TSJ Regiones - Decisión

Exp.: 3334 Sent.: 120-2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
205° y 156°

IPARTES INTERVINIENTES

DEMANDANTE: ANDRÉS JOSÉ DUARTE.
DEMANDADO: JAVIER SEGUNDO MONTIEL
ACCIÓN: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA.

II
PARTE NARRATIVA
Consta de los autos que el ciudadano ANDRÉS JOSÉ DUARTE, cédula de identidad No. V-3.800.343, asistido por el abogado en ejercicio GUSTAVO ABREU, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 52.268, instauró el día 28-11-2014 juicio por resolución de contrato de arrendamiento contra el ciudadano JAVIER SEGUNDO MONTIEL, cédula de identidad No. V-6.748.841, para rescindir negocio jurídico de carácter privado celebrado en fecha 01-07-2011 sobre un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial ubicado en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia.
Luego, en fecha 07-01-2015, el referido demandante presentó escrito de reforma de demanda en el cual expuso que en el aludido contrato privado, fue pactado un lapso de duración de seis (06) meses prorrogables por períodos iguales, y que al inicio del negocio jurídico, el demandado realizó una serie de reparaciones al local, cuyos gastos fueron reconocidos y descontados de los cánones de arrendamiento respectivos, hasta el día 30-04-2013. Sin embargo, según lo alegado por el actor, el ciudadano JAVIER SEGUNDO MONTIEL no ha cumplido con sus obligaciones contractuales desde el mes de octubre del año 2013, por lo que demanda la rescisión del negocio jurídico controvertido, y en consecuencia la entrega del bien dado en alquiler. Asimismo, requiere el pago de la cantidad de SESENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON SESENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 66.290,69), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados desde el mes de octubre del año 2013 hasta la entrega definitiva del local comercial de su propiedad, más los intereses moratorios respectivos y las costas y costos procesales correspondientes.
La reforma de la demanda fue admitida en fecha 12-01-2015, ordenándose la citación del ciudadano JAVIER SEGUNDO MONTIEL para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la oportunidad que constara en actas su emplazamiento, para dar contestación a la pretensión incoada en su contra.
El día 29-01-2015 constó en actas la citación de la parte demandada, quien presentó escrito de contestación en fecha 24-03-2015, en el cual aceptó la existencia del contrato de arrendamiento y su fecha de inicio, así como su duración de seis (06) meses, pero refirió que el canon de arrendamiento se pactó en DOS MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 2.000,00). Del mismo modo, el demandado afirmó que al momento de recibir el local realizó una serie de trabajos al mismo que se fueron descontando de los cánones de arrendamiento, pero que luego del día 22-08-2013 las partes convinieron en realizar una segunda fase de reparaciones al local. En la aludida contestación, el demandado negó que se haya realizado aumento alguno del canon inicial, y que haya recibido el inmueble en buen estado de conservación; por ende concluye que no le debe a su contraparte canon de arrendamiento alguno.
Por último, de conformidad con el artículo 1.331 del Código Civil opuso la compensación de la deuda, refiriendo que como el actor de marras le debe a su juicio CIENTO DOS MIL DOSCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 102.230,00), y éste le debe a su vez al demandante CIENTO CINCUENTA Y OCHO MIL CIENTO TREINTA Y UN BOLÍVARES CON DOCE CÉNTIMOS (Bs. 158.131,12), quedaría a su favor el monto de CUARENTA Y CUATRO MIL NOVENTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 44.098,88), los cuales propone que sean descontados de los cánones de arrendamiento subsiguientes.
Posteriormente, en fecha 09-04-2015, fue celebrada la audiencia preliminar, en la cual ambas partes sostuvieron los alegatos propuestos tanto en el escrito libelar como en la contestación.
Luego, en fecha 15-04-2015 fueron fijados los límites de la controversia y se abrió un lapso de promoción de pruebas de cinco (05) días. En consecuencia, el Tribunal se pronunció en relación a la admisión o no de las pruebas consignadas por ambas partes mediante auto de fecha 22-04-2015.
En fecha 14-05-2015 fue evacuada la prueba de inspección judicial promovida por la parte demandada.
Por último, en fecha 27-07-2015, fue celebrada la audiencia oral correspondiente.

III
DE LA CARGA DE LA PRUEBA Y DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Como fundamento de la presente decisión, éste Órgano Jurisdiccional considera pertinente plasmar lo contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, del tenor siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

Conforme a la anterior doctrina, la carga de la prueba tiene como finalidad señalar al Juez cómo debe sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de la controversia no se encuentre probado en el proceso; por lo que luego de haberse narrado el transcurso del juicio y previo al análisis de las pruebas consignadas, quien aquí decide procede a fijar los límites de la controversia de la siguiente forma:
En primer lugar, se deberá determinar la competencia de éste Tribunal para conocer la causa, y el procedimiento por el cual debe ser tramitada. En el presente caso, la parte demandada tiene la carga de la prueba de demostrar que los hechos alegados por el ciudadano ANDRÉS JOSÉ DUARTE son falsos; debiendo probar que cumplió con la obligación de pago oportuno de los cánones reclamados por su contraparte, para así desvirtuar el hecho de haber fallado a sus obligaciones como arrendataria del bien inmueble objeto de la controversia. ASÍ SE DECIDE.-

IV
DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
a) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
A lo largo del juicio, el ciudadano ANDRÉS JOSÉ DUARTE consignó lo siguiente:
1.- Corre inserta a los folios cuatro (04) y cinco (05), copia simple de contrato de compraventa en el cual el ciudadano ÁNGEL PARRA, cédula de identidad No. V-1.636.118, le vende al ciudadano ANDRÉS JOSÉ DUARTE, un inmueble ubicado en el sector Altos de Jalisco, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia; protocolizado

Corre inserto a los folios tres (03) y cuatro (04), marcado con la letra “A”, original del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ANDRÉS JOSÉ DUARTE y la sociedad mercantil JAVIER SEGUNDO MONTIEL, autenticado en fecha 28-04-2003 por la Notaría Pública Segunda de Maracaibo bajo el No. 53, tomo 23; documento que no fue atacado por la demandada y se considera veraz a los fines de demostrar las distintas cláusulas que fijaron las partes al momento de la celebración del contrato, así como la naturaleza del mismo, por lo que se le otorga valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-
2.- Riela al folio cinco (05), marcado con la letra “B”, original de Aviso de Recibo de comunicación enviada en fecha 08-10-2013 por la ciudadana ANDRÉS JOSÉ DUARTE dirigida al ciudadano MANUEL VALLE, emanado de Ipostel. De igual forma, riela al folio cuarenta y siete (47), marcada con la letra “B”, factura emanada de Ipostel relativa al pago del aludido servicio de correo certificado. Los anteriores medios probatorios no fueron atacados por la parte demandada; sin embargo, de los mismos no se aprecia sobre qué hace referencia la comunicación enviada, por lo tanto se desechan, dado que no ayudan a dirimir hecho controvertido alguno, no otorgándoseles valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-
3.- Riela al folio cuarenta y seis (46), marcada con la letra “A”, original de comunicación suscrita por la ciudadana ANDRÉS JOSÉ DUARTE, dirigida a la parte demandada, donde refiere la necesidad de incrementar el canon arrendaticio a la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00); no obstante, referida misiva no se encuentra suscrita por algún representante de la sociedad mercantil JAVIER SEGUNDO MONTIEL, como recibida, ni presenta el sello en tinta húmeda de la aludida empresa, por lo que el aludido medio no puede ser tomado como reconocido a tenor de lo dispuesto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, desechándose; sin otorgársele valor probatorio alguno. ASÍ SE DECIDE.-
4.- Riela al folio cuarenta y siete (47), marcado con la letra “C”, factura No. 13196631 de fecha 14-05-2014 emanada de la sociedad mercantil C.A. HIDROLÓGICA DEL LAGO DE MARACAIBO (HIDROLAGO), en relación al pago del servicio de agua del bien objeto del litigio. Sin embargo, tal medio probatorio no ayuda a dirimir la controversia, que se circunscribe al cumplimiento o no por parte del arrendatario de su obligación de pago de los cánones correspondientes, por lo que se desecha, sin otorgársele valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-
5.- Riela desde el folio cuarenta y ocho (48) hasta el folio cincuenta y dos (52), ambos inclusive, marcada con la letra “D”, copia simple de sentencia emanada en fecha 20-01-2003 del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
El medio probatorio antes identificado se desecha, por cuanto los únicos fallos vinculantes para los Tribunales de la República son los emanados de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, por lo tanto no se le otorga valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.

b) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
En el transcurso del juicio, la parte demandada, sociedad mercantil SUPERMERCADO VALE FUENTES C.A., promovió lo que de seguidas se describe:
6.- Corre inserto al folio cuarenta y uno (41), original de recibo de pago de fecha 31-03-2014, por la cantidad de CIENTO CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 105.000,00) donde se desprende que la sociedad mercantil JAVIER SEGUNDO MONTIEL, pagó en esa oportunidad a la ciudadana ANDRÉS JOSÉ DUARTE, los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013 y enero y febrero del año 2014; por lo tanto, dado que no fue atacado por la parte actora para destruir su veracidad, se le otorga valor probatorio a los fines de demostrar la fecha exacta en la cual la demandada de marras dio cumplimiento a sus obligaciones contractuales. ASÍ SE DECIDE.-

V
PARTE MOTIVA
Luego de expuestos los alegatos de ambas partes, y antes de pronunciarse al fondo de la controversia, considera pertinente éste Tribunal emitir opinión en relación a su competencia, la cual, es la limitación del poder de juzgar en razón de la materia, del territorio y de la cuantía, constituye una determinación de los poderes jurisdiccionales de cada Juez, y según el autor Calamandrei se entiende como “el conjunto de causas, sobre las cuales puede el Juez ejercer según la Ley, su fracción de jurisdicción”.
Referido lo anterior, se tiene que la parte actora en su escrito libelar estimó la demanda en CIENTO CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 105.000,00), equivalentes a NOVECIENTAS OCHENTA Y UN CON TREINTA UNIDADES TRIBUTARIAS (981,30 UT), por lo que éste Órgano Jurisdiccional, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1° de la resolución No. 2009-0006 de fecha 02-04-2009, se declara competente para conocer del presente asunto. Asimismo, por cuanto a la fecha de interposición de la presente demanda no se encontraba en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial No. 40.418 del día 23-05-2014, el régimen legal aplicable al caso de marras es el contenido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en Gaceta Oficial No. 36.845 de fecha 07-12-1999. ASÍ SE DECIDE.-
Ahora bien, el petitorio de la parte actora se circunscribe a resolver el negocio jurídico celebrado con su contraparte, en virtud del presunto incumplimiento de la arrendataria con sus obligaciones contractuales. Así pues, la cláusula tercera del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 28-04-2014 ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo bajo el No. 53, tomo 23, establece que el canon de arrendamiento pactado entre las partes, se modificaba de acuerdo al índice de inflación del país al momento de su prórroga, y que debía ser pagado de forma mensual.
En relación a esto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 55 de fecha 05-02-2005, asentó el siguiente criterio:
“…Si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario…en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que “el vencimiento de la mensualidad”…es el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto el último día de cada mes calendario…” (Destacado del Juzgado).

Concatenando el anterior criterio jurisprudencial al caso en concreto, se tiene que la sociedad mercantil JAVIER SEGUNDO MONTIEL, debía realizar la cancelación de los cánones de arrendaticios correspondientes antes del último día de cada mes causado, a los fines de que dicho pago se realizara de manera oportuna.
Referido esto, es importante mencionar que en la legislación venezolana, los contratos tienen la característica de la consensualidad y su cumplimiento prevalece por encima de lo que establezcan otras normas. En la esfera patrimonial, la voluntad de las partes es ley y rige para ello al momento de formalizarse cualquier tipo de contrato, el principio de autonomía de la voluntad de la partes, mediante el cual se considera que los contratantes tienen la más amplia libertad de pactar lo que convenga a sus intereses, interviniendo la Ley únicamente como supletoria de esa voluntad. En ese sentido, el Código Civil establece:
Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”.
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

En el caso bajo estudio se tiene que la sociedad mercantil JAVIER SEGUNDO MONTIEL, no honró sus obligaciones de manera oportuna, dado que al momento de la instauración de la presente demanda, se habían vencido holgadamente los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013 y enero y febrero del año 2014.
Lo anterior se evidencia del recibo de pago inserto al folio cuarenta y uno (41), donde fue demostrado que la parte demandada cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento reclamados por la ciudadana ANDRÉS JOSÉ DUARTE, el día 31-03-2014, es decir, de manera extemporánea por tardía, fundamentando su incumplimiento en las negociaciones que realizaba con su contraparte para llegar a un acuerdo en el aumento de los cánones, situación ésta que no fue comprobada, pero que no obstante a ello, no exime a la sociedad mercantil JAVIER SEGUNDO MONTIEL de su responsabilidad de cancelar los mismos oportunamente.
Por lo tanto, esta Sentenciadora debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento intentada por la ciudadana ANDRÉS JOSÉ DUARTE, en virtud del incumplimiento por parte de la arrendataria en sus de las obligaciones; sin embargo, como ésta última canceló las cantidades dinerarias reclamadas por la actora en el transcurso del litigio, se ordena la entrega del bien inmueble objeto de la controversia, sin condenar a la parte demandada al pago de los cánones demandados por su contraparte. ASÍ SE DECIDE.
VI
PARTE DISPOSITIVA
Por los fundamentos antes expuestos, este TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentó el ciudadano ANDRÉS DUARTE contra el ciudadano JAVIER MONTIEL, ambos debidamente identificados en actas. En consecuencia:
Se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 01-07-2011, mediante documento privado inserto desde el folio seis (06) hasta el folio ocho (08), ambos inclusive.
Se condena a la parte demandada al pago de las cantidades dinerarias que se calcularán y especificarán en el extenso de la presente acta, por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados desde el mes de septiembre del año 2013.-------------------------------------
Se condena a la parte demandada a la entrega del inmueble objeto de la controversia, constituido por un (01) local comercial signado bajo el No. K-57, ubicado en la calle KL del sector Altos de Jalisco, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia, según consta de libre de objetos y personas y solvente con los servicios públicos e impuestos municipales.
SEGUNDO: No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza parcial de la presente decisión.
Actuaron como apoderados judiciales de la parte demandante, los abogados en ejercicio GUSTAVO ABREU y CARMEN DELGADO, matriculados bajo los Nos. 52.268 y 20.400; y como apoderados judiciales de la parte demandada los abogados en ejercicio HUGO RODRÍGUEZ y ÁLVARO OBALLOS, matriculados bajo los Nos. 9.243 y 28.998, respectivamente.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de este Tribunal a los once (11) días del mes de agosto del año dos mil quince (2015). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.-

Dr. EULOGIO PAREDES TARAZONA
EL JUEZ
LA SECRETARIA SUPLENTE,
Lic. ANAMAR REVEROL PIRELA

Siendo las dos y cuarenta y cinco minutos de la tarde (02:45 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede bajo el No. 120-2015.-

LA SECRETARIA

Exp.: 3334
EPT/ar