TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 3.824-2014.-
Motivo: DESALOJO.-
La presente litis se inicia cuando la abogada ROSA PULIDO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.624.228 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 39.491, en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos IVETH BOLAÑOS y MARTIN FERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad N° 10.089.400 y 9.963.594, respectivamente, incuó formal demanda contra la ciudadana PAOLA CRISTINA BAPTISTA ROMERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.433.682, con motivo del DESALOJO.-
Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 28 de Octubre de 2.014, se ordenó la citación de la parte demandada ciudadana PAOLA CRISTINA BAPTISTA ROMERO, en fecha 12 de Noviembre de 2014, la parte actora mediante diligencia consignando los emolumentos para practicar la citación de la parte demandada, al efecto el Alguacil de este Juzgado en fecha 28 de Enero de 2015, estampó diligencia informando la imposibilidad de practicar la citación de la demandada y consignando los recaudos de citación la citación del demandado, en virtud de lo cual en fecha 28 de Enero de 2015, la parte actora mediante diligencia solicito se libraran los Carteles de Citación de la demandada, los cuales fueron librados por el Tribunal en fecha 02 de Febrero de 2.015, en fecha 12 de Febrero de 2.015 la parte accionante estampó diligencia agregando los periódicos donde aparecen los carteles publicados, en fecha 17 de Abril de 2.015, la apoderada judicial de la parte actora estampó diligencia solicitando la designación de defensor Público, en virtud de lo cual en fecha 23 de Abril del presente año el Tribunal dictó auto oficiando a la Defensoría Pública a los fines de la designación del defensor, en fecha 27 de Mayo de 2.015, el Defensor Marcos Alejandro García, diligenció presentando excusas para la aceptación del cargo, por lo que en fecha 01 de Junio de 2.015 la apoderada judicial de la parte actora estampó diligencia solicitando la designación de defensor Ad-Litem, por lo que en la misma fecha este Tribunal designa a la profesional del derecho, ciudadana YANMELRAMIREZ, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 114.943, en fecha 10 de Junio de 2.015, el Alguacil estampó diligencia informando haber notificado al defensor Ad-Litem, en fecha 12 de Junio de 2.015 la defensora ad-litem designada estampó diligencia aceptando el cargo y prestando el juramento de ley, por lo que en fecha 17 de Junio de 2.015, la parte actora solicitó se libraran los recaudos de citación de la defensora judicial, los cuales fueron librados en la misma fecha, en virtud de lo cual en fecha 10 de Julio de 2.015, el alguacil estampó diligencia informando haber citado a la defensora Ad-Litem, en virtud de lo cual en fecha 17 de Julio de 2.015, se llevo a efecto la audiencia de mediación no llegando las partes a ningún acuerdo, quedando el juicio abierto a la contestación a la demanda, en virtud de lo cual en fecha 04 de Agosto de 2.015, la ciudadana Paola Cristina Baptista Romero debidamente asistida por la abogada Fabiola Petrilli Gozzo, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 138.064, y presentó escrito de contestación de la demanda, estando dentro de la oportunidad establecida en el artículo 112 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, el Tribunal pasa a establecer los puntos controvertidos:
1.- La necesidad de la demandante de ocupar el inmueble objeto de la relación arrendaticia.-
2.- El Incumplimiento por parte de la demandada en sus obligaciones contractuales.-
3.- La falta de Cualidad de la parte actora.-

PRUEBAS DE LAS PARTES
PRUEBAS PARTE ACTORA:
1.- Promueve documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Inmobiliarios del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, de fecha 30 de Diciembre de 2.009, inscrito bajo el N° 2009.4825, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.1.249, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.009, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estiman en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano, de allí la existencia de la relación arrendaticia. Así se Decide.-
2. Promueve el contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 13 de Agosto de 2.010, el cual quedó anotado bajo el N° 43, Tomo 119, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estiman en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano, de allí la existencia de la relación arrendaticia. Así se Decide.-
3.- Promueve autorización dada por los propietarios a la sociedad mercantil INMOBILAGO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, de fecha 04 de Marzo de 1.997, bajo el N° 39, Tomo N° 9-A del 1er Trimestre representada por el ciudadano JOSE MIGUEL BOLAÑOS VARGAS, en su condición de Presidente, y a tal efecto promueve su raticifación conforme el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al efecto en la celebración de la audiencia oral y pública compareció el ciudadano JOSE MIGUEL BOLAÑOS VARGAS, y el mismo manifestó que reconoce el contenido y firma del instrumento que riela en actas en el folio 37, por lo que su declaración es apreciada por esta Juzgadora en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se Decide.-
4.- Promueve la exhibición de documentos de los vouchers, tarjas o constancia de transferencias bancarias que la arrendataria utilizaba como modo o medio de pago de los cánones de arrendamiento, prueba que no fue evacuada por lo que esta Juzgadora no tiene que emitir ningún pronunciamiento de valor.- Así se Decide.-
5.- Promueve la testimonial jurada de los ciudadanos CLARISA JOSEFINA SOTO BRITO, MARIBEL DEL VALLE ARRIETA LEAL y GUSTAVO ENRIQUE VICUNA HERNANDEZ, los cuales rindieron declaración en la audiencia oral y pública celebrada en fecha 04 de Diciembre del presente año, las mismas quedaron conteste en sus deposiciones, por cuanto no presentaron ninguna contradicción en sus dichos, por lo que estas testimoniales son apreciadas por esta Juzgadora en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se Decide.-

PRUEBAS PARTE ACCIONADA:
1.- Invoca el mérito probatorio de todos los actos, con respecto a esta invocación este Tribunal indica que con esta invocación no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente esta Juzgadora transcribir parcialmente la sentencia emanada del tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 10 de Julio de 2.003, con ponencia del Magistrado Eduardo Rafael Perdomo, expediente Nº 03287, páginas 642 y 643. Tomo 7, año IV, Julio 2003, cuyo tenor es el siguiente:
“… Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tale alegaciones…”
Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del Máximo Tribunal de la República, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, sino que hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficios por el JUEZ. Así se establece.

MOTIVACION PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Al respecto de la presente controversia este Juzgado trae a colación las siguientes normativas el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que a la letra dice:
Artículo 506 C.P.C.: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación....”.

Así como también el artículo 1.354 del Código Civil, que a letra dicen:
Artículo 1.354 C. C.: ”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Ahora bien el Tribunal una vez analizado el libelo de demanda, el escrito de contestación de demanda, y las pruebas aportadas por las partes en el presente proceso, se aprecia que la parte actora demanda conforme al ordinales 1 y 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referidas a que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento, téngase los cánones de arrendamiento comprendidos desde el período del 13 de Septiembre de 2.012 al 13 de Octubre de 2.012 hasta el período del 13 de Septiembre de 2.014 al 13 de Octubre de 2.014, sin causa justificada de acuerdo a los criterios definidos por la Superintencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin y en la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado, y a tal efecto reclama el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y los que se sigan venciendo hasta la total entrega del inmueble y la entrega del inmueble, solvente en todos sus servicios públicos en las misma buenas condiciones en que lo recibió; por su parte la demandada alega como punto previo la falta de legitimación activa de la parte demandante para sostener el juicio por cuanto el contrato de arrendamiento lo suscribió con la sociedad mercantil INMOBILAGO, C.A., y no con los ciudadanos IVETH BOLAÑOS y MARTIN FERNANDES, seguidamente niega, rechaza y contradice que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento comprendidos desde el período del 13 de Septiembre de 2.012 al 13 de Octubre de 2.012 hasta el período del 13 de Septiembre de 2.014 al 13 de Octubre de 2.014, por último indica que realizó el mantenimiento del aire acondicionado, los cuales ascendieron a la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL TRESCEINTOS NOVENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 286.391,oo), monto que excede en creces la cantidad que dice la parte demandante le adeuda por concepto de cánones de arrendamiento, lo que se traduce en la inexistencia de mora en el pago de los mismos, primeramente el Tribunal pasa a analizar la existencia de la relación arrendaticia y al respecto observa de las actas procesales que conforman la presente causa que sociedad mercantil INMOBILAGO, C.A., quien administra un inmueble de los ciudadanos MARTIN FERNANDES VIERA E IVETH BOLAÑOS, celebró con la ciudadana PAOLA CRISTINA BAPTISTA ROMERO, un contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 13 de Agosto de 2.010, el cual quedó anotado bajo el N° 43, Tomo 119, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano, de allí la existencia de la relación arrendaticia. Así se Decide.-
Ahora bien existiendo una relación arrendaticia procede este Juzgado a analizar el pedimento realizado por la parte actora y al efecto se aprecia que la parte demandante fundamenta su pretensión en que la demandada se encuentra incursa en los ordinales 1 y 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referidos a que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin y en la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado, y a tal efecto reclama la entrega del inmueble.-
En lo que respecta al primer ordinal referido a que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, la actora alega que la demandada ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses desde Junio de 2.011 hasta Noviembre de 2.013, lo que configuran Treinta y Un (31) cánones de arrendamiento, al respecto se aprecia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública de Cuarta del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 27 de Mayo de 2.010, el cual quedó anotado bajo el N° 30, Tomo 48, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, en su cláusula Cuarta que la misma dispone: “El canon de arrendamiento convenido es la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 4.500,oo) mensuales, incluido el Condominio los cuales LA ARRENDATARIA se obliga a cancelar puntualmente por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días del mes en que se causen …. (Omissis), al respecto se desprende del escrito libelar que la parte demandante alude que el canon de arrendamiento vigente al momento de que la demandada dejó de cancelar los cánones de arrendamiento, es decir, desde Junio de 2.011, el mismo ascendía a la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,oo), monto éste que el defensor público en representación de la accionada negó haber convenido, y como quiera que de las actas no existe prueba alguna destina a demostrar que las partes hayan pactado un incremento en el canon de arrendamiento, constando solo el canon indicado en el contrato suscrito el cual asciende a la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,oo) resulta éste el monto que debía cancelar la parte demandada por este concepto. Así se Establece.-
Ahora bien en segundo lugar le corresponde a este Juzgado resolver la defensa perentoria opuesta por la parte demandada referida a la falta de legitimación activa de la parte demandante para sostener el juicio por cuanto el contrato de arrendamiento lo suscribió con la sociedad mercantil INMOBILAGO, C.A., y no con los ciudadanos IVETH BOLAÑOS y MARTIN FERNANDES, se constata del contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 13 de Agosto de 2.010, el cual quedó anotado bajo el Nº 43, Tomo 119, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, que el mismo fue suscrito por sociedad mercantil INMOBILAGO, C.A., quien administra un inmueble de los ciudadanos MARTIN FERNANDES VIERA E IVETH BOLAÑOS, por lo que cede en arrendamiento a la ciudadana PAOLA CRISTINA BAPTISTA ROMERO, el mencionado inmueble; así mismo se evidencia que en actas corre inserto en los folios 11 al 21, documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, protocolizado por ante el Registro Inmobiliarios del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, de fecha 30 de Diciembre de 2.009, inscrito bajo el N° 2009.4825, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.1.249, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.009 y del mismo se constata que los propietarios del bien son los ciudadanos IVETH BOLAÑOS VARGAS y MARTIN FERNANDES VIEIRA, antes identificados, al respecto se trae a colación el criterio jurisprudencial de la sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 09 de Octubre de 2.006, con ponencia del Magistrado
FRANCISCO ANTONIO CARRASQUERO LÓPEZ, que estableció:
“La doctrina la ha señalado -a la legitimatio ad causam- “...como la competencia o idoneidad legal que los sujetos de derechos tienen para figurar en nombre propio, como actores y demandados, en un proceso, referida a una cierta y determinada relación jurídica o pretensión religiosa concreta que constituye su objeto. Ella califica y define quiénes deben ser en un determinado juicio las personas que, según el ordenamiento positivo, deben integrar la relación jurídica procesal, esto es, quiénes deben ser de la misma las partes legítimas (no simplemente partes)...”. (Luis Loreto. Ensayos Jurídicos, Fundamento Roberto Goldschmidt, Editorial Jurídica Venezolana, p. 170) Señala el citado autor, que la legitimación activa se fundamenta normalmente en que el actor se afirma ser el actual y propio titular de la relación o interés en litigio: res in indicium deducta, presentándose tal legitimación como simplemente supuesta y afirmada, deducida de una norma material abstracta, no en su existencia real o verdadera. Asimismo, afirma que tal legitimación “...se presenta, icto oculi, inseparablemente unida a la titularidad igualmente supuesta y afirmada de la relación jurídica o derecho que constituye el fondo de la controversia: merita causae...”. Al respecto, la Sala en sentencia n° 102 de 6 de febrero de 2001 (caso: Oficina González Laya C.A.), expresó lo siguiente : “(La) legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp: “Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).
Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser; “.…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…” (ver. Carnelutti. Sistema de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Uteha Argentina. Unión Tipográfica Editorial Hispano América. Buenos Aires 1.944. pág 165).
Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva. Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala Devis Echandía: “Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. pág. 539) En el Procedimiento Ordinario Civil tal examen previo no puede resolverse in limine, porque no atañe a la validez de la acción, ni siquiera a la del proceso; sólo puede realizarlo el juez al momento de entrar el juicio en el conocimiento del fondo, por ser el examen de los presupuestos de la pretensión. Sin embargo, estima esta Sala, en cuanto a lo que atañe a la naturaleza jurídica del juicio de amparo, y a su teleología, que la falta de legitimación debe ser considerada como una causal de inadmisibilidad que afecta el ejercicio de la acción, pudiendo ser declarada de oficio in limine litis por el sentenciador, con la finalidad de evitar el dispendio de actividad jurisdiccional, lo cual se encuentra en consonancia con el fin último de la institución del amparo constitucional y con los preceptos generales que orientan su concepción, como son la celeridad, la economía procesal y la urgencia, a fin de evitar dilaciones inútiles...”.
Así mismo según sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 5007 de fecha 15 de diciembre de 2005, (caso: Andrés Sanclaudio Cavellas), estableció:
“...la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa. Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial. Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa...”.

De manera que conforme al criterio jurisprudencial antes citado el juez, para constatar la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho-legitimación activa-, por determinación de la ley o por determinación de la relación con el objeto de litigio, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva, y conforme a las instrumentales agregadas a las actas, téngase contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 13 de Agosto de 2.010, el cual quedó anotado bajo el Nº 43, Tomo 119, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría y documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Inmobiliarios del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, de fecha 30 de Diciembre de 2.009, inscrito bajo el N° 2009.4825, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.1.249, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.009, y en aplicación lo dispuesto en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que la parte actora si se encuentra legitimada para, no sólo acceder a los órganos de administración de justicia, sino también para ejercer la defensa de sus legítimos derechos e intereses, por lo que forzosamente este Juzgado debe declarar Improcedente la falta de legitimación activa alegada por la parte demandada. Así se Decide.-
Ahora bien resuelta como ha sido la defensa previa opuesta por la parte demandada y existiendo una relación arrendaticia entre las partes procede este Juzgado a analizar el pedimento realizado por la parte actora y al efecto se aprecia que la parte demandante fundamenta su pretensión en que la demandada se encuentra incursa en los ordinales 1 y 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referidos a que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin y en la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado, y a tal efecto reclama la entrega del inmueble, al respecto del primer ordinal referido a que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, la actora alega que la demandada ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento comprendidos desde el período del 13-09-2.012 al 13 de Octubre de 2.012 hasta el período del 13 de Septiembre de 2.014 al 13 de Octubre de 2.014, al respecto se aprecia del contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 13 de Agosto de 2.010, el cual quedó anotado bajo el N° 43, Tomo 119, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, en su cláusula Sexta que la misma dispone: “El canon mensual de arrendamiento se ha fijado en la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000,oo) que deberá ser pagado en moneda de curso legal, en la forma prevista en la siguiente cláusula. CLAUSULA SEPTIMA: FORMA DE PAGO. LA PARTE ARRENDATARIA, se obliga a pagar el canon de arrendamiento, mediante la entrega formal o deposito en la cuenta de LA PARTE ARRENDADORA o su representante, del canon correspondiente en el mismo día considerado mensualmente desde la fecha que se firme este contrato, haciendo su pago por mensualidades adelantadas…. (Omissis), ahora bien nuestro ordenamiento Jurídico establece las obligaciones del arrendatario entre las cuales el artículo 1.592 del Código Civil dispone: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Ahora bien conforme a lo antes expuesto se hace necesario precisar las formas en las cuales puede solicitarse la terminación de una relación arrendaticia, al respecto establece el Artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
En este orden de ideas, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; es menester resaltar que, en cuanto a la insolvencia de la arrendataria debe estar plenamente demostrado el incumplimiento de pago de cómo mínimo cuatro (4) mensualidades de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 91 ordinal 1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
De manera que habiendo la parte demandada limitado su defensa a negar, rechazar y contradecir haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento comprendidos desde el período del 13 de Septiembre de 2.012 al 13 de Octubre de 2.012 hasta el período del 13 de Septiembre de 2.014 al 13 de Octubre de 2.014, más solo indica que realizó el mantenimiento del aire acondicionado, los cuales ascendieron a la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo), monto que excede en creces la cantidad que dice la parte demandante le adeuda por concepto de cánones de arrendamiento, sin traer a las actas prueba de que la realización de tal situación fue autorizada por la parte actora y la misma estaba dirigida a compensar la cancelación de los cánones de arrendamiento reclamados, es lo que hace traducir la existencia de mora en el pago de los mismos, al respecto se hace necesario traer a colación las cláusula Octavas y Décima Cuarta del contrato de arrendamiento fundamento de la presente demanda celebrado por ante la Notaría Pública de Octava del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 13 de Agosto de 2.010, el cual quedó anotado bajo el N° 43, Tomo 119, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, referida la cláusula octava a la forma de acreditar el pago la parte demandada y la cláusula y Décima Cuarta referida a las reparaciones, señalando cuales son por cuenta de la accionada y cuales por pacto escrito puedan descontarse de los cánones cuando sean consideradas reparaciones mayores, siempre que las mismas no sean originadas por no haberse realizado las reparaciones menores, de manera que conforme a lo antes indicado y en aplicación de la anterior cláusula contractual, téngase décima cuarta, para que se pudiera la accionada descontar los gastos realizados y compensar con los cánones de arrendamiento, primero los gastos debían estar relacionados con reparaciones mayores y segundo debía tener autorización por escrito de la arrendadora, hoy demandante para poder compensar los gastos con el pago de los cánones de arrendamiento, ahora bien no constando en actas que la parte demandada haya demostrado en actas que la parte actora le haya autorizado la compensación de los gastos realizados con la cancelación de los cánones de arrendamiento, y por ende no demostró que se encuentra solvente en la obligación que se le reclama, y aunado a esto durante el lapso probatorio la accionada no trajo a las actas probanza alguna para destruir lo alegado y probado por la parte actora referente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento comprendidos desde el período del 13 de Septiembre de 2.012 al 13 de Octubre de 2.012 hasta el período del 13 de Septiembre de 2.014 al 13 de Octubre de 2.014, es por lo que al respecto esta Juzgadora en aplicación de la sentencia N° 1115 emanada de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, en la cual quedó establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado y no constando en actas que se encuentra solvente en la obligación que se le reclama, por cuanto durante el lapso probatorio la demandada no trajo a las actas probanza alguna para destruir lo alegado y probado por la parte actora referente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento comprendidos desde el período del 13 de Septiembre de 2.012 al 13 de Octubre de 2.012 hasta el período del 13 de Septiembre de 2.014 al 13 de Octubre de 2.014, y como quiera que los más mismo configuran más de cuatro (4) mensualidades, es lo que hace procedente el numeral 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se Decide.-
Al respecto de la segunda causal alegada por la parte actora referida al numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, relacionado en la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado, y a tal efecto reclama la entrega del inmueble, analizadas y valoradas las pruebas de las partes, y con vista a los alegatos efectuados en el presente proceso, este Tribunal debe determinar la procedencia o no de la presenta causal, la disposición legal estatuye los fundamentos por los cuales puede solicitarse el desalojo de un inmueble arrendado destinado a vivienda, entre los cuales prevé en el numeral 2, la necesidad justificada que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble; por tanto para que proceda una demanda de desalojo fundamentada en la causal antes reseñada, el demandante debe cumplir los siguientes extremos de manera concurrente: (i) probar la relación arrendaticia que vincula a las partes sobre un inmueble destinado a vivienda; (ii) probar la propiedad que ostenta sobre el inmueble arrendado; (iii) probar la necesidad justificada que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble dado en arrendamiento. Conforme a lo ante sindicado le corresponde a esta Juzgadora precisar si se cumplieron en el presente caso los extremos de la norma, de manera que en lo que respecta al primer extremo, se desprende de las actas que fue suscrito un contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 13 de Agosto de 2.010, el cual quedó anotado bajo el N° 43, Tomo 119, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, de lo cual se demuestra la existencia de la relación arrendaticia. Así se establece.-; en lo que respecta al segundo extremo se aprecia de las actas que la parte actora consignó documento mediante el cual se acredita la propiedad del inmueble, debidamente Protocolizado por ante el Registro Inmobiliarios del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, de fecha 30 de Diciembre de 2.009, inscrito bajo el N° 2009.4825, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.1.249, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.009, documento que se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano, de allí la propiedad de la actora del inmueble. Así se Decide.-; y en lo que respecta al tercer extremo se desprende de las actas procesales, que la parte demandante alega la necesidad que tienen de ocupar el inmueble y al efecto promovió la testimonial jurada de los ciudadanos CLARISA JOSEFINA SOTO BRITO, MARIBEL DEL VALLE ARRIETA LEAL, GUSTAVO ENRIQUE VICUNA HERNANDEZ, los cuales rindieron declaración en la audiencia oral y pública celebrada en fecha 04 de Diciembre del presente año, las mismas quedaron conteste en sus deposiciones, y los mismos quedaron conteste en sus deposiciones al manifestar conocer a los acciones, tener conocimiento que los mismos se encuentran viviendo hacinados en un cuarto de la casa de la mama de la ciudadana Iveth Bolaños junto con sus hijos.-
Observa este Juzgado que en el caso sub iudice, a juicio de esta Juzgadora, la parte demandante aportó un cúmulo de pruebas que producen en el ánimo de quien aquí decide, el convencimiento pleno de ese estado de necesidad, que según afirma tiene de ocupar el inmueble del cual es propietaria, actualmente en posesión de la ciudadana PAOLA CRISTINA BAPTISTA ROMERO, en calidad de arrendataria. Por lo tanto, demostrado hechos concretos que patentizan la necesidad de los ciudadanos IVETH BOLAÑOS y MARTIN FERNANDEZ, el reconocimiento de dicha situación por parte de la demandada por ante el ente administrativo, de allí su interés jurídico actual en recuperar la posesión real, material y efectiva del inmueble objeto de la demanda, la pretensión que hace valer resulta procedente en Derecho, pues de acuerdo a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición de poseedor. “(…omissis…)”
A mayor abundamiento, se advierte que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados, finalmente, es de reseñar que del cúmulo probatorio aportado a los autos demuestran hechos concretos que patentizan la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de la ciudadana PAOLA CRISTINA BAPTISTA ROMERO y la necesidad de los ciudadanos IVETH BOLAÑOS y MARTIN FERNANDEZ, hijo del demandante propietario del inmueble objeto de la relación arrendaticia, de allí de su interés jurídico actual en recuperar la posesión real, material y efectiva del inmueble objeto de la demanda, la pretensión que hace valer resulta procedente en Derecho, pues de acuerdo a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella, por consiguiente, al demostrarse el supuesto de hecho del artículo 91 numerales 1 y 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cumpliendo así con su carga ex artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil, conforme la máxima romana “incumbit probatio qui, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, debe prosperar la demanda. Así se establece.-

DISPOSITIVO DEL FALLO.

Por todos los fundamentos antes expuestos éste Juzgado DECIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE LA FALTA DE LEGITIMACION DE LA PARTE ACTORA; SEGUNDO: CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO incoada por la abogada ROSA PULIDO, en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos IVETH BOLAÑOS y MARTIN FERNANDES, contra la ciudadana PAOLA CRISTINA BAPTISTA ROMERO, en consecuencia se condena a la parte demandada a: Primero: cancelar la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo), por concepto de pago de los cánones de arrendamiento insolutos desde el período del 13 de Septiembre de 2.012 al 13 de Octubre de 2.012 hasta el período del 13 de Septiembre de 2.014 al 13 de Octubre de 2.014, más los cánones de arrendamiento que se continúen venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble; Segundo: entregar el inmueble objeto de la litis, constituido por un apartamento distinguido con el N° 14, del Edificio Residencias Lago Alto, situado en la calle 77 antes avenida 5 de julio, sector El Milagro edificio N° 2-62, en Jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del estado Zulia, previo cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 49 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con el artículo 13 y siguientes del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Asimismo, se hace saber a la parte actora la obligación que tiene de no ceder en arrendamiento el inmueble objeto de la demanda, durante un plazo de tres (3) años, contados a partir de la ejecución de la presente sentencia, tomando posesión real y efectiva del mismo. Así se Decide.-

Así mismo no se condena en costas a la parte demandada ciudadana PAOLA CRISTINA BAPTISTA ROMERO, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por no resultar vencida totalmente en la presente causa.

PUBLIQUESE y REGISTRESE.

Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Diez (10) días del mes de Diciembre de 2.015. Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.-
La Juez.-

ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.-
La Secretaria.-

ABOG. NORIBTEH H. SILVA P.-
En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres y Veinte (3:20 PM) de la tarde. La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-