REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA EXPEDIENTE: 12.336: PARTE DEMANDANTE: DOMENICO COCCIA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº V-9.725.995, domiciliado en la ciudad y municipio autónomo Maracaibo del estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: abogados en ejercicio DECIO VIVOLO NICASTRO, MARCO GONZALEZ OCANDO y AGUSTIN ESPINA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.16.412, 8324 y 41.418, respectivamente y domiciliados en la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia. PARTE DEMANDADA: JOSÈ ALFREDO FARÌA y KLEIDYS HURTADO, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-14.698.063 y V-8.180.499, respectivamente y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogadas en ejercicio CARLOS MARTINEZ, JORGE ROMERO, MARÌA CASTILLO y JOHANA MARQUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-7.827.372, V-7.724.710, V-15.058.490 y V-14.117.028, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 25.916, 41.018, 90.582 y 91.214, respectivamente y de este domicilio. JUICIO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO SENTENCIA: Definitiva. FECHA DE ENTRADA: 13 de marzo de 2013. En virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a éste JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA del recurso de apelación interpuesto por los ciudadanos JOSÈ ALFREDO FARÌA y KLEIDYS HURTADO, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-14.698.063 y V-8.180.499, respectivamente y domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, a través de su apoderada judicial abogada en ejercicio JOHANA MARQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 14.117.028 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 91.214, contra sentencia definitiva de fecha 14 de agosto de 2012, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÀNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio que por RESOLUCIÒN DE CONTRATO, sigue el ciudadano DOMENICO COCCIA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº V-9.725.995, domiciliado en la ciudad y municipio autónomo Maracaibo del estado Zulia, contra los ciudadanos JOSÉ ALFREDO FARÍA y KLEIDYS HURTADO, anteriormente identificados, decisión está mediante la cual el Juzgado a-quo declaró: primero: que el documento autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 25 de julio de 2006, bajo el Nº 72, tomo 118, es compresivo de un contrato de opción de compra venta del inmueble que en él se especifica, y no de un contrato de venta; segundo: parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato, lucro cesante y daños y perjuicios, incoada por el ciudadano Domenico Cocía, en contra de los ciudadanos JOSÉ ALFREDO FARÍAS y KLEIDYS HURTADO DE FARÍAS, entes identificados; tercero: resuelto el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 25 de julio de 2006, autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el Nº 72, tomo 118, sobre un inmueble distinguido con las siguientes características: apartamento identificado con el Nº 16-B, ubicado en el piso 16 del EDIFICIO RESIDENCIAS PORTOFINO, situado en la avenida 2 (El Milagro), entre calles 74 y 75, en la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia. Queda en beneficio del ciudadano DOMENICO COCCIA, la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), por concepto de los daños previstos en la cláusula séptima del contrato; Cuarto: sin lugar la reconvención por cumplimiento incoada por los ciudadanos JOSÉ ALFREDO FARÍAS y KLEIDYS HURTADO DE FARÍAS, en contra del ciudadano DOMENICO COCÍA y quinto: no hay condenatoria en costas de la demanda, por haber vencimiento total de ninguna de las partes, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Apelada dicha resolución y oído el recurso en ambos efectos, éste Tribunal procede a dictar sentencia previa realización de las siguientes consideraciones: PRIMERO DE LA COMPETENCIA Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el tribunal de alzada competente al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta misma localidad y Circunscripción Judicial. SEGUNDO DE LA DECISIÓN APELADA La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 14 de agosto de 2012, mediante la cual el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, declaró: primero: que el documento autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 25 de julio de 2006, bajo el Nº 72, tomo 118, es compresivo de un contrato de opción de compra venta del inmueble que en él se especifica, y no de un contrato de venta; segundo: parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato, lucro cesante y daños y perjuicios, incoada por el ciudadano Domenico Cocía, en contra de los ciudadanos JOSÉ ALFREDO FARÍAS y KLEIDYS HURTADO DE FARÍAS, entes identificados; tercero: resuelto el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 25 de julio de 2006, autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el Nº 72, tomo 118, sobre un inmueble distinguido con las siguientes características: apartamento identificado con el Nº 16-B, ubicado en el piso 16 del EDIFICIO RESIDENCIAS PORTOFINO, situado en la avenida 2 (El Milagro), entre calles 74 y 75, en la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia. Queda en beneficio del ciudadano DOMENICO COCCIA, la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), por concepto de los daños previstos en la cláusula séptima del contrato; Cuarto: sin lugar la reconvención por cumplimiento incoada por los ciudadanos JOSÉ ALFREDO FARÍAS y KLEIDYS HURTADO DE FARÍAS, en contra del ciudadano DOMENICO COCÍA y quinto: no hay condenatoria en costas de la demanda, por haber vencimiento total de ninguna de las partes, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, fundamentando su decisión en los siguientes términos: (…Omissis…) “El Tribunal observa que en el presente caso, no se cumplen los presupuestos de procedencia de la invocada excepción non adimpleti contractus; ello así, por cuanto las obligaciones que demandan los promitentes compradores, sean cumplidas por el promitente vendedor, están dirigidas a la venta definitiva del inmueble, que evidentemente no podría tener lugar sin la protocolización del documento de condominio y el reglamento del edificio y sin la constancia de habitabilidad, y aun cuando los primeros de los requisitos nombrados corresponde cumplirlos, más bien, al propietario de la inversión, es decir, al Banco Occidental de Descuento, S.A.C.A. (según consta en la prueba informativa recibida de la Oficina Municipal de Planificación Urbana), tal falencia podía constituir una excusa para no pagar la última de las cuotas pactadas, por constituir un óbice evidente para el otorgamiento de la venta del inmueble, pero no como excusa para pagar la totalidad de la cuotas, tal y como lo hizo la parte demandada. Por otro lado, respecto a la habitabilidad del inmueble, el Tribunal observa que a pesar de que las documentales producidas junto a la contestación de la demanda y reconvención, constituidas por la constancia de habitabilidad de la obra Residencias Portofino, la constancia de recepción de la certificación de habitabilidad de la misma obra y la copia simple del documento de condominio y su reglamento, protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, y la información que en ellas consta, fue corroborada por la prueba informativa recibida de la referida oficina registral y de la Oficina Municipal de Planificación Urbana, todas ellas constituyen probanzas impertinentes, pues la habitabilidad del inmueble no constituye impedimento para el cumplimiento de la obligación asumida de manera consensual por los ciudadanos José Alfredo Farías y Kleidys Hurtado de Farías, la cual se reducía al pago de las cuotas que reconocieron no haber honrado. Además, lo que se permitió a los promitentes compradores fue la posesión del inmueble, sin compromiso de habitabilidad, no sólo orientado tal acuerdo a la ocupación del inmueble sino a la realización de las reparaciones, modificaciones y mejoras propias de un inmueble recién construido, entregado –en lenguaje de las obras civiles– en obra gris. En consecuencia, el Tribunal declara improcedente la excepción non adimpleti contractus, invocada por la representación en juicio de la parte demandada-reconviniente y consecuencialmente declara con lugar la demanda de resolución de contrato y sin lugar la reconvención por cumplimiento de ese mismo contrato. En lo que concierne a los daños reclamados por el ciudadano Domenico Coccia, relacionados al lucro cesante por la privación del uso del inmueble dado en opción de compraventa y cuya posesión se convino fuera ejercida por los promitentes compradores y los daños y perjuicios causados por las supuestas modificaciones hechas al inmueble por los demandados, el Tribunal observa que un argumento general impide la condenatoria de tales daños, y es que conforme a la cláusula séptima del contrato: “En caso de renuncia o retracto por parte de LOS PROMITENTE COMPRADORA (sic), EL PROMITENTE VENDEDOR, está obligado al reembolso del SETENTA POR CIENTO (70%) del dinero cancelado como opción, y sólo el TREINTA POR CIENTO (30%) de las cantidades de dinero recibidas por concepto de opción de compra, quedarán como pago por los daños y perjuicios ocasionados por causa de dicha renuncia…”. El Tribunal observa que no se trata de daños previsibles, sino de daños previstos, los cuales fueron calculados en un treinta por ciento (30%) de la cantidad dada en arras, que equivale a la suma de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), por lo que no hay lugar al pago de daños por ningún otro concepto, fuera de los previstos y calculados por las partes en el contrato, con arreglo al principio de autonomía de la voluntad de los contratantes, lo cual en todo caso equivale a la consecuencia por resolución del contrato y no a una pretensión autónoma de daños y perjuicios, muchos menos en la forma requerida por la parte actora, la cual en consecuencia debe ser desechada. Por otro lado, el Tribunal aprecia que la reclamación por lucro cesante precisa que esté demostrado el hecho generador de la merma patrimonial y, consecuentemente, esa mengua del patrimonio. A pesar de que en el presente caso quedó demostrado el hecho ilícito que dio lugar a la resolución del contrato, no así el perjuicio al patrimonio del demandante, lo cual cumplía verificar a través de elementos objetivamente apreciados y no de meras especulaciones, por lo que no puede prosperar en derecho y así se decide. Además, no consta en actas prueba alguna del perjuicio causado al inmueble objeto de la opción de compra, ya que a tales fines probatorios, sólo fue consignada la inspección judicial preconstituida, practicada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 19 de noviembre de 2007, cuya eficacia probatoria, además de estar comprometida por el incumplimiento de los principios de control y contradicción de la prueba –de impretermitible observación por parte de este Tribunal en lo que a instrucción probatoria se refiere– también está limitada en el tiempo, por cuanto no demuestra las condiciones anteriores del inmueble y en lo que a pericia se refiere, pues la prueba idónea para demostrar los daños al inmueble (al menos los no previsibles, y por consecuencia excluidos del contrato) es la prueba de experticia. Todo lo anterior lleva a este Tribunal a declarar la improcedencia de la reclamación de daños extendida en el libelo de la demanda y así finalmente se decide. Decisión En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: Primero: que el documento autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 25 de julio de 2006, bajo el n° 72, tomo 118, es comprensivo de un contrato de opción de compraventa del inmueble que en él se especifica, y no de un contrato de venta. Segundo: parcialmente con lugar la demanda resolución de contrato, lucro cesante y daños y perjuicios, incoada por el ciudadano Domenico Coccia, en contra de los ciudadanos José Alfredo Farías y Kleidys Hurtado de Farías. Tercero: resuelto el contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 25 de julio de 2006, autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el n° 72, tomo 118, sobre un inmueble distinguido con las siguientes características: apartamento identificado con el n° 16-B, ubicado en el piso 16 del edificio Residencias Portofino, situado en la avenida 2 (El Milagro), entre calles 74 y 75, en la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia. Queda en beneficio del ciudadano Domenico Coccia, la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), por concepto de los daños previstos en la cláusula séptima del contrato. Cuarto: sin lugar la reconvención por cumplimiento incoada por los ciudadanos José Alfredo Farías y Kleidys Hurtado de Farías, en contra del ciudadano Domenico Coccia. Quinto: no hay condenatoria en costas de la demanda, por no haber vencimiento total de ninguna de las partes, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; se condena en costas de la reconvención a la parte demandada-reconviniente, por haber sido totalmente vencida en ellas, conforme a la misma norma... (…Omissis…)”. TERCERO DE LOS ANTECEDENTES Ocurre por ante el Tribunal a-quo el ciudadano DOMENICO COCCIA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº V-9.725.995, y de este domicilio, aduciendo que en fecha 25 de julio de 2006, suscribió contrato de opción de compra con los ciudadanos ALFREDO FARÍAS Y KLEIDYS HURTADO DE FARÍAS, demandados de autos, quedando anotado bajo el Nº 72, Tomo 118 de los libro de autenticaciones llevados por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, versando dicho instrumento sobre la compra venta de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 16-B, ubicado en el piso 16 del EDIFICIO RESIDENCIAS PORTOFINO, situado en la avenida 2 (El Milagro), entre calles 74 y 75, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo, estado Zulia. Sostiene el demandante, que el precio definitivo de la venta se acordó por la suma de SETECIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 780.000.000,00), en la actualidad equivalente por reconversión a la cantidad de Setecientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 780.000,00), manifestando que la cláusula tercera del contrato, además de asentarse la entrega de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), por parte de los promitentes compradores en calidad de arras, éstos se obligaron a pagar el saldo deudor, es decir, la suma de QUINIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 580.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 580.000,00), bajo la siguiente modalidad: la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 380.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00), discriminados en tres cuotas, pagadera la primera a los treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha cierta del instrumento de opción de compra, por la suma de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00) en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00); pagadera la segunda a los sesenta (60) días continuos contados a partir de la fecha cierta del instrumento de opción de compra, por la misma suma. Y por último, una cuota de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 180.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), pagaderos a los noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha cierta del instrumento de opción de compra. Igualmente manifestó el demandante, que la cantidad restante, es decir, la suma de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,00), en la actualidad equivalente por reconversión a la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) debían ser entregados al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa del referido inmueble. Por otra parte adujo, que fue voluntad de las partes, que el inmueble quedara en posesión de los promitentes compradores, para ser habitado y realizarle las reparaciones y mejoras que consideraran pertinentes, las cuales en todo caso quedarían a beneficio del mismo inmueble, sin embargo no obstante a ello, haber cumplido con su obligación de poner a los demandados en posesión del inmueble, y pese a las múltiples gestiones de cobro, éstos se han negado a honrar su obligación de pago de las cuotas conforme a la forma convenida en la cláusula tercera del contrato, lo que a su juicio representa una violación flagrante del contrato suscrito y del artículo 1.160 del Código Civil, negándose no sólo a pagar las cantidades de dinero mencionada, sino que también a no devolver el inmueble. Por otro lado, advierte la parte actora que al incumplir el contrato, los demandados perdieron el derecho de ocupar el inmueble, sin embargo continuaron ocupándolo de hecho y sin título que lo justifique, lo que le ha impedido disponer del inmueble o administrarlo, por lo que tomando como referencia el precio del inmueble establecido como precio definitivo de venta, corresponde –a su criterio– un canon de arrendamiento de SIETE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 7.800.000,00), es decir que en la actualidad equivalentes por reconversión monetaria a la cantidad de SIETE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.800,00), que al multiplicarlo por la cantidad de meses que tienen los promitentes compradores ocupando el inmueble, arrojan un total de OCHENTA Y CINCO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 85.800.000,00) en la actualidad equivalentes por reconversión monetaria a la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 85.800,00), los cuales según el actor no pudo percibir por la conducta de los demandados, cantidad que demanda por concepto de daño material causado por el incumplimiento denunciado. Continúa arguyendo, que reclama además el gasto que eventualmente tendrá que asumir con motivo de las reparaciones y modificaciones realizadas al apartamento, las cuales solicitó que fueran calculadas por expertos designados por este Tribunal, y que junto al anterior concepto, constituyen los daños y perjuicios que le han ocasionado presuntamente los promitentes compradores, todo lo cual reclama formalmente y que como fundamento legal de la pretensión, cita los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil. Concluyó el accionante, en reclamar la resolución del contrato, la entrega del inmueble, el pago de la suma DE OCHENTA Y CINCO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 85.800.000,00) en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 85.800,00), más los que resulten de la experticia complementaria del fallo. Acompañó al singularizado libelo de demanda el siguiente instrumento: • Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, de fecha 25 de julio de 2007, suscrito entre el ciudadano DOMENICO COCCIA, con los ciudadanos JOSÈ ALFREDO FARÌAS y KLEIDYS HURTADO DE FARÌAS, quedando anotado bajo el Nº 72, Tomo 118, de los libros respectivos llevados por esa Notaría. El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió y dio entrada a la presente demanda en fecha 27 de junio de 2007 el Tribunal, ordenando la citación de los demandados. Mediante diligencia de fecha 04 de julio de 2007, la parte accionante, ciudadano DOMENICO COCCIA, con la asistencia debida, procedió a suministrar de los medios necesarios al alguacil de ese Tribunal, a los de practicar las citaciones de los demandados. En fecha 04 de julio de 2007, la parte actora, ciudadano DOMENICO COCCIA, confirió poder apud acta, a los abogados en ejercicio DECIO VIVOLO NICASTRO, MARCO GONZALEZ OCANDO y AGUSTIN ESPINA. El alguacil natural del Juzgado a-quo en fecha 06 de agosto de 2007, dejó constancia de la imposibilidad de localizar a los demandados de autos, ciudadanos KLEIDYS HURTADO DE FARIA y JOSÈ ALFREDO FARÍA, procediendo a consignar a las actas las respectivas compulsas. Mediante diligencia estampada el día 18 de septiembre de 2007, el apoderado judicial de la parte accionante, solicitó la citación cartelaría de los demandados, siendo proveída por el tribunal a-quo en fecha 21 de septiembre de 2007. Por diligencia de fecha 15 de octubre de 2007, el apoderado judicial de la parte actora, procedió a consignar a las actas, los ejemplares donde consta la publicación del cartel de citación. Por auto proferido en fecha 18 de octubre de 2007, el Tribunal de la causa, ordenó agregar a las actas, la primera página donde consta la publicación del cartel de citación. Mediante diligencia de fecha 20 de noviembre de 2007, la abogada en ejercicio JOHANA MÁRQUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 91.214, actuando con el carácter de apoderada judicial de los demandados, ciudadanos KLEIDYS HURTADO DE FARIA y JOSÈ ALFREDO FARÍA, procedió a darse por citada en el presente juicio, en nombre de sus poderdantes, consignando a las actas instrumento poder donde se le fue acredito tal carácter. En fecha 14 de enero de 2008, la abogada JOHANA MÁRQUEZ LUZARDO, con el carácter antes señalado, presentó escrito de contestación a la demanda, procediendo a contradecir y rechazar en cada una de sus partes, la demanda incoada en contra de sus representados, por no ser ciertos los hechos ni aplicable el derecho. Por otra parte, la apoderada judicial de la parte demandada, manifestó, que al analizar la naturaleza jurídica del contrato firmado entre las partes intervinientes en la presente litis se defiere que es un contrato de venta, que reúne los elementos esenciales para su validez, previstos en el artículo 1.141 del Código Civil, tales como el consentimiento de las partes legítimamente manifestado, objeto posible, lícito y determinado y causa lícita. Continúo expresando la apoderada judicial de los demandados, que es necesario recordar que el contrato de compra venta, es esencialmente consensual, por lo que, se perfecciona al haber acuerdo de voluntades de las partes sobre la cosa y el precio, aunque la tradición no se haya verificado, tal como a su juicio ocurrió en el caso de autos, en este sentido procedió a evocar la sentencia proferida por el Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, el día 30 de abril del 2002, signada bajo el Nº 658, donde de acuerdo a este criterio los compromisos previstos a la formalización de una compra venta son verdaderos contrato de compra venta, pues contienen los elementos exigidos por la Ley para la validez de dicho contrato, igualmente citó la definición de la venta, según la opinión del autor JOSÉ LUIS AGUILAR GORRONDONA, y según de acuerdo al criterio anterior, se está en presencia de un verdadero contrato a plazos, en donde el vendedor no ha dado cumplimiento a su obligación de otorgar el documento de propiedad, tal y como lo estipula el artículo 1.488 del Código Civil, y, donde los compradores han estado dispuestos a dar cumplimiento a su obligación correlativa, realizando un primer pago por la cantidad, de DOSCIENTOS SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 270.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión monetaria a la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00). Igualmente afirmó la representante judicial de los demandados, que según la cláusula octava del contrato, el vendedor dejó en posesión del inmueble objeto de esta litis para que fuera habitado por los promitentes compradores, sin embargo no es sino hasta el día 8 de agosto de 2007, cuando el Ingeniero EDUARDO BASILE y el Arquitecto RAFAEL RENÉ UGARTE, emiten la constancia de habitabilidad de la obra Residencias PORTOFINO, dirigiéndola a la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU) de la Alcaldía de Maracaibo, razón por la cual, procedió a oponer la excepción del non adimpletis contractus, con lo cual la acción resolutoria resulta improcedente, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil, y aduciendo que efectivamente sus representados no pagaron las cantidades descritas en el particular “a” de la cláusula tercera, pues sólo pagaron la suma de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 70.000.000,00), equivalentes por reconversión monetaria a la cifra de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), por una razón legalmente válida, como es el hecho que el vendedor no cumplió con la obligación que le impone el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que antes de proceder a la enajenación de un apartamento de un edificio, el proletario deberá registrar el documento de condominio y su reglamento por ante la correspondiente Oficina de Registro Subalterno, para que sus representados pudiesen efectivamente habitar el inmueble, por lo tanto, tal circunstancia no puede ser utilizada para solicitar la resolución del contrato. De la misma forma arguyó, que para la fecha 25 de agosto de 2006, día en el cual sus representados debían cancelar la de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00) en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), indicado en el literal “a” de la cláusula tercera del referido contrato, el demandante no había cumplido con su obligación de protocolizar el respectivo documento de condominio ni su reglamento, y, que no fue sino hasta la fecha del 13 de agosto de 2007, cuando se procedió a su registro ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, quedando anotado bajo el Nº 2, tomo 22, protocolo 1°, de la misma manera alega que el actor no ha cumplido con su obligación de protocolizar ante el registro correspondiente el documento por el cual adquirió el inmueble objeto de la oferta de compraventa, lo que, según su criterio, -demuestra el ánimo de no cumplir con el contrato-, en razón de ello igualmente procedió a oponer la excepción non andimpleti contractus. Por otro lado, expuso la representante judicial de parte demandada, que no basta con que el acreedor demande la resolución como acción que le concede el artículo 1.167 del Código Civil, sino que su procedencia está condicionada a la imposibilidad comprobada por el Juez de lograr por vía forzosa el cumplimiento en especie. A tal efecto, citó lo manifestado por el civilista JOSÉ MELICH ORSINI, asimismo procedió a rechazar la pretensión condenatoria de su representados, en lo que respecta al supuesto daño material, por estar infundada la pretensión del accionante, en virtud que la parte actora pretende realizar una estimación de lucro cesante, calculando que el mismo devengaría por concepto de canon de arrendamiento mensual, sin que se cumplan los requisitos para la procedencia de tal pretensión, pues esas cantidades reclamadas por el actor no son cantidades de segura percepción, sino meras expectativas, por cuanto no puede aceptarse como una verdad incontrovertible que el ciudadano DOMENICO COCCIA, pudiera celebrar un contrato de arrendamiento sobre el inmueble dado en opción, ni puede estimarse su lapso de duración, ante el hecho de que el permiso de habitabilidad fue otorgado desde el 8 de agosto de 2007, fecha en la cual hipotética o eventualmente, sería susceptible de ser arrendado el apartamento. También ostenta la apoderada judicial, que conforme al artículo 1.274 del Código Civil, sus representados sólo responden por los daños que sean previstos o previsibles para el momento de la celebración del contrato y que en todo caso, el artículo 1.277 eiusdem, establece que los daños serán equivalentes al interés legal, salvo convenio en contrario y disposiciones especiales. Por otra parte, reconviene a la parte demandante por cumplimiento de acuerdo con lo señalado en el artículo 1.167 del Código Civil, manifestando que el ciudadano DOMENICO COCCIA y sus representados pactaron la compra venta de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con las siglas 16-B, ubicado en el piso 16 del edificio RESIDENCIAS PORTOFINO, el cual plenamente identificó en su escrito de reconvención. Igualmente aseveró, que sus representados han abonado al precio de venta de dicho inmueble, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MILLONES DE BOLÌVARES (Bs.270.000.000, 00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de DOSCIENTO SETENTA MIL BOLÌVARES (Bs. 270.000,00), asimismo, que sus representados cumplirán en un plazo razonable, el cual será fijado por el Tribunal para la previa cancelación QUINIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLÌVARES (Bs. 510.000.000,00), que en actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de QUINIENTOS DIEZ BOLÌVARES (Bs. 510.000,00), siendo estos adicionales a la cuota inicial ya abonada, con el deber de la tradición que se materializará con el otorgamiento del documento de compra venta, tal y como lo dispone el artículo 1.488 del Código Civil. Concluyó ostentando, que por los argumentos de hecho y de derecho anteriormente explanados, solicita sea declarada sin lugar la demanda por RESOLUCIÒN DE CONTRATO, instaurada por el ciudadano DOMENICO COCCIA, y a tal efecto con lugar la RECONVENCIÒN por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, propuesta por sus representados. Acompañó al aludido escrito de contestación-reconvención los siguientes instrumentos: • Copia fotostática simple de comunicación realizada por el Ingeniero EDUARDO BASILE y Arquitecto RAFAEL RENÈ UGARTE, dirigida a la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU) adscrita a la Alcaldía del municipio Maracaibo del estado Zulia. • Copia fotostática simple de constancia de recepción de habitabilidad, emanada del Centro de Procesamiento Urbano del municipio Maracaibo (CPU), Catastro OMPU Tierras, adscrito a la Alcaldía del municipio Maracaibo del estado Zulia. • Copia fotostática de documento de condominio, correspondiente al edificio RESIDENCIAS PORTOFINO, protocolizado en fecha 13 de agosto de 2007, ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, quedando registrado bajo el Nº 2, Tomo 22, Protocolo 1º. Por auto de fecha 24 de enero de 2008, el Tribunal a-quo admitió la aludida reconvención, fijando para el quinto (5º) día de despacho siguiente al presente auto, para que la parte actora reconvenida, ciudadano DOMENICO COCCIA, diera contestación a la reconvención, en horas de despacho. Llegada la oportunidad para dar contestación a la reconvención, el día 31 de enero de 2008, el representante judicial de la parte actora reconvenida, abogado en ejercicio DECIO VIVOLO NICASTRO, procedió a dar contestación a la reconvención, señalando que el contrato de marras se corresponde con el concepto de contrato de promesa bilateral de compraventa, que la jurisprudencia ha sostenido que es un contrato consensual y que el ejercicio de esa opción en forma legítima y oportuna tiene el efecto de transferir en provecho del promitente comprador, la propiedad de la cosa objeto del contrato. Por otra parte, el representante judicial de la parte demandante-reconvenida, negó, rechazó y contradijo que entre su representado y los demandados- reconvinientes se haya celebrado un contrato de compraventa respecto al inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 16-B, ubicado en el piso 16 del EDIFICIO RESIDENCIAS PORTOFINO, situado en la avenida 2 (El Milagro), entre calles 74 y 75, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia. Igualmente procedió a negar, rechazar y contradecir que los demandados reconvinientes, hayan abonado la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 270.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión monetaria a la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), en virtud que según la cláusula tercera, los promitentes compradores entregaron la suma de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión monetaria a la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), en calidad de arras, al momento de la firma del contrato, demostrando evidentemente de esta manera el incumplimiento por parte de los demandados-reconvinientes, específicamente al incumplir, no sólo con el pago fijado para treinta (30) días después de la fecha cierta del mismo contrato de compraventa, fechado el 25 de julio de 2006, por tanto exigible el 24 de agosto de 2006, y que de igual modo no cumplió con el pago de las siguientes secuencias, exigibles los días 23 de septiembre de 2006 y 27 de octubre de 2006, violando así no sólo el contrato, sino el dispositivo de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, en cuanto a la fuerza de Ley del mismo y al deber de su ejecución oportunamente por parte de los demandados-reconvinientes; por tal razón nació para su poderdante el derecho de solicitar la aplicación de los artículos 1.167 y 1.168 iusdem, por tal motivo solicitó al Tribunal que admitiera en derecho el presente escrito de contestación a la reconvención y declarara sin lugar la reconvención interpuesta en contra de su representado, y en tal efecto se declarara con lugar la demanda incoada por el mismo en este proceso, condenando a los demandados reconvinientes al pago de las cotas procesales con los demás pronunciamientos a que hubiere lugar, conforme a la Ley. Llegada la oportunidad procesal para promover pruebas en la presente causa, las partes a tales efectos procedieron a promover en los siguientes términos: En el lapso probatorio, el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, invocó el mérito favorable que arrojen las actas procesales, así mismo promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los instrumentos acompañados con el escrito libelar y escrito de pruebas. Por otra parte, la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, dentro de la oportunidad legal procedió a promover invocó el mérito favorable que arrojen las actas procesales, asimismo promovió las pruebas documentales acompañadas conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda y reconvención, igualmente procedió a promover pruebas de informes. Así mismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil promovió las siguientes pruebas de informes: • Oficios dirigidos a la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU). • Oficio dirigido a la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia. • Oficio dirigido a la entidad Bancaria BANESCO, BANCO UNIVERSAL, S.A.C.A. Por auto dictado el día 04 de marzo de 2008, el Tribunal a-quo procedió a agregar a las actas los escritos de pruebas presentados por las partes intervinientes en el presente proceso. Tribunal a-quo, en fecha 12 de marzo de 2008, dictó pronunciamiento sobre la admisibilidad de las pruebas presentadas por las partes intervinientes en este proceso. Mediante diligencia presentada el día 07 de julio de 2008, el apoderado actor, solicitó al tribunal fuera fijado la oportunidad para la presentación del acto de informes. Por auto de fecha 05 de agosto de 2008, el tribunal a-quo, procedió a fijar el acto para la presentación de los informes, ordenando notificar a las partes intervinientes en el proceso. Posteriormente, el día 12 de agosto de 2008, el apoderado actor se dio por notificado del referido auto. En fecha 06 de octubre de 2008, el alguacil del Tribunal a-quo dejó constancia de haber practicado la notificación de la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente. A tal efecto, en fecha 29 de octubre de 2008, la parte demandante-reconvenida, a través de su apoderado judicial, abogado en ejercicio AGUSTIN ESPINA, presentó escrito de informes. En esa misma fecha, la parte demandada-reconviniente, presentó escrito de informes. En fecha 14 de noviembre de 2008, el representante judicial de la parte actora-reconvenida, presentó escrito de observaciones a los informes presentado por la parte demandada-reconviniente. Por escrito presentado el día 28 de abril de 2009, la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, procedió a solicitar se oficiara nuevamente a la entidad bancaria, realizando una aclaratoria de lo requerido en la prueba de informes. Mediante escrito, presentado en fecha 12 de mayo de 2009, el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, procedió a objetar lo requerido por la parte demandada-reconviniente. Posteriormente a ello, por auto de fecha 28 de julio de 2009, el Tribunal a-quo dictó pronunciamiento en el cual declaró improcedente en derecho la solicitud realizada por la parte demandada-reconviniente. El día 14 de agosto de 2012, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, profirió la sentencia definitiva, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda incoada, resuelto el contrato de opción de compraventa, suscrito en fecha 25 de julio de 2006, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del estado Zulia, bajo el Nº 72, tomo 118 sin lugar la reconvención por cumplimiento incoada por los ciudadanos JOSÈ ALFREDO FARÌAS y KLEIDYS HURTADO de FARÌAS, en contra del ciudadano DOMENICO COCCIA, todo ello con base en los siguientes argumentos: (…Omissis…) “El Tribunal observa que en el presente caso, no se cumplen los presupuestos de procedencia de la invocada excepción non adimpleti contractus; ello así, por cuanto las obligaciones que demandan los promitentes compradores, sean cumplidas por el promitente vendedor, están dirigidas a la venta definitiva del inmueble, que evidentemente no podría tener lugar sin la protocolización del documento de condominio y el reglamento del edificio y sin la constancia de habitabilidad, y aun cuando los primeros de los requisitos nombrados corresponde cumplirlos, más bien, al propietario de la inversión, es decir, al Banco Occidental de Descuento, S.A.C.A. (según consta en la prueba informativa recibida de la Oficina Municipal de Planificación Urbana), tal falencia podía constituir una excusa para no pagar la última de las cuotas pactadas, por constituir un óbice evidente para el otorgamiento de la venta del inmueble, pero no como excusa para pagar la totalidad de la cuotas, tal y como lo hizo la parte demandada. Por otro lado, respecto a la habitabilidad del inmueble, el Tribunal observa que a pesar de que las documentales producidas junto a la contestación de la demanda y reconvención, constituidas por la constancia de habitabilidad de la obra Residencias Portofino, la constancia de recepción de la certificación de habitabilidad de la misma obra y la copia simple del documento de condominio y su reglamento, protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, y la información que en ellas consta, fue corroborada por la prueba informativa recibida de la referida oficina registral y de la Oficina Municipal de Planificación Urbana, todas ellas constituyen probanzas impertinentes, pues la habitabilidad del inmueble no constituye impedimento para el cumplimiento de la obligación asumida de manera consensual por los ciudadanos José Alfredo Farías y Kleidys Hurtado de Farías, la cual se reducía al pago de las cuotas que reconocieron no haber honrado. Además, lo que se permitió a los promitentes compradores fue la posesión del inmueble, sin compromiso de habitabilidad, no sólo orientado tal acuerdo a la ocupación del inmueble sino a la realización de las reparaciones, modificaciones y mejoras propias de un inmueble recién construido, entregado –en lenguaje de las obras civiles– en obra gris. En consecuencia, el Tribunal declara improcedente la excepción non adimpleti contractus, invocada por la representación en juicio de la parte demandada-reconviniente y consecuencialmente declara con lugar la demanda de resolución de contrato y sin lugar la reconvención por cumplimiento de ese mismo contrato. En lo que concierne a los daños reclamados por el ciudadano Domenico Coccia, relacionados al lucro cesante por la privación del uso del inmueble dado en opción de compraventa y cuya posesión se convino fuera ejercida por los promitentes compradores y los daños y perjuicios causados por las supuestas modificaciones hechas al inmueble por los demandados, el Tribunal observa que un argumento general impide la condenatoria de tales daños, y es que conforme a la cláusula séptima del contrato: “En caso de renuncia o retracto por parte de LOS PROMITENTE COMPRADORA (sic), EL PROMITENTE VENDEDOR, está obligado al reembolso del SETENTA POR CIENTO (70%) del dinero cancelado como opción, y sólo el TREINTA POR CIENTO (30%) de las cantidades de dinero recibidas por concepto de opción de compra, quedarán como pago por los daños y perjuicios ocasionados por causa de dicha renuncia…”. El Tribunal observa que no se trata de daños previsibles, sino de daños previstos, los cuales fueron calculados en un treinta por ciento (30%) de la cantidad dada en arras, que equivale a la suma de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), por lo que no hay lugar al pago de daños por ningún otro concepto, fuera de los previstos y calculados por las partes en el contrato, con arreglo al principio de autonomía de la voluntad de los contratantes, lo cual en todo caso equivale a la consecuencia por resolución del contrato y no a una pretensión autónoma de daños y perjuicios, muchos menos en la forma requerida por la parte actora, la cual en consecuencia debe ser desechada. Por otro lado, el Tribunal aprecia que la reclamación por lucro cesante precisa que esté demostrado el hecho generador de la merma patrimonial y, consecuentemente, esa mengua del patrimonio. A pesar de que en el presente caso quedó demostrado el hecho ilícito que dio lugar a la resolución del contrato, no así el perjuicio al patrimonio del demandante, lo cual cumplía verificar a través de elementos objetivamente apreciados y no de meras especulaciones, por lo que no puede prosperar en derecho y así se decide. Además, no consta en actas prueba alguna del perjuicio causado al inmueble objeto de la opción de compra, ya que a tales fines probatorios, sólo fue consignada la inspección judicial preconstituida, practicada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 19 de noviembre de 2007, cuya eficacia probatoria, además de estar comprometida por el incumplimiento de los principios de control y contradicción de la prueba –de impretermitible observación por parte de este Tribunal en lo que a instrucción probatoria se refiere– también está limitada en el tiempo, por cuanto no demuestra las condiciones anteriores del inmueble y en lo que a pericia se refiere, pues la prueba idónea para demostrar los daños al inmueble (al menos los no previsibles, y por consecuencia excluidos del contrato) es la prueba de experticia. Todo lo anterior lleva a este Tribunal a declarar la improcedencia de la reclamación de daños extendida en el libelo de la demanda y así finalmente se decide. Decisión En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: Primero: que el documento autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 25 de julio de 2006, bajo el n° 72, tomo 118, es comprensivo de un contrato de opción de compraventa del inmueble que en él se especifica, y no de un contrato de venta. Segundo: parcialmente con lugar la demanda resolución de contrato, lucro cesante y daños y perjuicios, incoada por el ciudadano Domenico Coccia, en contra de los ciudadanos José Alfredo Farías y Kleidys Hurtado de Farías. Tercero: resuelto el contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 25 de julio de 2006, autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el n° 72, tomo 118, sobre un inmueble distinguido con las siguientes características: apartamento identificado con el n° 16-B, ubicado en el piso 16 del edificio Residencias Portofino, situado en la avenida 2 (El Milagro), entre calles 74 y 75, en la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia. Queda en beneficio del ciudadano Domenico Coccia, la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), por concepto de los daños previstos en la cláusula séptima del contrato. Cuarto: sin lugar la reconvención por cumplimiento incoada por los ciudadanos José Alfredo Farías y Kleidys Hurtado de Farías, en contra del ciudadano Domenico Coccia. Quinto: no hay condenatoria en costas de la demanda, por no haber vencimiento total de ninguna de las partes, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; se condena en costas de la reconvención a la parte demandada-reconviniente, por haber sido totalmente vencida en ellas, conforme a la misma norma... (…Omissis…)”. (Negrilla del Tribunal a-quo.) Posteriormente al haberse dictado el fallo, la parte demandada-reconviniente a través de su apoderada judicial, abogada en ejercicio JOHANA MARQUEZZ LUZARDO, procedieron a ejercer el recurso de apelación, ordenándose oír en ambos efectos el recurso interpuesto, el día 06 de febrero de 2013, y producto de la distribución de Ley, correspondió conocer de la presente causa a este Juzgado Superior, dándole entrada a los efectos del cumplimiento del trámite legal correspondiente. CUARTO DE LOS INFORMES Y LAS OBSERVACIONES De conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma para la presentación de los informes por ante esta Superioridad, las partes hicieron uso de su derecho, en los siguientes términos: Por una parte, el abogado en ejercicio AGUSTIN ESPINA, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, ciudadano DOMENICO COCCIA, plenamente identificados en actas, procedió a citar parcialmente la parte motiva y el dispositivo del fallo proferido por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 14 de agosto de 2012. Igualmente solicitó a esta Superioridad ratificaran en todas sus partes la sentencia dictada por la Juez de instancia. Por la otra parte, el abogado en ejercicio CARLOS JAVIER MARTÌNEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.916, actuando en su condición de apoderado judicial de los demandados-reconvinientes, ciudadanos JOSÈ ALFREDO FARÌAS y KLEIDYS HURTADO de FARÌAS, plenamente identificados en actas, expresó que en fecha 25 de julio de 2006, sus representados suscribieron con el ciudadano DOMENICO COCCIA, un contrato de opción a compra, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el Nº 72, Tomo 118 de los libros respectivos de autenticaciones. Asevera el representante judicial, que su representado en el acto de la contestación a la demanda, no solo objetaron la pretensión del demandante, sino que también reconvinieron en dicha causa, por cuanto su norte fue hacerle ver al Tribunal a-quo, el porqué de la negativa en seguir cancelando las cuotas pactadas en dicho contrato. Asimismo afirma, que la naturaleza según su posición -es, y, sigue siendo de que se trató de un contrato de compraventa a plazos-, anunciando lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil, relativo a la excepción non adimpleti contractus, premisa bajo la cual al no cumplir el ciudadano DOMENICO COCCIA con las condiciones de validez necesarias para la legitimidad de su cualidad como propietario, que según lo manifestado –para la fecha que fue suscrito el contrato con sus representados, el ciudadano DOMENICO COCCIA, aún no era el propietario del inmueble objeto de litigio, puesto que para la fecha en el cual comenzó el juicio, dicho ciudadano había incumplido con su obligación de protocolizar por ante el registro inmobiliario correspondiente el documento por el cual adquirió el inmueble, sin embargo éste procedió a vender o traspasar un inmueble que para ese momento no contaba con el correspondiente permiso de habitabilidad. Igualmente evocó lo pautado en la cláusula octava del contrato, donde se estableció que el promitente vendedor accedió dejar en posesión del inmueble a los promitentes compradores, para ser habitados por ellos, y así realizarle las reparaciones y mejoras que ha bien éstos consideraban, siendo así establecido en el contrato, es por ello que se desvirtúa la naturaleza del contrato firmado, púes según lo manifestado por el representante judicial, -se está en presencia de un contrato de compraventa-. De la misma forma manifestó, que el Tribunal a-quo mal puede establecer la impertinencia de las pruebas promovidas por sus representados, cuando las mismas son atinentes a la falta de obligaciones esenciales para el perfeccionamiento del contrato, a su entender mal podría el Tribunal a-quo concluir que la habitabilidad del inmueble no constituye impedimento alguno para el cumplimiento de las demás obligaciones, pues se trata de un inmueble constituido por un apartamento, el cual sería dedicado a la consolidación de un hogar, el establecimiento de una familia, y ahora resulta que no importaba, que el mismo no contara con lo correspondientes permisos de habitabilidad, siendo éste un requisito esencial para la enajenación del inmueble, tal y como lo establece el artículo 32 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por su parte, expuso el apoderado actor, que en la sentencia recurrida, el a-quo establece que su representado lo que se le permitió fue la posesión del inmueble, sin permiso de habitabilidad, lo cual resulta contradictorio con lo estatuido en el propio contrato, específicamente en la cláusula octava, es por ello que si hubo un compromiso de habitabilidad, y de manera textual y directa en el mismo contrato, razón por la cual, el tribunal de instancia interpretó erróneamente el contrato suscrito entre las partes intervinientes en este litigio, por cuanto se representados tenían todo el derecho de excepcionarse en las obligaciones asumidas, toda vez que el inmueble no contaba con el respectivo permiso de habitabilidad, así como tampoco se encontraba en propiedad del promitente vendedor para el momento en que fue suscrito el referido contrato. Sigue alegando, que el Tribunal de instancia estableció que en el presente caso, no se cumple con los presupuestos de procedencia de la invocada excepción non adimpleti contractus, en virtud que las obligaciones que demandan los promitentes compradores, sean cumplidas por el promitente vendedor, están dirigidas a la venta definitiva del inmueble, que evidentemente no pondría tener lugar sin la protocolización del documento de condominio y el reglamento de edificio y sin la constancia de habitabilidad, agregando además, que tal falencia podía constituir una excusa para o pagar la última de las cuotas pactadas, por constituir un óbice evidente para el otorgamiento de la venta del inmueble, pero no como excusa, para pagar la totalidad de las cuotas, tal como lo hizo la parte demanda. Finaliza aduciendo, que la excepción non adimpleti contratus fue alegada, para lograr obligar al vendedor, ciudadano DOMENICO COCCIA, llegar a un acuerdo y seguir cancelando el precio estipulado, y así lograr el perfeccionamiento de la venta a plazos celebrada, por cuanto en ninguna parte del contrato se estableció que al no pagar de manera oportuna las cuotas allí reflejadas, el vendedor tenería derecho a solicitar la resolución del contrato, incluso que en dicho contrato no fue pactado una fecha definitiva para el perfeccionamiento del mismo, y no habiendo cumplido el promitente vendedor con los requisitos esenciales para suscribir un contrato de venta, mal podría sus representados cumplir con la obligación de seguir pagando sus cuotas, en tal sentido solicitó en nombre de sus poderdantes a este Tribunal de Alzada, proceda a declara con lugar el recurso de apelación ejercido por sus representados y en consecuencia sea anulada la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, proferida en fecha 14 de agosto de 2012, y por ende se declare sin lugar la demanda incoada por el ciudadano DOMENICO COCCÍA, con ocasión a la resolución de contrato. DE LAS OBSERVACIONES Dentro de la oportunidad legal, sólo la parte actora-reconvenida hizo uso de este derecho, en los siguientes términos: El abogado en ejercicio AGUSTIN ESPINA, anteriormente identificado, procedió a manifestar que la parte demanda-reconviniente en su escrito de informes, insistió en hacer afirmaciones que, en partes son ciertas y de las que se desprende que el negocio jurídico celebrado con su representado, con relación al inmueble constituido por un apartamento, destinado a vivienda, el cual se encuentra plenamente identificado en actas, es de naturaleza jurídica de contrato de opción de compra, como fue explanado y analizado en el escrito de informes, presentado por su poderdante, a tal efecto el texto de dicho instrumento jurídico se evidencia que hay un compromiso de compra del inmueble en cuestión, para cuyo cumplimiento se establece un lapso de tiempo, que para garantizar la venta definitiva, fue entregada una cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 200,000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión monetaria a la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), se autorizó a los opcionados para ocupar el apartamento a los fines de realizarle mejoras y modificaciones, con la advertencia de que tal autorización no implicaría el traslado del derecho de propiedad, con lo que se convierte en una posesión precaria, que se convertiría en propiedad plena al otorgarse el documento definitivo de compraventa, por lo que ese contrato de opción de compra fue incumplido primigeniamente por los opcionados, quienes no obstante al haberse obligado a cancelar pagos sucesivos hasta el momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa, no cancelaron la primera de ellas, hecho que expresamente reconocen, lo que fue causal para rescindir del contrato, sin embargo en el afán de desvirtuar la naturaleza jurídica del contrato, los demandados-reconvinientes, pretende fundamental de ese incumplimiento, con sedicentes incumplimientos de su representado, tales como el no registro del documento de condominio, la no entrega del permiso de habitabilidad y el no registro del documento de propiedad del inmueble a su favor, lo cual no tiene ninguna incidencia en el cumplimiento del contrato de opción de compra, por cuanto todos son cumplimientos previos al otorgamiento del documento de compra venta del apartamento objeto de la opción de compra, que debía estar cumplidos para ese momento, no obstante a ello, quienes incumplieron fueron los demandados-reconvinientes con su obligación de pagar, no sólo el pago pactado para el día 30 de julio de 2006, sino ninguno de los posteriores acordados, y mucho menos la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,00), SENTENTA MIL BOLÌVARES (70.000,00) ), en la actualidad equivalentes por reconversión monetaria a la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.70.000,00), a los que solo argumentó, sin embargo no probó, por lo tanto, es precisamente ese incumplimiento el que hace procedente la aplicación de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, insistiendo que fueron los demandados-reconvinientes los que primeramente incumplieron las obligaciones contraídas, evidenciadas en el hecho cierto que el contrato en cuestión fue celebrado el día 25 de julio de 2006. A tal efecto, el primer pago correspondiente a la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión monetaria a la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), debió haberse efectuado treinta (30) días después, de haberse firmado el contrato, es decir el mismo debió llevarse a efecto, el veinticuatro (24) de julio de 2006, por lo que, quedaron incursos en el dispositivo del artículo 1.167 del Código Civil, resultando de esta manera la improcedencia de la acción intentada por los demandados reconvinientes y consecuencialmente la declaratoria con lugar de la demanda incoada por su representado. Por todo ello, concluyó ratificando en todas y cada una de sus partes, el escrito de informes presentado oportunamente por su poderdante, y a su vez solicitando sea ratificada la sentencia recurrida en todas sus partes. DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie se constata que el objeto del conocimiento por esta segunda instancia se contrae a sentencia definitiva proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 14 de agosto de 2012, mediante la cual declaró Primero: que el contrato autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del estado Zulia, de fecha 25 de julio de 2006, bajo el Nº 72, Tomo 118, es compresivo de un contrato de opción de compraventa del inmueble que en él se especifica; Segundo: parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato, lucro cesante y daños y perjuicios, incoada por el ciudadano Domenico cocía, en contra de los ciudadanos JOSÈ ALFREDO FARÌAS y KLEIDYS HURTADO de FARÌAS, Tercero: resuelto el contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 25 de julio de 2006, autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo del estado Zulia, bajo el Nº 72, Tomo 118, sobre un inmueble constituido por un apartamento, identificado con el Nº 16-B, ubicado en el piso 16 del edificio RESIDENCIAS PORTOFINO, situado en la avenida 2 (El Milagro), entre calles 74 y 75, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia. Quedando en beneficio del ciudadano DOMENICO COCCIA, la cantidad de SESENTA MIL BOLÌVARES (Bs. 60.000,00), por concepto de los daños previstos en la cláusula sétima del contrato y Cuarto: sin lugar la reconvención por cumplimiento incoada por los ciudadanos JOSÈ ALFREDO FARÌAS y KLEIDYS HURTADO de FARÌAS, en contra del ciudadano DOMENICO COCCIA. , y no de un contrato de venta y tal efecto con lugar la reconvención por RESOLUCIÒN DE CONTRATO. Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por esta Jurisdicente Superior, resulta imperativo esbozar ciertos lineamientos a los fines de inteligenciar con precisión metodológica la decisión a ser proferida en esta instancia, para lo cual se precisa valorar los medios de prueba aportados por ambas partes, a continuación: Pruebas de la parte demandante reconvenida PRUEBAS DOCUMENTALES: • Copia simple de documento de opción de compra, autenticado el día 25 de julio de 2006, ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del estado Zulia, quedando anotado bajo el Nº 72, Tomo 118 de los libros respectivos de autenticaciones. En lo que respecta a dicha prueba, considera esta Juzgadora que el mismos constituye documentos público, por cuanto a pesar que nació privado y fue autenticado por ante la oficina y funcionario competente como lo es el Notario, quien sólo tiene el deber de dejar constancia que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, más no se deja constancia del contenido del documento, por lo que este hecho no le resta su carácter privado, tal como lo establecido el Tribunal Supremo de Justicia, y siendo que no fue impugnado ni tachados de falsos se estiman en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 1.357 del Código Civil. Y ASÌ SE VALORA. En el lapso probatorio procedió a promover los siguientes medios: Invocó el merito favorable de las actas. Con respecto a esta promoción, esta Juzgadora señala que tal argumento no constituye en sí un medio probatorio, ya que al invocar el mismo se solicita la aplicación de principios procesales, tales como el principio de Concentración Procesal y Comunidad de la Prueba, principios estos que a pesar de no ser invocados por las partes en cualquier juicio, deben ser aplicados de oficio por el juez al momento de valorar las pruebas como tal, otorgándole eficacia a favor de quien señale el resultado de la misma, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio, es así como en todo caso, que el mérito que se desprende de las actas procesales, de la valoración de las pruebas entre sí, arrojan valor probatorio en beneficio de la parte favorecida en esta causa. Esta valoración se encuentra sustentada por jurisprudencia emanada de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 14-12-2004 con Ponencia del magistrado Juan Rafael Perdomo. Sentencia No.- 1633. Y ASÍ SE DECLARA. • Inspección judicial extralitem de forma original, practicada por el Tribunal Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, actualmente Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. Pues bien al evidenciarse que se trata de una solicitud de inspección ocular extralitem, con base a lo regulado en el artículo 1.429 del Código Civil, este tipo de inspección está determinada por ciertas circunstancias que hacen pertinente y necesaria su evacuación extralitem, como lo es, el de dejar constancia del estado de cosas o eventos de los cuales hay riesgo de desaparición o modificación por el transcurso del tiempo, ameritando su expedita ejecución. Ahora bien, se aprecia del escrito de solicitud de inspección extralitem, que la parte actora peticionó dicho medio de prueba preconstituida a los fines de dejar constancia del estado general estructura en que se encontraba el inmueble, de la existencia o no de paredes internas, derribadas y no construidas, del estado en que se encontraba las losas de mármol y de cerámica en el área general del inmueble y el deterioro del mismo, jurando la urgencia de la referida prueba, y a tales efectos el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, se traslado y constituyó, con el asesoramiento de un practico designado a tales efectos, sien embargo se evidencia de la lectura realizada al acta de inspección judicial extralitem levantada por el referido Tribunal de Municipio, que éste sólo dejó constancia de haber efectuado un recorrido por el inmueble objeto de la inspección, constituido por un apartamento distribuido de la siguiente manera: sala-comedor, cocina-lavadero, dormitorio de servicio con sala sanitaria, dormitorio principal con vestir y sala sanitaria, dos dormitorios secundarios cada uno con sala sanitaria, sala sanitaria en área social, hall de entrada, ascensor privado, pisos en mármol, trabajos en yeso, puertas en madera de pardillo, sala sanitaria ubicada en el área de la sala comedor, intercomunicadores, en todas las áreas existe ductería para aire central, ventanas corredizas en color blanco y vidrio en todas las áreas del inmueble. De igual forma dejó constancia que en el sótano del edificio, el apartamento poseía dos (2) puestos de estacionamientos asignados, mas un (01) estacionamiento adicional, los cuales se encontraban para el momento de la inspección desocupados de vehículos, sin embargo con la existencia de enseres hogareños, tales como: maletas, radio portátil, cojines, cajas de herramientas, potes de pintura vacíos, de igual forma se observa que al momento de realizar dicha inspección extralitem, el Tribunal a solicitud del práctico nombrado en el presente acto, procedió a concederle un lapso de diez (10) días, a los fines de dejar constancia de lo requerido en los particulares de la referida solicitud, siendo consignado el mismo en fecha 04 de diciembre de 2007. Al respecto, observa esta Juzgadora del informe técnico presentado, que la finalidad de la inspección era la de dejar constancia de las condiciones que se encontraba el inmueble para el momento de realizarse la inspección, no obstante, de lo no se desprende del acta levantada a tal efecto, razón por la cual, considera esta superioridad que no se cumple el presupuesto de la urgencia, en virtud que los hechos no tienden a desaparecer con el tiempo, pudiendo dejarse constancia de los mismos durante el juicio, consecuencia de lo cual, dicha inspección debe desecharse de la presente causa. Y ASÌ SE ESTABLECE. Pruebas de la parte demandada reconviniente: INVOCÓ EL MERITO FAVORABLE DE LAS ACTAS: Con respecto a esta promoción, esta Juzgadora señala que tal argumento no constituye en sí un medio probatorio, ya que al invocar el mismo se solicita la aplicación de principios procesales, tales como el principio de Concentración Procesal y Comunidad de la Prueba, principios estos que a pesar de no ser invocados por las partes en cualquier juicio, deben ser aplicados de oficio por el juez al momento de valorar las pruebas como tal, otorgándole eficacia a favor de quien señale el resultado de la misma, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio, es así como en todo caso, que el mérito que se desprende de las actas procesales, de la valoración de las pruebas entre sí, arrojan valor probatorio en beneficio de la parte favorecida en esta causa. Esta valoración se encuentra sustentada por jurisprudencia emanada de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 14-12-2004 con Ponencia del magistrado Juan Rafael Perdomo. Sentencia No. 1633. Y ASÍ SE DECLARA. PRUEBAS DOCUMENTALES • Copia fotostática simple de comunicación suscrita por el Ingeniero Civil, EDUARDO BASILE y Arquitecto RAFAEL RENÈ UGARTE, dirigida a la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU), adscrita a la alcaldía del municipio Maracaibo del estado Zulia, fechado el 08 de agosto de 2007. Es importante destacar, que el instrumento que antecede constituye documento emanado de terceros, y al no ser ratificados en juicio a través de la prueba testimonial carecen de valor probatorio alguno, en tal sentido esta Operadora de Justicia considera pertinente desecharla del acervo probatorio, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÌ SE ESTABLECE. • Copia fotostática simple de Constancia de Recepción de Habitabilidad, fechada el 08 de agosto de 2007, emanada del Centro de Procesamiento Urbano del municipio Maracaibo, adscrito a la Alcaldía de Maracaibo (CPU). En lo que respecta a este medio de prueba, se evidencia de actas que la parte promovió la prueba de informes a los fines de ratificar el contenido de la constancia de recepción de habitabilidad, esta Juzgadora considera efectuar el pronunciamiento correspondiente al momento de analizar dicho medio probatorio. Y ASÌ SE ESTABLECE. • Copia fotostática simple de documento de condominio y su reglamento, correspondiente al edificio “RESIDENCIAS PORTOFINO”, debidamente registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 13 de agosto de 2007, quedando registrado bajo el Nº 2, Tomo 22º, Protocolo 1º. • Copia fotostática simple del acta constitutiva de la sociedad mercantil DERRICK INSPECTION & SERVICES, COMPAÑÌA ANÒNIMA, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, quedando anotado bajo el Nº 4, Tomo 8-A, de fecha 20 de marzo de 2003. • Copia fotostática simple del acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil DERRICK INSPECTION & SERVICES, COMPAÑÌA ANÒNIMA, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, quedando anotado bajo el Nº 13, Tomo 29-A, de fecha 08 de abril de 2005. Con relación a estos medios de pruebas, esta Juzgadora observa que los mismos no fueron impugnados, desconocidos ni tachados de falsos por la parte interesada, en tal sentido con fundamento en lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, éste Tribunal Superior le otorga el correspondiente valor probatorio. Y ASÌ SE DECIDE • Copia fotostática simple de estado de cuenta, emitido por la entidad bancaria BANESCO, BANCO UNIVERSAL, S.A.C.A., correspondiente a la cuenta corriente signada bajo el Nº 134-0086-5-1-0861200639, perteneciente a la sociedad mercantil DERRICK INSPECTION & SERVICES, COMPAÑÌA ANÒNIMA, de fecha 29 de junio de 2007, por la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de SETENTA MIL BOLÌVARES (Bs. 70.000,00). En lo que respecta a este medio de prueba, se evidencia de actas que la parte promovió la prueba de informes a los fines que la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL, S.A.C.A., ratificara la información contenida en dicho instrumento probatorio, esta Juzgadora considera efectuar el pronunciamiento correspondiente al momento de analizar dicho medio probatorio. Y ASÌ SE ESTABLECE. PRUEBAS DE INFORMES: • Oficios dirigidos a la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU), a los fines a los fines que informaran en que fecha fue emitida constancia de habitabilidad de la obra “Residencia Portofino”, ubicado en la avenida 2 (El Milagro), entre calles 74 y 75, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos, municipio Maracaibo del estado Zulia. Respecto a este medio probatorio, el Juzgado a quo mediante oficios signados con los números 462 de fecha 12 de marzo de 2008, solicitó informara lo antes requerido; seguidamente en fecha 22 de julio de 2008, según comunicación Nº OMPU-DU-2008-0736, el Centro de procesamiento Urbano del municipio Maracaibo (CPU), adscrito a la Alcaldía del municipio Maracaibo, informó: que luego de revisado sus archivos, se verificó que fue otorgada Constancia de Recepción de Habitabilidad, bajo el Nº CH-047-07-A, emitida en fecha 8 de agosto de 2007, a la edificación de uso Vivienda Multifamiliar, ubicada en la avenida 2 (El Milagro), entre calles 74 y 75, propiedad del Banco Occidental de Descuento, S.A.C.A., de igual forma participó que toda la documentación relacionada al presente caso, se encontraba en el archivo general del estado Zulia. Ahora bien, de la información suministrada por el mencionado organismo, observa esta Sentenciadora con alto escepticismo, que la constancia de habitabilidad fue otorgada en fecha 8 de agosto de 2007, y siendo que el documento suscrito por el ciudadano DOMENICO COCCIA, quien se denominó en dicho instrumento como el PROMITENTE VENDEDOR, con los ciudadanos JOSÈ ALFREDO FARÌAS y KLEIDYS HURTADO DE FARÌAS, quienes se denominaron los PROMITENTES COMPRADORES, fue autenticado el día 25 de julio de 2006, es decir que dicha constancia fue expedida con un (01) año y trece (13) días posterior a la firma del documento, evidenciándose de esta manera, que lo acordado en la cláusula OCTAVA, la cual textualmente establece: “ el promitente vendedor deja el inmueble objeto de la presente negociación en posesión de LOS PROMITENTES COMPRADORES, para habitarlo y realizarle las reparaciones y mejoras que bien éstos considere pertinentes, sin que ellos signifique traspaso o cesión, en todo caso las reparaciones o mejoras que se realicen quedarán en beneficio del mismo”; no obstante a ello, el mismo no podría llevarse a efecto, por cuanto el inmueble constituido por un apartamento, plenamente identificado en actas no poseía el permiso de habitabilidad, tal y como se evidencia de la respuesta emitida por la dirección de la Oficina Municipal de Planificación Urbana, (O.M.P.U.), fechada el 22 de julio de 2008; existiendo de esta manera un incumplimiento por parte del promitente vendedor a lo pautado en la referida cláusula por parte del promitente vendedor, en virtud de lo cual se le otorga todo su valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento civil. Y ASÌ SE DECIDE. • Oficio dirigido a la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, a los fines que informara si en fecha 13 de agosto de 2007, se procedió a registrar por ante esa oficina, el documento de condominio y su reglamento de la obra “RESIDENCIA PORTOFINO”, anotado bajo el Nº 2, Tomo 22, Protocolo 1º. Con relación al mismo, el Tribunal a-quo mediante oficio Nº 463, fechado el 12 de marzo de 2008, solicitó a la mencionada Oficina Registral informara lo supra señalado, posteriormente a ello, el día 18 de abril de 2008, según oficio Nº 7850-470-2008, informó lo siguiente: que en fecha 13 de agosto de 2007, fue otorgado el documento de Condominio de “RESIDENCIAS PORTOFINO”, quedando anotado bajo el Nº 2, Tomo 22 del Protocolo 1º, el cual fue firmado el mismo en la Sede del Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Occidental, ubicado en la sede del Poder Judicial de Maracaibo del estado Zulia, anexando copia certificada del referido documento. En este sentido, observa esta Juzgadora que para el día 25 de julio de 2006, fecha en la cual fue suscrito el documento de opción a compra venta, entre el ciudadano DOMENICO COCCIA, quien se denominó en dicho instrumento el PROMITENTE VENDEDOR, con los ciudadanos JOSÉ ALFREDO FARÍAS y KLEIDYS HURTADO DE FARÍAS, quienes se denominaron los PROMITENTES COMPRADORES, no se encontraba registrado el documento de condominio, tal y como se evidencia de la información suministrada por la mencionada oficina registral, por lo tanto para la referida fecha que fue suscrito el documento de opción de compraventa, el propietario del inmueble constituido por un apartamento, ubicado en las RESIDENCIAS PORTOFINO, era la entidad bancaria BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL, C.A., tal y como se evidencia de la copia certificada fotostática remitida conjuntamente con el oficio antes mencionado, motivo por el cual merecen fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, con fundamento a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE. • Oficio dirigido a la entidad Bancaria BANESCO, BANCO UNIVERSAL, S.A. a los fines que informara en nombre de la persona natural o jurídica, que cobró el cheque Nº 38089334, en fecha 29 de junio de 2007, por la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de SETENTA MIL BOLÌVARES (Bs. 70.000,00), girado contra la cuenta corriente Nº 1340086510861200639, perteneciente a la sociedad mercantil DERRICK INSPECTION & SERVICES, C.A. En lo que respecta a esta prueba de informes dirigida a la entidad bancaria BANESCO, BANCO UNIVERSAL, S.A., observa esta Juzgadora que a pesar que el Juzgado a quo mediante oficio signado el número 464 de fecha 12 de marzo de 2008 solicitó la información requerida y posteriormente fue ratificado el contenido de dicho requerimiento, según consta de oficio Nº 6290 de fecha 13 de abril de 2009, sin embargo se evidencia que la referida entidad bancaria no di respuesta a lo solicitado, razón por la cual considera esta Operadora de Justicia pertinente desestimar el presente medio probatorio del proceso, en virtud que no fue evacuad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÌ SE ESTABLECE. Conclusiones Verifica esta Juzgadora Superior, que la presente causa se contrae a juicio de resolución de contrato de compra venta, instaurado por el ciudadano DOMENICO COCCIA, en contra de los ciudadanos JOSÉ ALFREDO FARÍAS y KLEIDYS HURTADO DE FARÍAS, a fin de obtener la resolución del contrato de opción a compraventa, documento éste autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 25 de julio de 2006, quedando anotado bajo el Nº 72, Tomo 118 de los libros llevados por esa Oficina Notarial, donde se estableció la compra de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 16-B, ubicado en el piso 16 del edificio “RESIDENCIAS PORTOFINO”, situado en la avenida 2 (El Milagro), entre calles 74 y 75, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos, municipio Maracaibo del estado Zulia, acordándose como precio definitivote venta del referido inmueble, la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 780.000.000,00), en la actualidad equivalente por reconversión monetaria a la cantidad de Setecientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 780.000,00). Ahora bien, en este sentido manifestó la parte accionante-reconvenida, ciudadano DOMENICO COCCIA, antes identificado que la forma de pago se había acordado de la siguiente manera: en la cláusula tercera del contrato, además de asentarse la entrega de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión monetaria a la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), por parte de los promitentes compradores en calidad de arras, se obligaron a pagar el saldo deudor, es decir, la suma de QUINIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 580.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión monetaria a la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 580.000,00), bajo la siguiente modalidad: la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 380.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión monetaria a la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00), discriminados en tres cuotas, pagadera la primera a los treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha cierta del instrumento de opción de compra, por la suma de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00) en la actualidad equivalentes por reconversión monetaria a la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00); pagadera la segunda a los sesenta (60) días continuos contados a partir de la fecha cierta del instrumento de opción de compra, por la misma suma. Y por último, una cuota de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 180.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), pagaderos a los noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha cierta del instrumento de opción de compra, no obstante a pesar de haber cumplido con la relación contractual de haber puesto en posesión a los promitentes compradores, el apartamento opcionado, los mismos no cumplieron con la obligación del pago asumida en la cláusula tercera, es decir el pago de las cantidades de dinero establecidas como partes del precio de venta del inmueble. Por otra parte, los codemandados JOSÉ ALFREDO FARÍAS y KLEIDYS HURTADO DE FARÍAS, a través de su apoderada judicial, abogada en ejercicio JOHANA MARQUEZ, plenamente identificados, alegó que su representada celebró un contrato, mediante el cual sus mandantes se obligaron a comprar y el promitente vendedor a vender un inmueble, cuyas características se encuentran identificado en el documento, por el precio y condiciones de pago que igualmente consta en el documento objeto de este litigio, por lo tanto concurriendo todos los elementos esenciales para su validez, previstos en el artículo 1.141 del Código Civil, tales como el consentimiento de las partes legítimamente manifestado, objeto posible, lícito, determinado y causa lícita. Igualmente manifestó, que debido a que el promitente vendedor no di cumplimiento a la obligación que le asigna el artículo 1.488 del Código Civil, que no es otro que el otorgamiento del instrumento de propiedad del inmueble en referencia, y que a pesar de ello, sus representados han estado en la mejor disposición de cumplir con su obligación correlativa de cancelar el precio en las condiciones acordadas e incluso que los mismos han realizado un adelanto al mismo, por la suma de DOSCIENTOS SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (270.000.000,00), que en la actualidad equivalentes por reconversión monetaria a la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA BOLÌVARES (Bs.270.000,00). Así mismo aludió, que a pesar que en la cláusula octava del contrato autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, de fecha 25 de julio de 2006, quedando anotado bajo el Nº 72, Tomo 118 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, fue establecido que el promitente vendedor dejó en posesión del inmueble a los promitentes compradores para habitarlo, sin embargo no es, sino hasta el día 08 de agosto de 2007, cuando el Ingeniero Civil, EDUARDO BASILE y ARQUITECTO, RENÈ UGARTE, emitieron la constancia de habitabilidad de la obra “RESIDENCIAS PORTOFINO”, dirigida a la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU), adscrita a la Alcaldía del municipio Maracaibo, motivo por el cual no se cumplió con lo preceptuado en la ultima aparte del artículo 132 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como tampoco con lo dispuesto en el artículo 26 de la ut supra mencionada Ley; en virtud de lo cual para el día 25 de agosto de 2006, fecha pautada para que sus representados cancelaran la cantidad CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00) en la actualidad equivalentes por reconversión monetaria a la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00); lo cual fue indicado en el literal “A” de la cláusula TERCERA del referido contrato, el demandante aún no había cumplido con su obligación de protocolizar el respectivo documento de condominio, ni su reglamento, y, no es si no hasta el día 13 de agosto de 2007, cuando se procedió a registrar por ante la Oficina del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia el documento, quedando anotado bajo el Nº 2, Tomo 22 del Protocolo 1º; en tal sentido procedió a oponer la excepción “non andimpleti contractus”, y según sus argumentos la acción resolutoria resulta improcedente, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil, por cuanto en los contratos bilaterales cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación, si el otro no ejecuta la suya, evidenciándose de tal manera que el ciudadano DOMENICO COCCIA, no poseía la propiedad del inmueble objeto de la venta, por cuanto hasta la presente fecha no se encontraba protocolizado el documento mediante el cual adquirió el inmueble objeto del contrato, demostrando con ello el ánimo de no cumplir con lo pautado en el contrato. De la misma manera, aduce la representante judicial, que la parte actora pretende realizar una estimación del “lucro cesante”, tomando como referencia el precio de compraventa del inmueble constituido por un apartamento objeto de este juicio, es decir la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 780.000.000,00), en la actualidad equivalente por reconversión monetaria a la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 780.000,00), siendo éste calculado a la tasa del doce por ciento (12%) anual del valor del inmueble, que al ser multiplicado por once (11) meses transcurrido desde el 25 de junio de 2007, arrojan un total de OCHENTA Y CINCO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 85.800.000,00), en la actualidad equivalente por reconversión monetaria a la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 85.800,00); en virtud de lo cual, procedió a reconvenir a la parte actora, ciudadano DOMENICO COCCIA, por cumplimiento de contrato, de acuerdo con lo señalado en el artículo 1.167 del Código Civil. Por su parte, el apoderado judicial de la parte accionante-reconvenida, abogado en ejercicio DECIO VIVOLO NICASTRO, plenamente identificado en actas, procedió a contestar la reconvención, alegando que la parte demandada-reconviniente adujo en su escrito de reconvención que entre él accionante y sus representados se pactó la compraventa del inmueble referido en el numeral 1º del escrito de reconvención, lo cual es absolutamente cierto, y fue plasmado en el documento fundante de este litigio, donde los promitentes compradores se comprometen a comprar un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la sigla 16-B, ubicado en el piso16 del edificio RESIDENCIAS PORTOFINO; contrato del que se deriva una obligación de “hacer”, para sus suscriptores tendiente a la celebración de un contrato futuro. Igualmente, procedió a negar, rechazar y contradecir que entre su representado y los codemandados reconvinientes se haya celebrado un contrato de compraventa, con respecto al inmueble constituido por un apartamento, el cual se encuentra plenamente identificado en actas, menos aún que hayan abonado al precio de venta de dicho inmueble la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 270.000.000,00), en la actualidad equivalente por reconversión monetaria a la cantidad DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÌVARES (Bs. 270.000,00), por cuanto la cantidad entregada por parte de los promitentes compradores, en calidad de arras, fue la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.200.000.000,00), en la actualidad equivalente por reconversión monetaria a la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,00) al momento de la firma del presente contrato. Por otra parte aseguró, que los codemandados-reconvinientes no sólo incumplieron con el pago fijado para treinta (30) días después de la fecha cierta en que fue firmado el contrato de compraventa, vale decir, el 24 de agosto de 2006, sino que tampoco pagaron las cuotas subsiguientes, las cuales se hacían exigibles los días 23 de septiembre de 2006 y 27 de octubre de 2006, con lo que violaron no sólo el contrato, sino el dispositivo de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, por lo tanto nace para su conferente el derecho de solicitar la aplicación de lo establecido en los artículos 1.167 y 1.168 eiusdem, para no cumplir con la obligación surgida del contrato, dado el incumplimiento por parte de los codemandados; en virtud de lo cual solicitó sea declarado sin lugar la reconvención, interpuesta en contra de su representado. Ahora bien, resulta impretermitible para esta Arbitrium Iudiciis señalar que el juicio in commento versa sobre una pretensión de resolución de contrato de opción de compra venta, la cual consiste en la facultad que tiene una de las partes, en un contrato bilateral, de resolver el mismo, si la otra parte no cumple con su obligación, fundamentada en el equilibrio patrimonial de las partes que debe restablecerse y que quedaría roto si una de las intervinientes tuviese que cumplir su obligación sin habérsele a ella cumplido a su vez. En este sentido, es importante evocar lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil: Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba. Del mismo modo, establece el Código Civil: Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Artículo 1160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. (Negrillas de este Arbitrium Iudiciis) A tales efectos, es relevante evocar la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual establece: (…Omissis…) “El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación. (…Omissis…) El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales). Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”. (…Omissis…) En refuerzo de lo anterior, el contrato de compra venta es definido por AGUILAR GORRONDONA como “…un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero…”. Asimismo, PLANIOL y RIPERT definen la opción de compra venta como “…un contrato por el cual una de las partes se obliga a escoger a la otra parte como comprador, en caso de decidirse a vender la cosa; en general se admite que el precio, en ese caso, se determinará por el precio que los terceros podrían haber ofrecido por la misma cosa” (Tratado Elemental de Derecho Civil, tomo X, 1905, página 198). Por su parte, ROCA SASTRE afirma que “es el contrato en virtud del cual una de las partes u optante tiene la facultad de decidir a su arbitrio si se lleva a efectividad un contrato determinado, bien con el mismo, bien con un tercero” (Estudios de Derecho Privado (Obligaciones y Contratos), tomo I, editorial Revista de Derecho Privado, p. 354). Ahora bien, es importante acotar que la parte accionante alega en su libelo de demanda, que en la cláusula segunda del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 25 de julio de 2006, quedando anotado bajo el Nº 72, Tomo 118 de los libros respectivos de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, se acordó como precio definitivo de venta del inmueble objeto de la opción de compra, la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 780.000.000,00), en la actualidad equivalente por reconversión monetaria a la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 780.000,00), siendo discriminados su forma de pago en dicho contrato. Así mismo, aduce además que se estableció en el referido contrato, la entrega de la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión monetaria a la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), por parte de los promitentes compradores en calidad de arras, aceptando en el escrito de contestación a la reconvención, que los promitentes compradores cancelaron la mencionada cantidad al momento de la firma del referido instrumento. Igualmente, afirma en su escrito libelar, que en la cláusula octava del contrato objeto de este litigio, fue establecido que el promitente vendedor dejó en posesión del inmueble opcionado a los promitentes compradores, para que fuera habitado y le fuese realizada las reparaciones y mejoras que consideraran pertinentes. En este orden de ideas, la parte accionante-reconvenida para probar su pretensión, consignó a las actas copia fotostática simple del contrato de opción a compraventa, al cual esta Superioridad le otorgó pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 de la norma adjetiva civil, suscrito entre DOMENICO COCCIA por un lado, y por el otro los ciudadanos JOSÉ ALFREDO FARÍAS y KLEIDYS HURTADO DE FARÍAS, siendo plenamente identificado con anterioridad. El referido contrato logra probar que efectivamente existe el acuerdo de voluntad de las partes contratantes sobre la cosa, y el precio de la misma, ya que se trata de un documento autenticado, expresamente reconocido en su contenido y firma por la parte contra quien se opone. Sin embargo, los demandados, no obstante alegan el incumplimiento por parte del demandante promitente-vendedor, por cuanto a pesar que fue establecido en el contrato, que el inmueble objeto sub litis quedaba en posesión del promitente-comprador para ser habitado y realizarle las reparaciones que consideraren pertinentes, no obstante a ello, los mismos no lograron habitarlos, en virtud que la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU), adscrita a la Alcaldía del municipio Maracaibo del estado Zulia, no había emitido la constancia de habitabilidad para la fecha en que fue suscrito el contrato, siendo que la misma fue expedida el día 08 de agosto de 2007, por lo tanto el promitente vendedor no cumplió con lo dispuesto en la cláusula octava del contrato, quedando de esta manera según su parecer –justificado el no continuar cancelando el pago de la compra del inmueble-. Por otra parte, exponen los demandados al momento de suscribir el contrato, el ciudadano DOMENICO COCCIA, no ostentaba el documento que le acreditara la propiedad del inmueble objeto de la venta, mucho menos se encontraba registrado el documento de condominio del edificio “RESIDENCIAS PORTOFINO”. De tal manera, que el promitente vendedor no cumplió con la obligación que le impone la Ley de Propiedad Horizontal, según lo alegado por los demandados, por consiguiente procedieron a oponer la excepción non andimpleti contractus . Al respecto, el Código Civil establece la acción de cumplimiento de contratos en su artículo 1.167, el cual dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Negrillas de este Tribunal Superior) Pues, cabe destacar que en el caso de autos se verificó un incumplimiento por parte del actor, derivado del hecho que en la cláusula Octava del contrato, se estableció lo siguiente: “EL PROMITENTE VENDEDOR deja el inmueble objeto de la presente negociación en posesión de LOS PROMITENTES COMPRADORES, para habitarlo y realizarle las reparaciones y mejoras que ha bien éstos consideren pertinentes, sin que en ello signifique traspaso o cesión de los derechos de propiedad que corresponden a EL PROMITENTE VENDEDOR”. Ahora bien, observa esta Juzgadora, que para la fecha que en fue suscrito el contrato objeto de este litigio, es decir el 25 de julio de 2006, la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU), adscrita a la Alcaldía del Municipio Maracaibo del estado Zulia, no había emitido la constancia de habitabilidad del inmueble, por lo tanto, mal podría ser habitado el mismo por los promitentes compradores, cuando aún no se encontraba autorizado por el órgano competente. De igual manera, se evidencia de actas que para la referida fecha no se encontraba otorgado el documento de condominio y su Reglamento de RESIDENCIAS PORTOFINO, debido a que fue conferido el 13 de agosto de 2007, quedando anotado bajo el Nº 2, Tomo 22 del Protocolo 1º, siendo firmado en la Sede del Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Occidental. Por otra parte, se observa que el promitente vendedor no contaba con un instrumento jurídico idóneo que le acreditara la propiedad del inmueble en cuestión, por cuanto quien era propietario de dicho inmueble para la fecha antes mencionada, era la entidad bancaria “BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL, C.A., en virtud de ello, el ciudadano DOMENICO COCCIA, no estaba facultado para realizar algún tipo de negociación, hasta tanto le fuera protocolizado el documento de adquisición del inmueble. Y ASÌ SE DETERMINA. Respecto a los daños reclamados por la parte accionante-reconvenida, con ocasión al lucro cesante por la privación del uso del inmueble y los daños y perjuicios causados por las presuntas remodelaciones efectuadas al inmueble por los promitentes compradores, observa esta suscrita Jurisdiccional que de actas se desprende que no existe medios probatorios idóneo que comprueben tales daños, así como tampoco fueron cuantificados por la parte reclamante, consecuencialmente para esta Sentenciadora declarar la improcedencia de la reclamación efectuada en el escrito de demanda. Y ASÌ SE DECIDE. Aclarado lo anterior, y pasando al punto referente a la procedencia o no de la pretensión de resolución de contrato, es menester destacar que son eminente los argumentos planteados por la parte demandada-reconviniente, por cuanto se verificó el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los promitentes compradores, ello en virtud de las pruebas aportadas de la excetio non adimpleti contractus y la reconvención por cumplimiento de contrato; en consecuencia es impretermitible para esta Jurisdicente declarar la procedencia de la invocada excepción por no cumplimiento de contrato opuesta por la representante judicial de la parte demandada, abogada en ejercicio JOHANA CAROLINA MARQUEZ LUZARDO, liberando a su representada de cumplir con su contraprestación del contrato de opción a compra venta, consecuencialmente declarar sin lugar la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, incoada por el ciudadano DOMENICO COCCIA, en contra de los ciudadanos JOSÉ ALFREDO FARÍAS y KLEIDYS HURTADO DE FARÍAS, así como también se declara, la improcedencia de los pedimentos relativos al pago de la cantidad OCHENTA Y CINCO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÌVARES (Bs. 85.800,000,00), en la actualidad equivalente por reconversión monetaria a la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 85.800,00) por concepto de daños y perjuicios; y así se plasmará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE. De la Reconvención En cuanto a la reconvención propuesta por los ciudadanos JOSÉ ALFREDO DE FARÍAS y KLEIDYS HURTADO DE FARÍAS, a través de su apoderada judicial, abogada en ejercicio JOHANA MÁRQUEZ, por cumplimiento de contrato de opción a compra venta, fundamentando la misma en el hecho, que la parte actora-reconvenida no cumplió con su obligación, tal y como fue establecido en el referido contrato, en el sentido de dejar en posesión del inmueble, objeto de la opción a compra venta a los promitentes compradores, para ser habitados por éstos y realizarle las reparaciones que consideraran pertinentes, asimismo alega el incumplimiento por parte del promitente vendedor, en virtud que para la fecha que se llevó a efecto la autenticación del documento objeto de este litigio, es decir para el día 25 de julio de 2006, el promitente vendedor no contaba con un instrumento jurídico eficaz que le acreditara la propiedad del inmueble en cuestión, en virtud que para la referida fecha, aún era propiedad la entidad bancaria “BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL, C.A., menos aún se encontraba protocolizado el documento de condominio ni su reglamento, siendo que el mismo fue registrado con posterioridad a la fecha en que se suscribió el aludido contrato de opción a compra venta, por lo tanto el ciudadano DOMENICO COCCIA, incumplió con la obligación contraía en dicho contrato; en tal sentido procedió a oponer la excepción “non andimpleti contractus”, y en razón de ello, sus presentados quedaron liberados de su contraprestación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1168 del Código Civil. En este sentido, es importante resaltar que tal pretensión deviene del incumplimiento por parte del promitente vendedor al contrato de opción a compraventa, postulado por vía de mutua petición, es por que lo, esta operadora de justicia considera oportuno evocar lo contenido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.168 del Código Civil, los cuales establecen: Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Artículo 1.168. En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecutaba la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones. A este tenor, es relevante traer a colación la interpretación con relación a los contrato de opción a compraventa que ha instituido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 12 de abril de 2005, expediente Nº AA20-C-2004-000109, bajo ponencia del Magistrado Dr. ANTONIO RAMÌREZ JÌMENEZ, lo siguiente: “(…Omissis…) De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio. Con base en lo antes expuesto, resultó correctamente interpretado del artículo 1.527 del Código Civil. En cuanto a la infracción del artículo 1.527 del Código Civil, que dispone “...La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato...”, se evidencia en la sentencia recurrida que el juzgador en su parte motiva y dispositiva no se fundamentó en el referido artículo tal como lo expresa el formalizante, sino que de la interpretación del contrato de opción de compra venta, el contradocumento y las pruebas cursantes en autos, estableció que las partes debían dar cumplimiento a sus respectivas obligaciones contraídas, tales como pagar la parte actora el saldo del precio, y la demandada, otorgar el documento de propiedad, por lo que en el caso de autos no se configuró el vicio de errónea interpretación alegado. (En cursivay subrayado por esta Superioridad). (…Omissis…)”. Así, en el análisis de la pretensión reconvencional incoada, se constata la demostración de la existencia del contrato bilateral sub iudice y el hecho de haber acudido a un órgano jurisdiccional para dilucidar la presente controversia, dada la inejecución de la obligación contraída por parte del demandante-reconvenido, ciudadano DOMENICO COCCIA, en el contrato de opción a compra venta, por lo cual la parte demandada-reconviniente procedió a oponer la exceptio non adimpleti contractus, siendo así es importante destacar que tal incumplimiento posee dos consecuencias jurídicas, la primera, fundada en la inejecución, es decir la exceptio non adimpleti contractus, y su consecuencia es liberatoria de la contraprestación pactada por la otra parte, la cual originó la declaratoria sin lugar la resolución del contrato de opción de compra-venta, implícita en el escrito libelar de origen, tal circunstancia se encuentra prevista en el artículo 1.168 del Código Civil vigente. Y la segunda, la falta de cumplimiento de una de las obligaciones del contrato o de alguna de sus cláusulas, situación ésta que concede la posibilidad de solicitar el cumplimiento del contrato a elección de la parte contraria a aquella que previno en el incumplimiento, tal y como lo preceptúa el artículo 1.167 ieusdem, siendo ésta normativa la que rige la desavenencia de la ejecución del contrato, cuando una de las parte no ha cumplido con lo pactado en el, recordándose como la exceptio non adimpleti contractus, que la misma deviene cuando una de las parte en la relación contractual, exige el cumplimiento de una obligación a la otra, sin haber cumplido con la suya, y cuyo efecto, es necesariamente la liberación de las demás obligaciones pendientes. Ahora bien, vista la conducta desplegada por el vendedor-demandante, la cual quedó descrita con antelación, de la que se observa con alta claridad el incumplimiento en el que incurrió la parte accionante al no cumplir con lo pactado en la cláusula octava, donde se estableció la obligación de dejar en posesión del inmueble objeto de la negociación a LOS PROMITENTES COMPRADORES, para que fuese habitado y que le realizaren las reparaciones y mejoras que ha bien éstos consideren pertinentes, de igual manera observándose de las actas, que para la fecha en que se celebró el contrato de opción a compra venta, el PROMITENTE VENDEDOR, no acreditaba un documento idóneo para realizar el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, y dada la conducta desplegada por el vendedor-demandante, la cual, quedó descrita igualmente con antelación, de la que se observa el carácter culposo de su incumplimiento, adicionado al hecho de haber quedado demostrado que la parte compradora-demandada realizó un primer pago como anticipo del precio de la venta, por la cantidad DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÌVARES (Bs. 200.000.000,00), equivalentes en la actualidad por reconversión monetaria a la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), sin embargo lo que no fue demostrado en actas por la parte demandada, es el hecho de que los promitentes compradores hubiesen pagado al promitente vendedor, la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) en la actualidad por la reconversión monetaria equivalentes a la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), en virtud de ello, es impretermitible para esta Juzgadora, declarar parcialmente con lugar la pretensión por cumplimiento de contrato de compra-venta contenida en la reconvención propuesta, en tal sentido los promitentes compradores deberán cancelar al promitente vendedor la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 580.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 580.000,00). Y ASÌ SE ESTABLECE. Finalmente en aquiescencia de las anteriores argumentaciones, tomando base en los fundamentos de hecho y de derecho antes expuestos, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub facti especie, aunado al examen de los alegatos y medios probatorios aportados por las partes, todo lo cual derivó resulta forzoso, para esta Juzgadora Superior, REVOCAR la decisión proferida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 14 de agosto de 2012, y consecuencialmente, se declara CON LUGAR el recurso de apelación incoado por la parte demandada-recurrente, y así se plasmará en forma expresa, precisa, y positiva en el dispositivo del fallo a ser dictado en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE. DISPOSITIVO Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA, incoado por el ciudadano DOMENICO COCCIA, en contra de los ciudadanos JOSÉ ALFREDO FARÍAS y KLEIDYS HURTADO DE FARÍAS, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por los ciudadanos JOSÉ ALFREDO FARÍAS y KLEIDYS HURTADO DE FARÍAS, por intermedio de su apoderada judicial JOHANA MARQUEZ LUZARDO, contra sentencia de fecha 14 de agosto de 2012, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. SEGUNDO: SE REVOCA la aludida decisión de fecha 14 de agosto de 2012, proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el sentido de declarar, SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA, incoada por el ciudadano DOMENICO COCCIA, en contra de los ciudadanos JOSÈ ALFREDO FARÌAS y KLEIDYS HURTADO DE FARÌAS. TERCERA: Se declara, PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada en la contestación por los ciudadanos JOSÉ ALFREDO FARÍAS y KLEIDYS HURTADO DE FARÍAS, en contra del ciudadano DOMENICO COCCIA, y en consecuencia se ordena pagar al demandante por parte de los demandados-recurrentes el monto restante, es decir la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 580.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión monetaria a la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 580.000,00), así como también, se ordena a la parte demandante que trasfiera a los demandado-recurrentes la propiedad del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 16-B, ubicado en el piso 16 del edificio RESIDENCIAS PORTOFINO, situado en la avenida 2 (El Milagro), entre calles 74 y 75, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo, estado Zulia, objeto de la litis, una vez que conste en el expediente el pago de la referida cantidad de dinero por parte accionada, la parte accionante deberá otorgar por ante el registro público correspondiente el documento de propiedad del inmueble sub examine a favor de los demandados, y, en caso de no realizar el referido otorgamiento, el presente fallo surtirá efectos a favor de los compradores-demandados conforme a lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; todo ello de conformidad con los términos explanados en el presente fallo. Se condena en costas a la parte demandante, por haber sido totalmente vencida en la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoada en contra de los ciudadanos JOSE ALFREDO FARIA y KLEIDYS HURTADO de FARIA, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. No hay condenatoria en costas, en cuanto a la reconvención por no haber vencimiento total. PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE. A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaria copia certificada y déjese en este Tribunal. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dieciséis (16) días del mes de diciembre de dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia 156° de la Federación. LA JUEZA, DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO LA SECRETARIA ACCIDENTAL, ABOG. MARIA ALEJANDRA CÁRDENAS En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.) hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-164-15. LA SECRETARIA ACCIDENTAL, ABOG. MARIA ALEJANDRA CÁRDENAS GS/mc/ymf.