LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA I INTRODUCCIÓN Aprehende este Juzgado Superior la presente causa, en virtud de la distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 21 de julio de 2015, en virtud del recurso de apelación interpuesto el día 30 de junio de 2015, por el profesional del derecho NERIO LEAL, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 29.091, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada, contra la Sentencia Definitiva proferida el 29 de junio de 2015, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con relación al juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, seguido por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE C.A., (INCOVE) inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 14 de noviembre de 1978, bajo el Nº 100, Tomo 20-A, de los libros respectivos, domiciliada en el municipio Maracaibo del Estado Zulia, representada por sus Apoderadas Judiciales ANMY TOLEDO de COLETTA y ALYSETTE SÁNCHEZ VELIZ, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 48.441 y 63.351, respectivamente, y de igual domicilio, en contra de la Sociedad Mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 28 de septiembre de 2012, bajo el Nº 6, Tomo 105-A, de los libros llevados ante esa Oficina Registral, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representada igualmente por su Apoderada Judicial NORKIS AGUILAR DUNO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 57.562, y de igual domicilio. II NARRATIVA Se recibió y se le dio entrada en fecha 27 de julio de 2015, ante este Órgano Jurisdiccional, tomándose en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de definitiva. Consta en las actas procesales que, en fecha 30 de septiembre de 2015, fue consignado por ante este Juzgado Superior, escrito de Informes, suscrito por la abogada ANMY TOLEDO, actuando como apoderada judicial de la parte demandante, constante de catorce (14) folios útiles, mediante el cual expresa lo siguiente: “(…) El título de la acción lo constituye el contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 15 de Octubre de 2.012 bajo el Nº 90, Tomo 115, el cual se acompañara al libelo de demanda, y en el cual funge como ARRENDADORA mi mandante INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A., como propietaria del inmueble y, con el carácter de ARRENDATARIA la sociedad mercantil demandada PAPA´S BOWLING AND LOUNGE C.A., ambas identificadas en actas. La causa petendi es la resolucion de contrato por incumplimiento por parte de LA ARRENDATARIA para con sus obligaciones contractuales, muy específicamente para con el pago oportuno de las cuotas de condominio, en el tiempo convenido contractualmente, en las condiciones y términos contratados y la suscripción y notificación a LA ARRENDADORA de una póliza de seguros como garantía, establecidas en el contrato, indicándose además que en ningún momento fue notificada mi mandante de su existencia. Adminiculado a ello, se configura la disminución de las garantías y solvencia de LA ARRENDATARIA, por existir en su contra juicios de resolución de contrato y cobro de Bolívares (sic) cuya sumatoria en reclamo, superan con creces el capital suscrito de PAPA´S BOWLING AND LOUNGE C.A., sociedad mercantil demandada, configurándose de esa manera el derecho que le asiste a mi mandante de solicitar la resolución del contrato por incumplimiento (…). (…) indicó a esta Superioridad, que si bien es cierto, que para la fecha de incoación de la demanda no adeudaba dicha cantidad, no menos cierto es, que para las fechas anotadas en el libelo se encontraba en mora para con sus obligaciones, mora cuya declaratoria en interpelación no se hace necesaria, pues “las obligaciones que deben cumplirse en determinado tiempo y vence este tiempo útil para cumplir. En este caso, el simple vencimiento del tiempo constituye un definitivo incumplimiento y no será un retardo en el cumplimiento”. (…) la técnica utilizada por la demandada para desconocer dichos instrumentos no es la adecuada, en tanto que los mismos no emanan de ella, razón por la cual, una vez promovida la prueba de informes como en lo adelante será analizado, dichos avisos de cobro quedaron plenamente ratificados, y ello adminiculado con los recibos o facturas de pago que la propia demandada acompañara a su escrito, revelan de manera irrefutable, que la demandada incumplió, no cumplió con la obligación pactada contractualmente de pago de las cuotas de condominio de manera mensual y consecutiva. Sin embargo, debo destacar con respecto a la segunda póliza que no es una renovación de la primera, que quien la suscribe o toma es una empresa distinta a la ARRENDATARIA, indicando específicamente a esta Superioridad, que la empresa tomadora es D y J INVERSIONES, C.A., sociedad mercantil esta, que demandara a la ahora demandada PAPA´S BOWLING AND LOUNGE C.A., como quedó demostrado mediante las copias de los expedientes acompañados al libelo. Ello llama poderosamente la atención, respecto de la integridad y seguridad debidas a la arrendadora, en los términos del contrato, por las razones aducidas en el libelo, atinentes a la disminución de las garantías y estado de incertidumbre de mi representada, en su posición de arrendadora y propietaria del bien objeto del contrato. (…) Con fundamento en los hechos alegados en el libelo de la demanda, relativos al incumplimiento por parte de la arrendataria de sus obligaciones contractuales, hechos que se subsumen en los literales a) e i) del articulo 40 de la Ley de regulación de arrendamientos inmobiliarios para el Uso Comercial, y 1.167 del Código Civil, plenamente demostrados durante el lapso probatorio y ratificados en la audiencia oral llevada al efecto; incumplimiento este no rebatido por la demandada ante la irrefutable prueba del retardo o negligencia en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y siendo procedente el derecho reclamado, declarado por la recurrida con los fundamentos legales (sic) doctrinarios y jurisprudenciales transcritos en la misma, solicito sea declarada SIN LUGAR la apelación interpuesta (…)”. Así mismo, el 30 de septiembre de 2015, la representación judicial de la Sociedad Mercantil PAPA´S BOWLING & OUNGE, C.A., abogada NORKIS AGUILAR, presentó escrito de Informes ante este Órgano Superior, constante de doce (12) folios, del cual se observa que: “(…) La parte actora demanda (sic) Resolución del Contrato de Arrendamiento por falta de cumplimiento del contrato según lo establecido en la cláusula Décima Primera Literal “j” del contrato, siendo que en los hechos narrados en su libelo de demanda (folio 2 vto), al respecto señala: “De igual manera se estableció como obligación la suscripción por parte de la arrendataria de una póliza de seguro contra incendios y otros, tal y como se desprende de la cláusula Décimo Primera Literal de esta acción, en su literal b)Póliza ésta que hasta la fecha no ha sido presentada, desconocemos si existe o no pese a los requerimientos hechos a la Arrendataria.”; señalando por demás en el Petitorio de la demanda: “…así como la falta de cumplimiento del contrato según lo estipulado en la cláusula décima primera literal j) del contrato, al no presentar la póliza a que estaba obligado…”. Ahora bien, se evidencia de las actas que forman el expediente que la parte actora en su oportunidad, no impugno (sic) la referida póliza dentro del lapso previsto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, esto es dentro de los cinco días siguientes por cuanto las mismas fueron producidas con la contestación de la demanda. (…) Con tales argumentos se evidencia el vicio de INCONGRUENCIA POSITIVA de la sentencia ya que la parte actora en ningún momento haciendo uso del control y contradicción de la prueba, impugno conforme a derecho esa póliza de seguro, tal como se afirma en la sentencia que aquí se recurre (…) ni solicito (sic) la invalidación o nulidad de la póliza de seguro, tal como se evidencia del Capítulo II (Limites de la Controversia) lo alegado fue la no suscripción y presentación de la póliza de seguro contra incendio (…). De lo anterior se constata sin lugar a dudas que se probó la suscripción de la póliza de seguro contra incendio desde 08/08/20103 hasta 08/08/15, siendo su Beneficiara (sic) Preferencial Sociedad Mercantil Inmobiliaria Costa Verde C.A. con lo que se dio cumplimiento a la cláusula a la cláusula Décima Primera Literal “j” del Contrato de Arrendamiento y en consecuencia quedo (sic) desvirtuada conforme a derecho la pretensión de la parte actora, siendo incongruente e incurre además en la vulneración del numeral 4 del articulo 243 del Código de Procedimiento Civil la juez A Quo (…). (…) se observa la incongruencia del fallo, ya que la jueza A Quo declara con lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento con base al incumplimiento de la cláusula Décima Primera Literal “j” del contrato, POR NULIDAD DE LA RENOVACIÓN de la póliza de seguro de fecha 08/08/14 al 08/08/15, siendo que la parte actora solicito (sic) en su demanda el incumplimiento de la referida cláusula por no haber suscrito y presentado la póliza de seguro contra incendio el demandado, tal como se desprende de la sentencia que aquí se recurre. (…Omissis…) Ciudadana Jueza Superior, la parte actora demanda el incumplimiento en el pago de dos (2) cuotas de condominio y señala que para la fecha de introducción de la demanda 23 de septiembre de 2014, la arrendataria adeuda los meses de julio y agosto, por lo que tiene una deuda acumulada de (BS. 81.914,63) en su petitorio “…por disminuir las seguridades otorgadas, estar insolvente y no dar las ganancias prometidas, de conformidad con el literal i del articulo 40 ejeusdem (sic) y articulo 1.215 Código Civil con el pago de OCHENTA Y UN NOVECIENTOS CATROCE BOLIVARES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (81.914,63)…” Así, ciudadana Jueza Superior, la demanda es por la falta de pago de dos cuotas de condominio y de hecho la parte actora pide se condene a mi representada a pagar dos cuotas de condominio por el monto de OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CATORCE BOLIVARES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (81,914,63) (sic) y la jueza A Quo, en su sentencia señala a favor de mi mandante que, si pago y por tanto le exime del pago del monto reclamado, pero luego señala, con argumentos propios no señalados por la parte demandante, que ese pago fue extemporáneo y no se reputa como válido y declara con lugar la demanda por desalojo, señalando una extemporaneidad y alegando hechos nuevos no previstos ni peticionados por la parte actora, como lo es la extemporaneidad en el pago, de dos cuotas de condominio, si lo demandado fue la falta de pago tal como expresamente lo señala la parte actora en la demanda “…para la fecha de introducción de esta demanda, la arrendataria adeuda los meses de julio y agosto de 2014.” (sic) con lo que se evidencia y queda probado la temeridad de la demanda, al ser presentada esta el 23 de septiembre de 2014, fecha en la cual mi mandante estaba solvente en los cuotas (sic) de condominio demandadas como insolutas, tal como señala la ciudadana jueza en la parte motiva de la sentencia “…se observa que el pago de condominio del mes de julio de 2014 fue realizado el dia 1 de agosto de 2014..” “….la mensualidad por gastos de condominio correspondiente al mes de agosto de 2014, aparece cancelada el diecisiete (17) de septiembre de 2014, es decir fuera de los 15 (sic) posteriores a la mensualidad a pagar según lo convenido en el contrato…” (…Omissis…) Por lo que no procede en derecho el desalojo cuando se trata de una sola (1)(sic) cuota de condominio o cuando haya incurrido en mora o retraso en el pago y mucho menos como en el caso de marras que esta cuota de condominio fue pagada. Todo ello aunado a que la causal de Desalojo por una (1) cuota de condominio no existe en nuestro ordenamiento jurídico y el ignorar que las cáusales de Desalojo son taxativas y distintas a la resolución o cumplimiento contrato (sic) es lo que hace irrita esta sentencia por tanto acreedora a la jueza A Quo, de la declaratoria de error inexcusable por parte de esta superioridad. Por otra parte, la sentencia que nos ocupa, está viciada de nulidad por violación al debido proceso y el derecho a la defensa, al tener como argumento el retardo en el pago de años anteriores, que no fueron demandados obviamente porque fueron cancelados y debidamente aceptados por la parte demandante y los mismos no fueron materia del contradictorio, por lo que mal podría afirmarse en la sentencia que esos retraso FUERON INJUSTIFICADOS, si no se pidió justificarlos, máxime cuando la demandante en su petitorio señala que solo le adeuda dos (2) meses de condominio. (…Omissis…) Por otro lado en total desconocimiento del contenido del artículo 1296 del Código Civil, que establece que cuando la deuda sea de pensiones o cantidades que deban satisfacerse por periodos determinados y se acredite el pago de las cantidades correspondiente al último periodo, se presumen pagadas las anteriores, y con una valoración parcial del resultado de la prueba de informe, como única prueba da por probado el retardo en el pago de las cuotas de condominio de años anteriores, infringiendo la norma procesal al hacer una valoración parcial de dicha prueba silenciando el resto del contenido del informe del condominio en perjuicio de la demandada(…)”. De la revisión realizada a las actas que conforman el presente expediente se constata que, el día 29 de junio de 2015, el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, profirió su decisión declarando lo siguiente: “(…) Ahora bien, visto que la parte demandante denunció como uno de los supuestos de incumplimiento contractual, el retraso en el pago de las cuotas de condominio pertenecientes a los meses de Junio de 2.013 a Junio de 2.014 por parte de la arrendataria, promovió a tales efectos “Avisos de Cobro” provenientes de la Junta Directiva del Centro Comercial “Costa Verde”; sin embargo, este medio de prueba fue impugnado por la contraparte, ante lo cual, la demandante, solicitó la evacuación de la prueba de informes dirigida a la persona jurídica de la cual emanaron los avisos de cobro promovidos. En este sentido, consta en las actas la prueba informativa requerida a la Junta de Condominio del Centro Comercial Costa Verde, donde quedó confirmada la veracidad de los avisos de cobro de fechas 26 de Septiembre de 2.013, 14 de febrero de 2.014, 19 de marzo de 2.014 y 12 de mayo de 2.014, emanados de la Junta de Condominio del Centro Comercial Costa Verde y presentados por dicho condominio a la parte demandante en la presente causa Entonces bien, de las pruebas evacuadas por la actora, esta logró demostrar la autenticidad de los avisos de cobro de las cuotas de condominio correspondientes a los meses de Junio de 2.013 a Abril de 2.014, lo cual, entraña un retraso grave y continuo en la cancelación de las cuotas de condominio a lo cual se encontraba obligada la demandada conforme a las cláusulas sexta y novena del contrato suscrito entre las partes. Sobre este hecho, la parte demandada alegó una serie de circunstancias eximentes para el cumplimiento de su prestación de hacer, como lo fue, las reparaciones mayores que –a su juicio- debió realizar al local comercial objeto del contrato para poder hacer uso debido del mismo, sin que efectivamente haya demostrado dentro del proceso la veracidad de dichas afirmaciones con los medios de prueba evacuados, o en su defecto, haya demostrado que la imposibilidad de cumplimiento se debió al incumplimiento primigenio por parte de la arrendadora. Contrario a esto, la demandada en su contestación efectivamente reconoció que en fecha 17 de julio de 2.014, pasados como fueron más de diez meses de la suscripción del contrato, procedió a cancelar la cantidades “acumuladas” por pago de condominio, hecho éste que igualmente se entiende probado con la factura expedida en fecha 17 de julio de 2.014, por el condominio del Centro Comercial Costa Verde, a favor de la sociedad mercantil Papa’s Bowling & Lounge, C.A. por concepto de “cancelación de cuota de condominio desde Junio 2.013 a Mayo 2.014”, lo cual, entraña sin lugar a dudas un retraso injustificado de la obligación contractual de pagar las mensualidades por concepto de condominio, lo que en derivación constituye un incumplimiento a los términos y condiciones previstos en el contrato. (…Omissis…) De lo anterior, se desprende que el incumplimiento de una obligación contractual, lo puede constituir un simple retardo en el cumplimiento de la obligación, en este sentido, se constata de los hechos probados dentro del proceso, que la arrendataria incurrió en retardo en el cumplimiento de la obligación de pago de las cuotas de condominio, cuya consecuencia jurídica contractual se estima como un incumplimiento. (…Omissis…) De los anteriores hechos verificados en el curso del proceso, se concluye sobre este punto, que aún y cuando la demandada demostró haber pagado las mensualidades de condominio denunciadas como impagas por la arrendadora (Julio y Agosto 2.014), dicho pago no fue realizado en la manera acordada por las partes en el contrato de arrendamiento suscrito entre ellas, constatando esta juzgadora, que la arrendataria incurrió en el supuesto de resolución establecido de mutuo acuerdo por las partes en la cláusula novena del contrato, esto es, el retraso en el pago de una (01) de las cuotas de condominio, ello, sin lugar a dudas concatenado con la verificación del retraso consecutivo e injustificado del pago de las cuotas de condominio correspondientes a los meses de Junio de 2.013 a Abril de 2.014, subsumiéndose dicha situación en el supuesto de hecho previsto en el literal “A” del artículo 40 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales. Así se establece. (…Omissis…) Todas estas circunstancias que inspiraron la impugnación por parte de la actora sobre el medio de prueba descrito, fueron dilucidadas en la oportunidad de emitir valoración sobre los medios de prueba promovidos y evacuados en el proceso; en virtud de ello, se consideró válida la suscripción por parte de la arrendataria de la póliza contra incendio cuya vigencia fue del 08/08/13 al 08/08/14, e inválida la suscripción de la póliza de incendio cuya fecha de vigencia es desde el 08/08/14 al 08/08/15, al haber sido contratada por un tercero ajeno a la relación contractual conforme a lo acordado por las partes en el literal “J” de la cláusula DÉCIMA PRIMERA del contrato; aunado a ello, la parte demandada con las pruebas aportadas y estimadas por esta sentenciadora, no logró demostrar otra de las obligaciones que le imponía el citado literal, como lo era, la entrega a la arrendadora de una ejemplar de la póliza de seguro contratada, constatándose así, un incumplimiento parcial por parte de la arrendataria respecto a las obligaciones estipuladas en dicha cláusula contractual. Así se establece. (…Omissis…) Ahora bien, respecto al cumplimiento de las obligaciones principales del contrato de arrendamiento, refiere la doctrina citada, que se encuentran reseñadas en el artículo 1.592 del Código Civil Venezolano, cuales son: Servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y Pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, así pues, dicha norma contempla las obligaciones principales del arrendatario, sin embargo, dicha norma sustantiva debe ser analizada armónicamente con la Ley especial que rige la materia inquilinaria, específicamente, con lo previsto en el artículo 40 literal “A” de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, donde el legislador ha estimado que tanto el canon de arrendamiento como las cuotas de condominio constituyen obligaciones por parte del arrendatario, respecto de las cuales su incumplimiento puede conducir al desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento con la consecuente resolución del mismo. (…Omissis…) Así las cosas, conteste con la doctrina transcrita esta Juzgadora considera que aún y cuando la demandada de autos, probó haber pagado las cuotas de condominio, dicho pago no puede estimarse como un cumplimiento definitivo y exacto de la obligación contraída, toda vez, que conforme al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, a través del cual, decidieron reglar la relación contractual a la que se someterían, se establecieron formas y condiciones para el cumplimiento de las obligaciones contractuales (cancelación del condominio, suscripción de la póliza), encontrándose pues, obligada la arrendataria a cumplir con los mismos de una manera oportuna y capaz de producir la liberación de la misma; de manera que, constatado como ha quedado de las facturas y pruebas de informes evacuadas, el pago extemporáneo por parte de la arrendataria de las cuotas de condominio, la insolvencia con relación a la suscripción de la póliza de incendio y la pérdida de las garantías arrendaticias, conduce irremediablemente a esta Juzgadora a determinar la procedencia de la pretensión resolutoria contenida en la demanda con las consecuencias legales derivadas de ello, entre ellas, el desalojo y la consecuente entrega por parte de la sociedad mercantil Papa’s Bowling & Lounge, C.A del local comercial signado con la nomenclatura PA-39 ubicado en la Planta Alta del Centro Comercial Costa Verde, situado en la Avenida 4 Bella Vista con calle 3G, en los términos y condiciones establecidos en el contrato celebrado por las partes, una vez haya quedado definitivamente firme la presente decisión. Así se establece. Sin embargo, como quiera que quedó demostrado en actas con los medios de prueba evacuados en el proceso que la demandada pago las cuotas de condominio del Centro Comercial Costa Verde, C.A., correspondiente a los meses de Julio y Agosto de 2.014, monto este reclamado por la actora en su demanda, se exime del pago a la arrendataria de la cantidad de OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CATORCE CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 81.914,63), reclamado por la actora en el escrito contentivo de su pretensión, toda vez, que se verificó la recepción de los mismos por parte de la junta de condominio del centro comercial Costa Verde, C.A., sin embargo, se insiste en que dicho pago al no haber sido realizado dentro de los términos previstos en la cláusula novena del contrato, no puede reputarse válido a los fines de liberar de dicha obligación a la arrendataria. Así se establece.” A continuación procede esta Sentenciadora a realizar el análisis y la valoración correspondiente a las pruebas promovidas por las partes dentro del presente proceso: DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA JUNTO CON EL LIBELO DE LA DEMANDA DOCUMENTALES • Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A.”, (INCOVE), y la Sociedad Mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A, debidamente autenticado el día quince (15) de octubre de 2012, ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el N° 90, Tomo 115. El cual corre inserto desde el folio N° 11 al 19, de la pieza principal de la presente controversia. Respecto al instrumento que antecede, el mismo es valorado de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil, en virtud de constituir copia certificada de un documento privado debidamente autenticado que no fue impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa y del cual se evidencia la existencia de un contrato de arrendamiento entre las prenombradas Sociedades Mercantiles, siendo además apreciado como uno de los documentos fundamentales de la presente demanda, y así es considerado por este Tribunal Superior. • Copia fotostática simple del documento de propiedad de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la planta alta del Centro Comercial Costa Verde, situado en la Avenida 4 (Bella Vista) con calle 3G, signado con el N° PA-39, de esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, debidamente protocolizado ante la oficina subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha cinco (5) de junio de 1981. Que corre inserto desde el folio N° 20 al 28 de la pieza principal. El documento especificado es valorado de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil, en virtud de constituir copia certificada de un documento público por medio del cual se evidencia la propiedad que detenta la Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A.”, (INCOVE), sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. • Copia fotostática simple del recibo de cobro emitido por el Condominio del Centro Comercial Costa Verde, C.A., fechado el treinta (30) de junio de 2014, y dirigido al local comercial N° PA-39, propiedad de la Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A.”, (INCOVE). Que corre inserto en los folios Nros. 29 y 30 de la pieza principal. • Copia fotostática simple de la comunicación emitida por el Condominio del Centro Comercial Costa Verde, C.A. identificada como “Notas Explicativas del Mes de Marzo 2014”. Que corre inserta en los folios Nros. 31 y 32 de la pieza principal. • Copia fotostática simple del recibo de cobro emitido por el Condominio del Centro Comercial Costa Verde, C.A, fechado treinta y uno (31) de julio de 2014, dirigido al local comercial N° PA-39. Riela inserto en los folios Nros. 33 y 34 de la pieza principal. • Copia fotostática simple de la comunicación emitida por el Condominio del Centro Comercial Costa Verde, C.A., identificada como “Notas Explicativas Mes de Julio 2.014”. Corre inserta en los folios Nros. 35 y 36 de la pieza principal. • Copia simple de recibo de cobro emitido por el Condominio del Centro Comercial Costa Verde, C.A., fechado treinta y uno (31) de agosto de 2014, y dirigido al local comercial N° PA-39. Corre inserto en los folios Nros. 37 y 38 de la pieza principal. • Copia fotostática simple de la comunicación emitida por el Condominio del Centro Comercial Costa Verde, C.A., identificada como “Notas Explicativas Mes de Agosto 2.014”. Riela inserta en los folios Nros. 39 y 40 de la pieza principal. Constata esta Sentenciadora que los recibos de cobro y relaciones de gastos que anteceden promovidos en copias fotostáticas simples señaladas en el acápite anterior, constituyen documentos privados emanados de terceros, los cuales a tenor del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, han debido ser ratificados por su emisor mediante la prueba testimonial, esto es por el administrador de la Junta de Condominio del Centro Comercial Costa Verde, C.A., y no siendo este el caso, procedente forzosamente esta Juzgadora a desecharlas del material probatorio. Así se decide.- • Original de la comunicación emitida por el Centro Comercial Costa Verde, fechada veintiséis (26) de septiembre de 2013, dirigida a la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Costa Verde, C.A. (INCOVE), con atención a la ciudadana Sra. Silvia Loureiro identificada como “Aviso de Cobro”. Que corre inserta en el folio Nro° 41 de la pieza principal. • Copia fotostática simple de la “Relación de Cuentas por Cobrar al 26 de Septiembre de 2013”, emitida por el Condominio del Centro Comercial Costa Verde y dirigido al local comercial N° PA-39. Que corre inserto en el folio N° 42 de la pieza principal. • Original de comunicación identificada como “Aviso de Cobro”, de fecha catorce (14) de febrero de 2014, emitida por el Centro Comercial Costa Verde, C.A. (INCOVE) dirigida a la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Costa Verde, C.A., con atención a la ciudadana Sra. Silvia Loureiro. Que corre inserta en el folio N° 43 de la pieza principal. • Copia fotostática simple de la “Relación de Cuentas por Cobrar al 12 de Febrero del 2.014”, emitida por el Condominio del Centro Comercial Costa Verde. Que riela en el folio N° 44 de la pieza principal. • Original de la comunicación identificada como “Aviso de Cobro”, emitida por el Centro Comercial Costa Verde, fechada diecinueve (19) de marzo de 2014, dirigida a la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Costa Verde, C.A. (INCOVE), con atención a la ciudadana Sra. Silvia Loureiro. Que corre inserta en el folio N° 45 de la pieza principal. • Original de “Relación de Cuentas por Cobrar al 19 de Marzo del 2.014”, emitida por el Condominio del Centro Comercial Costa Verde debidamente firmada y sellada. Que corre inserta en el folio N° 46 de la pieza principal. • Copia fotostática simple de la comunicación emitida por el Centro Comercial Costa Verde, fechada doce (12) de mayo de 2014, dirigida a la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Costa Verde, C.A., identificada como “Aviso de Cobro”. Que corre inserta en el folio N° 47 de la pieza principal. • Copia fotostática simple de la “Relación de Cuentas por Cobrar al 14 de Mayo del 2.014”, emitida por el Condominio del Centro Comercial Costa Verde. Que se encuentra inserta en el folio N° 48 de la pieza principal. De las comunicaciones denominadas “Avisos de Cobros” y relaciones de gastos especificadas ut supra, consignadas en originales y copias fotostáticas simples, se constata que pertenecen a la categoría de instrumentos privados emanados de terceros, en ese sentido, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los mismos deben ser ratificadas por su firmante para que puedan conferírseles validez dentro de proceso, empero una vez impugnados por la contraparte, la promovente procedió a impulsar prueba de informes a los fines de que el Órgano Jurisdiccional pudiera conferirle validez dentro del juicio a los hechos que se pretenden demostrar mediante las mismas, en consecuencia corresponderá al momento de analizar la aludida prueba de informe cuando se determine si se tienen o no como ratificadas y en consecuencia otorgarle o no valor probatorio. Así se determina.- • Copia fotostática simple de la comunicación emitida por la Inmobiliaria Costa Verde, C.A., de fecha dieciocho (18) de julio de 2014, dirigida a la Sociedad Mercantil Papa’s Bowling & Lounge, C.A. Que corre desde el folio N° 49 al 51 de la pieza principal. El presente documento, debe ser valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado cuyo fin último era establecer las nuevas condiciones que en adelante regirían el desarrollo del contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Costa Verde, C.A., (INCOVE) y la Sociedad Mercantil Papa’s Bowling & Lounge, C.A, todo ello bajo la tutela del nuevo ordenamiento jurídico en materia de arrendamiento de locales comerciales, sin embargo la aludida documental fue desconocida por la parte a quien le fue opuesta arguyendo no haberla recibido, y siendo que la parte promovente no logró comprobar la entrega efectiva de la misiva a cualesquiera de las personas autorizadas para recibirlas, debe proceder esta Superioridad necesariamente a desecharlas del acervo probatorio. Así de consagra.- • Copia fotostática simple de la comunicación emitida por la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Costa Verde, C.A., (INCOVE), de fecha veintisiete (27) de mayo de 2014, dirigida a la Sociedad Mercantil Papa’s Bowling & Lounge, C.A. Que corre inserta los folios Nros. 52 y 53, respectivamente de la pieza principal. La misiva que antecede emanada de la demandante y suscrita por ésta, constituye un instrumento privado que pese a no haber sido impugnada dentro del proceso, de la misma no se evidencia sello o firma alguna que denote haber sido recibida por alguna persona que pueda vinculársele con la demandada de autos, en consecuencia la misma no emana valor probatorio alguno. Así se determina,- Sobre este punto se ha pronunciado el maestro Rodrigo Rivera Morales, en su obra, Las Pruebas en el Derecho Venezolano, Civil, Penal, Oral, Agrario, Laboral y Lopna, Tercera Edición, Universidad Católica del Táchira, Editorial Jurídica Rincón. San Cristóbal – Barquisimeto – Venezuela 2004, P. 503, en el sentido siguiente: “Con relación al valor probatorio de las cartas misivas, conforme lo dispone el artículo 1374 del Código Civil, se determinará por las reglas establecidas en la Ley respecto de los instrumentos privados y del principio de prueba por escrito; se exige que estén firmadas por la persona a quien se le opone, caso contrario carece de valor, a menos que hubiesen sido escritas.de su puño y letra y remitidas a su destino, lo cual tendrá que probarse mediante específicos medios de prueba: grafotecnia, testigos. Con base a la disposición in comento, las cartas misivas tienen valor entre las partes y respecto de terceros con relación a los hechos jurídicos que son esbozados en su texto, haciendo fe, hasta prueba en contrario de la verdad de las declaraciones a que a través de ellas se hayan realizado…” (Negrillas del Tribunal). • Copia fotostática del correo electrónico enviado a la dirección electrónica loureiro.grupo@gmail.com y dirigido a la cuenta de correo electrónico celinapadronacosta@gmail.com y con copia a la dirección dpadron@sgccusa.com. Que se encuentra inserto en los folios Nros. 54 y 55 de la pieza principal. El anterior mensaje de datos consignado como prueba documental fue impugnado por la parte demandada, Sociedad Mercantil Papa’s Bowling & Lounge, C.A. En este sentido la parte promovente con el fin de obtener el valor probatorio de la aludida documental, promovió en la fase probatoria inspección judicial sobre la cuenta de correo electrónico identificada como loureiro.grupo@gmail.com, sin embargo el a quo desecho la misma dada su impertinencia e inconducencia, por cuanto el objeto probatorio de la inspección requerida amerita la comprobación de determinados puntos que exigen conocimientos especiales y actuaciones que trasciende la simple observación, por lo que no resulta éste el medio idóneo para la obtención de la información indicada por la parte accionante. Colorario de lo anterior y considerando que dentro del lapso probatorio la parte promovente no logro probar la autenticidad de este mensaje de dato, esta Alzada procede a desecharlo del debate probatorio. Así se decide.- • Copia fotostática simple del Expediente Judicial correspondiente al Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, signado bajo el N° 58.003, en el juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento sigue la Sociedad Mercantil D&J Inversiones, C.A. en contra de la Sociedad Mercantil Papa’s Bowling & Lounge, C.A. El cual corre inserto desde el folio N° 56 al 99 de la pieza principal de la presente causa. Siendo que la presente prueba fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Superioridad la valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, tomando en consideración que es un documento público que no fue atacado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa, por lo que este Tribunal Superior le otorga pleno valor probatorio en relación a la existencia del aludido juicio. Así se determina.- • Copia fotostática simple del Expediente Mercantil correspondiente a la empresa Papas Bowling & Lounge, C.A., expedido por el Registro Mercantil Tercero del estado Zulia. Que corre inserto desde el folio N° 100 al 132 de la pieza principal. • Copia fotostática simple de Acta Constitutiva Estatutaria correspondiente a la Sociedad Mercantil D y J Inversiones, C.A. Que se encuentra inserta desde el folio N° 133 al 141 de la pieza principal. Respecto al instrumento que antecede, el mismo es valorado de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo apreciadas en cuanto a la identidad de las personas demandadas en esta causa, pues de un análisis a la referida documental se desprende que las personas que ostentas cargos dentro de la mencionada sociedad mercantil, resultan las mismas que las demandadas de autos. Así se estipula.- • Copia fotostática simple de expediente judicial perteneciente al Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, signado con el N° 48.577, en el juicio que con ocasión a Cobro de Bolívares, fuese incoado por el ciudadano Darwin Padrón Acosta contra la Sociedad Mercantil Papas Bowling & Lounge, C.A. Que corre inserto desde el folio N° 142 al 220, de la pieza principal. Siendo que la presente prueba fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Superioridad la valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, tomando en consideración que es un documento público, mediante el cual se constata que la existencia del referido juicio que para el momento de expedición de las copias simples se encontraba en trámite. Así se establece.- DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE EN LA ETAPA PROBATORIA PRUEBA DE INFORME • Dirigido a la Junta de Condominio del Centro Comercial Costa Verde, a fin de que informase sobre la veracidad de los avisos de cobro de fecha veintiséis (26) de septiembre de 2013; catorce (14) de febrero de 2014; diecinueve (19) de marzo de 2014 y doce (12) de mayo de 2014, remitidos por dicho condominio a la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE), por concepto de las cuotas de condominio pendientes del local comercial N° PA-39, asimismo requirió se indicaran las fechas en las cuales efectivamente fueron canceladas las cuotas de condominio correspondientes al local comercial N° PA-39, del Centro Comercial Costa Verde durante los años 2013 y 2014, respectivamente. En relación a la presente prueba observa esta Superioridad que el Tribunal de la recurrida en fecha quince (15) de enero de 2015, libró oficio bajo el N° 0040-2015, contenido que fuese ratificado mediante oficio N° 00185-2015, de fecha quince (15) de febrero de 2015; en este sentido el Condominio del Centro Comercial Costa Verde remitió respuesta al primer oficio mediante comunicación fechada dos (2) de febrero de 2015, en la cual se aprecia lo que parcialmente a continuación se transcribe: “Efectivamente el Condominio del Centro Comercial Costa Verde, en la persona de su Administrador ciudadano Carlos Barboza emitió los avisos de cobros en las fechas 26 de septiembre de 2.013, 14 de febrero de 2.014, 19 de marzo de 2.014 y 12 de mayo del 2.014, dirigidos a la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE C.A (INCOVE), por concepto de las cuotas de condominio pendientes en cada una de las oportunidades en relación al local PA-39…”. Ahora bien, posteriormente mediante segunda comunicación de fecha cinco (5) de marzo de 2015, ratificó la información ut supra señalada. Respecto a la información que del informe presentado dimana, esta Superioridad la valora plenamente de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, adminiculado con el contenido del artículo 507 eiusdem, por cuanto se evidencia que los datos suministrados resultan pertinentes y pueden ayudar a resolver la controversia, por lo que serán adminiculados al resto de las pruebas que cursan en autos, en la parte motiva de esta sentencia. Así se estipula.- INSPECCIÓN JUDICIAL • De conformidad con lo estipulado en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora promovió prueba de inspección judicial y en consecuencia solicitó al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se sirviera trasladar y constituirse en un inmueble constituido por un local comercial signado bajo el N° PA-39, ubicado en el Centro Comercial Costa Verde, Avenida 4, Bella Vista de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, sobre el cual se suscribió el contrato de arrendamiento objeto de la presente litis, donde actualmente funciona la Sociedad Mercantil Papa’s Bowling & Lounge, C.A., a los efectos de dejar constancia de las condiciones físicas visibles y el estado general en el que se encuentra el local comercial. En tal sentido, se aprecia que dicha inspección (la cual corre inserta en el folio N° 385 de la pieza principal) se llevó a cabo por el a-quo el día veintinueve (29) de enero de 2015, a los fines de dejar constancia de los hechos pretendidos por la parte promovente, pudiendo corroborarse como hecho cierto que dicho inmueble se encuentra en muy buenas condiciones físicas, apreciándose limpio y en general en perfectas condiciones de uso y conservación. Una vez estimado lo anterior, esta Jurisdicente procede a conferirle pleno valor probatorio a dicha promoción, en razón de lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1428 y 1430 del Código Civil. Así se decide.- DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA • Con respecto a la invocación del mérito favorable, observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero sí es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en sí, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece. DOCUMENTALES • Original de factura de cobro signada con el N° de control 00007037 emitida por el Condominio Centro Comercial Costa Verde, dirigida a la Sociedad Mercantil Papa’s Bowling & Lounge, C.A., fechada primero (1°) de agosto de 2014, por concepto de “Cancelación Cuota Condominio meses de Junio y Julio 2014”, por un total de NOVENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 99.346,70). Corre inserta en el folio N° 238 de la pieza principal de la presente causa. • Original de factura de cobro signada con el N° de control 00007222 emitida por el Centro Comercial Costa Verde, dirigida a la Sociedad Mercantil Papa’s Bowling & Lounge, C.A., fechada diecisiete (17) de septiembre de 2014, por concepto de “Cancelación Cuota Condominio mes de agosto de 2014”, por la suma de CUARENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 48.744,58). Reposa en el folio N° 239 de la pieza principal Constata esta Juzgadora que las facturas señaladas en el acápite anterior, constituyen documentos privados emanados de terceros, las cuales de conformidad con el artículo 431 de nuestra ley adjetiva, requieren ser ratificadas por su firmante para gozar de validez dentro del proceso, en este sentido, la parte demandante solicitó mediante prueba de informe dirigido a la Junta de Condominio del Centro Comercial Costa Verde, a los fines de que esta validara la veracidad de dichas facturas, tras lo cual el Tribunal de la recurrida libro oficio bajo el N° 0052-2015, fechado diecinueve (19) de enero de 2015, cuya resulta consta en el expediente del folio 2 al folio 5 de la pieza principal N° 2, mediante comunicación de fecha dos (2) de febrero de 2015, en la cual se lee lo siguiente: “…efectivamente el Condominio del centro comercial Costa Verde, emitió los recibos identificados anteriormente con el número de control m00007037, de fecha 01 de agosto de 2014 y el segundo identificado con el número de control 00007222, de fecha 17 de septiembre de 2014, los cuales correspondían a las cuotas de condominio de los meses de junio, julio y agosto respectivamente del año 2.014, generados por el local PA-39, propiedad de la sociedad mercantil Inmobiliaria Costa Verde C.A (INCOVE)”. Una vez esbozado lo anterior, observa esta Alzada que la información aportada se obtuvo en la forma prevista en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se estimará en el presente proceso en tanto y en cuanto permita esclarecer hechos controvertidos utilizando para ello las reglas de la sana crítica, en los términos del artículo 507 eiusdem. Así se determina.- • Original de Póliza de Seguro Incendio identificada con el N° 6108439, N° de recibo 359248, productor SARCOS ROJAS SERGIO, fechada doce (12) de agosto de 2013, emitida por la Sociedad Mercantil Seguros Catatumbo C.A., cuyo tomador es la Sociedad Mercantil Papa’s Bowling & Lounge, C.A., con vigencia desde el día ocho (8) de agosto de 2013 hasta el día ocho (8) de agosto de 2014. Que riela en desde el folio N° 240 al 258 de la pieza principal del presente juicio. • Original de Póliza de Seguro Incendio identificada con el N° 6108439, número de recibo 482241, productor SARCOS ROJAS SERGIO, fechada ocho (8) de agosto de 2014, emitida por la Sociedad Mercantil Seguros Catatumbo, C.A., cuyo tomador es la Sociedad Mercantil D y J Inversiones, C.A, cuya vigencia comprende desde el día ocho (8) de agosto de 2014 hasta el ocho (8) de agosto de 2015. Que reposa en actas desde el folio N° 259 al 261, todos inclusive de la pieza principal. Las anteriores documentales constituyen documentos privados los cuales de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil Venezolano, tienen entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones. Siguiendo el pensamiento de la jurisprudencia nacional, los documentos privados nada valen mientras no sean reconocidos por la parte a quien se oponen o sean tenidos como legalmente reconocidos. En este sentido, la parte accionante impugnó las documentales que anteceden. En este orden de ideas constata esta Jurisicente que efectivamente la póliza de seguro identificada bajo el N° 6108439, cuya vigencia comprende desde el día ocho (8) de agosto de 2013 hasta el día ocho (8) de agosto de 2014, y en la cual aparece como tomador la Sociedad Mercantil Papa’s Bowling & Lounge, C.A., y como beneficiario preferencial la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Costa Verde, C.A. (INCOVE), goza de pleno valor probatorio. No obstante, respecto al cuadro de recibo correspondiente a la renovación de la póliza N° 6108439, bajo las mismas condiciones, cuya vigencia abarca desde el día ocho (8) de agosto de 2014, hasta el ocho (8) de agosto de 2015, en la cual se identificada a la Sociedad Mercantil D & J Inversiones, C.A, como tomador y de la cual se presume como beneficiaria a la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Costa Verde C.A (INCOVE), esta Sentenciadora tomando como fundamento los alegatos en lo que sustenta su impugnación la demandante de autos, esto es, el argumento referido a la invalidez de la póliza de seguro bajo el supuesto de haber sido contratada o tomada por una sociedad mercantil distinta a aquella que se constituyó como arrendataria, y tomando en consideración lo recentado en el contrato de arrendamiento suscrito entre los litigantes y que versa sobre el local comercial N° PA-39, concretamente en su cláusula Décima Primera, Literal “J” de la cual se aprecia: “La Arrendataria se obliga a cumplir puntual y fielmente además de lo establecido en los artículos 1.592 y 1.594, del Código Civil, las obligaciones siguientes: (…) j) A mantener durante la vigencia del contrato de y de la prórroga legal una póliza de seguro contra incendios, terremotos, temblores, inundaciones y para otro acontecimiento que pudiese afectar la estructura física del inmueble señalado con el N° PA-39 arrendado, la referida póliza de seguro será contratada con una empresa de reconocida solvencia moral y económica que se encuentre domiciliada en Maracaibo, Estado Zulia, obligándose La Arrendataria a entregarle a la Arrendadora copia de la póliza de seguro contratada…”; se puede determinar con meridiana claridad que la Sociedad Mercantil Papa’s Bowling & Lounge, C.A.,no dio cumplimiento a la obligación estipulada en la referida cláusula, pues al haber sido tomada por una Sociedad Mercantil que no es parte material en la relación arrendaticia controvertida, mal podría producir el efecto liberatorio de una obligación contractual que no fue asumida por la demandada de autos, en consecuencia debe necesariamente esta Superioridad desecharla del material probatorio en virtud de no producir el efecto liberatorio a favor de la Sociedad Mercantil Papa’s Bowling & Lounge, C.A, parte demandada en la presente controversia. Así se decide.- • Copia fotostática simple de la comunicación emitida el día trece (13) de junio de 2.013, por la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Costa Verde, C.A. (INCOVE), dirigida a la junta directiva del Condominio del Centro Comercial Costa Verde, referente a la propuesta para acordar el pago de reparaciones del techo del centro comercial que afecta el local comercial N° PA-39, del cual se transcribe el siguiente extracto: “Por lo antes expuesto, y siendo la junta de condominio los garantes del mantenimiento y reparación de las áreas comunes del Centro Comercial, proponemos deducir los gastos efectuados de las cuotas ordinarias de condominio que le corresponden al mencionado local, facturando únicamente el 50% de la cuota correspondiente hasta que el monto haya sido cubierto en su totalidad…”. La misma corre inserta del folio N° 262 al folio 265, de la pieza principal. Respecto a la documental que antecede se aprecia que va dirigida a una persona jurídica distinta a las partes actuantes en juicio, es decir un tercero ajeno a relación controvertida, que no determina hecho alguno que presentare contención entre las partes, ni nada aporta al proceso por cuando su objeto está manifiestamente desligado del asunto debatido, por lo que consecuencialmente se desecha como material probatorio por resultar impertinente. • Copia fotostática simple de la comunicación de fecha doce (12) de julio de 2013, emitida por la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Costa Verde, C.A, (INCOVE), a la Junta de Condominio del Edificio Costa Verde. Que corre en el folio N° 266 de la pieza principal. • Original de las comunicaciones de fechas doce (12) de julio de 2013 y veinticinco (25) de julio de 2013, emitida por la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Costa Verde, C.A (INCOVE), a la Sociedad Mercantil Papa’s Bowling & Lounge, C.A. Que corren en los folios Nros. 267 y 268 de la pieza principal. • Copia fotostática simple de la comunicación emitida por la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Costa Verde, C.A (INCOVE), dirigida a la Junta de Condominio del Centro Comercial Costa Verde, C.A, fechada veintiuno (21) de febrero de 2014. La cual corre inserta en el folio N° 270 de la pieza principal. • Copia fotostática simple de la comunicación emitida por la Junta de Condominio del Centro Comercial Costa Verde, C.A, dirigida a la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Costa Verde, C.A (INCOVE), de fecha siete (7) de noviembre de 2013. Los medios de prueba que anteceden, se enmarcan dentro de la categoría de pruebas documentales privadas, en virtud de lo cual, su valor probatorio viene establecido por el artículo 1.363 de la norma sustantiva; sin embargo, pese a que las referidas documentales no fueron impugnadas por la contraparte, considera esta Superioridad que las mismas no determinan hecho alguno que presentare contención entre las partes, ni nada aporta al proceso por cuando su objeto está manifiestamente desligado del asunto debatido, se desecha como material probatorio por resultar impertinente. • Original de factura signada con el N° de control 00007258, emitida por la Junta de Condominio del Centro Comercial Costa Verde a favor de la Sociedad Mercantil Papa’s Bowling & Lounge, C.A., en fecha siete (7) de octubre de 2014, correspondiente a la cancelación de la cuota de condominio del mes de Septiembre de 2014, por una cantidad de CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 50.443,17). La cual corre en el folio N° 269, de la pieza principal. La anterior instrumental forma parte de los documentos privados emanados de terceros, las cuales de conformidad con el artículo 431 de nuestro Código de Procedimiento Civil, requieren ser ratificadas por su firmante para gozar de validez dentro del proceso. En este sentido, de una revisión a las actas procesales que conforman el expediente de marras, constata quien decide que no se observa que la misma haya sido ratificada mediante la prueba testimonial ni mucho menos a través de la prueba de informes dirigida al emisor de la misma, tras lo cual debe necesariamente esta Jurisdicente desechada del acervo probatorio. Así se decide.- • Original de factura signada con el N° de control 00006995, fechada diecisiete (17) de julio de 2014, emitida por el Condominio del Centro Comercial Costa Verde a nombre de la Sociedad Mercantil Papa’s Bowling & Lounge, C.A., con motivo a la cancelación de la cuota de condominio correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013 y enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2014, por una cantidad que asciende a CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL QUINIENTOS DIECISEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 433.516,61). La cual corre en el folio N° 272 de la pieza principal. Detalla esta Alzada que la factura anteriormente detallada, constituye un instrumento privado que a la luz del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, requiere ser ratificada por su firmante o emisor para gozar de validez durante el iter procesal. En este sentido la parte promovente solicitó prueba de informe dirigida a la Junta de Condominio del Centro Comercial Costa Verde tendente a la verificación de la factura y su posterior valoración por el a-quo, tras lo cual fue librado oficio bajo el N° 0040-2015, fechado quince (15) de enero de 2015, cuya respuesta como anteriormente se menciono consta en los folios números 6 y 7 de la pieza N° 2 de la presente causa, mediante comunicación de fecha dos (2) de febrero de 2015, de la cual se desprende: “De igual manera tal y como se desprende de las facturas que del mismo modo se adjuntan a la presente comunicación constante de diez (10) folios útiles, las cuotas de condominio generadas desde el mes de enero hasta el mes de mayo del año 2.013 fueron canceladas por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE C.A (INCOVE), y desde el mes de junio del año 2.013 hasta el mes de Diciembre del año 2.014 han sido canceladas por la Sociedad Mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., en su condición de Arrendatario del referido Local PA-39”. De todo lo anteriormente expuesto, puede colegir esta Juzgadora que la información aportada se obtuvo en la forma prevista en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil por cuanto la estima en el presente proceso en tanto y en cuanto permita esclarecer hechos controvertidos utilizando para ello las reglas de la sana crítica, en los términos del artículo 507 eiusdem. • Original de la comunicación emitida por la Junta Directiva del Centro Comercial Costa Verde, en fecha veinte (20) de mayo de 2015, dirigida a la Sociedad Mercantil demandada. La misiva que antecede constituye un documento privado que pese a no haber sido impugnado en el decurso del proceso mediante alguno de los mecanismos dispuestos para ello, este Órgano Jurisdiccional procede a desecharlo del material probatorio por extemporáneo, ya que fue promovida y consignada en la oportunidad de celebración de la audiencia oral y pública. Así se decide.- PRUEBA DE INFORMES • Dirigida a la Sociedad Mercantil Seguros Catatumbo, C.A, a fin de que informara sobre ciertos particulares relacionados a la póliza de seguro de incendio suscrita con la referida entidad. En relación a la presente prueba observa esta Sentenciadora que el a-quo, en fecha quince (15) de enero de 2015, libró oficio bajo el N° 0041-2015, y consta en actas respuesta del referido ente, mediante comunicación fechada veintiséis (26) de enero de 2015, que corre en el folio N° 384 de la pieza principal, en la cual se lee lo siguiente: “Con relación al particular PRIMERO, Luego de revisado el archivo general de la Compañía, se pudo observar que efectivamente el local N°PA-39, ubicado en el Centro Comercial Costa Verde, arrendado a la sociedad mercantil Papa’s Bowling & Lounge, C.A., se encuentra amparado por Póliza de Seguro de Incendio N° 6108439, suscrita desde el 8-8-2013 e inclusive coberturas de rotula de vidrios y cristales, daños por agua, primera pérdida, básica demolición, remoción y limpieza de escombros, básica honorarios de Arquitectos, Topógrafos e Ingenieros, básica reconstrucción e archivos. Con relación al particular SEGUNDO, le informo que el Tomador de la señalada póliza fue la sociedad mercantil Papa’s Bowling & Lounge, C.A., y su representante legal, el ciudadano Darwin Padrón Acosta (…) En cuanto al particular TERCERO, le informo que la mencionada póliza fue renovada el 8 de agosto de 2014 y se encuentra actualmente vigente. Y, finalmente, con relación al particular CUARTO, le informo que en la referida póliza aparece como beneficiario preferencial la sociedad mercantil Inmobiliaria Costa Verde, C.A. (INCOVE)”. Del referido medio probatorio concatenado con la documental póliza de seguro, se desprende la efectiva suscripción de una póliza de seguro de incendio N° 6108439 y su posterior renovación, a favor de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Costa Verde C.A (INCOVE), tras lo cual este Juzgado la aprecia en su totalidad aplicando el sistema de la sana crítica de conformidad con lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.- • Promovió requerimiento de información dirigida al Condominio del Centro Comercial Costa Verde. En relación a la prueba de informe que antecede, observa esta Jurisdicente que la misma ya ha sido apreciada con anterioridad, por lo que mal podría descender nuevamente a su valoración. Así se establece.- PRUEBA TESTIMONIAL • Consta de las actas que conforman el expediente de marras, que la parte demandada promovió en su escrito de contestación a la demanda, en calidad de testigo a la ciudadana YULIANA MORALES, venezolana, mayor de edad, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, quien rindió testimonio en la audiencia oral y pública, y del interrogatorio que se le hiciere manifestó que trabajó para la empresa Papa’s Bowling & Lounge, C.A., que se desempeño como asistente de la gerencia, que la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Costa Verde era quien les alquilaba el local. En este sentido cuando se le preguntó si conocía de vista, trato y comunicación a la representante de la compañía Inmobiliaria Costa Verde, aseveró que la señora Silvia era la dueña del local. Asimismo, manifiesta la testigo que ella misma le entregó una copia de la póliza a los representantes del condominio costa verde, concretamente a la ciudadana Silvia en una oportunidad que se encontraba reunida con el señor Javier en su oficina dentro de las instalaciones del centro comercial; también manifestó haber laborado para la aludida empresa hasta en mayo, mes en el que cerró. Finalmente cuando se le interrogó respecto a si tenía conocimiento del contenido de la póliza, el período al cual correspondía y quien era su beneficiario, señaló que la póliza era de Papa’s Bowling & Lounge, C.A., que se encontraba archivada en la carpeta de las pólizas de la empresa, y que no la revisó, pues solo le saco una fotocopia y la entregó. Detalla este Órgano Subjetivo Jurisdiccional que la anterior testimonial fue evacuada conforme a las reglas del examen del testigo, previstas en los artículos 480 y 485 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, la parte demandante impugna la testimonial jurada de la ciudadana YULIANA MORALES, en virtud de su posición antagónica respecto a si la entrega del ejemplar de la póliza de Incendio la realizó a un representante de la inmobiliaria Costa Verde, o a un representante del condominio del centro comercial Costa Verde. En este sentido, pese a que la testigo no se encontrare in curso en alguna de las inhabilidades previstas expresamente en la ley para ser testigo, no es menos cierto que del dicho de ésta, se observa que hubo contradicciones en el interrogatorio que le fue formulado, por lo que forzosamente esta Alzada amparada en el principio de inmediación que consagra nuestro ordenamiento jurídico debe proceder a desechar del material probatorio la anterior testimonial al carecer de veracidad para demostrar los hechos que con ella se pretendieron traer a las actas, bajo la tutela del artículo 508 de la ley adjetiva. Delimitada como fue la presente controversia, pasa este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a resolver el recurso de apelación formulado por el profesional del derecho NERIO LEAL, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, a fin de dilucidar el conflicto formulado a través de este juicio, a tenor de las siguientes consideraciones: III MOTIVOS PARA DECIDIR La relación arrendaticia es el vínculo que se establece entre el arrendador y arrendatario, teniendo como objeto en el caso en análisis, un determinado inmueble, lo cual, da lugar a una pluralidad de transcendencias en el orden jurídico concreto y especial que lo regula. Nuestro ordenamiento jurídico, regula la relación arrendaticia de inmuebles destinados a uso comercial a través del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, estableciendo en el artículo 40, del mencionado cuerpo normativo que: “Articulo 40: Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. (…)”. El contrato arrendaticio en cuanto negocio jurídico bilateral es fuente de relaciones jurídicas entre los contratantes, para disciplinar la obligación en sus múltiples fases de cumplimiento. Así se puede afirmar que, la relación arrendaticia, es el vínculo contractual que une al arrendador y al arrendatario con motivo del uso que éste último da al inmueble que ocupa, teniendo como contrapartida el pago del precio. De lo anterior se deduce que, el arrendamiento no se tipifica como relación jurídica establecida en una norma arrendaticia entre una condición y una consecuencia, en razón de la cual, el conocimiento de ésta se imputa a aquélla, por el contrario, es entendida como el vinculo establecido por la norma arrendaticia entre el deber u obligación de un sujeto y la facultad o derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultáneamente, la consecuencia jurídica. Desde este punto de vista, expresan los autores Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su Obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, página 22, que: “(…) el contrato de arrendamiento es una , que atiende a la bilateralidad nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas o correspectivas, en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relación (…) pues puede establecerse por escrito, pero también verbis; cuya relación se distingue por su onerosidad ya que en caso contrario se tratará de otro tipo de relación.”. En sintonía a lo anterior, carecería de sentido la relación contractual ausente de obligaciones recíprocas entre los intervinientes, para ello, ante el eminente riesgo que los sujetos objeto del contrato desvirtúen sus deberes, el sistema normativo regulariza las obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario, en atención a la naturaleza propia de la convención. Resulta de interés destacar que, el juicio fue tramitado ante el Tribunal de Instancia, a través de las disposiciones establecidas en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con el Titulo XI, relativo al Procedimiento Oral. La oralidad como principio rector de los actos procesales, no debe entenderse en su acepción simplista de mera expresión, pues de esa manera resultaría equivoco las ventajas reales del procedimiento oral, evidenciándose en su estructura, la utilidad de otros principios fundamentales como lo son la concentración e inmediación, en los cuales el Juez asimila o toma contacto con el material de conocimiento y con los intervinientes. El planteamiento de la oralidad no puede dejar de lado que algunos aspectos tendrán que hacerse constar por escrito, por ello, se exige un resumen de los argumentos más importantes que se han generado en las audiencias, destacando asimismo que, el proceso moderno se orienta al acercamiento de la justicia con los justiciables, siendo el principio de inmediación propio del juicio oral, el medio apropiado para lograrlo. En el caso bajo análisis, el vínculo arrendaticio quedó suficientemente acreditado en las actas procesales dada la admisión manifiesta realizada por los integrantes de la relación procesal, y las documentales consignadas en la fase instructoría del juicio desarrollado ante el Juzgado a quo, contentivas de las Actas Constitutivas de la empresas intervinientes el la litis, al igual que el contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, el día 15 de octubre de 2012, bajo el Nº 90, Tomo 115, de los libros respectivos. Así se observa que, la parte accionante instaura su acción de Resolución de Contrato Arrendaticio ante el Tribunal de Instancia, en virtud que a su criterio, la accionada para el momento adeudaba más de dos (02) cuotas condominales, cuya obligación de pago formaba parte de las estipulaciones contractuales asumidas por la arrendataria, aunado a la violación contractual de la Cláusula Décima Primera, Ordinal “j”, relativo a la contratación de una Póliza de Seguro. Por su parte, el sujeto pasivo de la relación procesal, para desvirtuar el alegato traído a juicio por la demandante, al momento de ejercer su derecho de defensa, consigna junto con la contestación a la demanda, recibos de pago de cuotas de condominio, expedidos por el Condominio del Centro Comercial Costa Verde y Póliza de Seguro de Incendio emitida por la Sociedad Mercantil Seguros Catatumbo C.A. El contrato de arrendamiento puede ser objeto de resolución por motivo de incumplimiento, tal como acontece con cualquier otro contrato sinalagmático o bilateral, por ello si una de las parte no ejecuta su obligación principal arrendaticia, permite a la parte afectada, con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil, solicitar su resolución, estableciendo al respecto la mencionada disposición normativa que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”. Igualmente puede el afectado, para el supuesto que existiera alguna cláusula contractual que estableciera las causas determinadas de dicha resolución, invocarla como causal resolutoria. La resolución ex –lege, no deriva de una condición tácita o implícita, sino de un derecho que corresponde a la parte cumpliente ante el incumplimiento de la otra, correspondiéndole la declaración resolutoria en nuestro ordenamiento positivo sólo al Juez, resultando en consecuencia, inadmisible para los contratos arrendaticios la resolución de pleno derecho, ello a pesar que las partes lo hayan pactado contractualmente, en virtud que debe constar un acto de los sujetos intervinientes para plasmar el hecho positivo o negativo bajo el cual se funda el alegato de inejecución de la obligación. Para dar respuesta a los planteamientos hechos valer por las partes, objeto de revisión ante esta Instancia Superior, se examinarán en orden metodológico, iniciando con el alegato relativo a la falta de pago de dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, alegados por la parte demandante de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. De la Falta de Pago de Cuotas de Condominio. De las actas procesales se evidencia que, cursa en los folios doscientos treinta y ocho (238), doscientos treinta y nueve (239), doscientos sesenta y nueve (269) y doscientos setenta y dos (272), de la Pieza Principal Nº 1, recibos de pago incorporados al juicio por la parte demandada, y signados bajo los Nos. de control 00007037, 00007222, 00007258 y 00006995, respectivamente, emanados del Condominio del Centro Comercial “Costa Verde”. Igualmente cursa del folio dos (02) al cinco (05) de la Pieza Principal Nº 2, resultado de la prueba de informe requerida al condominio del centro comercial antes referido, según oficio Nº 0052/2015. De los anteriores medios probatorios, evacuados en la fase instructoría del juicio, la parte accionada consignó un conjunto de recibos, a efecto de probar el pago como medio extintivo de su obligación arrendataria, y en consecuencia, su liberación como deudora. Aunado a ello, se encuentra igualmente agregada a las actas procesales, resultado de la prueba informativa de la cual se evidencia la originalidad de los recibos expedidos por la mencionada junta condominal. Sin embargo, consta igualmente a los folios seis (06) al veintiuno (21), resultado de la prueba de informe requerida según oficio Nº 0040/2015, dirigida asimismo al Condominio del Centro Comercial “Costa Verde”, observándose textualmente de su contenido que: “(…) Efectivamente el Condominio del Centro Comercial Costa Verde, en la persona de su Administrador ciudadano Carlos Barboza (sic) emitió los avisos de cobros en las fechas 26 de septiembre de 2013, 14 de febrero de 2014, 19 de marzo de 2014 y 12 de mayo de 2014, (…) por concepto de las cuotas de condominio pendientes en cada una de las oportunidades en relación al local PA-39.”. A este respecto, resulta necesario citar el contenido de los artículos 1264 y 1269 del Código Civil Venezolano, que a la letra expresan: Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. (…). Artículo 1.269.- Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención.”. En sintonía con lo anterior, la Cláusula Quinta del contrato celebrado ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, el día 15 de octubre de 2012, bajo el Nº 90, Tomo 115, de los libros respectivos, expresa que: “QUINTA: (…) La Arrendataria se obliga a pagar a La Arrendadora en dinero de curso legal en el País, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes (…).” El ordenamiento civil venezolano, otorga el derecho a los particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. Así lo establece legislativamente el artículo 1159 del Código Civil Venezolano, al establecer que: “Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”. Doctrinalmente el contenido del anterior articulo se conoce como autonomía de la voluntad, por cuanto las partes contratantes acuerdan libremente y sin intervención de la Ley, pero con una eficacia que el legislador compara con la normativa, reglando en ella sus intereses particulares, interviniendo el ordenamiento jurídico sólo para suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes, con sus consecuencias legales. Sobre este aspecto, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativa, en Sentencia de fecha 02 de septiembre de 2004, con ponencia del Magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa, enfoca el contenido del transcrito articulo 1159 del Código Civil Venezolano, como reglas de obligatorio cumplimiento entre los contratantes, expresando que: “ (…) Conforme a lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes, so pena de incurrir no sólo en la respectiva responsabilidad civil por incumplimiento, sino también en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento (riesgo del contrato, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales, entre otras). Es así como se entiende que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, lo cual viene a representar uno de los principios de mayor arraigo en el campo del Derecho, cuyo origen se remonta a la antigüedad, llegándose a definir el contrato como ley particular que liga a las partes, reconociéndose tal principio, hoy día, en nuestro ordenamiento jurídico cuando, por ejemplo, en el artículo 1.159 del Código Civil se dispone que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes.”. Así las cosas, el desplazamiento del tiempo para el cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento, arroja consecuencias en la relación jurídica que une a los sujetos procesales, pues si bien es cierto que, el tiempo de cumplimiento de la obligación convenida puede ser analizada como una simple modalidad dentro de la convención, no es menos cierto que, el cumplimiento de la misma en un momento diferente al pactado, se interpreta no sólo como una inexactitud de cumplimiento sino además como la realización de una prestación diferente a la debida. Del cúmulo probatorio se observa que, la Sociedad Mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., pagó las cuotas condominales adeudadas al Condominio del Centro Comercial “Costa Verde”, como parte de las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento celebrado con la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE C.A., como quedó evidenciado de los recibos de pagos incorporados a la litis en original ante el Tribunal de Instancia, y posteriormente ratificados con la prueba de informe evacuada en el proceso. Sin embargo, igualmente se constató de dicha probanza que, la cancelación dineraria no fue realizada en el tiempo de pago pactado en el negocio celebrado, y si bien, el elemento temporal es considerado de carácter accidental para la configuración y tipificación de la convención, si resulta constitutivo para el negocio concreto, y en consecuencia, esencial para su cumplimiento. Lo anterior, quedó evidenciado del resultado de ambas pruebas informativas emanadas del mencionado centro comercial, cursante del folio dos (02) al veintiuno (21) de la Pieza Principal Nº 2, al comprobar esta Superioridad el estado de atraso que presentaba la parte demandada para el pago de las cuotas de condominio correspondiente a los meses de Junio, Julio y Agosto de 2013, por el monto de OCHENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLIVARES CON 41/100 (Bs. 85.442,91), según aviso de cobro de fecha 26 de septiembre de 2013, cursante al folio ocho (08) de la Pieza Principal Nº 2; aviso de cobro de fecha 14 de febrero de 2014, del cual se lee la insolvencia desde Junio 2013 a Enero 2014, por la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y SIETE CON 43/100 (Bs. 262.447,43), cursante al folio nueve (09) de la Pieza Principal Nº 2; aviso de cobro cursante al folio diez (10) de la Pieza Principal Nº 2, emitido el 19 de marzo de 2014, presentando una deuda que alcanzaba la suma de TRESCIENTOS CINCO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y TRES CON 68/100 (Bs. 305.263,68), por concepto de cuotas de condominio correspondiente desde el mes de Junio 2013 hasta Febrero 2014; aviso de cobro de fecha 12 de mayo de 2014, cursante al folio once (11) de la Pieza Principal Nº 2, del cual se observa el monto adeudado de TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS CON 22/100 (Bs. 392.386,22), por concepto de cuotas de condominio desde Junio 2013 hasta Abril 2014. En sintonía a las anteriores consideraciones y dada la falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la procurada por la accionada en el retardo para el cumplimiento de su obligación, este Órgano Superior ratifica el criterio adoptado por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el sentido de declarar procedente la acción resolutoria dada la falta de pago de más de dos (02) cuotas de condominio, en virtud de la previsión normativa establecida en el articulo 1167 del Código Civil Venezolano, que faculta a una de las parte a solicitar judicialmente la resolución del contrato celebrado, si la otra no cumple con su obligación. Además, no puede la parte accionada oponer como defensa el pago del canon como cumplimiento de su obligación arrendaticia, por cuanto fue reincidente el retardo del desembolso de la mensualidad de arrendamiento, resultando tal retardo una justificación grave y persistente para que el Operador de Justicia aprecie la infracción a la lealtad reciproca que se deben las partes en los contratos, lo que se convierte en un deber para el Juez de pronunciarse sobre la resolución peticionada. Debe recordar la parte accionada que, nuestro sistema legislativo, no permite como en otras legislaciones, la posibilidad de admitir que el deudor cumpla su obligación aún estando en curso la demanda, como lo pretendió el sujeto pasivo de la relación procesal al pagar su insolvencia en fecha 1 de agosto de 2014, y 17 de septiembre de 2014, como se evidencia de recibos de pago cursante a los folios cinco (05) y seis (06), respectivamente, de la Pieza Principal Nº 2, pues permitir lo anterior seria tanto como desvirtuar los presupuestos sustantivos y generar un total estado de incertidumbre en franco perjuicio de la parte accionante, en virtud que, en el presente caso, el efecto resolutorio deviene automáticamente de la propia Ley, y si entre la demandada y el Condominio del Centro Comercial Costa Verde existían reclamaciones dinerarias que, a criterio de la accionada, la exoneraban del pago condominal, como lo alega en sus escritos de contestación e informes, ello no constituía un eximente para el cumplimiento de las obligaciones asumidas con la accionante Sociedad Mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE C.A., dado que, tenia a su alcance las vías jurisdiccionales pertinentes para que el condominio cumpliera con el deber de suministrar y asegurar el disfrute de las zonas comunes del centro comercial. En consecuencia, dado los anteriores razonamientos lógicos, este Órgano Superior declara Sin Lugar, la apelación ejercida en cuanto al presente particular, ratificando el criterio proferido por el Tribunal de Instancia, y en ese sentido, la parte accionada debió pagar las cuotas de condominio vencidas y no pagadas oportunamente, ello en virtud que dada las pruebas antes analizadas, la Sociedad Mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., realizó el pago de las cuotas de condominio de los meses de Julio y Agosto de 2014, durante el curso del proceso y reclamados igualmente por la parte actora en su escrito libelar, ello a pesar que el incumplimiento en cabeza de la demandada ya se encontraba configurado, lo cual, se ratifica resultó tardío para el cumplimiento oportuno de sus obligaciones. ASI SE DECIDE. De la violación Contractual.- Alega la representación judicial de la parte accionada en su escrito de informes que, el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, erró al declarar la falta de cumplimiento de la Cláusula Décima Primera, literal “J” de la convención celebrada ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, el día 15 de octubre de 2012, bajo el Nº 90, Tomo 115, de los libros respectivos, relativa a la suscripción de una Póliza de Seguro contra incendios, terremotos, temblores e inundaciones durante la vigencia de la relación contractual. Por su parte, la representación judicial de la parte accionante para contrarrestar el argumento de la parte accionada manifiesta que: “(… )La causa petendi es la resolución de contrato por incumplimiento por parte de LA ARRENDATARIA para con sus obligaciones contractuales, (…) y la suscripción y notificación a LA ARRENDADORA de una póliza de seguros como garantía, establecidas en el contrato, indicándose además que en ningún momento fue notificada mi mandante de su existencia.”. Resulta oportuno traer a colación, extractos de la sentencia proferida por el Tribunal de Instancia, al considerar lo relativo a la violación contractual de la cláusula décima primera, en su literal “j”, estableciendo que: “Sobre este aspecto, la parte demandada en la oportunidad respectiva consignó ejemplares originales de las pólizas de incendio contratadas con su correspondiente renovación, medio de prueba éste que fue impugnado por la parte actora alegando su invalidez, bajo el supuesto de no aparecer como beneficiaria su representada y por haber sido contratada la renovación de la póliza por una persona jurídica ajena a la relación contractual debatida. Todas estas circunstancias que inspiraron la impugnación por parte de la actora sobre el medio de prueba descrito, fueron dilucidadas en la oportunidad de emitir valoración sobre los medios de prueba promovidos y evacuados en el proceso; en virtud de ello, se consideró válida la suscripción por parte de la arrendataria de la póliza contra incendio cuya vigencia fue del 08/08/13 al 08/08/14, e inválida la suscripción de la póliza de incendio cuya fecha de vigencia es desde el 08/08/14 al 08/08/15, al haber sido contratada por un tercero ajeno a la relación contractual conforme a lo acordado por las partes en el literal “J” de la cláusula DÉCIMA PRIMERA del contrato; aunado a ello, la parte demandada con las pruebas aportadas y estimadas por esta sentenciadora, no logró demostrar otra de las obligaciones que le imponía el citado literal, como lo era, la entrega a la arrendadora de una ejemplar de la póliza de seguro contratada, constatándose así, un incumplimiento parcial por parte de la arrendataria respecto a las obligaciones estipuladas en dicha cláusula contractual. Así se establece.”. La institución del seguro descansa en el mecanismo de la transferencia de los riesgos a los cuales están expuestas las cosas y las personas a una entidad que se ocupa de asumirlos sobre bases científicas y técnicas, indemnizando los daños a quien teniendo interés en evitar el siniestro pague una prima por la transferencia. La Ley del Contrato de Seguro, define en su artículo 5, lo que debe entenderse por tal institución, y al efecto establece que: “Artículo 5°. El Contrato de seguro es aquél en virtud del cual una empresa de seguros, a cambio de una prima, asume las consecuencias de riesgos ajenos, que no se produzcan por acontecimientos que dependan enteramente de la voluntad del beneficiario, comprometiéndose a indemnizar, dentro de los límites pactados el daño producido al tomador, al asegurado o al beneficiario, o a pagar un capital, una renta u otras prestaciones convenidas, todo subordinado a la ocurrencia de un evento denominado siniestro, cubierto por una póliza. Las disposiciones del contrato de seguro se aplicarán a los convenios mediante los cuales una persona se obliga a prestar un servicio o a pagar una cantidad de dinero en caso de que ocurra un acontecimiento futuro e incierto y que no dependa exclusivamente de la voluntad del beneficiario a cambio de una contraprestación, siempre que no exista una ley especial que los regule.”. Del contenido de la norma in comento, se evidencia que de él emana los participantes involucrados en el contrato de seguro, y en este orden de ideas debe concurrir al menos el asegurador, entendido como la persona que asume el riesgo previsto y se compromete a cubrirlo; el asegurado quien de conformidad con el articulo 8 de la Ley del Contrato de Seguro, destaca como la persona que, en sí misma, en sus bienes o en sus intereses económicos está expuesta al riesgo; y el beneficiario, quien de conformidad al articulo antes mencionado, es aquél en cuyo favor se ha establecido la indemnización que pagará la empresa de seguros. Igualmente dentro de las figuras características del contrato de seguro, se encuentra el tomador del seguro, definido por la ley especial que rige la materia como: “Artículo 7°. Son partes del contrato de seguro: (…) 2. El tomador, o sea, la persona que obrando por cuenta propia o ajena, traslada los riesgos.”. (Resaltado del Tribunal). Así las cosas, cursa al folio trescientos ochenta y cuatro (384) de la Pieza Principal Nº 1, resultado de la prueba de informe requerida a la Sociedad Mercantil Seguros Catatumbo C.A., de la cual se lee textualmente que: “(…) Con relación al particular PRIMERO, Luego de revisado el archivo general de la Compañía, se pudo observar que efectivamente el local Nº PA-39, (…) se encuentra amparado por Póliza de Seguro de Incendio Nº 6108439, suscrita desde el 8-8-2013 e incluye coberturas de rotura de vidrios y cristales, daños por agua, primera pérdida, básica demolición, remoción y limpieza de escombros, básica honorarios de Arquitectos, Topógrafos e Ingenieros, básica reconstrucción e archivos. Con relación al particular SEGUNDO, LE INFORMO QUE EL Tomador de la señalada póliza fue la sociedad mercantil papa´s bowling & Lounge, C.A. (…) En cuanto al particular TERCERO, le informo que la mencionada póliza fue renovada el 8 de agosto de 2014 y se encuentra actualmente vigente. Y, finalmente, con relación al particular CUARTO, le informo que en la referida póliza aparece como beneficiario preferencial la sociedad mercantil Inmobiliaria Costa Verde, C.A. (INCOVE).”. Del mismo modo cursa del folio doscientos cuarenta (240) al doscientos cincuenta y ocho (258), Póliza de Seguro de Incendio Nº 6108439, con sus anexos, de la cual se observa como tomador y asegurado la Sociedad Mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., con vigencia desde el día 08 de agosto de 2013 hasta el día 08 de agosto de 2014. Así mismo, cursa al folio doscientos cincuenta y nueve (259) al doscientos sesenta y uno (261), Póliza de Seguro de Incendio Nº 6108439, de la cual se evidencia como tomador y asegurado la Sociedad Mercantil D y J Inversiones, C.A., con vigencia desde el 08 de agosto de 2014 hasta el 08 de agosto de 2015. Resulta oportuno para este Órgano Superior, citar el contenido del artículo 51 de la Ley del Contrato de Seguro, al establecer que: “Artículo 51. La duración del contrato será estipulada por las partes, y no podrá exceder de diez (10) años. Si el contrato no estipulare duración, el mismo se entenderá celebrado por un (1) año. Salvo pacto en contrario, el contrato se prorrogará tácitamente una o más veces, incluso por cláusulas convencionales, pero cada prórroga tácita no podrá exceder de un (1) año. Queda entendido que la renovación no implica un nuevo contrato, sino la prórroga del anterior. Las partes pueden negarse a la prórroga del contrato, mediante una notificación escrita a la otra parte dirigida al último domicilio que conste en el expediente, efectuada con un plazo de un (1) mes de anticipación a la conclusión del período de seguro en curso. La emisión de un cuadro recibo o recibo de póliza para un nuevo período y el pago de la prima son prueba de la renovación de la póliza en las mismas condiciones en que estaba pactada. Las disposiciones contenidas en el presente artículo no son aplicables, en cuanto sean incompatibles, a los seguros de personas.”. (Resaltado del Tribunal). La Ley del Contrato de Seguro, es clara al regular la figura de la duración y renovación contractual, entendiendo que la emisión de la póliza o cuadro de recibo y el pago de la prima son pruebas de la renovación de la misma, asumiéndola como la continuidad de ella y no como una nueva contratación. En el presente caso, existen notables diferencias en cuanto al tomador y asegurado primigenio en relación al que contrató en segunda ocasión, sin embargo, resulta claro, preciso, evidente e inteligible que en ambas ocasiones se trata de la Póliza de Seguro signada bajo el Nº 6108439. La anterior situación se clarifica aún más, con el resultado de la prueba informativa, en virtud que, en las situaciones antes descritas, no aparece en el Cuadro de Póliza en beneficio de quien fue contrata la póliza de seguros, sin embargo, la prueba en referencia incorpora al juicio la certeza que, el titular del interés asegurado es la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Costa Verde, C.A., parte accionante y beneficiaria del seguro contratado. De las consideraciones antes expuestas, concluye este Tribunal Superior que la Póliza de Seguros con vigencia desde el ocho (8) de agosto de 2014, al ocho (8) de agosto de 2015, no se trata de un nuevo contrato de seguro, sino de la renovación de la póliza de seguros Nº 6108439, en la cual funge como beneficiaria la parte demandante, empero detalla esta Sentenciadora que en la referida renovación aparece como tomador de la póliza un tercero ajeno a la relación contractual debatida, lo cual resulta en contravención a la convención suscrita por las partes litigantes, concretamente en su cláusula Décima Primera literal “J”, celebrada ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, el día quince (15) de octubre de 2012, bajo el Nº 90, Tomo 115, de los libros respectivos, pues si bien es cierto que el beneficiario preferencial de la póliza de incendio es la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Costa Verde, C.A., no es menos cierto que la misma fue suscrita por la Sociedad Mercantil D & J Inversiones, persona jurídica ajena a la relación controvertida, por lo que mal podría producir el efecto liberatorio de una obligación contractual que no fue asumida por la demandada de autos, lo que se traduce en el incumplimiento de la obligación antes aludida por parte de la arrendataria, quedando en consecuencia inválida la suscripción de la póliza de incendio. ASÍ SE DECIDE.- Sin embargo, cabe destacar que, la procedencia en cuanto al recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, en lo que respecta a la segunda de las pretensiones objeto de revisión, es decir, en lo relativo a la falta de cumplimiento del literal “j” de la Cláusula Décima Primera, de la convención celebrada entre los integrantes de la relación procesal, no significa que el sujeto pasivo de la relación procesal quede eximido de responsabilidad frente a la accionante Sociedad Mercantil Inmobiliaria Costa Verde, C.A., pues bien, es preciso recordar que, dada falta de pago de más de dos (2) cuotas de condominio consecutivas evidenciado previamente, configuró el supuesto normativo establecido en el articulo 1.167 del Código Civil Venezolano, para la procedencia de la Resolución del contrato celebrado ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, el día 15 de octubre de 2012, bajo el Nº 90, Tomo 115, de los libros respectivos, dado el incumplimiento atribuido a la Sociedad Mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., en el pago oportuno de su obligación principal, y en ese sentido de manera expresa, positiva y precisa se hará constar en la parte dispositiva del presente fallo. ASI SE DECIDE. IV DISPOSITIVA Este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación instaurado por los profesionales del derecho NERIO LEAL y NORKIS AGUILAR DUNO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 29.091 y 57.562, respectivamente, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la parte demandada Sociedad Mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A. SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas sus partes la decisión proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha el 29 de junio de 2015, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, sigue la Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A.”, (INCOVE), contra la Sociedad Mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A. TERCERO: Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los quince (15) días del mes de diciembre de dos mil quince (2015). AÑOS: 205° de la Independencia y 156° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR. Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO LA SECRETARIA SUPLENTE Abg. HANNA MANAURE MESTRE. En la misma fecha anterior, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede. LA SECRETARIA SUPLENTE Abg. HANNA MANAURE MESTRE.