Exp. 3794


República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

 Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (JUICIO ORAL).-
 Demandante: NORMA LUCÍA CORTES CASTAÑO, colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-84.419.013, con domicilio en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.-
 Apoderados Judiciales de la Parte Actora: MIGUEL ANGEL BERNAL GUERRERO, JOSELYN GRACIELA GONZÁLEZ URDANETA, GABRIELA COROMOTO DUARTE CABALLERO y FRANCISCO CIRILO DÍAZ DORTA, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 83.449, 171.833, 103.445 y 140.624, respectivamente y de igual domicilio.-
 Demandada: GELEN LOVEIS MELEAN MONTIEL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.284.905 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
 Apoderados judiciales de la parte demandada: ESMELIN RIVERO, CELINA SANCHEZ FERRER, MARIA EUGENIA PACHECO, CARLOS GARCIA y VALERIA GARCIA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado con los N° 160.868, 9190, 50.676, 148.734 y 205.623, en el orden indicado y de este domicilio.

Consta de las actas procesales que integran la anatomía de este expediente N° 3794, que en fecha 19 de junio de 2013, este Tribunal le dió el curso de Ley a la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (Procedimiento Oral) incoara la ciudadana NORMA LUCÍA CORTES CASTAÑO contra la ciudadana GELEN LOVEIS MELEAN MONTIEL, antes identificadas, admitiéndose cuanto ha lugar en derecho y ordenándose citar a la accionada de autos, para que compareciera dentro de los VEINTE días de despacho siguientes a su citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra, sabido que, la parte demandante, en fecha 27 de junio 2013, otorgó Poder Apud-Acta a sus representantes judiciales y diligenció consignando los emolumentos para que el Alguacil del Tribunal, practicara la citación, recaudos estos que se libraron en la misma fecha, siendo citada la demandada en fecha 03 de julio de 2013, según consta de recibo de citación agregado a las actas en la misma fecha.-
El día 22 de julio de 2013, la demandada GELEN LOVEIS MONTIEL MELEÁN, confirió Poder Apud-Acta a los apoderados judiciales que constan en actas.-
En fecha 01 de agosto de 2013, el apoderado judicial de la parte demandada, se presentó en estrados, consignando escrito de contestación y formal Reconvención, siendo agregado a las actas en fecha 05 de agosto de 2013, y admitida la reconvención el día 07 de agosto de 2013.
En fecha 14 de Agosto de 2013, la demandante-reconvenida ciudadana NORMA CORTES, con la asistencia del abogado Miguel Bernal Guerrero, presentó escrito contestando la reconvención, donde además opuso cuestiones previas.-
Luego, en fecha 16 de septiembre de 2013, el Tribunal fijó el CUARTO día de despacho siguiente para llevar a efecto la Audiencia Preliminar, a las NUEVE DE LA MAÑANA (9:00 a.m.).
En fecha 18 de septiembre el Tribunal dictó resolución declarando improcedentes las cuestiones previas opuestas.
Seguidamente, el día 20 de septiembre de 2013, se llevó a cabo la Audiencia Preeliminar, donde asistieron los apoderados judiciales de ambas partes e hicieron sus respectivas exposiciones.-
Mediante auto de fecha 24 de septiembre del año 2013, el Tribunal fijó los límites de la controversia en apertura del lapso probatorio, conforme a la Ley.
Aperturado el lapso a pruebas, ninguna de las parte consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas solamente las consignadas con el escrito de demanda y de contestación y reconvención, las cuales serán analizadas en la etapa procesal respectiva.
En fecha 17 de julio de 2015 el Tribunal fijó oportunidad para el desarrollo de la Audiencia Oral y Pública, ordenando notificar a las partes, sabido que la parte actora se dio por notificada mediante diligencia de fecha 21 de esos corrientes, y la parte demandada fue notificada, el día 22 de julio de 2015, según consta de boleta de notificación debidamente firmada, que fuera agregada a las actas en esa misma fecha, 22 de julio de 2015, por el Alguacil del Tribunal.
Seguidamente, el día 27 de julio de 2015, siendo las 10:00 am día y hora fijados para diluir “El Debate Oral”, se hicieron presentes en la Sala de Audiencias N°4, encontrándose, el Abogado en ejercicio MIGUEL ANGEL BERNAL GUERRERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 83.449, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandante, igualmente el Abogado en ejercicio, ESMELIN RIVERO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 160.868 y de este domicilio, en su carácter de apoderado judicial de la demandada de autos, quienes ejercieron su derecho a la palabra, y en forma sintetizada, expusieron sus alegatos, hicieron sus conclusiones, este Jurisdicente se tomó el término legal correspondiente y dictó, en síntesis, la sentencia, declarando CON LUGAR la demanda, SIN LUGAR la reconvención propuesta.
Habiéndose cumplido con cada uno de los actos procesales que relacionan esta causa que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Procedimiento Oral) incoara la ciudadana NORMA LUCÍA CORTES CASTAÑO contra la ciudadana GELEN LOVEIS MONTIEL MELEÁN, este Tribunal cumpliendo con las previsiones del Artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, procede a transcribir el fallo completo del caso sub-judice, considerando los resultados de los límites de la controversia, de la audiencia oral y de las pruebas aportadas por las partes, en atención de haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales; así como los alegatos de las partes y el derecho en que cada uno los ayuda a los fines de la subsunción de los mismos dentro del Derecho que legalmente le corresponde en nuestro Ordenamiento Jurídico en declaración de la voluntad concreta de la Ley, todo ello conforme a los alcances de los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, correspondiendo a cada parte probar en autos sus respectivas afirmaciones de hechos, contenidas en el libelo de la demanda y en el escrito contestatorio a la misma, reconvención y contestación a dicha reconvención, en consecuencia, este Juzgado, entra a analizar los alegatos formulados de la siguiente manera:
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA:

 ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la parte actora, que consta de documento público, el cual se acompaña al libelo, de fecha 28 de enero de 2013 autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, inserto bajo el Nº 61, Tomo 9, un contrato de opción a compra celebrado entre ella y la demandada, sobre un apartamento distinguido con el Nº 5-11, ubicado en el piso 5, de la Torre Cumaná, que forma parte integral del Conjunto Residencial “Torres del SALADILLO”, situado entre Calles 93 (Avenida Padilla) y 95 con Avenidas 14 y 12, en Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual que es propiedad de la demandada ciudadana según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 17 de noviembre de 2006, quedando registrado bajo el Nº 42, Tomo 13; que la PROMITENTE VENDEDORA, de acuerdo a lo estipulado en la Cláusula Segunda de dicha convención LA PROMITENTE VENDEDORA, es decir, la demandada, se obligaba a venderle el referido inmueble por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), por lo que le fueron entregados a la demandada la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) en calidad de arras, en dos partes, el 50% fue entregado el día 16 de enero de 2013 cuando se finiquitó de palabra el negocio, y el otro 50%, a la firma de la opción de compra venta por ante la Notaría, obligándose a pagar la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00) al momento del perfeccionamiento del contrato de Compra Venta; que de acuerdo a lo estipulado en la Cláusula Segunda del contrato debería materializarse en un plazo de NOVENTA (90) días calendarios, más una prórroga de treinta (30) días adicionales contados a partir del día 28 de enero de 2013, fecha cierta del documento de opción de compra; que en la cláusula cuarta del contrato se estableció que la promitente vendedora conviene expresamente en obligarse a liberar el inmueble de todo tipo de gravamen, así como a obtener la solvencia de los servicios públicos, impuestos municipales y los que hubiese lugar para finiquitar el negocio jurídico pendiente, es decir, para venderle el inmueble; obligación esta que nunca cumplió; afirmó la actora, que días antes de vencerse el plazo estipulado en la cláusula segunda del contrato para materializarse la venta del inmueble, se instó a la promitente vendedora GELEN LOVEIS MONTIEL MELEÁN, para que entregara todos los requisitos y solvencias, pero ésta se negó a cumplir con la opción a compra convencionalmente estipulada a pesar de las reiteradas oportunidades que se le ha requerido para que cumpliera, habiéndole participado la actora que tiene el resto del dinero pactado, incurriendo de esta forma en mora, que por ello, es que demanda a la ciudadana GELEN LOVEIS MONTIEL MELEÁN, por cumplimiento de contrato y solicitó al Tribunal ordene a la demandada que le venda el inmueble objeto de la presente acción en las condiciones pactadas y, en caso de negativa, solicitó que la sentencia le sirva de justo título de propiedad del inmueble y ordene su registro y sea condenada en costas con todos los pronunciamientos de Ley.

 ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONADA:
La demandada de autos, por intermedio de sus apoderados judiciales, formuló los siguientes alegatos:
En primer término, opuso la Defensa Perentoria de Fondo referida a la Inadmisibilidad de la demanda por no haberse cumplido con el requisito previo del procedimiento administrativo establecido en el Decreto contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; de igual manera, reconoció lo existencial del contrato de opción de compra venta; aseveró, que es cierto que el lapso para el cumplimiento de la opción a compra era de ciento veinte (120) días incluyendo la prórroga, pero que la ciudadana NORMA CORTES se desapareció, ya que le fue imposible a su representada contactarla, que ésta se trasladó en dos oportunidades hasta el negocio “Jade” ubicado en la Avenida Libertador de esta ciudad de Maracaibo, de la propiedad de la demandante, para recordarle que la opción a compra se encontraba próxima a vencerse, sin embargo, ésta nunca se encontraba en el negocio; aseveró que su representada también intentó comunicarse vía telefónica con la demandante varias veces y ésta nunca contestó el teléfono, manifestando, posteriormente, cuando apareció, tres días después, en fecha 31 de mayo de 2013, que el teléfono lo tenía dañado y que se encontraba muy enferma, con gripe apersonándose cuando el contrato ya se había vencido; afirmó la parte demandada, que en ningún momento la actora le manifestó a su poderdante tener el dinero y mucho menos le canceló la deuda para así poder celebrar la transacción. Además manifestó, que no es cierto que la actora no haya cumplido con la Cláusula Cuarta del aludido contrato, pues en fecha 21 de mayo de 2013, su mandante transfirió a la cuenta del Banco del Tesoro el monto de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), para pagar la deuda adquirida con el Banco, no habiéndose vencido el contrato; solicitando el estado de cuenta actual ante BANAVIH, en el cual se verifica que su representada se encuentra solvente pues la deuda aparece en Bs. 0, cumpliendo así el requisito o la exigencia de su mandante de liberar la deuda correspondiente a la hipoteca que mantenía, y que en ningún momento su representada incumplió la cláusula. Negó que la demandante se haya trasladado al lugar de trabajo de su representada días antes de vencerse el contrato de Opción a Compra, y mucho menos que en dicha oportunidad su representada se haya negado a cumplir con el contrato puesto que ya era imposible debido a que el contrato se había vencido, que vista la situación que se había presentado, su mandante solicitó cheque de gerencia Nº 00017576 girado en contra de la entidad bancaria BANESCO, por la cantidad de Bs. 84.000,00 del cual consignó copia simple para que el original sea resguardado en la caja de seguridad de este Tribunal, como devolución del monto dado en aras menos lo concerniente a la cláusula penal, estipulada en el treinta por ciento (30%), para de esta manera cumplir con el contrato y devolver lo que a la demandante le corresponde, sin embargo, ésta se negó a recibirlo. Por último, reconvino a la demandante en la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta y Daños Perjuicios causados, que ascienden a la cantidad de Bs. 240.000,00.
Seguidamente, la parte actora, CONTESTÓ LA RECONVENCIÓN PROPUESTA, negando, rechazando y contradiciendo los hechos en los que se basa la reconvención, afirmando que la operación de contrato de compra venta no se culminó por la negligencia manifiesta de la parte demandada y, por lo tanto, la misma no tiene ningún derecho de aplicar unilateralmente la cláusula penal como pretende hacerlo, reteniendo un 30% de lo dado en arras, lo que constituye el delito de enriquecimiento sin causa en perjuicio de la ciudadana Norma Cortés.-

PUNTO PREVIO:

En fundamento al Principio de Juridicidad del Punto Previo, que consiste en la potestad que tienen los jueces de mérito de basar sus fallos en una razón jurídica previa con fuerza y alcance suficiente como para destruir los alegatos de las partes y determinante para la suerte del proceso, tales como: La Prescripción, Caducidad, Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, falta de cualidad, fraude procesal e inclusive confesión ficta y otros similares, como la naturaleza jurídica de los contratos y la que hoy ocupa nuestra atención, esto es, la defensa alegada por la parte demandada relativa a la INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA por no haberse cumplido con el requisito previo del procedimiento administrativo establecido en el Decreto contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.-
Con la entrada en vigencia de la Constitución de 1999, se rompe el paradigma de la interpretación Exegética-Positivista, utilizada por los Procesalitas en el otrora y con la implementación de la Garantía Jurisdiccional establecida en el artículo 257 Constitucional, que considera al proceso como un instrumento para la realización y búsqueda de la justicia, concatenado con el Artículo 2 ibidem, que consagra a Venezuela como un Estado Social de Derecho y de Justicia, lo cual se traduce en la posibilidad de garantizar a las partes una Tutela Judicial Efectiva, y de que los jueces seamos, no unos convidados de piedra, sino uno verdaderos directores del proceso, se transforma también, la Doctrina y la Jurisprudencia en relación al derecho de acción en fundamento al Principio Pro-Actione, consecuencia de lo cual, LA ACCIÓN intentada, en modo alguno es contraria a derecho, al orden público o a las buenas costumbres, ni mucho menos lleva aparejada el Desalojo o Desocupación del Inmueble objeto del contrato, ya que lo que se pretende discutir in causa, SON LAS OBLIGACIONES QUE SE DERIVAN DE UNA VINCULACIÓN O RELACIÓN JURÍDICA que las partes denominaron opción a compra y cuya decisión final comportaría un Status Declarativo Constitutivo de una situación jurídica, no así, un desalojo o desposesión material del inmueble, dejándose establecido que la admisión de una demanda en nuestro Sistema Procesal, es un típico auto decisorio sobre los presupuestos procesales y los requisitos constitutivos de la acción ejercida, por lo tanto, se declara IMPROCEDENTE la defensa previa alegada por la parte demandada en relación a la inadmisibilidad de la demanda por no haberse agotado el procedimiento administrativo previo. Así se Establece.-

PRUEBAS DE LAS PARTES:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

.- La PARTE ACCIONANTE, con el Libelo de la Demanda, consignó los siguientes medios probatorios:
1).- Instrumento debidamente autenticado en fecha 28 de enero de 2013, bajo el Nº 61, Tomo 9, por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, contentivo del contrato de opción a compra-venta que suscribieron las partes y que este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio por no haber sido desconocido ni en modo alguno impugnado y tachado de falso por la parte demandada, conforme a los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357 y 1.359 del Código Civil, quienes por el contrario, reconocieron lo existencial de dicha relación jurídica. Así se Declara.-
.- Igualmente, con su escrito de Contestación a la Reconvención propuesta, promovió lo siguiente:
a) Consignó estado de Cuenta de Banesco, Banco Universal, perteneciente al corte de cuenta N° 0134-0081-47-0813149815
b) La testimonial juarda de los ciudadanos ELVIA LUISA VILLALOBOS BRACHO, VANESA ALEXANDRA RENDÓN, GABRIELA COROMOTO DUGARTE CABALLERO y SERGIO ANDRÉS VARGAS AMAYA, de los cuales el apoderado actor desistió en la Audiencia Oral y Pública, razón por la cual, el Tribunal se abstiene de emitir pronunciamiento alguno sobre ello. Así se establece.-
c) Igualmente, promovió Posiciones Juradas, y si bien la misma fue admitida en su debida oportunidad, para la evacuación de éste tipo de medio probatorio, era necesario que la parte demandante impulsara la citación de la demandada ciudadana GELEN MONTIEL MELEÁN, para que compareciera en la Audiencia Oral y Pública a absolverlas, y no lo hizo, en consecuencia, este Tribunal se abstiene de emitir pronunciamiento alguno sobre ellas, así se declara.-
d) Solicitó además, Prueba de Informe para con la SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO (SUDEBAN), en el sentido que requiriera información del BANCO DEL TESORO y BANESCO, BANCO UNIVERSAL y el REGISTRO PÚBLICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DEL MUNICIPIO MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA, de las cuales sólo se recibió por este Tribunal la información requerida a BANESCO, BANCO UNIVERSAL, que es valorada por este Tribunal, conforme a los alcances del Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.- Así se determina.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

La PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE con su escrito de contestación y reconvención a la demanda, consignó los siguientes medios probáticos:
1).- Consignó copia certificada del documento de fecha 17 de noviembre de 2006, Protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el Nº 46, Protocolo 1°, Tomo 13°, de cuya literatura se acredita la propiedad del inmueble a nombre de la ciudadana GELEN LOVEIS MONTIEL MELEAN, el cual, no fue desconocido, impugnado y tachado por la parte demandante, razón por la cual, el Tribunal, le atribuye valor probatorio como documento público con efectos Erga Omnes y de conformidad con los artículos 1.357 y siguientes del Código Civil Venezolano Vigente. Así se Declara.-
2).- Consignó por medio fotostático de reproducción copia simple de la libreta correspondiente a la Cuenta de Ahorro Nº 01630002180021000283, a nombre de la ciudadana GELEN MONTIEL, demandada de autos, del Banco del Tesoro Agencia Maracaibo Wigoski 002, que este Juzgador aprecia y valora de conformidad con el Artículo 1.383 del Código Civil, toda vez, que la Doctrina y la Jurisprudencia han equiparado el valor probatorio de las mismas al de las tarjas, tal como lo ratificó la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, en sentencia de fecha 20 de Diciembre de 2005, según la cual:

…si bien es cierto que las planillas de depósito no constituyen un medio de prueba libre, por ser asimilable a las tarjas y, por ende, ser un medio de prueba consagrado en forma particular en la ley, respecto del cual existe regla legal expresa que regula eficacia probatoria, como es el Artículo 1.383 del Código Civil, lo cierto es que ello no fue alegado por el formalizante ni forma parte de esta denuncia, y en todo caso, el error cometido por el juez de alzada respecto de la calificación jurídica de la prueba y su eficacia no sería determinante en el dispositivo del fallo, pues de haber aplicado el Juez el artículo 1.383 del Código Civil, en lugar de los Artículos 1.363 y 1.364 del mismo Código, la conclusión sería la misma, se trata de un medio eficaz capaz DE DAR FE DE SU CONTENIDO…

Observando el Tribunal, que los mismos no aportan elementos de convicción para el mérito de la controversia. Así se determina.-
3).- De igual forma consignó, fotocopia del cheque Bancario signado con el Nº 00017576, librado contra la cuenta Nº 0134-0760-61-2120210001 del Banco Banesco por la cantidad de Ochenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs.- 84.000,00), a favor de la ciudadana Norma Cortes, que este Juzgador igualmente, aprecia y valora de conformidad con el Artículo 1.383 del Código Civil, por ser equiparado a las tarjas.-
4).- Así mismo, consignó originales de facturas y recibos y solvencias de CORPOELEC, de fecha 18 de abril de 2013; de HIDROLAGO de fecha 24 de mayo de 2013, de la Administración del Condominio del Conjunto Residencial “Torres del Saladillo Torre Cumaná” de fecha 17 de mayo de 2013; Solvencia MUNICIPAL de fecha 27 de mayo de 2013; Solvencias Fiscales de fecha 27 de mayo de 2013, Impuesto por Propiedad Inmobiliaria de fecha 27 de mayo de 2013 y Original de Registro de Vivienda Principal de fecha 28 de octubre de 2010 emanada del SENIAT, los cuales por su carácter de públicos administrativos, son apreciados y valorados por este Tribunal conforme a Ley y en cuanto al contenido de su literatura. Así se Declara.-
5).- Promovió Prueba de Informes para con los siguientes entes: REGISTRO PÚBLICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DEL MUNICIPIO MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA, SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO (SUDEBAN), para con el BANCO DEL TESORO, BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT, CORPOELEC, HIDROLÓGICA DEL LAGO DE MARACAIBO, C.A. (HIDROLAGO), ADMINISTRACIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL TORRES DEL SALADILLO, SERVICIO DESCONCENTRADO MUNICIPAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SEDEMAT) y al SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACIÓN ADUANERA Y TRIBUTARIA (SENIAT), de los cuales se recibieron casi todas, las cuales este Tribunal aprecia y valora en atención a lo dispuesto en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, menos la información requerida para con el BANCO DEL TESORO ni con BANAVIH, cuya espera superó con creces el lapso de evacuación, por ende este Tribunal se abstiene de emitir pronunciamiento alguno sobre ellas. Así se establece.-
6).- Promovió las testimoniales de los ciudadanos FRANKLIN LEONARDO LOPEZ MEDINA y LORENA COLS LUZARDO, titulares de las cédulas de Identidad números V-11.295.050 y V-12.404.049 y domiciliados en esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, los cuales no se presentaron en el debate oral, razón por la cual, este Tribunal se abstiene de emitir pronunciamiento alguno sobre ello.-
Analizadas como han sido las probanzas de autos, este Tribunal observa que la relación jurídico procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce, que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley procesal señala a tales efectos. La inobservancia de estos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de esa acción u omisión.-
En ese sentido, la Doctrina Procesal ha sentado que quien quiere hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar el hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra.- (Corte Suprema de Justicia, Sentencia de fecha 13 de Diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, Página 175).-
Ahora bien, el punto álgido o la médula espinal del presente juicio lo constituye el cumplimiento o no por las partes de sus obligaciones surgidas de la relación jurídica contractual, entiéndase, OPCIÓN A COMPRA VENTA, razón por la cual, este Operador de Justicia está en la obligación de analizar el concepto de la INTEGRACIÓN DE LOS CONTRATOS, nuestro Código Civil, se refiere a ella en el Artículo 1.160 que estatuye lo siguiente: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Asimismo, el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cuyo segundo aparte, es del siguiente tenor: “… en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad, y de la buena fe.”

La integración tiene por objeto completar el contenido del acuerdo de voluntad de las partes. En efecto, las partes no tienen con frecuencia una idea clara sobre todas las consecuencias jurídicas del acto que celebran, ellas se limitan frecuentemente a prever ciertos resultados económicos, pero no sólo yerran a veces sobre la calificación que corresponde al contrato que han celebrado, sino que ni siquiera llegan a pensar en la posibilidad de ciertas situaciones en las que se hallarán colocados como secuela de la celebración del contrato, es en estas situaciones donde el Juez interviene para completar el cuerpo normativo que las partes se dieron en el contrato, debiendo acudir a dicha integración que puntualizan los Artículos 1.160 y 12 antes referidos, para completar, como antes se dijo, las situaciones y circunstancias no pensadas por las partes al celebrar el contrato.
En tal sentido, debemos traer a colación lo establecido en la Cláusula Cuarta del contrato que ocupa nuestra atención: “… La Promitente Vendedora y La Promitente Compradora convienen expresamente en que el primero de los mencionados se obliga a liberar el inmueble de todo tipo de gravamen y/o medida judicial, así como a la solvencia de los servicios públicos, impuestos Municipales entre otros a que hubiere lugar…”, y si bien es cierto que, la demandada-reconviniente, hasta el 27 de mayo de 2013, se encontraba solvente con los servicios públicos y demás solvencias que hubiese podido requerir el Registrador Público para protocolizar la negociación, no es menos cierto, que unos de los alegatos de la parte actora, lo fue, que la parte demandada opcionante vendedora, NO LE HIZO ENTREGA A LA DEMANDANTE de los requisitos y solvencias para tal fin, situación o circunstancia esta que queda demostrada cuando es la propia demandada que en fecha 01 de agosto de 2013, oportunidad de la contestación de la demanda y subsiguiente reconvención, se presentó en estrados y consignó parte de tales solvencias y requisitos, sabido que el contrato de opción precluyó por la expiración de su término el 28 de mayo de 2013, incluyendo su prórroga, no obstante que, unos de los requisitos de mayor relevancia, lo era, la LIBERACIÓN DE LA HIPOTECA QUE PESABA O PESA SOBRE EL INMUEBLE OBJETO DE LA CONTROVERSIA, la cual no fue traída o acreditada a las actas procesales, por lo que, dicho recaudo debía ser tramitado por la ciudadana GELEN LOVEIS MONTIEL MELEAN, y el mismo no fue demostrado por la demandada, ya que una situación es en apariencia haber pagado una deuda y otra, lo es, el haberse CANCELADO dicha deuda, paga el deudor y cancela el acreedor si su deuda conforme al principio de la Integridad del pago fue cubierta en su totalidad, situación en la cual, el acreedor hubiese liberado la hipoteca y ello, no consta de las actas a la fecha, por ello, es que se afirma, que la buena fe implica probidad y lealtad en el cumplimiento recíproco de las obligaciones, es un patrón de conducta que debe presidir no sólo en la ejecución, sino también en la formación del contrato.
Este Juzgador, en relación a la buena fe, trae a colación el criterio esbozado por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencias N° 0087 del 11 de febrero de 2004 y 3.668 del 2 de junio de 2005, que señala lo siguiente:
En relación con el principio de confianza legítima o presunción de buena fe …

Como ha precisado la Doctrina, la buena fe, como las buenas costumbres, constituye una vía de comunicación del Derecho con la Moral. El legislador en su labor de creación de normas jurídicas no puede prever todas las exigencias éticas de comportamiento, lo que puede generar que alguna conducta jurídicamente correcta, moralmente sea recusable. Es por ello que la buena fe, aparece como uno de los principios generales que sirven de fundamento al ordenamiento, informan la labor interpretativa y constituyen instrumento decisivo de integración de la labor hermenéutica en el Derecho. Asimismo, debe destacarse que este principio es aplicable a todas las relaciones jurídico administrativas, limitando el comportamiento de los sujetos que forman parte de ella, esto es, tanto para la Administración como para el administrado, quien debe actuar dentro de los límites de sus derechos y libertades. La buena fe, significa confianza, seguridad y honorabilidad, se refiere a que una de las partes se entrega confiadamente a la conducta leal de otra en el comportamiento de sus obligaciones, fiado en que ésta no lo engañará. La buena fe significa que el hombre cree y confía que una declaración de voluntad surtirá en un caso concreto sus efectos usuales, los mismos efectos que ordinaria y normalmente ha producido en casos análogos. (Vid. GONZALEZ PEREZ, Jesús, “El Principio General de la Buena Fe en el Derecho Administrativo”, 2º Edición. Editorial Civitas. Madrid. 1989.) Debe indicarse que la noción de buena fe en el ámbito jurídico no hace referencia a toda confianza psicológicamente cierta, sino sólo a aquella que además de existir en sentido psicológico, es válida en sentido jurídico por no encontrar un límite en los usos sociales o en Derecho. Por lo tanto, la acción de Resolución, no puede ser ejercida en condiciones contrarias a la buena fé, esto es, si de las actas del proceso resultare que el incumplimiento del demandado es justificable por el hecho de haber el propio actor incumplido su obligación, el Juez deberá desechar la demanda de resolución, es esto lo que hace decir a algunos autores que el actor debe haber cumplido u ofrecer cumplir o también que la acción de resolución no puede ser ejercitada en condiciones contrarias a la buena fe, tal y como lo refiere en su obra DOCTRINA GENERAL DE CONTRATO, el Dr. José Melich - Orsini, Editorial Jurídica Venezolana, 3a Edición. Caracas 1997, páginas 425, 426 y 752. Refiere el autor argentino Ramella, en su obra LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, Página 55, que: “La buena fe no se refiere tan solo al deudor” sino también a auxiliar al deudor a fin de protegerlo frente a un acreedor malicioso o demasiado inflexible, la cual llama “buena fe eximiente”. La buena fe es un principio general que impone a las personas el deber de actuar conforme a derecho.

Para Fernando Vidal, “el principio de buena fe impone una limitación que radica en consideración de orden ético en base a un estándar jurídico sustentado en consenso social en cuanto a lo justo, lo correcto, lo honesto.”
Para la Jueza Roxana Jiménez, la buena fe es un principio general del derecho y “constituye una vía de comunicación del derecho con la moral social y con la ética, y esto enfatiza su predominante connotación ética, lo cual supone la canalización del derecho hacia sus metas mas puras”.
En el ámbito contractual, la buena fe es el deber jurídico que tienen todas las personas-contratantes de comportarse leal y honestamente durante todas las etapas de contratación. En consecuencia, las personas tienen el deber jurídico de comportarse leal y honestamente durante las negociaciones o tratativas previas, al momento de celebrar el contrato o negocio jurídico y durante la ejecución del contrato que comprende el cumplimientote las obligaciones asumidas por cada contratante. En todo este proceso los contratantes deben observar el comportamiento propio de un buen contratante.
Un Juez, - según palabras del gran jurista argentino Guillermo A. Borda - al dirimir una controversia, debe preguntarse qué significado hubiera atribuido a tal o cual declaración contractual una persona honorable y correcta. (DERECHO DE LAS OBLIGACIONES EN EL NUEVO MILENIO. Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Asociación Venezolana de Derecho Privado. Serie Eventos. Pags. 344 y 345).
Siguiendo el criterio de José Melich-Orsini en su obra LA INTERPRETACIÓN Y LA INTEGRACIÓN, págs. 44-45:

(…) Buena Fe, en el contexto del aparte del artículo 12 C.P.C. significa que el intérprete en la búsqueda de cuál sea el propósito o intención de las partes, cuando ésta no sea transparente por sí misma, debe partir del presupuesto de que cada parte ha actuado como recíproco espíritu de lealtad al elegir los signos sensibles dirigidos a expresar el “intento común” (…) y, en tal sentido, ha entendido cooperar con las expectativas de su contraparte tal como ella honestamente podría percibirlas. Puede que de hecho las cosas no hayan ocurrido así, que una de las partes o ambas hayan actuado de mala fe, pero salvo que se den las condiciones para que tal circunstancia genere el invalidez del contrato, mientras se trate simplemente de desvelar el “intento común” de realizar la composición de intereses producida por el ejercicio de la autonomía privada, el intérprete debe partir del postulado de que las partes se han conformado a la buena fe (…)

En el ámbito estrictamente jurídico, nuestro Legislador Patrio señala en el Artículo 1.491 del Código Civil venezolano vigente, que: “Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, SALVO LO DE ESCRITURA Y DEMÁS ACCESORIOS DE LA VENTA QUE SON DEL CARGO DEL COMPRADOR… ”, y conforme a la doctrina imperante, dentro de los demás accesorios de la venta, se encuentra precisamente la certificación de gravamen, o liberación de hipoteca, por lo que, no está obligada la demandante según el contrato, a tramitar o cumplir con el requisito de dicha liberación, ello, es carga de la promitente vendedora por voluntad contractual y no habiendo la demandada-reconviniente obtenido dicha liberación hipotecaria y haberle hecho entrega a la demandante en tiempo oportuno de los restantes requisitos para finiquitar la negociación, forzoso es declarar, en la dispositiva del fallo CON LUGAR la acción propuesta y SIN LUGAR la Reconvención, motivado al incumplimiento de las obligaciones que asumió y no cumplió la Promitente-Vendedora.-
A este punto y, como aval de la decisión que se tomará, debe traer a colación los siguientes razonamientos explanados en el ámbito de la Filosofía del Derecho:

El Juez en todo caso debe interpretar la Ley precisamente del modo que lleva a la conclusión más justa para resolver el problema que tenga planteado ante su jurisdicción. Al hacerlo de este modo, el Juez, lejos de apartarse de su deber de obediencia al orden jurídico positivo, dá a este deber su más perfecto cumplimiento. Esto es así, por la siguiente razón: El legislador, mediante las normas generales que emite, se propone lograr el mayor grado posible de realización de la justicia y de los valores por ésta implicadas (...) Ante cualquier caso, fácil o difícil, hay que proceder razonablemente, percatándonos de la realidad y sentidos de los hechos, de las valoraciones en que se inspira el orden jurídico positivo, o de las complementarias que produzca el Juez en armonía con dicho sistema positivo, y, conjugando lo uno con lo otro, y lo otro con lo uno, llegar a la solución satisfactoria. Pero ¿qué quiere decir Satisfactoria, ¿en qué solución satisfactoria? decir eso le da sentido? Satisfactoria ¿de qué? Satisfactoria desde un punto de vista estimativo, desde un punto de vista de valoración. Satisfactoria de lo que el orden jurídico considera como sentido de justicia (...) Cierto que la sentencia contiene declaraciones de hechos, como contiene también constataciones de reglas jurídicas, pero lo uno y lo otro son miembros inseparables o ingredientes esenciales de la estimación o juicio de valor que efectivamente de lugar al fallo. El Juez es un juzgador, quien, a los efectos del juicio normativo que ha de pronunciar, toma en cuenta, desde el punto de vista de ese juicio normativo, determinados aspectos de unos hechos y determinados aspectos de la existencia de unas reglas jurídicas en vigor. Y tanto esos de unos hechos, como también los aspectos de las reglas jurídicas son tomados en cuenta desde el punto de vista de la valoración. La elaboración del meollo de la sentencia judicial no se obtiene aplicando la lógica tradicional, porque la lógica tradicional, tanto de la de Aristóteles como la de los modernos y contemporáneos, es la lógica para tratar con ideas, o para tratar con realidades desde el punto de vista de lo que esas realidades son. En cambio, el Juez no le interesa determinar puras realidades sino decidir lo que se debe hacer frente a determinados aspectos de ciertas realidades. Y precisamente los aspectos que de esas realidades interesan están conjugados con criterios estimativos (RECANSENS SICHES, Luis: Filosofía del Derecho, Págs. 660-662).

DISPOSITIVO:

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este TRIBUNAL OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS ORDINARIOS Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

 PRIMERO: CON LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la actora, esto es, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA incoara la ciudadana NORMA LUCIA CORTES CASTAÑO en contra de la ciudadana GELEN LOVEIS MONTIEL MELEÁN.-
 SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por la ciudadana GELEN LOVEIS MONTIEL MELEÁN, antes identificada, y en consecuencia, se ORDENA:
a.- Que la ciudadana GELEN LOVEIS MONTIEL MELEAN, PROCEDA A EFECTUAR U OTORGAR LA NEGOCIACIÓN DE VENTA EN SU PROTOCOLIZACIÓN a la ciudadana NORMA LUCIA CORTES CASTAÑO, en relación al inmueble apartamento, distinguido con el Nº Cinco Raya Once (5-11), ubicado en el piso 5, de la Torre Cumana, que forma parte integral del Conjunto Residencial, Torres del Saladillo, situado entre las calles 93 (Avenida Padilla) y 95 con Avenidas 14 y 12 en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con una superficie aproximada de Noventa Metros Cuadrados (90 Mts2), con todas sus mejoras, adherencias y pertenencias propias del inmueble y cuyas medidas y linderos son las siguientes: NORTE: En línea recta de Siete Metros Con Sesenta y Ocho Centímetros (7,68Mts); Con el apartamento 5-10; SUR: En línea diagonal de Once Metros con Veinte Centímetros (11,20 Mts), Con apartamento 5-12, ESTE: En línea quebrada de Quince Metros con Veintisiete Centímetros (15,27Mts) Con parte fachada ESTE de la Torre y OESTE: En línea quebrada de Siete Metros con Treinta y Ocho Centímetros (7,38Mts) Con circulación interno del piso 5 del Edificio, inmueble que se encuentra Registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 17 de Noviembre de 2006, bajo el Nº 42, Tomo 13, caso contrario, téngase la sentencia una vez que quede definitivamente firme, como justo titulo de propiedad para con la demandante, NORMA LUCIA CORTES CASTAÑO, procediéndose al registro de la misma, previo el cumplimiento de la demandante de consignar en actas del expediente la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00), que se corresponde a la diferencia restante del precio pactado o convenido, en el lapso que fijará en su debida oportunidad, esto es, en la etapa de ejecución de sentencia si fuere el caso
b.- Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente ciudadana GELEN LOVEIS MONTIEL MELEÁN, por resultar totalmente vencida in causa de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.-

Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los fines del Artículo 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del TRIBUNAL OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS ORDINARIOS Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los once (11) días del mes de agosto de dos mil quince (2015). AÑOS: 254° de la Independencia y 156° de la Federación.-
El Juez,

Abog. Iván Pérez Padilla La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales
En la misma fecha, se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las dos y cincuenta minutos de la tarde (2:50 p.m.).-
La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales