TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 3.776-2014
Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA.-
La presente litis se inicia cuando los ciudadanos WILLIE RAMON VARGAS ANTUNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERAN CRESPO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad Nos. V- 18.497.888 y 18.384.009, respectivamente, debidamente asistidos por el abogado David Casas González, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 57.660, domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, incuó formal demanda contra la ciudadana FELISA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.477.193, con motivo del CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA.-
Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 24 de Marzo de 2.014, se ordenó la citación de la demandada FELISA RODRIGUEZ, en fecha 27 de Marzo de 2014, la parte actora mediante diligencia solicito se librara los recaudos de citación de la demandada, los cuales fueron librados en la misma fecha, en fecha 12 de Marzo de 2.014, el alguacil de este Juzgado diligenció informando la imposibilidad de citar personalmente a la demandada, en virtud de lo cual en fecha 12 de Mayo de 2.014 la parte actora solicitó se librara los carteles de citación de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, los cuales fueron librados por el Tribunal en la misma fecha, en fecha 05 de Junio de 2.014 la parte actora estampó diligencia agregando los periódicos donde fueron publicados los carteles de citación, en virtud de lo cual en fecha 12 de Junio de 2.014, la secretaria estampó diligencia informando haber cumplido con las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, dándose inicio al lapso establecido en la citada disposición legal, en fecha 11 de Julio de 2.014, la parte actora estampó diligencia solicitando se designara Defensor Ad-Litem a la parte demandada, por cuanto no compareció dentro del lapso concedido para darse por citados, a tal efecto el Tribunal en la misma fecha designó como Defensor Ad-Litem a la abogada YANMEL RAMIREZ, en fecha 28 de Julio de 2.014, el Alguacil estampó diligencia informando haber notificado a la Defensora Ad-Litem, a tales efectos en fecha 30 de Julio de 2.014, la Defensora Ad-Litem estampó diligencia aceptando el cargo sobre ella recaído, consecuencialmente en fecha 31 de Julio de 2.014, el apoderado judicial de la parte accionante estampó diligencia solicitando se libraran los recaudos de citación a la Defensora Ad-Litem, los cuales fueron librados por el Tribunal en la misma fecha, posteriormente en fecha 08 de Agosto de 2.014 el Alguacil estampó diligencia informando haber citado a la Defensora Ad-Litem, en fecha 06 de Octubre de 2.014, el abogado Wilmer Carmona Urdaneta, diligenció consignando a las actas poder otorgado por la parte demandada, encontrándose emplazada la demandada para el acto de la contestación, en fecha 06 y 14 de Octubre del presente año la demandada presentó escrito de contestación a la demanda, alegando la cuestión previa del ordinal 1 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia, por cuanto la presente causa debe ser acumulada a la causa que cursa por ante este Juzgado con el N° 3.802, por razones de conexión, debido a que se trata del mismo asunto Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra, entre las mismas partes, siendo la oportunidad legal para resolver sobre la oposición a la subsanación voluntaria de conformidad con lo establecido en el artículo 349 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal en fecha 27 de Octubre del presente año, dictó resolución declarando Sin lugar la cuestión previa opuesta del ordinal 1 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia, vencido como fue el lapso para interponer recursos el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil fijó la audiencia preliminar la cual se llevó a efecto en fecha 07de Noviembre de 2.014, por lo que encontrándose este Juzgado dentro del lapso establecido por la mencionada disposición legal se establecieron los límites de la controversia en fecha 13 de Noviembre de 2.014, y abrió el proceso a pruebas, dentro de este lapso solo la parte actora presentó escrito de prueba, el cual fue admitido por el Tribunal en fecha 12 de Diciembre de 2.015, el Tribunal vencido como se encontraba el lapso de evacuación de prueba dicto auto en el cual fijó la fecha para la celebración de la audiencia oral, la cual fue celebrada en fecha 11 de Agosto del presente año, donde este Juzgado manifestó oralmente una síntesis del fallo, y siendo la oportunidad legal para la transcripción escrita del fallo completo conforme lo establece el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora procede a transcribir el fallo completo de caso sub-judice. Considerando los resultados de la tramitación de la controversia, de la audiencia oral y de las pruebas presentadas por las partes, esta Juzgadora pasa a dilucidar el fondo de la controversia en base a las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Alega la parte actora que la demandada suscribió con su persona contrato el contrato de opción de compra venta de dicho inmueble, conforme a la cláusula tercera del citado contrato, el término o lapso de duración del mismo se estableció por noventa (90) días, con una prorroga de treinta (30) días mas, contados a partir de la fecha cierta, y en consideración a que se otorgó el día primero de agosto de dos mil trece (01-8-2013), el lapso primigenio con su prorroga vencía el día primero de diciembre de dos mil trece (01-12-2013). El precio de compra venta de este inmueble se pactó en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.550.000,oo), ex cláusula segunda del contrato referido.
Aluden los accionantes que entregamos a la ciudadana FELISA RODRIGUEZ en calidad de arras, la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,oo), tal y como consta en la cláusula cuarta del contrato de marras, a través de cheques a su orden así: a) ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000,oo), con cheque No.46708038 de Banesco Banco Universal; y b) cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,oo), con cheque No.92-72606829 del Banco Exterior, ambos fechados 04 de julio de 2013. Cabe destacar que estos cheques así se fecharon, porque esa fue la fecha en que real y efectivamente se los entregamos a FELISA RODRIGUEZ, al momento en que en forma privada suscribimos un contrato previo de “RESERVA”, el cual consagraba las condiciones en las cuales suscribiríamos con posterioridad el contrato de opción de compra venta de actas.
Señalan los demandante que fue producto de este contrato de “reserva” que la ciudadana FELISA RODRIGUEZ, se obligó conforme a la cláusula sexta a firmarnos la opción de compra venta necesaria para la tramitación del crédito a través de la entidad bancaria Banco de Venezuela, condición esta que “extrañamente” y en forma dolosa fue suprimida del contrato de opción de compra venta que luego suscribieron, porque a pesar de que así lo pactaron en el contrato de la reserva, luego en el contrato de opción fue suprimido, lo cual traduce que desde el inicio la accionada, en connivencia con su abogada Maryoly Cardona, quien fue la que redactó tanto la “reserva” como la opción de compra venta, ya venían abonando el terreno para no vendernos este inmueble y quedarse con nuestro dinero.
Alegan los actores que gestionaron los trámites tendentes a obtener el crédito hipotecario para la adquisición de este apartamento, el Banco de Venezuela S.A. Banco Universal, dentro del lapso o término de la opción de compra venta, nos aprobó el crédito por la cantidad de ciento ochenta y tres mil trescientos setenta bolívares (Bs.183.370,oo), por lo que el monto diferencial del precio definitivo de compra venta lo pagarían con dinero propio al momento del otorgamiento del documento traslativo de esa propiedad. En orden a la aprobación de ese crédito hipotecario y su disponibilidad y capacidad económica para pagar el saldo diferencial del precio de compra venta, el Banco de Venezuela S.A. Banco Universal, a través de su abogada de la Gerencia de Documentación de Créditos Hipotecarios, Dra. Denise Mayra Dolores Saucedo, inscrita en el Inpreabogado bajo el No.112.011, comunicó al Colegio de Abogados del Estado Zulia, en fecha 09 de septiembre de 2013, que la redacción del documento para adquisición de vivienda , préstamo y constitución de garantía hipotecaria , otorgado por ese banco al ciudadano WILLIE RAMON VARGA ANTUNEZ, por la cantidad de ciento ochenta y tres mil trescientos setenta bolívares (Bs.183.370,oo), estaba exonerado de honorarios profesionales, por ser dicha abogada trabajadora a tiempo completo de esa institución bancaria, instrumental esa que evidencia que ya para esa fecha 09 de septiembre de 2013, ese crédito hipotecario ya estaba aprobado y que el documento contentivo de la compra venta del inmueble de actas ya estaba redactado.
Señalan los demandantes que aprobado el referido crédito hipotecario con dinero proveniente del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) y redactado como había sido el documento de compra venta, el día veintitrés de octubre de dos mil trece (23-10-2013), fue presentada esa instrumental ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por la ciudadana GERAIINETH PAOLA TORRES NUÑEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.19.308.006, con número de recepción 14 y número de trámite 481.203.4.618, fijándose la fecha del otorgamiento para el día 28 de octubre de 2013.. Tal y como queda evidenciado con las instrumentales anexadas, dentro del lapso o término del contrato de opción de compra venta, ya se encontraba visado, redactado y presentado para su otorgamiento el documento mediante el cual le compraríamos a la ciudadana FELISA RODRIGUEZ, incluso in tempore su otorgamiento por haber sido fijado para el día 28 de octubre de 2013, y ello se desprende del hecho relativo a que el término o lapso del contrato de opción de compra venta tenia una duración de noventa (90) días, con una prorroga de treinta (30) días mas, contados a partir del día primero de agosto de dos mil trece (01-8-2013), que fue la fecha en que se otorgó la opción de compra venta, por lo que la expiración de ese lapso o término era el 01 de diciembre de 2013 y antes de esa fecha ya habíamos cumplido con nuestras obligaciones como promitentes compradores y así solicitamos se aprecie y declare.
Aluden los accionantes que por múltiples motivos ajenos a nuestra voluntad, esa compra venta no se otorgó, en principio por motivos imputables al Banco de Venezuela S.A, Banco Universal, alegándonos que la transferencia del dinero para pagar el monto del crédito no se había hecho efectivo y que debíamos esperar ese trámite administrativo, y que nos quedásemos tranquilos porque con arreglo a la Ley esa no era causal de resolución del contrato de opción de compra. Antes de la expiración del lapso o término de este contrato de opción de compra venta, ya la ciudadana FELISA RODRIGUEZ nos había informado verbalmente que no quería vendernos, porque con la constante devaluación de la moneda nacional ese precio convenido era muy bajo y cuando le notificamos sobre este retardo administrativo del banco, nos dijo categóricamente que no nos vendería por ese precio acordado. De tal entidad ha sido el descaro de la ciudadana FELISA RODRIGUEZ, y con el vil fin de tratar de encubrir que era ella quien no quería vendernos por el precio convenido, ya que por mandato de la Ley ese retardo administrativo en la transferencia de los recursos del FAOV, no es causal de rescisión del contrato, que un día que nos encontrábamos en la planta baja del edificio Pino Taeda 3, en una reunión de vecinos el día 15 de diciembre de 2013 en horas de la tarde, se presentó dicha ciudadana en compañía de una dama que dijo ser su abogada, para notificarnos a modo de estrategia dolosa, que como nosotros no habíamos podido cumplir con nuestras obligaciones contractuales, ella rescindía el contrato y lo dejaba sin ningún efecto, obviando olímpicamente que el documento ya estaba presentado y se encontraba a la espera del otorgamiento y que por mandato de la Ley cuando el motivo del no otorgamiento del documento es por causa del “Banco”, como lo era en este caso en concreto, ello no es causal de resolución, amén que, tal y como consta en el contrato de la “reserva” la ciudadana FELICIA RODRIGUEZ, estaba en conocimiento que nosotros tramitaríamos un crédito hipotecario para pagarle el precio a través del Banco de Venezuela, como en efecto lo tramitamos y en tiempo hábil lo aprobaron y se presentó el documento de compra venta ante el registro inmobiliario para su otorgamiento, retrasándose solo la transferencia de fondos y ello no es imputable a nosotros, porque cumplimos con todas nuestras obligaciones como promitentes compradores. En esa misma oportunidad les notificó igualmente que el contrato de arrendamiento, que tenían suscrito sobre este mismo apartamento también lo rescindía y que debíamos desocuparlo, obviando abierta y grotescamente que tienen derecho a hacer uso de la prorroga legal que nos otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a hacer uso de los beneficios que como arrendatarios nos da el Decreto contra los Desalojos Arbitrarios de Viviendas. Dado que dicha ciudadana se alteró y gritó cuando le indicamos que la Ley nos amparaba y que era su obligación vendernos en cuanto fueran transferidos los recursos del FAOV, reiteró que no nos vendería y que debíamos desocupar el apartamento, decidiendo WILLIE VARGAS firmarle esas comunicaciones para evitar mas escándalos públicos.
Alegan los actores que tal y como consta en las consultas electrónicas de beneficiarios de créditos hipotecarios FAOV- Subsidio, realizados a través de la página “htpp://www.banavih.gov.ve/index.php/faov/40-consulta-beneficiario.faov”, el día 13 de enero de 2014, fue efectuada la transferencia de recursos del FAOV a través del Banco de Venezuela, para la disponibilidad dineraria del crédito hipotecario aprobado al ciudadano WILLIE RAMON VARGAS ANTUNEZ, titular de la cédula de identidad No.18.497.888. Una vez que en fecha 13 de enero de 2014, fueron transferidos los recursos del FAOV al Banco de Venezuela S.A. Banco Universal, enseguida por nosotros mismos y por intermedio de terceras personas, le solicitaron a la ciudadana FELISA RODRIGUEZ que nos otorgase el documento de compra venta, negándose injustificadamente en cada oportunidad, y por ello, fueron múltiples las gestiones extrajudiciales que realizamos, incluso por intermedio de nuestros abogados y los abogados de ella, tren de abogados que ha cambiado dicha ciudadana en varias oportunidades, lo cual ha acarreado que nuestros abogados se hayan reunido con distintos abogados que ella ha contratado, discurriendo así el tiempo sin lograr que FELISA RODRIGUEZ cumpla con su obligación de vendernos.
Ante tales hechos decidieron ejercer las acciones legales correspondientes para lograr que la ciudadana FELISA RODRIGUEZ, cumpla con su obligación contractual de actas, porque el retardo administrativo en la transferencia de los recursos del FAOV al Banco que nos aprobó el crédito hipotecario, no es causal de incumplimiento de nuestra parte, por mandato de la Ley. A esos mismos fines solicitaron ante los Juzgados de Municipios de esta ciudad, la notificación judicial de la ciudadana Felisa Rodríguez, correspondiéndole el conocimiento al Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, encartada en expediente No.15-2014, tribunal ese que en dos (2) oportunidades se trasladó a las direcciones que le indicamos, con el objeto de notificar a dicha ciudadana, que en nuestra condición de promitentes compradores habíamos cumplido con todas nuestras obligaciones contractuales, así como que el documento de compra venta definitivo del inmueble de actas- entre otros asuntos- se encontraba presentado para su otorgamiento ante el registro inmobiliario correspondiente, resultando fallida en ambas oportunidades, pero sin embargo, en su domicilio o residencia se notificó judicialmente sobre la misión del tribunal, al ciudadano que dijo ser Reinaldo Pulgar y ser nieto de Felisa Rodríguez, y quien no quiso abrir la puerta alegando que dicha ciudadana no se encontraba en el inmueble. No obstante que fue fallida esta notificación judicial en forma directa a Felisa Rodríguez, evidencia esa actuación judicial, que nosotros hemos tratado por todos los medios que dicha ciudadana nos otorgue el documento de compra venta y ella se niega injustificadamente, porque el retardo del banco en la transferencia de los fondos no es imputable a nosotros y ello no es causal de resolución del contrato por mandato de la Ley.
Por último los demandantes demandan a la ciudadana FELISA RODRIGUEZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, para que convenga en cumplir con su obligación de vendernos el inmueble de actas por el precio y en las condiciones contractuales pactadas y en caso de así no hacerlo, así sea declarado por este Tribunal en la sentencia de mérito, con los demás pronunciamientos de ley y la imposición de las costas procesales, las cuales desde ya y a todo evento protestan.

Por su parte la demandada alude que el plazo feneció el día 01 de Diciembre de 2.013, fecha en que se cumplieron los (120) días acordados en el documento, sin que los promitentes compradores hicieran uso de su legítimo derecho de comprar el inmueble por la cantidad acordada. Alega que los promitentes compradores manifestaron en ese momento q la promitente vendedora que no contaban con el capital necesario para cumplir con la obligación de pagare el saldo deudor, o sea la cantidad de (Bs. 350.000) por lo que estaban solicitando al Banco de Venezuela para poder cumplir con lo prometido.
Alega la accionada que en vista del incumplimiento le manifestó que el término estipulado había vencido el 01 de Diciembre de 2.013, por lo cual quedaba liberada del compromiso, puesto que ellos no habían honrado la obligación en tiempo oportuno, por lo que mediante documento que corre inserto en actas al folio 30 notificó a los promitentes compradores, que ejercía su legitimo derecho de rescindir y dejar sin efecto el contrato de opción a compraventa, notificación que fue recibida y firmada el día 15 de Diciembre de 2.013; de igual forma en documento que corre inserto en actas al folio 31 notificó a los promitentes compradores su decisión de no renovar el arrendamiento privado suscrito, notificación que fue recibida y firmada el día 15 de Diciembre de 2.013.
Alude la demandada que es totalmente falsa la afirmación que incumplió en la obligación adquirida en el contrato de opción a compra, por cuanto el incumplimiento es de los demandantes, por cuanto vencido el lapso de 120 días, el contrato de opción de compraventa queda resuelto y por tanto es libre de vender el inmueble a otra persona, puesto que el derecho de los optantes a comprar el apartamento ha caducado, así como ha caducado también la obligación de reservarle el inmueble; igualmente alega que en varias oportunidades ha ofrecido a los promitentes compradores la cantidad recibida en arras, sin que hasta la fecha se haya producido resultado alguno al respecto, en consecuencia niega, rechaza y contradice los hechos afirmados por los demandantes, por no ser ciertos y por que es contrario a derecho lo que los demandantes pretenden.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1.- Promueve contrato de Opción a compra, por cuanto este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-
2.- Promueve contrato de reserva, instrumento éste que se estima en todo su valor probatorio, en tanto y en cuanto no fue impugnado por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-
3.- Promueve valor probatorio de la comunicación, la copia del referido contrato de compra venta presentado para su protocolización en siete (7) folios útiles y constancia de recepción del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, instrumentos éste que se estima en todo su valor probatorio, en tanto y en cuanto no fue impugnado por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-
4.- Valor probatorio de las instrumentales anexas “F y G”, las cuales fueron reconocidas expresamente por la representación de la parte demandada, instrumentos éstos que se estiman en todo su valor probatorio, en tanto y en cuanto no fue impugnado por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-
5.- Promueve el valor probatorio de las consultas de beneficiarios de créditos hipotecarios FAOV- Subsidio, obtenidos a través de la página electrónica “htpp://www.banavih.gov.ve/index.php/faov/40-consulta-beneficiario.faov”, por cuanto este medio probatorio no fue desconocido por la contraparte, instrumento éste que le merece fe a esta Juzgadora por cuanto el mismo no fue desconocido, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento, en consecuencia es valorado por este sentenciadora. Así se Decide.-
6.- Promueve prueba de informes al Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, así como a la Superintendencia de Bancos en la ciudad de Caracas, para que esta a su vez autorice al Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, prueba que fue evacuada y a tales efectos la referida empresa informo: “Cumplimos con informarles que de acuerdo a información suministrada por el área de la Gerencia de Documentos de Créditos Comerciales, todos los documentos que se expiden en el área de Documentación de Créditos Hipotecarios son acompañados de la respectiva comunicación dirigida al Colegio de Abogados de la Jurisdicción del inmueble, relacionada con la exoneración de honorarios profesionales, expuesto lo anterior, se afirma que la carta en cuestión fue anexada al documento para la adquisición de vivienda, préstamo y constitución de garantía hipotecaria correspondiente al ciudadano Willie Ramón Varga Antunez, titular de la C.I. V- 18.497.888, por la cantidad de Bs. 183.370,00”, “Cumplimos con informarles que de acuerdo a información suministrada por el área de la Gerencia de Documentos de Créditos Comerciales, todos los documentos que se expiden en el área de Documentación de Créditos Hipotecarios son acompañados de la respectiva comunicación dirigida al Colegio de Abogados de la Jurisdicción del inmueble, relacionada con la exoneración de honorarios profesionales, expuesto lo anterior, se afirma que la carta en cuestión fue anexada al documento al momento para la adquisición de vivienda, préstamo y constitución de garantía hipotecaria correspondiente al ciudadano Willie Ramón Vargas Antúnez, titular de la C.I. V-18.497.888, por la cantidad de Bs. 183.370,00”, por lo que esta Juzgadora la aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 507 ejusdem. Así se Decide.-
7.- Promueve prueba de informes al Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, prueba que fue evacuada y a tales efectos la referida empresa informo: “cumplo con informar que el Documento cuyo Número de trámite: 481.2013.4.618 no fue protocolizado y fue retirado de esta Oficina de Registro por la representante ciudadana GERAIINETH PAOLA TORRES NUÑEZ, en fecha 14 de Enero de 2014, según comprobante de retiro que anexo en este oficio N° 1669”, por lo que esta Juzgadora la aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 507 ejusdem. Así se Decide.-
8.- Promueven la testimonial jurada de los ciudadanos YELITXA DEL CARMEN CHOURIO DE ACOSTA, LIBIA HERMELINDA CELIS ALGARIN, DARWIN JOSE BOSCAN SANDREA, JONATHAN JOSE RODRIGUEZ BAENA Y ANTONIO ENRIQUE ESPINOZA RAMIREZ, de los cuales los ciudadanos YELITXA DEL CARMEN CHOURIO DE ACOSTA y DARWIN JOSE BOSCAN SANDREA, no rindieron declaración por lo que esta Juzgadora no tiene que realizar ningún pronunciamiento de valor. Así se Decide.- En lo que respecta al ciudadano JONATHAN JOSE RODRIGUEZ BAENA, el mismo rindió declaración y manifestó no conocer a los ciudadanos WILLIE VARGAS y MARIAMNETH TERAN, por lo que no le merece fe a esta Juzgadora y en virtud de lo cual se desecha su testimonio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.- En lo que respecta a los ciudadanos LIBIA CELIS ALGARIN y ANTONIO ESPINOZA, los mismos rindieron declaración, por lo que su testimonial es apreciada por esta Juzgadora en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se Decide.-
9.- Valor probatorio de la solicitud de notificación judicial No.15-2014, tramitada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, tal actuación es estimada en todo su valor probatorio, por cuanto la misma fue realizada por un órgano de justicia que merece fe, por lo que es apreciada por esta Juzgadora. Así se Decide.-
10.- Promueve Inspección Judicial al Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, inspección en la cual se dejó constancia de lo siguiente: “que la notificada luego de realizar una revisión del sistema computarizado llevado por la entidad financiera como en los archivos del banco no constan los instrumentos anexados al escrito libelar marcados con las letras “C”, “D” y “E”, por cuanto solo reposa la documentación necesaria para gestionar el crédito ya que estas documentales son gestionados a través de bufetes externos en Caracas y si bien el crédito fue aprobado actualmente por no haberse realizado la venta se encuentra vencido, por lo que el físico de esas instrumentales se encuentran en legal en Caracas. Sobre el Segundo Particular el Tribunal deja constancia por así haberlo manifestado la notificada luego de realizar una revisión detallada en el sistema computarizado llevado por el banco que la entidad bancaria los ciudadanos WILLIE VARGAS y MARIAMNETH TERAN, venezolanos, mayores de edad, titulares de la C.I. N° 18.497.888 y 18.384.009, respectivamente tramitaron en fecha 02-8-2.013 un crédito hipotecario para la compra venta de un apartamento, cuya aprobación fue otorgada en fecha 05-09-2.013 por la cantidad de Bs. 183.370,oo; así mismo deja constancia el Tribunal que la notificada manifestó que los instrumentos que rielan en los folios del 21 al 28 es el instrumento que redacta el banco para la venta y que da fe que esos sellos son los del banco ya que esos sellos son inviolables; deja igualmente constancia el Tribunal que la notificada manifestó que por cuanto las instrumentales referidas no constan en la entidad bancaria no puede dejar constancia si en fecha 23-10-2.013 fue presentado el documento por ante el Registro Público del estado Zulia; Sobre el Tercer Particular el Tribunal deja constancia que la notificada manifestó luego de realizar una revisión del sistema computarizado de la entidad bancaria que el FAOV en fecha 13 de Enero de 2.014 realizó la transferencia de los recursos al Banco de Venezuela para cubrir el crédito hipotecario aprobado al ciudadano WILLIE VARGAS, venezolano, mayor de edad, titular de la C.I. N° 18.497.888. Sobre el Quinto Particular el Tribunal deja constancia por así haberlo manifestado la notificada que la entidad bancaria no sabe los motivos por el cual no fue otorgado el documento definitivo de compra venta ante el Registro, solo conocen por información suministrada por el ciudadano Willie Vargas que el documento no fue otorgado por negativa de la vendedora en la firma del mismo”, tal actuación es estimada en todo su valor probatorio, por cuanto la misma fue realizada por un órgano de justicia que merece fe, por lo que es apreciada por esta Juzgadora. Así se Decide.-
11.- Promueve Inspección Judicial al Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, inspección en la cual se dejó constancia de lo siguiente: “el Tribunal deja constancia por así haberse constatado del sistema computarizado llevado por la oficina registral, que fue presentado para su otorgamiento un documento de venta y hipoteca 1er grado con N° de trámite: 481.2013.4.618 de fecha 23-10-2.013, y fue librada constancia de recepción de la misma fecha con número de recepción: 14, el trámite: 481.2013.4.618 fue presentado por la ciudadana Geraiineth Paola Torres Núñez, titular de la Cédula de Identidad N° 19.308.006 y fue fijada como fecha de otorgamiento el día 28 de Octubre de 2013. Sobre el Tercer Particular el Tribunal deja constancia que el notificado manifestó que no es posible dejar constancia sobre lo solicitado por cuanto en la oficina registral no queda constancia de una misma fijación o el motivo por el cual no se otorgó, ya que el trámite solo queda abierto conforme el art. 38 de la Ley del Registro Público y del Notariado por presentar días continuos después de la fecha de presentación del documento y de una revisión del sistema computarizado de la oficina registral se constata que fue anulado el trámite nivel de sistema el 22 de diciembre de 2013”, tal actuación es estimada en todo su valor probatorio, por cuanto la misma fue realizada por un órgano de justicia que merece fe, por lo que es apreciada por esta Juzgadora. Así se Decide.-
12.- Promueve prueba de informe al Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, prueba que fue evacuada y a tales efectos la referida empresa informo: “Que recibida la solicitud de Notificación judicial, en fecha 28 de enero de 2014, se le dio entrada y se admitió en la misma fecha, luego el día 31 de enero de 2014, el solicitante confirió poder en la misma, ulteriormente, en fecha 03 de febrero de 2014, a petición del apoderado del solicitante pide se fije nueva oportunidad para la evacuación de la notificación, lo cual fue proveído el miso día, finalmente en fecha 14 de febrero de 2014, el Tribunal se traslado y no pudo lograr la notificación, por último el día 18 de abril de 2014, el apoderado acto solicitó la devolución de la actuaciones lo cual fue acordado el mismo día”, por lo que esta Juzgadora la aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 507 ejusdem. Así se Decide.-

MOTIVACION PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

Observa esta Juzgadora que una vez analizado el libelo de demanda, el escrito de contestación de demanda, y las pruebas aportadas por las partes en el presente proceso, se observa que la parte actora reclama a la demandada: que convenga en cumplir con la obligación de venderle el inmueble de actas por el precio y en las condiciones contractuales pactadas; por su parte la demandada que el plazo feneció el día 01 de Diciembre de 2.013, fecha en que se cumplieron los (120) días acordados en el documento, sin que los promitentes compradores hicieran uso de su legítimo derecho de comprar el inmueble por la cantidad acordada, en vista del incumplimiento quedaba liberada del compromiso. Observa esta Juzgadora que la presente acción se fundamenta en un contrato de Opción a Compra, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, en fecha 01 de Agosto de 2.013, quedando anotado bajo el Nº 18, Tomo 107, medio probatorio que es estimado en todo su valor probatorio; así mismo se aprecia de las actas documento privado de reserva suscrito por la ciudadana FELISA RODRIGUEZ, como promitente vendedora y los ciudadanos WILLIE RAMON VARGAS ANTUNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERAN CRESPO, como promitentes compradores, este medio probatorio también es estimado en todo su valor probatorio.-
Al respecto esta Juzgadora trae a colación las siguientes cláusulas de la reserva suscrita por las partes: Cláusula Primera establece: “LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a vender y a su vez LOS PROMITENTES COMPRADORES a adquirir un inmueble constituido por un apartamento de la única y exclusiva propiedad de LA PROMITENTE VENDEDORA, ubicado en la Primera Planta del Condominio “PINO TAEDA 3”, que forma parte del Parcelamiento denominado Conjunto Residencial El Pinar, Apartamento 1-B, situado en la Calle 115 con Avenida 23, en Jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. El inmueble objeto de esta negociación tiene un área aproximada de NOVENTA UN METROS CUADRADOS (91,00 Mts2) y cuyos linderos son: NORESTE: Apartamento 1-A y fachadas interna y Noreste del edificio; SUROESTE: Fachada Suroeste del Edificio; SURESTE: Fachada Sureste del Edificio NOROESTE: En parte fachada interna del edificio y en parte apartamento 1-C y Hall de distribución… (Omissis)”. Cláusula Segunda establece: “El precio por el cual LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a vender el inmueble antes identificado a LOS PROMITENTES COMPRADORES, es la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,oo). Cláusula Cuarta: Para garantizar la efectiva realización de la RESERVA, LOS PROMITENTES COMPRADORES hacen entrega a LA PROMITENTE VENDEDORA de la cantidad DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.00,oo), entregados en este acto de la siguiente manera: La cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), en cheque personal N° 467080038, de Banesco Banco Universal y la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo), en cheque personal N° 92-72606829 del Banco Exterior, en calidad de arras, conforme a las Normas del Código Civil, la cual será imputada al precio de la venta definitiva; Cláusula Sexta: LA PROMITENTE VENDEDORA se obliga a firmale la OPCION A COMPRA necesaria para la tramitación del Crédito a través de la Entidad Bancaria Banco de Venezuela y a mantener el precio de venta del inmueble y a entregar el inmueble objeto de este contrato completamente libre de todo gravamen y sin ningún tipo de obligación…. (Omissis)”; del mismo se trae a colación las siguientes cláusulas del referido contrato de Opción a Compra debidamente autenticado y suscrito entre las partes: Cláusula Primera establece: “LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a vender y a su vez LOS PROMITENTES COMPRADORES a adquirir un inmueble constituido por un apartamento de la única y exclusiva propiedad de LA PROMITENTE VENDEDORA, ubicado en la Primera Planta del Condominio “PINO TAEDA 3”, que forma parte del Parcelamiento denominado Conjunto Residencial El Pinar, Apartamento 1-B, situado en la Calle 115 con Avenida 23, en Jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. El inmueble objeto de esta negociación tiene un área aproximada de NOVENTA UN METROS CUADRADOS (91,00 Mts2) y cuyos linderos son: NORESTE: Apartamento 1-A y fachadas interna y Noreste del edificio; SUROESTE: Fachada Suroeste del Edificio; SURESTE: Fachada Sureste del Edificio NOROESTE: En parte fachada interna del edificio y en parte apartamento 1-C y Hall de distribución… (Omissis)”. Cláusula Segunda establece: “El precio por el cual LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a vender el inmueble antes identificado a LOS PROMITENTES COMPRADORES, es la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,oo). Cláusula Tercera: El lapso o término de la presente opción de compra-venta será de NOVENTA (90) DÍAS, contados a partir de la firma del presente documento, con una prórroga de TREINTA (30) días. Cláusula Cuarta: Para garantizar la efectiva realización de la presente Opción a Compra Venta, LOS PROMITENTES COMPRADORES hacen entrega a LA PROMITENTE VENDEDORA de la cantidad DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.00,oo), entregados en este acto de la siguiente manera: La cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), en cheque personal N° 467080038, de Banesco Banco Universal y la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo), en cheque personal N° 92-72606829 del Banco Exterior, en calidad de arras, conforme a las Normas del Código Civil, la cual será imputada al precio de la venta definitiva. El Saldo restante de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo); será cancelado al momento de la firma del documento definitivo de compra venta. Cláusula Sexta: LA PROMITENTE VENDEDORA se obliga a mantener el precio de venta del inmueble y a entregar el inmueble objeto de este contrato completamente libre de todo gravamen y sin ningún tipo de obligación…. (Omissis)”; de igual forma se aprecia de la copia de los cheques entregados por la parte demandante a la demandada que nos mismos fueron librados en fecha 04 de Julio de 2.013.
Observa esta Juzgadora que tanto el documento de Reserva como el documento de opción a compra contiene las mismas cláusulas solo con la única diferencia que lo relativo a la tramitación del Crédito a través de la Entidad Bancaria Banco de Venezuela, solo aparece en el documento de reserva, que constituye el instrumento que dio origen al documento de opción a compra, conteniendo éste último las mismas cláusulas del documento de reserva, derivándose del documento de reserva la obligación de la promitente vendedora a firmar el documento de opción a compra necesario para la tramitación del Crédito a través de la Entidad Bancaria Banco de Venezuela y así fue cumplida esta obligación cuando ambas partes por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, en fecha 01 de Agosto de 2.013, quedando anotado bajo el Nº 18, Tomo 107, suscribieron el referido contrato, así se establece.-
Al respecto esta Juzgadora trae a colación las siguientes disposiciones legales:
Artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.167 Ejusdem: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De esta última disposición legal se evidencia claramente los dos elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber: 1.- La existencia de un contrato bilateral; y 2.- El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe esta Juzgadora pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados. En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de opción a compra autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, en fecha 01 de Agosto de 2.013, quedando anotado bajo el Nº 18, Tomo 107. En primer lugar debe este Juzgado determinar la naturaleza del presente contrato, y a tal fin considera necesario este Tribunal citar lo que expresa el autor José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra Contratos y Garantías: “Promesa bilateral de Venta. A) concepto: es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta. Naturaleza Jurídica. El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta (artículo 1.589). La doctrina francesa sostiene que la disposición solo se refiere a la promesa bilateral de venta pero discute sobre el sentido de la norma. Según una tesis en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces de contrato, de modo pues que el artículo en cuestión vendría a permitir la ejecución específica de las obligaciones. Según la otra tesis, el legislador solo quiso aclarar que expresiones tales como “prometo vender” o “prometo comprar” son normalmente utilizadas por las partes equivalente a las expresiones “Vendo” o “Compro”. Así entendida la norma, no tendría aplicación cuando los contratantes dispusieran lo contrario en forma inequívoca”. En virtud de lo anterior, observa esta Juzgadora que la naturaleza del contrato es la promesa bilateral de compra venta. Así se Decide.-
De otra parte y en virtud de que la pretensión de los accionantes se contrae a una acción de ejecución de contrato, específicamente de opción de compraventa, estima esta Juzgadora que el presupuesto lógico jurídico de procedencia de la acción propuesta debe ser precisamente la existencia de un contrato bilateral cuyo cumplimiento sea susceptible de ser demandado judicialmente. En efecto, la consagración legislativa de la acción de cumplimiento, se encuentra en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual fue transcrito anteriormente. Por lo anterior, debe seguidamente esta Juzgadora entrar a analizar si en el presente caso existe o no un contrato bilateral cuyo cumplimiento sea susceptible de ser judicialmente reclamado. A tal efecto, resulta imperante definir la institución del contrato bilateral, para lo cual resulta obligatoria la cita de las normas de derecho positivo que instituyen en nuestro sistema jurídico la institución civil del contrato, y que definen el contrato bilateral. Rezan los artículos 1.133 y 1.134 del Código Civil:
Artículo 1.133 “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Artículo 1.134 “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”.

Del estudio hermenéutico de las normas transcritas, se debe concluir que para que estemos en presencia de un contrato bilateral, y sea en consecuencia procedente la acción de cumplimiento del contrato bilateral, es necesario que exista una convención entre dos o más personas, donde además, estas personas contratantes se obliguen recíprocamente. Específicamente el contrato de compraventa cuya existencia es alegada por los demandantes en el caso sometido a este estudio, encuadra su consagración legal en el artículo 1.474 del Código Civil, el cual reza: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”, de manera que la disposición advierte que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) equivalen a compra-venta, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta. De allí que la naturaleza del contrato de compraventa como consensual, sinalagmático, oneroso, conmutativo y principal.
En virtud de lo anterior, considera quien aquí decide que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.141 del Código Civil, los elementos esenciales para la existencia de todo contrato son: a) Consentimiento de las partes, b) Objeto que pueda ser materia de contrato y c) causa lícita.-
Aunado a lo anterior, debe esta Tribunal observar que si bien en el contrato de opción a compra suscrito por las partes el cual fue otorgado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, en fecha 01 de Agosto de 2.013, quedando anotado bajo el Nº 18, Tomo 107, no se estableció expresamente que la compraventa estaría sujeta a una condición como lo es el otorgamiento de un préstamo bancario a favor de los actores, no es menos cierto que en el documento de reserva igualmente suscrito por las partes antes de la realización del documento de opción a compra debidamente autenticado, documento de reserva que constituye el inicio de la contratación, y en aplicación del principio de la autonomía de la voluntad de las partes, este órgano observa específicamente en su cláusula sexta que las partes convencionalmente estaban en conocimiento que sería tramitado un crédito a través de la Entidad Bancaria Banco de Venezuela a los efectos del pago del precio, de manera que la intención de los contratantes desde el inicio fue que la forma de pago estuviese condicionada a la tramitación y aprobación de un préstamos por ante una entidad financiera, si bien el segundo documento suscrito no aparece de forma expresa tan indicación, tal y como lo alega la parte demanda, no es menos cierto que durante el proceso no logró desvirtuar el documento primogénito, lo que hace notar que las partes tenían claro que la compra del inmueble era a través de una entidad financiera, situación que hace denotar en aplicación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que dispone que los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, que no podemos apreciar ambos documentos de manera aislada sino uno como parte del otro, ya que conforme lo indicaron las partes para tramitar el préstamo uno de los requisitos era suscribir el contrato de opción a compra, tal y como se obligó la promitente vendedora en el documento de reserva, como efectivamente ocurrió, de manera que la reserva como documento originario se complemento o consolidó a través del documento de opción a compra, por lo antes indicado se desprende que voluntad de las partes era que la cancelación del precio de la opción a compra estuviese sometido a la aprobación de un crédito a través de la entidad bancaria Banco de Venezuela, desde el inicio las partes manifestaron la intención de vender por parte de la promitente vendedora y la intención de comprar por parte de los promitentes compradores, y tal contratación se materializaría mediante el trámite de un crédito, así se establece.-
Ahora bien conforme a la cláusula Tercera del contrato de opción a compra el lapso de la misma sería de NOVENTA (90) DÍAS, contados a partir de la firma del presente documento, con una prórroga de TREINTA (30) días, es decir, contados a partir del 01 de Agosto de 2.013, es decir, hasta el 01 de Noviembre de 2.013, con una prórroga de 30 días, hasta el 01 de Diciembre de 2.013; observa este Juzgado de las pruebas promovidas y evacuadas por la parte actora, específicamente de la inspección judicial efectuada por este Juzgado por ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, de fecha 23 de Enero de 2.015 y de la prueba de información remitida por la misma oficina de registro, que en fecha 23 de Octubre de 2.013, fue consignado documento cuyo tramite es 481.2013.4.618 referido a un contrato de compra venta cuyas partes intervinientes eran como compradores los ciudadanos WILLIE VARGAS y MARIAMNETH TERAN y como vendedora la ciudadana FELISA RODRIGUEZ, el cual no fue protocolizado, prueba que merece valor probatorio, por lo que esta Juzgadora la aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-; de igual forma observa este Juzgado de las pruebas promovidas y evacuadas por la parte actora, específicamente de la inspección judicial efectuada por este Juzgado por ante la entidad bancaria Banco de Venezuela, de fecha 21 de Enero de 2.015, que en fecha 02 de Agosto de 2.013 los ciudadanos WILLIE VARGAS y MARIAMNETH TERAN, tramitaron un crédito hipotecario por ante esa entidad para la compra de un apartamento, el cual fue otorgado en fecha 05 de Septiembre de 2.013, por la cantidad de Bs. 183.370,oo y que dichos recurso fueron bajados por el FAOV a la entidad Banco de Venezuela en fecha 13 de Enero de 2.014, a los efectos de cubrir el crédito hipotecario aprobado al ciudadano Willie Vargas, tal actuación es estimada en todo su valor probatorio, por cuanto la misma fue realizada por un órgano que merece fe, por lo que es apreciada por esta Juzgadora. Así se Decide.-
Conforme a lo antes indicado observa esta Juzgadora que si bien es cierto el plazo establecido en la opción a compra feneció en fecha 01 de Diciembre de 2.013, no es menos cierto, que al estar el mismo condicionado a la aprobación de un crédito a través de la entidad bancaria Banco de Venezuela, es decir, quien resulta un tercero, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependan de un tercero en la relación, de manera que si venció el lapso establecido en el documento de opción a compra y su prórroga no es menos cierto que los fondos fueron bajados por el FAOV a la entidad bancaria en fecha 13 de Enero de 2.014, situación que resultaba totalmente ajena a los promitente compradores, ya que tal y como establece la Providencia Administrativa N° 11 de fecha 05 de Febrero de 2.013, publicada en Gaceta Oficial N° 40.115, de fecha 21 de Febrero de 2.013, emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, que consideró lo siguiente: “Que es competencia del Ministerio del poder Popular para Vivienda y Hábitat, la formulación e Implantación de Políticas que permitan favorecer modalidades de pago, financiamiento y créditos accesibles a todos los sectores de la sociedad; para la construcción, autoconstrucción, adquisición, mejora y ampliación de viviendas. Que la oferta de viviendas de nueva construcción o usadas presenta desviaciones que atentan contra los derechos fundamentales de los ciudadanos y ciudadanas a la seguridad social, a una vivienda y hábitat dignos, dada la inclusión de estipulaciones y/o cláusulas abusivas en los contratos que tienen por objeto la adquisición de viviendas principal, que permiten el cobro de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero a quienes no puedan protocolizar su crédito en los tiempos estipulados a pesar de no tener responsabilidad en el retardo. Que la inclusión de este tipo de cláusula, sin que se tome en cuenta el resto de condiciones externas de la operación de crédito, constituyen un acto injusto contra los adquirientes de vivienda y contrario a los principios previstos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que deben prevalecer en todo momento en cualquier relación que conlleve a garantizar la seguridad social por parte del Estado y la vivienda principal como parte de ella”. De igual forma la resolución Resuelve lo siguiente: “En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, solo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación. La presente normativa tendrá aplicación en todo el mercado inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat.…. (Omissis)”, de lo antes indicado se denota que no puede indicarse que el retardo en que fuesen bajados los recurso en fecha posterior al 01 de Diciembre de 2.013, por parte del FAOV pudieran imputarse como incumplimiento de los promitentes compradores en la obligación de la cancelación del precio.-
Conforme a lo antes indicado es evidente que el contrato de opción a compraventa suscrito por las partes, establecía las obligaciones, como lo son para los promitentes compradores hoy demandante gestionar el préstamo bancario para cancelar el remanente del precio para la materialización de la operación de compraventa, en este sentido analizadas como han sido las actas procesales y las pruebas aportadas por las partes se ha podido constatar que la parte demandante logró demostrar el cumplimiento de la condición suspensiva que haría nacer su derecho de reclamar el cumplimiento del contrato de opción a compraventa, por cuanto la aprobación del crédito solicitado fue aprobado dentro del lapso de duración del contrato de opción a compra, lo ocurrido fue que los fondos fueron bajados por el FAOV a la entidad bancaria un mes después de haber vencido el lapso de duración del contrato, situación que no puede considerarse como incumplimiento de los promitentes compradores, ya que dichos fondos correspondía ser abonados por un tercero, entiéndase el FAOV para que la entidad bancaria otorgara el préstamo solicitado y así cubrir con el remanente del precio acordado por las partes. De manera que al haber demostrado la parte actora lo alegado en su escrito libelar de haber cumplido con su obligación de gestionar el préstamo y que el mismo fuese aprobado dentro de duración del contrato establecido por las partes, este Tribunal forzosamente debe condenar a la parte demandada a cumplir con lo pactado en el contrato de opción a compraventa.
Lo anterior, en virtud del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber:
Artículo 1.354 C. C.: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Disposición ésta última que la doctrina ha interpretado de la siguiente forma: Prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el juez llamado a resolver lo planteado y discutido en el juicio. Para el Derecho Procesal, la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico, mediante las formas determinadas por la Ley.
Artículo 506 C.P.C.: Las partes tienen la carga de Probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe Probarla, y quien pretende que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.........................”.

La Doctrina ha interpretado la presente disposición legal de la siguiente forma: Los hechos notorios no son objeto de prueba.
La carga y apreciación de la prueba. Podemos exponer las reglas respecta las partes y al Juez.
A. Respecto de las partes. La regla es la del Art. 506. Esta regla constituye un aforismo en derecho procesal ya que: El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio.
Como consecuencia de este principio: 1. el demandante debe probar su acción, esto es su afirmación, en todos los casos de contradicción, sea que el demandado haya simplemente negado los hechos sin afirmar otros, sea que haya opuesto otros hechos o no haya contestado la demanda en ninguna forma.
Sin embargo, es conveniente tener en consideración las reglas sobre distribución de la prueba según los hechos expuestos conforme a la clasificación de los profesores Alsina y Coutere: a. Hechos constitutivos. La prueba de los mismos corresponde al actor que persigue el reconocimiento del derecho; así el actor que cobra arriendos debe probar la existencia del contrato de arrendamiento, la calidad de arrendamiento del demandado.
b. La prueba del hecho extintivo. Corresponde al demandado. Así en el caso propuesto como ejemplo, el arrendatario que sostenga que ha abonado los arriendos que se le cobran, o que es propietario del bien.
c. La prueba de hecho modificado o impeditivo. Puede corresponder al actor si se trata de una acción declarativa, como si alega la prescripción adquisitiva que ha venido a modificar el dominio del demandado; así cuando alega una suspensión o no vencimiento del termino de la obligación, una excepción de pago; o en general la alegación de un hecho extintivo de las obligaciones que se le exigen. Por esto hemos dicho que el demandado no tiene que probar sino las excepciones o cuestiones previas.
d. El hecho simplemente negativo. No puede probarse. Sin embargo, es de notar que las proporciones negativas pueden encerrar una afirmación; así el demandado al afirmar que no debe el crédito cuya existencia originaria admite, esta sosteniendo que lo ha pagado.
2. El demandado no tiene que probar sino en el caso de que haya deducido las cuestiones previas o excepciones. Por eso es que la formula exacta es, que el que alega un hecho debe probarlo ya se actor o demandado. (Coutere).
B. Respecto al Juez. No existe la obligación en el Juez de declarar pruebas por su propia iniciativa; pero puede hacerlo cuando lo estime necesario para formar su propia opinión sobre la litis. Esta facultad la ejerce el juez en forma restrictiva como consecuencia del sistema dispositivo que impera en nuestra legislación civil.
Sus facultades al respecto están indicadas en los Arts. 401 y 514. Las pruebas cuya actuación se decreta por propia iniciativa del Juez se denomina prueba de oficio.
Los jueces tienen que ser muy cautos al hacer uso de esta facultad para que, por su ejercicio, no se subsane la omisión o error en que haya incurrido una parte en el ofrecimiento o actuación de pruebas, mejorando en esta forma su situación dentro del proceso. Además, estas pruebas no están sujetas al termino probatorio, sino que se fijara un termino para cumplirlos y contra el no se oirá recurso de apelación, igualmente no puede decretarse de oficio ciertas pruebas; juramento decisorio.
Por ultimo la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien esta obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el juez solo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones.
Hechos notorios. Principio de Derecho, ciertamente discutido, según el cual no se necesita probar aquella hechos que son de publica notoriedad (notoria non agent probatione)”
De manera que conforme a lo antes indicado y en aplicación de las disposiciones legales establecidas en nuestro ordenamiento jurídico ténganse artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, recordando esta Juzgadora que las partes tienen la carga de probar sus afirmaciones de hecho, realizadas tanto en el libelo de la demanda y en el acto de la contestación de la misma, para poder hacer valer su pretensión ante el Juez. La carga procesal, objeto de grandes discusiones doctrinarias, ha sido definida de manera acertada y aprobada por el afamado doctrinario GOLDSCHMIDT, James, en su obra Teoría General de Proceso como “La necesidad de realizar un acto para prevenir un perjuicio procesal”. En el presente caso, el cumplir con la carga probatoria que tienen las partes conlleva a que las mismas sufran los efectos de dicha conducta, resultando necesario para esta Juzgadora declarar la procedencia de la demanda, en virtud de que la parte actora cumplió con la carga procesal de probar lo alegado a que se refieren los artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. Así se Decide.-

DISPOSITIVO DEL FALLO.

Por todos los fundamentos antes expuestos éste Juzgado DECIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA incoada por los ciudadanos WILLIE RAMON VARGAS ANTUNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERAN CRESPO contra la ciudadana FELISA RODRIGUEZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA.- SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a vender a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Primera Planta del Condominio “PINO TAEDA 3”, que forma parte del Parcelamiento denominado Conjunto Residencial El Pinar, Apartamento 1-B, situado en la Calle 115 con Avenida 23, en Jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, previa la cancelación por parte de la parte demandante de la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo) que es el remanente del precio, que sumado a las arras entregadas, téngase la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo) constituyen el monto total de la venta pactada convencionalmente por las partes. TERCERO: En vista de que ha transcurrido el lapso establecido en el documento de opción a compra, este Juzgado a los fines de garantizar a las partes la efectividad de la presente decisión, ordena a la parte actora consignar el remanente del precio, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo), por ante este Juzgado dentro de los Treinta (30) días siguientes a que quede definitivamente firme la presente sentencia.- Se condena en costas al demandada por haber sido vencida totalmente.- Así se decide.-

Así mismo se condena en costas a la parte demandada ciudadana FELISA RODRIGUEZ, por haber sido vencido totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLIQUESE y REGISTRESE.

Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veinticuatro (24) días del mes de Septiembre de 2.015. Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.-
La Juez.-

ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.-
La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-
En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres y Veinte (3:20 PM) minutos de la tarde. La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-