De la revisión de las actas procesales aprecia este Juzgador que en la presente causa de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA, intentada por el ciudadano GUILLERMO MONTERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.806.369, y domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia en contra de la ciudadana SOLEDAD FUENMAYOR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.063.814, del mismo domicilio, se evidencia que iniciada la causa, la parte demandada se da por notificada de las actas mediante apoderado judicial, solicitando la paralización del juicio para el cumplimiento del procedimiento administrativo especial establecido en el Decreto, Rango y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; posteriormente, en el escrito de contestación a la demanda, detalla la accionada que el inmueble objeto del contrato que se pretende resolver es su vivienda principal, la cual ocupa desde la firma del contrato y por consiguiente insiste en la paralización de la causa hasta tanto se cumpla el procedimiento administrativo previo respectivo.
Continúa verificando el Tribunal que el apoderado judicial de la parte actora indica que dicho inmueble no es la vivienda principal de la demandada, siendo que la disposición legal únicamente se refiere a la desocupación de inmuebles que constituyan la vivienda principal del ocupante, por lo que solicita que se oficie al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) a los fines de verificar tal condición, alegando además que la acción por resolución por sí sola no comporta una amenaza de desalojo o desocupación, siendo necesario el desarrollo del contradictorio del proceso y el dictado de una sentencia favorable al demandante, para que pueda atribuirse el señalado efecto.
Este Tribunal para resolver observa:
Habiendo transcurrido los lapsos procesales, se percata el Tribunal de la situación planteada ante la cual, la parte accionada solicita el cumplimiento del procedimiento administrativo pautado en el Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, acotándose que no era posible para este sentenciador advertir con el libelo de demanda, al momento de la admisión de la misma que dicho inmueble se encontrara ocupado o en posesión de la demandada, por lo que no pudo analizar dicho punto obligatorio ab inicio, para determinar la procedencia de la normativa legal, es por ello, que en acatamiento a las disposiciones legales se centra en el esclarecimiento de la incidencia planteada.
Así las cosas, conforme a los argumentos de las partes, debe señalarse que los mismos se ciñen al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial No. 39.668 de fecha 06 de mayo de 2011, la cual establece como objetivo y sujetos de protección:
Artículo 1. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a la vivienda principal, así como las y los adquirentes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.” (Negrillas del Tribunal).
Artículo 3. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinada a vivienda principal.
Artículo 4. A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley.
Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso. (Negrillas del Tribunal)
En interpretación al indicado Decreto Ley, y su aplicación, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, sentencia de fecha primero (01) de noviembre de 2011, No. 502, Expediente No. 51-156, la cual invoca la parte accionante, expresó:
“Esta norma es clara al establecer que la prohibición está referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda principal y reitera que no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el Decreto Ley.
Seguidamente, el decreto regula las dos hipótesis de posible ocurrencia en la práctica:
1) El juicio no se ha iniciado, en cuyo caso debe ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5 al 11;
2) El juicio está en curso, en cuyo caso el procedimiento está fijado en el artículo 12.
(omissis)
En este orden de ideas, el artículo 12 ordena a los funcionarios judiciales, suspender cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa. En igual sentido se perfila el artículo 16° respecto a las medidas cautelares de secuestro.
De esta forma, se observa que el norte y propósito del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar de secuestro o en fase de ejecución de sentencia definitiva. La interpretación del conjunto normativo no se opone al examen de la primera fase del proceso, es decir, a la etapa cognoscitiva por parte de los jueces de la República Bolivariana de Venezuela, sino a la ejecutiva que provoque el desalojo injusto de la vivienda o a una medida cautelar de secuestro que genere iguales resultados.
Por ello, entiende la Sala que no es la intención del Decreto Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, lo cual generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención clara del Decreto, de acuerdo a las normas citadas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley.” (Negritas del Tribunal).
Así las cosas, dicho criterio jurisprudencial, señala los momentos de aplicación del Decreto Ley, estableciendo primeramente que será aplicado a toda causa que implique una desposesión material del inmueble y seguidamente, de forma clara, que el afán del Legislador no consiste en paralizar todos los procesos en curso que pudieran tener tal consecuencia, sino crear mecanismos de protección para el ocupante del bien inmueble, indicando que los procedimientos administrativos establecidos en el mismo, se realizarán en caso de no haber propuesto la demanda, antes de introducir la misma, y en los juicios en curso, al momento de la ejecución que implique terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda.
Ahora bien, en el caso de autos, el objeto del litigio, lo constituye un inmueble ubicado en el edificio Yaracal, parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual por sus características se presume está dirigido a vivienda familiar y se encuentra en posesión de la demandada.
Asimismo, si bien el apoderado actor, en sus escritos alega que el inmueble no es la vivienda principal de la demandada, este Juzgador pudo comprobar que la parte accionada ocupa el apartamento y asimismo lo tiene registrado como domicilio fiscal ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), y se hace mención a ello por cuanto estos hechos no son objeto de discusión respecto a la pretensión del demandante, quien solicita la resolución del contrato por incumplimiento en el pago establecido contractualmente, teniendo totalmente en cuenta el Tribunal que efectivamente una posible sentencia favorable hacia la parte actora implicaría la desposesión material del inmueble ocupado por la demandada.
En este sentido, siendo obligación del Juez velar por el estricto cumplimiento del ordenamiento jurídico, en atención al criterio judicial citado y en conocimiento de que la causa fue admitida en el año 2014, en plena vigencia de las disposiciones antes referidas, y en aplicación de los artículos 1 y 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, acuerda: SUSPENDER LA PRESENTE CAUSA, HASTA QUE SE ACREDITE EL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO PREVIO PAUTADO EN LA LEY ESPECIAL. Así se establece.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia certificada de la presente Resolución como lo dispone el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho de este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los siete (07) del mes de diciembre de dos mil quince (2015).- Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.-
El Juez,
Abg. Adan Vivas Santaella La Secretaria,
Abg. Zulay Virginia Guerrero
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