TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
DEL ESTADO ZULIA
RESUELVE:
Expediente No. 3180

Conoce este Juzgado de la presente causa, en virtud de distribución efectuada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha diez (10) de noviembre de 2014, de la demanda de DESALOJO, intentada por el ciudadano LEONARDO DARIO GONZALEZ PERALTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.864.977 y domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, contra la ciudadana YASBERY DEL CARMEN RAMIREZ LOZANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 15.478.405, de mismo domicilio y domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

I
RELACION DE LAS ACTAS

El día diecisiete (17) de noviembre de 2014, este Juzgado mediante auto admitió la presente demanda, y ordenó la citación de la ciudadana YASBERY DEL CARMEN RAMIREZ LOZANO, parte demandada, para que comparezca al quinto (5to) día de despacho siguiente a la constancia en actas de su citación, para la celebración de la audiencia de mediación. En fecha veintiuno y uno (21) de julio de 2013, la parte actora mediante diligencia consigna las emolumentos necesarios a fin que se libren los recaudos de citación de la parte demandada.

En fecha veintiséis (26) de agosto de 2013, el Alguacil del Tribunal expone sobre dicha actuación, librándose el mismo día los respectivos recaudos. En fecha dos (2) de diciembre de 2014, el ciudadano LEONARDO DARIO GONZALEZ PERALTA, parte
actora, confiere poder apud acta a los abogados ENRIQUE MARQUEZ y NIXON ENRIQUE MARQUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo el No. 23.018 y 123.022 respectivamente. En fecha ocho (8) de diciembre de 2014, el Alguacil del Tribunal expuso que no logró practicar la citación de la parte demandada. A través de diligencia de fecha diez (10) de diciembre de 2014, el abogado en ejercicio ENRIQUE MARQUEZ, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, solicitó la citación cartelaria de la parte demandada, petición la cual fue proveída por este Tribunal mediante auto de fecha doce (12) de diciembre de 2014.

En fecha ocho (8) de enero de 2015, el abogado en ejercicio ENRIQUE MARQUEZ, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia consignó las publicaciones del cartel de citación, las cuales fueron agregadas por este Tribunal mediante auto de fecha trece (13) de enero de 2015. En fecha diecinueve (19) de enero de 2015, la Secretaria Titular de este Juzgado, expuso que fijó el cartel quedando cumplidas las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Sucesivamente, el abogado en ejercicio ENRIQUE MARQUEZ, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia de fecha diez (10) de febrero de 2015, solicitó el nombramiento del defensor ad-litem para la parte demandada.

En fecha once (11) de febrero de 2015, mediante diligencia la ciudadana YASBERY DEL CARMEN RAMIREZ LOZANO, parte demandada, asistida por el abogado en ejercicio JOSE MORAN ORTEGA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 120.252, se da por citada. Asimismo, en igual fecha, la referida demandada confiere poder apud acta a los abogados JOSE MORAN ORTEGA, VICENTE PADRON y FERNANDO MORALES VILLALOBOS, inscritos en el Inpreabogado bajo el No. 120.252, 46.314 y 40.727 respectivamente. En fecha dieciocho (18) de marzo de 2015, se celebró la audiencia de mediación, con la sola asistencia de la parte actora.

En fecha seis (6) de abril de 2015, la parte demandada contestó la demanda. En fecha diez (10) de abril de 2015, el Tribunal mediante auto hizo la fijación de los hechos y acordó la apertura del lapso de promoción de pruebas. En fecha quince (15) y veintidós (22) de abril de 2015, la Secretaria del Tribunal dejó constancia que la parte actora y demandada promovieron pruebas, las cuales fueron agregadas mediante auto de fecha veintitrés (23) de abril de 2015. En fecha veintitrés (23) de abril de 2015, la parte demandante mediante diligencia se opuso a las pruebas de la parte adversaria. En fecha treinta (30) de abril de 2015, el Tribunal admite las pruebas de las partes, fijando un lapso para su evacuación de treinta (30) días de despacho, librándose oficios Nos. 251-2015 y 252-2015.

En fecha dieciocho (18) de junio de 2015, el Alguacil del Tribunal expuso que remitió los oficios de pruebas. En misma fecha, el abogado en ejercicio ENRIQUE MARQUEZ, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia solicita la fijación de la audiencia de juicio. Por auto de fecha veinticinco (25) de junio de 2015, este Juzgado concedió un lapso de diez (10) de despacho para el impulso y respuesta al ser ratificada la prueba de informe promovida por la parte demandada.

En fecha diez (10) de julio de 2015, el abogado en ejercicio ENRIQUE MARQUEZ, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia solicita la fijación de la audiencia de juicio, petición que es proveída por este Juzgado mediante auto de fecha dieciséis (16) de julio de 2015, fijando la audiencia de juicio previa notificación de las partes. En fecha veintiuno (21) de julio de 2015, el Alguacil del Tribunal expuso que notificó a la parte demandada. En fecha veintiocho (28) de julio de 2015, la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia se da por notificada.

En fecha cinco (5) de agosto de 2015, se celebró la audiencia de juicio. En fecha seis (6) de agosto de 2015, se ordenó agregar a las actas el formato digitalizado de la grabación de la audiencia de juicio.

Siendo la oportunidad legal de la publicación del extenso del dispositivo del fallo proferido en la audiencia de juicio, esta Juzgadora lo hace en los siguientes términos:

II
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

La Parte Actora: Expone ciudadano LEONARDO DARIO GONZALEZ PERALTA, lo siguiente:
 Que celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana YASBERY DEL CARMEN RAMIREZ LOZANO, antes identificada, por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, en fecha quince (15) de agosto de 2011, anotado bajo el No. 57, Tomo 64, cuyo lapso de duración fue de un (1) año, contados a partir del 15 de julio de 2011, prorrogable únicamente si el arrendador notifica por escrito la prórroga o prolongación del presente contrato con 60 días de anticipación, puesto que será usado y requerido después de ese tiempo por el arrendador.
 Que se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,00) mensuales, pagaderos los cinco (5) primeros días de cada mes. Que la arrendataria venia dando fiel cumplimiento a los pagos de los cánones de arrendamiento, pero es a partir del mes de junio de 2012, que la misma ha dejado de cumplir con el pago de los mismos, es decir, que dejado de cumplir con los pagos de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2012, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2014.
 Que vencido como se encuentra treinta (30) mensualidades o cánones de arrendamientos, y en vista de las constantes negativas por parte de la arrendataria para el pago de los mismos, de conformidad con lo establecido en el artículo 91, ordinal 1° de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es por lo que demanda el DESALOJO por falta de pago de los cánones de arrendamiento vencidos sin causa justificada, a la ciudadana YASBERY DEL CARMEN RAMIREZ LOZANO, en su carácter de arrendataria, del inmueble ubicado en la Urbanización Camino de la Lagunita, I Etapa, Parcela No. 6-73 y la vivienda sobre ella construida del Conjunto No. 6, Las Palmas, situada con frente a la carretera que conduce de Maracaibo a la Concepción, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, así como también el pago de los montos de los referidos cánones de arrendamientos que alcanzan a la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,00) o el equivalente a 590,5 Unidades Tributarias, o en caso contrario sea obligado a ello por este Tribunal, más los que se sigan causando hasta la definitiva entrega del inmueble, con el ajusto monetario o indexación establecida de acuerdo con la tasa de inflación por el Banco Central de Venezuela, correspondiente a cada año a la referida cantidad. También solicita las costas procesales, las cuales protesta.

La Parte demandada: Expone el abogado JOSE MORAN ORTEGA, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana YASBERY DEL CARMEN RAMIREZ LOZANO, parte demandada, lo siguiente:
 Que reconoce como un hecho cierto que celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano LEONARDO GONZALEZ, por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, en fecha 15 de agosto de 2011.
 Niega, rechaza y contradice por ser falso de toda falsedad, que haya incumplido con el pago de los cánones de arrendamientos de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2012, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2014, lo cual será demostrado en la oportunidad procesal que corresponda.
 Niega, rechaza y contradice por se falso de toda falsedad, que su representada se haya negado a pagar alguna mensualidad, puesto que eso no fue lo acordado entre las partes.
 Que la realidad es que en fecha nueve de octubre de 2012, celebró por ante la Notaría Pública Décimo Primera de Maracaibo del Estado Zulia, con el demandante de autos, un contrato de opción de compra venta, sobre el inmueble objeto de la litis, resultando que producto de esa negociación y debido al acuerdo verbal que sostuvieron le entregaría un adelanto de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 140.000,00), prácticamente el 50% del valor convenido del precio de la casa, el cual alcanzó a la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,00) y a cambio no debería pagarle ningún arrendamiento por el inmueble en referencia.
 Que en fecha veintiséis (26) de agosto de 2013, la institución financiera Banco del Tesoro, le informa que deben comparecer ante ese organismo, ubicado en Maracaibo, Estado Zulia (sucursal 5 de julio), para proceder a la firma del documento definitivo de venta del supra mencionado inmueble, información esta que inmediatamente le hizo saber al ciudadano LEONARDO GONZALEZ, quien manifestó que efectivamente no había problema, y que allí estaría, cosa que en ningún momento ocurrió.
 Que el Banco del Tesoro fija una nueva oportunidad para el otorgamiento del documento definitivo del tantas veces mencionado inmueble, el día 12 de mayo de
2014, sin embrago, no se pudo firmar en esta oportunidad, puesto que el ciudadano LEONARDO GONZALEZ, volvió a incumplir con lo acordado, y no se presentó a la cita. Que al ubicar al referido ciudadano, este le manifestó que ya no iba a vender el inmueble, que le desocupara el mismo puesto que anulaba unilateralmente el contrato de compra celebrado y que el dinero recibido lo tomaría a cuenta de los cánones de pago transcurridos.
 Que ante esa situación, no le queda otra alternativa de recurrir al órgano jurisdiccional, e interpuso formal demanda en contra del ciudadano LEONARDO GONZALEZ, por cumplimiento de contrato, demanda esta que está en proceso ante el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, puesto que el mencionado ciudadano está en la obligación de honrar su compromiso, ya que ella ha cumplido con el de ella.
 Que por todo lo antes expuesto, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por el ciudadano demandante en contra de su persona.

Alegatos de la Parte Actora en la audiencia de juicio: Expuso el abogado en ejercicio ENRIQUE MARQUEZ, en su condición de apoderada judicial del ciudadano LEONARDO DARIO GONZALEZ PERALTA, que la demanda se basa en el ordinal 1° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por la falta de pago de más de cuatro (4) meses de cánones de arrendamiento. Que evidentemente, la parte demandada ha dejado de pagar más de treinta (30) meses de cánones de arrendamiento, ratificando el contenido de lo plasmado en el libelo de la demanda así como las pruebas promovidas, señalando que quedó claro que no canceló los cánones de arrendamientos la parte demandada.

Alegatos de la Parte Demandada en la audiencia de juicio: El abogado en ejercicio JOSE MORAN ORTEGA, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana YASBERY DEL CARMEN RAMIREZ LOZANO, parte demandada, opuso la cuestión previa establecida en el artículo 81 numeral 3°, debido a la inepta acumulación de pretensiones alegando que no puede demandarse el desalojo y el cobro de cánones de arrendamientos, ya que los procedimientos son incompatibles, asimismo, afirmó que es cierto que se celebró un contrato de arrendamiento, dejándose de cancelar cánones de arrendamiento debido al contrato de compraventa pactado por las partes, aceptando el demandante los cánones de arrendamientos como parte de pago de la venta del inmueble para ese momento. También alegó que es cierto que el ciudadano Leonardo no asistió al Registro correspondiente a Protocolizar el documento de venta ya que manifestó que no le convenía vender al precio pactado; insistió en las pruebas promovidas, oponiéndose a la falta de pago por cuanto hay testigos que demuestran que existió un acuerdo verbal de pago por CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00) como parte de pago de los cánones de arrendamiento; por último, alegó la demandada padece una enfermedad terminal (cáncer), por lo cual considera que dicha ciudadana no califica como apta para estar en un refugio.

III
ANALISIS DE LAS PRUEBAS

Una vez abierto el lapso probatorio, esta Sentenciadora pasa a analizar las pruebas que rielan en autos, y que quedaron debidamente promovidas y evacuadas en el proceso por las partes:

Pruebas de parte actora:
1. Promueve el mérito favorable de las actas procesales.
2. Ratifica las pruebas documentales promovidas conjuntamente con el libelo de la demanda.

Observa esta Juzgadora que la parte actora consigna adjunto al escrito libelar las siguientes documentales:

 Copias fotostáticas simples de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha quince (15) de agosto de 2011, anotado bajo el No. 57, Tomo 64.

Observa quien decide, que la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, pasó a admitir los hechos en relación con el aludido medio probatorio, por lo cual al no ser desconocido ni tachado de falso, queda reconocido el instrumento de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, esta Jurisdiscente le otorga pleno valor probatorio en el sentido que de este se evidencia la relación arrendaticia existente entre el demandante LEONARDO DARIO GONZALEZ PERALTA, en su condición de arrendador, y la ciudadana YASBERY DEL CARMEN RAMIREZ LOZANO, en su condición de arrendataria sobre el inmueble objeto del litigio. Así se establece.-

 Copias certificadas y simples del procedimiento administrativo sustanciado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del Estado Zulia, en la cual se encuentra incorporado la providencia administrativa No. 00622 de fecha ocho (8) de septiembre de 2014, dictada por el referido órgano administrativo, y el acto de conciliación de fecha diecinueve (19) de agosto de 2014.

Esta Sentenciadora evidencia que se tratan de instrumentos públicos administrativos, de carácter auténtico en virtud de emanar de las autoridades competentes que da cumplimiento a las formalidades requeridas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en tal sentido, goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad que sólo podrá ser desvirtuada a través de prueba en contrario, de modo que surte el mismo efecto probatorio de los instrumentos públicos, en
consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

Pruebas de parte demandada:

1. Promueve copia certificada del documento de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera Maracaibo del Estado Zulia, en fecha nueve (9) de octubre de 2012, anotado bajo el No. 13, Tomo 111.

Sobre la referida documental, la representación judicial de la parte demandante, se opuso a la misma, alegando que tal como lo expuso la demandada de autos, estas son parte de un procedimiento de cumplimiento de contrato seguido ante otro Tribunal. No obstante, esta Juzgadora considerando que dicha oposición debe estar basada en los supuestos establecidos en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, el cual es aplicable supletoriamente a tenor del artículo 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, esto es, que el medio probatorio promovido sea manifiestamente ilegal o impertinente, este Tribunal en consecuencia desecha dicha oposición, y procede a otorgarle a la prueba documental que antecede el valor probatorio correspondiente conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De dicha documental, se evidencia la negociación jurídica conformada por la promesa de venta, efectuada por el ciudadano LEONARDO DARIO GONZALEZ PERALTA, en su condición de promitente vendedor, y la ciudadana YASBERY DEL CARMEN RAMIREZ LOZANO, en su condición de promitente compradora sobre el inmueble objeto del litigio.

2. Prueba de Informe al Banco del Tesoro.

En relación con dicho medio probatorio, se observa que mediante auto de fecha treinta (30) de abril de 2015, se libró oficio No. 251-2015, dirigido a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, a los fines que autorice al Banco del Tesoro, a remitir la información requerida. Asimismo, se observa que en fecha dieciocho (18) de junio de 2015, el Alguacil del Tribunal expuso que remitió el aludido oficio, el cual posteriormente fue objeto de ratificación mediante auto de fecha veinticinco (25) de junio de 2015. No obstante, en actas no consta la respuesta del mismo. En consecuencia, siendo que las resultas de la aludida prueba no consta en actas, y visto que feneció el lapso de promoción y evacuación de pruebas, así como el concedido mediante el auto de fecha veinticinco (25) de junio de 2015, esta Juzgadora en consecuencia no puede pasar a valorar dicho medio probatorio, teniendo que decidir sobre el fondo del asunto sin las resultas de la misma. Así se establece.-

3. Prueba de Informe al Registrador Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

En relación con dicho medio probatorio, se observa que mediante auto de fecha treinta (30) de abril de 2015, se libró oficio No. 252-2015, dirigido a dicho organismo, a remitir la información requerida. Asimismo, se observa que en fecha dieciocho (18) de junio de 2015, el Alguacil del Tribunal expuso que remitió el aludido oficio, el cual posteriormente fue objeto de ratificación mediante auto de fecha veinticinco (25) de junio de 2015. No obstante, en actas no consta la respuesta del mismo. En consecuencia, siendo que las resultas de la aludida prueba no consta en actas, y visto que feneció el lapso de promoción y evacuación de pruebas, así como el concedido mediante el auto de fecha veinticinco (25) de junio de 2015, esta Juzgadora en consecuencia no puede pasar a valorar dicho medio probatorio, teniendo que decidir sobre el fondo del asunto sin las resultas de la misma. Así se establece.-

IV
MOTIVOS PARA DECIDIR

En este orden de ideas, y con el propósito principal de resolver el asunto que se discute en el presente juicio, procurando una solución efectiva para el mismo, procede esta Jurisdicente a establecer las consideraciones necesarias para tal fin:

Primeramente, esta Juzgadora considera importante resaltar que la actora cumplió con el requisito exigido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, al agotarse el procedimiento administrativo previo a la instancia judicial, habilitándose la vía judicial, tal como se evidencia de la providencia administrativa No. 00622 de fecha ocho (8) de septiembre de 2014, dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del Estado Zulia, la cual consta en actas en copias certificadas expedidas por el singularizado órgano administrativo, y a las cuales se les otorgó pleno valor probatorio.

Asimismo, observa esta Sentenciadora que la parte actora fundamenta su petición en el ordinal 1° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por falta de pago de los cánones de arrendamiento vencidos sin causa justificada, alegando que la arrendataria, esto es, la ciudadana YASBERY DEL CARMEN RAMIREZ LOZANO, antes identificada, ha dejado de cumplir con el pago de treinta (30) cánones de arrendamiento, a razón de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,00) cada uno, correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2012, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, y enero, febrero,
marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2014; en virtud de ello, demanda el DESALOJO del inmueble ubicado en la Urbanización Camino de la Lagunita, I Etapa, Parcela No. 6-73 y la vivienda sobre ella construida del Conjunto No. 6, Las Palmas, situada con frente a la carretera que conduce de Maracaibo a la Concepción, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, así como también el pago de los montos de los referidos cánones de arrendamientos que alcanzan a la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,00) o el equivalente a 590,5 Unidades Tributarias, o en caso contrario sea obligado a ello por este Tribunal, más los que se sigan causando hasta la definitiva entrega del inmueble, con el ajusto monetario o indexación establecida de acuerdo con la tasa de inflación por el Banco Central de Venezuela, correspondiente a cada año a la referida cantidad.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, admitió la existencia de la relación arrendaticia existente entre el ciudadano LEONARDO DARIO GONZALEZ PERALTA, en su condición de arrendador, y la ciudadana YASBERY DEL CARMEN RAMIREZ LOZANO, en su condición de arrendataria, sobre el inmueble objeto del litigio, conforme al contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha quince (15) de agosto de 2011, anotado bajo el No. 57, Tomo 64; asimismo, pasó a negar los hechos explanados por la parte actora, referido a la falta justificada de los cánones de arrendamientos demandados, señalando que eso no fue lo acordado por las partes, concluyendo que su representada no ha incumplido en los mismos.

Asimismo, en la audiencia de juicio, la representación judicial de la parte demandada, opuso la cuestión previa establecida en el artículo 81 numeral 3°, referido a la inepta acumulación de pretensiones alegando que no puede demandarse el desalojo y el cobro de cánones de arrendamientos, ya que los procedimientos son incompatibles, alegando a su vez que la demandada padece una enfermedad terminal (cáncer), por lo cual considera que dicha ciudadana no califica como apta para estar en un refugio, y que el dinero dado como adelanto para la celebración del contrato de opción de compra venta, se iba a imputar al cobro de los cánones de arrendamiento que hoy se demanda.

Primeramente, con respecto a la oposición de la cuestión previa del ordinal 6° de artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en la audiencia de juicio, la cual hace referencia al defecto de forma de la demanda, por haberse hecho la acumulación prohibida establecida en el artículo 78, esto es, cuando se trate de asuntos que tengan procedimientos incompatibles, tal como lo dispone el ordinal 3° del artículo 81 ejusdem, este Tribunal al respecto le hace saber a la representación judicial de la parte demandada,
que dicha defensa previa debió ser opuesta en la contestación de la demanda, tal como lo disponen los artículos 107 y 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que establecen:

Artículo 107. “Concluida la audiencia de mediación, sin que se haya alcanzado un acuerdo, el demandado deberá, dentro de los diez días de despacho siguientes, dar contestación a la demanda determinando con claridad cuáles de los hechos invocados en la demanda admite como ciertos y cuales niega o rechaza, expresando así mismo los hechos o fundamentos de su defensa, así como promover las cuestiones previas, excepciones, defensas perentorias, intervención de terceros y la pretensión de reconvención…” (Negrillas del Tribunal)

Artículo 109. “En la contestación de la demanda, el demandado podrá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas que considere pertinentes, establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales serán decididas y sustanciadas conforme al procedimiento establecido en el Capítulo III, Título I del Libro II del Código de Procedimiento Civil…” (Negrillas del Tribunal)

De lo antes citado, se observa que la norma especial que regula la materia bajo estudio, establece que las cuestiones previas solo pueden ser opuestas en el escrito de contestación de la demanda, debiendo ser sustanciadas conforme lo dispone el artículo 346 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en este caso, la del ordinal 6° del mencionado artículo deberá ser sustanciada conforme lo indica el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, que reza:

“Si la parte demandante no subsana el defecto u omisión en el plazo indicado en el artículo 350, o si contradice las cuestiones a que se refiere el artículo 351, se entenderá abierta una articulación probatoria de ocho días para promover y evacuar pruebas, sin necesidad de decreto o providencia del Juez, y el Tribunal decidirá en el décimo día siguiente al último de aquella articulación, con vista de las conclusiones escritas que pueden presentar las partes.”

Por tanto al precluir los lapsos para su interposición y posterior sustanciación tal como lo dispone el artículo 109 la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal no puede por tanto entrar a conocer sobre la misma en la presente audiencia, ya que ello produciría un desorden procesal en este juicio, al entrar a estudiar una cuestión previa sin ser sustanciada, tal como lo dispone la norma in comento. Así se determina.-

Con respecto al fondo del asunto sometido al conocimiento de este Tribunal, y los fines de determinar a quien corresponde la carga de la prueba, esta Juzgadora considera
importante citar el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Asimismo, el artículo 1.354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”,

Por su parte, el autor ARISTIDES RENGEL ROMBERG, en su obra TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO, señala:
“Se puede concluir que en nuestro derecho y en la jurisprudencia de la casación, pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales:
...Omissis…
d) Que corresponde al demandado la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción: reus in exceptione fit actor (hechos extintivos e impeditivos).
En efecto, demostrada la celebración de un contrato, la continuidad o mantenimiento de las obligaciones derivadas de él, constituye la situación normal, que no requiere ser probada por el actor.
El que pretenda la liberación (hecho extintivo)…tiene la carga de probar estos hechos en los cuales fundamenta su excepción.”

De lo antes señalado, se colige que una vez demostrado la existencia de la obligación, corresponde a la parte demandada demostrar el hecho extintivo fundamento de su defensa.

En el caso de autos, se observa que al quedar demostrado la existencia de la obligación, en este caso, la relación arrendaticia existente entre las partes, nace a favor del arrendador, esto es, del ciudadano LEONARDO DARIO GONZALEZ PERALTA, el derecho a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento que se haya fijado debidamente en el contrato, tal como lo dispone el artículo 42 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, naciendo a su vez en contra de la arrendataria el deber de cumplir con dicha obligación, por lo cual esta Juzgadora determina que la carga de la prueba recae sobre la parte demandada.

Al respecto, observa esta Juzgadora que la demandada de autos consignó copia certificada del contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo en fecha nueve (9) de octubre de 2012, bajo el No. 13, Tomo 111.

En este sentido, quien decide observa de un estudio al aludido contrato, que el mismo está circunscrito a una promesa de venta sobre el inmueble objeto del litigio celebrado por el ciudadano LEONARDO DARIO GONZALEZ PERALTA, en su condición de promitente vendedor, y la ciudadana YASBERY DEL CARMEN RAMIREZ LOZANO, en su condición de promitente compradora, en la cual se estableció como precio para dicha operación la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,00), desprendiéndose del mismo que la promitente compradora entregó en calidad de arras al promitente vendedor la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00); no obstante, de las referidas cláusulas, se observa que no existe una tendiente a corroborar los alegatos expuestos por la parte demandada, en cuanto a la justificación de la falta oportuna en el pago del canon de arrendamiento, ya que nada señala al respecto en cuanto a dispensar a la parte demandada, del pago de los cánones de arrendamientos que se causaron con motivo de la relación arrendaticia existente entre las partes.

Por otra parte se observa, que la parte demandada tampoco incorporó en actas otro medio de prueba que demuestre el supuesto convenio efectuado entre las partes en relación a dispensar a la arrendataria del pago de los cánones de arrendamiento con ocasión a la celebración de la negociación jurídica contenida en el contrato autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo en fecha nueve (9) de octubre de 2012, bajo el No. 13, Tomo 111, ni tampoco existe en actas medios de pruebas que demuestren que efectivamente dicho negocio jurídico posee plenos efectos legales, a través de una declaración de parte, o judicial en su defecto.

Con respecto a los hechos nuevos invocados por la representación judicial de la parte demandada en la audiencia de juicio, relacionados con el dinero dado como adelanto para la celebración del contrato de opción de compra venta, lo cual se iba a imputar al cobro de los cánones de arrendamiento que hoy se demanda, y que su representada padece de una enfermedad en estado terminal (cáncer), la cual no la hace apta para un refugio; este Órgano Jurisdiccional al respecto, considera procedente traer a colación lo expresado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante decisión No. RC 000482 de fecha veinticinco (25) de octubre de 2011, con ponencia del Magistrado LUIS ANTONIO ORTIZ HERNANDEZ, que estableció:

“De igual se observa, que el alegato de falta de cualidad por la existencia de un supuesto litisconsorcio pasivo necesario, fue esgrimido por primera vez en la oportunidad de informes ante la alzada, y no fue expuesto en el acto de litis contestación de la demanda, lo que determina también su improcedencia, pues la oportunidad legal para su señalamiento era la contestación de la demanda, dado que admitirlo por primera vez en el acto de informes ante la alzada, -lo que constituye la alegación de un hecho nuevo
deformaría claramente el thema decidendum en los términos en que se fijó con la demanda (pretensión) y la contestación (oposición), y causaría un claro y típico caso de indefensión a la parte demandante, la cual no tendría oportunidad de refutar dicho alegato, ni de promover las pruebas que creyere conveniente para desvirtuarlo.
Por lo cual la alegación de este hecho nuevo, como defensa del demandado en el acto de informes ante el juez de alzada, es improcedente, porque causaría violación del debido proceso, derecho a la defensa y desequilibrio procesal por trato desigual ante ley, con la infracción de los ordinales primero (1°) y octavo (8°) del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concatenación con los artículo 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, que obligan a los jueces a tener por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio…”

De lo antes expuesto, se concluye que los hechos nuevos no pueden ser objeto de valoración del juez, debiendo ser declarados improcedentes, ya que alteraría el thema decidendum en los términos en los cuales quedó fijado los límites de la controversia conforme a los hechos expuestos en la demanda y en su respectiva contestación.

Ahora bien, en el caso de autos, al verificarse que la representación judicial de la parte demandada, procedió a incorporar al proceso hechos nuevos en la audiencia de juicio, esta Juzgadora desecha los mismos, al no estar dado a las partes traer hechos nuevos luego de trabada la litis, ya que los mismo deben ser objeto de prueba en la fase legal correspondiente; permitir dicha situación seria crear un desequilibrio procesal entre las partes, y una inseguridad jurídica en el proceso, ya que tendrían que permitirse la incorporación de nuevas pruebas en la referida audiencia, para que las partes, en este caso, la demandada pueda demostrar dichos alegatos, y ser sopesados por este Tribunal, situación la cual tampoco ocurrió, ya que son simples alegaciones de la representación judicial de la parte demandada, no existiendo en actas un medio de prueba tendiente a demostrar dichos alegatos. En virtud de ello, se declara improcedente las alegaciones efectuadas por la representación judicial de la parte demandada, en relación con estos particulares. Así se determina.-

Con respecto a la causal invocada por el demandante, esta Juzgadora observa que el ordinal 1° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece lo siguiente:

“Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.”

De lo antes señalado, se colige que el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento procede en el caso del supuesto establecido en el numeral 1, cuando se comprueba la mora del arrendatario en cumplir de forma injustificada con el pago oportuno de cuatro (4) cánones de arrendamiento.
.
Ahora bien, por cuanto la parte actora demostró la existencia de la obligación a través del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha quince (15) de agosto de 2011, anotado bajo el No. 57, Tomo 64, relación arrendaticia que fue admitida por la parte demandada, y visto que la ciudadana YASBERY DEL CARMEN RAMIREZ LOZANO, no incorporó en actas medios de pruebas tendientes a demostrar la justificación en la falta oportuna en los pagos de los cánones de arrendamientos peticionados por el demandante, los cuales exceden a cuatro (4) cánones de arrendamiento; conforme al ordinal 1° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, esta Juzgadora en consecuencia declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por el ciudadano LEONARDO DARIO GONZALEZ PERALTA, en contra de la ciudadana YASBERY DEL CARMEN RAMIREZ LOZANO, todos previamente identificados. Así se decide.-

En virtud de lo antes decido, se ordena a la parte demandada, esto es, a la ciudadana YASBERY DEL CARMEN RAMIREZ LOZANO, en HACER ENTREGA FORMAL al demandante de autos, ciudadano LEONARDO DARIO GONZALEZ PERALTA, libre de personas y bienes, el inmueble constituido por un casa ubicada en la Urbanización Camino de la Lagunita, I Etapa, Parcela Nº 6-73 y la vivienda sobre ella construida del Conjunto Nº 6, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, situada en la carretera que conduce de Maracaibo a la Concepción.

Asimismo, se condena a la ciudadana YASBERY DEL CARMEN RAMIREZ LOZANO, a pagar la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,00,), correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de junio a diciembre del año 2012, de enero a diciembre del año 2013, y de enero a noviembre del año 2014, más la cantidad de VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 22.500,00) por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de diciembre del año 2014, y de enero a agosto del año 2015, todo lo cual suma la cantidad de NOVENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 97.500,00). Así se determina.-

En cuanto a la petición de la indexación judicial, este Tribunal al respecto considera procedente citar el criterio explanado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 245 de fecha 15 de junio de 2011, con ponencia del Magistrado LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, que sobre este punto estableció:

“En armonía con lo expresado, esta Sala ha establecido de forma reiterada, que la inflación es un hecho notorio y los efectos que produce sobre el valor adquisitivo de la moneda son hechos que el juez puede inferir mediante la aplicación de máximas de experiencias.
Asimismo, ha sostenido que la condena consistente en el pago de sumas de dinero resulta injusta si a ésta no se le practica el respectivo ajuste monetario, pues el deudor no repara el daño si no restaura a plenitud el patrimonio del acreedor que resultó afectado por el retardo en el cumplimiento de la obligación. (Sentencia N° 5 de fecha 27 de febrero 2003, caso: Nicola Consentino Ielpo y otros c/ Seguros Sud América S.A., expediente N° 01-554).
Según el autor James Otis Rodner, “La indexación judicial se podría definir como el mecanismo por el cual, un juez en un caso concreto, sin tener la autorización legal y para el caso de obligaciones que son obligaciones de dinero, aplica una corrección al valor de la prestación del deudor para los efectos de tratar de dar una indemnización justa y lograr la restitución del equilibrio patrimonial del acreedor...”.(Otis Rodner, James: Correctivos por inflación en las obligaciones de dinero y obligaciones de valor)
De allí pues, que la figura de la indexación constituye un avance jurisprudencial que está encaminada a actualizar el valor del daño sufrido por parte del Juez a través de la aplicación de máximas de experiencia, logrando así reparar la pérdida del valor adquisitivo de la moneda, y la cual no encuentra su sustento en ninguna disposición legal (a diferencia de la corrección monetaria que sí está prevista legalmente -aunque en el ámbito jurídico ambas concepciones se utilicen indistintamente-).
De lo anterior se infiere que para plantear una denuncia como la de autos, es necesario que se delate la infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que autoriza al juez a dictar decisión en base a los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
…omissis…
En resumen, los parámetros para determinar el cálculo de la indexación que todo juez debe tomar en cuenta son: 1) la fecha de admisión de la demanda, como fecha de inicio de dicho cálculo, y 2) la fecha en que quede definitivamente firme el fallo, como fecha de culminación del mismo. Así se establece.- (Subrayado del Tribunal)

En atención a lo antes expuesto, esta Juzgadora considerando que la devaluación del valor de la moneda es un hecho notorio el cual está relevado de toda prueba, siendo así la indexación judicial un mecanismo creado a nivel jurisprudencial a fin de restaurar a plenitud en el patrimonio del acreedor aquellas obligaciones que conllevan el pago de sumas de dinero las cuales no fueron cumplidas en su debida oportunidad, y por cuanto en el caso de autos, una de las condenatorias conlleva el pago de sumas de dinero devenido del incumplimiento tardío de la obligación de la parte demandada; este Órgano
Jurisprudencial a tenor del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil DECLARA PROCEDENTE LA INDEXACIÓN JUDICIAL, en consecuencia se otorga la misma, calculada desde la fecha de admisión de la presente demanda, esto es, desde el día diecisiete (17) de noviembre de 2014, hasta que el presente fallo este definitivamente firme, para la cual esta Juzgadora conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, ordena la práctica de una experticia complementaria del fallo, mediante el nombramiento de experto, sobre la cantidad de NOVENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 97.500,00), conforme a los Índices del Precio al Consumidor establecidos por el Banco Central de Venezuela. Así se determina.-

V
DISPOSITIVA

Este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por el ciudadano LEONARDO DARIO GONZALEZ PERALTA, en contra de la ciudadana YASBERY DEL CARMEN RAMIREZ LOZANO, todos previamente identificados.

SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada, esto es, a la ciudadana YASBERY DEL CARMEN RAMIREZ LOZANO, en HACER ENTREGA FORMAL al demandante de autos, ciudadano LEONARDO DARIO GONZALEZ PERALTA, libre de personas y bienes, el inmueble constituido por un casa ubicada en la Urbanización Camino de la Lagunita, I Etapa, Parcela Nº 6-73 y la vivienda sobre ella construida del Conjunto Nº 6, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, situada en la carretera que conduce de Maracaibo a la Concepción.

TERCERO: Se condena a la ciudadana YASBERY DEL CARMEN RAMIREZ LOZANO, a pagar la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,00,), correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de junio a diciembre del año 2012, de enero a diciembre del año 2013, y de enero a noviembre del año 2014, más la cantidad de VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 22.500,00) por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de diciembre del año 2014, y de enero a agosto del año 2015, todo lo cual suma la cantidad de NOVENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 97.500,00).

CUARTO: Se otorga la indexación calculada desde la fecha de admisión de la presente demanda, esto es, desde el día diecisiete (17) de noviembre de 2014, hasta que el presente fallo este definitivamente firme, para la cual esta Juzgadora conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, ordena la práctica de una experticia complementaria del fallo, mediante el nombramiento de experto, sobre la cantidad de NOVENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 97.500,00), conforme a los Índices del Precio al Consumidor establecidos por el Banco Central de Venezuela.

QUINTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en el ordinal 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los diez (10) días del mes de agosto del año dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA,

Abog. AURIVETH MELÉNDEZ LA SECRETARIA TEMPORAL

Abog. MARISOL PAZ ARAUJO

En la misma fecha, siendo la tres de la tarde (3:00 p.m.), se publicó la anterior sentencia definitiva en el expediente No. 3180.-
LA SECRETARIA TEMPORAL

Abog. MARISOL PAZ ARAUJO