TSJ Regiones - Decisión

Se inicia la presente causa por demanda intentada por la ciudadana ROSE MARIE VILLAMIL DE GALLEGOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.478.202, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, contra de los ciudadanos HERIBERTA GARCÍA DE NUÑEZ y NELSON RAMÓN NUÑEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-4.745.432 y V-1.651.114, respectivamente, de igual domicilio.

Tramitada la causa, en fecha 14 de Agosto de 2014, este Tribunal dictó sentencia definitiva, de la cual se extrae su dispositivo infra:
…(Omissis)…
1. PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS intentada por los ciudadanos ROSE MARIE VILLASMIL de GALLEGOS, y RAMON ENRRIQUE GALLEGOS MORENO, en contra de los ciudadanos HERIBERTA GARCÍA de NÚÑEZ y NELSON RAMÓN NÚÑEZ.
2. SE ORDENA a los ciudadanos HERIBERTA GARCÍA de NÚÑEZ y NELSON RAMÓN NÚÑEZ, parte demandada, a otorgarle el documento definitivo de compra venta a los ciudadanos ROSE MARIE VILLASMIL de GALLEGOS y RAMON ENRRIQUE GALLEGOS MORENO, una vez que los actores paguen a los demandados el remanente del precio de venta representado por la cantidad de TRESCIENTOS DIECIOCHO MIL TRES BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 318.003,50).
3. IMPROCEDENTE la Indemnización por Daños y Perjuicios reclamada por la parte actora y estimada en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00).
4. PROCEDENTE el pago de la cantidad de UN MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 1.996,50), con ocasión a las erogaciones efectuadas por los promitentes compradores para la expedición de solvencias municipales, pagos de impuestos y de servicios municipales del inmueble objeto del litigio, suma de dinero la cual fue imputada al precio de venta definitivo determinado en el presente fallo.
5. NO SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada, por no haber sido vencida totalmente en la presente causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”

Posterior a ello, considera relevante este Operador de Justicia comprimir del contenido ulterior de actas los subsecuentes puntos procesales:

Este Despacho Judicial mediante auto de fecha 28.10.15 declaró en estado de ejecución la sentencia in comento, trascurrido los cinco (05) para oír apelación a que hubiere lugar, concediendo la oportunidad de cumplirla voluntariamente, así pues, discurrido el lapso voluntario, y por aplicación del artículo 526 del texto adjetivo civil, en fecha 26.11.15 se declaró en ESTADO DE EJECUCIÓN FORZOSA la sentencia definitivamente firme dictada en fecha 14.08.14.

Asimismo, en fecha 24.09.2015 el apoderado judicial de la parte demandante consignó en actas resolución de fecha 01.07.2015 emanada de la Oficina contra Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas Región-Zulia, donde se vierten disposiciones especiales de la Ley contra Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, atinentes a la suspensión en sede judicial de las ejecuciones forzosas que comporten desalojos de bienes destinados a uso de vivienda hasta la asignación de refugio temporal o solución habitacional, solicitando en ese sentido el cumplimiento del termino suspensivo conducente por ley para el cumplimiento del procedimiento administrativo.

En fecha 28.10.15, este Tribunal mediante auto instó a la parte actora a consignar en actas copia certificada mecanografiada debidamente registrada, como demostrativo de justo titulo de propiedad, a lo cual dio cumplimiento mediante diligencia de fecha 04.11.15.

Esta Instancia Judicial pasa a realiza las siguientes consideraciones:

El objeto del novísimo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo constituye la protección social que el Estado que le brinda a la familia, a fin de garantizar el derecho a la vivienda, mediante la prohibición de practicar medidas judiciales o administrativas que conlleven la pérdida de la posesión o tenencia de inmuebles destinados a vivienda, sin el cumplimiento previo de los trámites establecidos en la misma.

Ahora bien, el Tribunal Supremo de Justicia, a fin de establecer los lineamientos para la aplicación de los presupuestos del indicado Decreto- Ley, en Sala de Casación Civil, de fecha primero (1) del mes de noviembre del año dos mil once (2011), indicó:

“Seguidamente, el decreto regula las dos hipótesis de posible ocurrencia en la práctica:
1) El juicio no se ha iniciado, en cuyo caso debe ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5 al 11;
2) El juicio está en curso, en cuyo caso el procedimiento está fijado en el artículo 12.
El precitado artículo 12 es enfático al establecer que el procedimiento que debe ser cumplido en los juicios en curso, es previo a la ejecución de desalojos, con lo cual deja en claro, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. La referida norma preceptúa:
“Procedimiento previo a la ejecución de desalojos.
Artículo 12.- Los funcionarios judiciales estarán obligados a suspender, por un plazo no menos de noventa días (90) días hábiles ni mayor a ciento ochenta (180) días hábiles, cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa, debiendo notificar al sujeto afectado por el desalojo y cualquier otra persona que considere necesario en resguardo y estabilidad de sus derechos.” (Resaltado de la Sala).
En este orden de ideas, el artículo 12 ordena a los funcionarios judiciales, suspender cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa. En igual sentido se perfila el artículo 16° respecto a las medidas cautelares de secuestro.
Y acorde con lo dispuesto en esta norma, el artículo 13 es del siguiente contenido:
“Condiciones para la ejecución del desalojo.

Artículo 13.- Dentro del plazo indicado en el artículo anterior, el funcionario judicial:
1. Verificará que el sujeto afectado por la medida de desalojo hubiere contado durante el proceso con la debida asistencia u acompañamiento de un abogado de su confianza o, en su defecto, de un defensor público en materia de protección del derecho a la vivienda. Si esto no hubiere ocurrido, se deberá efectuar el procedimiento previo establecido en los artículos 5, 6,7 y 8 del presente Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley, sin cuyo cumplimiento no podrá procederse a la ejecución del desalojo.
2. Remitirá al Ministerio competente en materia de hábitat y vivienda una solicitud mediante la cual dicho órgano del Ejecutivo Nacional disponga la provisión de refugio temporal o solución habitacional definitiva para el sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste manifestare no tener lugar donde habitar.
En todo caso, no se procederá a la ejecución forzada sin que se garantice el destino habitacional de la parte afectada, por ser este un derecho de interés social e inherente a toda persona.” (Resaltado de la Sala).
Obsérvese que en esta norma, se reitera que el procedimiento tiene lugar frente al afectado por el desalojo, y el propósito es conseguir un lugar de vivienda para el afectado antes de proceder a la ejecución forzosa.
De esta forma, se observa que el norte y propósito del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar de secuestro o en fase de ejecución de sentencia definitiva. La interpretación del conjunto normativo no se opone al examen de la primera fase del proceso, es decir, a la etapa cognoscitiva por parte de los jueces de la República Bolivariana de Venezuela, sino a la ejecutiva que provoque el desalojo injusto de la vivienda o a una medida cautelar de secuestro que genere iguales resultados.
Por ello, entiende la Sala que no es la intención del Decreto Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, lo cual generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención clara del Decreto, de acuerdo a las normas citadas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley.”

Asimismo, la Sala de Casación Civil del máximo Tribunal de Justicia, en virtud del recurso de interpretación de los artículos 1°, 3°, 5° y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, propuesto por el ciudadano JESÚS SIERRA AÑÓN, representado judicialmente por el abogado Miguel Ubán Ramírez, en decisión de fecha diecisiete (17) días del mes de abril de dos mil trece, señaló:

“Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).
Finalmente, en cuanto al procedimiento descrito en el artículo 12 eiusdem, la Sala ratifica que dicha hipótesis resulta especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y previo a la ejecución de desalojos, esto quiere decir, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. En todo caso, debe tenerse presente que el espíritu, propósito y razón del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.”

Así las cosas, en atención a los criterios jurisprudenciales que anteceden, se establecen los dos supuestos para proceder con los trámites establecidos en el Decreto Ley, como son: previo a la interposición de la demanda y en la fase de ejecución de sentencia, circunstancia esta ultima sobre la cual sopesa e incursiona la presente causa con respectivo sometimiento al orden público que de su aplicación dimana, por tanto, la consecución y efectivo cumplimiento del procedimiento administrativo exigido, el cual es de insoslayable inobservancia por implicar la terminación o cese sobre la posesión legitima del bien destinado a uso de vivienda.

En el caso de marras, el título sobre cual versa el cumplimiento de contrato preliminar (opción a compra) declarado con lugar y por tanto procedente en derecho, es un inmueble constituido como es sabido y conforme se extrae de actas en su descripción por “una casa de habitación con su terreno propio, ubicado en el anterior Barrio Sabaneta Larga, en jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara del Municipio Maracaibo del estado Zulia, hoy avenida 18ª N° 95 A-66, Sector La Florida, el cual posee una superficie de TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO SESENTA Y DOS METROS CUADRADOS (338,62 Mts2)”; mismo sobre el cual actualmente los demandados perdidosos en ese punto controvertido, ciudadanos HERIBERTA GARCIA DE NUÑEZ y NELSON RAMÓN NUÑEZ, identificado en actas, habitan de forma inequívoca y palmaria.

En derivación, si en el presente juicio precedidamente resuelto se ordenó en fuerza del poder imperativo de resolución que posee este Juzgador, el perfeccionamiento del otorgamiento del contrato definitivo de compra-venta con los efectos traslativos que eso conlleva de los derechos de propiedad al nuevo titular (parte acciónate), obiter dictum, con la realización de las gestiones regístrales correspondientes, esto es, el asentamiento registral de la copia certificada mecanografiada del libelo, auto de admisión y sentencia, a efectos de servir como justo y pleno titulo de propiedad con pleno valor frente a terceros, debe entonces materializarse la entrega material de la cosa y subsiguiente desocupación del bien destinado a la habitación, no sin antes precaver en la declaración de una provisión judicial en resguardo de los derechos que puedan verse afectados por el desalojo forzoso.

En síntesis, como quiera que es procedente ipso iure la inmersión jurídica del Decreto Ley, por encuadrar perfectamente dentro del estado de ejecución del presente juicio, este Juzgador ajustado en derecho ORDENA LA PARALIZACIÓN DEL PRESENTE JUICIO POR UN PLAZO DE CIENTO OCHENTA (180) DÍAS HÁBILES, hasta tanto se acredite en actas el cumplimiento del procedimiento especial establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Asi se decide.-

Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en el artículo 72 ordinales 3º y 9º de la Ley Orgánica del poder Judicial, y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho, del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los ___CUATRO_______ ( 04 ) días del mes de _____DICIMEBRE_____ de dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-
EL JUEZ,
ABG. ADAN VIVAS SANTAELLA
LA SECRETARIA,
ABOG. ZULAY VIRGINIA GUERRERO