TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

205° y 156°
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil INVERSIONES JADE C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 04 de octubre de 1995 bajo el No. 1, Tomo 94-A, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadana ANA CARMEN DUGARTE SANGRONIS, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad No. 7.813.571, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpre-Abogado bajo el No. 56.912, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, carácter que se desprende de documento de poder autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo el día 11 de noviembre de 2013 bajo el No. 97, Tomo 128.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana TAMARA JOSEFINA LEAL ACOSTA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.712.377, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
DEFENSOR AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano FRANCISCO ROMERO LUJÁN, titular de la cédula de identidad No. 14.475.357, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el No. 91.241, abogado en ejercicio, de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE 2901-14
SENTENCIA DEFINITIVA
-II-
BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS
Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo del estado Zulia y en virtud de la distribución correspondiente de fecha 13 de octubre de 2014, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Alega la representación judicial de la parte actora que el día 16 de abril de 2008 su representada sociedad mercantil INVERSIONES JADE C.A. celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana TAMARA JOSEFINA LEAL ACOSTA, autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo bajo el No. 25, Tomo 76, que versa sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con las siglas 8-A, ubicado en la planta octava del edificio Cayaurima II, situado en el sector Monte Claro, en la avenida Circunvalación No. 2 con las avenidas 12 y 15 (Las Delicias), en jurisdicción del municipio Maracaibo del estado Zulia, inmueble propiedad de su poderdante según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 17 de octubre de 1995 bajo el No. 46, Tomo 6, Protocolo 1°.
Alegó la representación judicial de la parte actora que los ciudadanos MILAGROS ROMERO y CARMINE FASOLINO, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.833.318 y 5.105.595, respectivamente, médicos, cónyuges, accionistas de su representada, adquirieron el inmueble antes identificado para su posterior cesión a sus hijos. Aduce que la arrendataria no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes desde el día 24 de abril de 2009 y posterior a esa fecha los ha pagado de forma irregular; que la arrendataria no hizo uso de su derecho a consignar el canon de arrendamiento ante el organismo que establece la Ley y que no acudió a regularizar su situación ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda.
Que su representada, a través de la ciudadana MILAGROS ROMERO le propuso mudarse a otra vivienda, lo cual no fue aceptado por la ciudadana TAMARA JOSEFINA LEAL ACOSTA por cuanto no era de la misma calidad o nivel social del apartamento arrendado. De igual forma, manifiesta que la arrendataria no pagaba el condominio, el servicio de electricidad, que subarrendó sin autorización uno de los puestos de estacionamiento adjudicados al apartamento y celebraba fiestas que ocasionaban quejas de los vecinos, por lo que su patrocinada tomó la determinación de rescindir el negocio jurídico que las unía.
Señala la parte actora que según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento celebrado fue convenido como canon de arrendamiento la cantidad de dos mil trescientos bolívares mensuales (Bs. 2.300,00), monto que debía depositar en la cuenta de ahorros No. 01020145410100339932 del Banco de Venezuela a nombre de la ciudadana MILAGROS ROMERO, pero que a partir del día 29 de julio de 2009 la arrendataria empezó a pagar fallo y con atraso, llevando en ocasiones el dinero en efectivo a los consultorios de los ciudadanos MILAGROS ROMERO y CARMINE FASOLINO. Enfatizó que la arrendataria fue notificada en reiteradas oportunidades de la voluntad de la parte actora de finalizar el contrato y de la necesidad de ocupar el inmueble.
Conforme a los alegatos de hecho y de derecho en nombre de su representada, sociedad mercantil INVERSIONES JADE C.A., plenamente identificada, la abogada en ejercicio ANA CARMEN DUGARTE SANGRONIS demandó a la ciudadana TAMARA JOSEFINA LEAL ACOSTA y solicitó el desalojo del inmueble identificado en las actas procesales de conformidad con los ordinales 1 y 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Admitida como fue la demanda en fecha 15 de octubre de 2015 por el procedimiento oral previsto en el artículo 101 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el Tribunal ordenó emplazar a la parte accionada para el acto de la audiencia de mediación.
En fechas 13 de noviembre de 2014 y 09 de febrero de 2015, el Alguacil dejó constancia de la imposibilidad de la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo que previa petición de la parte actora, el día 11 de febrero de 2015 se ordenó su citación por medio de carteles.
El día 10 de abril de 2015 la Secretaria Accidental del Tribunal dejó constancia del cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 29 de abril de 2015 se ordenó oficiar a la Coordinación Regional de la Defensa Pública del estado Zulia a los fines de que le fuera asignado a la parte demandada un Defensor Público con competencia en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda y el día 03 de junio de 2015 el abogado YBRAIN RINCÓN, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 148.355, en su carácter de Defensor Público Provisorio Primero con competencia en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, adscrito a la Unidad Regional de la Defensa Pública del estado Zulia, presentó escrito mediante el cual se excusó para la aceptación de la asistencia jurídica de la ciudadana TAMARA JOSEFINA LEAL ACOSTA, por lo que previa petición de la parte demandante, el día 04 de junio de 2015 fue designado como defensor ad litem de la parte demandada el abogado FRANCISCO ROMERO, quien fue notificado del cargo recaído en su persona en fecha 26 de junio de 2015, prestó el juramento de Ley el día 29 de junio de 2015 y fue citado en fecha 08 de julio de 2015.
El día 15 de julio de 2015, se llevó a efecto la audiencia de mediación, quedando la demandada a derecho para dar contestación a la acción incoada en su contra.
En fecha 30 de julio de 2015, la parte demandada por medio del defensor ad litem designado, estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los hechos expresados en el libelo de la demanda.
En fecha 05 de agosto de 2015, el Tribunal estando dentro la oportunidad para realizar la fijación de los puntos controvertidos en la presente causa de acuerdo a lo previsto en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, entre otros dichos señaló que la representación judicial de la parte actora demandó el desalojo de conformidad con lo preceptuado en el artículo 91, numerales 1 y 2, de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, relativo a la insolvencia que le imputa la parte actora y la necesidad que posee uno de sus parientes consanguíneos de ocupar el inmueble. Por su parte la accionada negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho plasmados en el escrito libelar. En esa misma fecha el Tribunal apertura un lapso probatorio de ocho (8) días de despacho para promover pruebas sobre el mérito de la causa.
La parte actora presentó escrito de promoción de pruebas el día 10 de agosto de 2015. En fecha 24 de septiembre de 2015 el Tribunal admitió las documentales consignadas con el escrito libelar y las testimoniales de los ciudadanos ANDRÉS FASOLINO, ROSALI BERMUDEZ, GARDENIA OQUENDO, OSWALDO BALZA e INGRID NAVA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 21.166.950, 14.524.037, 6.536.256, 18.394.640 y 7.606.851, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia. De igual forma, fueron admitidas las pruebas de informes dirigidas a la Superintendencia de la Actividad Bancaria, Cantv y Corpoelec, en su orden, y la prueba de inspección judicial promovida por la parte actora. El día 09 de noviembre de 2015 la parte actora desistió de la prueba de informes dirigida a Cantv.
El día 30 de octubre de 2015 fue recibido mediante el oficio No. GRC-2015-56840 de fecha 16 de octubre de 2015, las resultas de la prueba de informes emanada de la entidad financiera Banco de Venezuela y el día 09 de noviembre de 2015 fue recibido el oficio No. GR-AL-OCC-C-051-2015 emanado de Corpoelec contentivo de las resultas de la prueba de informes.
En fecha 05 de noviembre de 2015 se llevó a efecto la evacuación de la prueba de inspección judicial promovida por la parte actora.
En fecha 16 de noviembre de 2015 el Tribunal mediante auto ordenó la notificación de las partes para la celebración de la audiencia de juicio al quinto (5º) día de despacho siguiente a la constancia en las actas procesales de la última de las notificaciones ordenadas, a las diez de la mañana (10:00 a.m.) y cumplidas como fueron las formalidades de Ley, en fecha 07 de diciembre de 2015 se llevó a efecto la celebración de la audiencia oral. Fue declarada parcialmente con lugar la acción y estando dentro de la oportunidad legal para reproducir por escrito el fallo completo, lo hace de la siguiente manera:
-III-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel en virtud del cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas formuladas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
En este orden de ideas, establece el artículo 1.354 del Código Civil, lo que a continuación se transcribe:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Por su parte, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo que a continuación se transcribe:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Cabe destacar que los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil pautan lo que a continuación se transcribe:
Artículo 1.159. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…”
Artículo 1.160. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”.
En este mismo orden establece la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda que:
Artículo 91. “Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado. 3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó. 4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. 5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión. Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.” Artículo 94. “Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.” Artículo 95. “El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada.”
En lo relativo al procedimiento administrativo previo a la instancia judicial, pauta el artículo 96:
“Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.”
Cabe destacar que el artículo 98 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda establece que las demandas por desalojo derivadas de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la citada Ley, independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil, quedando evidente que la naturaleza del procedimiento arrendaticio es oral y sus principios procesales de brevedad, celeridad, economía, gratuidad, publicidad, concentración, inmediación, oralidad y valoración probatoria según la sana crítica, serán de aplicación preferente en su desarrollo, según el artículo 99 eiusdem. Que el actor deberá cumplir con los requisitos exigidos en el Código de Procedimiento Civil para el juicio oral y acompañar al libelo todas las pruebas documentales que disponga, así como indicar si se presentarán oportunamente testimoniales que participarán en el proceso, pudiendo promover pruebas hasta el lapso probatorio según el artículo 100. Que deberá llevarse a efecto una audiencia de mediación, presidida por el juez o jueza, con la asistencia obligatoria de las partes o sus apoderados o apoderadas, la cual tiene por finalidad mediar y conciliar las posiciones de las partes, tratando con la mayor diligencia que éstas pongan fin a la controversia a través de los medios de autocomposición procesal. En este mismo orden, establece el artículo 107 de la citada ley que concluida la audiencia de mediación, sin que se haya alcanzado un acuerdo, el demandado deberá, dentro de los diez días de despacho siguientes, dar contestación a la demanda determinando con claridad cuáles de los hechos de la demanda admite como ciertos y cuales niega o rechaza, expresando los hechos o fundamentos de su defensa, así como promover las cuestiones previas, excepciones, defensas perentorias, intervención de terceros y la pretensión de reconvención, y tendrá la misma carga probatoria que el actor en esa oportunidad.
Del mismo modo, establecen los artículos 112 al 121, que concluido el lapso de la contestación de la demanda o de la reconvención si fuere el caso, dentro de los tres días de despacho siguientes, el juez o jueza dictará un auto fijando los puntos controvertidos y abrirá un lapso de ocho días de despacho para la promoción de pruebas, tres días de despacho para la oposición y tres días de despacho para la admisión de pruebas. Que la audiencia definitiva será presidida por el juez o jueza, quien dispondrá de todas las facultades disciplinarias para asegurar su mejor celebración y que oídos los alegatos de las partes, se evacuarán las pruebas en la forma que determine el juez o jueza, comenzando con las del demandante. En la audiencia de juicio no se permitirá a las partes la presentación ni la lectura de escritos, salvo que se trate de alguna prueba existente en autos, a cuyo tenor deba referirse la exposición oral. En ese acto, las partes presentarán los testigos que hubieren promovido con el libelo o la contestación de la demanda, o hasta el lapso de promoción de pruebas y estos deberán comparecer sin necesidad de notificación, a menos que el promovente la solicite expresamente. Los testigos y los peritos podrán ser interrogados por las partes y por el juez o jueza, y concluida la audiencia, el juez o jueza se retirará por un tiempo que no excederá de sesenta minutos. Mientras tanto, las partes permanecerán en la sala de audiencia y el Juez pronunciará la sentencia oralmente, expresando el dispositivo del fallo con una síntesis precisa y breve de los motivos de hecho y de derecho, la cual reducirá de inmediato en un acta, expresando su dispositiva. Dentro del lapso de tres días de despacho siguientes al pronunciamiento oral de la sentencia, el juez o jueza deberá en su publicación reproducir por escrito el fallo completo, el cual se agregará al expediente.
Queda entendido que, cumplidas todas las previsiones establecidas en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda en el presente juicio, conforme a lo establecido en el artículo 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, el Tribunal deberá velar que le sea garantizado un refugio temporal o la solución habitacional al afectado del desalojo al momento de la ejecución.
En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y pasa a sentenciar de la siguiente manera:
-IV-
PRUEBAS
La parte actora junto con el escrito libelar consignó copia simple inserta desde el folio 13 hasta el folio 20, ambos inclusive del expediente, de acta constitutiva de la sociedad mercantil INVERSIONES JADE C.A., protocolizada en fecha 04 de octubre de 1995 ante el Registro Público Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia bajo el No. 1, Tomo 94-A, el cual no fue atacado por la parte demandada en el acto de la contestación, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil y tienen como cierto que los únicos accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES JADE C.A. son los ciudadanos MILAGROS ROMERO y CARMINE FASOLINO y así se declara.
Corre inserto desde el folio 24 hasta el folio 114, ambos inclusive del expediente, copias certificadas emanadas de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Coordinación Estadal del Zulia, contentivas del expediente Nº MC-00925/12-13 como medio de prueba de la pretensión. Dichas instrumentales están conformadas, entre otras actuaciones, por el escrito que dio inicio al procedimiento previo a la demanda de desalojo, contrato de arrendamiento; documento de adquisición del inmueble; acta de inicio del procedimiento previo a la demanda; notificación efectuada al arrendatario del procedimiento previo a la demanda; acta de audiencia conciliatoria; providencia administrativa emanada del SUNAVI y su respectiva notificación al arrendatario. Probanzas que trajo a los autos a los fines de demostrar que cumplió con el requisito de procedencia previo a la acción judicial, tal como se evidencia de los folios 75 al 82 del expediente. Consta a las actas procesales que el Organismo Administrativo instó a la accionante a dirigirse a la sede judicial y declaró habilitada la vía judicial. Esta prueba no fue tachada por la parte demandada, razón por la cual este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, concatenado con el artículo 1.359 eiusdem, por cuanto fue expedida por un funcionario competente con arreglo a las leyes y tiene como cierto que la actora agotó la vía administrativa previa a la demanda y que el inquilino tuvo pleno conocimiento de la providencia administrativa emitida por el Organismo y así se decide.
Consta al folio 115 del expediente original de comunicación de fecha 14 de octubre de 2011 emanada de los ciudadanos MILAGROS ROMERO y CARMINE FASOLINO, dirigida a la ciudadana TAMARA LEAL y recibida por NEPTALI LEAL en esa misma fecha, mediante la cual le reiteran a la demandada de marras la necesidad de desocupación del inmueble identificado en autos. Asimismo, riela a los folios 116, 117 y 119 del expediente, comunicaciones dirigidas por la representación judicial de la parte actora a la parte demandada, mediante las cuales la invita a concertar una cita y tratar el asunto referente al contrato de arrendamiento de autos. Estas comunicaciones no fueron cuestionadas por la parte demandada, por lo que se les otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.368 del Código Civil y tiene como cierto que hubo la manifestación reiterada de la parte actora de resolver el vínculo contractual y así se decide.
En relación a las documentales que rielan a los folios 118, 120, 121, 122 y 123 del expediente, el Tribunal las desecha por cuanto no se encuentran suscritas por el obligado y así se decide.
Rielan del folio 124 hasta el folio 130, ambos inclusive del expediente, copias simples de estados de cuenta emanados de la Junta de Condominio del edificio Cayaurima II del conjunto residencial La Paraguita correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010 y enero, febrero y marzo del año 2011, los cuales dimanan de un tercero que no es parte en el juicio y por cuanto no fueron ratificados a través de prueba de informes, tal como lo prescribe el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se desechan, sin otorgárseles valor probatorio alguno.
Riela desde el folio 176 hasta el folio 178, ambos inclusive, original de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 17 de octubre de 1995 bajo el No. 46, Tomo 6, Protocolo 1°, del cual se verifica que la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES JADE C.A., es propietaria del bien de marras, suficientemente descrito en las actas procesales. De igual forma, corre inserto desde el folio 133 hasta el folio 137, ambos inclusive, original del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES JADE C.A. y la ciudadana TAMARA JOSEFINA LEAL ACOSTA, antes identificados, que versa sobre el aludido inmueble, celebrado por seis (06) meses contados a partir del día 15 de abril de 2008, autenticado ante la Notaría Pública Quinta del municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 16 de abril de 2008, anotado bajo el No. 25, Tomo 76 de los libros de autenticaciones llevados por la referida oficina notarial, el cual no fue desconocido por la parte demandada. Así pues, el Tribunal le otorga valor probatorio a ambas documentales conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y tiene como cierto la titularidad que detenta la demandante y que ambas partes contrajeron derechos y obligaciones desde el momento que se inició la relación arrendaticia, la cual se indeterminó en el tiempo y así se declara.
Riela al folio 136 del expediente, original de impresión fotográfica en papel bond tipo carta, de la cual no se aprecia el serial ni modelo de la cámara empleada para ello, por lo tanto se desecha, sin otorgársele valor probatorio.
Riela del folio 158 al 165, ambos inclusive del expediente, recibos de pago suscritos por ambas partes correspondientes a los años 2009 y 2010. Por cuanto estos instrumentos no fueron cuestionados por la parte demandada, se les otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.378 del Código Civil, pero el Tribunal no los aprecia por cuanto no brindan ningún elemento de convicción para dilucidar la presente causa.
Riela desde el folio 138 hasta el folio 155, ambos inclusive del expediente, originales de las libretas de ahorros de la cuenta No. 01020145410100339932 del Banco de Venezuela a nombre de la ciudadana MILAGROS ROMERO; riela desde el folio 167 al 173, ambos inclusive del expediente, copia simple de la aludida libreta. En ese mismo orden, riela al folio 166 del expediente, copia simple de planilla de depósito No. 96418124 de fecha 15 de abril de 2008, por la cantidad de seis mil novecientos bolívares (Bs. 6.900,00), realizado a la cuenta No. 01020145410100339932 del Banco de Venezuela a nombre de la ciudadana MILAGROS ROMERO, por la ciudadana TAMARA LEAL. A estas pruebas se adminicula la resulta de la prueba de informes que riela a los folios 273 y 274 del expediente, emanada de la entidad financiera Banco de Venezuela de fecha 16 de octubre de 2015 a través del oficio No. GRC-2015-56840, la cual informa que la cuenta de ahorros No. 01020145410100339932 del Banco de Venezuela a nombre de la ciudadana MILAGROS ROMERO la cual tuvo su apertura el día 22 de abril de 2002 y se encuentra activa; que arroja un último depósito de fecha 19 de septiembre de 2014 por la cantidad de cien bolívares (Bs.100,oo. Ahora bien, por cuanto este Tribunal observa que fue pacto entre las partes, según se desprende de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, que la arrendataria está obligada a cancelar a la arrendadora la cantidad de Bs. 2.300,oo por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco días de cada mes en la cuenta de ahorros antes citada y con vista a las resultas de la prueba de informes emanada de la entidad bancaria, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y tiene como cierto que la arrendataria se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento invocados en el escrito libelar, pues en el transcurso del proceso no logró desvirtuar la insolvencia alegada por la parte actora en el escrito libelar, quedando demostrado que ha dejado de pagar cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada y así se decide.
Riela a los folios 276 y 277 del expediente, acta de inspección judicial levantada en fecha 05 de noviembre de 2015 por este Tribunal en el edificio Cayaurima II, ubicado en jurisdicción del municipio Maracaibo del estado Zulia, mediante la cual dejó constancia que efectuados como fueron los toques de Ley en la puerta principal del apartamento que por señalamiento de la parte actora se identifica con el No. 8-A, no fue posible lograr la presencia de persona alguna, razón por la cual fue imposible evacuar los particulares requeridos por la parte actora en el escrito de promoción de pruebas. Por cuanto dicha actuación fue promovida y evacuada conforme a los parámetros establecidos en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal le otorga valor probatorio y tiene como cierto que la arrendataria negó el acceso al interior del inmueble objeto del contrato de arrendamiento en contravención a lo establecido en la cláusula décima sexta del citado contrato y así se decide.
Riela al folio 279 del expediente, oficio No. GR-AL-OCC-C-051-2015 de fecha 21 de octubre de 2015 emanado de Corpoelec, en la cual el aludido organismo refiere que la cuenta No. 100000485493 no presenta avisos de corte y no posee deuda pendiente. El aludido medio no fue atacado por la parte demandada, sin embargo nada aporta para dilucidar la controversia, por lo que se desecha.
En el acto de celebración de la audiencia pública la parte actora presentó como testigo al ciudadano ANDRÉS FASOLINO, titular de la cédula de identidad No. 21.166.950, quien al prestar la juramentación manifestó tener interés directo en las resultas del juicio y ser hijo de los ciudadanos MILAGROS ROMERO y CARMINE FASOLINO, únicos accionistas de la empresa demandante. En virtud de lo anterior, el defensor ad litem designado se opuso a la realización del acto, por lo que este Tribunal de conformidad con los artículos 479 y 480 del Código de Procedimiento Civil, declara inhábil para declarar en el presente juicio al aludido testigo y así se declara.
En ese mismo orden, la parte actora presentó como testigo a la ciudadana INGRID NAVA, titular de la cédula de identidad No. 7.606.851, quien prestó el debido juramento de Ley y adujo ser secretaria de la ciudadana MILAGROS ROMERO por 8 años. Refirió que la ciudadana TAMARA LEAL iba al consultorio de la ciudadana MILAGROS ROMERO a hablar con ella y que se veía de buen aspecto y bien vestida. El defensor ad litem en el citado acto, previo a ejercer el derecho a las repreguntas, solicitó que sea desechada la declaración de la testigo antes citada por tener una relación directa con la parte demandante. Este Tribunal en cuanto al pedimento del defensor ad litem lo declara improcedente, por cuanto considera que la testigo no está incursa en las causales de inhabilitación previstas en el artículo 479 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, por cuanto de la deposición rendida nada aporta para ayudar a dilucidar la presente controversia, se desecha sin otorgársele valor probatorio alguno y así se declara.
-V-
Ahora bien, valoradas las pruebas aportadas por la parte actora al presente procedimiento, cabe destacar que, con respeto a la pretensión de la demandante es necesario precisar que el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté indeterminado el tiempo de duración del contrato y que el actor se haya plegado a lo preceptuado en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, concatenado con lo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas; en conclusión, los presupuestos procesales para interponer el desalojo de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento son: i) la indeterminación del tiempo en la relación contractual y ii) que el actor haya agotado la vía administrativa.
De las actas procesales se evidencia que la relación arrendaticia celebrada entre las partes se indeterminó en el transcurso del tiempo, dado que la parte actora trajo a las actas procesales diversas pruebas de las cuales se aprecia que notificó a la demandada de marras de su voluntad de finalizar el vínculo contractual que las unía. De igual forma, se desprende de la resolución No. 00572 de fecha 31 de junio de 2014, inserta en copia certificada desde el folio 98 hasta el folio 105 del expediente, que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Zulia, habilitó la vía judicial a los fines de que las partes pudieran dirimir su conflicto por ante los Tribunales de la República competentes, por lo que consecuentemente quedó agotada la vía administrativa; por lo que luego de tal análisis, puede este Órgano Jurisdiccional concluir que los requisitos de procedencia para la acción de desalojo se encuentran cubiertos en el presente caso.
Cabe destacar que la Constitución no sólo está formada por un texto, sino que ella está impregnada de principios que no necesitan ser repetidos en ella, porque al estar inmersos en la Carta Magna, son la causa por la cual existe; por ello una Constitución no explica los conceptos de justicia, libertad, democracia y otros valores. Cuando la Constitución regula al Poder Judicial, inmerso en tal regulación se encuentra el que él ejerce la jurisdicción (potestad de administrar justicia) y que las actuaciones judiciales estarán dirigidas principalmente a resolver controversias entre las partes que requieren la declaratoria de derechos, motivo por el cual existe el proceso contencioso. Cuando el Estado decide sustituir la necesidad o tendencia de los seres humanos de hacer justicia por sí mismos y para ello, crea el proceso y los Órganos Jurisdiccionales, lo hace con el fin de que el proceso cumpla su cometido de eliminar la justicia privada y es el proceso contencioso la máxima expresión de ese Estado. No utilizar al proceso contencioso para dirimir conflictos entre las partes, desnaturalizándolo, no es sino un fraude que convierte a la jurisdicción en una ficción y permitir tal situación, es propender al caos social, ya que las instituciones no se utilizarían para el fin que fueron creadas. Tal situación resulta contraria al orden público, ya que de permitirse y proliferar, todo el sistema de justicia perdería la seguridad para el cual fue creado y se regresaría a la larga a la vindicta privada.
Hecho el análisis anterior, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de la presente acción que, de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; y precisado como ha sido el instrumento fundamental de la acción, determina quien aquí suscribe que, en relación a las causales invocadas, pudo demostrar la parte actora en el transcurso del proceso que su contraparte no cumplió oportunamente con el pago de los cánones de arrendamiento invocados en el escrito libelar, quedando probado en autos la falta de pago de más de cuatro (04) cánones de arrendamiento sin causa justificada, por lo que la causal invocada en el numeral 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, con fundamento a la insolvencia de la arrendataria, es procedente en derecho. Sin embargo, las cantidades de dinero reclamadas no fueron debidamente especificadas en el petitorio de la demanda, por lo tanto, es improcedente su cobro, dado que en atención a lo estipulado en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, todo pedimento debe estar debidamente especificado en el libelo de la demanda para su ulterior cumplimiento en sentencia favorable.
En otro orden de ideas, se desprende del escrito libelar que la parte actora fundamentó la acción de desalojo en la causal referente a la necesidad de ocupar el inmueble. En lo atinente a esta causal, observa quien aquí decide que el parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda prescribe que en el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrar la filiación por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial, lo cual no ocurrió en el caso de marras, ya que la parte actora refirió en el escrito libelar que el hijo de los únicos accionistas de la empresa, quienes son cónyuges, necesita ocupar el inmueble objeto de la relación arrendaticia, pero tal hecho no fue demostrado en las actas procesales por medio de una prueba fehaciente, por lo que la invocación de la causal de necesidad es improcedente y así se declara.
En virtud de las anteriores consideraciones, este Tribunal forzosamente concluye que la acción intentada es parcialmente procedente en derecho y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia. Así se decide.
-VI-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción en el juicio que por DESALOJO fue intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES JADE C.A. en contra de la ciudadana TAMARA JOSEFINA LEAL ACOSTA, ambas partes identificadas en el encabezamiento de la sentencia.
SEGUNDO: Como consecuencia de dicha declaratoria, se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con las siglas 8-A, ubicado en la planta octava del edificio Cayaurima II, situado en el sector conocido como Monte Claro, en la avenida Circunvalación No. 2 con las avenidas 12 y Las Delicias, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia, alinderado de la siguiente forma: Norte: Fachada norte del edificio; Sur: Fachada sur del edificio; Este: Fachada este del edificio y Oeste: Módulo de escaleras y hall de ascensores, según el documento de propiedad.
TERCERO: No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza del presente fallo.
Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los ocho (08) días del mes de diciembre del año dos mil quince (2015).
LA JUEZA TITULAR

XIOMARA REYES
LA SECRETARIA ACCIDENTAL

ANAMAR REVEROL PIRELA

En esta misma fecha, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL
Expediente No. 2901-14