticamente se está deshaciendo la presunción renovadora de la convención. El mismo Bendayán Levy hace una curiosa acotación en su citada obra: “… El desahucio puede verificarse indistintamente antes o después de la expiración del término (a menos que se hubiere estipulado algo concreto); si se hace después, debe evitarse dejar transcurrir un plazo demasiado largo que haga presumir en el arrendador su voluntad de dejar al arrendatario en el goce del inmueble; la demanda de desalojo, efectuada en un tiempo oportuno, o sea, después del vencimiento del término estipulado, equivale al desahucio…”. (Paréntesis nuestro).
c) Por lo anterior anotado, es de concluir este punto indicando que si el arrendador, luego de vencido el contrato, no renovado automáticamente, pidió judicialmente el cumplimiento o ejecución del mismo y la inmediata entrega del inmueble arrendado, no se opera, jamás, la tácita reconducción…”

Por su parte, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha de la interposición de la demanda, prevé:
“Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…”. (Lo resaltado es del fallo).

Según el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra: “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen I. Pág. 270 - 273, al respecto comenta:
“…el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o previo. Consiste en un lapso preciso que las partes establecen en el mismo momento de la celebración de la relación arrendaticia. Los sujetos intervinientes conocen desde el comienzo cuándo se inicia y cuándo concluye el momento de su duración. Se trata de un lapso de tiempo concreto, que responde al “cuándo” contractual, es decir, indica el momento inicial (dies a quo) y el conclusivo (dies a quem) del arrendamiento;
…omissis…
Esa “certeza temporal” deriva de la propia determinación en el tiempo que orienta a las partes al conocimiento de cuánto durará el contrato, con sentido de seguridad, que no presenta ninguna duda. Por consiguiente, aplicado tal sentido al significado de lo “cierto” al tiempo, en cuanto tiempo como duración limitada, el plazo fijo o tiempo determinado viene a ser esa longitud temporal, específica y concreta, claramente señalada en el contrato, de modo exacto, que permite a las partes conocer el inicio y la conclusión del arrendamiento.
El artículo 1.579 del Código Civil, encontramos esa característica de la “certeza temporal” al contemplar el mismo que,
El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…..”. (Lo subrayado es de este Tribunal).

En este mismo contexto, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, en fecha 04 de marzo de 2013, en el expediente No. AA20-C-2012-000474, dejó establecido:
“…En el caso planteado, es evidente que la cláusula cuarta del último contrato de arrendamiento celebrado entre los contratantes, determina que se trata de un contrato a tiempo determinado, pues estableció una duración de un año a término fijo, es decir, desde el primero de septiembre de 1999 hasta primero de septiembre de 2000, comenzando a correr de pleno derecho la prórroga legal establecida en el artículo 38 del literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y una vez terminada la misma se ejerció la acción de cumplimiento de contrato.
Ahora bien, la cantidad de años que duró la relación arrendaticia tuvo importancia a los efectos de establecer el tiempo de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues dependiendo de los años que estuvieron en el inmueble arrendado se calcularía el tiempo de la señalada prórroga. En la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la intención del Legislador al establecer la prórroga legal obligatoria, era darle al arrendatario tiempo suficiente para ubicar otro inmueble, contratar un nuevo arrendamiento o comprar un local o vivienda donde establecerse nuevamente.
En el asunto planteado, al ser el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, los demandados ejercieron la acción correspondiente de cumplimiento de contrato. En tal sentido, la Sala Constitucional, mediante sentencia N° 1391, del 28 de junio de 2005, caso Gilberto Gerardo Remartini Romero, señaló:
“…Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…”.

Por tanto, es obvio concluir que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es inaplicable al caso concreto, pues como la propia norma lo indica la acción de desalojo se ejerce cuando se trata de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, es decir, que en él no se contempla una fecha cierta para la terminación de la relación arrendaticia….”.

Vistos los artículos transcritos, la Jurisprudencia y las doctrinas antes reseñadas, se establece en materia de arrendamiento inmobiliario lo que se debe entender como un contrato a tiempo determinado, asimismo, los presupuestos de procedencia que configure la tácita reconducción; esto tomando en cuenta las normativas vigentes para la fecha de la interposición de la demanda.
En ese sentido, luego de realizadas en la presente motiva algunas consideraciones referidas a los contratos de arrendamiento, corresponde traer a colación lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé:
Artículo 506 C .P. C..: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla y quién pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

La norma anteriormente consagra la noción de carga de la prueba, es decir, el principio en virtud del cual las partes con el propósito de persuadir al juzgador respecto a la veracidad de las afirmaciones de hecho esgrimidas en los escritos de alegaciones y defensas, deben demostrar a través de medios probáticos legales, idóneos y pertinentes, cada uno de esos hechos o impresiones de hechos que resulten controvertidos y sean objeto de prueba. Además, la idea de carga de la prueba tiene la finalidad de permitirle al operador de justicia, ante la ausencia de pruebas de las partes, no absolver la instancia y proceder en dictar un pronunciamiento judicial conforme a los requerimientos deontológicos intrínsecos de la función jurisdiccional.
A su vez, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil: “Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas”. Es así como, conforme a las normas citadas ut supra, y dada la facultad revisora que esta Superior Instancia posee en cuanto la juridicidad del fallo recurrido, es ineludible para quien juzga efectuar un análisis adminiculado de la fórmula probática incorporada. Lo cual se realiza atendiendo las siguientes apreciaciones:
• La parte actora promovió junto con el libelo de la demanda copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Primera de la Ciudad del Estado Zulia, en fecha 01 de julio de 2011, anotado bajo el No. 62. Tomo 72 de los Libros respectivos desprendiéndose de dicho contrato las obligaciones que fueron contraída por las partes del presente proceso (Folios 6 al 8).

Dicha documental no fue atacada por la parte demandada, y al haber sido expedida por un funcionario público competente para ello, se considera que su contenido es cierto; por lo que emergen del citado contrato las obligaciones contraídas por las partes en cuanto al inmueble arrendado. En consecuencia, este Tribunal le otorga a dichas probáticas todo su valor probatorio a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.
• Además la parte actora en el lapso de promoción de pruebas consignó copia certificada expedidas por el extinto Juzgado Primero de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la circunscripción Judicial del Estado Zulia hoy Juzgado Primero de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas del Municipio Cabimas de la circunscripción Judicial del Estado Zulia, referidas a la solicitud N° S-7645, de las consignaciones de cánones de arrendamiento presentada por el ciudadano IMAD YUSSIF ABDUL LATIF MAKAREM, en fecha 16 de enero de 2014, a favor de las hoy demandantes (Folio 25 al 59 de la segunda pieza).
• Igualmente, la parte demandada en el lapso probatorio promovió dichas copias (Folios 81 al 128 de la primera pieza). Evidenciándose de las referidas reproducciones fotostáticas que las consignaciones de dinero efectuadas por el arrendatario fueron aceptadas y recibidas por la parte demandante.

Dicha documental no fue atacada y por haber sido expedida por un funcionario público competente, se considera que su contenido es cierto. En consecuencia, este Tribunal le otorga todo su valor probatorio a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

• La parte actora consignó cadena documental del inmueble objeto del litigio. (Folios 8 al 21), de la segunda pieza de las presentes actas.
Dichas probáticas no fueron atacadas, considerando este Tribunal que la información suministrada en cierta. Sin embargo, tales probanzas son irrelevantes para dilucidar el hecho controvertido. En consecuencia, se desestima la prueba in examine a los efectos de la definitiva. ASI SE DECIDE.
La parte demandada en el lapso probatorio invocó el principio de la Comunidad de la Prueba; dicho principio consiste en que la prueba incorporada al proceso, una vez que resulte evacuada, puede ser estimada para apreciar alguna afirmación de hecho cuya carga probática corresponda a la parte no promovente. De allí que, el principio o máxima invocada no constituye un medio de prueba como tal, sino una máxima rectora del régimen probatorio. ASÍ SE DECLARA.

• La parte demandada en el lapso de promoción de pruebas consignó facturas, las cuales se identifican a continuación bajo los números: 0001,0003,0005,0007,0009,0011,0013,0015,0017,0019,0021,0023,0025,0027,0029,0031,0033,0035,0037,0039,0041,0043,0045,0048,0049,0051,0053,0055,0057 y 0059, de fechas 04 de julio hasta el 05 de diciembre de 2013, en la que se constata que la Sucesión Perozo viuda de Bonanno Maria Auxiliadora, recibió de parte de IMAID YUSSIF ABDUL LATIF MAKAREN, el pago de arrendamiento de local comercial ubicado en la calle la gran cruzada, planta alta (Folio 51 al 80 de la primera pieza de este expediente).

Las citadas probáticas fueron desconocidas por la parte actora alegando que en las facturas objeto de prueba no se evidencian las firmas conjuntas de las ciudadanas NANCY BONANNO Y ROSINA BONANNO, antes identificadas, esto dado que el contrato de arrendamiento celebrado en facha 1° de Julio de 2011, ante la Notaria Publica Primera de Cabimas del Estado Zulia, entre las partes del proceso, se dejó constancia que las propietarias mencionan “LAS ARRENDADORAS”, de lo que resulta obvio que son dos (02) personas las que deben actuar conjuntamente y, en ningún respecto, separadamente. Asimismo alega la falta de secuencia en la numeración de dichas facturas y que la factura que riela al folio 80 no está firmada.
Dichas probáticas le fueron realizadas las pruebas de cotejo, y visto el informe de los expertos, las firmas dadas como dubitadas fueron ejecutadas por la misma persona que ejecutó la firma (Ver informe folios 91 al 151 de la segunda pieza). En ese sentido, este Tribunal considera que las indicadas facturas, excepto la del folio ochenta (80) de la primera pieza del presente expediente, comprueban el pago realizado por el demandado a las actoras, además, de las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento no fue establecido que las actoras debían dejar constancia en forma conjunta los recibos de cánones de arrendamiento, y se desprende del contrato de arrendamiento ut supra valorado, que las actoras al identificarse dejan constancia en su identificación que actúan en su “…condición de legitimas herederas de la Sucesión Perozo, Viuda de Bonanno, María Auxiliadora,…”. En consecuencia, este Tribunal le otorga a dichas probáticas todo su valor probatorio a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

• La parte demandada en el lapso de promoción de pruebas promovió prueba documental contentiva de las planillas de retenciones de impuesto hechas a los cánones de arrendamiento desde el mes de Julio de 2011 al 31 de Diciembre de 2013. (Folio 129 al 131 de la primera pieza de este expediente).
• Igualmente, promovió la demandada prueba documental contenida de las planillas de Declaración de impuesto realizada a la Sucesión Perozo Viuda de Bonanno Maria Auxiliadora, RIF J-298434805. (Folio 132 al 219 de la primera pieza de este expediente).
• Además, en el lapso probatorio la parte demandada promovió la prueba de informes a los fines de solicitar las informaciones de las referidas retenciones, constando del folio 13 al 17 de la tercera pieza de las presentes actas, la información solicitada.
• Asimismo, la parte demandada promovió la prueba de informe en el sentido que el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, indicará el rif. Sucesoral de la sucesión Perozo Viuda de bonanno María Auxiliadora. Información que riela al folio 2 de la tercera pieza de las presentes actas.

Dichas probáticas no fueron atacadas, considerando este Tribunal que la información suministrada en cierta. Sin embargo, las referidas probanzas son irrelevantes para esclarecer el hecho controvertido. En consecuencia, se desestiman a los efectos de la definitiva. ASI SE DECIDE.
Ahora bien, atendiendo como han quedado plasmados los hechos y adminiculadas las pruebas de autos, se evidencia que el contrato de arrendamiento fue pactado por las partes a plazo fijo, es decir, por un (01) año; y se permitió que el demandado en forma pacífica continuara en ocupación del inmueble.
Por otra parte, al no consta en actas, tal como lo establece la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento ut supra valorado, el acuerdo previo de firmar un nuevo contrato de arrendamiento; y por haber las actoras arrendadoras recibido los cánones de arrendamiento, éstas aceptaron en forma tácita la continuidad de la relación arrendaticia, incluso, implícitamente consintieron el aumento de los cánones de arrendamiento a bolívares mil quinientos (Bs. 1.500,oo), modificando lo establecido primogénitamente, es decir, UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo).
En consecuencia, por estas anteriores razones es procedente en derecho calificar el contrato de arrendamiento objeto del litigio como a tiempo indeterminado y, por consiguiente, de igual modo procedente la operatividad de la tácita reconducción, independientemente de lo establecido la cláusula tercera, en la cual el demandado renuncia a que opere dicha tácita reconducción, dado que se trata de una regla tuitiva de orden público que no puede ser relajada contractualmente, conforme lo dispone el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente para la fecha de la interposición de la demanda que establece: “Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”
Por todo lo anteriormente esbozado, este Tribunal considera que de acuerdo como fue peticionado por la parte actora en el libelo de la demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada, específicamente las cláusulas tercera, cuarta y décima sexta, no es procedente, y así lo declarará en la dispositiva que corresponda al presente fallo. ASI SE DECIDE.
En otro orden de ideas, la apoderada de la parte actora en escrito presentado en esta alzada, aduce que era “…obligatorio para el Tribunal ad quo (sic), por imperio de la ley, resolver la celebración de un nuevo contrato, así lo dispone la normativa legal vigente. Al efecto estable el artículo 13 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial….”, e invoca igualmente lo estipulado en la primera parte de las disposiciones transitorias de dicho decreto.
Este Tribunal considera que al solicitar las accionantes en esta etapa del proceso, que se ordene a los demandados la realización de un nuevo contrato, se reitera, en virtud de la entrada en vigencia del decreto citado en el párrafo anterior, se estaría resolviendo un hecho nuevo y distinto a lo alegado en el libelo de la demanda. Sin embargo, atendiendo lo dispuesto en la normativa citada, se exhorta a los contratantes dar cumplimiento a las previsiones legales respectivas, pudiendo al respecto ocurrir a las autoridades administrativas que el propio Decreto-Ley ante citada prevé ASI SE DECIDE.
Basado en lo anterior, atendiendo los razonamientos de hecho y derecho en los cuales se fundamenta la presente motiva, irremisiblemente, en la dispositiva declarará: SIN LUGAR, la actividad recursiva ejercida en fecha 28 de octubre de 2015, por la abogada en ejercicio FELICITA MARGARITA CASORLA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadanas NANCY JOSEFINA Y ROSINA ELENA BONANNO PEROZO, ya identificadas en actas, contra la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Cabimas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 30 de septiembre de 2015. ASÍ SE DECIDE.-

EL FALLO
Por los fundamentos expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Cabimas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
• SIN LUGAR, la actividad recursiva ejercida en fecha 28 de octubre de 2015, por la abogada en ejercicio FELICITA MARGARITA CASORLA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadanas NANCY JOSEFINA Y ROSINA ELENA BONANNO PEROZO, ya identificadas en actas, contra la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Cabimas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 30 de septiembre de 2015.
Queda de esta manera confirmada la decisión apelada.
Se condena en costas procesales a la parte actora, en virtud de haber sido confirmada la decisión recurrida, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los nueve (09) días del mes de diciembre del año dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. JOSÉ GREGORIO NAVA GONZÁLEZ.
LA SECRETARIA,

MARIANELA FERRER GONZÁLEZ.
En la misma fecha, se dictó y publicó este fallo, siendo las tres y veintinueve minutos de la tarde (3:29 p.m.), previo el anuncio de ley dado por el Alguacil a las puertas del despacho.
LA SECRETARIA,

MARIANELA FERRER GONZÁLEZ.